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1、10月商洛时代华城项目商业招商、运营顾问招标商务标项目响目响应书商洛市商洛市场分析与判断分析与判断（一）市（一）市场总体行体行业形形势分析分析（二）市（二）市场供需情况分析供需情况分析（三）片区消（三）片区消费群体特征分析群体特征分析（四）市（四）市场同同类产品品竞争水平分析争水平分析（五）市（五）市场走走势预测与判断与判断（一）市（一）市场总体行体行业形形势分析分析1、综述述2、商洛市、商洛市总体体经济发展状况展状况商洛商洛历年地区生年地区生产总值及增速及增速亿元%（1）GDP的构成的构成（2）工）工业的的发展展（3）固定）固定资产投投资1、商、商业贸易和物价易和物价（二）市（二）市场供需情
2、况分析供需情况分析2、社会消、社会消费品零售品零售额3、人口收入、人口收入4、财政和金融政和金融5、交通运、交通运输、邮电通通讯和旅游和旅游（三）片区消（三）片区消费群体特征分析群体特征分析1、商洛市北新街消、商洛市北新街消费特征分析特征分析（2）自然商圈居民）自然商圈居民调查（1）商圈概况）商圈概况（3）商圈内主要）商圈内主要经营产品品总户数总人口数主职业层主文化层购物者年龄层月均收入月食品消费支出约0.67万约2万20-45岁23-55岁15-66岁1500-2200元1000元2、商洛市中心街商圈、商洛市中心街商圈调查（2）自然商圈居民）自然商圈居民调查（1）商圈概况）商圈概况（3）商圈
3、内主要）商圈内主要经营产品品总户数总人口数主职业层主文化层购物者年龄层月均收入月食品消费支出约0.166万约0.5万20-45岁23-55岁16-65岁约812元约560元3、商洛市黄沙、商洛市黄沙桥商圈商圈调查（1）商圈概况）商圈概况（2）自然商圈居民）自然商圈居民调查总户数总人口数主职业层主文化层购物者年龄层月均收入月食品消费支出约0.042万约0.12万24-50岁25-55岁15-60岁约750元约600元综合消合消费调研分析研分析（1）一般消）一般消费支出比例支出比例（2）消）消费者者经常常购物物场所所（3）消）消费者主要消者主要消费超市超市（4）消）消费者者经常常购买的物品的物品（
4、5）消）消费能力能力调查（5.1）就餐金额（5.2）酒店价位选择（5.3）消费者关注消费项目4、消、消费者市者市场调查与分析与分析（四）市（四）市场同同类产品品竞争水平分析争水平分析1、商洛市百、商洛市百货商商场调查统计2、休、休闲娱乐调查3、综述述 1、优势S1、区位政治、区位政治经济发展展优势S2、项目成本目成本优势S3、开、开发商的商商的商业前瞻意前瞻意识2、劣、劣势W1、周、周边现有商有商业环境境较差差W2、消、消费者者购买力不足力不足W3、商、商业气氛欠缺气氛欠缺（五）市（五）市场走走势预测与判断与判断3、机会、机会O1、商洛市、商洛市场带来的机会来的机会O2、项目自身目自身带来的机
5、会来的机会O3、商洛市、商洛市场的的发展需求展需求O4、商洛消、商洛消费需求的快速增需求的快速增长4、威、威胁T1、商洛人消、商洛人消费习惯和消和消费观念的念的改改变T2、城市市、城市市场地位与主力店、品牌地位与主力店、品牌商商对商洛市商洛市场的的认同同顾问咨咨询理念与思路理念与思路（一）（一）项目本体目本体（二）（二）项目目总体定位体定位（三）运（三）运营管理核心管理核心问题归纳（四）（四）项目商目商业运运营及招商及招商总体方案，商体方案，商业运运营提供的主要服提供的主要服务内容内容（五）（五）对项目商目商业的的业态定位及定位及铺位划分位划分（六）（六）项目商目商业部分的目部分的目标群体定位
