六安鸿盛金天地项目初步交流报告

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1、六安鸿盛金天地项目初步交流报告六安鸿盛金天地项目初步交流报告写在前面写在前面p首先感谢贵司给我司参与关于首先感谢贵司给我司参与关于“鸿盛金天地鸿盛金天地”项目营销策划交流的机会。项目营销策划交流的机会。p在初步接触项目后，我司专门成立了项目专案组，并多次组织人员对区域在初步接触项目后，我司专门成立了项目专案组，并多次组织人员对区域市场进行了调查，力求从本土出发融汇先进的发展理念，以市场进行了调查，力求从本土出发融汇先进的发展理念，以“市场为导向市场为导向”，从而完美的服务于项目。，从而完美的服务于项目。p本次报告主要建立在市场的基础上，针对项目总体定位等方向性问题进行本次报告主要建立在市场的基

2、础上，针对项目总体定位等方向性问题进行整体营销的框架性思考，具体阶段性操作执行方案及部署有待于与贵司在整整体营销的框架性思考，具体阶段性操作执行方案及部署有待于与贵司在整体战略层面达成共识后根据实际情况进行阶段性汇报；体战略层面达成共识后根据实际情况进行阶段性汇报；p住宅部分因未获得详细规划资料，也仅能从项目属性出发进行营销的战略住宅部分因未获得详细规划资料，也仅能从项目属性出发进行营销的战略性研究。性研究。项目小组市场调研收集了大量数据、进行了项目小组市场调研收集了大量数据、进行了2020多次访谈并结合案例进行了综合分析多次访谈并结合案例进行了综合分析工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析城

3、市与片区宏观背景研究房地产市场研究六安的城市背景与经济情况六安的城市背景与经济情况六安的产业构成与发展状况六安的产业构成与发展状况项目在整个城市中的区域地位项目在整个城市中的区域地位项目所在区位的配套设施和交通项目所在区位的配套设施和交通六安房地产市场总体格局与片区发展状况六安房地产市场总体格局与片区发展状况六安市区现有的住宅、和商业的供给六安市区现有的住宅、和商业的供给/ /需求需求4 4位业内人士位业内人士基准比较基准比较市场环境机遇与挑战市场环境机遇与挑战对目标客户群及购买能力、意愿的对目标客户群及购买能力、意愿的初步预测初步预测项目不同功能物业适应性的排序预项目不同功能物业适应性的排序

4、预测测消费者、经营者市场研究城市中主流购房群体区域消费特征城市中主流购房群体区域消费特征片区房地产市场消费者特征分析片区房地产市场消费者特征分析不同行业的区域内不同行业的区域内/ /外潜在的消费者外潜在的消费者1515位商家位商家5 5种功能物业，种功能物业，8 8种业种业态近态近5050个项目的现场个项目的现场调研调研项目主流客户群判断项目主流客户群判断项目主流消费者需求预测项目主流消费者需求预测类似案例和经验类似案例的收集和分析类似案例的收集和分析北雁操作类似项目的经验教训北雁操作类似项目的经验教训北雁团队北雁团队案例研究案例研究关键成功要素分析关键成功要素分析规避风险的关键举措规避风险的

5、关键举措假设和量化不同商用物业功能配比组合和特征不同商用物业功能配比组合和特征整合其他分析的结果整合其他分析的结果北雁团队北雁团队各种物业的关联性和总体定位各种物业的关联性和总体定位项目商用物业的功能和业态组合项目商用物业的功能和业态组合开发模式和经营模式开发模式和经营模式此次提报是基于双方充分沟通及充分有效的市场调研上的定位报告思路导图：定位报告思路导图：定位报告思路导图：定位报告思路导图：发展目标解析发展目标解析问题点界定问题点界定资源挖掘资源挖掘案例借鉴案例借鉴业态分析业态分析业态定位业态定位定位假设定位假设商商业业发发展展战战略略项目发展目标项目发展目标项目分析项目分析项目发展定位项目

6、发展定位项目营销构思项目营销构思城市宏观分析城市宏观分析市场分析市场分析项目项目SWOT分析分析整体营销构思整体营销构思项目属性界定项目属性界定住住宅宅发发展展战战略略客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位发展目标解析：发展目标解析：发展目标解析：发展目标解析：目标解析目标解析限制条件解析限制条件解析限制条件限制条件商业规划要求、拆迁进度、成本限制商业规划要求、拆迁进度、成本限制寻找商业发展模式、提升住宅赢利模式寻找商业发展模式、提升住宅赢利模式开发商目标开发商目标进军房地产行业的品牌开发战略进军房地产行业的品牌开发战略 关注现金流，快速开发、在规避风险的前提下盈利关注现金流，快速开

7、发、在规避风险的前提下盈利销售速度最大化、利益最大化销售速度最大化、利益最大化鸿盛地产品牌战略首个开发项目鸿盛地产品牌战略首个开发项目项目价值的认知，项目价值的认知，决定了项目发展的决定了项目发展的方向，方向，认识鸿盛认识鸿盛- -金天地金天地项目，既要从城市项目，既要从城市层面看所属区域的层面看所属区域的共性，又要从项目共性，又要从项目开发条件层面看项开发条件层面看项目价值首先从城市目价值首先从城市层面看区域在城市层面看区域在城市发展中的地位发展中的地位.项目认知项目认知 城市框架尚未完全城市框架尚未完全拉开：拉开：六安市在向六安市在向东和向南发展的过东和向南发展的过程中，受到人口和程中，受

8、到人口和城市规模的制约，城市规模的制约，城市扩张集中在城城市扩张集中在城南，城市大框架尚南，城市大框架尚未完全拉开。未完全拉开。 中中心城区有较大提升心城区有较大提升空间：空间：在城市近期在城市近期建设规划中，旧城建设规划中，旧城改造项目纷纷上马，改造项目纷纷上马，中心城市地位及城中心城市地位及城市功能将进一步凸市功能将进一步凸显显中心城区发展空间广阔中心城区发展空间广阔目前城市层面城市层面区域分析区域分析城市层面城市层面-项目所属区域地位项目所属区域地位本案本案项目二地块项目二地块城南板块西南板块西南板块中心板块中心板块城中区域划分：城中区域划分：城北板块城北板块 格局：划分为城中区、城北区

9、、城格局：划分为城中区、城北区、城东区和城南区四个区。东区和城南区四个区。 城市发展方向：东拓南进。城市发展方向：东拓南进。 城北区：开发较早区域，处在老城北区：开发较早区域，处在老城区，学区好。城区，学区好。 城中区：市中心老城区，商业中城中区：市中心老城区，商业中心区，面临着拆迁改造。心区，面临着拆迁改造。 城南（西南）区：分解放南路及城南（西南）区：分解放南路及政务新区和磨子潭路，城市远期发展方向政务新区和磨子潭路，城市远期发展方向是向东拓展，但就目前而言，城中区的南是向东拓展，但就目前而言，城中区的南部才是目前的开发热点，但是政务区到尾部才是目前的开发热点，但是政务区到尾声。声。 解放

10、南路、梅山南路、火车站周解放南路、梅山南路、火车站周边南部新城：热点发展区域，市政府的迁边南部新城：热点发展区域，市政府的迁入和周边居住社区的入住，将成为六安的入和周边居住社区的入住，将成为六安的高档居住新城高档居住新城 城东区：城市东拓发展与市经城东区：城市东拓发展与市经开区的大力建设，是以后发展的方向。目开区的大力建设，是以后发展的方向。目前发展缓慢，规模较小，不成熟。前发展缓慢，规模较小，不成熟。区域价值挖掘：区域价值挖掘：近期发展热点区域，城市发展引擎及新动力近期发展热点区域，城市发展引擎及新动力本项目本项目城区发展虽然拉开骨架，城区发展虽然拉开骨架，但政务新区只是完善城但政务新区只是

11、完善城市功能，增强六安中心市功能，增强六安中心城区核心竞争力的仍是城区核心竞争力的仍是重点发展方向。重点发展方向。东部开发区东部开发区南部政务新区南部政务新区老城区老城区 近期近期集中建设开发南部、东部开发区以及西南城区西南城区。以市政公以市政公用设施为先导，完善城市功能，用设施为先导，完善城市功能，增强城市自我凝聚，自我发展增强城市自我凝聚，自我发展的能力，的能力，为城市今后的可持续发展提供坚实的基础。六安城市总体规划六安城市总体规划重点发展区域规划分析重点发展区域规划分析发展地区规划：中心区、城北区、城东区、淠河西区重点改造区域：重点改造区域：中心城区（主要城南中心城区（主要城南即龙河路以

12、南淠河以北）即龙河路以南淠河以北）重点建设住宅区规划：近期重点以解放路、梅山路、磨子潭路、皋城路、人民路、皖西路、淠河路等地区建设，重点为旧城项目改造重点为旧城项目改造。鸿盛鸿盛- -金天地金天地也是老城区重点改造项目之一也是老城区重点改造项目之一城中区城中区交通规划分析交通规划分析道路交通系统 建立以主次干道为骨架，支路健全的城市道路网络。整个城市的路网形成六纵三横，双环结合的主干道格局，（六纵指：金寨路、磨子潭路、解放北路-解放南路、梅山北路-梅山南路、淠望北路-淠望南路、经三北路-经三南路；三横指：寿春路、皋城西路-皋城中路-皋城东路、大别山路皖西西路-皖西东路；双环指：安丰北路安丰南路

13、佛子岭路佛子岭西路；长安北路长安南路）。享有便利的交通路网及城市公享有便利的交通路网及城市公共交通体系共交通体系各区发展潜力分析各区发展潜力分析城市未来发展潜力最城市未来发展潜力最大的是：大的是：中心城区中心城区城市逐渐向外围扩张，城市逐渐向外围扩张，市区住宅土地供应愈市区住宅土地供应愈加稀缺，中心区的土加稀缺，中心区的土地稀缺性越来越高地稀缺性越来越高中心城区中心商业区主要指老城区，是金融、保险、高档餐饮、购物、休闲娱乐最集中的区域，分布有商中心商业区主要指老城区，是金融、保险、高档餐饮、购物、休闲娱乐最集中的区域，分布有商之都、金商都、时代广场、沃尔玛等大型购物中心，是六安居民主要的消费场

14、所。之都、金商都、时代广场、沃尔玛等大型购物中心，是六安居民主要的消费场所。项目所在的区域规划有项目所在的区域规划有3000亩商业用地，建成后，将成为六安乃至皖西地区最大的专业市场。目亩商业用地，建成后，将成为六安乃至皖西地区最大的专业市场。目前，义乌小商品市场、顺达建材大市场已经开业，将近前，义乌小商品市场、顺达建材大市场已经开业，将近20万方万方的光彩大市场二期也已交付，其余专的光彩大市场二期也已交付，其余专业市场正在建设中，业市场正在建设中，但却及其缺乏餐饮、娱乐、休闲购物等场所。但却及其缺乏餐饮、娱乐、休闲购物等场所。由于十分缺乏餐饮、娱乐、休闲购物等商业配套，政务区大量消费客源流失至

15、市区。由于十分缺乏餐饮、娱乐、休闲购物等商业配套，政务区大量消费客源流失至市区。所在区域与周边商圈之联系所在区域与周边商圈之联系中心商业区中心商业区3000亩大型专亩大型专业市场商业区业市场商业区政务新区商业区政务新区商业区火车站火车站汽车站汽车站国税局国税局沃尔玛沃尔玛时代广场时代广场工商银行工商银行人民银行人民银行百货大楼百货大楼义乌小商品义乌小商品批发市场批发市场顺达大市场顺达大市场光彩大市场光彩大市场佛子岭路佛子岭路解放路解放路商之都商之都本案本案项目周边气氛项目周边气氛磨子潭路解放南路本本案案现现在在地地貌貌区区检检察察院院区区法法院院区区人人武武部部区社区服务中心区社区服务中心区区

16、政政府府市市三三中中公公交交站站台台六安瓜片六安瓜片格林超市格林超市二院综合大楼二院综合大楼市立医院市立医院光彩大市场光彩大市场凯凯旋旋名名门门二院二院项目的交通项目的交通便利度：便利度：快捷、畅达快捷、畅达中心市区本案龙河路磨子潭路市内市内火车站本案本案公交车站台火车站火车站本案位于龙河路与磨子潭路十字路口处，到市中心仅需2至5分钟到火车站和客运总站也仅需 6到10分钟汽汽运运总总站站磨子潭路配套：休闲娱乐及餐饮等中低档消费配套：休闲娱乐及餐饮等中低档消费配套快速发展配套快速发展中国移动六佛路店中国银行天天酒楼中国移动世纪通讯摩托车电动车一条街劲松饭店二院飞燕酒家振江大酒店乡政府田七酒庄战友

17、土菜馆中国联通六佛路店红光大酒店中国联通南苑土菜馆区农机管理局中国移动格林超市六安瓜片总部徽府茶行王中王食府市三中浴场义务批发市场裕安医药裕安大酒店四星标准坤元大酒店四星康乐洗浴中心项目的区域内新建楼盘项目的区域内新建楼盘凯旋名门的售楼案场凯旋名门的主力户型90110平米大唐美林湾总规沙盘美林湾主力户型：90123平米小结：项目具备良好的开发背景和自身优势小结：项目具备良好的开发背景和自身优势城市近期经济发展向好，城市房地产投资力度加大，房地产处于快速发展提升阶段；居民消费力具备一定的可挖掘潜力；周边县市产业发展，交通逐步完善，中心城区辐射功能逐步增强。区域区域是城市发展近期发展热点区域；区域

18、内专业市场云集，初具商业规模；区域中高端楼盘聚集，具备一定的中高端消费力支撑区域将发展成为城市新形象的展示窗口未来城市商业的重要组成本体城市竞争优势明显：区位优势、交通优势、资源优势、规模优势、功能复合优势、稀缺优势开发商优势项目具备有发展成为城市标杆物业的优势条件项目属性界定项目属性界定项目属性界定项目属性界定: :农业型三线城市的主城区边缘的中高档住宅开发农业型三线城市的主城区边缘的中高档住宅开发p项目属性：项目属性：p区域属性：区域属性：12万平米万平米 中等规模、地形方正资源条件相对优越资源条件相对优越紧临区政府、医院和规划中的公园商业规划商业规划其中2万平米为商业规划项目位于三线的农

