合肥市万国大厦营销思路报告76P

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1、 谨呈：安徽万国投资有限公司谨呈：安徽万国投资有限公司万国大厦营销思路报告万国大厦营销思路报告合创地产顾问机构（深圳）合创地产顾问机构（深圳）2012年年7月月22日日 本报告基于与投资商初次沟通及对项目初步理解，制定的框架性营销思路。至于项目深化主题、投资商具体目标还须进一步的探讨与落实后，形成统一的项目认知。因此，本报告必然有所欠缺，还希望双方进一步沟通，进一步完善项目的营销策略。报告前言 p本体认知与发展方向认识本体认知与发展方向认识p市场认知与发展方向研判市场认知与发展方向研判p项目的定位与发展建议项目的定位与发展建议p项目营销策略与推广表现项目营销策略与推广表现PART 2PART

2、1PART 4PART 3 PART1本体认知与发展方向认识本体认知与发展方向认识 本体开发条件的认识本项目为开发强度中等的集约型商业写字楼。技术经济指标数据占地面积（亩）15.31计容总建（万）54892商业面积13274办公面积33098容积率4绿化率40%总地价（万元）5098万元楼面价（元/）1249元项目指标及区域条件1、基本指标p对于商业地块而言，本地块容积率中等，考虑没有限制性的物业形态，地块物业有一定发挥空间。2、出让价格p地块出让价格一般，但开发商自持物业50%；因此本案前期开发投入较大，对于企业资金要求，前期现金流至关重要。3、区域环境p从区域位置、环境、规模角度看，本地块

3、较小，商业体量没有规模优势，办公写字楼具备一定的地段优势和生态资源优势。 非合肥市传统商务中心，却是该片区的中心，两条非合肥市传统商务中心，却是该片区的中心，两条主干道交汇口。主干道交汇口。本项目地处新站北部区域，属城市新兴区域；新站站前板块为物流、商贸区，站北区域则主要为居住，本项目处于两者结合地带。北二环和铜陵路交口，两条主干道的交接地带，一直以来都是新站区最热闹，最堵塞的交通要道新建的铜陵路高架，轨道1号线的起点，都将改变站北区域的地位，项目的地理位置将更加突出。本体区位条件认识新站区商圈规划规划商业网点在建主要商业网点现代电子城信地城市广场沃尔玛板桥农贸市场银座夜总会现有主要商业网点新

4、站区商业网点分布图本案本案 项目参数数据总建面积5.4万建筑高度25层，99、9米单层面积1300多平米面积分割约300-1300平米层高、净高3.6大堂层高10.2米，面积200外立面干挂石材与玻璃幕墙相结合电梯8部（品牌未知）空调系统无中央空调停车位371公共空间无物管公司未知宽带光纤接入商业层高6米商业总面积13274项目按写字楼的硬件配套设施划分，属于乙级写字楼，在合项目按写字楼的硬件配套设施划分，属于乙级写字楼，在合肥写字楼市场属于中等水平建筑肥写字楼市场属于中等水平建筑项目产品条件认识 项目发展目标认识本地块是万国集团进入房地产开发行业的首个项目，是未来万国集团自身办公总部，希望打

5、造成高形象、价值集约型商业写字楼项目。 项目认知和发展方向思考项目认知和发展方向思考开发背景区域背景项目背景企业背景：唯客集团与白马集团联合开发，品牌导入；政府要求：开发及运营条件要求严格，形象价值优先。区域背景：产业、景观、交通等综合推动下，项目价值凸现；片区背景：商贸、物流、居住、配套较为集中，主动区域中心化。物业组合：写字楼+商业，复合型物业；功能思考：项目体量小，规模不大，属于合肥市写字楼中等水平，区域内高端水平。企业背景：安徽万国投资有限公司多个服装企业共同出资，形象价值导入；企业要求：自持项目50%物业，品质价值优先。定义合肥新站区商务经贸写字楼；其中写字楼是重点、商业是难点。重新

6、定义合肥新站区站北区域商务写字楼 PART2市场认知与发展方向研判市场认知与发展方向研判 办公市场办公市场/ /分布格局分布格局目前合肥写字楼分布格局已形成，集群化特征开始凸显目前合肥写字楼分布格局已形成，集群化特征开始凸显濉溪路商务区濉溪路商务区以财富广场、新天地广场、金鼎国际广以财富广场、新天地广场、金鼎国际广场等为代表的写字楼群体，分布在北一场等为代表的写字楼群体，分布在北一环（濉溪路）沿线，整体形象较好，品环（濉溪路）沿线，整体形象较好，品质中等偏上。质中等偏上。新站区商务区新站区商务区以蓝鲸大厦、中环国际大厦等为代表的以蓝鲸大厦、中环国际大厦等为代表的写字楼群，多围绕胜利广场周边，周

