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1、11 120082008年年4 4月月1414日日深圳怡景中心城项目简析及改造设想深圳怡景中心城项目简析及改造设想深圳怡景中心城项目简析及改造设想深圳怡景中心城项目简析及改造设想谨呈：谨呈： 保德信保德信 (Pramerica)(Pramerica)22 2前前 言言 非常荣幸得到保德信(Pramerica)公司的认同及邀请，TCBL有机会参与位于深圳市福田中心区这一标志性的商业地产项目。 限于时间关系，本报告未涉及详细的市场调研数据，仅结合了我司对项目的初步理解以及专业经验，旨在为项目大胆地提出初步的商业概念，供贵司参考。 如获贵司认可，我司将会组织具备国际化购物中心操作经历的团队，为全面提
2、升怡景中心城项目提供TCBL的专业知识和经验。33 3营销推广问题商业规划问题商业管理问题定位及租户问题缺少专业性团队对商场开业后进行营运管理，包括前期定位的贯彻、规划调整、租户调整、市场推广等工作。根据我司分析，中心城项目主要存在以下四大类问题根据我司分析，中心城项目主要存在以下四大类问题问题综述问题综述44 4目录目录 | Index| Index1.01.0 市场现状分析市场现状分析 1.1 区域及规划分析 1.2 周边物业及人群分析 1.3 商圈及竞争项目分析 1.4 小结2.0 2.0 项目问题分析项目问题分析 2.1 项目概况 2.2 项目问题及建议列举 2.3 小结3.0 3.0
3、 项目改造建议项目改造建议 3.1 前期市场回顾 3.2 项目定位改造建议 3.3 项目主题及租户组合改造建议 3.4 项目推广活动改进建议4.0 4.0 成功商业改造案例成功商业改造案例 龙湖北城天街 55 51.0 市场现状分析1.1 区域及规划分析1.2 周边物业及人群分析1.3 商圈及竞争项目分析1.4 小结66 6项目区位项目区位怡景中心城怡景中心城n占据深圳中心区之中心优势位置。占据深圳中心区之中心优势位置。n两大地铁线交汇，交通枢纽位置突出两大地铁线交汇，交通枢纽位置突出n周边高收入人群云集周边高收入人群云集n深圳政治、经济、商业、商务的焦点所在深圳政治、经济、商业、商务的焦点所
4、在1.1 1.1 区域及规划分析区域及规划分析77 7福田中心区规划福田中心区规划 深圳最具发展潜力之区域深圳最具发展潜力之区域1.1 1.1 区域及规划分析区域及规划分析片区定位n未来深圳行政、文化、信息商务中心n深圳心脏区域，城市源动力所在交通规划n地铁、火车、公交体系齐全n交通枢纽地位，强化交通和商业互动人口规划n规划就业人口26万，居住人口7.7万人n人口增加成为中心区商业发展的基础深深圳圳中中心心区区u中心区是东起彩田路，西至新洲路，莲花路以南，滨河大道以北围成的区域u共占地面积4.14平方公里,深南大道有东向西穿越其间，将中心区分为南、北两片；其中，南片区2.33平方公里，北片区1
5、.81平方公里。 88 8福田中心区轨道交通规划福田中心区轨道交通规划 按深圳市轨道交通规划，实施后的福田中心区将会有按深圳市轨道交通规划，实施后的福田中心区将会有8 8条地铁通过，并且地铁条地铁通过，并且地铁四号线将直通香港，成为连接深港两地的重要交通通道。四号线将直通香港，成为连接深港两地的重要交通通道。福田中心区轨道交通规划示意图地铁四号线地铁一号线n三地铁站设置：市民中心站、购物公园站、会展中心站n1、4号线换乘站会展中心站与中心城无缝连接，带来了庞大人流。1.1 1.1 区域及规划分析区域及规划分析99 9p230230万平方米写字楼万平方米写字楼卓越大厦、安联大厦、荣超中心、新世界
6、大厦等数十栋高档写字楼p2828万平方米会展中心万平方米会展中心深圳最大的单体建筑，年举行会展活动超过100场.p超过超过200200万平方米高档住宅区万平方米高档住宅区黄埔雅苑、雅颂居、星河国际、中海华庭、城中雅苑、中银花园等近十个高档住宅楼盘p5 5大五星级酒店大五星级酒店马哥孛罗酒店、喜来登酒店、香格里拉酒店、丽兹卡尔顿酒店、祈年酒店公共设施住宅写字楼星级酒店购物中心1.2 1.2 周边物业及人群分析周边物业及人群分析101010p高档写字楼高档写字楼p会展中心会展中心p高档住宅区高档住宅区p高星级酒店高星级酒店p写字楼白领人群写字楼白领人群p会展商务人群会展商务人群p高档住宅人群高档住
7、宅人群p高级商务人群高级商务人群人群语言p高消费的追逐者高消费的追逐者p品味和格调的坚守者品味和格调的坚守者p文化艺术的奉养者文化艺术的奉养者p时尚潮流的推动者时尚潮流的推动者p优雅生活的代言者优雅生活的代言者p城市消费的中坚力量城市消费的中坚力量时尚时尚 优雅优雅 体验体验环保环保 生态生态 健康健康生活生活 品位品位 格调格调消费关键词1.2 1.2 周边物业及人群分析周边物业及人群分析1111111.3 1.3 商圈及竞争项目分析商圈及竞争项目分析深圳市市级商圈分析深圳市市级商圈分析a ab bc cd de ef f金三角商业区依托罗湖口岸的地缘优势，东门、人民南等区域发展成为代表性传
8、统市级商圈，随着其它商圈兴起，目前正在进行升级调整。华强北商业区该商圈最早由电子专业市场发展起来，随着曼哈商业广场、茂业百货等商业的发展，零售业日趋繁荣，目前为深圳市最具商业活力之商圈。福田中心商业区随着福田中心区CBD开发而兴起的商圈，会展中心、市民中心、高档住宅、高档写字楼、星级酒店的持续开发，均为区域商业发展提供强劲动力，为代表深圳未来发展之市级商圈。南山后海商业区随着南山文化中心的规划及西部通道的开通，为区域商业提升加速，目前已开业了花园城、海岸城等购物中心，区域商业正处于高速发展期。宝安新中心商业区及龙城-龙岗商业区随着深圳城市扩张而兴起的商圈，受城市成熟度影期响，商圈成熟尚需进一步
9、发展。a ab bc cd de ef f本项目位于发展中的福田中心商业区1212122134金光华广场1华润万象城2CoCo Park3IA Mall41.3 1.3 商圈及竞争项目分析商圈及竞争项目分析131313物业资料物业资料开发商深圳市金光华实业开业时间2004年位置深圳市罗湖区人民南路建筑面积总建筑面积120,000平方米，9层停车位500个业态组合B2：苏宁电器、快速零售、休闲餐饮、个人护理B1：休闲餐饮、快速零售、珠宝钟表1F：国际一二线、钟表珠宝、箱包皮具2F：国内一二线、钟表珠宝、箱包皮具3F：国内一二线、电影院、酒吧4F：运动休闲、内衣、童装、儿童乐园5F：家居用品、美容
10、美发、运动器械、培训6F：特色餐饮、健身俱乐部7F：大型餐饮主题定位由开业之初的顶级购物中心定位，向时尚购物中心转变项目外观项目外观 项目位置项目位置1.3 1.3 商圈及竞争项目分析商圈及竞争项目分析金光华广场金光华广场141414物业资料物业资料开发商华润（深圳）有限公司开业时间2004年位置深圳市罗湖区宝安南路建筑面积商业建筑面积110,000平方米，6层停车位682个业态组合B1：休闲餐饮、快速零售、OLE超市1F：国际一线、钟表珠宝、箱包皮具2F：国际二线、钟表珠宝、箱包皮具3F：国际二线、电影院、休闲餐饮4F：电器、溜冰场、休闲餐饮5F：美食广场、家居、大型餐饮主题定位深圳最大、华
11、南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心项目外观项目外观 1.3 1.3 商圈及竞争项目分析商圈及竞争项目分析华润万象城华润万象城151515物业资料物业资料开发商深圳星河集团开业时间2006年9月29日位置深圳市福田区福华三路建筑面积总建筑面积85,000平方米，5层停车位600个业态组合B2：停车场；B1：超市、大型连锁餐饮、露天咖啡厅1F：珠宝手饰、国际品牌专卖、特色餐饮酒吧街2F：电影城、特色餐饮、潮流服饰、运动休闲3F：大型中式、西式酒楼、主题餐厅、美容SPA主题定位深圳市唯一的公园版情景式购物中心 目标人群CBD白领、商务人士、城市时尚居民、旅游人群项目外观项目外观 项目位置项
