某街区整体发展战略规划市场调研报告1课件

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1、1前言foreword调研概述调研目的调研目的本次市场初调工作是为1912街区整体发展战略规划项目所开展的综合性的基础调研工作。工作的目的，在于以一系列多主体、多角度的调研方式，深入剖析街区过去四年的发展轨迹，发现和确定街区发展过程中的问题，提炼街区发展价值与经验，为1912街区在新一轮发展中的战略定位制定寻求科学的市场依据。调研概述调研定位调研定位本次项目的调研工作实际上是一个持续的、动态的过程。首先，制定街区发展战略所涉及到的基础性资料范围极广，需要的数据采集量极大。由于调研启动的时间几近春节，而项目本身需要快速的推进，以尽快为街区制定出系统的发展构想。针对这种需求，调研工作于春节前密集的

2、开展，尤其是与集团经营层共同确定了利用报纸的问卷发放途径，在短时间内实现了大量的有效样本回收，为调研工作奠定了坚实的数据基础。另一方面，本阶段的调研工作的实质，是尽可能的扩大数据采集的覆盖范围，通过对数据的整理与分析，从中发现并锁定更具针对性的具体问题，作为后续深化调研的导引；同时随着项目的推进，核心战略框架所需要的数据支撑也将越来越明晰，将更为明确下一阶段的调研工作方向，我们将在后续的工作中予以补充和更新。因此，将本阶段的调研工作命名为“市场初调”。调研概述调研过程调研过程本次调研工作自2009年1月中旬始至今，分为三个阶段：前期准备阶段、调研实施阶段、调研资料整理前期准备阶段、调研实施阶段

3、、调研资料整理与分析阶段与分析阶段。前期准备阶段主要工作为调研工作整体计划的制定、调研提纲的设计、调查问卷设计、问卷发放及回收方式的确定与发放媒体的选择、问卷调查人员的培训、访谈对象的选择、访谈提纲的设计等内容。本阶段工作在一月中旬完成。调研实施阶段：主要工作为调研问卷的媒体发放与回收、问卷的街访调查、特定人群的访谈、基础资料汇集等内容，本阶段工作时间由一月下旬至二月中旬。调研资料整理与分析阶段：主要工作为对所有调研实施过程中所获得的基础数据进行数据录入、分类整理及有效性校核；对数据资料进行系统归纳、总结与分析，完成市场初调报告的撰写，本阶段工作时间由二月中旬持续至今。 调研概述小结小结 通过

4、系统化的调研工作，我们取得了全面而翔实的，来自于各个群体第一手资料。从调研的结果来看，调研工作实现了预期的效果。来自于多维度的声音使得我们对街区目前的运行状况及存在的问题、社会影响力与观感、市场需求等多个方面有了较为深入的了解，对基础数据进行的分析与提炼将作为南京一九一二街区战略发展规划项目编制的重要依据与出发点，使得项目后续阶段能够在客观数据的基础上开展，建立健全了整体项目以目标导向与问题导向共同推进的路径。 同时，本次的调研还是一个凝聚各种智力资源，集思广益的过程，尤其是我们通过对各个领域的专家学者、政府官员等高端人群的深度访谈，开辟了新的思路、视野与思维方式。来源于高端人群的判断和建议使

5、我们获得了宝贵的参考意见，将有机的结合到整体项目编制的过程中。 本次调研也实现了1912品牌推广与提升社会关注度的多重效果。另外，本次工作的意义还在于，不仅为项目的编制提供基础，也为1912管理团队提供了一份可供参考的管理决策依据。调研主旨 本次调研工作的主旨，在于与1912街区整体发展战略规划项目的成果框架紧密结合，将资料采集的来源设定为消费者板块、社会公众以及高端人群板块、集团内部版块、街区商家板块以及街区空间板块，从不同的角度为街区现状特征提供一种综合性、客观性的判断。在寻找问题的同时，也希望将外部智力资源对街区发展提供的建议加以综合，具体而言有以下五个方面的内容。系统了解消费者的消费特

6、征、消费满意度、消费需求与潜力。通过对政府官员、专家学者、社会公众的调查了解街区目前的公众心理认知、品牌影响力与社会期望，并集聚社会智力资源为街区的发展提供建议与对策。通过对集团内部的调查，对街区运营及服务、产品提供、市场适应力以及街区空间等方面的状况作出客观判断。通过对街区商家的调查来总结商家经营状况、需求并对市场宏观环境的不确定性作出初步判断。通过对物质空间的实地勘察以及资料汇总，归纳现状街区硬质空间环境中所存在的问题。由于街区空间的现状具体描述与分析的表达形式较为特殊，因此将其纳入项目整体进程的第二阶段核心战略框架内，在本报告中不作表述。技术路线技术路线 调研组织与实施调研组织与实施 阶

7、段时间工作内容调研对象调研方式前期准备阶段2009-1-102009-1-14设计调查问卷设计调查细化方案设计政府访谈、学者访谈、集团访谈、商家访谈提纲确定街坊调研人员，并进行简单培训与报社联系问卷发放事宜调研实施阶段2009-1-152009-1-222009-2-102009-2-20项目自身调查约谈1912集团公司管理人员街区空间环境实地考察3、报纸、网络检索1912集团公司管理层、各部门主管、项目公司管理层深度访谈主体问卷调查1、消费者调查问卷发放2、社会公众调查问卷发放社会公众消费者问卷调查报纸问卷发放街头随机调查高端人群访谈政府官员省政协领导规划部门领导旅游部门领导发改委领导玄武区

8、领导专家学者商业领域专家省市社科院专家城市科学领域专家文化历史领域专家深度访谈调研资料整理与分析阶段2009-2-102009-3-201、建立数据库，问卷调查数据录入2、问卷数据有效性校核及样本筛选3、访谈资料录音整理4、以SPSS为基础的数据基础分析5、调研报告撰写市调问卷数据资料汇总与分析市调问卷数据资料汇总与分析DataAnalysis2市调过程概述市调过程概述 我们采取街访消费者问卷调查和报纸公开问卷调查的方式，共采集有效样本902份，对规划最具现实意义的各类因素（阶层、消费去向、心理需求、感知、期望与建议等）进行了客观详细的调查。 问卷类型取样回收数目有效问卷数目备注街访消费者问卷

9、1601573份无效报纸公开问卷80074555份无效问卷回收统计及情况说明问卷回收统计及情况说明 报纸公开问卷调查报纸公开问卷调查 报纸问卷发放是本次问卷调查工作的主体，解决了最广泛的样本量的需求。我们针对南京主流报纸进行筛选，选择扬子晚报作为问卷投放的媒体，其发行量居于前列，受众面具有一定的素质保证，与课题调研的目标人群较为一致，能够使得调研数据相对趋近于客观、有效。在问卷回收时，通过1912品牌红酒的同步发放,虽然成本投入较大，但回收工作得到了出乎期望的公众配合及参与。同时，本次的报纸问卷发放也实现了企业品牌塑造、项目公开推广的作用，具有多重的意义。本次问卷回收质量较好，回收率较高，计划

10、回收的800份问卷在一天内全部实现回收。通过工作人员的筛选，在800份问卷中剔除了55份无效问卷，保留了745份作为本次分析的样本，从问卷填写的认真态度，以及主观问题的填写情况，可以认为填写者具有较高的投入度。 消费者街访问卷调查消费者街访问卷调查 本版块调研是本着覆盖所有时间段、覆盖最广范年龄人群，覆盖最广泛业态场所消费人群的原则进行，以其取得尽可能客观、全面的数据。本版块工作是由工作人员在1912街区现场针对街区消费人群进行调查的方式来进行。在具体调查的过程中，我们组织了三个调查小组同时开展街访。针对21：00以后时段街区娱乐场所消费者的调研难度较大，人群配合度不高的状况，我们采取了部分针

11、对定向消费者的调研来予以弥补，即针对事先了解的街区消费客群采取定向调查。 消费者问卷共发放160份，计划回收有效问卷150份，实际回收有效问卷157份，问卷回收质量较好。 A.A.消费者问卷与报纸问卷数据汇总及对比分析消费者问卷与报纸问卷数据汇总及对比分析人群基本构成人群基本构成年龄年龄p消费者中以30岁以下人群为主，约占了60%；40岁以上人群仅为10.2%；。p报纸受访者中，30岁以下人群比例为45%；40岁以上人群比例达到了31.5%。消费者的年龄结构相对于报纸受访者偏低，这说明了实际到街区消费的群体的年龄阶层要低于社会公众的年龄阶层，这一点与社会对于1912街区的普遍认知是一致的。消费

12、者问卷数据统计报纸问卷数据统计消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计区属区属p在消费者的区属构成中，长住南京的外地人的比重为50.3%。p报纸受访者中这一比例为33.3%，大多数报纸受访者为南京本地人。p两类人群中的游客、外籍人士样本数均较少，不构成统计学意义。这个数据对比中可以看出，对于相对时尚的消费模式，定居南京的外地人要比南京本地人的接受度高。另外，南京作为一个高等院校集中的都市，有大量的来自于外省市的年轻人以求学后而就职、就职后而定居的方式常住南京。这部分人群的消费需求与消费观念相对本地居民较为时尚，同时对于新鲜事物的接受程度也较高。从消费者问卷中，区属选项与教育水平选项的交叉分析中可以看