6、群体定位（七）（七）项目商目商业公共公共设施及施及设备的投入的投入标准准（八）（八）项目商目商业铺位装修及位装修及标准建准建议（九）（九）项目招商目招商费用及运用及运营费用用预算算1、项目概况目概况2、区域位置、区域位置3、交通状况、交通状况（一）（一）项目本体目本体4、周、周边配套配套5、项目未来目未来发展展望展展望（1）项目商圈特征目商圈特征（2）项目目发展展望展展望商洛市乃至商洛地区首座多功商洛市乃至商洛地区首座多功能配套的能配套的时尚百尚百货中心中心（二）（二）项目目总体定位体定位（1）标志性志性打造商洛商打造商洛商业城市城市绝对地地标（2）品牌性）品牌性商洛首个中高档品牌商洛首个中高
7、档品牌汇聚地聚地（3）时尚性尚性营造便捷温馨的消造便捷温馨的消费环境境（4）区域性）区域性捕捕获城市中高端消城市中高端消费者市者市场1、整体定位思路、整体定位思路四大特性四大特性打造商洛打造商洛时尚百尚百货中心第一家中心第一家2、整体定位建、整体定位建议345678921项目案名：春天百目案名：春天百货、新世、新世纪百百货（暂定）定）项目形象：目形象：标志性、品牌性、志性、品牌性、时尚性、区域性。尚性、区域性。项目功能目功能项目档次目档次项目目业态价格定位价格定位消消费市市场招商客招商客户经营管理管理（三）运（三）运营管理核心管理核心问题归纳“商商场管理，市管理，市场经营”1、统一一规划布局划
8、布局2、统一一卖场形象形象3、统一人一人员管理管理4、统一一质价管理价管理5、统一一营业时间6、统一售后服一售后服务7、统一一营销推广推广8、统一物一物业管理管理9、统一一卖场管理管理10、统一一财务管理管理（四）（四）项目商目商业运运营及招商及招商总体方案，商体方案，商业运运营提供的主要服提供的主要服务内容内容（1）招商）招商进度安排度安排1、招商、招商总体方案体方案（2）招商流程）招商流程（3）招商范）招商范围及及对象象（4）招商原）招商原则（5）招商策略）招商策略（6）招商定价）招商定价（7）招商保障）招商保障2、运、运营管理方案及主要服管理方案及主要服务内容内容（1）工作目）工作目标（
9、2）工作内容）工作内容成功开成功开业团队组建及培建及培训体系建体系建设经营管理管理通过3-5年的整体运营，带动该区域内商业的快速发展，使本项目成为商洛地区具有较强影响力和号召力的商业品牌。提升项目整体价值，保证项目稳定、持续经营，实现商业的不断升值，完成每年的经营管理目标和销售任务。（五）（五）对项目商目商业的的业态定位及定位及铺位划分位划分1、物、物业规划建划建议2、规划划图建建议（附新平面（附新平面规划划图）一层动线平面图二层动线平面图三层动线平面图备注：地下一层、五层为对外整租部分，在此未做动线划分。四层动线平面图功能配置：（1）方案一）方案一3、业态功能定位及平面色功能定位及平面色块图
10、楼层主题业态定位负一层精致生活馆生活超市、便利店等一层时尚精品馆化妆品、珠宝首饰、鞋帽、钟表、钟表维修、客户服务中心二层伊人名媛少女装、淑女装、精品女装、女内系列（女内、孕妇装、家居休闲）、女包、精品摆件三层活力绅士馆男士正装、商务休闲、男士内衣、男士精品、箱包、运动系列四层数码悦家童尚馆电子数码、儿童系列（童装、童鞋、童玩），婴幼儿系列、床品家纺五层馨逸休闲馆休闲、茶吧、棋牌地下一层业态定位及铺位划分平面图一层业态定位及铺位划分平面图二层业态定位及铺位划分平面图三层业态定位及铺位划分平面图四层业态定位及铺位划分平面图五层业态定位及铺位划分平面图（2）方案二：）方案二：（备选）各）各类主力店的