12、目位置IA mallIA mallCoco parkCoco park资料来源:TCBL研究COCO ParkCOCO Park1.3 1.3 商圈及竞争项目分析商圈及竞争项目分析161616项目资料项目资料开发商深圳市国际企业股份有限公司 开业时间待定位置深圳市福田区福华三路商业面积110，000平方米，5层商用停车位1051 市场定位集购物、娱乐、美食、休闲、展示、旅游为一体的高档的、现代化的生活品位中心业态组合L1 零售商业 巴士站银行餐饮UG 零售商业 -G 零售商业 餐饮B2 商业/车库 地下停车场B3 车库 地下停车场市场定位集购物、娱乐、美食、休闲、展示、旅游为一体的高档的、现代
13、化的生活品位中心项目外观效果图项目外观效果图 项目位置项目位置资料来源:深国商网站 TCBL研究IA MALLIA MALL1.3 1.3 商圈及竞争项目分析商圈及竞争项目分析171717金光华广场金光华广场华润万象城华润万象城COCO ParkCOCO ParkIA MallIA Mall怡景中心城怡景中心城位置位置罗湖罗湖福田福田福田建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）120,000110,00085,000110,000140,000品牌品牌新南国、丝芙兰、力美健、奇奥帕查、上井、咸亨酒店、桃源酒家、鼎泰丰嘉禾影院、芮欧百货、 Ole超市、真冰场、王子国宴、顺电、美乐汇 百老汇电影院、超
14、级牛扒、龙浩运动城、Jusco超市 待定家乐福、金逸影院、反斗乐园、美食通美食广场定位定位由开业之初的顶级购物中心定位，向时尚购物中心转变深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心深圳市唯一的公园版情景式购物中心 集购物、娱乐、美食、休闲、展示、旅游为一体的高档的、现代化的生活品位中心深圳中心区CBD生态型购物中心启示启示定位重复：定位重复：多数以时尚、潮流为主要定位，满足消费者对时尚、格调的需求品牌重复：品牌重复：商户品牌重复率高，各商场更多是商品档次上而不是功能、形象上的差异缺乏体验：缺乏体验：在经营中仍以传统的零售为表现形式，缺乏核心体验元素的全面贯彻本项目需要梳理原有定位
15、，脱颖而出！本项目需要梳理原有定位，脱颖而出！本项目需要梳理原有定位，脱颖而出！本项目需要梳理原有定位，脱颖而出！1.3 1.3 商圈及竞争项目分析商圈及竞争项目分析1818181.3 1.3 市场部分小结市场部分小结市场状况消费者特性竞争项目状况n位于城市中心，区域经济发展势头良好n便利的交通规划，吸引大量人流n周边高档写字楼、酒店、会展中心云集，片区呈现国际化形象n片区消费者以中高收入的中产阶级为主，主要包括白领和商务人群。n消费力较高，更多关注商场的品质、格调和体验元素。n对环保、生态和绿色自然的需求越来越成为趋势。n多数以时尚、潮流为主要定位，满足消费者对时尚、格调的需求n商户品牌重复
16、率高，各商场更多是商品档次上而不是功能、形象上的差异n在经营中仍以传统的零售为表现形式，缺乏核心体验元素的全面贯彻1919192.0 项目问题分析2.1 项目概况2.2 项目问题及建议列举2.3 小结2020202.1 2.1 项目概况项目概况项目概况项目概况物业资料物业资料开发商深圳市怡景投资发展有限公司 开业时间2007年4月位置深圳市中心区福华路 建筑面积总建筑面积14万平方米建筑用途商业停车位800个市场定位集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化等于一体，以生态景观式休闲消费、一站式满足为核心理念的纯美式亲自然体验的大型生态购物中心业态组合主力店：中心百货、家乐福次主力店：稻香、反斗乐园
17、、美食通、金逸影院212121楼层分布楼层分布L LUGUGG G商户名称商户名称商户编号商户编号商户名称商户名称商户编号商户编号JACK ARMANY RL1001-1002SamSoniteRL1051INSUNRL1003CK UNDERWEAR RL1052MARISFROLGRL1005-1007JASSRL1054KAISERRL1008-09深圳发展银行FL1019美兆RL1011-14博丰苑M层KING GIBSONRL1015稻香FL1001BETTORRL1021-22一品轩FL1002凯撒大帝RL1024水果捞FL1003歌力思RL1025-26赛百味FL1004工商银行
18、RL1027天燕正坊FL1006MaxenieRL1028-29kosmoFL1008亨吉利RL1030-32,RL1019ILLYFL1010CK JEANSRL1034-25B仙踪林FL1011DK99RL1036光阳韩国烤肉FL1013鄂尔多斯RL1039意粉屋FL1014杰西RL1043弗乐思FL1015SameieRL1044-45安第思FL1015GIVHSHYH/JORYARL1046-48肯德基FL1016 FL1017周大福DL1006C&L 酒吧FL1010I love coffeeRL10502.1 2.1 项目概况项目概况222222楼层分布楼层分布L LUGUGG G
19、商户名称商户名称商户编号商户编号商户名称商户名称商户编号商户编号VVARUG001KINGKOWRUG037POEMARUG002雅士RUG038数码生活馆RUG004乐扣乐扣RUG039美珍香RUG005米兰新娘RUG040贝斯莱芬RUG006童梦RUG043荷兰银行RUG007猫和老鼠RUG045淑女屋RUG008乐高RUG046宏梦童趣生活馆RUG010-012CAKRUG047博士眼镜RUG017首脑RUG054阁兰秀RUG018芙美皙RUG052/053天意RUG020E/NAILRUG056影儿RUG021/22修身堂RUG057OSIMRUG024三月印象RUG056石头记RUG
20、027流行美RUG057/058艾力斯特RUG028聚妃轩RUG058/059CHARLIESRUG030东亚银行RUG好年酒窖RUG031鼎厨川菜FUG002八马RUG032汉丽宝马来西亚餐厅FUG006丑丑RUG035美食通美食广场FUG003乐梦儿RUG036反斗乐园FUG0082.1 2.1 项目概况项目概况232323楼层分布楼层分布L LUGUGG G商户名称商户名称商户编号商户编号商户名称商户名称商户编号商户编号G-STARRG001B.ORIORRG044MARK FAIRWHALERG003BENBORG045OCHIRLYRG004/005BENBORG046M.G.SRG
21、006ACERG047KALICORG007GIORDANORG048ESPRITRG008-011NIKE 360RG052ONLYRG013ACROCSRG052JACK&JONESRG013BCOLANTOTTERG055HON.BRG019ZIPPORG056OMRG021EXRRG057淑女屋RG022SWATCHRG058红贝缇RG024谭木匠RG059ODBORG025玫瑰坊RG060SEASON WINDRG026必胜客FUG005/FG010SHESRG028星巴克FUG007/FG012ADIDASRG032竹田涮涮锅FG0015TH STREETRG033麦当劳FG002