7、边写字楼群，多围绕胜利广场周边，周边商务氛围已形成，仅次于中心区。商务氛围已形成，仅次于中心区。中心商务区中心商务区以三孝口和四牌楼区域为主，辐射周边以三孝口和四牌楼区域为主，辐射周边区域，发展较为悠久，早期有邮电大厦区域，发展较为悠久，早期有邮电大厦等，亦有后期兴建的等，亦有后期兴建的CBDCBD中央广场等，商中央广场等，商环境优越，但写字楼档次参差不齐环境优越，但写字楼档次参差不齐 。五里墩商务区五里墩商务区新兴办公区域正在形成，早期改造式写新兴办公区域正在形成，早期改造式写字楼多以淘汰，以汇金大厦、之心城、字楼多以淘汰，以汇金大厦、之心城、IFCIFC金融中心等中高端写字楼正在出现。金融

8、中心等中高端写字楼正在出现。包河区商务区包河区商务区马鞍山及徽州大道沿线，商务办公气氛马鞍山及徽州大道沿线，商务办公气氛已形成，部分写字楼较老，品质较差，已形成，部分写字楼较老，品质较差，后期以九华国际、吉瑞泰盛、万达广场后期以九华国际、吉瑞泰盛、万达广场等为代表中高端写字楼开始投入使用。等为代表中高端写字楼开始投入使用。政务区商务区政务区商务区该区域内代表楼盘如西环中心广场、该区域内代表楼盘如西环中心广场、新城国际、万达广场等为新兴项目，无新城国际、万达广场等为新兴项目，无论是质量、设计理念、项目外立面、写论是质量、设计理念、项目外立面、写字楼整体综合品质都是首屈一指。字楼整体综合品质都是首

9、屈一指。高新区商务区高新区商务区多分布在软件园周边，以浙商大厦、多分布在软件园周边，以浙商大厦、TOPTOP创展中心，写字楼数量较少，形象一般，创展中心，写字楼数量较少，形象一般，总体档次中端偏下。总体档次中端偏下。 办公市场办公市场/ /发展趋势发展趋势办公市场发展迅速，且高端化、细分化的特征明显办公市场发展迅速，且高端化、细分化的特征明显 第四阶第四阶段段（2008年年至今）至今）第三阶段第三阶段（2002年年2008年）年）第一阶段第一阶段（80年代年代90年代年代中期）中期）第二阶段第二阶段（90年代中期年代中期2001年）年）u背景：经济社背景：经济社会发展较缓慢；会发展较缓慢；u代

10、表：合肥大代表：合肥大厦、长江大厦等厦、长江大厦等u特征：多为早特征：多为早期政府部门投资期政府部门投资兴建，多用于出兴建，多用于出租，功能欠缺，租，功能欠缺，配套缺少，面临配套缺少，面临淘汰的命运。淘汰的命运。u背景：经济社背景：经济社会发展较较快；会发展较较快；u代表：邮电大代表：邮电大厦、富康大厦等厦、富康大厦等u特征：整体呈特征：整体呈现多元化特性，现多元化特性，还是以政府及国还是以政府及国企单位主导，总企单位主导，总体设计较差，但体设计较差，但由于租金较低，由于租金较低，目前仍受欢迎。目前仍受欢迎。u背景：经济社背景：经济社会高速发展；会高速发展；u代表：天徽大代表：天徽大厦、万通大

11、厦、厦、万通大厦、财富广场等财富广场等u特征：只租不特征：只租不售的情况结束，售的情况结束，写字楼市场化形写字楼市场化形成，整体设计及成，整体设计及配套服务有了极配套服务有了极大的提高。大的提高。u背景：经济社背景：经济社会高速稳定发展；会高速稳定发展；u代表：代表：IFCIFC国国际金融广场、天际金融广场、天鹅湖国际商务中鹅湖国际商务中心等心等u特征：特征：5A5A级高级高端写字楼出现，端写字楼出现，硬件及软件配置硬件及软件配置都达到了高水平。都达到了高水平。发展区域发展区域市中心土地日益紧张，办市中心土地日益紧张，办公市场向公市场向政务区、包河区政务区、包河区及滨湖区及滨湖区发展较明显。发

12、展较明显。发展方向发展方向合肥写字楼市场集群化、合肥写字楼市场集群化、细分化程度加深，产品高细分化程度加深，产品高端化开始显现。端化开始显现。合肥写字楼市场发展历程合肥写字楼市场发展历程趋趋 势势政务区政务区滨湖区滨湖区市中心区域市中心区域发展态势：由中心区外延现象明显发展态势：由中心区外延现象明显 办公市场办公市场/ /市场供应市场供应区域后续货量（万方）主要货量来源北一环区域约7国光万豪广场、祥源广场市中心区域约17华侨广场、安粮东怡金融广场、合作经济广场三里庵区域约20.3环球金融广场、IFC国际金融中心新站区区域约10信地城市广场、创智坊包河区区域约10东方广场、荣信商务中心政务区超过

