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1、1丹东丹东SKSK项目项目总体发展策略及产品策划报告总体发展策略及产品策划报告 矩阵品牌营销整合传播机构矩阵品牌营销整合传播机构2010年年7月月 2目录目录目录目录项目整体发展战略及定位项目整体发展战略及定位-3-3项目整体规划布局项目整体规划布局-17-17建筑风格及园林景观设计建筑风格及园林景观设计-21-21户型标准及配比户型标准及配比-30-30配套设施配套设施-35-35交房标准建议交房标准建议-42-42物业服务建议物业服务建议-47-473A.项目整体发展战略及定位项目整体发展战略及定位 B. 形象定位形象定位C. 产品定位产品定位D. 客户定位客户定位 E. 价格定位价格定位
2、B.项目整体规划布局项目整体规划布局C.建筑风格及园林景观设计建筑风格及园林景观设计D.户型标准及配比户型标准及配比E.配套设施配套设施F.交房标准建议交房标准建议G.物业服务建议物业服务建议Contents报告结构报告结构4项目整体发展战略项目整体发展战略项目整体发展战略项目整体发展战略“韩景小高层，新城区中央生态住宅区韩景小高层，新城区中央生态住宅区”对外对外“城市新中心城市新中心”：阐释了项目在新城区内的区域位置以及未来的商业、商务中心的价值；“中档中档”：阐释了项目的档次特征；“韩景小高层韩景小高层”：阐释了项目客户群特征及外部形象；“住宅住宅”：阐释了项目自身的功能，是以满足居住为主
3、的住宅产品。对内对内“快速回现期快速回现期”：根据矩阵对项目的理解，本项目为SK集团在新城区项目的启动期；作为初步了解项目地块的时期，因此，快速回现对本项目发展以及SK集团尤为重要。5项目竞争战略项目竞争战略项目竞争战略项目竞争战略项目资源：项目资源：区位优势明显。拥有景观资源。周边学校林立。企业实力：企业实力：世界500强企业。成功开发过“俪江国际”项目。具有住宅开发经验。产品优势：产品优势：产品品质能得到很好的保障。综合因素综合因素战略选择战略选择领导者领导者挑战者挑战者一线品牌项目具有无可复制的资源产品创新垄断价格标杆，引领市场潮流具有持续作战能力市场新进者具备一定资源优势强调新的评估标
4、准强调产品的特色和价值追随者追随者补缺者补缺者缺乏独特资源和资金实力搭便车，借势以小搏大，杀伤战术价格战的制造者规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势，在细节创新，打造难以复制的产品敏锐的机会主义者我们在市场上的角色我们在市场上的角色我们在市场上的角色我们在市场上的角色-挑战者挑战者挑战者挑战者6本项目致胜因素本项目致胜因素本项目致胜因素本项目致胜因素产品产品产品产品+ + + +环境环境环境环境+ + + +人文人文人文人文区位与内部环境是项目本身的优势；产品、人文与服务是初级市场中打造领导者必须占据的竞争优势。 3 1 3 1 4 2 4 2（社会资源）（社会资
5、源）客客观观性性主动式主动式被动式被动式主主观观性性产品产品品牌品牌人文人文环境环境（新进者）（新进者）（知名度）（知名度）（自然、区位）（自然、区位）本项目采用本项目采用“产品产品+ +环境环境+ +人文人文”模式；以产品为核模式；以产品为核心，发挥区位优势，营造心，发挥区位优势，营造城市中心高尚居住和文化城市中心高尚居住和文化氛围，成为区域挑战者。氛围，成为区域挑战者。我们用常规地产项目的我们用常规地产项目的“核核心竞争力矩阵心竞争力矩阵”来判断项目来判断项目的战略发展方向：的战略发展方向：7战略发展方向战略发展方向战略发展方向战略发展方向发挥优势，规避劣势，抓住机会，抢占先机发挥优势，规