19、业城项目位于三线的农业城市市 六安是典型农业城市六安是典型农业城市,自然环境优美自然环境优美地块地块 位于中心城区边缘位于中心城区边缘项目位于主城区，地段优越，周边配套项目位于主城区，地段优越，周边配套完善完善属于城市未来发展重点属于城市未来发展重点政府重点旧城改造项目政府重点旧城改造项目对于三线城市而言，对于三线城市而言，区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度六安行政级官邸六安行政级官邸市场分析市场分析PART一一 城市概况城市概况PART二二 房地产市场分析房地产市场分析PART一：一：六安城市概况六安城市概况1 1、城市性质、城市性质 六安市

20、的城市性质为：六安市的城市性质为： 大别山北麓中心城市，安徽省省会经济圈副中心城市，大别山北麓中心城市，安徽省省会经济圈副中心城市，区域交通枢纽，安徽省加工制造业的重要基地之一，具有滨水园林特色的现代化城市。区域交通枢纽，安徽省加工制造业的重要基地之一，具有滨水园林特色的现代化城市。 2 2 、城市职能、城市职能 （1 1）大别山北麓的中心城市（）大别山北麓的中心城市（2 2）省会经济圈副中心城市（）省会经济圈副中心城市（3 3）区域性交）区域性交通枢纽（通枢纽（4 4）安徽省加工制造业配套基地之一（）安徽省加工制造业配套基地之一（5 5）六安市域政治、经济、文化中心）六安市域政治、经济、文化

21、中心 3 3 、规划期限近期：、规划期限近期：2008200820152015年中期：年中期：2015201520202020年远期：年远期：2020202020302030年年 4 4、城市规模近期：至、城市规模近期：至20152015年城市人口规模为年城市人口规模为6868万，建设用地规模为万，建设用地规模为70 km270 km2；中期：至；中期：至20202020年城市人口规模为年城市人口规模为8080万，建设用地规模为万，建设用地规模为82 km282 km2；远期：至；远期：至20302030年城市人口规模为年城市人口规模为120120万，建万，建设用地规模为设用地规模为120 k

22、m2120 km2。 5 5、规划范围中心城区范围：北至合武高速，南至宁西铁路，东到三元河，西到商景高速。包、规划范围中心城区范围：北至合武高速，南至宁西铁路，东到三元河，西到商景高速。包括现状城区括现状城区1010个街道办事处和个街道办事处和1 1个乡范围、以及与之相接的三十铺镇、新安镇、城南镇的部分用地，个乡范围、以及与之相接的三十铺镇、新安镇、城南镇的部分用地，总面积约总面积约120km2120km2。 6 6、城市发展方向、城市发展方向“向东主动推进，向北积极延伸，向西跨河拓展，向南逐步完善向东主动推进，向北积极延伸，向西跨河拓展，向南逐步完善”，构建，构建未来六安中心城区的整体空间结

23、构，将城市的发展重心向东、向北转移，适当向西发展，从空间结未来六安中心城区的整体空间结构，将城市的发展重心向东、向北转移，适当向西发展，从空间结构上保障城市布局的合理性，为城市发展提供充足的空间。构上保障城市布局的合理性，为城市发展提供充足的空间。 7.7.规划空间布局结构本次规划城市整体结构为规划空间布局结构本次规划城市整体结构为“一环两心、三轴四区一环两心、三轴四区 定位制造业定位制造业基地、依托省会经济基地、依托省会经济城市属性城市属性六安依山襟淮，承东接西，区位六安依山襟淮，承东接西，区位优越。东与省会合肥市相连，南优越。东与省会合肥市相连，南与安庆市接壤，西与信阳市毗邻，与安庆市接壤

24、，西与信阳市毗邻，北接淮南市、阜阳市。贯淮淠而北接淮南市、阜阳市。贯淮淠而望江海，连鄂豫而衔中原，是大望江海，连鄂豫而衔中原，是大别山沿淮经济区的中心城市。别山沿淮经济区的中心城市。312、206、105国道、合武铁路、国道、合武铁路、合九铁路、宁西铁路、动车组的合九铁路、宁西铁路、动车组的开通、从而到合肥、南京、上海、开通、从而到合肥、南京、上海、武汉大大宿短行程时间，淠淮航武汉大大宿短行程时间，淠淮航道纵横全境，交通十分便捷。道纵横全境，交通十分便捷。合肥西花园、合肥西花园、依附省会依附省会“经济圈经济圈”城市地位城市地位经济快速发展主要得益于三产结构调整经济快速发展主要得益于三产结构调整

25、六安经济发展步伐近年加快，07年GDP增长率居安徽第三位、仅次于合肥、芜湖03年之前，六安属于典型的农业城市，随着城市的发展，工业及第三产业比重不断加强，工业及第三产业的带动是城市经济快速发展的主要原因城市经济城市经济城市改造力度大促进房地产市场蓬勃、兴旺城市改造力度大促进房地产市场蓬勃、兴旺六安城市建设力度逐年加大，年平均拆迁量在 50 50 万平方米万平方米以上在大规模的城市建设背景下，房地产市场逐年火热，房地产投资年均增幅超过30%30%，房地产快速发展城市化进程城市化进程居民消费力稳步提升，具备一定的可挖掘潜力居民消费力稳步提升，具备一定的可挖掘潜力近年，六安居民收入水平不断提高。从0

26、7年起，六安人均可支配收入突破万元，居民消费力逐步增强居民储蓄逐渐增加，但相比周边城市仍然较低，对大宗商品消费有阻力，对其价格也较为敏感单位：亿元单位：亿元合肥合肥安庆安庆巢湖巢湖六安六安芜湖芜湖城乡居民储蓄存款城乡居民储蓄存款673.1673.1405.2405.2282282279.5279.5266.5266.5城市人均消费城市人均消费逐步完善的交通体系有效延伸中心城区辐射力逐步完善的交通体系有效延伸中心城区辐射力六安为皖西地区的中心城市，辖寿县、霍邱、舒城、金寨、霍山五县城市中心以105与312国道为主要骨架，构建完善便利的对外交通体系六安城市中心城区对周边五县市吸聚力较强，将有效吸引

27、周边县市客户置业与消费寿县金寨霍山舒城霍邱市区市区312国道国道105国道国道城市交通城市交通08年经济表现年经济表现全年房地产开发投资全年房地产开发投资39.639.6亿元，增长亿元，增长49.7%49.7%。全年施工房屋面积。全年施工房屋面积337.8337.8万平方米，增长万平方米，增长13.8%13.8%。其中，。其中，新开工房屋面积新开工房屋面积163.9163.9万平方米，增长万平方米，增长4.9%4.9%。竣工房屋面积。竣工房屋面积139.0139.0万平方米，下降万平方米，下降9.4%9.4%；商品房屋销售；商品房屋销售面积面积170.3170.3万平方米，增长万平方米，增长1

28、1.5%11.5%；实现销售额；实现销售额36.136.1亿元，增长亿元，增长31.2%31.2%。按常住人口计算，人均生产总值。按常住人口计算，人均生产总值87688768元（折合元（折合12831283美元），比上年增加美元），比上年增加15461546元。全员劳动生产率元。全员劳动生产率121521121521元元/ /人，增长人，增长37.7%37.7%。类别类别GDPGDP人均人均GDP GDP 三产比例三产比例固定资产固定资产投资投资房地产投资房地产投资 社会消费品社会消费品零售总额零售总额指标(08)534亿元8768元25.5：36.1：38.4 256.2亿元38.8亿元43

29、.6亿元指标(07)439.83亿元7222元25.536.138.4201.3亿元39.6亿元35.96亿元与与0707年相比年相比增长率增长率21.4%21.4%21.4%21.4%27%27% %21.2%21.2%六安市各主要经济指标相比于六安市各主要经济指标相比于0707年都有较大幅度提高，房地产整体市场正处于快速发年都有较大幅度提高，房地产整体市场正处于快速发展阶段。六安房地产市场发展迅速，人民生活水平有所提高。但总量不大，人均工资仍展阶段。六安房地产市场发展迅速，人民生活水平有所提高。但总量不大，人均工资仍处于较低水平。处于较低水平。积极因素：积极因素：p 六安经济持续快速发展，

30、房地产业已进入快速发展时期，发展前六安经济持续快速发展，房地产业已进入快速发展时期，发展前景看好；景看好；p 六安市目前处于城市化加速发展阶段，住房市场需求旺盛；六安市目前处于城市化加速发展阶段，住房市场需求旺盛；六安宏观经济小结六安宏观经济小结消极因素：消极因素：p 居民收入、储蓄水平偏低，对住房等大件商品的消费能力有限，并对价居民收入、储蓄水平偏低，对住房等大件商品的消费能力有限，并对价格比较敏感。格比较敏感。PART二：二：房地产市场房地产市场n六安房地产整体市场状况六安房地产整体市场状况n住宅市场分析住宅市场分析n商业市场分析商业市场分析n案例分析案例分析0909年成交态势年成交态势单

31、位：套单位：套n09年六安房地产住宅市场在积极政策的刺激下，购买力得到了有效的释年六安房地产住宅市场在积极政策的刺激下，购买力得到了有效的释放。放。上半年呈小幅增长的态势，下半年同比增长强劲。上半年呈小幅增长的态势，下半年同比增长强劲。n09年商业市场随住宅市场表现同步，年商业市场随住宅市场表现同步，下半年增幅较大。下半年增幅较大。0909年价格走势年价格走势n09年住宅市场价格始终处于小幅增长的态势，结合成交态势分析，反应年住宅市场价格始终处于小幅增长的态势，结合成交态势分析，反应09年年六安住宅市场的火爆表现六安住宅市场的火爆表现；n09年商业市场价格收个案供应量的影响，价格处于较大的变动

32、之中。年商业市场价格收个案供应量的影响，价格处于较大的变动之中。PART二：二：房地产市场房地产市场n六安房地产整体市场状况六安房地产整体市场状况n住宅市场分析住宅市场分析n商业市场分析商业市场分析n案例分析案例分析根据调研，我们将六安目前的住宅市场分为了学区版块、主城区版块、经济根据调研，我们将六安目前的住宅市场分为了学区版块、主城区版块、经济开发区版块、政务区开发区版块、政务区四个版块，四个版块，以下我们将根据版块划分对六安房地产市场以下我们将根据版块划分对六安房地产市场进行描述。进行描述。政务区政务区学区版块学区版块主城区版块主城区版块经开区版块经开区版块六安住宅市场区域划分六安住宅市场

33、区域划分西南板块楼盘名称楼盘名称滨河御景滨河御景六州首府六州首府阳光威尼斯阳光威尼斯豪门花园豪门花园徽商国贸公徽商国贸公寓寓建筑类型建筑类型高层高层小高层、小高层、高层高层多层、小高层、多层、小高层、高层高层多层、小高多层、小高层层多层、小高多层、小高层、高层层、高层07平均价格平均价格元元3100310032002600300008平均价格平均价格09平均价格平均价格350039003550340038503100340035003800主力房型主力房型120140还还20套套120140顶层顶层13套套120平方米左平方米左右右120130一套一套120140二套二套六州首府六州首府人民路

34、人民路皖西路皖西路鼓楼新天地鼓楼新天地滨河御景滨河御景银河花园银河花园民惠苑民惠苑阳光威尼斯阳光威尼斯豪门花园豪门花园解放路解放路徽商国贸公寓徽商国贸公寓六安市场梳理六安市场梳理中心版块，价格中心版块，价格高高，产品面积，产品面积大大中心区产品以中心区产品以120140120140平方米的大房为主，平均价平方米的大房为主，平均价格达格达38003800元元/ /平方米，是六安价格最高的区域。相平方米，是六安价格最高的区域。相比比0707年年0808年价格递增，在售楼盘价格涨幅普遍在年价格递增，在售楼盘价格涨幅普遍在200500200500元元/ /平方米平方米/ 年。0909年基本售完。年基本

35、售完。新盘新盘统计：金开花园金开花园四季清风苑四季清风苑浙东商贸城浙东商贸城江南世家江南世家- -国际城国际城高层高层2828层层两座两座高层高层多层目前是多层目前是回迁户回迁户高层高层A A区售区售完完1515万方商万方商5.55.5万住万住8.58.5万万B.C.DB.C.D高层。江高层。江南世家南世家09.92609.926售售90%90%（8 8万方）万方）一期一期5 5万多万多方方1010万多方万多方6060万方万方1616万方万方未开未开未开未开住：住：38003800内街内街1.41.4万万外街外街1.851.85万万均价：均价：38503850元元中央公园中央公园高层，高层，0

36、808年年12.1312.13开盘开盘27502750元元1 1期售期售完完1 12 214143030万方万方均价：均价：37003700元元主城区中心版块主城区中心版块楼盘名称楼盘名称滨河御景滨河御景六州首府六州首府阳光威尼斯阳光威尼斯豪门花园豪门花园徽商国贸公寓徽商国贸公寓鼓楼新天地鼓楼新天地总建（单位总建（单位/万万平方米）平方米）1513.83015（二期）（二期）4012建筑类型建筑类型高层高层小高层、高层小高层、高层多层、小高层、高多层、小高层、高层层多层、小高层多层、小高层多层、小高层、多层、小高层、高层高层多层多层平均价格元平均价格元/平平方方380036003400（一期）