13、出，消费者中常住南京的外地人受教育程度普遍较高，这也印证了以上结论 。消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计职业职业p被访消费者的职业构成在商贸企业、金融证券、建筑与房地产、IT、传媒这五大类行业中的分布较为集中，约占总样本数的55.4%，学生的比例相对较高，为15.9%。p报纸受访者的职业构成相对较为分散，抽样较为平均。相对于社会公众，街区消费者的职业分布具有定的指向性，即在以现代服务业为代表的职业领域有一定的集中。消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计职位职位p在被访消费者的职位构成中，高级职员及以上人群（包括高级职员、中层管理者、高层管理者）占总样本数的58%。p报纸受访者中普通职员的比例占到相

14、对多数，为58.8%。从这一对比中可以看出，街区消费者的普遍职位较高。消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计教育程度教育程度p在消费者中，本科以上学历水平的人群占总样本数的72.6%。硕士及以上学历的人群占到30%。p而在报纸受访者的教育程度中，本科以上学历人群为58.4%。硕士学历以上人群仅占样本总数的10%左右。街区消费者的受教育水平要高于报纸受访人群，整体被访人群的受教育程度较高。消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计收入水平收入水平p在消费者中，月收入5000元以上人群的比例为42.7%。p报纸受访者的收入水平上，月收入2000-5000元人群比例约占一半，收入5000元以上的人群比例仅为19

15、.2%。街区消费者的收入水平明显高于报纸问卷受访者。以南京市2007年统计数据为参照，全市城镇单位在岗职工平均工资为35908元，相当于月均收入3000元，则街区实际消费人群的收入层次明显高于南京本地社会平均水平。但从另外一个方面来看，南京民众的收入水平同比北京、上海、广州、深圳等一线城市相对偏低，这也决定了街区消费者的收入层次仅限于本地中高端的水平。消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计基本消费倾向基本消费倾向主要消费去向主要消费去向p 消费者与报纸受访者的消费去向大体一致，都是以中式餐饮作为去向分布最为集中的场所。p消费者的消费倾向排序为中式餐饮、迪吧、咖啡馆、西式餐饮、茶馆。p报纸受访者的消

16、费倾向排序为中式餐饮、西式餐、迪吧、茶馆、咖啡馆。 通过对比可以发现，街区实际消费者对于迪吧的偏好要优于社会公众。另外在休闲类场所的选择上，街区实际消费者对于咖啡馆的偏好优于茶馆。消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计消费频率消费频率p 消费者中，每月来1912消费一次以上的人群占总样本数的比重为60.5%；每周消费一次及以上的人群比重占到28%。p 报纸受访者中，每月来消费一次以上的人群占总样本数的比重为48.1%；每周消费一次及以上的人群比重占到30.1%。 通过对比，可以发现街区实际消费者中主流客群的比例要明显高于社会公众（将每月消费1次以上定义为主流客群）。消费者问卷数据统计报纸问卷数据统

17、计p消费者以选择“无特定时间”的人群所占比例最高，为51.6%。另外选择“节假日”及“周末”的人群占总样本数的38.2%。p在报纸受访者中选择“无特定时间”的人群总数的41.1%，在节假日和周末去1912街区消费的人群所占比例为51.8%。相比较而言，街区实际消费者更倾向于一种日常性的、无特定性的消费；而社会公众更倾向一种假日消费。消费时间消费时间消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计消费时段消费时段p 两类人群在关于消费时段的选择上，都是选择18：00-21：00的消费人群数量最高，都达到了40%以上。p 消费者的第二顺位选择为日间消费，比例达到了35.09%；p 报纸受访者的第二顺位选择为21

18、：00-24：00时段消费，比例为43.2%。 街区实际消费者的日间消费比例达到了35.09%，这一比例远超报纸受访者的18.5%。这一方面与消费者问卷调查所选择的时间段有较大关联，因为夜间问卷调查实施难度较大，因此很多被访者都是日间在街区消费过程中接受的调查，此数据与实际街区各时段消费人群分布并不等同。消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计消费类型消费类型p 消费者中选择“以餐饮为主”和“餐饮+娱乐的组合”的人群所占比例最高，均为34%，以单纯娱乐为目的的消费人群为25.5%。p报纸受访者中，有约占样本总数44.3%的人群选择“餐饮+娱乐”的组合，分别选择以餐饮和娱乐为主的两类人群基本相等，其比

19、例为26%。 通过以上数据的对比，可以发现，社会公众对与组合式消费的认同感强于街区实际消费者。另外，消费者对于餐饮的偏好度要高于娱乐，而报纸受访者的反馈中，这二者基本等同。这也与街访调查时样本采集点有关，由于在娱乐性场所内进行问卷调查难度较大，大部分被访者是在餐厅、茶吧、咖啡馆等场所接受的调查，这对本次调查的结果产生了一定的影响。消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计p 消费者中人均消费100元-200元的人群所占比例最高，为40.1%，消费水平100元之上的人群比例为52.8%。p 报纸受访者中人均消费水平在50-100元的人群比例最高，为40.3%，消费水平在100元以上人群比例为50.6%。

20、 通过对比可以看出，街区实际消费者的人均消费水平高于报纸受访者，这个数据近似于街区实际消费人群的人均消费水平，但在百元以下水平的人群仍占有接近半数，人均消费200元以上人群仅占12.7%，这说明虽然街区实际消费人群的消费水平高于社会普遍性的消费水平，但并未体现出高客单价的消费特点。 人均消费人均消费结合南京市城市居民家庭按收入水平分组情况统计(2007年)，高收入家庭分组每年的教育文化娱乐服务支出为7115元，假定此类家庭纯文化、娱乐、服务类活动总支出为5000元，按照每周活动一次的频率，则每次消费平均为96元，这还仅是家庭支出的数值，并非人均支出的数值；而中收入家庭分组的这一数值仅为38元。

21、这表明南京本地消费水平并不高，这表明南京本地消费水平并不高，限制了街区消费层次的拉升。限制了街区消费层次的拉升。对安全管理的满意度对安全管理的满意度消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计p 消费者中，有占56.1%的人群对街区的安全管理基本满意，“完全满意”的人群所占比例为31.8%；p 报纸受访者中这一比例分别为70.1%和24.0%。 从数据上可以看出，社会公众的满意程度高于实际消费者的满意程度，但是无论是实际消费人群还是社会公众，大部分人群都对街区的安全管理基本满意，极少数人表示“不满意”、“很糟糕”。满意度对比满意度对比 年龄阶层适合度年龄阶层适合度消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计 在关

22、于“街区是否适合本年龄阶层消费”的调查中p 消费者认为“很适合”的人群比例为52.2%，认为“一般”的人群所占比例为37.6%；p 报纸受访者中，59.5%的人群选择“一般”，有约有32.3%的受访者认为“很适合” 。 从数据比较上可以看出，街区消费者比社会公众更加认为1912街区适合自己的年龄阶层消费。对商家服务的满意度对商家服务的满意度消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计p 消费者中，有占58.6%的人群对街区商家服务质量表示基本满意，完全满意的人群所占比例为27.4%；p 报纸受访者中，有70.7%的人群基本满意街区商家的服务质量，另外有21.5%的人群完全满意商家的服务质量。 从数据的对

23、比分析来看，消费者对街区商家服务质量的满意度要略高于报纸受访者，整体被访人群对商家的服务质量是持肯定态度的。消费者权益保护满意度消费者权益保护满意度消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计p 消费者中，对街区消费者权益保护满意度持“基本满意”态度的人群所占比例最高，为57.3%，“完全满意”的人群所占比例为30.6%。p 报纸受访者中仍然是选择“基本满意”的人群比例最高，占样本总数的73.8%；其次有19.3%的人群选择“完全满意”。 根据以上数据的比较分析可以看出，社会公众对街区消费者权益保护满意程度要高于街区消费者，这说明消费者比社会公众对消费者权益保护的意识更高。消费档次认知消费档次认知消费者

24、问卷数据统计报纸问卷数据统计对街区的认知对比对街区的认知对比p在消费者中，认为街区属于“中高档以上消费档次”的人群比例为72.6%；p报纸受访者中这一比例为83.8%。这个数据说明，无论是街区实际消费人群还是社会公众，大部分都认为目前1912街区的消费档次属于中高档及以上层次，这与之前我们就南京本地消费水平的分析取得了一致，即本地消费水平决定了这种消费档次的认知。另外街区实际消费人群就街区消费档次的认知要略低于社会公众，这说明了一方面街区实际消费者的消费能力要高于普通社会公众，另一方面说明街区实际消费者对于本地消费水平比其他一线城市偏低这一点的认识，要略强于普通社会公众，反过来讲，假如街区消费

25、档次提升，那么街区实际消费者的接受度要大于普通社会公众。街区的定位与描述街区的定位与描述消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计p 消费者与报纸受访者对街区的定位与描述大体一致，多数人群的选择均集中在“综合性休闲街区”、“时尚休闲街区”以及“文化观光性街区”这个三个选项上，而且均按照上述排序。但人群比例的分布仍有着一定的差别。p 消费者中认为街区属于“时尚休闲街区”的人群比例明显高于报纸受访者；报纸受访者中认为街区属于“文化观光性街区”的人群比例要略高于消费者。 数据对比说明了街区的文化特性尚未超越时尚、休闲特性，另外街区的实际消费者就街区时尚性的认同要强于社会公众，而就街区文化性的认同要弱于社会公

26、众。以对街区实际了解程度而言，消费者应该比报纸公众更为了解街区，这两种人群对街区认知的区别可近似等同于消费者感受与社会印象之间的差别。就“时尚”与“文化”之间的这种认知差异，恰恰是对街区的一种检验，是“实际如何”与“本应如何”之间的差值。品牌认可度品牌认可度消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计p 消费者中认为街区“完全可以”代表南京时尚休闲娱乐街区品牌，持绝对肯定态度的人群占总样本数的45.2%；认为“基本可以”，持谨慎肯定态度的人群为44.6%。p 在报纸受访者中，认为街区“基本可以”代表南京时尚休闲娱乐街区的标志品牌的人群比例最大，为62.7%，认为“完全可以”的人群占样本总数的32.1%。