22、Soccer sportRG034永和大王FG003FAIRWHALE JEANSRG035/36元绿FG004NIKE 360RG037面点王FG005COLUMBIARG038可颂坊FG006KAPPARG039亚马逊巴西烧烤FG007PUMARG040寿师傅FG008ESRG041味千拉面FG009HOT WINDRG042金逸国际影城FUG014/FG014TOUCHRG043家乐福B12.1 2.1 项目概况项目概况242424项目分析项目分析定位、业态：定位、业态：楼层楼层业态业态代表租户代表租户零售性质零售性质L国际名品 CK JEANS、Maxenie、亨吉利、银行、 SamS
23、onite 、稻香、意粉屋、中心百货二三线品牌UG品味生活 反斗乐园、宏梦、修身堂、美食通美食 广场、汉丽宝餐厅、银行儿童、家庭型消费G 青春时尚 G-STAR、OCHIRLY、ESPRIT、NIKE、金逸影城大众品牌B1家乐福及辅营区 家乐福、KFC、贝塔斯曼大众性超市项目目前定位为：以中产阶级为目标消费群体，以时尚流行品牌为主导，同时发展各项目目前定位为：以中产阶级为目标消费群体，以时尚流行品牌为主导，同时发展各式国际品牌，打造集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化等于一体，以式国际品牌，打造集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化等于一体，以“生态景观生态景观式休闲消费式休闲消费”、 一站式满
24、足一站式满足 为核心理念的纯美式亲自然体验的大型生态购物中心为核心理念的纯美式亲自然体验的大型生态购物中心。项目楼层业态、代表租户分析表：2.1 2.1 项目概况项目概况252525p 家乐福家乐福家乐福超市定位为家庭型购物，其目标客群与本项目定位有一定差异，以至主力店与购物中心客群未能共享；且此辅营区内儿童玩具、真功夫等租户更是与购物中心同类租户形成直接竞争。建议：建议：1 1、加强购物中心自身的影响力，如通过、加强购物中心自身的影响力，如通过推广手段达到重新树立购物中心形像的目推广手段达到重新树立购物中心形像的目的。的。2 2、对现有购物中心内租户进行调整，与、对现有购物中心内租户进行调整
25、，与超市分档次经营，如增加更多时尚类零售超市分档次经营，如增加更多时尚类零售比例。比例。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举主力店主力店次主力店次主力店定位及租户组合定位及租户组合零售店铺零售店铺特色特色/ /休闲餐饮休闲餐饮大型餐饮大型餐饮服务类业态服务类业态262626案例：重庆案例：重庆北城天街北城天街n远东百货经营的服饰零售以男女正装及童装为主nTCBL建议购物中心内服饰零售以时尚潮流、休闲类为主，与主力店经营品种错位经营经TCBL改造建议，与购物中心内部业态错位经营：远东百货品牌购物中心品牌2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举272727p中心百货中心
26、百货中心百货内商品与购物中心租户未形成差异化，产品特色不足进而未能与购物中心形成合力，与两方客流难以共享。建议：目前中心百货调整机会较好，建议建议：目前中心百货调整机会较好，建议1 1、引入新的特色时尚类租户作为主力店；、引入新的特色时尚类租户作为主力店；2 2、对中心百货面积进行分解引入不同的独、对中心百货面积进行分解引入不同的独特次主力店提升项目档次及吸引力。特次主力店提升项目档次及吸引力。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举主力店主力店次主力店次主力店定位及租户组合定位及租户组合零售店铺零售店铺特色特色/ /休闲餐饮休闲餐饮大型餐饮大型餐饮服务类业态服务类业态282828
27、案例：上海案例：上海正大百货正大百货2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举原正大百货分拆为数家零售次主力店292929p金逸影院金逸影院分析：原意向影院华纳影城因其自身原因未能入驻，金逸国际影城目前经营情况虽然较好，但前往观看的消费者多为目的性消费，与购物中心其它业态互动的不够。建议：建议：1 1、增加影院与购物中心的互动；、增加影院与购物中心的互动；2 2、影院周边加入轻便餐饮、儿童类业态，、影院周边加入轻便餐饮、儿童类业态，以影院人流带动，延长顾客停留时间。以影院人流带动，延长顾客停留时间。影院共计有六个放映厅，1100多个座位。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建
28、议列举主力店主力店次主力店次主力店定位及租户组合定位及租户组合零售店铺零售店铺特色特色/ /休闲餐饮休闲餐饮大型餐饮大型餐饮服务类业态服务类业态303030p反斗乐园反斗乐园分析：反斗乐园为较好体现了购物中心的家庭消费主题，也吸引了一定的消费，但与购物中心其它业态的互动性较弱。且占据了项目中间楼层主要位置，隔断了L、G层之间的互动。建议：调整位置，增加时尚零售类主力租建议：调整位置，增加时尚零售类主力租户，增强户，增强L L、G G层之间的过渡。如增加：层之间的过渡。如增加：2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举主力店主力店次主力店次主力店定位及租户组合定位及租户组合零售店铺零售
29、店铺特色特色/ /休闲餐饮休闲餐饮大型餐饮大型餐饮服务类业态服务类业态313131p美食通美食通分析：美食通美食广场为目前经营情况较好的租户之一，但经营档次有较大提升空间，其吸引了周边写字楼的工作人员在此消费，但这部分群体目的性消费明显，未能带到其它租户的经营。建议：建议：1 1、可选择提升此租户的经营档次；、可选择提升此租户的经营档次；2 2、寻求更合适的租户替换其，吸引更多消费、寻求更合适的租户替换其，吸引更多消费者并带动其与购物中心其它业态的互动。者并带动其与购物中心其它业态的互动。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举主力店主力店次主力店次主力店定位及租户组合定位及租户组
30、合零售店铺零售店铺特色特色/ /休闲餐饮休闲餐饮大型餐饮大型餐饮服务类业态服务类业态323232分析:购物中心零售租户大众化明显，商品特色不足，缺乏吸引力。建议：对过租户调整，引入有新意、有档次、有吸建议：对过租户调整，引入有新意、有档次、有吸引力的租户，加强零售业绩，提升购物中心档次，引力的租户，加强零售业绩，提升购物中心档次，形象。形象。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举主力店主力店次主力店次主力店定位及租户组合定位及租户组合零售店铺零售店铺特色特色/ /休闲餐饮休闲餐饮大型餐饮大型餐饮服务类业态服务类业态333333分析：餐饮的档次过于大众化，吸引力较弱，餐饮品牌的吸客
31、能力不强，部分品牌餐饮口味不符合市场需求，已经撤场；部分餐饮租户与家乐福辅营区内餐饮形成直接竞争，不利购物中心整体档次的提升及整体运营。建议：建议：1 1、调整现有餐饮租户档次，多引进具有适合本、调整现有餐饮租户档次，多引进具有适合本 地口味的餐饮品牌；地口味的餐饮品牌； 2 2、打造具有高品味、类型丰富的餐饮聚集地。、打造具有高品味、类型丰富的餐饮聚集地。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举主力店主力店次主力店次主力店定位及租户组合定位及租户组合零售店铺零售店铺特色特色/ /休闲餐饮休闲餐饮大型餐饮大型餐饮服务类业态服务类业态343434分析：购物中心内大型有特色的餐饮租户不