37、（一期）3850（二期）（二期）340038003200主力户型主力户型120-140平方米平方米三房三房140-160平方米平方米四房四房110-130平方米三房平方米三房 120-140平方米三平方米三房、四房房、四房130-170平方米四平方米四房房100-120三房三房可售货量可售货量/万万00一套一套00开盘时间开盘时间06.4060705.100605销售率销售率售完售完售完售完90%二期二期99.9%售完售完售完售完六州首府六州首府人民路人民路皖西路皖西路鼓楼新天地鼓楼新天地滨河御景滨河御景银河花园银河花园民惠苑民惠苑阳光威尼斯阳光威尼斯豪门花园豪门花园解放路解放路徽商国贸公寓徽

38、商国贸公寓此区域楼盘平均价格约为此区域楼盘平均价格约为3800元元/平方米，销平方米，销售情况较好，销售率约为售情况较好，销售率约为80%左右左右，在售楼盘以，在售楼盘以高层和小高层为主，高层和小高层为主，主力房型为主力房型为120-140平方米的平方米的三房。三房。30万方的阳光威尼斯、万方的阳光威尼斯、15万方的滨河花园二万方的滨河花园二期，加之六州首府，豪门花园，徽商国贸公寓等期，加之六州首府，豪门花园，徽商国贸公寓等楼盘量相续结束楼盘量相续结束。目前六安正在大力进行旧城改造工程，但受目前六安正在大力进行旧城改造工程，但受拆迁量大、费用高等因素影响，拆迁量大、费用高等因素影响，预计主城区

39、未来预计主城区未来供应量、价格都将逐渐提高。供应量、价格都将逐渐提高。市区客源初步分析市区客源初步分析p第一类客源：市区居民第一类客源：市区居民特点：特点：二次或三次置业。二次或三次置业。此类人群都为城市此类人群都为城市中、高端人群中、高端人群，对环境、配套、户型、采光等都有着很高的要求标准。，对环境、配套、户型、采光等都有着很高的要求标准。其一般为当地其一般为当地公务员、公务员、在六安在六安做生意者、做生意者、在在旧城改造旧城改造影响下的影响下的 当地原居住人群当地原居住人群.p 第二类客源：周遍乡镇居民。第二类客源：周遍乡镇居民。特点：特点：大多为大多为外出做小生意者，外出做小生意者，有一

40、定经济基础。有一定经济基础。希望通过在市区购房进行从农村到乡镇的转变。希望通过在市区购房进行从农村到乡镇的转变。大多为初次置业，大部分对所购物业关注点集中于面积、区位、学区、单体性价比和未来大多为初次置业，大部分对所购物业关注点集中于面积、区位、学区、单体性价比和未来区域发展空间等方面，对景观房的概念较为模糊区域发展空间等方面，对景观房的概念较为模糊 。p 第三类客源：外来人员及投资者第三类客源：外来人员及投资者特点：特点：看重市区的繁华与生活的便利性。看重市区的繁华与生活的便利性。随着主城区旧城改造力度的加大，比较看好此区域未来升值潜力。随着主城区旧城改造力度的加大，比较看好此区域未来升值潜

41、力。政务区版块政务区版块楼盘分布：楼盘分布：政务区楼盘均集中分布于西至解放南路，东至梅山南路，南至政务区楼盘均集中分布于西至解放南路，东至梅山南路，南至312国道，北至国道，北至万佛路之间的区域中。集中了水云涧、和顺名都城、华邦锦绣华府、香格里拉花园、上城国万佛路之间的区域中。集中了水云涧、和顺名都城、华邦锦绣华府、香格里拉花园、上城国际、龙湖山庄、天盈新城七个楼盘。际、龙湖山庄、天盈新城七个楼盘。开发起始时间及规模：开发起始时间及规模：政务区内各楼盘规模均较大，除香格里拉花园外，其余楼盘规模政务区内各楼盘规模均较大，除香格里拉花园外，其余楼盘规模均在均在25万平方米以上，万平方米以上，规模最

42、大的楼盘为华邦锦绣华府，规模最大的楼盘为华邦锦绣华府，总建约总建约40万方。区域内第一个楼盘万方。区域内第一个楼盘为天盈新城，开发于为天盈新城，开发于04年，其次为年，其次为05年开发的和顺园，年开发的和顺园，其余楼盘开发时间均为其余楼盘开发时间均为06年。年。 楼盘分布及目前规模：规模较大，楼盘分布相对集中楼盘分布及目前规模：规模较大，楼盘分布相对集中和顺名都城和顺名都城水云涧水云涧香格里拉花园香格里拉花园天盈新城天盈新城龙湖山庄龙湖山庄上城国际上城国际华邦锦绣华府华邦锦绣华府解放路解放路梅山路梅山路万佛路万佛路配套配套生活便利性不高，区域配套尚不完善生活便利性不高，区域配套尚不完善项目所在

43、区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏金融通项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏金融通讯、娱乐、餐饮及居民日常生活配套设施。讯、娱乐、餐饮及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足，区域整体成熟尚需一段时间。不足，区域整体成熟尚需一段时间。 由于意识到配套的不足，区域内六家开发商联合出资将城北小学及六安二中引由于意识到配套的不足，区域内六家开发商联合出资将城北小学及六安二中引入，现天盈新城沿街商铺也已基本开业，但仍无法改变区域生活配

44、套缺乏的局面。入，现天盈新城沿街商铺也已基本开业，但仍无法改变区域生活配套缺乏的局面。沃尔特沃尔特大酒店大酒店水上公园水上公园解放路解放路龙之都龙之都大酒店大酒店佛子岭路佛子岭路火车站火车站汽车站汽车站城北小城北小学分校学分校皖西中学皖西中学销售情况销售情况目前销售情况目前销售情况销售率：政务区平均销售率在销售率：政务区平均销售率在81%以上，销售速度较快，各楼盘基本在以上，销售速度较快，各楼盘基本在4-5个月个月便便加推一次货量。加推一次货量。销售速度与销售率相对较高销售速度与销售率相对较高区域版块区域版块学区版块学区版块主城区版块主城区版块经开区版块经开区版块政务区版块政务区版块销售率销售

45、率80%以上以上90%以上以上60%左右左右95%左右左右不同区域销售率比较不同区域销售率比较个盘销售率比较个盘销售率比较楼盘名称楼盘名称水云涧水云涧天盈星城天盈星城华邦锦绣华府华邦锦绣华府香格里拉花香格里拉花园园上城国际上城国际和顺园和顺园总建总建/万万11.83027.7152525开发周期开发周期三期三期五期五期4期期9.26三期三期10底底三期三期三期三期目前开发规目前开发规模及进度模及进度开发完开发完毕毕开发完毕开发完毕C区区三期三期三期三期三期三期11底开底开可售货量可售货量00103基本无基本无3恒生阳光城恒生阳光城53万方万方12底奠基底奠基产品特征产品特征多层为主，多层为主，

46、110-130平方米三房为主力平方米三房为主力楼盘名称楼盘名称水云涧水云涧天盈星城天盈星城华邦锦绣华府华邦锦绣华府香格里拉花园香格里拉花园上城国际上城国际和顺名都城和顺名都城物业类型物业类型多层、小高多层、小高层层多层多层多层、小高层多层、小高层多层、小高层多层、小高层别墅、多别墅、多层层别墅、多层、别墅、多层、小高层小高层主力房型主力房型100-130平平方米两房、方米两房、三房三房100-130平平方米两房、方米两房、三房三房100-120平方平方米两房、三房米两房、三房100-120平方平方米两房、三房米两房、三房100-120平方米两平方米两房、三房房、三房100-120平平方米两房、

47、方米两房、三房三房产品创新产品创新基本无基本无基本无基本无客厅中空、入客厅中空、入户花园户花园较大房型有客较大房型有客厅中空厅中空基本无基本无基本无基本无价格价格（元（元/ ）300026003900360036003700政务新区客源初步分析政务新区客源初步分析第一类客源：第一类客源：周边医院、学校等事业单位工作者，收入较高的工薪阶层、专业周边医院、学校等事业单位工作者，收入较高的工薪阶层、专业市场的做生意者市场的做生意者 。p特点：在当地属于中高收入人群特点：在当地属于中高收入人群 ，大多为一次或二次置业者，三次及三次以，大多为一次或二次置业者，三次及三次以上者较少。上者较少。 购房目的：

48、自住。购房目的：自住。第二类客源：第二类客源：公务员阶层、受旧城改造影响的购房者，周边乡镇居民。公务员阶层、受旧城改造影响的购房者，周边乡镇居民。p特点：公务员阶层中以年轻公务员居多，所担任职务不高；原市区居民多为受特点：公务员阶层中以年轻公务员居多，所担任职务不高；原市区居民多为受主城楼盘区价格较高且基本售空，因旧城改造而在政务区购房。主城楼盘区价格较高且基本售空，因旧城改造而在政务区购房。 购房目的：自住。购房目的：自住。 第三类客源：第三类客源：六安外来工作者、投资者。六安外来工作者、投资者。 这部分客源所占比例很少。这部分客源所占比例很少。学区版块学区版块解放路解放路上院上院翰林苑翰林

49、苑星汇苑星汇苑不夜城不夜城状元坊状元坊百花园百花园光明路光明路皋城路皋城路六安一中六安一中楼盘名称楼盘名称水木清华梧桐嘉苑星汇苑华安未来城阳光水岸总建总建12万平方17万方13万方三期11万方47万方三期平均价格元/预计3900多层3900高层精装均价41003800高层，高一层加10元37004300洋房精装房4100主力户型三房100-120两房80100-120三房两房8090-100两房100-128三房100-130三房一房53140-260平方四房洋房 可售货量12万平方13万方13万方12万方55席精装房售完开盘时间12底09.910年1.1008底0销售率未售已建的100%预约

50、金500套90%0六安一中、轻工中学、城北小学、解放路小学、六安一中、轻工中学、城北小学、解放路小学、汇文中学、皋成城中学是六安当地最好的高中、初汇文中学、皋成城中学是六安当地最好的高中、初中、小学，由于学区好，加之区域供应量不大，区中、小学，由于学区好，加之区域供应量不大，区域内销售情况均较好。域内销售情况均较好。六安一中附近楼盘平均价格约六安一中附近楼盘平均价格约4000元元/平方米，平方米，现在新开的楼盘现在新开的楼盘在售楼盘在售楼盘以小高层、高层为主，以小高层、高层为主，主力房型为主力房型为90-120平方米的两房、三房为主。平方米的两房、三房为主。区域在售楼盘基本满足，周边亦无其它在

51、建项目，区域在售楼盘基本满足，周边亦无其它在建项目，未来供应较为匮乏。未来供应较为匮乏。城北小学城北小学轻工中学轻工中学金城华庭金城华庭水木清华水木清华梧桐家园梧桐家园学区概念大行其道学区概念大行其道学区客源初步分析学区客源初步分析p一中附近客源较为特殊，主要分为两种：一中附近客源较为特殊，主要分为两种：第一类客源：第一类客源：考虑子女上学问题，看重此区域学区，用于自住的六安市区居民。考虑子女上学问题，看重此区域学区，用于自住的六安市区居民。第二类客源：第二类客源：看重学区因素，买房用于租售的投资者。看重学区因素，买房用于租售的投资者。此区域拥有较多投资者的原因主要为：此区域拥有较多投资者的原

52、因主要为：区域内的六安一中、轻工中学、城北小学均为六安当地最好的高中、初中、区域内的六安一中、轻工中学、城北小学均为六安当地最好的高中、初中、小学，而六安一中又是面向全市招生，因此房屋租金回报率较高，年回报率可达小学，而六安一中又是面向全市招生，因此房屋租金回报率较高，年回报率可达3%左右。左右。 尽管第二类客源不是此区域内的主要客源，但仍占有一定比例。尽管第二类客源不是此区域内的主要客源，但仍占有一定比例。PART二：二：房地产市场房地产市场n六安房地产整体市场状况六安房地产整体市场状况n住宅市场分析住宅市场分析n商业市场分析商业市场分析n案例分析案例分析业态分布业态分布占比占比单店面积单店

53、面积楼层布局楼层布局平均租金平均租金餐饮、酒餐饮、酒店店20.20%45-6045-601 1层单体或层单体或1-31-3层层35-4535-45大型商场大型商场0.28%150015001-31-3层连体层连体购物便利购物便利店店1.55%20-3020-301 1层层25-4025-40通讯器材通讯器材8.03%20-3020-301 1层层25-4025-40服装店服装店21.40%20-3020-301 1层或层或1-21-2连体连体25-4025-40鞋店鞋店12.30%20-3020-301 1层或层或1-21-2连体连体25-4025-40美容美发美容美发2.40%20-3020

54、-301 1层或层或1-21-2连体连体25-4025-40娱乐娱乐KTVKTV、酒吧酒吧0.83%240-300240-3001 1层或层或2 2层连体层连体窗帘布艺窗帘布艺1.20%20-3020-301 1层或层或1-21-2连体连体20-3020-30文教店文教店0.95%20-3020-30一层一层20-3020-30药品保健药品保健2.62%15-2015-20一层一层25-3525-35婚庆婚庆1.19%80-10080-1001 1层或层或1-21-2连体连体25-3525-35家居用品家居用品2.38%150-200150-2001 1层或层或1-21-2连体连体25-302

55、5-30六安市场商业业态调查分析表六安市场商业业态调查分析表六安市场商业业态调查分析表六安市场商业业态调查分析表化妆用品化妆用品店店2.38%35-4035-40一层一层25-3025-30珠宝行珠宝行2.42%150-250150-250一层一层35-5035-50眼镜、钟眼镜、钟表表3.90%100-150100-150一层一层35-5035-50皮包、箱皮包、箱包包2.90%20-3020-30一层一层20-3020-30广告设计广告设计公司公司1.90%30-5030-50一层或两层连体一层或两层连体25-3525-35旅店、宾旅店、宾馆馆4.50%150-200150-200整栋整栋

