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1、中铁海曦市场调查报告立丹行机构出品项目基本情况案名：中国铁建海曦地址：厦门思明区观音山国际商务运营中心北侧电话：0592-8779998；0592-8290988开发商：中铁二十二局集团代理商：城市年轮机构施工单位：中铁二十二局集团第三工程有限公司物业公司：保利物业集团建筑设计：万地联合(厦门)工程设计有限公司（纯板式南北通透新古典主义建筑）景观设计：英式园林项目基本情况【地理位置及交通概况】项目位居厦门CBD核心，地处东海域壮阔海景第一排，南面和西侧为观音山和虎仔山；东侧距离环岛路600米，轻松链接城市主干道仙岳路、吕岭路和莲前大道；向北10分钟可达厦门国际机场，13分钟抵达厦门大桥，3分钟
2、到达翔安隧道；向南15分钟可抵达轮渡。城市公共交通轻轨、公交等全方位立体交通，项目距5路、127路、28路公交以及规划中的轻轨2号线（首期从五缘湾海沧新城）仅数步之遥。项目基本情况占地面积17972.65总建面积58163.76建筑密度25绿化率40%容积率2.5楼面地价5275.86元/m2总套数314精装标准1500元/m22500元/m2物业费3元/m2车位344车位配比1:1.1车位价格30万元/个项目基本情况项目基本情况社区配套大型双语幼儿园，配备优势师资力量及完善的硬件设施，引进国际先进启蒙教育理念，倡导智商与情商的双重发展。社区配套滨海特色商业街区，以中小型超市为核心，结合休闲餐
3、饮、特色家居等。底层商铺共有12间，挑高8米，价格目前没有确定，大致为每平米四万多元。根据现场工作人员介绍，商铺由开发商统一出售。【项目配套】项目基本情况【周边配套】商业配套观音山商业街、万达广场（3分钟车程）、瑞景商业广场、塔铺社区底商、何厝社区商业、加州商业广场、SM广场、大型购物中心（含综合影剧院）；教育配套项目自有配套一所大型双语幼儿园、厦门四幼、观音山音乐学校（幼儿园、小学、初中）何厝小学、前埔中学、逸夫中学；娱乐配套海西最大的滨海旅游中心“欢乐港”、观音山海滨浴场、观音山山体公园、五缘湾体育馆、奥林匹克博物馆、奥林匹克网球中心、国际游艇码头、现代艺术剧院、香山游艇俱乐部；项目基本情
4、况【周边配套】医疗配套前埔医院（10分钟车程）、社区医疗所、中医院、新加坡友好医院（规划中）；银行配套工商银行、建设银行、中国银行、兴业银行、农业银行；其他配套国际会展中心、国际会议中心。项目基本情况【项目现状】项目共有8幢楼，其中1#楼作为项目营销中心，完成销售任务之后将改造成幼儿园配套。截止2011年12月18日，项目2#、3#楼已建至地面12层，4#楼为商用店铺，5#和6#楼也已建至地面12层，7#、8#楼最高建至20层。产品概况项目共有4栋27-29层纯板式高档海景住宅，两梯两户，主要户型有125-128平的精装三房，顶层为198-205平的楼中楼。产品概况户型一：125m2三房二厅二
5、卫户型点评优点：科学的户型设计保证了建筑长、宽、高上的合理舒适。室内空间方正实用，动静清晰，南北通透，三面采光；起居室与餐厅、厨房呈经典的线型分布，空间利用更为充分。缺点：本户型的次阳台规划不甚合理，置于餐厅一侧，功能定位受限。产品概况户型一：128m2三房二厅二卫户型点评优点：科学的户型设计保证了建筑长、宽、高上的合理舒适。室内空间方正实用，动静清晰，南北通透，三面采光；起居室与餐厅、厨房呈经典的线型分布，空间利用更为充分。缺点：本户型主卧的更衣室与卫生间直接连通，衣物容易受潮。产品概况折扣优惠：内部员工团购价11000元/m2（毛坯房）开盘日期：2011年9月10日交房日期：2013年12
6、月层高：3M公摊：23%起价18000元/m2均价22000元/m2价差：300元400元之间，平均200元左右。其中，五号楼价格最高（既可观海，亦可全揽内庭）。销售率：94%产品概况【销控表】客群分析主要客群为高端消费人群，商务精英，具备较强的购买力。以中铁的内部高层员工为主，观音山的中高层领导也有所涉及。营销推广CBD（中央商务区）海景公寓项目定位推广渠道户外看板、路牌、报纸、网络等。营销推广【售楼处实景】营销推广2011/12/2210:13:16项目主打125、128精装三房，精装标准3000元/，目前购买最高可享9.7折优惠。2011/11/1513:50:21中国铁建海曦项目，目前
7、125、128精装纯三房在售，起价18000元/。据悉，客户还可享受三重好礼：好礼一：前来看房，均有机会获赠施华洛奇水晶项链一条；好礼二：购房即送一年物业管理费，好礼三：购房最高享9.7折优惠，折算后均价约21000元/平。另外，现场购房的话，还有机会抽取iphone大奖。2011/10/300:31:2110月29日上午，地处CBD核心的中国铁建海曦项目走进金山小区，展开为期两天的“周末儿童摄影社区行 看房即送施华洛世奇水晶项链”活动。2011/10/1611:20:1810月13日，十多名来自瑞典、丹麦的艺术家来到了位于观音山的中国铁建海曦项目售楼处参观交流，共同探讨艺术与建筑的融合之美。
8、2011/10/313:15:16国庆看房可专享每平米优惠200元。2011/9/1018:10:48中国铁建海曦启动团购活动，团购认筹活动推出2#、5#、6# 3栋住宅，共计156套。面积区间为125128平米，均为精装修纯板式三房结构，适合改善型客户的需求。2011/9/1018:09:599月10日，备受关注的中国铁建海曦项目在其营销中心举行了千万筑家基金启动仪式，同时，被中国美术界誉为“歌颂劳动者美的先进双年展”的大路画展外延性展览中国铁建大路画家美术作品厦门创作中心落成典礼也于当日隆重揭幕。2011/9/822:18:279月10日千万级亲情贺礼 中国铁建海曦千万筑家基金启动傲居观音
9、山第一排，坐享繁华便捷生活圈，125128平米两梯两户纯板精装奢享 尊享岛内双户口团购优惠专享 礼献全城项目点评1、项目地理位置优越，背靠观音山、虎仔山。对比其他项目，其坐落于观音山沿海第一排，坐拥山景和海景两大资源；2、项目定位明确、独特，能与其他项目产生差异；3、项目建筑密度低，楼间距较大，保证了业主的私密性；4、项目具备较好的观景资源，每栋楼均可观赏内庭；5、每个户型均是南北通透，保证了良好的采光和通风；6、项目指引路牌太少，仅有三个指引路牌，且在环岛东路上没有指引路牌；7、售楼处大堂层高较低，不够大气，不符合项目的定位；8、项目周边配套设施完备，拥有许多高端文化休闲娱乐设施。THANK YOU调研人员：魏驰王少杰21 以上有不当之处，请大家给与批评指正，以上有不当之处，请大家给与批评指正，谢谢大家！谢谢大家！