32、多，对整体餐饮形象建立不利。建议：增加类似于此类租户，布置于不同楼层，建议：增加类似于此类租户，布置于不同楼层，增加特色异国餐饮部分。增加特色异国餐饮部分。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举主力店主力店次主力店次主力店定位及租户组合定位及租户组合零售店铺零售店铺特色特色/ /休闲餐饮休闲餐饮大型餐饮大型餐饮服务类业态服务类业态353535购物中心内规划有两家银行租户，在购物中心内部规划营业厅型银行租户不仅不能购物中心的起带动作用，而且阻断了购物中心人流的循环。建议：对银行租户的调整主要有建议：对银行租户的调整主要有1 1、调整出购物中心；、调整出购物中心；2 2、调整其在购物
33、中心的位置及面积；、调整其在购物中心的位置及面积；3 3、增加符合购物定位的，可吸引大量人流的其它类业态。、增加符合购物定位的，可吸引大量人流的其它类业态。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举主力店主力店次主力店次主力店定位及租户组合定位及租户组合零售店铺零售店铺特色特色/ /休闲餐饮休闲餐饮大型餐饮大型餐饮服务类业态服务类业态363636主入口次入口百货入口分析：主入口不明显，且除四个方向的主入口外，项目另有多处次入口及百货入口可进入购物中心。建议：对部分入口进行改造，封闭其作为建议：对部分入口进行改造，封闭其作为购物中心店铺，以增加购物中心店铺面积，购物中心店铺，以增加购物
34、中心店铺面积，也提升了购物中心的人流集聚性。也提升了购物中心的人流集聚性。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举入口设置入口设置人流动线人流动线商业规划问题商业规划问题空间运用空间运用主入口形象主入口形象外立面外立面人流导向人流导向LEDLED屏幕屏幕环境塑造环境塑造屋顶设计屋顶设计停车场停车场广告位规划广告位规划373737主动线次动线分析：环形动线容易造成视觉迷失，不利于消费者长久停留。建议：在项目定位业态调整的基础下，建议：在项目定位业态调整的基础下，可考虑采取主题分区的方法解决。可考虑采取主题分区的方法解决。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举入口设置入口
35、设置人流动线人流动线商业规划问题商业规划问题空间运用空间运用主入口形象主入口形象外立面外立面人流导向人流导向LEDLED屏幕屏幕环境塑造环境塑造屋顶设计屋顶设计停车场停车场广告位规划广告位规划383838分析：充分利用现有空间，在适当位置设置FINE Dinning业态，一方面提升整体收益，另一方面可增加项目整体体验感，打造项目特色建议：在适当位置，如建议：在适当位置，如G G层广场和楼顶花园层广场和楼顶花园平台通过设置时尚类的餐饮类型。营造平台通过设置时尚类的餐饮类型。营造FINE FINE DINNINGDINNING的概念。如：的概念。如：2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议
36、列举入口设置入口设置人流动线人流动线商业规划问题商业规划问题空间运用空间运用主入口形象主入口形象外立面外立面人流导向人流导向LEDLED屏幕屏幕环境塑造环境塑造屋顶设计屋顶设计停车场停车场广告位规划广告位规划393939分析：展示性不足，吸引消费者能力较弱。建议：实施有利购物中心展示及建议：实施有利购物中心展示及吸引消费者的措施，如增加户外吸引消费者的措施，如增加户外广告、加强灯光，设立有标示性广告、加强灯光，设立有标示性建筑外观等。建筑外观等。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举入口设置入口设置人流动线人流动线商业规划问题商业规划问题空间运用空间运用主入口形象主入口形象外立面
37、外立面人流导向人流导向LEDLED屏幕屏幕环境塑造环境塑造屋顶设计屋顶设计停车场停车场广告位规划广告位规划404040分析：主入口内凹，未能展现购物中心形象，导示性弱。建议：通过改造，建立购物中心独特建议：通过改造，建立购物中心独特标示性外观，增强购物中心展示性及标示性外观，增强购物中心展示性及吸引力。吸引力。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举入口设置入口设置人流动线人流动线商业规划问题商业规划问题空间运用空间运用主入口形象主入口形象外立面外立面人流导向人流导向LEDLED屏幕屏幕环境塑造环境塑造屋顶设计屋顶设计停车场停车场广告位规划广告位规划414141参考概念：北京东方新
38、天地参考概念：北京东方新天地2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举424242分析：从地铁站进入中心城的入口无明显的标识，同时设置的业态无法有效的吸引客流，导致流失消费者。建议：增设明显的标识，也可在灯建议：增设明显的标识，也可在灯光、地面的不同来突显光、地面的不同来突显。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举入口设置入口设置人流动线人流动线商业规划问题商业规划问题空间运用空间运用主入口形象主入口形象外立面外立面人流导向人流导向LEDLED屏幕屏幕环境塑造环境塑造屋顶设计屋顶设计停车场停车场广告位规划广告位规划434343分析：中庭LED屏在室内作用不大，并没有为中
39、心城带来太大的效应，资源的浪费。建议：移至于购物中心外墙，如南建议：移至于购物中心外墙，如南门，可为外界带来视听感受，有效门，可为外界带来视听感受，有效吸引消费者，同时提升购物中心品吸引消费者，同时提升购物中心品质感。质感。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举入口设置入口设置人流动线人流动线商业规划问题商业规划问题空间运用空间运用主入口形象主入口形象外立面外立面广告位规划广告位规划LEDLED屏幕屏幕环境塑造环境塑造屋顶设计屋顶设计停车场停车场444444分析：广告位规划无序，降低了商场的档次形象。建议：结合项目实际情况，重新进建议：结合项目实际情况，重新进行广告位规划行广告位
40、规划2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举入口设置入口设置人流动线人流动线商业规划问题商业规划问题空间运用空间运用主入口形象主入口形象外立面外立面人流导向人流导向LEDLED屏幕屏幕环境塑造环境塑造屋顶设计屋顶设计停车场停车场广告位规划广告位规划454545分析：环境塑造不足，未有体现项目特色。建议：打造符合购物中心定位之环境，建议：打造符合购物中心定位之环境，如喷泉、景观灯、雕塑等，并加强购如喷泉、景观灯、雕塑等，并加强购物中心环境管理。物中心环境管理。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举入口设置入口设置人流动线人流动线商业规划问题商业规划问题空间运用空间运用主