56、律师事务律师事务所所0.40%40-6040-60一层一层15-2515-25通信公司通信公司0.95%35-4535-45一层一层保险证券保险证券0.23%150-250150-250一层或两层连体一层或两层连体汽车美容汽车美容0.85%100-120100-120一层一层35-4535-45药店药店1.28%80-12080-120一层一层20-2520-25事业公司事业公司0.90%电动车电动车1.19%90-120一层一层35-45电器商贸电器商贸0.60%450-600450-600一层或整栋一层或整栋六安中心城区（皖西路地段）范围约有商家六安中心城区（皖西路地段）范围约有商家410

57、04100家家六安市场建材业态调查表六安市场建材业态调查表六安市场商业业态调查分析表六安市场商业业态调查分析表业态分布业态分布占比占比单店面积单店面积 楼层布局楼层布局 平均租金平均租金橱柜橱柜20.70%20.70%120-150 120-150 一层一层 35-4535-45卫浴卫浴20.10%20.10%80-120 80-120 一层一层 35-4535-45水暖水暖7.10%7.10%35-60 35-60 一层一层 20-3020-30板材板材10.60%10.60%95-130 95-130 一层一层 15-2515-25油漆油漆6.50%6.50%50-70 50-70 一层一

58、层 15-2515-25门门11.80%11.80%70-90 70-90 一层一层 20-3020-30锁具锁具3.55%3.55%35-45 35-45 一层一层 15-2015-20瓷砖瓷砖14.92%14.92%90-120 90-120 一层一层 25-3025-30六安建材批发市场概括调查六安建材批发市场概括调查16901690商家商家六安市场主力商业分布图六安市场主力商业分布图今晚今晚8点点银柜银柜KTV天上人间天上人间沃尔玛沃尔玛金商都商厦金商都商厦白云商厦白云商厦时代购物广场时代购物广场世纪华联世纪华联明珠购物广场明珠购物广场PART二：二：房地产市场房地产市场n六安房地产整

59、体市场状况六安房地产整体市场状况n住宅市场分析住宅市场分析n商业市场分析商业市场分析n案例分析案例分析商铺案例商铺案例-光彩建材大市场光彩建材大市场开发商开发商振兴集团振兴集团项目所处项目所处位置位置磨子潭路以西磨子潭路以西 小区配套小区配套建材、茶叶市场及仓储和酒店建材、茶叶市场及仓储和酒店物业类型物业类型一、二商铺三、四住宅，多层及高一、二商铺三、四住宅，多层及高层酒店一栋层酒店一栋总建筑面总建筑面积积5050万万 平方米平方米占地面积占地面积一期为一期为270270亩二期为亩二期为190190亩亩开发周期开发周期一期、二期一期、二期价格价格住宅均价：住宅均价：29002900元元/ /平

60、方商铺均价：平方商铺均价：85008500元元/ /平方平方主力房型主力房型住宅：住宅：120120平米平米 商铺：商铺：9090平米平米项目宣传项目宣传语语安徽省建材装饰市场的航母安徽省建材装饰市场的航母 销售情况销售情况一期售完，已建的一期售完，已建的80%80%项目概况总建规模大，内容丰富，定位中高档客群，以低开高走的总建规模大，内容丰富，定位中高档客群，以低开高走的价格策略，引起强烈的市场关注。一期结束，二期部分低价格策略，引起强烈的市场关注。一期结束，二期部分低价房的入市，在当地形成了价房的入市，在当地形成了好房不贵好房不贵的效应。成熟商圈，的效应。成熟商圈，品牌市场。品牌市场。项目

61、案场项目案场项目外观大气，包装简洁、大气，包装简洁、大气，注重细节，注重细节，敞开是高耸大们，表显其地位。销售案场现场包装较为一般外。现场包装较为一般外。项目市场商业品牌齐全项目市场商业品牌齐全项目街区构造合理丰富，项目街区构造合理丰富，广告醒目，商铺配套齐全广告醒目，商铺配套齐全电子大屏幕彩虹门及高炮广告位电梯及电梯广告住宅个案分析住宅个案分析华邦锦绣华府华邦锦绣华府项目概况项目概况开发商开发商六安江淮投资有限公司六安江淮投资有限公司项目所处位置项目所处位置解放男路与佛子岭路交汇处解放男路与佛子岭路交汇处发展商发展商华泰集团华泰集团小区配套小区配套12万方欧洲风情不夜城万方欧洲风情不夜城物业

62、类型物业类型多层、小高层、高层多层、小高层、高层总建筑面积总建筑面积42万平方米万平方米占地面积占地面积26万平方米万平方米绿化率绿化率/容积率容积率38.85%/1.6开发周期开发周期四期四期价格价格一期开盘均价一期开盘均价2300元元/平方米，二期平方米，二期A组团组团2500元元/平方米，平方米，B组团约组团约2800元元/平方米平方米主力房型主力房型110平方米三房平方米三房项目宣传语项目宣传语世袭领地，皇家花园世袭领地，皇家花园销售情况销售情况一、二、三期一、二、三期100%总建规模大，内容丰富，古典欧式风格建筑，定位中高档客群，以低开高走的价总建规模大，内容丰富，古典欧式风格建筑，

63、定位中高档客群，以低开高走的价格策略，引起强烈的市场关注。一期少量低价房的入市，在当地形成了格策略，引起强烈的市场关注。一期少量低价房的入市，在当地形成了好房不贵好房不贵的效应。目前价格已拉至较高水平。的效应。目前价格已拉至较高水平。产品分析产品分析住宅个案分析住宅个案分析华邦锦绣华府华邦锦绣华府项目一、二期产品类型丰富，从项目一、二期产品类型丰富，从81平方米两房平方米两房160平方米四房，主力房型为平方米四房，主力房型为110平方米左右的三房两厅一卫房型。平方米左右的三房两厅一卫房型。项目产品设计较为传统，创新点较少，无入户花园、错层等设计。项目产品设计较为传统，创新点较少，无入户花园、错

64、层等设计。项目案场包装项目案场包装住宅个案分析住宅个案分析华邦锦绣华府华邦锦绣华府售楼部包装简洁、大气，注重细节。售楼部包装简洁、大气，注重细节。色调色调和谐、高雅，以米色色调与标准色和谐搭和谐、高雅，以米色色调与标准色和谐搭配，营造出高贵氛围。巧妙使用冷暖色调配，营造出高贵氛围。巧妙使用冷暖色调搭配，以标准色为主，辅有靓丽暖色，既搭配，以标准色为主，辅有靓丽暖色，既有商业气氛，又不失轻松活泼。内部充分有商业气氛，又不失轻松活泼。内部充分运用灯光、水、玻璃、绿色植物的交和作运用灯光、水、玻璃、绿色植物的交和作用，使场地内外通透绿意浓浓并具有现代用，使场地内外通透绿意浓浓并具有现代气息。气息。除

65、水云涧、天盈星城现场包装较为一般外，政务区其他楼盘现场包装均较为大气，除水云涧、天盈星城现场包装较为一般外，政务区其他楼盘现场包装均较为大气，对楼盘形象具有很大促进作用。对楼盘形象具有很大促进作用。项目客源分析项目客源分析住宅个案分析住宅个案分析华邦锦绣华府华邦锦绣华府客源区域客源区域一级区域：六安主城区内；一级区域：六安主城区内；二级区域：六安主城区以外的其它县乡及车程在二级区域：六安主城区以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。小时内的周边城镇。客源职业客源职业 私营业主、个体经营者；私营业主、个体经营者； 六安在外务工者；六安在外务工者； 六安本地政府公务员；六安本地政府公务员； 企业

66、高级管理人员；企业高级管理人员； 学校、医院、银行等企事业职工；学校、医院、银行等企事业职工； 六安本地效益较好的企业职工；六安本地效益较好的企业职工； 富裕进城的农民。富裕进城的农民。该项目客源以私营业主、当地公务员、学校、医院、银行等企事业单位为主。该项目客源以私营业主、当地公务员、学校、医院、银行等企事业单位为主。项目项目SWOTSWOT分析分析项目项目SWTOSWTO分析：分析：SWOT 优势 市场环境市场环境09年政策威力显现，整体房产市场火爆，为本项目开发提供了良好的年政策威力显现，整体房产市场火爆，为本项目开发提供了良好的发展环境；发展环境； 区位区位项目项目位于裕安区行政区域，

67、周边配套丰富，区域认知度高；位于裕安区行政区域，周边配套丰富，区域认知度高； 板块板块归属中心板块，版块内土地资源有限，项目稀缺价值显著；归属中心板块，版块内土地资源有限，项目稀缺价值显著； 环境环境对面规划有对面规划有130亩公园，区域生态价值得以提升；亩公园，区域生态价值得以提升； 交通交通位于中心城区交通辐射体系之内，项目紧邻城市中心两大主干道，交通方位于中心城区交通辐射体系之内，项目紧邻城市中心两大主干道，交通方便、物流快捷；便、物流快捷； 配套配套5分钟车程直抵老城商圈，项目周边分钟车程直抵老城商圈，项目周边3000亩专业市场群奠定了浓厚的商业亩专业市场群奠定了浓厚的商业氛围。氛围。

68、 客源客源项目周边市政机构等企事业单位及专业市场众多，客源丰富，有一定经济项目周边市政机构等企事业单位及专业市场众多，客源丰富，有一定经济实力。实力。项目项目SWTOSWTO分析：分析：SWOT 劣势 环境环境项目西北侧有大量现存的老旧小区影响项目高端形象塑造。项目西北侧有大量现存的老旧小区影响项目高端形象塑造。 拆迁拆迁地块规模较小，整体规划受限；且地块内部有大量未拆迁地块规模较小，整体规划受限；且地块内部有大量未拆迁的建筑，拆迁、施工难度大，建筑周期延长，工程成本费用增加。的建筑，拆迁、施工难度大，建筑周期延长，工程成本费用增加。项目项目SWTOSWTO分析：分析：SWOT 机会 政府规划

69、政府规划项目位于政府规划重点发展区域之内，未来潜力项目位于政府规划重点发展区域之内，未来潜力看好；看好； 板块渐热板块渐热随着周边大型商业项目的逐渐启动以及周边中随着周边大型商业项目的逐渐启动以及周边中大型居住社区的逐渐成熟，该区域将逐渐升值；大型居住社区的逐渐成熟，该区域将逐渐升值； 旧城改造旧城改造目前政府正在进行旧城改造，为市场增加了大目前政府正在进行旧城改造，为市场增加了大量的客源；量的客源；项目项目SWTOSWTO分析：分析：SWOT 威胁 商业过剩商业过剩前期六安商业投放严重过剩，失败的商业销售前期六安商业投放严重过剩，失败的商业销售和经营屡见不鲜，对当地的经营户和投资及市场都造成

70、了较大的和经营屡见不鲜，对当地的经营户和投资及市场都造成了较大的伤害；伤害； 竞争竞争商业：面临市内各商业业态的竞争，商业业态定位商业：面临市内各商业业态的竞争，商业业态定位可选择面非常小；可选择面非常小； 住宅：项目周边新建住宅区将分流对本项目的客源；住宅：项目周边新建住宅区将分流对本项目的客源； 供应供应-无论住宅还是商业，整体市场后续供应量较大。无论住宅还是商业，整体市场后续供应量较大。 大势大势-09年全国房产市场极度火爆，年全国房产市场极度火爆，10年宏调势在必年宏调势在必行，初步宏调政策现已出台，未来形势不容乐观。行，初步宏调政策现已出台，未来形势不容乐观。问题点界定：问题点界定：

71、问题点界定：问题点界定：问题一：商业的发展模式？问题一：商业的发展模式？问题二：住宅赢利的提升？问题二：住宅赢利的提升？uCDP增长快，但目前居增长快，但目前居民收入不高民收入不高u住宅市场势头良好住宅市场势头良好u当前区域住宅缺货，但当前区域住宅缺货，但后续供应量较大后续供应量较大u商业供应极度饱和商业供应极度饱和u周边面临周边面临3000亩专业市亩专业市场群场群u土地成本较高、拆迁土地成本较高、拆迁压力压力u2万平米商业规划万平米商业规划u快速销售、博取利润快速销售、博取利润市场现实市场现实开发基础及目标开发基础及目标资源挖掘：资源挖掘：资源挖掘：资源挖掘：理想与现实的对决理想与现实的对决

72、市场市场饱和的商业和住宅市场饱和的商业和住宅市场障碍因子障碍因子地段地段主城区边缘主城区边缘 牵引因子牵引因子产产 品品领袖六安建筑未来领袖六安建筑未来可塑因子可塑因子品品 牌牌鸿盛集团跨行业开发鸿盛集团跨行业开发吸附因子吸附因子主城区主城区规划中公园规划中公园完善配套完善配套国际化生活品质国际化生活品质+=案例借鉴（一）合肥御景湾 一环内高端项目 区域背景区域背景RBDRBD是是RecteationalRecteational Business District Business District的缩的缩写，中文译为写，中文译为“休闲商务区休闲商务区”或或“旅游商业区旅游商业区”。它是当今国

73、际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的它是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区。新兴产业区。RBDRBD将将休闲娱乐、主题旅游、精品购物休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，等各类项目加以整合，并与并与商务组合商务组合，形成一种新型的旅游休闲产业，形成现代，形成一种新型的旅游休闲产业，形成现代都市新亮点。都市新亮点。合肥合肥RBDRBD规划区域：规划区域：明光路以西，滁州路以东，明光路以西，滁州路以东，长江路以南，芜湖路以北，占地长江路以南，芜湖路以北，占地230230亩，超过亩，超过1515万平米的坝上街地块。万平米的坝上街地块。RBDRBD规划区域规划区域御

74、景湾御景湾项目自面市以来，不遗余力的炒作项目自面市以来，不遗余力的炒作RBDRBD商务商务区规划是其取得成功的重要一环区规划是其取得成功的重要一环投资商投资商力高（中国）地产有限公司力高（中国）地产有限公司开发商开发商合肥海祥房地产开发有限公司合肥海祥房地产开发有限公司物业顾问物业顾问第一太平戴维斯第一太平戴维斯占地面积占地面积约约6 6万万m m2 2总建面积总建面积约约2626万万m m2 2（其中住宅（其中住宅17.817.8万、万、商业商业3 3万、酒店办公万、酒店办公2.62.6万）万）容积率容积率4.24.2规划期数规划期数四期（目前开发至三期）四期（目前开发至三期）绿化率绿化率4