27、 通过两类人群的数据对比，可以发现街区消费者对于街区作为南京时尚休闲娱乐街区品牌这一概念完全认可的人群比例要大于社会公众，而社会公众对这一概念持谨慎认可的人群比例大于街区实际消费者。这说明了街区的实际消费者对于1912品牌度的认知要高于社会公众，但另一方面，社会公众也普遍认为街区可以作为南京时尚休闲品牌标志。品牌的具体表现品牌的具体表现消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计p 两类人群对街区品牌具体表现的认知大体一致，最集中的选项均为“历史建筑所带来的传统氛围”；其次均为“时尚潮流的先锋气息”和“多样化的娱乐场所”。 该数据对比表明了街区在城市人群中的品牌内涵集中体现在历史性、时尚性所带来的冲击感

28、，以及多样化的娱乐选择上。 品牌影响力品牌影响力消费者问卷数据统计报纸问卷数据统计p 消费者中，认为街区属于“全国知名”与“江浙知名”“南京知名”的人群所占比例分别为总样本数的31.8%、26.8%和33.8%p 报纸受访者中这一比例分别为24.8%、27.5%和46.2%。 认为街区仅在“南京知名”的报纸受访者比例明显高于消费者。街区实际消费者对街区品牌影响力的认知要高于社会公众，这一点与前述关于品牌认可度的对比分析是一致的。消费者问卷数据统计整体层次的提升途径整体层次的提升途径报纸问卷数据统计p消费者认为街区层次的主要提升途径依次为“现有店铺的层次提升”（42.04%）、“引进高端商家”（

29、40.13%）、“街区空间环境品质的提升”（38.85%）、“街区消费层次提升”（30.57%）。p报纸受访者认为街区层次的主要提升途径依次为“街区空间环境品质的提升”（46.8%）、“引进高端商家”（44.6%）、“现有店铺的层次提升”（40.3%）、“加强街区活动的宣传与策划”（28.6%）。 从两类人群的数据对比来看，消费者对于街区提升现有店铺层次以及引进高端商家的期望要高于社会公众；社会公众对于街区空间环境品质提升的期望要高于消费者。另外，对于街区消费层次的提升，消费者不仅在接受度上要强于社会公众（前述关于消费档次认知的对比分析）；并且存在着一定的消费档次提升需求。期望对比期望对比消费

30、者问卷数据统计对于增加业态的看法对于增加业态的看法报纸问卷数据统计p消费者中40.13%的人群认为街区应该增加购物场所，选择增加文化、艺术场所的人群占样本总数的比重为24.20%，其余选择增加餐饮场所、娱乐场所、康体休闲场所这三种选项的人群比例均在20%左右。p报纸受访者中有54.4%的人群认为街区应该增加文化、艺术场所，其次是选择增加购物场所的人群，所占样本总数的比重为32.2%，其余选择增加餐饮场所、娱乐场所、康体休闲场所这三种业态的人群比例均在20%左右。 通过对比可以发现，街区消费者与报纸受访者在对于业态增加首选项的选择上存在差异，街区消费者更倾向于增加购物场所，而社会公众更倾向于增加

31、文化、艺术场所。这一方面表明街区消费者是从街区消费场所的结构完整性的角度出发，认为购物类消费是街区需要加强的消费类型；而社会公众是基于对1912街区品牌形象展示的角度出发，对街区继续增加文化与艺术内涵持有较大期望，这也是一种社会呼声。消费者问卷数据统计对于增加哪类购物业态的看法对于增加哪类购物业态的看法报纸问卷数据统计p 消费者的选项排序依次为：“一般性品牌店”（40.13%）、“时尚数码产品专营/体验店” （24.20%）、“奢侈品专营店”（23.57%）、“工艺品专卖店”（15.92%）。 p报纸受访者的选项排序依次为：“一般性品牌店”（37.7%）、“工艺品专卖店”（33%）、“奢侈品专

32、营店”（29%）、“时尚数码产品专营店（体验店）”（26.2%）。 通过对比，可以发现两类人群中选择了无指向性的“一般性品牌店”的人群均占最大比例，两类人群对于其他定向性的细分购物业态的倾向均不是很集中。另外，报纸受访者中选择“工艺品专营店”的人群比例明显高于消费者，且为第二顺位的排序，这与前述有关社会公众期望街区增加文化与艺术内涵的分析相一致，从侧面再次印证了这个结论。消费者问卷数据统计对于增加哪类文化艺术场所的看法对于增加哪类文化艺术场所的看法报纸问卷数据统计p 消费者的选项排序依次为：“民国风情电影院”（45.22%）、“画廊”（30.57%）、“戏园”（22.93%）、“雕塑工作室”（

33、14.65%）。p 报纸受访者的选项排序依次为：“民国风情电影院”（54.69%）、“雕塑工作室”（23.9%）、“戏园”（23.2%）、“书店”（20.5%）。 通过对比，可以发现两类人群中均有多数人认为应该增加民国风情电影院，这与电影院相对于其他文艺场所有着更广泛的受众面有关。另外，在第二顺位排序上，消费者中选择“画廊”的人群占到了30%以上，明显高于选择第三、第四选项人群的比例；而报纸受访者中，第二、三、四顺位选项的人群比例基本一致。这说明了街区消费者在关于街区文化艺术场所的选择中，对于画廊有着较为明显的倾向性。这一点有别于社会公众的无定向性选择。社会公众虽然存在着希望街区增加文化艺术内

34、涵的呼声，但是在纯粹文化艺术场所上的具体选择上，并未体现出明显的偏好，仍以普适的大众性文化消费为主导倾向。消费者问卷数据统计对街区餐饮场所数量的看法对街区餐饮场所数量的看法报纸问卷数据统计p 消费者中认为街区餐饮场所应该“保持现状”的人群所占比例最大，占到了总样本数的52.9%，有30.6%的人群认为“应该进一步增加”；有16.56%的人群认为“应该减少”。p 报纸受访者中认为街区餐饮场所数量应该“进一步增加”的人群比例最大，为56.5%， 31.3%的被访消费者认为应该“保持现状”，只有12.2%的人群认为应该“进一步减少”。 通过对比，可以发现两类人群对于本问题的看法有着一定的共性，也存在

35、一定偏差。多数人群均是认为街区餐饮场所保持现状或者进一步增加。但在消费者中，认为应保持现状的人群比例最高，达到了总样本的半数以上；而在报纸受访者中，认为餐饮场所应进一步增加的人群比例最高，也达到了半数以上。可见消费者对于餐饮场所的主导倾向是保持现状，而社会公众的主导倾向是增加。消费者问卷数据统计对于街区娱乐场所数量的看法对于街区娱乐场所数量的看法报纸问卷数据统计p 消费者认为应“保持现状”的人群所占比例最大，占到了总样本数的55.4%，有28%的人群认为“应该进一步增加”；有16.6%的人群认为“应该减少”。p 报纸受访者中认为应进一步增加的人群所占比例最大，占到总样本数的51.5%，32.6

36、%的被访者认为娱乐场所数量应该保持现状，15.8%的人群认为应减少。 两类人群对于本问题的看法有一定差异，消费者中多数认为街区娱乐场所应保持现状，而报纸受访者中多数认为应进一步增加。这种差异表明了两类人群对街区的不同解读。消费者作为更加熟悉与了解街区业态构成的群体，对街区娱乐场所数量判读的理性色彩更强。而社会公众基于对街区的感观印象，多数人选择了继续加强这种娱乐特性；但另一方面，在报纸受访者中仍有三分之一左右的人群选择了“应该继续保持现状”，表明持这种看法的社会公众仍占有不可忽视的比例。消费者问卷数据统计对增加哪类娱乐场所的看法对增加哪类娱乐场所的看法报纸问卷数据统计p 消费者的选项排序依次为

37、：“清吧”（33.76%）、“陶艺吧”（24.08%）、“音乐&演艺吧”（18.47%）、“迪吧” （17.20%）、“其他”（14.01%）、“游戏厅”（2.55%）。p 报纸受访者的选项排序依次为：“音乐&演艺吧”（49.1%），“陶艺吧”（27.0%）、“清吧”（24.6%）、“迪吧”（19.4%）、“KTV”（15.5%）、“游戏厅”（6.6%）。 通过对比可以发现，消费者对于环境较为静谧以及较有特色酒吧类型具有明显的倾向性，如清吧和陶艺吧；社会公众对于音乐及演艺性质的酒吧具有明显的倾向性。这两类人群的共同点，是选择继续增加迪吧的人群比例均不高。消费者问卷数据统计对于街区康体休闲场所数

38、量的看法对于街区康体休闲场所数量的看法报纸问卷数据统计p 消费者中有49.7%的人群认为应该进一步增加。其次是认为应该保持现状的人群，所占比例为42.0%，p 报纸受访者中有67.7%的被访消费者认为应该进一步增加。其次，认为应该保持现状的人群比例为25.9% 社会公众对于增加康体健身场所的期望要明显高于消费者。消费者问卷数据统计对于增加哪类康体休闲场所的看法对于增加哪类康体休闲场所的看法报纸问卷数据统计p 消费者的选项排序依次为：“球类运动馆”（31.21%）、“足疗按摩馆”（26.75%）、“健身馆”（22.93%）、“瑜伽馆”（22.29%）、“水疗馆”（21.02%）。p 报纸受访者的