11、集合体主力店的集合体备注：一二层优先考虑引进国美、苏宁。楼层主题业态定位负一层尚品生活超市大型生活超市一层大型超市、家电卖场大、小家电、邮政、银行等。二层家电卖场大家电（冰箱，洗衣机，空调、厨卫等）三层电子数码四层休闲娱乐简餐五层尚品茶楼休闲、茶吧、棋牌地下一层一层二层三层四层五层（六）（六）项目商目商业部分的目部分的目标群体定位群体定位序号目标消费群人均月收入比例消费需求点1企业老板、高级管理人员5000-100005%追求品牌、生活品位及质量；注重消费环境及服务2私营企业主、商务白领、公务员2000-500015%追求较高层次购物、文化、娱乐、享受3中青年家庭800-200050%追求时尚
12、、潮流4县城及其它800以下30%日常生活消费（七）（七）项目商目商业公共公共设施及施及设备的投入的投入标准准1、项目物目物业需求建需求建议建议二、关于空调系统建议一、关于电力系统建议四、关于监控设备建议五、关于设置缆线建议六、关于电讯信号放大设备建议七、广播系统建议八、关于消防系统2、设备设施建施建议3、楼体外立面建、楼体外立面建议4、广、广场设施建施建议（八）（八）项目商目商业铺位装修及位装修及标准建准建议1、关于百、关于百货商商场空空间设计、动线、店、店铺分割建分割建议（1）门厅、共享空、共享空间、休息区的、休息区的设置建置建议（2）动线设置建置建议（3）店）店铺分割建分割建议建建议一、
13、天花吊一、天花吊顶建建议二、二、地面地面铺设建建议三、商三、商铺隔断隔断2、商、商场一装工程建一装工程建议建建议四、四、墙面、面、柱体包装及景柱体包装及景观、休、休闲用具配置用具配置建建议五、商五、商场天花和地面相天花和地面相对应建建议六、六、加加强对步行（消防疏散）通道的照明和商步行（消防疏散）通道的照明和商业气氛气氛营造造建建议七七、建立清晰、方便的、建立清晰、方便的导购和和顾客自我方位客自我方位识别系系统3、商、商场二次装修二次装修标准建准建议（1）商）商户需提交的装修需提交的装修图纸要求要求总平面平面图装修效果装修效果图电路路图展示柜、展示柜、陈列架列架标识、形象板、形象板（2）商）商
14、户装修装修标准建准建议平面布局平面布局设计展示柜展示柜吊挂灯吊挂灯带（3）商）商户选材和施工建材和施工建议展示柜展示柜玻璃：玻璃：五金配件五金配件照明及照明及线路路试衣衣间灯箱灯箱形象形象墙施工建施工建议：选材建材建议：木器制品木器制品玻璃制品玻璃制品灯箱灯箱照明照明设备二次装修二次装修时照明照明设备的采用需达到以下效果：的采用需达到以下效果：无无论是白天是白天还是晚上，都要保持通道和中庭有足是晚上，都要保持通道和中庭有足够的照明度，以照明的灯光的照明度，以照明的灯光显示出整个商示出整个商场的通透的通透感，并通感，并通过光光线的的变化来增加通道的趣味性。化来增加通道的趣味性。按不同区域配按不同
15、区域配强、弱光，重、弱光，重视营造空造空间气氛，通道的照明不能气氛，通道的照明不能够对商商场和店面早和店面早场不良干不良干扰，影响，影响和妨碍店面和橱窗展示。和妨碍店面和橱窗展示。为了使商品更了使商品更为醒目，吸引醒目，吸引顾客的注意，照明部分客的注意，照明部分应采用亮度采用亮度较高的灯光，高的灯光，让整个店整个店铺显得明亮有得明亮有朝气。朝气。中庭周中庭周边应配置配置强度度较亮的灯光，亮的灯光，应设置一定数量的照明筒灯，在中庭挑空部分，可利用提高中庭置一定数量的照明筒灯，在中庭挑空部分，可利用提高中庭四周楼面的照明度，四周楼面的照明度，强调展示于楼面上的商品及展示于楼面上的商品及标志。而其它
16、部分的基本照明志。而其它部分的基本照明则可降低，以彰可降低，以彰显其其对比效果。比效果。（4）照明）照明商商业运运营招商招商总体体报价价本次招本次招标服服务的的总体体报价价为：人民：人民币陆拾柒万拾柒万叁仟仟陆佰佰元。元。1、招商、招商费用用预算算时代代华城招商城招商报价价为人民人民币肆拾玖万肆拾玖万叁仟仟陆佰佰元整元；元整元；2、运、运营费用用预算算时代代华城城项目商目商业运运营总报价价为人民人民币拾捌万拾捌万元整。元整。（九）（九）项目招商目招商费用及运用及运营费用用预算算工作方法与工作方法与计划划项项目目时时间间备备注注调调研研30天从调研开始到调研结束，30天。共分三个阶段：第一阶段，