75、8%48%建筑密度建筑密度25%25%l项目位于明光路和芜湖路交汇处，孝肃桥旁，项目位于明光路和芜湖路交汇处，孝肃桥旁，地理位置优越地理位置优越，一环内，周，一环内，周边交通便捷、生活配套完善，小区内拥用双语幼儿园；边交通便捷、生活配套完善，小区内拥用双语幼儿园；l但附近生活环境较差且脏、乱，但附近生活环境较差且脏、乱，对项目形象有一定的影响。对项目形象有一定的影响。项目简介项目简介l 9 9幢视觉冲击极强的高层建筑，无幢视觉冲击极强的高层建筑，无论从外立面还是视觉上都力求突显项目的论从外立面还是视觉上都力求突显项目的奢华，奢华，三期主推三期主推1 1、3 3两幢高层；两幢高层；l 注重外部景

76、观打造和内部园林的打注重外部景观打造和内部园林的打造，并做到造，并做到景观的均好性；景观的均好性；用集中绿化的用集中绿化的方式打造社区景观，大片在方式打造社区景观，大片在中央绿地中央绿地，增，增加了很强的空间感，充分利用加了很强的空间感，充分利用外部的南淝外部的南淝河与内部景观大道相结合河与内部景观大道相结合，很大的提升，很大的提升了沿街楼宇的景观价值。了沿街楼宇的景观价值。216453789大片中央景观绿地大片中央景观绿地规划展示规划展示户型配比展示面积区间面积区间9090以下以下9011090110110130110130130150130150150150以上以上合合 计计总套数总套数3

77、283282612611191196161769769所占比重所占比重43%43%34%34%15%15%8%8%100%100%备注：网上备案系统不够详尽，备注：网上备案系统不够详尽，5#5#楼目前没有备案登记楼目前没有备案登记数据来源：合肥市网上备案交易系统数据来源：合肥市网上备案交易系统l御景湾目前已推货量以御景湾目前已推货量以9090130130平米平米为为主，总套数主，总套数590590套，占总量的套，占总量的77%77%，没有规，没有规划划9090平米以下小户型，整体以中等平米以下小户型，整体以中等舒适型舒适型三房三房为主。为主。l户型设计上比较的户型设计上比较的人性化人性化，以，

78、以休、景休、景性为主导，南北通透，面积使用合理，主力户型为性为主导，南北通透，面积使用合理，主力户型为9090130130平平米三房米三房，景观阳台和主卧飘窗，均做到，景观阳台和主卧飘窗，均做到休景好休景好l但户型种类较为但户型种类较为单一单一，公摊偏大。公摊偏大。户型分析户型分析淝水河畔淝水河畔国际先锋豪宅国际先锋豪宅淝水河畔淝水河畔：河向来被合肥市民称之为母亲河，其知名度可谓是家喻户晓，而：河向来被合肥市民称之为母亲河，其知名度可谓是家喻户晓，而“淝水河畔淝水河畔”无无 疑是告知购买者项目的位置，也暗示本项目的位置优越。疑是告知购买者项目的位置，也暗示本项目的位置优越。国际先锋豪宅国际先锋

79、豪宅：具有现代化大都市的发展趋势堪称具有现代化大都市的发展趋势堪称“国际国际”首个开发方能首个开发方能“先锋先锋”拥繁拥繁华、揽人文、高品质才堪称华、揽人文、高品质才堪称“豪宅豪宅”在世界的阳台，看合肥的未来；比肩在世界的阳台，看合肥的未来；比肩RBDRBD等一系列推等一系列推广语都极力渲染项目的华丽、大气及现代，而御景湾则位于合肥未来城市广语都极力渲染项目的华丽、大气及现代，而御景湾则位于合肥未来城市RBDRBD之侧，首个之侧，首个开发的国际级先锋毫宅。开发的国际级先锋毫宅。 定位分析定位分析l “寻找合肥的国际先锋豪宅寻找合肥的国际先锋豪宅”、“芜湖路芜湖路1 1号号”等以等以询问询问和和

80、霸气霸气的口吻推广，以此来彰显项目的的口吻推广，以此来彰显项目的独特和独特和优越的地理置优越的地理置，颜色则采用颜色则采用朱红色朱红色为底色，以示豪华。为底色，以示豪华。l 主打城市核心地段主打城市核心地段芜湖路芜湖路并结合周边具有并结合周边具有代表性的建筑代表性的建筑和和开发商背景开发商背景以及自身以及自身豪宅定位形象豪宅定位形象推广，元素推广，元素的应用，使整个画面的应用，使整个画面简洁、大气、视觉冲击力强。简洁、大气、视觉冲击力强。营销推广展示售楼部代表项目的售楼部代表项目的形象、品质形象、品质，代表发展商的实力，而御景，代表发展商的实力，而御景湾在售楼部装饰上也是很下功夫，无论是外部的

81、湾在售楼部装饰上也是很下功夫，无论是外部的水池、花园水池、花园，还是还是内部装饰内部装饰的每一个细节都与她的定位相结合，使每一位的每一个细节都与她的定位相结合，使每一位购买者能在售楼部真正感受到项目的购买者能在售楼部真正感受到项目的品质和奢华品质和奢华。现场包装展示展示中心内部展示中心内部展示中心内部展示展示中心内部展示豪华、气派彰显项目高端品质豪华、气派彰显项目高端品质项目核心价值体现项目核心价值体现从区域背景、项目地块到现场包装、到营销推广，整个销售过程中一从区域背景、项目地块到现场包装、到营销推广，整个销售过程中一直贯穿着直贯穿着“炒作炒作”二字，可以说，此项目的渐热到其高端形象的树立，

82、二字，可以说，此项目的渐热到其高端形象的树立，离不开这两个字。离不开这两个字。展示展示n项目在昭示性与进入性最佳处打造启动区核心展示区，最大限度地展现项目的资源优势，营造社区主题意境与氛围；n通过样板产品展示区的建造，让客户亲身体验项目的居住品质与模式。产品产品n提供当时市场较为稀缺的宽景房源，通过较高品质的产品打动目标客户；n注重户型观景面的设计，以最大程度地利用并融合项目的广场景观资源。炒作炒作项目成功操作经验借鉴项目成功操作经验借鉴n旗帜鲜明的提出CRD概念，进行区域定位，提升区域价值；n国际先锋豪宅诉求建立豪宅的标准体系；n抓住良好的入市时机，通过销售中心、房展会等高调亮相；n借势炒作

83、，借名人、高端活动提升项目形象；n产品规划强调景观价值，同时迎合客户的实际需求。上海北雁团队 2009.11.8案例借鉴：合肥元一柏庄哈街案例借鉴：合肥元一柏庄哈街合肥首个休闲文化示范街区合肥首个休闲文化示范街区 “吧文化吧文化”典范街区（典范街区（ 07年合肥市委宣传部批年合肥市委宣传部批准）准）哈街哈街l元一柏庄“哈街”位于合肥市巢湖南路与铜陵南路，香港元一集团成功开发中西街后又一力作，成功借鉴了美国曼哈顿街区、杭州西湖天地、北京后海、上海新天地的成功开发经验，规划以休闲、娱乐、购物于一体的复合休闲商业街区开发模式，提倡独特的休闲“吧文化”，使街区在展现商业风情之时，还承载着厚重的商业思想

84、与人居文化。亦为合肥包河区政府重点打造的合肥首个休闲文化试点街区。投资商香港元一、柏庄控股集团开发商安徽新意置业有限责任公司占地80亩商业顾问飙马（中国）商业地产顾问 总建5.1万方规划组成街铺、LOFT及哈街旗舰 l主题定位主题定位开放式文化休闲时尚街区（LOFT主题街区），提倡獨特的休閒“吧文化”，使街區在展現商業風情之時，還承載著厚重的商業思想與人居文化。l原规划业态原规划业态多种业态的有机结合其中巢湖路段规划为动吧区，包含有慢摇酒吧和演艺吧。商业内街和1#、2#楼商铺规划为慢吧区，包含了各类主题酒吧、风情酒吧、交友吧、艺术品吧等等。同时这个功能全面的休闲Mall还涵盖时尚餐飲、夜总会、

85、量贩式KTV、经典咖啡厅、健身中心、高档会所等业态。集合全球时尚、酒吧、咖啡馆、私房菜、健身、女子潮流秀、名牌购物、风雅私藏等，多种业态有机结合。哈街主题定位及业态规划目前街区现状目前街区现状铜铜陵陵南南路路巢巢湖湖南南路路现铺，除临近酒吧内街入口处咖啡会所及超市已营业外，5层集中式商业综合楼在建抵押内街，两层，酒吧娱乐休闲靠近小区主入口处餐饮、经典咖啡休闲主力店已营业沿铜陵南路LOTIN及一层及两层商业，3层LOFT抵押未受，一层及两层沿街门面售完，30%已营业，餐饮、专卖店为主沿巢湖南路7栋独立LOFT旗舰店，现大多已营业，以高档餐饮娱乐为主小区主入口小区主入口五层集中式商业综合五层集中式

86、商业综合楼（楼（2万方左右）万方左右）5间，间，1700-4500酒吧内街，靠近主入口处酒吧内街，靠近主入口处沿铜陵南路沿铜陵南路LOFTIN及一层及两层商业，及一层及两层商业，沿巢湖南路沿巢湖南路LOFT高档餐高档餐饮、娱乐业态饮、娱乐业态酒吧内街酒吧内街n沿街约1.2公里，由三大主体构成（街铺、LOFT及哈街旗舰），建筑面积5.1万平方米。以哈街旗舰店为中心，以11栋新型商业LOFT为两翼，向铜陵南路和巢湖南路延展，并与158间传统型商铺相结合的开放式休闲文化街区。 n沿巢湖南路沿巢湖南路LOFTLOFT特色休闲、餐饮旗舰引领街区发展特色休闲、餐饮旗舰引领街区发展蓝帝咖啡、如一坊豆捞、江海

87、洋国际休闲会所、海宴楼厦门海鲜环翠堂徽州食府|（装修）等开业率达70%以上，经营状况较好。n酒吧、休闲主力店初见端倪酒吧、休闲主力店初见端倪香榭逦枫假日会所、怡湾咖啡、淑茗茶艺、特色餐饮、经典咖啡厅等开业，苏荷、乱世佳人酒吧旗舰入驻。但酒吧内街开业率较低，尚处于招商过程中。n沿铜陵南路紧随其后沿铜陵南路紧随其后 一二层商业门店多以中档餐饮为主，另有部分电子、电器专卖店，目前已开业，出租率达40%. （四层LOFT尚未销售，抵押中）。由于街区尚处于招商过程中，整体开业率不高，由于街区尚处于招商过程中，整体开业率不高，30%30%左右，旗舰店、主力店商家部分入驻。左右，旗舰店、主力店商家部分入驻。

88、目前招商及商业业态比重分析目前招商及商业业态比重分析产品销售产品销售哈街07年6月上市，目前基本销售完毕（除集中商业综合楼及沿铜陵路LOFT商业楼处于抵押）入网190套，目前备案152套，整体备案均价10752元/，位置套数（栋/套）主力面积（）均价（元/）沿巢湖路4层独栋LOFT商业楼7栋单层240-260整栋1000-110014000-15000（07年备案价格）目前仅剩1栋均价2000左右沿铜陵路商业门面、3层商业楼53套（5栋商业，30套楼，3套单层门面，两层商铺上下20套）一层20左右、二层门面60-90商业楼单层150左右整栋1500-1600左右07年备案均价11000左右铜陵

89、路和巢湖路交口2万平米综合楼5层单层1700-4500抵押内街两层商业55套40-7007年备案均价9472目前沿铜陵路门面租金45-70元/左右：单层20门面租金65-70元/月，二层（单层100左右）租金最低45元/月街区特色街区特色特色指示标示、店面特色门贴、街区休闲木椅、水景、内街引导路旗通过细节表现街区品质，特色文化，营造商业氛围。广告宣传广告宣传主题鲜明，个性突出主题鲜明，个性突出联合政府，大力宣传联合政府，大力宣传合肥市委（合肥市委（07年颁布年颁布“合肥首个休闲文化示范街区）合肥首个休闲文化示范街区） +包河区区委（包河区区委（09年重点招商项目）现场大规模体验营年重点招商项目

90、）现场大规模体验营销销+专业招商年会（专业招商年会（200多名专家和休闲产业相关人士共同探讨多名专家和休闲产业相关人士共同探讨 招商计划）招商计划）案例借鉴小结案例借鉴小结结合社区品质创新引入第四代社区商业特色文化商业街区进行定位结合社区品质创新引入第四代社区商业特色文化商业街区进行定位细节体现文化休闲主题特色的街区包装，细节体现文化休闲主题特色的街区包装， “吧文化吧文化”无处不在无处不在政府支持力度大，专业商业顾问公司，特色休闲文化街区定位落到实处政府支持力度大，专业商业顾问公司，特色休闲文化街区定位落到实处PART1 项目商业发展模式研判 项目商业发展模式项目商业发展模式做什么：做什么：

91、适宜发展何种功能业态适宜发展何种功能业态？如何平衡风险与价如何平衡风险与价值，实现商业的顺值，实现商业的顺利突围？利突围？做多大：做多大：2万平米（已确定）万平米（已确定）怎么做：如何设定合理的发展策略怎么做：如何设定合理的发展策略商业业态发展研究商业业态发展研究各类商业中心的典型主力租户各类商业中心的典型主力租户小区配套商业小区配套商业社区商业社区商业区域商业区域商业市级商业市级商业主力租户超市快餐店便利店食杂店生活服务店超市大型餐饮家居便利店食杂店生活服务店大型超市百货店家居建材店专业店大型餐饮文化娱乐店购物中心大型超市仓储超市百货店家居建材店专业店专卖店折扣店大型餐饮文化娱乐店2万平米商