6、避劣势，抓住机会，抢占先机1、价值挖掘：深入挖掘片区价值，建立项目与区域工业企业的价值桥梁，打造片区精品楼盘；2、结合SK集团形象，打造新城区的韩景小高层。整体发展策略整体发展策略1、在户型上以100平米以下户型为主；2、增加附加值，提高性价比；3、相对于新城区主力户型面积偏大情况，在产品面积上差异化，考虑总价和实用率；4、营造更好的小区内部环境，增强居住感和舒适度。产品发展策略产品发展策略8项目形象述求点项目形象述求点项目形象述求点项目形象述求点生活方式将是本项目形象诉求核心生活方式将是本项目形象诉求核心生活方式将是本项目形象诉求核心生活方式将是本项目形象诉求核心生活方式将是本项目形象诉求核
7、心生活方式将是本项目形象诉求核心 生活方式生活方式韩景小高层韩景小高层多元居住区多元居住区人文居住区人文居住区城市中心区韩景小高层 灯塔山公园二中、九年一贯制学校商业街时尚社交多元新城区区域中心省外/省内、韩国/中国、汉族/鲜族，交汇于此名校聚集 购物、休闲近在咫尺 公园边，幽静的园林绿化时尚据点、国际风情尽在掌握集聚韩式景致，做新区的韩景园区国际社交形象定位内容主要包括对产品和客户的诉求。形象定位必须是有生命力的，生命力来源于主题理念。形象是能传播的、容易体会、便于执行的一种精神文化层面的追求点。9项目形象定位项目形象定位项目形象定位项目形象定位城市中心城市中心 纯生活纯生活 韩景小高层韩景
8、小高层 城市中心：新城区中心区域；城市中心：新城区中心区域；纯生活：居住氛围浓厚，名校、公园、医院、商业街近在咫尺；纯生活：居住氛围浓厚，名校、公园、医院、商业街近在咫尺；韩景小高层：韩式风情，国际社区。韩景小高层：韩式风情，国际社区。10坐拥繁华坐拥繁华 内敛宁静内敛宁静成就生活成就生活 城市中心城市中心九年一贯九年一贯学制校学制校二中二中新区新区医院医院灯塔山灯塔山公园公园本案本案项目形象定位项目形象定位项目形象定位项目形象定位11产品定位产品定位产品定位产品定位-满足居家功能为主，兼顾投资。满足居家功能为主，兼顾投资。满足居家功能为主，兼顾投资。满足居家功能为主，兼顾投资。“居家类自住型
9、物业为主，兼顾投资属性居家类自住型物业为主，兼顾投资属性” 根据项目整体规划，项目面市之时，周边环境已经得到较大改善，区域价值得到提升，是中心城市适合居住的区域，对消费者，尤其对工业园区企业以及周边学校的消费者来讲，有较强的吸引力，以居家自住为目的的需求显著;加之项目规模，都决定本项目发展居家类自住物业为主的可行性和必要性。新城区的项目陆续开工建议，带来大量人流，故本项目可设置部分投资型物业。新城区没有纯粹的韩景小高层，而SK集团有着开发韩景住宅的强大优势，而鲜韩族、韩国、朝鲜的投资客也会优先选择这里。12产品定位产品定位产品定位产品定位住宅住宅住宅住宅+ + + +商业商业商业商业住宅：板式
10、小高层（体量：住宅：板式小高层（体量：52000 52000 -60000 -60000 ）商业：底层商铺商业：底层商铺 （体量（体量5000 5000 -10000 -10000 ）整体开发策略：小高层住宅（中档户型住宅）作为主力物业形态，商业作为辅助物业类型，商业控制体量，满足社区自身需要。注：以容积率注：以容积率2.3-2.52.3-2.5计算。计算。 13项目目标客户群定位项目目标客户群定位项目目标客户群定位项目目标客户群定位客户特征客户特征客户特征客户特征客群年龄段客群年龄段: 2550岁。客群来源客群来源: 新城区工业园的工业企业的，项目周边学校的教师和投资学区房的家长，朝鲜族，韩
11、国人等。客群职业特征客群职业特征:工业园区中高层管理者、工程师，项目周边学校的教职员工，边贸生意人等。客群承担总价范围客群承担总价范围：30-65万。主力房型需求主力房型需求：二房为主，辅以三房和四房。配套需求配套需求：便利的生活配套，便捷的交通通路。风格需求风格需求：现代风格为主，要求细节处理与众不同。景观需求景观需求：绿地、个性园林小品、休闲设施等。产品及附加需求产品及附加需求：室内：阳台、露台、储物间、卫生间、凸窗等细部设计。室外：休闲运动设施和休闲场所、社区商铺、社区医疗诊所。其他：安全性及私密性，贴心物管，车位充足。备注备注：通过市场分析结论及问卷分析结果得出的客户基本客户特征。14