39、选项排序依次为：“健身馆”（49%）“瑜伽馆”（34.0%）、“球类运动场馆”（25.2%）、“足疗按摩馆”（19.2%）、“水疗馆”（20%）。 通过对比可以发现，消费者对于街区增加康体休闲场所的选择较为分散，仅选择“球类运动馆”的人群比例略高，但首位度并不高。相对而言，报纸受访者对的选择的集中度要高于消费者，即在“健身馆”这个选项上有达到半数的人群比例。这与之前关于康体休闲场所数量看法的分析是一致的，即消费者对于增加此类场所的期望要低于社会公众，因此在具体场所的选择上，其集中的倾向性要低于社会公众。另外，社会公众对于“健身馆”的选择表明了一种大众式的需求。p 消费者中有31.8%的人群认为

40、街区“街景形象不够统一”，居于首位。认为街区“服务性设施不够健全”和“活动组织不够丰富”的人群比例接近，分别为、24.8%、24.8%。认为街区空间方位感不够强的人群比例为18.5% p 报纸受访者中有33.6%的人群认为街区“空间方位感不够强”，认为街区“街景形象不够统一”、“服务性设施不够健全”和“活动组织不够丰富”的人群比例接近，分别为20.7%、23.2%、22.6%。消费者问卷数据统计对街区不满意的地方对街区不满意的地方报纸问卷数据统计 通过对比，可以发现两类人群对于街区不满意的地方都集中在空间环境上。报纸受访者认为街区的空间方位感不强，可以理解为这是一种浅层印象，也就是街区给人的第

41、一感观。作为对街区较为熟悉的人群，消费者认为街区的街景形象不够统一，可以说这种意见比较真实的暴露了街区实际存在的问题。 另外，关于街区服务性设施不够健全、活动组织不够丰富这两个问题，也是影响人群满意度的重要因素。消费者问卷数据统计外部空间环境要求外部空间环境要求报纸问卷数据统计p 消费者中选择“增加标识与指向牌”的人群比例最高，占到了总样本数的29.94%；以下顺位排序分别为 “增加商业空间”、“增加休息设施”与“增加雕塑、小品等展示设施”p 报纸受访者中选择“增加休息设施”的人群比例最高，占到了总样本数的39.7%，以下顺位排序分别为增加“标识与指向牌”、“增加商业空间”、“增加雕塑、小品等

42、展示设施” 通过对比，可以发现消费者对于街区外部空间环境要求的选择较为分散，排于首位的选项“增加标识与指向牌”其首位度并不高。将本问题与前述对街区不满意的地方的相关分析结合起来，可以发现虽然街区消费者对街区内部的空间方位感较为适应，但这仍然是一个需要进一步加强的环节。另一方面，报纸受访者中选择排于首位的“增加休息设施”其首位度要明显大于消费者中的第一选项，表明相对于消费者，社会公众对街区增加休息设施存在较大需求，这也从一个侧面反映了街区外部空间逗留的舒适性不足。消费者问卷数据统计停车环境评价停车环境评价报纸问卷数据统计p 消费者中的多数人群认为街区停车位不足，这一比例为61.8%。选择“停车位

43、不足”、“停车不便”、“停车非常困难”的人群占到了总样本数的82.2%。p 报纸受访者中选择“停车位不足”、“停车不便”、“停车非常困难”的人群占到了总样本数的66.9%。 街区的停车问题较为凸显消费者问卷数据统计对街区活动策划的期望对街区活动策划的期望报纸问卷数据统计p 消费者中多数人群选择了“促销活动”以及“狂欢等节庆活动”，这两项的人群分别占到总样本数的45.22%和44.03%；总和为89.25%。另外，选择“文艺演出活动”、“车展等商展活动”以及“其他”的人群分别占总样本数的16.56%、12.1%及7.01%。 p 报纸受访者中，有50%的人群选择了“文艺演出活动”， 40.7%的

44、人群选择“狂欢等节庆活动”，再次是“促销活动”和“车展等商展活动”，分别占比例为31.2%和17.7%。 通过对比，可以发现两类人群在对于活动策划的期望上的交集为“狂欢等节庆活动” ，选择此项的人群均超过了40%。另外，这两类人群的差异之处在于，消费者对于“促销活动”的期望最高；而报纸受访者对于“文艺演出活动”的期望最高。这说明了消费者是以实际的消费为导向，在真正来街区消费的前提下，期望能够享受相关的优惠活动；而社会公众则以参与为导向，希望增加公益性质的、开放式参与的、免费的活动，如文艺演出。消费者问卷数据统计对街区未来风格的期望对街区未来风格的期望报纸问卷数据统计p 消费者中选择“时尚先锋性

45、娱乐街区，时尚潮流人士集聚区”以及“高端商务型休闲街区，成功人士集聚区”这两项的人群较为集中，分别占到总样本数的35.7%和32.5%；总和为68.2%。选择“文化艺术性品味街区，文化艺术人士集聚区”以及“风格多样化的休闲娱乐街区，大众式休闲场所”的人群分别占总样本数的15.3%及16.6%。 p 报纸受访者中选择“时尚先锋性娱乐街区，时尚潮流人群集聚区”的被访消费者占样本总数的40.3%，选择“文化艺术性品味街区，文化艺术人士集聚区”和“风格多样化的休闲娱乐街区，大众式休闲场所”的人群所占比例近似，分别为22.8%和22.7%，另外有14.2%的人群选择“高雅商务型休闲街区，成功人士集聚区”

46、。 通过对比，可以发现两类人群对于街区“时尚先锋娱乐”这一风格的培育有都着较为集中的期望。如果将街区最主要的标签“时尚”与“历史”这两个元素进行剥离。那么明显能够发现，无论是消费者还是社会公众，多数均倾向于前者。这一点可以理解为，南京这个城市历史性的元素或者资源实际上是较为丰富的，在全国范围的城市中亦为翘楚。另一方面，这个城市在时尚性的打造上却照比其他一线城市有着明显的差距。公众对街区时尚性的期望，某种意义上来讲，是对这个城市时尚度提升的一种期望。 另外，在两类人群就本选项的差异性选择上，可以发现消费者的另外一个集中选项是“高端商务型休闲街区，成功人士集聚区”；而这个选项在报纸受访者中的人群比

47、例却是最低的。这个明显的对比可以说明，街区实际消费者对于街区走向高端化也存在较大诉求，而社会公众对于这一点却不尽认同。这个差异首先与两类人群的社会阶层、收入水平等人群基本特征密切相关，经济基础决定上层建筑，决定了认知与需求的方向。同时，这种差异也是街区消费者的实际需求与社会大众的感观需求之间的差异所决定的，即不论普通的社会公众是否会到街区消费，总会对高端化的风格怀有一定的排斥心理。对街区未来风格的期望对街区未来风格的期望B.B.重点问题分析重点问题分析主流客群分析主流客群分析报纸受访者报纸受访者定义：每个月至少到一九一二街区消费一次的客群为主流客群报纸受访者群体中，主流客群共358人，占有效被

48、调查群体的48.1%。主流客群人群特征：主流客群人群特征： （1）在年龄段上的差异并不明显。 （2）常住南京的外地人（51.3%）的比例略高于南京本地人（47.2%）。 （3）IT、学生、传媒业、金融证券、商贸企业和事业单位这6个行业中的主流客群比例较高，其中以IT、学生和传媒业的群体较为突出，分别有 69.6%、63%和62%属于主流客群； （4）高级职员和高层管理者群体中主流客群比例较高，其中有63%的高级职员和52.4%的高层管理者属于主流客群。 （6）主流客群中，收入在2000-5000的群体约占50.6%。在月收入5000-8000的群体中，主流客群比例较高，达到57.1%。主流客群

49、分析主流客群分析报纸受访者报纸受访者主流客群消费特征：主流客群消费特征： （1）主流消费群体的主要消费时段是晚上18-24点，选择日间消费的有66人，仅占主流群体的18.5%； （2）主流客群在不同时段的消费去向：日间和晚18-21点均以中式餐饮为主；夜间21-24点以迪吧为主要去向；夜间24点以后，选择去咖啡馆的比例明显上升。 主流客群分析主流客群分析报纸受访者报纸受访者主流客群期望特征：主流客群期望特征： （1）主流客群对增加业态期望之排序为：文化艺术场所、购物场所、娱乐场所、餐饮场所、康体健身场所及其他 （2）主流群体对于增加购物场所的期望排序为：奢侈品专营店一般性品牌店工艺品专卖店时尚

50、数码产品专营/体验店唱片行。 （3）主流群体对于增加文化艺术场所的选择排序为：民国风情电影院、画廊、戏园、雕塑工作室、书店、动漫展示店 （4）主流群体对于增加餐饮场所的业态选择排序为：中式餐饮、茶馆、西式餐饮、咖啡馆。 （5）主流群体对于增加娱乐场所的选择排序为：音乐&演艺吧、迪吧、陶艺吧、清吧、KTV高端客群分析高端客群分析报纸受访者报纸受访者定义：同时具有以下定义：同时具有以下两个条件的两个条件的的即为高端客群：的即为高端客群：条件一，以下三项特征中，至少满足一项：条件一，以下三项特征中，至少满足一项：n职位为中层管理者或高级管理者；n教育程度为硕士或博士；n以自驾车为交通方式；条件二，以

51、下两项特征中，至少满足一项：条件二，以下两项特征中，至少满足一项：n收入水平在5000以上；n每次人均消费200以上。 报纸受访者中，高端客群共125人，占有效被调查群体的16.8%。 高端群体人群特征：高端群体人群特征：（1）年龄以30岁以上为主，占整个高端消费群体的74.4%；（2）以南京本地人为主，占整个高端消费群体的69.6%；（3）在金融证券、商贸、事业单位、IT等行业分布较多，合计47.2%；（4）在职位方面以中层管理者和高级职员为主，合计约68%；（5）教育程度方面以本科和硕士为主，合计占78.4%；（6）收入上以5000-8000为主，占73.6%；（7）绝大多数以自驾车为出行