41、入口形象主入口形象外立面外立面人流导向人流导向LEDLED屏幕屏幕环境塑造环境塑造屋顶设计屋顶设计停车场停车场广告位规划广告位规划4646462.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举参考案例参考案例上海大宁国际474747分析：项目玻璃厅引入自然光，但L层局部在天气炎热时温度偏高，无法有效聚留消费者。建议：对局作些处理，避免阳光直射内建议：对局作些处理，避免阳光直射内部，如增加遮挡等。部，如增加遮挡等。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举入口设置入口设置人流动线人流动线商业规划问题商业规划问题空间运用空间运用主入口形象主入口形象外立面外立面人流导向人流导向LEDLE
42、D屏幕屏幕环境塑造环境塑造屋顶设计屋顶设计停车场停车场广告位规划广告位规划484848分析：新风系统不足，空气环境较差。建议：创造购物中心各区域均为较优环境，建议改选购物中心新风系统。建议：创造购物中心各区域均为较优环境，建议改选购物中心新风系统。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举入口设置入口设置人流动线人流动线商业规划问题商业规划问题空间运用空间运用主入口形象主入口形象外立面外立面人流导向人流导向LEDLED屏幕屏幕环境塑造环境塑造屋顶设计屋顶设计停车场停车场广告位规划广告位规划494949分析：部分租户直接经营假冒商品，直接对购物中心形象产生伤害。建议：此类商户不宜进入购
43、物中心经建议：此类商户不宜进入购物中心经营，应设定严格的租户租赁管理制度。营，应设定严格的租户租赁管理制度。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举租户把控租户把控离场管理离场管理商业管理问题商业管理问题日常管理日常管理505050分析：未对租户离场后的店铺包装，影响购物中心形象及消费购物信心。建议：维护购物中心形象、档次，应对离场租户店铺妥善处理，如加强对此店铺的包装。建议：维护购物中心形象、档次，应对离场租户店铺妥善处理，如加强对此店铺的包装。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举租户把控租户把控离场管理离场管理商业管理问题商业管理问题日常管理日常管理515151
44、 参考案例：重庆北城天街参考案例：重庆北城天街2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举525252分析:洗手间通道部分门禁开启存在有严重问题，以消防灭火器箱做为门禁的开启设施。建议：良好的营运能力及较强的现场管理能建议：良好的营运能力及较强的现场管理能力力, ,将是使购物中心发展的基础动力。找寻将是使购物中心发展的基础动力。找寻专业及经营丰富的经营管理团队。专业及经营丰富的经营管理团队。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举租户把控租户把控离场管理离场管理商业管理问题商业管理问题日常管理日常管理535353 1 1、电视：凤凰卫视，、电视：凤凰卫视，财智人生之财智人生
45、之刘伟宏刘伟宏专访专访，20062006年年1212月月2323日日( (周六周六) )20062006年年1212月月3030日日( (周六周六) ) 深圳财经、卫视频道，购物中心形象宣传，深圳财经、卫视频道，购物中心形象宣传，20062006年年8 8月月1414日日-8-8月月2121日日 2 2、电台：美食主题，、电台：美食主题，“吃在深圳，吃在中心城吃在深圳，吃在中心城” 3 3、车体：开业前形象宣传，推广时间约为一个月、车体：开业前形象宣传，推广时间约为一个月 4 4、分众媒体：购物中心形象宣传，推广时间一年半、分众媒体：购物中心形象宣传，推广时间一年半 5 5、推广活动：每月一次
46、、推广活动：每月一次 6 6、开业活动推广费用：、开业活动推广费用：200200万万 7 7、全年活动推广费用：约、全年活动推广费用：约800800万万分析：开业前没有做充分而系统的市场宣传及传播，开业后推广的持续性不够，活动内容欠好次数欠少，让消费者仅有的关注度都未能达到。建议：内部加强营销部门的力量，建议：内部加强营销部门的力量，外部加大推广力度，整合各优势媒外部加大推广力度，整合各优势媒体资源，以购物中心最大的生态、体资源，以购物中心最大的生态、自然环境卖点做为宣传主题自然环境卖点做为宣传主题。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举推广力度推广力度推广活动推广活动营销推广问
47、题营销推广问题导视标识导视标识外部展示外部展示内部展示内部展示系统维护系统维护5454541 1、梦幻中心城惊喜开业欢乐庆、梦幻中心城惊喜开业欢乐庆 分析：现场热烈的开业气氛，外界并未广泛获悉，开业推广的不足使中心城错失了市场认知度的最大良机。4 4月月2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举推广力度推广力度推广活动推广活动营销推广问题营销推广问题导视标识导视标识外部展示外部展示内部展示内部展示系统维护系统维护建议：应加大推广力度，对类似重建议：应加大推广力度，对类似重大活动加以足够的重视大活动加以足够的重视5555551、“六一”好戏连台1、“我有我主张”文化营销活动 2、米奇明
48、星魔幻秀1、“超篮”大赛登场1、深圳宠物总动员“宠物美容师、训导师大赛”2、中心城金秋婚恋大型活动3、秋装新品时装秀 4、爱意浓浓甜蜜奉送 6 6月月7 7月月9 9月月8 8月月分析：活动的内容与亲自然体验、生态的环境完全的脱节；活动品质感差，。建议：配合中心城定位的建议：配合中心城定位的“乐活乐活”新概念展开活动。也是与中心城生新概念展开活动。也是与中心城生态购物中心的理念相符合。态购物中心的理念相符合。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举推广力度推广力度推广活动推广活动营销推广问题营销推广问题导视标识导视标识外部展示外部展示内部展示内部展示系统维护系统维护5656561、
49、深圳宠物总动员“英雄榜”2、中心城马来西亚美食文化节华丽开幕3、中国拼布艺术巡展1、星光熠熠，火树银花2、Maxenie开业庆典时装秀1010月月1212月月分析：对于圣诞这个最大的年底宣传节点，氛围的布置过于简单和粗糙；商户的活动与商场的活动未能形成互动。建议：抓住重大节点，切合入商家建议：抓住重大节点，切合入商家的活动，同时良好的卖场氛围，是的活动，同时良好的卖场氛围，是促进销售及留住消费者的重要环境促进销售及留住消费者的重要环境布置。布置。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举推广力度推广力度推广活动推广活动营销推广问题营销推广问题导视标识导视标识外部展示外部展示内部展示内
50、部展示系统维护系统维护575757 参考案例：万象城参考案例：万象城2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举585858 参考案例：香港圆方、海港城、参考案例：香港圆方、海港城、IFCIFC2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举595959分析：标识杂乱，档次参差不齐。建议：标识系统应注重其统一性，建议：标识系统应注重其统一性，材料、标准色、形状及基础设计无材料、标准色、形状及基础设计无素，并于材质上突出体现生态、自素，并于材质上突出体现生态、自然的概念。然的概念。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举推广力度推广力度推广活动推广活动营销推广问题营销推广