12、客户定位细分客户定位细分客户定位细分客户定位细分客户分类客户分类 客户特征客户特征核心客户客户来源：项目周边工业园区企业及周边学校的工作人员。客户职业：工业园区的中高层管理人员、技术人员等，周边学校教职员工等。置业目的：二次及以上置业，自住为主。置业关键因素：追求生活品质和生活便利性。重要客户客户来源：老城区客户。置业目的：投资为主或购买学区房。置业关键因素：看好项目的区位，可以自住亦可投资。偶得客户客户来源：朝鲜族、韩国人等。客户职业：边贸生意人、私营企业主。置业目的：二次及以上置业，投资为主，看中新区的发展。置业关键因素：良好的生活配套，生活便利，具有民族风情。15价格建议价格建议价格建议
13、价格建议项目均价定价方法的选择：项目均价定价方法的选择： 本项目采取市场竞争定价法制定价格。通过竞争楼盘比较分析，确定本案静态价格。本项目采取市场竞争定价法制定价格。通过竞争楼盘比较分析，确定本案静态价格。市场竞争定价法：市场竞争定价法：步骤一：搜集同类型竞争者资料。步骤一：搜集同类型竞争者资料。 此次我们对新城区在售楼盘进行调查，并选取了新加坡城、温州城、上城左岸、绿江太湖城4个参考性较强的楼盘作为参考。步骤二：建模，确定价格影响因素以及权重，本项目与竞争楼盘进行比较，得出项目平均价格。步骤二：建模，确定价格影响因素以及权重，本项目与竞争楼盘进行比较，得出项目平均价格。 本项目确定8个比较因
14、素，分别为位置条件、公共配套、交通条件、发展商品牌、楼盘规模、总体设计、户型设计、物业管理。根据这8个因素，把可比楼盘定为10分，本楼盘各因素与之对比，确定五个等级，很差定位6分，较差定位8分，一样定为10分，较好定位12分，很好定位14分。步骤三：计算溢价因素。步骤三：计算溢价因素。 通过计算市场增长、规划利好、产品创新、营销把控等计算本项目的溢价范围。16价格建议价格建议价格建议价格建议竞争楼盘评价一览表竞争楼盘评价一览表竞争楼盘评价一览表竞争楼盘评价一览表项项目目加权系数加权系数新加坡城新加坡城上城左岸上城左岸绿江太湖城绿江太湖城温州城温州城区域因素位置条件位置条件1.4811.2811
15、.21216.81216.8公共配套公共配套1.21214.410121214.41214.4交通条件交通条件1.21012101289.61214.4项目因素发展商品牌发展商品牌1.410141216.81216.81216.8楼盘规模楼盘规模1.4811.2811.2811.2811.2总体设计总体设计1.2101289.6101289.6户型设计户型设计1.210121214.4101289.6物业管理物业管理110101212101088总得分总得分101096.896.899.299.2102.8102.8100.8100.817价格建议价格建议价格建议价格建议竞争楼盘评价一览表竞争
16、楼盘评价一览表竞争楼盘评价一览表竞争楼盘评价一览表上表最后一项为本楼盘与对比楼盘比较后所得分数，超过100分，说明本项目价值高于对比楼盘，反之亦然。本项目最终价格为：本项目均价=对比楼盘均价本项目评比分值比率，结果具体如下：通过市场竞争楼盘比较后发现，本项目的价格基本在通过市场竞争楼盘比较后发现，本项目的价格基本在3326-40913326-4091元元/ /平方米之平方米之间，均价间，均价36733673元元/ /平方米。平方米。比较楼盘比较楼盘新加坡城新加坡城上城左岸上城左岸绿江太湖城绿江太湖城温州城温州城比较楼盘均价4200390039803300本项目评比分值 96.899.2102.