52、方式，占64%， 高端客群分析高端客群分析报纸受访者报纸受访者高端群体消费特征：高端群体消费特征：（1）在消费频率方面，每月至少消费一次的占59.2%，消费频率较高（2）人均消费主要在100以上，其中100-200的占40.8%，200以上的占39.2%，消费层次较高（3）消费去向主要集中于中式餐饮、西式餐饮、茶馆和咖啡馆，分别占高端群体总数的40.8%，38.4%，24.8%，32%；（4）主要消费时段是晚上18-24点，但选择日间消费的人数占高端群体的27.2%，这一比率大于整体数据；（5）选择“为了商务接待与宴请”为主要消费倾向的占高端群体的40.3%，远高于总体数据的27.4%。（6）

53、日间主要选择去西式餐饮，中式餐饮；在晚18点以后时段，西式餐饮仍然是重要选择之一；晚21点以后的主要消费去向是咖啡馆。高端客群分析高端客群分析报纸受访者报纸受访者高端群体期望特征：高端群体期望特征：（1）高端客群对增加文化、艺术场所的期望更加强烈；（2）高端群体对增加业态的排序为文化艺术场所、购物场所、康体健身场所、娱乐场所、餐饮场所及其他；（3）对增加购物场所的排序为：工艺品专卖店一般性品牌店奢侈品专营店唱片行时尚数码产品专营/体店；（4）对增加文艺场所的选择排序为：民国风情电影院、画廊、雕塑工作室、戏园、书店、动漫展示店，该排序与其它群体的排序差别不大，但对增加雕塑工作室和戏园的期望有所提

54、高；（5）对增加餐饮场所的选择排序为：中式餐饮、茶馆、西式餐饮、咖啡馆；（6）对增加娱乐场所的选择排序为：音乐&演艺吧、陶艺吧、迪吧、清吧、KTV、游戏厅，其中选择音乐&演艺吧6陶艺吧的人占绝对多数；（7）高端客群中，有高达53.6%的人认为应该通过街区空间环境品质的提升来提高街区整体层次，比率同比较高；主流客群分析主流客群分析消费者消费者定义：每个月至少到一九一二街区消费一次的客群为主流客群报纸受访者群体中，主流客群共358人，占有效被调查群体的48.1%。主流客群人群特征：主流客群人群特征：（1）以25-30岁的人群为主，其次是30-40岁的人群。各年龄段的比例为1.5：4.2：2.8：1

55、。（2）南京本地人少于常住南京的外地人，二者比例分别为33.7%和49.5%。（3）IT、学生、传媒业、金融证券、商贸企业和建筑地产等6种行业中分布较多，其中以商贸、金融和学生群体较为突出，分别占到26.3%、15.8%和12.6%。（4）76.2%的高层管理者属于主流客群。（5）本科生人群占主体（49.5%），其次是大专及以下学历人群（23.2%）。（6）收入水平以2000-5000元和5000-8000元为主体，比率分别为32.6%和38.9%主流客群分析主流客群分析消费者消费者主流客群消费特征：主流客群消费特征： （1）主要消费时段是晚上18-24点，而选择日间消费的仅占主流客群的14.

56、7%； （2）主流客群在不同时段的消费去向：日间仍然以中式餐饮为主，但其中选择中式餐饮的比率要低于总体数据的59.1%（50%）；选择茶馆和咖啡馆的人数比例在增加。晚18-21点时段，茶馆成为最主要的消费去向，超过了中式餐饮，同时迪吧也成了重要的消费去向之一。晚上21-24点，迪吧成为最主要的消费去向。 主流客群分析主流客群分析消费者消费者主流客群期望特征：主流客群期望特征： （1）主流客群以期望增加文化艺术场所和餐饮场所为主，期望排序为：文化艺术场所餐饮场所娱乐场所购物场所康体健身场所。 （2）主流群体对于增加购物场所的期望排序为：奢侈品专营店时尚数码产品专营/体验店一般性品牌店工艺品专卖店

57、唱片行。 （3）主流群体对于增加文化艺术场所的选择排序为：民国风情电影院、画廊、雕塑工作室、戏园、书店、动漫展示店 （4）主流群体对于增加餐饮场所的业态选择排序为：中式餐饮、茶馆、西式餐饮、咖啡馆。 （5）主流群体对于增加娱乐场所的选择排序为：迪吧、音乐&演艺吧、清吧、KTV、陶艺吧高端客群分析高端客群分析消费者消费者定义：同时具有以下定义：同时具有以下两个条件的两个条件的的即为高端客群：的即为高端客群：条件一，以下三项特征中，至少满足一项：条件一，以下三项特征中，至少满足一项：n职位为中层管理者或高级管理者；n教育程度为硕士或博士；n以自驾车为交通方式；条件二，以下两项特征中，至少满足一项：

58、条件二，以下两项特征中，至少满足一项：n收入水平在5000以上；n每次人均消费200以上。 报纸受访者中，高端客群共58人，占有效被调查群体的36.9%。 高端群体人群特征：高端群体人群特征：（1）年龄上以30岁-40岁人群占相对多数，其比例为40%。（2）以常住南京的外地人为主，其比例为63.8%。（3）金融证券、商贸、建筑地产等行业中分布较多，三个行业合计63.8%，其中金融13.8%，商贸25.9%，建筑地产24.1%。（4）在职位方面以中层管理者和高层管理者为主，合计约74.1%，其中中层管理者占44.8%。（5）教育程度方面以本科和硕士为主，分别占31%和36.2%，合计占67.2%

59、。（6）收入上以5000-8000为主，占65.5%，此外，收入在8000以上的占31%。高端客群分析高端客群分析消费者消费者高端群体消费特征：高端群体消费特征：（1）在消费频率方面，每月至少消费一次的占75.9%，而总体数据中每月至少消费一次的约有60.5%，高出约15个百分点。（2）人均消费主要在100以上，其中100-200的占55.2%，200以上的占19%。（3）消费去向主要集中于中式餐饮、西式餐饮、茶馆、咖啡馆和迪吧，分别占高端群体总数的22.2%，15.2%，19.2%，12.1%，18.2%。（4）消费时段更集中于晚上18-21点以及21-24点，分别占43.1%和40%。（5

60、）选择“为了商务接待与宴请”为主要消费倾向的占高端群体的72.5%，远高于总体数据的46.8%。高端客群分析高端客群分析消费者消费者高端群体期望特征：高端群体期望特征：（1）高端客群对增加文化、艺术场所的期望更加强烈；（2）高端群体对增加业态的排序为文化艺术场所、餐饮场所、购物场所、康体健身场所、娱乐场所及其他；（3）对增加购物场所的排序为：奢侈品专营店时尚数码产品专营/体验店一般性品牌唱片行工艺品专卖店；（4）对增加文艺场所的选择排序为：画廊、民国风情电影院、雕塑工作室、戏园、动漫展示店、书店，该排序与其它群体的排序差别较大，将画廊作为最集中的选择，体现出高端群体对于街区文化艺术品味的期望；

61、（5）对增加餐饮场所的选择中，94.1%的人选择增加中式餐饮，体现出极高的集中度；（6）对增加娱乐场所的选择中，66.7%的人选择了音乐&演艺吧，另外在陶艺吧、迪吧的选择上也有一定分布；（7）高端客群中，有高达51.7%的人认为应该通过街区空间环境品质的提升来提高街区整体层次，比率同比较高；c.c.受访人群信息汇总受访人群信息汇总年龄特征年龄特征 受访人群的年龄整体以25岁-40岁为主体。 消费者群体年龄趋小，30岁以下人群达到多数。区属特征区属特征 在南京本地定居的人群为绝对主体，游客及外籍人士所占比例极低。教育程度特征教育程度特征 大学本科学历程度人群占到相对多数。高等学历（硕士、博士）人

62、群比例相对较低，但消费者群体中这一比例略高（30%）。收入水平特征收入水平特征 月收入2000元-5000元人群占到相对多数。 消费者群体中月收入5000元-8000元人群同样占到相对多数。人群基本特征人群基本特征消费频率特征消费频率特征 每月来街区消费一次以上人群占半数左右，每周来街区消费一次的人群占30%左右。消费时段特征消费时段特征 选择18：00-21：00时段消费的人群占到相对多数。消费水平特征消费水平特征 整体消费水平集中于50元-200元，消费者群体消费水平高于报纸受访者群体。受访人群消费倾向受访人群消费倾向商家服务质量满意度商家服务质量满意度 大多数受访者对于街区商家服务质量至

63、少持“基本满意”态度。街区整体形象满意度街区整体形象满意度 大多数受访者对于街区形象至少持“基本满意”态度。受访人群对街区各项指标的满意度受访人群对街区各项指标的满意度街区消费档次认知街区消费档次认知 大多数受访者认为街区为中高档及以上消费层次。街区定位认知街区定位认知 大多数受访者的选择均集中在“综合性休闲街区”、“时尚休闲街区”以及“文化观光性街区”。街区与历史文化之间融合度的认知街区与历史文化之间融合度的认知 相对多数的受访者认为街区未能充分展现历史文化，但有一定的结合度。街区作为南京时尚休闲娱乐街区标志性品牌的认可度街区作为南京时尚休闲娱乐街区标志性品牌的认可度 多数受访者认为街区基本

