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1、海曙区电业局南侧地块海曙区电业局南侧地块可行性分析报告可行性分析报告XX地产营销部2011.04.16一、项目地块描述一、项目地块描述1.项目方位 位于海曙副中心(望春)，新星商业中心西侧。 项目西至丽园北路，东、南临河道。本案本案新星商业中心新星商业中心青林湾青林湾2 2期期2121码头码头宁波中医院宁波中医院海曙区海曙区新行政中心新行政中心电业局电业局恒威后恒威后孙地块孙地块区域环境：背靠大型住宅区，东接大型商业中心，南与新行政中心隔区域环境：背靠大型住宅区，东接大型商业中心，南与新行政中心隔河对望西与恒威后孙相距不远，可成为战略上犄角策应态势。河对望西与恒威后孙相距不远，可成为战略上犄角
2、策应态势。望春街道地处市中心城区西迎宾线两冀中心城区西迎宾线两冀，东靠市中心，南接杭甬高速公路段塘入口处，西与鄞州高桥镇接壤，北靠余姚江北段。区域总面积为9平方公里平方公里，下辖12个股份经济合作社，11个社区，2个渔工商公司，社区服务人口近社区服务人口近15万人万人。2.望春概况20022002年望春平面图年望春平面图3.望春规划由新星、后孙由新星、后孙等等8 8个村蜕变个村蜕变海曙后发基地海曙后发基地中心城区唯一的中心城区唯一的集中拓展区域集中拓展区域新海曙的标志新海曙的标志“海曙芯海曙芯”象征象征大型住宅区大型住宅区旧城改造旧城改造安置区安置区新行政中心新行政中心大型商业区大型商业区简而
3、言之，本案简而言之，本案地块地块“不是一人不是一人在战斗在战斗”，而是，而是可以成为一个支可以成为一个支点，撬动整个宁点，撬动整个宁波中心城区。波中心城区。4.土地属性参照万科对土地的参照万科对土地的4 4分类分类二、产品定位构思二、产品定位构思基本经济指标基本经济指标用地性质：商务金融用地性质：商务金融用地面积：用地面积：1975719757最大总建：最大总建：4939249392建筑限高：建筑限高：100100建筑密度：建筑密度：35%35%绿地率：绿地率：20%20%楼面地价楼面地价37003700元元/ /平米平米思路思路1 1、商办楼宇、商办楼宇思路思路2 2、SOHOSOHO公寓公
4、寓思路思路3 3、平层大宅、平层大宅“改商为住改商为住”基于对土地属性剖析，营销部得出：基于对土地属性剖析，营销部得出：3 3类产品定位思路类产品定位思路走个性商服路线走个性商服路线以市场为准绳，将以市场为准绳，将3种产品定位放到现行市场中，种产品定位放到现行市场中，通过模拟对比，以排除法检验我们的定位通过模拟对比，以排除法检验我们的定位思路思路1 1、商办楼宇、商办楼宇1、市场现状、市场现状2007-2010年办公市场供求走势 同比住宅同比住宅1533115331元元/ /差幅差幅54%54%价格基本原地踏步价格基本原地踏步已陷入红海已陷入红海该数据为预售许可量该数据为预售许可量未含南部商务
5、区和未含南部商务区和东部新城潜在释放量东部新城潜在释放量（1 1）海曙租赁市场：）海曙租赁市场：亚细亚、建筑大厦、阳光大厦等，租金相对比较稳定，基本保持在1.3元左右，而次新楼盘比如等写字楼汇金大厦、银泰国际等大楼立面形象好，地段又好，因此能保持一直较高的出租率，租金也比较稳定，基本稳定在1.5-2元左右（2 2）江东租赁市场）江东租赁市场:嘉汇国贸、中信泰富世纪东方商业广场等高端写字楼所形成的商务群，基本在1.5-2元（3 3）较远非主流写字楼：）较远非主流写字楼：国际会展中心、九五国际广场等基本维持1元左右2、租赁市场、租赁市场写字楼客群面窄，租金不高，需求不旺写字楼客群面窄，租金不高，需
6、求不旺3、周边参照案例、周边参照案例真汉子大厦真汉子大厦 占地面积：约9800 容积率：2.55地上建筑面积：24997 地下建筑面积4552建筑形态：地下19（裙房2层）项目为真汉子电器投资，2010年交付。除了部分房源以二手房形式定向低价出售外。主要物业为真汉子公主要物业为真汉子公司持有司持有，作为企业总部和以作为企业总部和以“真和大酒店真和大酒店”形式运营。形式运营。3、周边参照案例、周边参照案例丽园尚都丽园尚都 占地面积：约16010 容积率：5.6总建筑面积：90000 建筑形态：A座19F, B座17FA座 成交均价8100元/精装+大金中央空调B座 成交均价6200元/主力成交时