17、8100.8比较后项目定价4065.63868.84091.443326.418价格建议价格建议价格建议价格建议动态价格=静态价格+溢价空间市场比较法计算市场增长溢价规划利好溢价营销措施溢价外部溢价因素内部溢价因素项目成熟溢价产品领先溢价品牌信誉溢价根据本项目特点，结合未来市场预测，本项目的溢价空间主要集中在市场增长、规划利好、产品创新、营销把控四个方面。3857-40403857-4040元元/ /平方米左右平方米左右预计项目预计项目2011年下半年入市，预计本年度房价上涨年下半年入市，预计本年度房价上涨510%左右，首期销售均价可达：左右，首期销售均价可达：19A.项目整体发展战略及定位项
18、目整体发展战略及定位 B.项目整体规划布局项目整体规划布局C.建筑风格及园林景观设计建筑风格及园林景观设计D.户型标准及配比户型标准及配比E.配套设施配套设施F.交房标准建议交房标准建议G.物业服务建议物业服务建议Contents报告结构报告结构20综合规划布局综合规划布局综合规划布局综合规划布局项目主要为二大业态，分别是小高层以及临街商业。项目主要为二大业态，分别是小高层以及临街商业。地块建筑体量相对较小，如果地块建筑体量相对较小，如果容积率为容积率为2.32.32.52.5，建筑面积为，建筑面积为6000060000平方米，则住宅开发小高层，平方米，则住宅开发小高层，临中央大街临中央大街1
19、-21-2层建立社区商铺。层建立社区商铺。注：楼宇排布形式应以规划设注：楼宇排布形式应以规划设计院的设计为准。计院的设计为准。中中央央大大街街 21综合规划布局综合规划布局综合规划布局综合规划布局根据地块资源和指标情况，矩阵认为均布式布局更适合根据地块资源和指标情况，矩阵认为均布式布局更适合本项目地块。本项目地块。中庭围合中庭围合均布式均布式本案22项目交通规划项目交通规划项目交通规划项目交通规划-园区内人车分流。园区内人车分流。园区内人车分流。园区内人车分流。容积率在1.6以上的住宅小区，如果不实行人车分流，会造成道路的拥挤，带来安全隐患。本项目在交通系统规划设计中采用局部“人车分流”的作法
20、，在增加小区安全性的同时进一步体现项目“以人为本”的设计理念，进一步提高项目产品使用的舒适度。在小区内部不设置单独的车行道或消防车道，严格按照人车分流，消防车道可借用小区内的园林步行道满足消防需求。为了充分体现项目以人为本的规划设计理念，设计时要注意采用无障碍的设计，注重老、弱、病、残的需要，在设计时考虑设计盲道、斜坡轮椅道等。23A.项目整体发展战略及定位项目整体发展战略及定位 B.项目整体规划布局项目整体规划布局C.建筑风格及园林景观设计建筑风格及园林景观设计D.户型标准及配比户型标准及配比E.配套设施配套设施F.交房标准建议交房标准建议G.物业服务建议物业服务建议Contents报告结构
21、报告结构24建筑风格设计建筑风格设计建筑风格设计建筑风格设计60%以上客户偏好现代风格，同时30%以上偏好欧式风格，综合考虑项目整体现代感，矩阵建议项目采用现代风格。注：数据来源为消费者研究数据注：数据来源为消费者研究数据25建筑色彩建筑色彩建筑色彩建筑色彩根据消费者调研，客户选择浅色调的比例超过根据消费者调研，客户选择浅色调的比例超过60%，矩阵建议外立面色彩以浅，矩阵建议外立面色彩以浅色调为主，如浅灰色。色调为主，如浅灰色。线条流畅，现代感强，外立面颜色 采用浅色调，浅色调的运用使建筑室内外景观的融合性更强，使小高层建筑的观景效果更加突出，更具有韩式风情。26建筑风格建议建筑风格建议建筑风