64、可以作为南京时尚休闲娱乐街区标志性品牌。19121912品牌具体表现的认知品牌具体表现的认知 多数受访者均认为1912品牌具体表现为“历史建筑所带来的传统氛围”与“时尚潮流的先锋气息”。受访人群对街区的心理感知受访人群对街区的心理感知对街区提升途径的看法对街区提升途径的看法 多数受访者均认为街区应采取“引进高端商家”、“现有店铺层次的提升”以及“街区空间环境品质提升”这三种途径来实现整体提升。对于增加文化艺术类场所的期望对于增加文化艺术类场所的期望 多数人群期望街区能够增加民国风情电影院，同时，对于增加画廊、雕塑工作室也表达了一定的期望。对街区娱乐场所数量的看法对街区娱乐场所数量的看法 报纸受

65、访者与消费者两大群体对于此问题的看法有所差异，多数报纸受访者（51.5%）认为街区娱乐场所数量应进一步增加；而多数消费者（55.4%）认为应保持现状。受访人群对街区的期望与建议受访人群对街区的期望与建议对于餐饮场所数量的看法对于餐饮场所数量的看法 报纸受访者与消费者两大群体对于此问题的看法有所差异，多数报纸受访者（56.5%）认为街区娱乐场所数量应进一步增加；而多数消费者（52.9%）认为应保持现状。对于外部空间环境的要求对于外部空间环境的要求 相对多数的受访者期望街区能够进行“增加商业空间”、“增加休息设施”与“增加雕塑、小品等展示设施”以及“增加标识与指示牌”这几个方面的外部空间环境建设。

66、对于街区停车环境的看法对于街区停车环境的看法 多数受访者均认为街区停车位不足。对于活动策划的期望对于活动策划的期望 多数受访者期望能够加强“促销活动”、“狂欢等节庆活动”以及“文艺演出活动”的策划与组织。d.d.问卷调查小结问卷调查小结街区在安全管理、商家服务质量、整体形象、消费者权益保护、应急处理、企划宣传等方面能够使社会公众及消费者基本满意。街区的吸引力存在于传统文化氛围与现代时尚气息所产生的冲击力。街区基本可以代表南京时尚休闲娱乐街区的标志性品牌，在南京具有广泛的影响力，并且这种影响力已经开始超越本地层面，向更大的范围扩展。街区目前的业态构成得到了受访者的基本认可。受访人群对于街区的正面

67、评价汇总受访人群对于街区的正面评价汇总街区未能充分展现历史文化，而受访人群对于这方面有着较高的期望。街区需要增加文化艺术场所。街区空间环境品质需要进一步的提升，具体表现在空间方位感不强、街景形象不够统一这两个方面。街区停车存在较为严重的问题，表现为停车位不足。受访人群对于街区的负面评价汇总受访人群对于街区的负面评价汇总以问卷调查数据所作出的客观分析作为基础，我们认为这将为街区下一步的提升计划提供如下指引。 （1）更加紧密街区业态特色、空间形象等方面与历史文化资源之间的契合度，尤其是在经营上充分论证增加各类文化艺术性场所的可行性，在空间形象塑造上寻求更具品质和统一性的整体风貌，以巩固并延伸街区的

68、历史文化底蕴。 （2）在硬质空间环境建设上充分考虑消费者与观光者的需求。首先做到需求关系之间的平衡，量化分析各种公共服务设施（休息设施、外部商业空间、指示牌）的配比；其次对细节要更加考究，以方寸之间显品质的理念来引导各类硬质设施的形体及方位设定。 （3）加强活动策划的力度，尤其是可以集合商家共同开展促销活动；以及在周末、节日组织文艺演出、狂欢等节庆活动。 （4）寻求开辟新的停车空间的可能，解决街区停车位不足的问题。行动指引行动指引访谈资料汇总与分析Interviewdata3针对特定人群的访谈工作，是本次市场初调的重要组成部分，具有重要的意义。具体而言，我们针对三类人群进行了针对性的访谈.一类

69、是高端人群，包括政府（省、市、区三级）主管官员，也包括相关领域的知名学者和专家。对这部分人群访谈不仅仅具有采集社会高端人群数据的意义，更是一个协调各方资源、集思广益的过程。这部分人群的访谈结果，更具有发展历程的总结和分析，外部环境和市场趋势的研判，未来发展和综合提升的建议，收获颇丰。另一类人群是1912集团内部中高层管理人员，对这部分人群的访谈使我们更加深入的了解了街区的发展历史、经验教训以及目前的经营与运作状况、存在的问题。第三类人群为街区商家，针对商家的访谈使我们更加深入的了解了街区不同业态的经营特征，以及商家的建议与期望。 概述概述高端访谈资料整理与分析高端访谈资料整理与分析对街区的评价

70、及认识n区位、先发优势和历史文化资源是街区成功的原动力n聚集效应逐步强化n吸引力有潜在的下降趋势n资源优势的制约性对街区存在问题的剖析n街区外部硬件不够完善n街区内部软件有待加强，主要在宣传和服务方面n内部业态分布、消费人群年龄层次失衡，品牌趋于低俗n与最初定位的背离n目前经营模式的弊端对街区未来发展的建议n设置进驻商家的准入门槛，避免品牌低俗化n街区发展不能靠仅有的民国文化支撑，而是要和商业经营相结合n地区整体发展，整合资源，强化政府的具体扶持措施n整体策划，深入研究n以板块定位为导向，进行街区战略梳理n酝造街区整体文化气氛n提升街区管理和营销服务水平，使其成为街区竞争力的重要所在n历史文化

71、是街区品牌的核心价值，应花大力气给予专项发掘n拓展经营时空。扩大消费群体，是“1912”街区发展的重要潜力对街区未来发展的建议对街区未来发展的建议其他观点其他观点n1912街区的扩张经营n1912在地域范围上的扩张n1912消费价值的提升n南京1912街区的开发与其他城市的商业街区开发必须进行切割集团内部访谈资料整理与分析集团内部访谈资料整理与分析发展历程回顾发展历程回顾街区从2003年筹备、2004年底正式开街，至今已走过五个年头，回顾其发展历程，街区经历了最初的起伏，而后逐步走上正轨，保持比较稳定发展的态势。街区经历了最初的起伏，而后逐步走上正轨，保持比较稳定发展的态势。大部分被访者认为目

72、前街区尚未达到稳定期、成熟期，需要进一步的调整和提升。大部分被访者认为目前街区尚未达到稳定期、成熟期，需要进一步的调整和提升。就项目开发拓展而言，相对于2007年的高峰开拓期，目前街区显得较为被动，属于高峰下降期；就招商、营收状况而言，属于稳定期；就内部管理，街区街容街貌而言，属于发展提升期；就品牌延续和街区整体发展而言，属于一个微调的阶段。主要经验教训总结主要经验教训总结招商定位招商定位南京1912作为首个企业自主经营招商的街区，四年来积累了丰富的商业实战经验，无论在人力资源和招商运作方式上都是今后发展的珍贵资源。1912街区能慢慢找准节奏、不断成熟，是因为在业态和招商策略等方面适应市场变化

73、，做了很大的调整。比如在二期、三期招商过程中，为了引进更加丰富的业态，采取的招商策略比较灵活。专业团队专业团队 1912街区管理团队从无到有，和街区的发展相适应，走过了不平坦的成长历程。目前具有一定的专业化管理水平但目前公司管理目标模糊，对于要么提升街区品质、做品味，要么只抓财务、抓效益的矛盾协调和主要目标的取舍两难徘徊公司的现代管理构架初步形成，但层级过多，商业专业团队特色和规范度不足。 共识共识之之一：核心竞争力，竞争优势一：核心竞争力，竞争优势n抢占市场先机n优越地理位置n团队资源n客户资源n政府协作n品牌效应共识共识之之二二-品牌吸引力品牌吸引力1912在南京地区的知名度相当高，对于商

74、家和消费者的号召力和影响力都不断增加；在江浙一带，就商业地产行业而言，1912的知名度也较高，就商家而言，本土商家的投资信心更大，而国际性品牌则相对有所保留。共识三：存在问题与挑战共识三：存在问题与挑战问题问题11街区环境需提升街区环境需提升问题问题22安全隐患安全隐患问题问题33商家恶性竞争商家恶性竞争问题问题44管理能力有待加强管理能力有待加强问题问题55业态构成尚未完善业态构成尚未完善问题问题66房租成本过高房租成本过高共识四：宏观经济的影响共识四：宏观经济的影响受访者普遍认为，宏观经济对于街区发展可能会有影响，但不会像制造业那么明显。当经济形势不好的时候，有些业态反而会更加繁荣，比如游

75、戏、电影等休闲行业，而餐饮是日常生活必不可少的。相对来说酒吧受到的波动大一点，其次是高档餐饮。部分被访人员提到“第二次金融危机”爆发的可能性，那时对于消费者的心理影响将会更大，导致人们不敢消费，这个问题的不确定性也是街区发展的不确定性。分歧一：街区未来发展预期分歧一：街区未来发展预期观点观点11现阶段维持酒吧街特色，逐步寻求拓展和提升现阶段维持酒吧街特色，逐步寻求拓展和提升观点观点22主动调整，向中高端市场发展主动调整，向中高端市场发展观点观点33树立品牌形象，着重打造树立品牌形象，着重打造19121912旗舰街区旗舰街区分歧二：街区调整的容忍度，再投资能力的把控分歧二：街区调整的容忍度，再投