7、间2006年A座 二手均价13000元/升幅84%A座 二手均价10500元/升幅69%同区域的丽园馨都商品房成同区域的丽园馨都商品房成交均价交均价65616561元元/ /。目前二手均价在目前二手均价在20000-2100020000-21000元元/ /，升幅，升幅200%200%总结：总结：1 1、海曙以西区域，长期为、海曙以西区域，长期为”非办公区非办公区“观念积怨已久，虽经国际经贸区、丽园尚都、金都国际等拓展，仍未能融入商办主流，后域客群面窄。后域客群面窄。2 2、与住宅投资相比，商办楼宇的销售周期更长，投资回报商办楼宇的销售周期更长，投资回报率相对过低率相对过低，不符合恒威地产的发
8、展战略。3 3、随着东部新城、南部商务区及江北门户区等大型商务区、随着东部新城、南部商务区及江北门户区等大型商务区的发展的发展近三百万的综合体量近三百万的综合体量洪流洪流，使得本案容易市场，使得本案容易市场淹没和屏蔽。淹没和屏蔽。因此，否定1.1.1.1.政策扼制政策扼制政策扼制政策扼制3.3.3.3.红海市场红海市场红海市场红海市场 总量大总量大2.2.2.2.非主流区域非主流区域非主流区域非主流区域思路思路2 2、SOHUSOHU公寓公寓SOHUSOHU公寓是目前公寓是目前“改商为住改商为住”的主流，包括：万达广场、的主流，包括：万达广场、联盛商业广场、银亿环球中心等在内皆是走此路线。联盛
9、商业广场、银亿环球中心等在内皆是走此路线。主打低总价、低单价，主打低总价、低单价，“双低双低”路线，分流住宅市场。路线，分流住宅市场。随着随着“双限令双限令”执行深入，商业产权的执行深入，商业产权的SOHOSOHO也迎来一波热也迎来一波热销风潮，也引得众多开发商跟风转型销风潮，也引得众多开发商跟风转型“商业地产商业地产”。本案北面的本案北面的“2121码头码头”，西面的，西面的“新星龙湾新星龙湾”，东，东南面的胜丰商贸园项目，皆是此列。南面的胜丰商贸园项目，皆是此列。1、周边参照案例、周边参照案例21码头码头 占地面积：47955 容积率：2.0总建筑面积：约95910 建筑形态：W-Stre
10、et商业模式商业别 墅和 江小公馆构成的建筑群 H1 H1 挑高挑高 公寓：公寓：35M2 43套 11%35 50M2 317套 83% 50M2 20套 5%H2 H2 挑高挑高 公寓公寓: :35M2 69套 30%35 50M2 66套 30% 50M2 93套 40%H4 H4 挑高挑高 公寓公寓: :35 50M2 162套 30%H3 H3 挑高公寓：挑高公寓：35M2 4套 34%35 50M2 20套 66%挑高公寓挑高公寓(794(794套套): ):35M2 11635M2 116套套 15%15%35 50M2 56535 50M2 565套套 71%71% 50M2
11、113 50M2 113套套 14%14%销售均价销售均价1680016800元元/ /（1 1）挑高公寓）挑高公寓（2 2）平层公寓）平层公寓H 3公寓户型套数比例公寓户型套数比例H3 H3 平层公寓平层公寓: :35M2 126套 34%35 50M2 240套 66%平层公寓平层公寓(366(366套套): ):35M2 12635M2 126套套 34%34%35 50M2 24035 50M2 240套套 66%66%销售均价销售均价1320013200元元/ /（与复式价差（与复式价差36003600元元/）别墅别墅（4242套）套）500600M2 15500600M2 15套套