51、问题导视标识导视标识外部展示外部展示内部展示内部展示系统维护系统维护606060分析：部分区域导视缺失，如水边缺少警告牌，花园入口、走廊处缺少导视建议：于弧形走廊及花园入口处增建议：于弧形走廊及花园入口处增设导示标识。设导示标识。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举推广力度推广力度推广活动推广活动营销推广问题营销推广问题导视标识导视标识外部展示外部展示内部展示内部展示系统维护系统维护616161 参考案例：香港圆方、重庆北城天街、香港参考案例：香港圆方、重庆北城天街、香港IFCIFC2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举626262分析：左右两边的广告形式相差甚远
52、，档次参差不齐。建议：立即更换，应保持广告展示建议：立即更换，应保持广告展示品质感与视觉外观的一致性。品质感与视觉外观的一致性。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举推广力度推广力度推广活动推广活动营销推广问题营销推广问题导视标识导视标识外部展示外部展示内部展示内部展示系统维护系统维护636363分析：制作工艺过差，无法与购物中心的品质感相匹配。建议：对外严格要求广告制作单位，建议：对外严格要求广告制作单位，对内严格要求推广部门对出品品质对内严格要求推广部门对出品品质的把控。的把控。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举推广力度推广力度推广活动推广活动营销推广问题营
53、销推广问题导视标识导视标识外部展示外部展示内部展示内部展示系统维护系统维护646464分析：之前未能安排好广告位，使得户外展示品随意挂放，同时设计及制作均无品质感，严重破坏购物中心整体形象。建议：撤换不符合形象要求的户外建议：撤换不符合形象要求的户外展示品，因地制宜增另户外广告位展示品，因地制宜增另户外广告位的建设，同时的建设，同时严格要求广告制作单严格要求广告制作单位，严格要求推广部门对出品品质位，严格要求推广部门对出品品质的把控。的把控。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举推广力度推广力度推广活动推广活动营销推广问题营销推广问题导视标识导视标识外部展示外部展示内部展示内部展
54、示系统维护系统维护656565分析：部分出口及步行商业街的导视系统不足。建议：于地面或外墙增设指示标识，建议：于地面或外墙增设指示标识，材质上可考虑发光体，夜间起到夜材质上可考虑发光体，夜间起到夜景灯效作用景灯效作用。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举推广力度推广力度推广活动推广活动营销推广问题营销推广问题导视标识导视标识外部展示外部展示内部展示内部展示系统维护系统维护666666分析：户外广告牌无品质感，降低购物中心档次；同时部分无灯光，晚间起不到展示作用。建议：重新调整广告位，或于现阶建议：重新调整广告位，或于现阶段先增设灯光效果，如外打灯段先增设灯光效果，如外打灯。2.
55、2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举推广力度推广力度推广活动推广活动营销推广问题营销推广问题导视标识导视标识外部展示外部展示内部展示内部展示系统维护系统维护676767分析：连廊过于空白，单纯只起到通道的作用，同时夜间灯光效果不足。建议：可于通道上摆设与生态、自建议：可于通道上摆设与生态、自然相关联的植物雕塑小品，扶手上然相关联的植物雕塑小品，扶手上更多的布置图形彩灯的装饰，为夜更多的布置图形彩灯的装饰，为夜间带来更好的灯光效果间带来更好的灯光效果。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举推广力度推广力度推广活动推广活动营销推广问题营销推广问题导视标识导视标识外部展示外
56、部展示内部展示内部展示系统维护系统维护686868分析：机身的广告图片陈旧，屏幕无画面显示。建议：更换新的展示图片，同时在建议：更换新的展示图片，同时在机器旁可增设此机器的使用说明指机器旁可增设此机器的使用说明指引标识，方便消费者的使用。引标识，方便消费者的使用。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举推广力度推广力度推广活动推广活动营销推广问题营销推广问题导视标识导视标识外部展示外部展示内部展示内部展示系统维护系统维护696969分析：直梯内按钮上的楼层指示严重破损。建议：立即更换，确保每一个细节建议：立即更换，确保每一个细节的完好展示。的完好展示。2.2 2.2 项目问题及建议
57、列举项目问题及建议列举推广力度推广力度推广活动推广活动营销推广问题营销推广问题导视标识导视标识外部展示外部展示内部展示内部展示系统维护系统维护707070分析：欢迎标识的维护不够，严重影响购物中心的整体形象。建议：更换新的欢迎标识，对外展示建议：更换新的欢迎标识，对外展示的任何一个细节都要严格把关。的任何一个细节都要严格把关。2.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举推广力度推广力度推广活动推广活动营销推广问题营销推广问题导视标识导视标识外部展示外部展示内部展示内部展示系统维护系统维护7171712.2 2.2 项目问题及建议列举项目问题及建议列举推广力度推广力度推广活动推广活动营销
58、推广问题营销推广问题导视标识导视标识外部展示外部展示内部展示内部展示系统维护系统维护建议：中心城的网站是市场和消费建议：中心城的网站是市场和消费者及时了解最新动态及过往新闻的者及时了解最新动态及过往新闻的重要窗口和渠道，网站的建设及为重要窗口和渠道，网站的建设及为重要，避免出现关闭或者内容不更重要，避免出现关闭或者内容不更新。新。中心城网站制作素质不佳，长久未更新，且不能提供商场相关信息，在网上媒体推广方面有缺失7272723.0 项目改造建议3.1 前期市场回顾 3.2 项目定位改造建议3.3 项目主题及租户组合改造建议3.4 项目推广活动改进建议7373733.1 3.1 前期市场回顾前期
59、市场回顾市场状况n城市中心区域，良好的商业发展基础n高消费力人群的基础n大量同质化竞争的项目，缺乏真正的体验元素747474n家庭消费者 生活化消费家乐福 亲子消费反斗乐园n写字楼白领 餐饮（中餐）美食通n酒店/会展商务客 大型餐饮稻香n区外消费者 电影院金逸3.1 3.1 前期市场回顾前期市场回顾p写字楼白领人群写字楼白领人群p会展商务人群会展商务人群p高档住宅人群高档住宅人群p高级商务人群高级商务人群区内人群特征时尚时尚 优雅优雅 体验体验环保环保 生态生态 健康健康生活生活 品位品位 格调格调消费关键词项目现有消费群n缺乏对主流消费人群消费需求的把握。n缺乏吸引消费者的有格调的餐饮、休闲
60、、娱乐商家。n缺乏对年轻家庭的关注。消费者特点757575项目自身问题n旧有定位没有得到贯彻n商户品质感、独特性和体验元素缺乏n管理、推广等方面缺乏主题性和系统性定位及租户问题商业规划问题商业管理问题营销推广问题3.1 3.1 前期市场回顾前期市场回顾767676市场现状n中心区域，有发展特色高档商业的基础n大量时尚、潮流等传统主题商场，缺乏体验元素n高消费力人群的基础消费者关注点项目自身问题时尚、潮流、品位生态、健康、环保优雅、文化、生活n旧有定位没有得到贯彻n商户品质感、独特性和体验元素缺乏n管理、推广等方面缺乏主题性和系统性n延续旧有生态定位，注入体验元素n切合消费者需求，同时具有差异化