76、资能力的把控观点观点11南京南京19121912维持现状，异地扩展成为主导方式维持现状，异地扩展成为主导方式观点观点22经营层容忍度更高，建议董事会给予宽松边界经营层容忍度更高，建议董事会给予宽松边界分歧三：业态调整分歧三：业态调整观点观点11强化业态间互动强化业态间互动观点观点22依托旅游项目，带动白天经济发展依托旅游项目，带动白天经济发展观点观点33维持现有业态格局，顺应市场自然发展维持现有业态格局，顺应市场自然发展观点观点44其他调整方向其他调整方向专业领域内容总结专业领域内容总结项目上人员，以内部培养为主，可积累更多的实际工作经验，职能部门人员可以引进专业人才。两方面的确可能存在冲突，

77、这也是企业发展的必然阶段，职能人员提出的要求有时可能与实际操作脱节，但可以通过加强职能人员的实际锻炼、培养学习来克服。只有在招商、街区管理、企划、前期调研等各方面的人力储备具备了，今后才能更好的对外拓展，或者说降低拓展的风险和成本。针对这个问题，集团一直在加强，包括外部引入人才，内部加强管理，例如标准化手册，工作日志。 人员培养，内部管理人员培养，内部管理品牌拓展，市场推广品牌拓展，市场推广19121912品牌的内涵品牌的内涵1912品牌的内涵体现于将传统文化，或者当地文化与时尚消费结合起来。1912不仅仅是代表一个年代，那个年代西风东渐，是西方文化与我国传统文化相互冲突与交融的时候，将这种冲

78、突，这种磨合，这种差距，最后变成消费，也就是把文化变成消费。没有商业街，就没有1912品牌，但盈利点不应当在此，而是由此延伸的产品和业务，商业地产的利润是相对比较低的，集团应该对各个街区的利润放在一个次重点，通过街区做品牌，通过为其他产品打下基础。1912文化传播公司，负责运作1912的无形资产。这几年每年的营收在500万左右，可以补足到街区的整个营收中。这证明了两个问题，第一是1912这个品牌是有价值的；第二是利用品牌创造价值，其实有很多途径。市场推广的方式市场推广的方式品牌建设则是一个长期、有序、高投入的过程，回报也很漫长，作为经营者，最主要是确保利润，有很多财务上的压力，所以资金更要落到

79、实处，因此更倾向于帮助商家来吸引消费者，这是目前市场推广的最主要的思维。目前纯粹的品牌推广宣传较少，更多的是一种软性的诱导，着力诱导一种生活模式和生活习惯，引导消费。招商引资招商引资, ,盈利模式，管控模式盈利模式，管控模式招商过程中的问题与建议招商过程中的问题与建议一开始的财务期待过高，导致其招商策略不是非常成功，缺乏目的性，对于什么商家进驻，将会取得多大效益，要贴多少钱，前期如何培养这些方面的概念是很薄弱的。之后的第二次招商也在积极补救和调整，但是很困难。现在招商时会更加务实，不要陷入品牌的迷思，而是要认识真正的关键点在于如何让客户获利。这一点不取决于与客户的议价，而取决与与大业主的议价能

80、否取得更低廉的成本。商家退出机制商家退出机制商家退出机制面临的难题是法律制约问题，一般来说，如果不做私底调解，只有走法律程序，很难说有一个非常好的解决方式，这就是集团需要承担的风险。经营者要对这种风险进行预判，如果清退商家，那就是解约，需要支付一笔违约金。同时，相关被访者表明，依然存在法律途径之外的其他方式。 盈利模式拓展盈利模式拓展除了房租和广告收入以外，其他盈利模式的发掘成为集团管理层的关注点，在这方面，集团上下一直进行各种尝试，也初步探索出一些想法和拓展渠道。 中央收银体系中央收银体系建立中央收银系统是最为根本的核心竞争力的体现。这一方面将会加强对商家的管控能力；另一方面将为集团及项目公

81、司提供强有力的现金流支撑；最后将使统一企划、统一营销的实现成为可能。街区项目公司与商家的关系上，不应是先服务，后管控；而应是先管控，后服务。建立中央收银系统的难度将会非常之大，但并非没有可能。 被访人员建议课题组重点加强对领导层的思想统一，与集团沟通过程中要有耐心、深入商家听取意见，多做说服工作。课题成果要特别重视品牌推广策略、人力资源整合两大重点，关注方案的可操作性。 课题建议课题建议商家访谈资料整理与分析商家访谈资料整理与分析本次座谈会通过南京一九一二项目公司的组织，邀请了俏江南、厚园、粤鸿和、星巴克、苏荷、百度以及菲比七家商户的门店负责人（百度与会者为法人代表）。这些商家具有如下特点：1

82、、覆盖了餐饮、娱乐、休闲三种业态。2、是具有一定品牌知名度的商家。3、经营状况相对较好。4、与会人员以具体经营者为主，并不涉及更多的投资及决策内容。商家访谈概述商家访谈概述对于若干重点问题的谈话资料总结对于若干重点问题的谈话资料总结消费时段问题关于消费时段问题，餐饮商家普遍反映白天的营收情况不好，压力较大。但另一方面，休闲业态受到消费时段的限制相对较小，具有一定的日间经营基础。客源和消费档次问题本次参与访谈的三家餐饮商户属于中高档消费层次，客源主要是政府、银行、大企业等；据介绍，酒吧的客户群出现了向高端转变的趋势酒吧的客户群出现了向高端转变的趋势，商家认为高端人群的口碑营销对商户的发展有巨大的

83、利好效果。此外，涉外的客群也有一些分布，例如星巴克的客源中，有较多的外国留学生。业态问题街区内酒吧的差异性已经体现，消费者对于酒吧的选择和消费习惯也开始走向成熟，每家酒吧基本能够形成自己的固定客群。此外1912的中高端餐饮在一定程度上也引导了社会对于1912品牌的认知改变（由之前“小年轻”、“酒吧街”的认知逐渐在向良性认知转变）。街区管理总体来说，街区管理水平在进步，商家对于1912项目公司的服务均表示满意。另一方面，停车、治安、消防安全等问题还是大家关注的焦点，其中安全问题尤其是酒吧商家所关注的中心话题。文化与经营商家普遍认为民国文化的影响力不可忽视，特别是餐饮类商家已经能够利用这种资源为经

84、营服务，具体表现在菜系设计以及装潢设计上，不同程度的与民国文化产生了关联。统一营销问题商家对统一公关、统一营销等关注较多，商家对与1912的品牌捆绑整合有一定的期望，但是具体想法各有差异，因此推行的难度仍然存在。 市场预期问题根据与会商家的介绍，其营收水平近年来整体呈现上升趋势。但休闲类及餐饮类商家多数（星巴克、粤鸿和）均表示其收到了宏观经济环境的影响，这种影响明显波及到了具体的营收上。例如星巴克门店经理介绍，预计今年的营收与去年大致持平。另一方面，酒吧商家代表（苏荷）则认为严峻的宏观经济形势对于娱乐业是一种利好，高端群体越来越多的产生了一种排遣、发泄的需求，这使得酒吧消费群出现了向高端化转变

85、的趋势，现在客人虽然不像以前能喝三瓶五瓶，但是会选择喝贵的酒。相对于大营业额，酒吧商家更希望能把人气做上来。现在一般晚上还是翻两次台。建议和要求建议和要求主要集中在“共赢”的话题上。（1）商家希望能够和街区联合起来，统一营销；（2）相关人员也谈到了对“健康和时尚”的消费理念的认同。（3）希望街区能够多组织策划活动。市场初调结论Conclusion4一、对街区的定性描述一、对街区的定性描述不同的群体对1912的描述存在一定的差异，在总结了以上群体的观点的基础上，我们认为：目前的南京一九一二街区是一个具有优势区位和文化资源的，以娱乐、休闲、餐饮为主营业态的，吸引本地中高档消费能力客群的综合性休闲娱

86、乐街区，在南京城市内具有广泛的影响力，在南京同行业中处于龙头地位。街区以历史建筑群落的空间观感及毗邻总统府的区位特征所带来的历史文化表意，由这种历史文化表意与街区娱乐休闲业态、客群特征所赋予的时尚感之间所传递的冲击力，以及大规模以酒吧为主的娱乐业态的集聚效应共同作为街区的核心竞争力。但这种核心竞争力很大程度上来源于南京时尚休闲娱乐业态同比与国内其他一线城市的滞后性以及夜间经济的匮乏。街区的发展历程是一个经营上不断取得突破的历程，但同时也是一个文化品质与客群阶层悄然下滑的过程，街区丧失了一部分高端客群，偏向了大众化与中庸化。从另一个角度来看，无论是普通社会公众还是高端人群均对街区抱有较高的期望，

87、这是街区未来发展重要的社会基础和外在动力。二、调研结论综合问卷调研和访谈，南京1912街区的成功因素，系统地看来，包括区位、先机、文化底蕴、区位、先机、文化底蕴、酒吧业态规模集聚、管理团队经验积累酒吧业态规模集聚、管理团队经验积累等居于前列 区位：区位：街区的区位优势条件，首先是交通联系的便捷性。但不足的是目前仅有太平路和珠江路的入口，进出有一定的限制，内部停车空间局促，压力较大；第二，娱乐休闲街区与周边区域的关联性非常明显，这是很多街区选址容易忽视的因素。1912街区北临珠江路，南接太平路（中山东路）路口写字楼群，周边新兴企业集聚，青年白领众多，潜在的消费者距离街区较近是南京其他街区无法比拟