92、业规模确立项目商业属于外向型社区商业，承载了部分区域商业的功能万平米商业规模确立项目商业属于外向型社区商业，承载了部分区域商业的功能？ 业态筛选条件超市百货家居建材店电器/数码专业店餐饮/娱乐/休闲酒店公寓写字楼 符合区域发展区域发展战略符合项目发展项目发展战略业态前景业态前景好市场竞争市场竞争不激烈人流聚集能力人流聚集能力强带动其他业态带动其他业态作用明显经营获利能力经营获利能力强是否选择是否选择通过重点业态的市场发展空间及对项目的适应性进行研判通过重点业态的市场发展空间及对项目的适应性进行研判商业业态发展外因研究商业业态发展外因研究项目可发展业态及物业分析结论项目可发展业态及物业分析结论零

93、售类：中型超市、家电专业店、社区商业配套中型超市、家电专业店、社区商业配套餐饮娱乐类：大中型餐饮、娱乐、休闲大中型餐饮、娱乐、休闲商务类：品牌经济型酒店或星级酒店品牌经济型酒店或星级酒店 业态筛选条件超市百货家居建材店电器/数码专业店餐饮/娱乐/休闲酒店公寓写字楼 符合区域发展区域发展战略符合项目发展项目发展战略符合区域市场成熟市场成熟度业态前景业态前景好市场竞争市场竞争不激烈人流聚集能力人流聚集能力强带动其他业态带动其他业态作用明显-经营获利能力经营获利能力强-是否选择是否选择是否是是是经济型酒店否否零售商业业态筛选分析零售商业业态筛选分析1、超市、超市2、百货、百货3、家居建材专业店、家居

94、建材专业店4、家电专业店、家电专业店5、餐饮娱乐休闲、餐饮娱乐休闲超市集中分布在中心区，多与百货结合发展超市集中分布在中心区，多与百货结合发展主要商家主要商家营业面营业面积积( () )层数及功能层数及功能分区分区经营经营状况状况世纪联华9600负一层良好白云超市4000负一层良好金商都超市1500负一层良好商之都超市2500负一层良好苏果超市100500(社区型)临街商铺良好沃尔玛30000良好目前六安主要有4家大型超市，经营面积近2万，集中分布中城市核心区内；超市的经营面积普遍为中等规模，约在20005000 之间；除世纪联华作为独立品牌超市存在以外，其他超市多隶属于百货商场，位于负一层，

95、作为百货公司的组成部分。资料来源：合富辉煌市场调查商之都超市白云超市世纪联华金商都超市沃尔玛中型超市经营的一般需求中型超市经营的一般需求需需 求求本项目本项目区域区域不依赖于成熟商圈，主要选址于住宅集中区周围周边聚集7个中高档楼盘消费者消费者常住居民，非流动人口，日常消费79万常住居民交通交通公共交通便捷，昭示性强的临街面两面临街，昭示性强规划设计规划设计面积：30005000平方米层高：56米单层或多层垂直布置有独立的交通出入口免费停车位专用卸货区规划上可以满足超市需求本项目完全满足超市的经营需求本项目完全满足超市的经营需求中型超市是项目需重点发展的业态中型超市是项目需重点发展的业态筛选条件

96、筛选条件是否符合是否符合注释注释 符合区域发展区域发展战略与老城区商业区共同组成市级商业中心符合项目发展项目发展战略业态复合，发展高层级业态符合区域市场成熟市场成熟度符合区域市场现在及未来发展需求业态前景业态前景好大中型超市具有更强竞争力市场竞争市场竞争不激烈区域内无大中型超市人流聚集能力人流聚集能力强具有极强的聚客力带动其他业态带动其他业态作用明显能与其他业态共享客流经营获利能力经营获利能力强-整体租金较低超市筛选分析超市筛选分析建议引入建议引入零售商业业态筛选分析零售商业业态筛选分析1、超市、超市2、百货、百货3、家居建材专业店、家居建材专业店4、家电专业店、家电专业店5、餐饮娱乐休闲、餐

97、饮娱乐休闲百货集中在皖西路、解放路商圈内，百货集中在皖西路、解放路商圈内，发展成熟，经营状况好发展成熟，经营状况好主要主要商家商家营业面积营业面积( () )档次档次层数及功能分区层数及功能分区经营经营状况状况商之都1.52万中高1/F：化妆品、皮具、珠宝；2/F：女装；3/F：男装；4/F：运动装、床上用品；5/F：家电良好白云商厦2.5万中档1/F：化妆品、皮具、钟表、珠宝；2/F：男装；3/F：女装；4/F：运动休闲、儿童用品较好金商都1.5万中档1/F：化妆品、皮具、钟表、珠宝；2/F：女装；3/F：女装、内衣、床上用品；4/F：男装；5/F：运动休闲、儿童用品较好时代广场2万中档1/

98、F：化妆品、皮具、钟表；夹层：儿童用品；2/F：服装；3/F：针纺家电较好商之都(新都会)未开业目前六安共有目前六安共有4 4家大型百货，经营面积约家大型百货，经营面积约8 8万万，集，集中分布在老城区商圈内。中分布在老城区商圈内。商之都白云商厦时代广场金商都商之都(新都会)项目发展传统百货将面临极大的竞争压力项目发展传统百货将面临极大的竞争压力六安城区内人口仅35万，目前已有4家百货商场，已基本能满足市民对于百货的需求；传统百货对人流量要求较高，且更倾向于在成熟商圈内发展，而政务新区作为现在并未发展成熟的区域，人流量少，商业氛围淡，对传统百货的吸引力极小；若在项目发展百货，将面临来自皖西路-

99、解放路商圈内“百货集群”的非常大的竞争压力。本项目本项目皖西路商圈皖西路商圈百货群百货群所处商圈所处商圈专业市场皖西路商圈周边商周边商业设施业设施少量社区商铺；专业市场皖西路商业街；解放路商业街；苏宁电器、伯爵商务酒店人流量人流量人气不足,难以将人流从皖西路商圈吸引过来日均人流量1010万万人次规模规模3 3万万（单体百货的经营面积通常不超过3 3万万 ）810810万万项目不具备发展流行百货的消费基础项目不具备发展流行百货的消费基础流行百货对于城市的级别要求较高，通常存在于经济发达城市；流行百货有其特定的消费群体，与传统百货针对大众群体而言，流行百货的目标客群多为城市中收入较高的白领阶层，讲

100、究品味与情调；六安目前的经济基础较为落后，人均收入不高，仍处于大众化消费阶段，流行百货缺乏发展空间。简介：来自台湾的时尚流行百货，专营国际知名高端品牌的女性服装、饰品，目前国内仅在深圳华润万象城开设有门店。REEL百货的目标消费群体定位为城市中18-35岁都市白领时尚女性，整体格调优雅、小资，强调既流行又休闲的生活状态。REEL深圳万象城店购物环境优雅舒适百货经营的一般需求百货经营的一般需求需需 求求本项目本项目区域区域注重商圈的氛围，通常在商业、办公与住宅的连接地带商业氛围淡，商圈未成形消费者消费者需要大量的流动客群支持和较强购买力有一定固定居民，但流动人口少交通交通公共交通便捷、路网通畅，

101、昭示性强交通便捷，昭示性强规划设计规划设计2万2.5万平方米多层垂直布置有独立的交通出入口位置规划上可以满足百货的建筑要求本项目难以满足百货的经营需求本项目难以满足百货的经营需求区域市场发展仍未成熟，本项目不适宜引入百货区域市场发展仍未成熟，本项目不适宜引入百货筛选条件筛选条件是否符合是否符合注释注释 符合区域发展区域发展战略符合区域发展现代化、新型化商业的发展战略符合项目发展项目发展战略符合项目发展业态复合、高层级商业的规划符合区域市场成熟度市场成熟度区域市场不成熟，不适合发展百货业态前景业态前景好老城区已有四家大中型百货商场，空间趋近饱和市场竞争市场竞争不激烈面临来自商之都等品牌百货商家的

102、竞争压力人流聚集能力人流聚集能力强百货能有效聚集人流带动其他业态带动其他业态作用明显与其他业态能形成良好互动和客流共享经营获利能力经营获利能力强百货的整体租金较低百货筛选分析百货筛选分析不建议引入百货不建议引入百货零售商业业态筛选分析零售商业业态筛选分析1、超市、超市2、百货、百货3、家居建材专业店、家居建材专业店4、家电专业店、家电专业店5、餐饮娱乐休闲、餐饮娱乐休闲建材专业市场较多，发展较成熟建材专业市场较多，发展较成熟但缺乏品牌家居建材专业店但缺乏品牌家居建材专业店主要主要商家商家营业面营业面积积( () )档次档次经营经营状况状况家居家居宝瑞祥家私广场30000中、中高档较好大森家具5

103、000中高较好美家家居500中高一般森源家居广场2000中档一般建材建材顺达大市场占地100亩中、中高档良好光彩大市场20万中、中高档一般目前六安多以中档的建材批发市场为主，其中顺达大市场发展较为成熟，是六安经营情况最好的建材专业市场。家居广场在城区中心及新区内均有分布，除宝瑞祥家具广场外，其他家居卖场规模均较小，缺乏品牌家居建材专业店。宝瑞祥宝瑞祥森源森源大森大森美家美家家居家居顺达大市场顺达大市场光彩大市场光彩大市场家居市场需求呈现上升趋势，但后续供应增多家居市场需求呈现上升趋势，但后续供应增多面临极大竞争压力面临极大竞争压力宝瑞祥家私广场一期于2004年元月开业，由于经营状况良好，二期也

104、于2007年底开业，在市场需求不断扩大的情况下，目前已开发到第三期；百花市场约1万的家居广场正在招商，顺达大市场也将整合现有商家资源，开发新一期集中、封闭式的大型家居专业卖场；“现在六安的家居生意还可以，周边地区上来的人也比较多。不过我觉得市场已经开始饱和了，象百花市场、顺达市场这些，都在建家居广场，竞争是越来越大”。雅宝家私代理商 王总规划家规划家居广场居广场项目具有发展家居建材专业店的空间，同时也面临项目具有发展家居建材专业店的空间，同时也面临较大的竞争风险较大的竞争风险随着老城项目的进一步改造，未来周边居民对于家居、装修等方面将产生一定需求；项目若引入家居建材，将具有一定的发展空间，但同

105、时也将将面临来自老城区和专业市场的双重竞争压力。家居建材专业店经营的一般需求家居建材专业店经营的一般需求需需 求求本项目本项目区域区域非城市中心区，或城市新区城市新区消费者消费者对家装有需求的目的性消费者区域内拥有较多的消费群交通交通公共交通发达，路网通畅，道路级别高交通顺畅，路网发达规划设计规划设计面积：3万10万平方米层高：68米单层或多层垂直布置有独立的交通出入口免费停车位专用卸货区规划上可以部分满足家居建材专业店的建筑要求，但规模不宜过大本项目基本满足家居建材专业店的经营需求本项目基本满足家居建材专业店的经营需求项目可考虑发展家居建材专业店，但需引入项目可考虑发展家居建材专业店，但需引

106、入品牌才能突破竞争品牌才能突破竞争筛选条件筛选条件是否符合是否符合注释注释 符合区域发展区域发展战略符合区域商业整体规划符合项目发展项目发展战略符合项目发展业态复合、高层级商业的规划符合区域市场成熟市场成熟度家居建材已经形成业态前景业态前景好缺乏大规模的品牌家居建材专业店，提升空间大市场竞争市场竞争不激烈后续供应增加，面临来自老城区与专业市场群的双重竞争压力人流聚集能力人流聚集能力强对人流的吸引力小带动其他业态带动其他业态作用明显人流难在共享，对其他业态的带动有限经营获利能力经营获利能力强整体租金较低家居专业店筛选分析家居专业店筛选分析项目可引入品牌专业店，但要考虑竞争风险及收益项目可引入品牌

107、专业店，但要考虑竞争风险及收益零售商业业态筛选分析零售商业业态筛选分析1、超市、超市2、百货、百货3、家居建材专业店、家居建材专业店4、家电专业店、家电专业店5、餐饮娱乐休闲、餐饮娱乐休闲品牌家电专业店已进驻六安，集中在核心商圈品牌家电专业店已进驻六安，集中在核心商圈内发展内发展主要商家主要商家营业面积营业面积( () )楼层楼层经营经营状况状况国美250013层较好苏宁2000仅一层较好五星250013层较好国生1500半层一般鸿达1200仅一层较好苏宁苏宁国生国生鸿达鸿达五星五星国美国美苏宁、国美、五星等全国性品牌家电专业店均已进入六安，且经营状况良好，辐射力强；主要集中在老城区商圈，政务

108、新区内目前尚无分布。家电市场发展成熟，强劲辐射周边区县家电市场发展成熟，强劲辐射周边区县分布：分布：一般位于成熟商圈经营面积：经营面积：20003000平方米经营楼层：经营楼层：首层三层经营状况：经营状况：良好，客流量较大辐射范围：辐射范围：辐射六安，包括霍山等周边县市随着2004年以来六安的商贸流通业迅速发展以来，六安城区与周边县市的联系日益密切，商业影响辐射整个地区；继国生、鸿达等本土家电商之后，国美、苏宁分别于2007年底进入六安，家电市场发展日渐成熟，并呈现如下特征：家电专业店发展向好，辐射广泛家电专业店发展向好，辐射广泛需需 求求本项目本项目区域成熟区域，一般为商业中心区域商圈暂未形