22、格建议建筑风格建议现代简约现代简约大气大气 简洁简洁 现代现代 明快明快现代简约风格，建筑造型、色彩搭配、材料选择上均体现现代生活气息，具有时代感现代简约风格，建筑造型、色彩搭配、材料选择上均体现现代生活气息，具有时代感和地域特色，在建筑手法上强调竖向构建和线条的虚实交换，是理性精神与感性气势和地域特色，在建筑手法上强调竖向构建和线条的虚实交换，是理性精神与感性气势的完美结合，并能满足本项目的高品质要求。的完美结合，并能满足本项目的高品质要求。为了增强韩景特征，风格的处理又不能太过于夸张，简洁中要体现出典雅。为了增强韩景特征，风格的处理又不能太过于夸张，简洁中要体现出典雅。27园林设计建议园林
23、设计建议园林设计建议园林设计建议p三四线城市的自然景观丰富，因此对于自然景观类的场景的要求不高，但对于园林小品则很感兴趣，因此，园区内应加大小品的比例。p在小区园林内部通过结合园林设计，设置部分休闲娱乐设施，鉴于用地规模较小，应设施更多灵活的园林小品和小型休闲设施，如设置儿童游乐设施，荡秋千，老人足底按摩径、缓跑径、羽毛球场等。p结合园林设计，使其成为有特色的露天小舞台或供社区活动或老人锻炼时使用。园区遍布韩景，提供健身园区遍布韩景，提供健身 、休闲、社交功能、休闲、社交功能28园林景观园林景观园林景观园林景观结合本项目的定位属性和整体档次，根据消费者调研，草坪为其最青睐的园林景观，鉴于项目地
24、块规模有限，建议项目应多增加休闲运动设施及景观小品的运用，满足本项目的目标消费者的需求。以草坪为主题元素，加大园林小品的运用和休闲运动设施，增加园林的趣味感和实用性。以草坪为主题元素，加大园林小品的运用和休闲运动设施，增加园林的趣味感和实用性。小区内景观设施需求29园林景观园林景观园林景观园林景观园林小品分散排布，可供少数人逗留，可与植被结合，相映成趣。园林小品分散排布，可供少数人逗留，可与植被结合，相映成趣。 30A.项目整体发展战略及定位项目整体发展战略及定位 B.项目整体规划布局项目整体规划布局C.建筑风格及园林景观设计建筑风格及园林景观设计D.户型标准及配比户型标准及配比E.配套设施配
25、套设施F.交房标准建议交房标准建议G.物业服务建议物业服务建议Contents报告结构报告结构31小高层住宅小高层住宅小高层住宅小高层住宅户型配比建议户型配比建议户型配比建议户型配比建议户型户型面积段（）面积段（）套数比例套数比例户型设计要点户型设计要点一房一房6060以下以下5%5%将各功能区有效的分配，保证居住舒适性将各功能区有效的分配，保证居住舒适性二房二房60-8060-8020%20%以以增增加加户户型型附附加加值值为为导导向向，增增加加赠赠送送面面积积，保保证证各各户型良好的景观朝向户型良好的景观朝向81-10081-10030%30%三房三房100-110100-11020%20
26、%110-120110-12015%15%130130以上以上10%10%从消费者需求市场来看，平层需求为主，从具体面积来看，81100 是消费者需求的主力面积，户型以二室为主，而新城区热销的房屋面与户型也均为此区间。根据消费者研究结论，需求市场分析，两房80-100 、三房100-120 、跃层130-150 较为符合项目的开发策略和整体定位。应尽量多的增加可变空间和赠送面积。32户型设计亮点户型设计亮点户型设计亮点户型设计亮点卧室均带阳台卧室均带阳台设置卧室阳台，能提高对景观资源的参与性，尺度不宜过大。建议采用法式小阳台设计(不小于1.51平米)及落地滑拉门。小阳台做为洗衣间使用，这也是韩