17、市场调查，共计15天；第二阶段，调查分析，共计10天；第三阶段，调查总结，形成报告，共计5天。定定位位5天从调研结束后开始到定位结束形成报告，共计5天。规规划划5天从定位结束后开始到规划结束形成报告，共计5天。招商开业招商开业180天从确定招商开始起到结束预计180天。运营管理运营管理进入运营期策划服策划服务内容内容第一第一阶段段调研定位研定位1、市场调研2、项目定位3、规划设计1.在项目所在地开展专业的市场调研分析工作；2.城市社会经济环境分析、自然资源环境分析、政策环境分析、人口情况分析；3.城市定位、规划及未来发展方向、趋势分析；4.城市商业分析、城市商圈分析、区域专业市场分析、投资意向
18、分析；5.城市商业投资环境、竞争环境及发展趋势分析；6.市居民的经济环境、消费环境分析；7.城市消费群细分、消费者消费行为、购买力、主力消费群构成、消费者综合SWOT分析；8.项目竞争者分析，包括：商业环境、物业特点、品牌构成、交通动线、租金及经营状态、推广经营、竞争SWOT分析；9.项目自身情况分析、项目基本情况分析、项目建设条件分析、项目周边环境分析、项目周边配套分析、项目周边规划；10.项目SWOT整合分析。1、市、市场调研研（1）工作内容）工作内容1.项目案名定位；2.目标消费市场定位；3.业态定位；4.价格定位；5.功能定位；6.档次定位；7.招商定位；8.形象定位；9.营销推广定位
19、；10.经营管理定位。2、项目定位目定位（1）工作内容）工作内容1.项目配套设施设备的规划设计建议、咨询；店铺规划、分割及面积分摊控制方面的咨询；提供项目一次装修建议、咨询；提供项目二次装修建议、咨询。2.项目店铺的规划和分割及图纸制作；3.店铺分割的面积测算（图纸测算并标注）；4.项目店铺面积实际测量的咨询；5.项目内部装修风格、形象、色彩等方案的设计及顾问咨询；6.一次装修电气设备的配备、设置及顾问咨询；7.项目内部照明、外部照明设计及顾问咨询；8.提供消防设备、设施的设计及顾问咨询；9.提供给排水系统设置及顾问咨询；10.项目空调系统的设置及顾问咨询；11.项目外立面形象设计及顾问咨询；
20、12.项目广场形象设计及顾问咨询；13.项目二次商装中店铺、专柜、货架、柜台、品牌LOGO、商品陈列、二次照明等方面设计需求的设计、建议及咨询；14.项目二次商装涉及到的安全保卫、卫生保洁、工程施工计划制定、工程监理的顾问咨询。3、规划划设计（1）工作内容）工作内容1.项目商用店铺平面切割图及切割说明一份；2.项目商用店铺面积一览表一份；3.项目商用店铺面积公摊系数说明一份；4.项目内部装修风格、形象、色彩建议书一份；5.项目一次装修电气设备的配备、设置建议书一份；6.项目内部照明、外部照明设计建议书一份；7.项目消防设备、设施的设计建议书一份；8.项目给排水系统设置建议书一份；9.项目空调系
21、统的设置建议书一份；10.项目外立面形象设计建议书一份；11.项目广场形象设计建议书一份；12.项目一次装修中天地柱墙、空间环境设计建议书一份；13.项目二次商装中店铺、专柜、货架、柜台、品牌LOGO、商品陈列、二次照明等方面设计需求建议书一份；14.协助项目二次商装的安全保卫、卫生保洁制度的制定；15.协助项目二次商装的安全用电制度的制定；16.协助项目二次商装的工程施工计划的制定。（2）工作成果）工作成果（1）招商准备期至招商实施阶段（2）工作成果（3）项目推广（开业）整体VI设计（4）工作成果第二第二阶段段招商和品牌推广招商和品牌推广招商处的确定及设计装修；招商架构及招商团队的组建及确认