109、成消费者周边常住人口丰富拥有79万常住人口交通对交通便利度要求较高交通便利，路网发达规划设计营业面积约3000-4000平方米规划上可以满足家电专业店的建筑要求筛选条件筛选条件是否符合是否符合注释注释 符合区域发展区域发展战略符合区域商业整体规划符合项目发展项目发展战略符合项目发展业态复合、高层级商业的规划符合区域市场成熟度市场成熟度区域内存在较大量的消费需求业态前景业态前景好家电市场发展迅速市场竞争市场竞争不激烈面临来自几大品牌家电巨头的竞争人流聚集能力人流聚集能力强-对人流的吸引有限带动其他业态带动其他业态作用明显-对其他业态的带动有限经营获利能力经营获利能力强整体租金较低家电专业店筛选分

110、析家电专业店筛选分析适宜将家电专业店引入项目适宜将家电专业店引入项目家电专业店经营需求家电专业店经营需求零售商业业态筛选分析零售商业业态筛选分析1、超市、超市2、百货、百货3、家居建材专业店、家居建材专业店4、家电专业店、家电专业店5、餐饮娱乐休闲、餐饮娱乐休闲餐饮娱乐市场经营状况均好餐饮娱乐市场经营状况均好业态业态主要商家主要商家经营面经营面积积( () )档次档次经营经营状况状况中餐中餐小尾羊1000中档良好八大碗2500中档一般西餐西餐上岛咖啡1000中高一般娱乐娱乐天上人间3000中高良好快乐老家2000中高良好休闲休闲金都督洗浴城1500中档良好唐宫金池水疗广场1500高档良好餐饮业

111、：中餐经营火爆，发展态势好；娱乐业：夜总会、K歌城等娱乐场所极受欢迎，经营状况良好；休闲业：洗浴沐足等休闲场所经营火爆。聚富聚富圣会圣会天上天上人间人间快乐快乐老家老家金都督金都督唐宫唐宫金池金池皇家商皇家商务会所务会所休闲成熟、餐饮发达、娱乐蓬勃兴起休闲成熟、餐饮发达、娱乐蓬勃兴起中式餐厅：中式餐厅：1-2层，面积1000-2000平方米；目前城区的餐饮多集中在云露街、齐云路等地段，档次不高；因此，中高档餐饮、特色餐饮在未来将具有较大发展空间；西式餐厅：西式餐厅：以上岛等大中型西餐为代表，但由于城市的消费习惯和消费水平，西餐的经营不及中餐火爆；KTVKTV：快乐老家、蝶恋花、聚富圣会等正规、

112、上档次、上规模的娱乐场所经营状况好，；洗浴洗浴：以唐宫金池为代表，中高档、上规模，极受欢迎；“我们现在生意算是做得好的了，一天有一百多桌。有考虑在六安再开一家分店，新区那边现在餐饮不太好做，不过将来应该可以，如果位置好，租金便宜的话，我们也可以考虑去新区”。小尾羊 徐经理餐饮娱乐具有发展空间，且易聚人气，是必餐饮娱乐具有发展空间，且易聚人气，是必不可少的功能配套不可少的功能配套需需 求求本项目本项目区域周边常住人口多拥有79万常住人口用地无特殊要求交通要求交通便利交通便利，路网发达规划设计对楼层要求不高，但在管道、建筑及交通方面有一定要求规划上可以满足餐饮场所的建筑要求餐饮娱乐休闲筛选分析餐饮

113、娱乐休闲筛选分析适宜将餐饮娱乐休闲引入本项目适宜将餐饮娱乐休闲引入本项目筛选条件筛选条件是否符合是否符合注释注释 符合区域发展区域发展战略区域需要完善餐饮娱乐等配套符合项目发展项目发展战略有利于丰富本项目业态，完善项目功能符合区域市场成熟市场成熟度餐饮娱乐对市场发达程度要求不高业态前景业态前景好餐饮娱乐消费支出大，发展空间大市场竞争市场竞争不激烈区域餐饮娱乐尚未满足居民需求人流聚集能力人流聚集能力强吸引人流，并能延长停留时间带动其他业态带动其他业态作用明显经营获利能力经营获利能力强整体租金较低项目宜发展规模化、特色化、上档次的餐饮项目宜发展规模化、特色化、上档次的餐饮娱乐休闲娱乐休闲餐饮：大众

114、化、规模中等，特色不明显餐饮：大众化、规模中等，特色不明显云露街：市场自发形成，餐厅的规模、档次中等，以大众化消费为主，经营状况较好；齐云路：规模小，档次低，以本地风味小吃的大排档、夜宵供应为主；皖西餐饮街：由徽商集团开发的商业街区，引入了部分品牌餐饮商家（如毛家、八大碗等），但由于在开发初期未重视商业规划，受到建筑等硬件方面的限制，目前经营状况较差；娱乐休闲：规模化、中高档，发展较为成熟娱乐休闲：规模化、中高档，发展较为成熟聚集在皖西路、梅山路等城市核心地段内，成行成市，辐射整个城区及周边县市；规模化发展，平均在10002000平方米左右；档次均为中高档，发展成熟；规模化规模化特色化特色化上

115、档次上档次商务物业类型筛选分析商务物业类型筛选分析经济型酒店数量较多，经营状况较好，但以经济型酒店数量较多，经营状况较好，但以本地为主，全国性品牌尚未进驻本地为主，全国性品牌尚未进驻六安目前的经济型酒店、快捷酒店数量较多，在城中心区及新区均有分布；以本地的酒店为主，如城市快捷宾馆、城市之家、ABC快捷酒店、振兴商务酒店等，档次较低，设施简陋，规模也偏小，房间数量为5070间；平均开房率可达到60%70%，房价约为100150元之间。本地的经济型酒店本地的经济型酒店设施简陋设施简陋“如家在安徽有7家店，今年计划再开10家，包括六安也在考虑之中。现在六安还没有一家品牌的经济型酒店，我们正在六安找合

116、适的地方，有机会的话会进入六安市场”。如家合肥店 李小姐项目发展经济型酒店具有一定空间项目发展经济型酒店具有一定空间项目附近的3000亩专业市场已初具雏形，随着未来持续的开发建设，该市场将成为皖西地区最大的专业市场群，商贸客流也将日益增多；专业市场附近的酒店客房数量较少，难以满足未来庞大的消费需求；品牌连锁的经济型酒店已开始向三四线城市扩张，为项目带来发展机会。客房数客房数量量(间间)房价房价(元元/天天/间间)开房率开房率裕安酒店7819880%振兴商务70100城市之家5012070%专业市场周边在营酒店专业市场周边在营酒店振兴商务酒店振兴商务酒店适宜将经济型品牌连锁酒店引入适宜将经济型品

117、牌连锁酒店引入主力商家类主力商家类商家代表商家代表单店规模单店规模( () )超市红府、合家福20003000家居专业店好美家、居然之家2000050000家电专业店国美、苏宁、鸿达20003000餐饮娱乐类餐饮娱乐类大中型餐饮蜀王、小尾羊10003000休闲娱乐茶楼、健身中心、艺术学校、儿童游乐、书吧10002000专卖店类专卖店类社区商业50200商务类商务类品牌经济型酒店如家、7days50008000可发展业态商家代表可发展业态商家代表项目商业发展模式项目商业发展模式做什么：做什么：适宜发展何种功能业态适宜发展何种功能业态？如何平衡风险与价如何平衡风险与价值，实现商业的顺值，实现商业的

118、顺利突围？利突围？做多大：做多大：2万平米（已确定）万平米（已确定）怎么做：如何设定合理的发展策略怎么做：如何设定合理的发展策略商用物业发展策略商用物业发展策略整体开发原则整体开发原则商住项目的商业并不是单独的个体开发，需要在整体规划布局的基础上充分考虑与住宅的空间关系和相互影响，并服从于项目整体的开发进度；主力店先行招商原则主力店先行招商原则商业主力店宜先行招商，实现对项目价值的提升，抢占区域商业市场升级提升先机，并带动社区配套商业的销售，培育项目区域商业形象和地位；兼顾经济收益及形象展示原则兼顾经济收益及形象展示原则前期既有可销售商业进行资金回笼，也预留主力店形象展示空间；减少主力商家物业

119、相互影响原则减少主力商家物业相互影响原则必需充分考虑主力商家的招商情况对开发进度的影响，尽量避免物业在开发上的相关依赖关系，以免在招商受阻的情况下对其他物业开发造成阻滞。主力商家类主力商家类数量数量面积面积快捷酒店快捷酒店1 150005000家居建材专业店家居建材专业店1 11700017000商业业态设定一：基于商业升级发展规律商业业态设定一：基于商业升级发展规律进取方案进取方案:主力商家类主力商家类数量数量面积面积中型超市中型超市1 120003000餐饮娱乐类餐饮娱乐类数量数量面积面积大中型餐饮232340006000大中型休闲娱乐242430005000专卖店类专卖店类数量数量面积面

120、积社区商业配套（销售街铺）20003000(仅沿街设置单排商铺，层数两层)商务类商务类数量数量面积面积品牌商务酒店1 150008000 合计合计1.61.6万万2.52.5万万商业业态设定二：基于现代商业消费趋势商业业态设定二：基于现代商业消费趋势稳妥方案稳妥方案: :自持物业自持物业5千平方的经济型酒店5千平方的经济型酒店经营压力经营压力经营压力较小，主力店部分可考虑整体售卖经营压力较大市场风险市场风险较小较大价值提升价值提升项目整体价值有所提升项目整体价值提升较大所需资源所需资源经济型品牌连锁酒店/中型餐饮休闲娱乐商家资源经济型品牌连锁酒店/大量中小型建材家居商家资源小小 结结收益一般，

121、风险较小，对项目价值收益一般，风险较小，对项目价值有所提升，经营压力不大有所提升，经营压力不大, ,利于后利于后续持续开发续持续开发追求项目价值及形象提升最大化，需求较追求项目价值及形象提升最大化，需求较强的商业经营能力强的商业经营能力, ,可能造成对后续的开发可能造成对后续的开发品牌影响品牌影响 方案方案对比项对比项稳妥方案：稳妥方案：进取方案：进取方案：两种组合方案优劣势比较两种组合方案优劣势比较推荐方案销售利润销售利润利润一般销售周期较长利润较大销售周期短整体定位建议一整体定位建议一六安首创六安首创“LOHASLOHAS”邻里生活中心邻里生活中心Lifestyles Of Health

122、And SustainabilityLifestyles Of Health And Sustainability ( (健康永续的生活方式健康永续的生活方式) ) n立足行政区域和专业市场区域，实现区域首创，补位区域需求n“乐活”最本质的特点在于他们独特的消费观：生态与身心健康放在名利之上，他们喜欢现代和时尚但消费理性。以以“乐活乐活”概念叫响本案特性，拔高形象，统领营销推广全程。概念叫响本案特性，拔高形象，统领营销推广全程。n以邻里生活中心模式及业态，打造六安全新一站式品味时尚生活秀场，一种全新以邻里生活中心模式及业态，打造六安全新一站式品味时尚生活秀场，一种全新生活消费方式生活消费方式生

123、态、健康生态、健康便捷、节约便捷、节约创新与创造力创新与创造力关键词关键词积极向上积极向上有活力有活力平和乐观平和乐观精神表现精神表现热爱生活热爱生活时尚、新颖时尚、新颖LOHASLOHAS（乐活）概念核心思想乐活）概念核心思想LOHAS在中国被普遍理解为在中国被普遍理解为“乐于生活乐于生活”，快乐、生活快乐、生活是其本质特征是其本质特征整体定位建议二整体定位建议二六安首席休闲时尚生活主场 商业租赁客户群：商业租赁客户群：第一类客户：核心商圈及市内其它区域经营户第一类客户：核心商圈及市内其它区域经营户（50%）第二类客户：周边县城经营户（第二类客户：周边县城经营户（25）第三类客户：其它城市品

124、牌商家（第三类客户：其它城市品牌商家（25）客户定位（商业）：客户定位（商业）：客户定位（商业）：客户定位（商业）： 商业销售客户群：商业销售客户群：第一类客户：城区政府企事业单位高收入人群第一类客户：城区政府企事业单位高收入人群（25%）第二类客户：寻求扩张的经营户（第二类客户：寻求扩张的经营户（50）第三类客户：周边县城其它城市投资客户（第三类客户：周边县城其它城市投资客户（25）住宅发展策略住宅发展策略如何实现住宅开发目标住宅市场领导者的地位？明确住宅客户需求特征，合理客户演进（客户定位）竞争超越对手，树立项目卓越市场形象及品质（产品定位及形象定位）项目住宅客户定位明确住宅客户需求特征，

125、合理客户演进住宅主流客户界定住宅主流客户界定市场的领导者定义：市场的领导者定义：区域市场价格的领导者区域市场价格的领导者项目综合素质的领导者项目综合素质的领导者六安城市住宅中高端以上客户六安城市住宅中高端以上客户城市中高端客户特征城市中高端客户特征-来源来源第一类客户：市区中高端以上客户第二类客户：周边县城、乡镇居民第三类客户：回乡置业客户根据客户来源，主要分为三类客户市区市区寿县金寨霍山舒城霍邱城市中高端客户特征城市中高端客户特征职业、置业特征、需求产品职业、置业特征、需求产品第一类客户：市区中高端以上客户第一类客户：市区中高端以上客户职业：职业：市区生意人、医院学校等企事业单位员工、高级公

126、务员为主置业特征：置业特征：收入稳定，一次或二次置业居多，自住为主需求产品：需求产品：自住型三室、四室居多，追求风情欧式、高品质的产品第二类客户：周边县城、乡镇居民（中高收入以上客群）第二类客户：周边县城、乡镇居民（中高收入以上客群）职业：职业：周边县市生意人居多置业特征：置业特征：主要考虑入户口与儿女读书，实现从乡镇到城市的转变，二次以上置业居多需求产品：需求产品：自住型三室、四室居多，注重舒适，向往欧式等异域风情产品第三类客户：回乡置业客户第三类客户：回乡置业客户职业：职业：外出打工回乡置业的客户置业特征：置业特征：外出打工，具有较广阔视野，为父母置业，考虑投资价值需求产品：需求产品：自住