12、 36%36%600 700M2 21600 700M2 21套套 50%50%700900M2 3700900M2 3套套 7%7%1000M21000M2以上以上 3 3套套 7%7%协议价协议价17000170002500025000元元/ /不等不等（借助集群商业贴地效应）（借助集群商业贴地效应）与同期的青林湾与同期的青林湾5 5期和维期和维科上院相比，基本接近。科上院相比，基本接近。1、周边参照案例、周边参照案例新星龙湾新星龙湾 占地面积：15000 容积率：2.0总建筑面积：约24000 建筑形态：3栋5F沿河双拼办公， 1栋11F商务公寓 单身公寓（单身公寓（190190套）套）
13、面积为3366 ，朝南10000元/，朝北9000元/墅式洋房（墅式洋房（2424套）套）面积为200-480 ，均价13000元/302302户型户型322322户型户型墅式洋房户型墅式洋房户型(一)拟定规划设计条件时，用地性质一般宜划分至小类。确需划分为中类用地性质的(C2)，则应明确商务办公及商业、酒店等其他适建项目的建筑面积占总建筑面积的比例关系。(二)在规划设计条件中，应明确办公建筑的类型：一般办公楼或公寓式办公楼(含酒店式办公楼)或两者兼而有之，并对各自的建设规模规定相应的比例，其中，公寓式办公楼公寓式办公楼( (含酒店式办公楼含酒店式办公楼) )的建筑面积不得大于总办公建筑面的建
14、筑面积不得大于总办公建筑面积的积的20%20%。宁波市政府关于调整宁波市城市规划区内重要地段和重要建筑的通知(甬政发(2007)45号)文件规定的城市重要地段内的商业金融业用地或商务办公用地，应建设一般办公楼，不得建设公寓式办公楼(含酒店式办公楼)。重要地段内的一般办公楼开放式办公室的建筑面积不应小重要地段内的一般办公楼开放式办公室的建筑面积不应小于于400400平方米平方米，其他地段内不应小于200平方米。(三)公寓式办公楼公寓式办公楼( (含酒店式办公楼含酒店式办公楼) )的房屋产权所有人仅限于企的房屋产权所有人仅限于企业法人业法人，并依法履行企业法人的经营义务。控制性详细规划对上述(一)
15、、(二)项已有明确规定的，从其规定。二手房交易时对象是否为企业法人？二手房交易时对象是否为企业法人？2、限制政策：、限制政策：宁波市办公建筑行政许可暂行规定宁波市办公建筑行政许可暂行规定 由于由于“宁波大公馆事件宁波大公馆事件” ，宁波市办公建筑行政许宁波市办公建筑行政许可暂行规定可暂行规定颁发后，这一开发思路几近被堵塞。颁发后，这一开发思路几近被堵塞。SOHO公寓，被否定思路思路3 3、平层大宅、平层大宅1 1、限制政策带来的新机遇、限制政策带来的新机遇 宁波市办公建筑行政许可暂行规定宁波市办公建筑行政许可暂行规定为为“改商为平层改商为平层大宅大宅”预留出口：预留出口：重要地段内的一般办公楼
16、开放式办公室重要地段内的一般办公楼开放式办公室的建筑面积不应小于的建筑面积不应小于400400平方米平方米，其他地段内不应小于200平方米。 “双限令双限令”分别从分别从“购买资格购买资格”和和“银行贷款银行贷款”方面策方面策应，使得应，使得“商业性平层大宅商业性平层大宅不限购、不限贷不限购、不限贷”获得比获得比较性优势。较性优势。 随着随着“双限令双限令”而来的而来的企业购房企业购房，作为资产保值和避税，作为资产保值和避税需要，已渐趋热。需要，已渐趋热。“平层大宅平层大宅”商务商务/ /居家双功更被居家双功更被“活跃活跃成长型企业主成长型企业主”接受。接受。2 2、市场价值的比较性优势、市场
17、价值的比较性优势 从前述的丽园尚都、从前述的丽园尚都、2121码头、新星龙湾等不完全归纳，同码头、新星龙湾等不完全归纳，同区域内区域内3 3类产品的市场价值如下：类产品的市场价值如下： 纯办公SOHU公寓平层大宅利益趋势为利益趋势为“改商为主改商为主”提供可能，提供可能，+ +“双限令双限令”的政策支持的政策支持 3 3、2010-20132010-2013年大量年大量“平层大宅平层大宅”上市，消费引导上市，消费引导 包括：包括：维科上院维科上院（大平层未推）、长岛花园、新海景花园、长岛花园、新海景花园、雅戈尔滨江地块、荣安府、荣安公馆、荣安心居雅戈尔滨江地块、荣安府、荣安公馆、荣安心居 随着