88、的优势；第三，与总统府的天然联系是区位条件中最为重要的因素，无论从问卷还是访谈都得到几乎所有人的重视，但事实上街区目前与总统府仅是比邻而居，并未成为一个整体或是关联消费链。面对街区目前的发展现状，从区位优势来看，潜力条件最好或是价值最高的是强化与总统府的关联性，吸引大量的外地游客，丰富日间经济。其次是有意识地强化与两片办公区的联系，通过企划宣传，建立稳定的客源市场，形成竞争优势。对于成功因素的分析对于成功因素的分析先机：先机：毋庸置疑的是，1912街区开启了南京夜间休闲消费的先河。发展至今日，酒吧等业态的高度集聚，为后来者设立了样本，同时也是超越的现实障碍。但随着光环的褪去，审美疲劳的产生；同

89、时管理团队内部守成思想的出现，对于威胁和竞争虽有所意识，但面临调整的压力和不确定性，创业初期的思想创新和拚搏精神在下降，先机有可能就是内部危机的开始。文化底蕴：文化底蕴：在这个问题上，无论公司内部还是外部的各种人群的认识都高度一致。分歧在于：第一，公司内部有现实的经营压力，而外部更多地停留在心理的高度预期。经过调研，历史文化的底蕴首先来自于建筑空间的展示性上，对于初期商家的管制宽松，导致了部分建筑外装混乱，影响了建筑的文化展示；另一方面，原有建筑设计较少考虑使用用途，空间设计和配套设施的不足，在一定程度上也是建筑物使用管理的难度之一。第二，虽然对于外部空间环境要求较高，但具体指向分歧较大，从实

90、施角度并无太大难度，更多地取决于街区内部的决心和投入问题。第三，希望文化向产品和服务渗透，这是最高要求，实现难度非常大。开街初期，无论商家还是街区，凭着理想化的憧憬，出现了一批与自身文化结合的商家，但实际运作过程中，经营压力巨大，市场接受度也没有预期理想，先后退出街区，目前街区的产品和服务难以找到代表性的文化符号，成为了被部分高端人群所诟病的原因之一。文化底蕴既是街区取得成功的重要因素，也是招致最大不满的来源，因此本次课题研究将锁定这个重点子课题，从多个角度展开讨论，循序渐进，为街区提供系列解决方案。酒吧业态的规模集聚：酒吧业态的规模集聚：这个因素是街区在南京可以傲视同业群雄的首选因素。客观地

91、看，酒吧业态取得今日的成绩，难能可贵。即使批评的声音，也是针对酒吧业态的低龄人群、治安等负面因素，而非酒吧本身。对于酒吧业态的规模集聚，以及其他业态的组合问题，审慎的态度是基于现有的基础，良性和分步调整，引进品牌商家，保留其核心商家，自营积极介入，坚决退出某些不良业者。提升和丰富内部业态，以最大的资源和精力投入，强化竞争，适时动态升级，转变规模优势为经营优势。管理团队经验积累：管理团队经验积累：通过课题的开展，尤其是公司内部管理人员的访谈接触，获取了全面了解和深入分析街区和公司的最为丰富的信息，我们也为团队的努力和敬业所折服。公司内部和街区管理正在逐步走向规范化和制度化，是将个人经验转换为公司

92、竞争力的过程。项目组建议，一是强化各层级人员对于公司战略与发展目标的理解和接受度，统一部门行动和总体目标的一致性。二是，在规范化的前提下，保持宽松度。初期创业成功很大程度上来自于各自岗位的能动性和想像空间，这是企业未来创新的必须氛围。三是，组织机构扁平化，强化执行效率。由于南京的地域文化的浸染，公司治理切忌走向政府官僚化，这是很多公司失去外部市场竞争能力的根本原因。四是，保持对外部的开放性，尤其是智力引入方面，借助高级顾问和外部专业公司，使公司的决策与研究更为客观和开放。综合问卷调研和访谈，南京1912街区的威胁因素，系统地看来，居于前列的包括外部竞争、内外部竞争、内部消费低端化、公众心理落差

93、加大、内部商家恶性竞争、集团公司战略重点转移部消费低端化、公众心理落差加大、内部商家恶性竞争、集团公司战略重点转移等因素。对于威胁因素的分析对于威胁因素的分析外部竞争：外部竞争：在问卷和访谈中，一致的意见是外部类似街区尚不对1912街区构成威胁，其原因主要在于本地市场的消费者具有一定的消费惯性；短期内其他地域商家集聚规模相对不足。但其他街区比较1912街区，仍有许多不容忽视的竞争优势。一是街区规模，其他街区的规模较大，建筑适用性强，对于各种业态的弹性较1912高，如1865街区，在此方面较1912优势明显；二是价格优势，竞争对手往往在初期会采取低廉的租金价格吸引商家进驻，而1912街区目前是效

94、益实现阶段，不可能也不应该陷入价格战，但不能忽视的是商家的流失，或是对手的更大规模的同业集聚；三是经验借鉴，竞争对手可以分析总结1912街区的发展轨迹，用更低的成本和更快的速度，达到1912街区今天的成绩，那时真正的竞争就要开始。四是人才流失，访谈中得知，其他街区中已经引进不少1912的原有员工，如果1912没有完善的公司治理，仅是依赖个人才智，那在此项上，无异于是培训机构了。因此，固步自封是忽视威胁、不思进取的举动，应对外部竞争的升级，一方面需要密切关注，理性分析，同时更重要的是强化自身优势，将成功因素延续和扩大。内部消费低端化：内部消费低端化：低端化来自于两个方面，一是消费水平的低端化，二

95、是年龄的低端化，两者也可以说是一个问题的两种表现。究其根本原因，就是低端酒吧的大量集聚，摒弃了最有消费能力的人群需求，反而培养了低端消费群体。 南京城市自身特点抑制，至少是不鼓励享乐和休闲，传统氛围浓厚，商业经营者成就感不足，使得现代消费和生活方式相对滞后。但1912街区，目前是南京时尚和前卫的代名词，有责任、有条件迎合发展潮流，满足高端消费需求，培育高端客户的依赖度，弥补南京城市整体的欠缺，这其实也是发展转换的最大契机。公众心理落差加大：公众心理落差加大：通过走访和政府期望调研发现，公众普遍对于街区文化特色寄予非常高的期望。从初期的人潮汹涌，到目前负面评价增多，都是来自于心理期望的落差。街区

96、的成长和经营业态的发展是一个动态结合的过程，公众心理需求的变化就是产品和服务调整的方向。 本次调研对于整体发展和各细分业态都开展了专门调查，对未来的定位和业态调整，给出了方向性的建议，但归结所有因素，最重要的是街区自身的目标设定，是守成，还是引领发展，是急于变现1912的价值，还是品牌不断增值，强化品牌成熟度？内部商家恶性竞争：内部商家恶性竞争：这个问题的本身不应全归结于商家，甚至无需责怪商家。首先，街区度过了艰难的创业初期，已经具备选商的能力，也就是商家的把控在街区。类似工业开发区，也有腾笼换鸟的举措。其次，商家恶性竞争，也是街区营商环境恶化的表现。街区统一服务和经营推广，可以效率更高，效益

97、向商家转移更为明显，商家自然配合度更高，整体良性发展更符合公司预期。第三，街区应积极游说政府，制定更符合城市利益的目标和发展战略，取得更大的社会支持和具体行动扶持，从根本上降低成本，增加客流，提高社会关注度，提高高端人群的身份认同，超越竞争对手，成就南京标志街区和标志品牌。集团战略重点转移：集团战略重点转移：在内部讨论中，这个问题也是分歧之一。课题组认为，南京1912街区其实在高端管理者心目中的定位是统一的就是1912品牌的第一代表、发展的原动力、也是公司治理的枢纽。而投入重点、盈利能力等问题，在定位统一的前提下，都相应容易统一。课题组虽然仅针对南京1912街区开展研究，但我们认为南京1912

98、街区方案的梳理和重新制定，对于集团整体来讲是模板，是根本，是生存和发展的本质问题。上述十个关键词汇是目前街区问题的总结，也是下一阶段课题研究的基础。十个词汇有交叉和重叠，但却是从十个角度的总结和概括。成功的五个要素有其偶然和天然，也有公司的努力和骄傲；威胁的五个要素是现实和必然。在今天世界金融危机走向尚不明朗，未来发展不确定性增加的大背景下，我们进行战略的研讨是非常及时的，也是集团决策前瞻性的表现。我们能做的就是正视所我们能做的就是正视所有的问题，理性思考、审慎决策、积极创新、大胆变革，超越昨日的成绩，就有的问题，理性思考、审慎决策、积极创新、大胆变革，超越昨日的成绩，就是超越今日市场的第一步

99、。是超越今日市场的第一步。结语 结语本市场初调报告于2009年3月20日完成，于3月29日向集团经营团队进行了第一次汇报。其后，就集团经营层所反馈的部分意见进行了调整与修改，部分关于发展战略方面的疑问，我们将在下一阶段工作中予以解答。在与集团经营团队的沟通过程中，我们强烈的感受到了经营团队对于本次项目的关注与热诚。从所反馈的意见中，我们看到了团队骨干成员对集团走向主动思索的使命感；对集团发展战略积极谋划的敬业精神；以及在实际工作过程中积累的丰富的实战经验。我们为本次项目能够集聚大家思考和参与而感到欢欣。这既是对我们的鼓励，也是对我们的鞭策。另一方面，通过与集团经营团队的接触与互动，我们发现集团目标的不确定、价值观的摇摆，是大家最为关注的核心问题，也是未能充分发掘出团队最大潜力的根本原因。我们希望以本次项目为契机，在大家的共同努力下，统一思想，凝聚共识，在共同的愿景下开创出新的纪元。在后续的工作中，我们将不敢稍有懈怠，与集团经营团队携手，奋力前行。结语 后记结语下阶段工作计划谢 谢