13、35华邦世贸城、蔚蓝商务港、新地中心、天鹅湖国际商务中心、置地中心其他区域超过40恒盛坝上街RBD、蓝鼎国际商务中心总总供供应应量量超超过过144.3万万方方未来未来2-32-3年，办公市场供应量超年，办公市场供应量超140140万方，多集中在政务区，本区域竞争较弱。万方，多集中在政务区，本区域竞争较弱。u合肥未来合肥未来2-3年总供应量超过年总供应量超过140万方，供应量充足；万方，供应量充足；u供应量多集中在三里庵区域、政务区及黄潜望板块，达供应量多集中在三里庵区域、政务区及黄潜望板块，达65.3万方；万方；u本案所在区域本案所在区域新站区域未来供应量较少，约新站区域未来供应量较少，约10

14、万方。万方。 n合肥典型写字楼销售周期普遍过长，整体去化速度表现一般；合肥典型写字楼销售周期普遍过长，整体去化速度表现一般；n合肥写字楼项目细分化、高端化开始凸显，例如合肥写字楼项目细分化、高端化开始凸显，例如IFC安徽国际金融中心，同时该项目去化表现较好。安徽国际金融中心，同时该项目去化表现较好。写字楼普遍销售周期较长，在售典型项目去化速度表现一般写字楼普遍销售周期较长，在售典型项目去化速度表现一般办公市场办公市场/成交分析成交分析项目IFC安徽国际金融中心立基大厦安粮东怡金融广场B座国光万豪广场华侨广场白天鹅商务中心港澳广场A座吉瑞泰盛国际购物广场印象时代新华国际金融广场利浩财智广场开盘日

15、期2010-6-12009-10-202011-4-122011-6-132010-11-222011-11-122011-11-102009-8-262011-11-262011-6-172009-9-18 新站区办公市场/市场格局火车站宝文国际大厦中环广场九龙财富广场浙江商贸城中绿广场利浩财智广场利港生态商务港站南区域站北区域p依托火车站，新站区域写字楼格局划分为站南和站北两个区域。p以商贸物流型中小办公企业为主，目前入住率较高。租金在30-40元/。p站北广场建设、产业驱动和城市化进程，写字楼发展方向趋向站北。p铜陵路高架桥修建完成，将带来重大利好条件。中绿广场九龙珠儿童城中环广场宝文国

16、际浙江商贸城火车站将新站写字楼分为站南和站北两个片区，目前站南依靠火车站，多为商贸型企业，但随着站北片区的产业和城市化开发，具备生态资源的站北区域，未来将成为发展新方向。本案本案 写字楼需求主体为写字楼需求主体为建筑装饰、外贸批发类建筑装饰、外贸批发类，这与周边这与周边大量大量专业市场、批发市场相关专业市场、批发市场相关n该该商商务务区区内内的的写写字字楼楼入入住住最最多多的的行行业业为为建建筑筑装装饰饰类类，其其次次为为外外贸贸批批发发零零售售类类，两两者者占占据据总总体体的的2 22 2. .6 6% %，这这与与该该区区域域内内存存在在大大体体量量的的专专业业批批发发市市场场及及建建材材

17、市市场场相相关关；另另外外，制制造造类类企企业业占占 比比9 9. .1 1% %；n入入 住住 企企 业业 大大 多多 为为民民 营营 企企 业业， 国国 企企 、 政政 府府 机机 构构 及及 外外 资资 企企 业业 占占 比比 较较 小小 。新站区办公市场/业态分析 17区域办公市场/市场现状站北广场写字楼整体品质一般，面积在50-100，以平层为主；入驻多为中小型商贸、金融担保和服务配套型企业。项目名称产权性质体量主力面积产品类型入住企业利浩财智广场写字楼50年4万22-96平层机械设备、网络科技、婚庆教育等利港国际写字楼50年7.3万48-117平层担保公司、建材公司等安粮蓝寓商务公

18、寓50年3.3万53-103平层摄影、红酒代理、宾馆、非第一居所馥邦新世界商务公寓50年2.7万45-107平层未交付利浩财智广场利港国际安粮蓝寓馥邦新世界利港国际平面利浩财智广场户型利浩财智广场平面户型利浩财智广场水牌 18100002000400060008000201020112012房价安粮蓝寓560010900120006800玲珑公馆挑高10000-12000信地城市广场 天目国际公馆8800馥邦新世界 5200 5200 利港国际6958利浩财智6700p写字楼价格与住宅公寓持平，价格敏感。片区写字楼价格和住宅公寓价格基本持平。且走势较为平稳。片区商务公寓价格低于写字楼价格，去化

19、速度较快，但整体价格低于写字楼。区域办公市场/办公价格走势片区写字楼价格走势较为平稳，风险性较小，溢价率高于商务公寓。 区域办公市场/市场供应去化片区写字楼价格和住宅公寓持平，但去化速度较快。反应办公市场具备一定基础；近两年无新增写字楼，市场供应处于相对的短缺期。p去化速度略高于住宅公寓，市场需求较多元。片区写字楼价格与自住公寓基本持平。但去化速度快。市场有办公和投资需求，办公市场具备一定基础。目前写字楼均为2009年开盘，区域新增写字楼需求基本以商务公寓形式满足。2009年2010年2009.10-2011.01利港国际，7万，面积48-117去化周期：16个月2009.09利浩财智广场面积