27、景特点之一。增加赠送面积：外飘窗设计，大面积阳台，以增加赠送面积和景观视野。增加赠送面积：外飘窗设计，大面积阳台，以增加赠送面积和景观视野。 外飘窗外飘窗外飘窗实用性较强，在目前市场上颇为流行，建在次卧、主卫等房间加以利用；在外飘窗设计上，应考虑到建筑外立面的协调。33A.项目整体发展战略及定位项目整体发展战略及定位 B.项目整体规划布局项目整体规划布局C.建筑风格及园林景观设计建筑风格及园林景观设计D.户型标准及配比户型标准及配比E.配套设施配套设施F.交房标准建议交房标准建议G.物业服务建议物业服务建议Contents报告结构报告结构报告结构报告结构34商业配套商业配套商业配套商业配套为保
28、障本项目住宅的纯粹性和私密性，在规划本项目商业时，矩阵建议，结合项目地形条件，在临主干道及次干道处设置1-2层临街商业。经营业态以鲜族生活便利店、韩式特色小餐饮、干洗店、服装店等生活服务业态为主。在项目推广初期，经营韩式特色小餐饮等项目，传播该项目特色，并聚集人气。设置独立层临街商业，规避噪音干扰，增强小区私密性。设置独立层临街商业，规避噪音干扰，增强小区私密性。 35商业配套商业配套商业配套商业配套- - - -位置位置位置位置以街铺为主的住宅配套型商业是最常规的商业形式。根据地块特征选取最佳地点。以街铺为主的住宅配套型商业是最常规的商业形式。根据地块特征选取最佳地点。临街面较长，可设置临街
29、面较长，可设置一定量的临街商铺。一定量的临街商铺。进入性进入性积聚性积聚性开放性开放性容易到达容易到达易于聚集人流易于聚集人流昭示性强昭示性强社区配套型商业选取原则社区配套型商业选取原则路口位置，可设置小路口位置，可设置小型中心商业广场，聚型中心商业广场，聚集人气。集人气。商业层数结合位置的选择，推商业层数结合位置的选择，推荐大部分为二层商铺的方案。荐大部分为二层商铺的方案。 考虑商铺的经营状况及面积需求，考虑商铺的经营状况及面积需求，建议沿街商铺设置二层，这样更容建议沿街商铺设置二层，这样更容易营造社区商业氛围。易营造社区商业氛围。36教育配套教育配套教育配套教育配套根据本项目客户定位，从年
30、龄来看，该类客户对幼儿园教育的需求较少，客户适龄子女就读幼儿园的比例不高，在在幼儿园规模面积上建议规模控制在幼儿园规模面积上建议规模控制在500-500-10001000平方米内，设置平方米内，设置1-21-2个班，在教育定个班，在教育定位上可采用国际双语教育模式，位上可采用国际双语教育模式，在幼儿园经营上，除小区业主子女外，可对外接受有经济实力家庭的子女就读。采用国际双语教育模式，引进知名幼儿园。采用国际双语教育模式，引进知名幼儿园。37会所配置会所配置会所配置会所配置设置独立会所，会所集业务休闲、娱乐，物业办公为一体。设置独立会所，会所集业务休闲、娱乐，物业办公为一体。在项目前期还可作为本