61、的诉求n符合市场发展趋势，使推广具备主题性和操作便利性3.1 3.1 项目定位改造建议项目定位改造建议777777LOHAS CityLOHAS City乐活城乐活城Lifestyles of Health and Sustainability Cityn延续旧有主题，以环保、生态、健康为主题诉求，满足高层次消费者的精神需求；n提升现有商场层次，注入体验元素，打造真正的生态购物空间；n在环境设置、租户组合、营销推广等方面表现诉求，进行差异化竞争。3.2 3.2 项目定位改造建议项目定位改造建议生态、环保、快乐生活787878乐活族n白领阶层n商务人士n企业商业精英阶层（企业家）n高素质的政府官
62、员（政治精英）n专业人士（智力精英）n新型文化人3.2 3.2 项目定位改造建议项目定位改造建议目标消费者7979793.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议RETAILRETAIL时尚零售时尚零售F&BF&B珍馐美食珍馐美食LEISURELEISURE格调休闲格调休闲ENTERTAINMENTENTERTAINMENT品味娱乐品味娱乐8080803.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议与传统购物中心的零售种类不与传统购物中心的零售种类不同，这里的零售更多的是时尚、同，这里的零售更多的是时尚、流行、快速、乐活。流行、快速、乐活。81818
63、1 温馨的环境、美味的菜肴，无温馨的环境、美味的菜肴，无论是气派的大型餐饮、轻松的港式论是气派的大型餐饮、轻松的港式茶餐厅，或是简单的美式快餐，无茶餐厅，或是简单的美式快餐，无论是商务洽谈、朋友小聚，或是日论是商务洽谈、朋友小聚，或是日间工作餐，不仅能尽享世界美食，间工作餐，不仅能尽享世界美食，亦能够为来客提供最为简单、却又亦能够为来客提供最为简单、却又最为经典的选择。最为经典的选择。3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议828282 为忙碌了一天的白领们提供可为忙碌了一天的白领们提供可以恣意享受的休闲地带，近在咫尺以恣意享受的休闲地带，近在咫尺便可以轻松地体验高
64、品质的美容美便可以轻松地体验高品质的美容美发、发、SPASPA按摩、健身运动，定期充按摩、健身运动，定期充电，省去因为工作繁忙而引起的电，省去因为工作繁忙而引起的“亚健康亚健康”的烦恼。的烦恼。3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议838383 品味夜生活是当代都市人崇尚品味夜生活是当代都市人崇尚的生活方式。项目周边高档写字楼的生活方式。项目周边高档写字楼云集，高级住宅公寓林立。时尚人云集，高级住宅公寓林立。时尚人群聚集，我们又怎能不跟随时尚的群聚集，我们又怎能不跟随时尚的潮流，创建新的时尚圣地呢？潮流，创建新的时尚圣地呢？3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建
65、议项目主题及租户组合改造建议848484零售零售餐饮餐饮娱乐娱乐服务服务图例原业态布置原业态布置建议业态布置建议业态布置3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议UGUGG GL L轻便餐饮轻便餐饮B1B1轻便轻便餐饮餐饮钟表、钟表、珠宝珠宝美食广场美食广场 时尚零售时尚零售 运动休闲运动休闲 户外用品户外用品时尚配饰时尚配饰创意店铺创意店铺FINE DINNINGFINE DINNING家乐福超市家乐福超市FINE FINE DINNINGDINNING个人护理用品个人护理用品SPASPA美容美容儿童儿童乐园乐园大型餐饮大型餐饮儿童儿童零售零售FAST FASHIO
66、NFAST FASHION电电影影院院国际名品零售国际名品零售皮鞋、皮鞋、箱包箱包屋顶花园屋顶花园大型餐饮大型餐饮特色餐饮特色餐饮大型餐饮大型餐饮G GUGUGL LB1B1家乐福超市家乐福超市钟表、家居钟表、家居时尚服饰零售时尚服饰零售运动休闲运动休闲大型餐饮大型餐饮服务服务儿童乐园儿童乐园电电影影院院中中心心百百货货轻便轻便餐饮餐饮服饰零售服饰零售零售零售轻轻便便餐餐饮饮家乐福家乐福大型大型餐饮餐饮858585原业态布置原业态布置建议业态布置建议业态布置1 1、百货公司内业态与购物中心重叠；、百货公司内业态与购物中心重叠；2 2、UGUG层儿童乐园隔断了层儿童乐园隔断了L L、G G层之间
67、的互动；层之间的互动；3 3、影院周边没有相应的业态配合，消费者停留时、影院周边没有相应的业态配合，消费者停留时间短；间短；4 4、G G层东西两向餐饮之间无有效互动，以快餐为层东西两向餐饮之间无有效互动，以快餐为主，没有有效利用广场；主，没有有效利用广场；5 5、L L层家居类业态占比高，创造收益低，吸引消层家居类业态占比高，创造收益低，吸引消费能力不强。费能力不强。1 1、以国际知名、以国际知名FAST FASHION FAST FASHION 为主力组合；为主力组合；2 2、轻便餐饮打开内门与购物中心互动；、轻便餐饮打开内门与购物中心互动；3 3、G G层打造层打造FINE DINNIN
68、GFINE DINNING概念，将概念，将G G层东西两侧连通，层东西两侧连通，增加互动；增加互动；4 4、UGUG层儿童乐园位置调整至购物中心边缘区域，周层儿童乐园位置调整至购物中心边缘区域，周边布置儿童零售；边布置儿童零售；5 5、在、在UGUG层布置以层布置以FAST FASHIONFAST FASHION业态，增强各楼层之业态，增强各楼层之间的互动性；间的互动性；6 6、L L层降低家居类零售业态；层降低家居类零售业态；7 7、增加屋顶花园的利用，打造演会广场概念。、增加屋顶花园的利用，打造演会广场概念。新旧业态布置对比分析新旧业态布置对比分析3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议
69、项目主题及租户组合改造建议868686L L层层国际名品国际名品原有品牌概念品牌举例3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议878787L L层主力业态及品牌名单层主力业态及品牌名单 国际名品国际名品ARMANI ARMANI EXCHANGEEXCHANGE、DKNY JEANSDKNY JEANS、Y-3Y-3、CK JEANSCK JEANS、Agnes bAgnes b. .、MOISELLEMOISELLE、DURBANDURBAN、ESCADAESCADA、LACOSTELACOSTE、SISLEY SISLEY 、PENNY BLACKPENNY BL
70、ACK、TOMMY HILFIGER TOMMY HILFIGER 、BMW LifestyleBMW Lifestyle、ECCOECCO、Miss SixtyMiss Sixty 等等 珠宝礼品珠宝礼品MONTBLANCMONTBLANC、 SWAROVSKI SWAROVSKI、JASSJASS、TSLTSL等等 大型餐饮大型餐饮稻香、采蝶轩、豫园、小南国、利苑、静心莲、千之味居酒屋、稻香、采蝶轩、豫园、小南国、利苑、静心莲、千之味居酒屋、California 101California 101、金、金钱豹、喜多屋、和民等钱豹、喜多屋、和民等 轻便餐饮轻便餐饮3.3 3.3 项目主题及租