20、30-96体量：4万去化率：95%去化周期32个月（713套）2010.03-2011.07馥邦新世界2.7万面积40-108去化周期：16个月2011年2010.04-2011.04安粮蓝寓3.3万，面积40-90去化周期12个月2010.04信地城市广场，5万，面积38-70去化率91%。2012.03开盘玲珑公馆去化率4%2010.07天目国际公馆面积30-60去化率：36%；1#尚未开盘 区域办公市场/市场小结片区具备办公开发基础，较多都是自用需求，存在市场空白空间，可塑性较强1 1、非合肥写字楼的重点发展区、非合肥写字楼的重点发展区域，主要依靠区域自身发展的域，主要依靠区域自身发展的

21、商贸物流企业。商贸物流企业。2 2、区域写字楼已经向北发展，、区域写字楼已经向北发展，区域写字楼处于短缺期，办公区域写字楼处于短缺期，办公市场具备潜力；市场具备潜力；3 3、多为区域型客户，外延客户、多为区域型客户，外延客户较少。较少。4 4、新站区写字楼入驻情况可以、新站区写字楼入驻情况可以看出，区域专业市场，工业园看出，区域专业市场，工业园区以及区域功能属性直接影响区以及区域功能属性直接影响写字楼入驻企业类型。写字楼入驻企业类型。5 5、区域内写字楼水平较低，市、区域内写字楼水平较低，市场存在空白空间，具备塑造区场存在空白空间，具备塑造区域高端形象。域高端形象。市场潜力产品特征供应去化站北

22、产业驱动、商贸物流、基础配套和城市化进程，为区域写字楼发展奠定基础。面积在50-100，平层，附加值较低，租金在20-30元/处于供应的相对短缺期，相对于70年公寓具备一定基础。自用型客户辐射范围广，多为中小型商贸、服务型企业。客群基础 PART3项目的定位与发展建议项目的定位与发展建议 产品参数/问题思考项目参数数据总建面积5.4万建筑高度25层，99、9米单层面积1300多平米面积分割约300-1300平米层高、净高3.6大堂层高10.2米，面积200外立面干挂石材与玻璃幕墙相结合电梯8部（品牌未知）空调系统无中央空调停车位371公共空间无物管公司未知宽带光纤接入商业层高6米商业总面积13

23、274那么，我们接下来考虑的问题是什么？那么，我们接下来考虑的问题是什么？1.1.我们客户在哪，面对整个合肥市场，还是区域市场？我们客户在哪，面对整个合肥市场，还是区域市场？2.2. 既然在区域内具有很好的优势和代表性，我们将如何把这既然在区域内具有很好的优势和代表性，我们将如何把这些东西给做出来？些东西给做出来？3.3.项目的核心价值是在哪里？怎么做才能够做到高溢价？项目的核心价值是在哪里？怎么做才能够做到高溢价？本项目从站北区市场和区域位置看，地段和产品都有着很好的优势和代表性，处于区域市场的第一梯队。地段地段产品产品与市场上写字楼项目相比，较为同质化，在区域内本案品质较为与市场上写字楼项

24、目相比，较为同质化，在区域内本案品质较为优越，但不具备压倒性竞争优势；优越，但不具备压倒性竞争优势；从地产二元论界定本项目从地产二元论界定本项目位于铜陵路与北二环路交口，处于商贸物流核心位置，地位于铜陵路与北二环路交口，处于商贸物流核心位置，地段优势突出，但办公商务环境不高段优势突出，但办公商务环境不高。 目标客群/客群定位本案写字楼客群第一圈层：来源：项目所在区域客户；关注点：地段位置、配套实用性、升值潜力；购房目的：自用办公与投资兼有，自用比例高于投资，兼顾投资的客户。第二圈层：来源：合肥市其他区域；关注点：地段位置，升值潜力、区域配套；购房目的：投资客户为主，部分办公使用客户。第三圈层：

25、来源：其他市区及省外；关注点：区域成熟度，升值潜力，附加值；购房目的：多为看中收益率的投资客，少量的办公客户。总结：项目周边经贸发达，需要办公写字楼来提升公司形象。70%70%会来自项目周边区域；当前客户集中在30-30-5050岁之间，总体上自用投资兼有，比例各占一半；多看重地段位置、升值潜力、区域环境配套。核心圈次核心圈非核心圈客户群体：服装贸易、汽车物流、保险企业等老板经营户。客户群体：各私企业老板、高层领导，专业投资者。客户群体：专业投资者，私企业老板。地缘关系，本案位于为新站区经济贸易发达之地，周边客户群体购买力充裕，地缘关系，本案位于为新站区经济贸易发达之地，周边客户群体购买力充裕