31、项目的展示（销售）中心；会所是本项目销售的集中展示区。在项目前期还可作为本项目的展示（销售）中心；会所是本项目销售的集中展示区。建议会所位置38A.项目整体发展战略及定位项目整体发展战略及定位 B.项目整体规划布局项目整体规划布局C.建筑风格及园林景观设计建筑风格及园林景观设计D.户型标准及配比户型标准及配比E.配套设施配套设施F.交房标准建议交房标准建议G.物业服务建议物业服务建议Contents报告结构报告结构39交房标准建议交房标准建议交房标准建议交房标准建议以清水房交房标准为主，辅以少量精装房以清水房交房标准为主，辅以少量精装房以清水房交房标准为主，辅以少量精装房以清水房交房标准为主，
32、辅以少量精装房矩阵认为，在公共部分实行精装修标准，在住宅部分以清水房为主，同时考虑菜单式精装修房， 建议将精装修房集中布置在某栋楼内；交房标准交房标准菜单式精装标准菜单式精装标准清水房清水房公共部分公共部分住宅部分住宅部分消费者交房标准需求消费者交房标准需求40公共部位装修公共部位装修公共部位装修公共部位装修- - - -公共部位公共部位公共部位公共部位装修部分装修部分装修标准装修标准外墙面采用高级面砖或高级石材和部分高级外墙涂料。首层入口大堂入户架空大堂，局部与地下车库连通。地面铺砌高级石材和高级地面砖，墙面高级乳胶漆。艺术天花吊顶配以特色灯饰。标准层电梯厅地面铺砌高级地面砖，墙面采用高级墙
33、面砖和高级乳胶漆。电梯中外合资知名品牌。安保及智能化系统闭路电视监控系统、门禁系统、电子巡更系统、周界防范系统、背景音系统、彩色可视对讲系统，每户设紧急报警和燃气泄漏报警系统。信箱按单元集中设置每户专用信箱，设与入户大厅。41住宅清水房交房建议住宅清水房交房建议住宅清水房交房建议住宅清水房交房建议- - - -清水住宅清水住宅清水住宅清水住宅装修部分装修部分装修标准装修标准内 墙除卫生间、厨房为水泥沙浆面层外，其余墙面为腻子面层。顶 棚除卫生间、厨房为水泥沙浆面层外，其余墙面为腻子面层。地 面除卫生间、厨房为水泥沙浆面层外，其余楼地面为瓜米石找平层。门入户门为中档木质子母门，配以高级门锁和五金
34、件、防盗眼。窗 户高级粉沫喷涂断桥隔热铝合金窗框、中空浅镀膜玻璃（阳台、储物间/工人房、厨房、卫生间除外）。厨 房设排烟井道，预留排烟及下水接口、作局部防水处理。卫生间预留下水接口、地面作防水处理。阳 台面层为瓜米石找平层。空 调客厅、房间预留分体或柜式空调机穿墙孔及专用电源。水电设施采用变频式供水系统和市政管道供水系统，每户均设独立电表、分水表、配电箱各一个，室内管线暗装，设独立空调、照明专用线路。通讯及数字电视每户一条宽带线入户，书房、主卧、客厅设置数据点界面;两部外线电话线入户，在客厅和所有卧室及主卫设电话接口；客厅及所有卧室设置有线电视接收插座。42住宅清水房交房建议住宅清水房交房建议
35、住宅清水房交房建议住宅清水房交房建议- - - -精装住宅精装住宅精装住宅精装住宅装修部分装修部分装修标准装修标准入户门入户门特制高级木质子母门，配以高级门锁和五金件、防盗眼。室内门室内门特制高级木质门，配高级门锁和五金件。窗户窗户高级粉沫喷涂断桥隔热铝合金窗框、中空浅镀膜玻璃（阳台、储物间/工人房、厨房、卫生间除外）。室内电器开关及插座室内电器开关及插座客厅及所有卧室均装有电源插座、电灯开关及预留灯位。容积式燃气热水器容积式燃气热水器知名品牌。卧室、书房卧室、书房墙面使用高级墙纸，地面使用高级实木复合地板，天花涂高级乳胶漆配以石膏角线，外飘窗台使用大理石台面。厨房厨房阳台门使用高级塑钢门，铺