22、；招商团队制度及业务流程的制定；招商各类业务文案及经营合同的制定；招商手册的设计及制作；文案策划的准备；媒体广告的策划及设计；在物业平面确定的前提下，进行平面动线规划及业种比例规划；进行商铺的分割及面积测算；商品类别平面布局图规划；各业态价格、优惠条件、合作年限、递增的测算和确认；发布招商信息，吸引招商对象，制定品牌配伍表；招商登记至招商聚客阶段，意向客户筛选；正式招商至招商签约阶段；正式签定合作合约；装修方案的审批及装修工作的跟进；开业企划方案的制订。（1）招商准）招商准备期至招商期至招商实施施阶段段招商部制度及业务流程一份；经营合同及公约一份；招商手册设计方案一份；平面规划图及色块图各一份
23、；各业态品牌配伍表及备选品牌预案一份；合作条件、价格制定、优惠政策一份；招商策略、招商工具各一份；招商启动会方案一份；媒体广告策划书一份；装修管理制度及相关规定一份；装修各类表格及进度表一份；招商开业倒计时表一份。（2）工作成果）工作成果制定营销策略；推广方案及预算；项目分阶段推广策略；项目招商说明会推广方案；项目开业推广方案；品牌推广整体VI设计，包括：包装设计、宣传品设计、户外广告、媒体广告创意、活动包装设计等；VIS视觉识别系统开发，包括：VI基础设计系统：企业标志设计、企业标准字体、企业标准色、企业造型、企业象征图形、企业专用印刷字体、基本要素组合规范等；VI应用设计系统：办公事务用品
24、设计、公共关系赠品设计、员工服装、服饰规范、企业车体外观设计、标志符号指示系统、销售店面标识系统、企业商品包装识别系统、企业广告宣传规范、展览指示系统、再生工具等。（3）项目推广（开目推广（开业）整体）整体VI设计制定整体营销策略案一份；制定推广方案及预算一份；全套VI系统设计方案一份；全套VIS系统设计方案一份；开业策划案及庆典方案一份。（4）工作成果）工作成果（1）前期营运管理（2）后期营运管理（3）工作成果第三第三阶段段运运营管理管理项目建筑外观、交通、景观等建议；能源申报指标建议、咨询；设备、后勤功能用房，机电系统技术指标建议、咨询；设备选型、材料选材建议、咨询；内装方案建议等建议、咨
25、询；人员专业知识培训；国内外优秀商业项目考察、参观培训；招商人员专业知识、商业项目专业操作知识培训等；费用评审建议；营运系统（POS、人流统计、会员等）价格评审建议等；招商推广：CI/VI设计确定、招商资料制作、项目围挡宣传、3D动画制作、招商部准备和启用、招商推介会筹划召开、招商推广费用预算、广告位规划及预算等。（1）前期）前期营运管理运管理项目工程接管验收商户的装修工程管理；设备、经营各类系统调试，制作缺陷补救报告，营运系统试运行等；团队组建培训；管理制度流程确立；推广/租务管理；市场预热推广及宣传活动方案、预算；营运推广计划的落实，推广效果调研及竞争项目调研；经营更新调整设想计划；市场调
26、研，商户经营情况掌握租约管理等；人事/行政体系：人员组织架构确立、开办物资采购、人员招聘培训、公司管理制度确立、售后服务等；财务：经营费、推广费、管理费以及各类收费标准确立，财务预算编制确立及控制，财务建账及各项财务管理制度建立等；全面落实客户服务、费用收缴、安全管理、工程管理、租务管理日常工作，定期绩效评审。（2）后期）后期营运管理运管理组织架构体系方案一份；企业文化手册一份；管理制度、岗位规定、管理规定、业务流程方案各一份；营销管理体系方案一份；售后服务管理体系方案一份；信息管理体系方案一份；财务体系方案一份；业务管理体系方案一份；消防、安防、物业管理体系方案一份；团队建设及培训体系方案一份。（3）工作成果）工作成果