26、，但投资理念一般，后期需要销售引导。除去投资商自持但投资理念一般，后期需要销售引导。除去投资商自持50%50%物业，所剩体量不物业，所剩体量不大，推广面对全市各区，营销重点锁定区域市场即可。大，推广面对全市各区，营销重点锁定区域市场即可。 项目分析/定位属性属性诠释诠释区区位位属属性性p紧邻城市物流、商贸区紧邻城市物流、商贸区p周边建筑以专业市场和周边建筑以专业市场和住宅为主住宅为主q站前板块定位为站前板块定位为“城市物流商贸区城市物流商贸区”q项目周边大部分为新建住宅和发展成熟的专业市项目周边大部分为新建住宅和发展成熟的专业市场场 p车流环境嘈杂车流环境嘈杂p商务氛围淡薄商务氛围淡薄q区域环

27、境较差，缺少办公商务氛围区域环境较差，缺少办公商务氛围项项目目属属性性p规模不具备优势规模不具备优势p公共交通道路通达性较公共交通道路通达性较好好p商业贸易配套齐全商业贸易配套齐全q占地约占地约1 1万多平方米万多平方米 ，建面，建面5 5万平米，容积率万平米，容积率4 4； q铜陵路高架的修建成，公共交通通达性较好；铜陵路高架的修建成，公共交通通达性较好；q商业配套尤其突出。商业配套尤其突出。p生态优势生态优势p政经资源优势政经资源优势p正对正对500500亩生态公园亩生态公园p新站区管委会新站区管委会项目界定：项目界定：商贸资源优势的高档写字楼项目商贸资源优势的高档写字楼项目具备一定外部生

28、态资源具备一定外部生态资源项目位于城市物流商贸区核心位置，紧邻生态公园景观，坐拥庞大商贸物流客户群体，项目定位为”新站区商务经贸企业写字楼” 减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会项目项目SWOTSWOT分析分析优势：优势：u紧邻商贸物流区，拥有庞大目标群体；紧邻商贸物流区，拥有庞大目标群体；u正对正对500500亩生态公园，景观资源丰富；亩生态公园，景观资源丰富；u自持自持50%50%物业，品质有保障；物业，品质有保障；u投资商自身的商贸资源，资源优势突出。投资商自身的商贸资源，资源优势

29、突出。劣势：劣势：u商务氛围淡薄商务氛围淡薄u周边车流环境嘈杂周边车流环境嘈杂机会：机会：u铜铜陵陵路路高高架架的的修修建建，地地段段交通的优势得到进一步凸显交通的优势得到进一步凸显u高高档档写写字字楼楼对对于于区区域域的的商商贸客户的需求将得到激发贸客户的需求将得到激发u办公市场潜在需求旺盛办公市场潜在需求旺盛威胁：威胁：u合合肥肥写写字字楼楼未未来来供供应应量量很大，竞争激烈很大，竞争激烈u对对于于图图经经济济实实惠惠型型客客户户，周周边边商商业业性性质质的的公公寓寓，会会给项目销售带来威胁。给项目销售带来威胁。强调地段交通、公园景观稀缺性；强调地段交通、公园景观稀缺性；凸显开发自持，品质

30、有保证；凸显开发自持，品质有保证；激发周边客群办公需求。激发周边客群办公需求。细分合肥办公市场环境，适合企业细分合肥办公市场环境，适合企业的才是最好的；的才是最好的；传递理念，拥有高档写字楼物业，传递理念，拥有高档写字楼物业，才能在商场上事半功倍。才能在商场上事半功倍。利用铜陵路高架的修建，利用铜陵路高架的修建，描绘区域发展未来。描绘区域发展未来。项目分析/定位 项目分析/定位从区位来说从区位来说本案的商务氛围并不浓厚本案的商务氛围并不浓厚它没有滨湖区的大气它没有滨湖区的大气没有政务区的前景没有政务区的前景没有没有CBDCBD的地位的地位更没有中心区的繁华更没有中心区的繁华从产品来说从产品来说

31、本案的产品品质并非一流本案的产品品质并非一流它没有万达广场的大气它没有万达广场的大气没有华润中心的背景没有华润中心的背景没有没有IFCIFC的高度的高度绝不可能成为写字楼的标杆绝不可能成为写字楼的标杆从机遇来说从机遇来说它将借合肥新站区建设发展之势它将借合肥新站区建设发展之势借商贸物流发展蓬勃之势借商贸物流发展蓬勃之势借高档写字楼需求发展之势借高档写字楼需求发展之势借强势推进借强势推进“工业强区工业强区”战略之势战略之势 我们认为项目定位的物理核心价值：我们认为项目定位的物理核心价值：地段、品质、资源、生态地段、品质、资源、生态项目分析/定位 紧抓项目在区域内的核心的紧抓项目在区域内的核心的物

32、理资源价值，放大项目优势，物理资源价值，放大项目优势，打造打造新站区顶级写字楼新站区顶级写字楼。 项目定位项目定位财富广场比肩世界500强置地投资广场领袖商务系出名门绿地蓝海政务区首脑型写字楼新城国际政务区首座甲级写字楼蓝鲸国际上市企业孵化器汇金大厦一环5A甲级纯写字楼浙商创业大厦环球商务领地“5A5A” 、“甲级甲级”、“纯纯”、“国际国际”等词汇大量充斥着写字楼市场，客户不会对这等词汇大量充斥着写字楼市场，客户不会对这些字眼有着任何关注，已经形成麻木的状态。些字眼有着任何关注，已经形成麻木的状态。因此本案的定位即要切合本项目特点、核心价值、客群定位；又要区别因此本案的定位即要切合本项目特点