18、众盘在高端市场密集引导，平层大宅日益为随着众盘在高端市场密集引导，平层大宅日益为高端市场所接受，也为本案定位提供契机。高端市场所接受，也为本案定位提供契机。4 4、“工建形态工建形态” 成为高端物业标志形象之一成为高端物业标志形象之一 荣安心居荣安心居 绿城玉兰系列绿城玉兰系列 从从20062006年杭州银马公寓开始，杭州年杭州银马公寓开始，杭州大型开发商绿城、金都等相继投入大型开发商绿城、金都等相继投入“工建工建”形态楼盘开发。形态楼盘开发。 金都城市芯宇金都城市芯宇银马公寓银马公寓因此，YES1.1.1.1.政策机遇政策机遇政策机遇政策机遇3.3.3.3.观念引导观念引导观念引导观念引导2
19、.2.2.2.价值优势价值优势价值优势价值优势4.4.4.4.工建形态工建形态工建形态工建形态 三、风格定位参照案例三、风格定位参照案例蓝色钱江蓝色钱江4 4室室2 2厅厅5 5卫卫1 1厨厨346.00346.004 4室室2 2厅厅6 6卫卫1 1厨厨399.00399.005 5室室3 3厅厅7 7卫卫1 1厨厨701.00701.00下层下层5 5室室3 3厅厅7 7卫卫1 1厨厨701.00701.00下层下层四、投资分析四、投资分析1 1、本案周边土地价格、本案周边土地价格商务用地商务用地地块名称面积(亩)容积率()成交总价(万)楼面价(元/M2)成交地价(万/亩竞得单位交易时间丽
20、园北路东侧胜丰地块31.952.217808.4723800557.33恒茂置业2010-9-20海曙莲桥街地块76.59-93530.688120001221.23宁房股份2010-4-15通途路北侧双杨1-1#地块17.71.77282.39713630411.4豪润置业2010-1-29新星商业1#地块79.442.547663.13600600开务置业2010-1-29横河街地块10.642.017209.857121351618恒威置业2010-1-29通途路北侧双杨1-2#地块34.452.820837.47683240604.8豪润置业2010-1-29鄞奉片区东部启动区地块15
21、6.77-292574.670377421866.22城投置业2010-1-21厂堂街地块8.025.021418.7480102670银亿置业2010-1-21联丰仲家桥地块63.652.228285.17123030444.4博虹投资2010-1-21水上公园三期2#-b地块20.211.813242.24725460655.2金典置业2009-12-25联丰张家弄地块37.872.222272.02124010588.13永都置业2009-12-9新星商业2#地块101.531.648733.24500480颐莫尚置业2009-3-13灵桥路原五金交电商场地块8.037.02809875
22、003500权威国际投资2008-10-16工人文化宫地块3.63-10314.512379602840.29宏都投资2008-10-9本案周边商务土地楼面价本案周边商务土地楼面价3240-54603240-5460元元/ /1 1、本案周边土地价格、本案周边土地价格住宅用地住宅用地地块名称面积(亩)容积率()成交总价(万)楼面价(元/M2)成交地价(万/亩竞得单位交易时间气象路西段1#地块81.512.2101972.5674853085301251.071251.07城投置业2009-12-25机场路东侧前丰地块27.162.023610.22465206520869.33869.33恒威
23、置业2009-9-1原宁大成教学院地块43.182.049166.488854085401138.641138.64雅戈尔置业2009-9-1天水家园北-1a地块72.761.896030.911000110001319.881319.88银亿房产2010-7-21本案周边住宅土地楼面价本案周边住宅土地楼面价8530-110008530-11000元元/ /同区域中住宅与商务用地价差：同区域中住宅与商务用地价差：5290-55405290-5540元元/ /2 2、本案周边楼盘销售价格、本案周边楼盘销售价格由此得出本案价格参照区间：由此得出本案价格参照区间：在在17000-2500017000