36、设高级地面及墙面砖 ，橱柜使用高级整体橱柜。卫生间卫生间墙、地面：高级地面及墙面砖。天棚：高级铝扣板吊顶，高级乳胶漆饰面。淋浴房：玻璃隔断配高级五金件。 生活阳台生活阳台高级地面砖,升降式晾衣杆。43报告结构报告结构A.项目整体发展战略及定位项目整体发展战略及定位 B.项目整体规划布局项目整体规划布局C.建筑风格及园林景观设计建筑风格及园林景观设计D.户型标准及配比户型标准及配比E.配套设施配套设施F.交房标准建议交房标准建议G.物业服务建议物业服务建议Contents44物业管理物业管理物业管理物业管理“管家式管家式” ” 体贴服务体贴服务 优质生活全领略优质生活全领略 细致、贴心细致、贴心
37、45物业管理建议物业管理建议物业管理建议物业管理建议物业管理风景线金牌管家物业管理风景线金牌管家树立管理式服务素质的物业管理形象；物业管理提前介入，树立将物业管理与服务形象贯穿项目开发全过程的认识和理念；在施工阶段介入、售楼阶段全面推出，注重物业管理服务形象的包装与推介；发挥在销售中的重要作用；培养市场对物业管理服务的新认知。46物业管理建议物业管理建议物业管理建议物业管理建议提供附加值，导入国际提供附加值，导入国际/ /国内品牌物管管理或顾问国内品牌物管管理或顾问宽网社区；监控系统实现可视对讲、红外线保安、远程抄表等；背景音乐会所、园林等地方设置背景音乐系统；增值配套服务。高科技智能化管理（
38、一卡通）：高科技智能化管理（一卡通）：物业物业“一卡通一卡通”，小区入口、停车场、住宅入户大堂均实行，小区入口、停车场、住宅入户大堂均实行ICIC卡门匙。卡门匙。47社区智能化建议社区智能化建议社区智能化建议社区智能化建议安全防范系统安全防范系统安全防范系统的覆盖范围应包括小区的整个周界，且无防范死角，系统要具有以下功能：能及时发现非法越入、越出者；自动显示报警信息，并自动记录与保存报警信息；当发生警情时，自动通过小区电子地图显示报警部位；能与当地公安110报警中心联网等。社区出入口、管理中心等安装访客对讲系统主机，在住宅安装能通话、远程控制开锁的对讲系统分机并能实现联网，通过室内分机可远程开
39、启电控防盗门锁；电视监控系统应具有报警联动控制功能，当任一回路有报警信号产生时，监控中心主监视屏上应立即弹出与该警情相关的图像信号并自动进行录像。住宅室内安装上红外探头、紧急求助按钮、煤气报警等一系列的设备。停车场管理系统则应具有显示入口处车位数量、自动记录和显示车辆停留时间、车辆非法通过出入口时自动报警并录像等功能。出入口管理及周界越防系统/闭路电视监控系统/住户报警系统/巡更系统/车辆进出与停车场系统。48智能家居智能家居智能家居智能家居为业户选装韩国为业户选装韩国COMMAXCOMMAX智能家居管理智能家居管理系统，体现韩式风情。系统，体现韩式风情。智能家居管理系统智能家居管理系统可实现
40、：免提通话功能、确认图像及通话（公用门口机，小门口机,警卫室通话）、可视电话功能(来访者确认, 开门, 门口机通话, 管理中心通话) 、安防功能(火灾, 煤气, 防盗)、紧急报警功能、免提功能、户户对讲、拍照功能、便利功能、电梯控制、家电控制、窗帘控制、空调控制、煤气控制、留言功能、信息发布、远程电话或网络控制。智能化家居可以做为本项目的独特之处。49 联 系 人： 李辉（经理） 地 址： 辽宁省沈阳市皇姑区昆山中路47号413室 邮 编： 110031 联系电话: （024） 86297816 82041209 传 真：（024） 86227816 移动电话：（0）13840001967 E-MAIL: sy-谢谢谢谢矩阵品牌营销整合传播机构矩阵品牌营销整合传播机构