33、、核心价值、客群定位；又要区别于其他个案，于其他个案，我们赋予本案以主题性概念。我们赋予本案以主题性概念。 项目定位：项目定位：新站区商务头等舱新站区商务头等舱定位解释：定位解释：n“新站区新站区”：代表了项目的位置，我们不主张尾随合肥高端写字楼，立志打：代表了项目的位置，我们不主张尾随合肥高端写字楼，立志打造新站区域写字楼办公头牌。造新站区域写字楼办公头牌。 我们的方法是用确定的客户群作为项目主题，对客户群的再我们的方法是用确定的客户群作为项目主题，对客户群的再次直接锁定次直接锁定 大气、干净明了，从中小商贸、物流服务公大气、干净明了，从中小商贸、物流服务公司提升到企业的层次司提升到企业的层

34、次我们的案名是：我们的案名是：万国万国企业中心企业中心备用名：万国商务大厦、万国大厦；备用名：万国商务大厦、万国大厦；商务大厦，来填补周边商务写字商务大厦，来填补周边商务写字楼的不足楼的不足 营销推广营销推广PART4项目营销策略与推广表现项目营销策略与推广表现 我们的营销策略：我们的营销策略： 线上高调标榜线上高调标榜“新站区核心区域高端写字楼新站区核心区域高端写字楼”和宣传本和宣传本项目物理核心价值卖点；线下主要采取实效小众媒体渠道，项目物理核心价值卖点；线下主要采取实效小众媒体渠道，来针对本项目商贸物流行业客群，利用项目自持来针对本项目商贸物流行业客群，利用项目自持50%50%的物业的物

35、业，制造，制造“行业联盟平台概念行业联盟平台概念”造势，展开一系列营销攻势造势，展开一系列营销攻势加以吸引，以实现去化项目的目的。加以吸引，以实现去化项目的目的。产品价值+概念吸引=完美去化 借势发力借势发力借船出海借风使舵借风使舵三大战略，让客户主动走进来三大战略，让客户主动走进来营销策略营销策略我们的客户很明确，但他们却日理万机，到处奔波，如何才能准确我们的客户很明确，但他们却日理万机，到处奔波，如何才能准确而又迅速的找到他们，让他们认知到我们呢？而又迅速的找到他们，让他们认知到我们呢？ 借势发力借势发力借船出海借船出海借风使舵借风使舵将营销中心的二层作为行业交流的超大会议室（商务会馆）将

36、营销中心的二层作为行业交流的超大会议室（商务会馆）将行业有关服装商贸、建材装饰批发、经济会议将行业有关服装商贸、建材装饰批发、经济会议等聚集于此，加大项目曝光率等聚集于此，加大项目曝光率营销策略营销策略不仅是一个销售场所，更是一个体现万国不仅是一个销售场所，更是一个体现万国企业中心品质的会馆；企业中心品质的会馆；以高端商务会馆包装为尺度，设吧台、茶座，雪茄房，书房等，并以高端商务会馆包装为尺度，设吧台、茶座，雪茄房，书房等，并可在门口设置一外国门童；也可作为项目定期的活动场所。可在门口设置一外国门童；也可作为项目定期的活动场所。强化人群，让人主动走进来强化人群，让人主动走进来先造景，再造场先造

37、景，再造场以项目特点和以项目特点和 气势吸引市场关注，吸引客户前来。气势吸引市场关注，吸引客户前来。 借势发力借势发力借船出海借船出海借风使舵借风使舵利用万国自身资源优势，为客户提供附加值服务的同时，利用万国自身资源优势，为客户提供附加值服务的同时，也增加集团小额贷款公司和服装商贸发展的业务。也增加集团小额贷款公司和服装商贸发展的业务。如：小额贷款、商业融资、金融理财、商贸顾问、商贸资源、商业经营咨询等。如：小额贷款、商业融资、金融理财、商贸顾问、商贸资源、商业经营咨询等。营销策略思考营销策略思考行业联盟，为客户提供附加值行业联盟，为客户提供附加值每位企业家都希望顺势而上，把企业做大做强。行业

38、联盟为他们提供资源，创造便每位企业家都希望顺势而上，把企业做大做强。行业联盟为他们提供资源，创造便利和价值，对于他们来说，这就是借风使舵。利和价值，对于他们来说，这就是借风使舵。制造概念，增加物业附加值。建立一个软性的行业联盟战略平台，制造客户归属感，制造概念，增加物业附加值。建立一个软性的行业联盟战略平台，制造客户归属感，为项目增加附加值。为项目增加附加值。 借势发力借势发力借船出海借船出海借风使舵借风使舵依靠新区建设发展的契机、依靠区域贸易经济发达的实力、依靠新区建设发展的契机、依靠区域贸易经济发达的实力、依靠市场对办公需求的良机、依靠区域规划战略的势头，依靠市场对办公需求的良机、依靠区域