127、型户型，品质、创新的产品城市中高端客户特征城市中高端客户特征心理诉求心理诉求“豪、洋”特征显著，追求舒适、品质、便利和创新，向往新城市价值客户类型客户类型客户来源与特征客户来源与特征对户型的需求对户型的需求对产品的诉求对产品的诉求第一类政府机关高级公务员企事业单位员工（医生、老师）市区生意人自住型舒适户型是客户需求主流：三室110130m2四室140160m2舒适、豪华、现代、便利、品质、欧式等“洋”风格第二类周边县市生意人进程置业客户豪华、身份、城市生活、舒适、现代、欧式等异域风情第三类回乡置业客户创新产品、城市价值、豪华、身份首期目标客户群：首期目标客户群：第一类客户：市区中高端以上客户（

128、第一类客户：市区中高端以上客户（70）政府机关高级公务员政府机关高级公务员效益好的企事业单位员工（医生、老师）效益好的企事业单位员工（医生、老师）市区生意人市区生意人住宅首期客户定位及演进策略住宅首期客户定位及演进策略第二类客户：周边县城、乡镇居民（第二类客户：周边县城、乡镇居民（25）周边县镇进城工作者、购房群体周边县镇进城工作者、购房群体第三类客户：回乡置业客户（第三类客户：回乡置业客户（5）外出工作、返乡置业的生意人外出工作、返乡置业的生意人客户演进策略：逐步扩大辐射范围客户演进策略：逐步扩大辐射范围以辐射中心城区中高端以上客户为主逐渐向以辐射中心城区中高端以上客户为主逐渐向全面汲取六安

129、乃至皖西地区中高端以上客户演变全面汲取六安乃至皖西地区中高端以上客户演变产品定位：产品定位：产品定位：产品定位：城市地位和地块环境资源条件表明，项目较适城市地位和地块环境资源条件表明，项目较适合开发高档次物业合开发高档次物业根据对地块自身因素以及片区环境资源条件的分析，本项目比较适合开发高根据对地块自身因素以及片区环境资源条件的分析，本项目比较适合开发高档次物业档次物业本项目可以通过精心打造内部景观体系、利用地块城市地位，通过自身的商本项目可以通过精心打造内部景观体系、利用地块城市地位，通过自身的商业价值及居住价值的完美链接，树立城市核心豪宅标杆。业价值及居住价值的完美链接，树立城市核心豪宅标

130、杆。低价格一般较高价格较高价格市场制高点对销售价格的限制目标不支持目标不支持目标不支持目标不支持基本支持基本支持基本符合基本符合资源不支持资源不支持地块匹配情况地块匹配情况基本无要求一般较低覆盖率低覆盖率低层低密度容积率、覆盖率要求基本配套一般较高出类拨萃出类拔萃景观配套体系要求无一般无弱势资源较好的资源稀缺资源对外部景观资源要求强较强一般较弱弱对公共配套的依赖强较强较弱较弱弱环境噪音干扰适应性强较强较弱较弱弱对公共交通的依赖基本无要求一般较大规模较好位置较大规模对地理位置的要求较低成本控制成本较强强强对成本价格的适应性高端产品高端产品顶端豪宅顶端豪宅中档产品中档产品中高档产品中高档产品中低档

131、产品中低档产品因子分析因子分析通过地块因子分析，寻找地块自身资源条件与项目开发档次的匹配度：通过地块因子分析，寻找地块自身资源条件与项目开发档次的匹配度：档次定位档次定位产品定位：产品定位：产品定位：产品定位：住宅档次定位住宅档次定位城中央城中央 行政级奢景官邸行政级奢景官邸u开发前期注重项目经济性，价格制定需谨慎，前期主要以中、高档次为主，但后期随着目标客户层面的变化与项目影响力的提升，后期档次以高档为主u项目初期是高品质与超低预期支付的结合，强烈反差保证竞争力和高成本 中高档次是基于价格层面的理解，并且会随着开发周期而有所不同中高档次是基于价格层面的理解，并且会随着开发周期而有所不同高品质

132、是对新生活方式的诠释高品质是对新生活方式的诠释u整体品质与国内类似城市中心豪宅名盘趋同，学习、借鉴并吸取其成功的开发模式与产品理念本项目销售部分档次方向六安城中心豪宅新力量产品定位：产品定位：产品定位：产品定位：功能定位功能定位n项目价值标杆n丰富社区产品形n提升项目形象高层奢景官邸高层奢景官邸项目的盈利主体是住项目的盈利主体是住宅。宅。主题商业广场既满足主题商业广场既满足生活配套需求，又形成生活配套需求，又形成区域价值标杆。区域价值标杆。商业配套商业配套项目盈利主体盈利主体 价值提升形象定位：形象定位：形象定位：形象定位：城中央、行政级奢景官邸鸿盛公望鸿盛公望住宅案名住宅案名商业案名商业案名

133、乐巢、欢动基地乐巢、欢动基地形象定位：形象定位：形象定位：形象定位：外：规划中的公园及行政级配套内：交融共生的超大现代活动空间地标建筑，展现新城市核心形象超现代建筑、同步国际大户豪宅、高层宽景国际文明住区客户的心理共鸣：客户的心理共鸣：高品质高品质高档次高档次全配套全配套国际感国际感现代感现代感时尚感时尚感规划规划建筑建筑住宅住宅商业商业休闲主题式精品商业体人性化设计，注重创新与附加值“城中央、行政级奢景官邸城中央、行政级奢景官邸” 定位的核心理念定位的核心理念身份感身份感中心区中心区六安六安 豪豪 宅宅 新新 力力 量量“没有人能拥有百达翡丽， 只不过为下一代保管而已。”You never

134、actually own a Patek Philippe, You merely look after it for the next generation.一件真正的传世佳品，它的价值注定超越物理意义上的使用功能，而是承载更多关于生命的思考。名表也罢，房子也罢，最终，在心灵里的走向是一致的。所以，关于本案，欲实现其作为六安富人的第一居所的目标，有效实现溢价，要点有二：产品形象深入富人阶层，气质令其心动。怎样的理念与工艺生产出来的房子，品自不凡。 我们先从项目的气质发掘， 寻找与六安富人阶层的对话方式。鸿盛公望的房子，除了物理空间，除了地段价值，还关乎生命与生存，关乎财富与传承，关乎时光与经

135、典让我们重新解读房子背后的蕴意，富人深层的心理中国的富人们中国的富人们时光倒转20年，今天的富人们那时候还很年青，也没有从父辈那里继承到更多的财产。财富在10多年的时间里迅速积累起来，富人们也经历着财富带来的心理转变。修养积累改变着个体，而时间改变着群体。富人们同样也要经历消费品位的转变。第一代：物质奢华第一代：物质奢华以“占有”为显著消费特征的第一代富人，有着鲜明的时代特征。由于财富的骤然聚集，产生了大批富人和巨富，对于金钱消费，由于无消费前例，多受西方早期奢靡生活影响，无所不欲用其极，他们对于财富的理解，如同享受黄金的璀璨外表，只看重其外在的“富”与“豪”。表现特征：开最好的车，喝最好的酒

136、，住最有影响力的豪宅。在时间的磨炼中，成功后的富人对财富的理解开始出现分化，成为第二代富人。财富观从原先的“消费财富”转变为“驾御财富”，同时，财富的迅速积累和极度挥霍也给心理带来了冲击。有些富人在成功后愈加张扬，而有些人则在张扬后锋芒开始收敛。一如生活选择：财富追求后的人生得与失，让富人对物质的享受不再仅仅停留于表面，而更注重格调、品位和“骨子里的豪”，开始追求平淡却景致独到，选择豪且有品的生活。 第二代：精神奢华第二代：精神奢华真正成熟的第三代富人已进入返朴归真的人生境界，财富的体现已转化为“善财观”，即以富人对社会慈善事业做出的贡献作为其“富”的衡量标准，由西方顶级巨富（如巴菲特，盖茨等

137、集中反映）对世界富人群产生影响，目前中国还很少。第三代：社会奢华第三代：社会奢华当富人消费观反射到豪宅的发展上，同样也反映了不同时代的豪宅要求和特性。面对中国暴富一代的兴起，豪宅一度风生水起。此时豪宅的定义，是要用物质尺度的“大”达到放大生活方式的目的：大尺度，大空间，大规模，极尽夸张，甚至曾经在广州出现了“镶金豪宅”；“草原上的帐篷像星星一样多，配得上成吉思汗的只有一座”。第一代：物质尺度的第一代：物质尺度的“大大”然而，第一代富人开始成熟，开始对物质、对享受进行反思，生活和精神回归了。很多年前，台北的豪宅就已散发着淡淡的沉静气质，记得有一个楼盘的广告标题有这么一句：“人如雨滴，少许流入仁爱

138、路，多数流落去远方。”第二代豪宅不再满足于呈现物质尺度的“大”，而是在更深的纬度上，用精神尺度的“大”来达到放大生活方式的目的，品位，格调，情感，艺术，“豪且有品”代言了“新奢华” 。它是生活方式对精神追求的包容，而精神的力量同时也放大了生活本身的感受和内涵。第二代：精神尺度的第二代：精神尺度的“大大”第三代豪宅将更注重在社会层面上的价值体现，是以社会尺度的“大”来达到放大富人生活方式和价值实现的目的。对于目前的中国，第三代豪宅时代还未真正来临。第三代：社会尺度的第三代：社会尺度的“大大”我们认为，六安的富人群体处于第一代向第二代的转型之中：表现为：l消费仍然很高。他们乐于去上海、香港购物，常

139、有奢华的夜生活。l但他们对知识也很向往。他们很重视对下一代的教育，对真正有学识的人也很尊重。l他们把今天的成就理解为机会、拼搏和运气，所以开始低调的张扬、从容的豪迈。针对六安富人群体转向精神尺度的心态特征，我们的项目也应有相对应的思考：以高端的产品、稀缺性的资源，满足富人群体的“物质占有”情结；以独特的气质，不俗的品位，让他们在精神内涵上获得高度的心理认同。通过高端营销活动，让他们开始走向“回报社会”的高尚追求。这三个方面，事实上正对应着我们在项目营销中要解决的三个问题： 产品力、形象力、营销手法营销手法初探营销手法初探房地产市场黄金定律：房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段地段，地段，还

140、是地段。区域质素区域质素的优良决定豪宅项目的的优良决定豪宅项目的营销方向营销方向。区域特征区域特征区域发展阶段区域发展阶段豪宅成功营销方向豪宅成功营销方向陌生区域，认知度低陌生区域，认知度低区域区域“婴儿婴儿”期期区域发展迅速，拥有区域发展迅速，拥有一定区域价值一定区域价值区域高成熟度，区域区域高成熟度，区域价值已被充分认可价值已被充分认可区域区域“少年少年”期期区域区域“成年成年”期期“告诉别人她会长得很美告诉别人她会长得很美 ”重新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象“告诉别人她美得与众不同告诉别人她美得与众不同 ”基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品“告诉别人

141、她是完美的告诉别人她是完美的 ”利用成熟区域价值，项目全方位利用成熟区域价值，项目全方位打造的细节放大打造的细节放大如何告诉别人是完美的如何告诉别人是完美的完美深化：完美深化：壹：基石城市核心 一座城市的私享贰：进化无上荣耀 行政级奢景官邸叁：变革六安人居 科学健康的国际新豪宅生活肆：升级国际生活 国际化无忧生活p城市核心、稀缺资源不可再生；城市核心、稀缺资源不可再生；p集约式超大中庭，城市中心无以复制；集约式超大中庭，城市中心无以复制；p现代简约建筑风格，匹配国际化审美趋向；现代简约建筑风格，匹配国际化审美趋向；p360度全能配套，城市为我所享；度全能配套，城市为我所享；p架空层、超大楼间距

142、、超高绿化率，只可模仿、难以超越；架空层、超大楼间距、超高绿化率，只可模仿、难以超越；p宽大尺度户型格局，尊崇人生竟自由；宽大尺度户型格局，尊崇人生竟自由；p超高建筑，无敌视野、无敌心胸。超高建筑，无敌视野、无敌心胸。壹：基石壹：基石城市核心城市核心 一座城市的私享一座城市的私享p一个门牌号、一个传世家徽；一个门牌号、一个传世家徽；p物以类聚、人以群分；物以类聚、人以群分；p有文化的社区、房子也有了生命；有文化的社区、房子也有了生命；p高调引入皇家物业管理；高调引入皇家物业管理；p公共部分精装修；公共部分精装修；p引入双语幼儿园，打造一站式教育体系；引入双语幼儿园，打造一站式教育体系；贰：进化

143、贰：进化无上荣耀无上荣耀行政级奢景官邸行政级奢景官邸p外在的奢华是富有、内在从容是富足；外在的奢华是富有、内在从容是富足；p全面制定科学健康新豪宅的行业标准；全面制定科学健康新豪宅的行业标准；p示范效应、体验营销；示范效应、体验营销；p安全隐秘的低调生活主张；安全隐秘的低调生活主张；p空间、光照、声音、空气、用材，此前所享，皆属平常；空间、光照、声音、空气、用材，此前所享，皆属平常；叁：变革叁：变革六安人居六安人居 科学健康的国际新豪宅生活科学健康的国际新豪宅生活p国际化主题星级会所；国际化主题星级会所；p私人健康顾问；私人健康顾问；p国际化沙龙；国际化沙龙；p国际化商业；国际化商业；p看得见的成熟品质、看不见的国际化生活方式；看得见的成熟品质、看不见的国际化生活方式；肆：升级肆：升级国际生国际生活活 国际化无忧生活国际化无忧生活战略回顾：战略回顾：战略回顾：战略回顾：创造六安首个休闲文化街区定位的商业发展模式；创造六安首个休闲文化街区定位的商业发展模式；锻造六安豪宅新力量锻造六安豪宅新力量全面提升住宅的赢利价值；全面提升住宅的赢利价值；成就六安国际化生活区成就六安国际化生活区创造鸿盛开发品牌价值。创造鸿盛开发品牌价值。The End谢谢您的时间