24、-25000元元/ /（白坯）（白坯）正对中医院太平间劣势楼盘主力面积销售均价青林湾青林湾5 5期期85-20085-2002000020000元元/ /维科上院维科上院1401401801802200022000元元/ /平层大宅平层大宅350350500500 预计预计3500035000元元/ /长岛花园长岛花园平平层大宅层大宅2500025000元元/ /（白坯）别墅别墅4-54-5万元元万元元/ /21码头平层35-5013200元/复式35-5016800元/ 别墅600-10001.7万2.5万/新星龙湾洋房200-48013000元/公寓336610000元/邻机场路劣势别墅式
25、低层3 3、本案产品配比与总销售金额、本案产品配比与总销售金额产品配比总建筑比例总建合计方案1（平均值）方案2（下浮10%）平层大宅400/套*110套4400021000元/9 24009 2400万万8 31608 3160万万沿街商业沿街单层商业200030000元/60006000万万5400054000万万会所及配套用房3932合计49392493929 84009 8400万万8 85608 8560万万 建安成本建安成本60006000元元/ /计算，合计约计算，合计约2960029600万万元元 仿造海景仿造海景花园持有花园持有全案全案1992219922元元/ / 全案全案1
26、793017930元元/ / 4 4、倒推土地成本、倒推土地成本（以总销88560万，全案单价17930元/ ）楼面价 土地总价 开发总计 开发成本总计 项目利润 利润率 楼面价 土地总价 开发总计 开发成本总计 项目利润 利润率 （单位：/元） （单位：万元） （单位：/元） （单位：万元） （单位：万元） （单位：%） （单位：/元） （单位：万元） （单位：/元） （单位：万元） （单位：万元） （单位：%） 370018275.04970047910.24 40649.7685%490024202.081090053837.28 34722.7264%380018768.9698004
27、8404.16 40155.8483%5000246961100054331.234228.863%390019262.88990048898.08 39661.9281%510025189.921110054825.12 33734.8862%400019756.810000493923916879%5200520025683.8425683.8411200112005531955319332413324160%60%410020250.721010049885.92 38674.0878%530026177.761130055812.96 32747.0459%420020744.6410
28、20050379.84 38180.1676%540026671.681140056306.88 32253.1257%430021238.561030050873.76 37686.2474%550027165.61150056800.831759.256%440021732.481040051367.68 37192.3272%560027659.521160057294.72 31265.2855%4500450022226.422226.4105001050051861.651861.636698.436698.471%71%570028153.441170057788.64 30771.3653%460022720.321060052355.52 36204.4869%580028647.361180058282.56 30277.4452%470023214.241070052849.44 35710.5668%5900590029141.2829141.28119001190058776.4858776.48 29783.5229783.5251%51%480023708.161080053343.36 35216.6466%600029635.21200059270.429289.649%