39、规划战略的势头，深度阐述项目的投资价值和意义深度阐述项目的投资价值和意义营销策略思考营销策略思考借助机会，诠释项目价值所在借助机会，诠释项目价值所在 ？寻找一个符号，在市场脱颖而出寻找一个符号，在市场脱颖而出传播策略传播策略 推广原则：推广原则：“3 3高高”高形象：高形象：立意高远，优越气度立意高远，优越气度高姿态：高姿态：传播力度，推广气势传播力度，推广气势高品质：高品质：确立资格，制造溢价确立资格，制造溢价推广策略推广策略 风云际会 安徽商贸大鳄会晤联盟安徽商贸大鳄会晤联盟 亮相主题亮相主题策略核心：在项目还未正试亮相之前，以行业联盟写字楼概念提前入市，策略核心：在项目还未正试亮相之前，

40、以行业联盟写字楼概念提前入市，制造话题，引起圈内和潜在客户的关注和讨论，为市场的正式启动营造足制造话题，引起圈内和潜在客户的关注和讨论，为市场的正式启动营造足够的舆论环境。够的舆论环境。1 1）号外号外：商贸物流企业联盟，启航商务协作新时代：商贸物流企业联盟，启航商务协作新时代2 2）际会际会：巨头聚首，安徽商贸大鳄会晤联盟：巨头聚首，安徽商贸大鳄会晤联盟3 3）格局格局：万国：万国企业中心，商贸物流企业企业中心，商贸物流企业CEOCEO联盟联盟 有态度的写字楼30000生态公园，10000生态湖景，不争繁华，只为自然会呼吸的写字楼。系列主题系列主题通过主题演绎，从多个角度阐述项目价值通过主题

41、演绎，从多个角度阐述项目价值 有朋友的写字楼商贸物流企业联盟，竞争变竞合，协作发展互惠共赢在这里不再孤军奋战。系列主题系列主题 有思想的写字楼商贸物流企业联盟，竞争变竞合，协作发展互惠共赢在这里不再孤军奋战。系列主题系列主题 有标准的写字楼10.2米宴会级大厅,专享8部高速电梯，办公豪门,非大成者，难有此感系列主题系列主题 有远见的写字楼合肥商贸物流核心区位，屹立于心，成功在握,眼拙者，而不见,远见赢天下系列主题系列主题 推广思路推广思路 推货编排推货编排形象展示形象展示以以万国万国企业中心企业中心“风云际会风云际会合肥合肥商贸物流联盟商贸物流联盟”服装商会单位入服装商会单位入住等高调亮相，开

42、启安徽行业联盟平台写字楼，从不同角度演绎项目价值。住等高调亮相，开启安徽行业联盟平台写字楼，从不同角度演绎项目价值。恰当控制产品的推盘节奏，根据客户积累情况和市场反应，制造市场稀恰当控制产品的推盘节奏，根据客户积累情况和市场反应，制造市场稀缺，实现产品供应和销售平衡，持续热销局面。缺，实现产品供应和销售平衡，持续热销局面。大众媒介与小众媒介相互结合，在控制成本的基础上最大化整合各项优大众媒介与小众媒介相互结合，在控制成本的基础上最大化整合各项优势媒体资源势媒体资源媒体组合媒体组合营销编排营销编排结合阶段推广主诉求点，利用事件营销活动，轰击市场，持续市场热度，结合阶段推广主诉求点，利用事件营销活

43、动，轰击市场，持续市场热度，形成良好的市场形象，利于企业后期的口碑传播形成良好的市场形象，利于企业后期的口碑传播1 12 23 34 45 5通过现场包装和实景展示，给客户以价值体验。通过现场包装和实景展示，给客户以价值体验。 uu为有效控制媒介成本，提高媒介推广的效果，首先应控制媒介类型，为有效控制媒介成本，提高媒介推广的效果，首先应控制媒介类型，为有效控制媒介成本，提高媒介推广的效果，首先应控制媒介类型，为有效控制媒介成本，提高媒介推广的效果，首先应控制媒介类型，其次要在媒体选择时明确重要、次要媒体。其次要在媒体选择时明确重要、次要媒体。其次要在媒体选择时明确重要、次要媒体。其次要在媒体选

44、择时明确重要、次要媒体。uu适当减少大众媒体的投放量，将预算更多安排在营销事件、小众媒介适当减少大众媒体的投放量，将预算更多安排在营销事件、小众媒介适当减少大众媒体的投放量，将预算更多安排在营销事件、小众媒介适当减少大众媒体的投放量，将预算更多安排在营销事件、小众媒介和线下推广上。根据核心客群及重要客群的信息渠道、消费渠道的特性，和线下推广上。根据核心客群及重要客群的信息渠道、消费渠道的特性，和线下推广上。根据核心客群及重要客群的信息渠道、消费渠道的特性，和线下推广上。根据核心客群及重要客群的信息渠道、消费渠道的特性，选择成本较小、适合的小众媒体，提高媒介投放时效性。选择成本较小、适合的小众媒

45、体，提高媒介投放时效性。选择成本较小、适合的小众媒体，提高媒介投放时效性。选择成本较小、适合的小众媒体，提高媒介投放时效性。媒体选择原则媒体选择原则 大众媒体选择户外大众媒体选择户外大众媒体选择户外大众媒体选择户外选择依据：所在区域是否符合目标范围；租赁期限是否灵活选择依据：所在区域是否符合目标范围；租赁期限是否灵活高炮、楼顶广告牌：国际汽车城高炮、楼顶广告牌：国际汽车城、站前路、安徽大市场、当涂路、站前路、安徽大市场、当涂路等等大众媒体选择房产门户网站大众媒体选择房产门户网站选择依据：合肥当地房地产网站影响力及点击率，根据主动查找的特性选择。选择依据：合肥当地房地产网站影响力及点击率，根据主

46、动查找的特性选择。选择对象：选择对象：365365房产家居网、合房网为主，房产家居网、合房网为主，其他网络为辅其他网络为辅大众媒体选择及采买技巧报纸大众媒体选择及采买技巧报纸大众媒体选择及采买技巧报纸大众媒体选择及采买技巧报纸选择依据：广告到达率高，阅读群范围广且与项目目标客户定位吻合选择依据：广告到达率高，阅读群范围广且与项目目标客户定位吻合选择对象：选择对象：合肥晚报为主，新安晚报、安徽商报为主合肥晚报为主，新安晚报、安徽商报为主，其他报纸阶段性适量投放，其他报纸阶段性适量投放采买技巧：因报广成本较大，应强化主要、次要媒体的投放周期，避免成本的超标。采买技巧：因报广成本较大，应强化主要、次

47、要媒体的投放周期，避免成本的超标。媒体效果分析媒体效果分析新型媒体新型媒体新型媒体新型媒体新浪微博新浪微博新浪微博新浪微博选择依据：选择依据：及时性、爆炸性、新闻性信息的快速传播，口碑传播在网络上的变异及时性、爆炸性、新闻性信息的快速传播，口碑传播在网络上的变异选择依据：需要事件性强的新闻，到达率极高，安徽众多企业、众多名人都开始利用微博。选择依据：需要事件性强的新闻，到达率极高，安徽众多企业、众多名人都开始利用微博。选择客群：选择客群：新浪微博上的众多实名企业微博主人、企业微博等新浪微博上的众多实名企业微博主人、企业微博等 小众媒介类型的选择小众媒介类型的选择手机短信针对性强，价格便宜应选用

48、应选用楼宇电视目标受众档次较高可阶段选用可阶段选用微博受众群体文化层次高，利于项目形象塑造。应选用应选用公交移动电视目标受众档次相对偏低应放弃应放弃商业信函作为国际通用的直效传播形式，应统筹选定目标名址方可有目标的执行；谨慎选用谨慎选用DM作为方兴未艾的分众媒介形式，通过区域直投提高信息到达的准确度及速度，更新信息虽不方便，但适合品牌推广。可阶段选用可阶段选用公交站牌目标受众群档次偏低，形象展示效果差应放弃应放弃 售楼部选址售楼部选址/ /布置考虑布置考虑方案一：方案一： 临街建造售楼部临街建造售楼部 因项目地块体量不大，项目临街面较多的铜陵路正在施工，北二环路沿街面短，依项目临街建造售楼部，

49、代价过高。不建议采用。方案二：方案二： 租赁商铺做售楼部租赁商铺做售楼部 可以在目标区域选址，贴近客群，但楼盘形象不高。需要投入一定装修成本和门面租金，缺少体验式营销，客户对产品体会不深。谨慎建议。方案三：方案三： 本体建筑做售楼部本体建筑做售楼部 装修写字楼入口大厅和商铺做营销中心，客户可以深切体会到项目硬件优势和品质，节约费用成本，但对工程进度和安全防护要有要求。考虑体验营销和成本费用方面，建议采用。建议写字楼入口大厅作为营销中心，外场造景，销售重在客户体验营销。建议写字楼入口大厅作为营销中心，外场造景，销售重在客户体验营销。 项目案项目案名石名石售楼部外景观售楼部外景观 项目视觉设计项目视觉设计/ /表现表现 项目视觉设计项目视觉设计/ /表现表现 本次汇报到此结束本次汇报到此结束更多关于项目的落地策略、平面表现、推广手法，更多关于项目的落地策略、平面表现、推广手法，将在紧接的细案中详尽探讨。将在紧接的细案中详尽探讨。前提是在这个概念上达成共识前提是在这个概念上达成共识初步构想还需开发商斧正及指导。初步构想还需开发商斧正及指导。合创地产顾问机构预祝项目销售圆满成功！合创地产顾问机构预祝项目销售圆满成功！ENDEND