71、户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议鹿港小镇、代官山、一茶一座、鹿港小镇、代官山、一茶一座、CHOP STICKSCHOP STICKS、The NY POSTThe NY POST、 鼎泰丰、鼎泰丰、Fish NationFish Nation、荷花泰菜、荷花泰菜、 Thai kitchenThai kitchen、 Caffe-e-GelatoCaffe-e-Gelato等等888888California 101海鲜自助餐美国连锁集团，在上海开出第一家店，生意非常好。客单价：200元/人3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议898989北京静心莲北京静心
72、莲素食馆素食馆3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议909090UGUG层层品味生活品味生活概念品牌举例原有品牌3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议919191UGUG层主力业态及品牌名单层主力业态及品牌名单时尚零售时尚零售nZaraZara、H&MH&M、i.t. i.t. 、NOVONOVO、C&AC&A、French ConnectionFrench Connection、UNIQLOUNIQLO、NEXTNEXT、GUESSGUESS、FOLLI FOLLIEFOLLI FOLLIE、ENZOENZO、Benetton等等
73、美食美食 SPASPA、美、美容人个护理容人个护理店店n玛花纤体、修身堂、玛花纤体、修身堂、 SEPHORASEPHORA、FANCLFANCL、THE BODY SHOPTHE BODY SHOP、THE FACE SHOPTHE FACE SHOP、万宁、屈臣氏等万宁、屈臣氏等 儿童零售儿童零售nAnnilAnnil、BENETTON KidsBENETTON Kids、好孩子、丽婴房、好孩子、丽婴房、KIDSLAND SHOPKIDSLAND SHOP等等nDQDQ、Cold StoneCold Stone等等3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议92929
74、2ZARAZARA作为西班牙作为西班牙InditexInditex公司的旗舰品牌，公司的旗舰品牌，ZaraZara在在世界上世界上6161个国家设有个国家设有918918家专卖店家专卖店 在西班牙,260名ZARA的时装设计师掌管着公司的男女和儿童服装线.时装设计师画出新风格的设计,并且决定布料以达到最好的性价比。Zara坚持“欧洲制造”，以保证速度。ZARA的拥有者-西班牙零售商INDITEX在快速时尚上可谓先锋.大多数零售商要好几个月才能把新产品推上市场,ZARA只要两个星期.ZARA的策略是并不领导时尚潮流,但紧跟潮流.它从大街上,电影里,和其他名牌时装秀里吸取灵感,更新自己的产品. 3
75、.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议939393产品分类：女装约占销售的产品分类：女装约占销售的58%58%，男装，男装22%22%、童装、童装20%20%3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议949494SEPHORA(SEPHORA(丝芙兰丝芙兰) )商店商店年营业额120亿欧元，全球超出1500个商店 商店中超过商店中超过5050个品牌个品牌3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议959595Cold Stone CreameryCold Stone Creamery美国最大的最流行的冰淇淋店美国最大
76、的最流行的冰淇淋店现场百余款的冰淇淋制作现场百余款的冰淇淋制作3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议969696G G层层潮流天地潮流天地原有品牌概念品牌举例3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议979797G G层主力业态及品牌名单层主力业态及品牌名单时尚零售时尚零售nEspritEsprit、LeeLee、LevisLevis、G-StarG-Star、promodpromod 、MARKFAIRWHALEMARKFAIRWHALE、ONLYONLY、VERO MODAVERO MODA、JACK&JONESJACK&JONES、
77、FAIRWHALE JEANSFAIRWHALE JEANS、江南布衣、江南布衣、EXCEPTIONEXCEPTION、生态家、生态家、a02a02、AzonaAzona、MexxMexx、V-oneV-one、KuhleKuhle、Rose bulletRose bullet、 Pink & MaryPink & Mary、MituMitu、ChocoolateChocoolate等等 运动休闲运动休闲 Fine Fine DinningDinningnSTARBUCKS COFFEESTARBUCKS COFFEE、蓝蛙、蓝蛙、HOOTERSHOOTERS、 Coffee BeanCoff
78、ee Bean等等nNike360Nike360、KAPPAKAPPA、ADIDASADIDAS、PUMAPUMA、REEBOKREEBOK、FILAFILA、LININGLINING、A-zoneA-zone、SKAPSKAP、TIMBERLANDTIMBERLAND、哥伦比亚、哥伦比亚、JordanJordan、New BalanceNew Balance、NauticaNautica等等3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议989898Muji Muji 无印良品无印良品 “无印良品无印良品”创建于创建于19801980年，是日本西友超市的总裁创立的一个品牌
79、。当时仅年，是日本西友超市的总裁创立的一个品牌。当时仅4040个品种，如个品种，如今已经发展到今已经发展到58005800多种产品。多种产品。“无印良品无印良品”旨在为大众开发、提供日常生活的服装、生活品、旨在为大众开发、提供日常生活的服装、生活品、装饰品、食品等，装饰品、食品等，“无印良品无印良品”的基本出发点是活用日常素材，注意环保。的基本出发点是活用日常素材，注意环保。 3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议999999生态家竹炭科技有限公司以还人类以生态、还人类以天然、还人类以健康为经营理念，生态家竹炭科技有限公司以还人类以生态、还人类以天然、还人类以健康
80、为经营理念，倡导倡导LOHAS(LifeStyles of Health and Sustainability)LOHAS(LifeStyles of Health and Sustainability)可持续性、健康、环保的生活方可持续性、健康、环保的生活方式，运营式，运营“生态家生态家”（ECOHECOH）品牌。）品牌。 生态家的产品去除奢华，回归简单；去除浮华，回归自然；去除附着，回归本原生态家的产品去除奢华，回归简单；去除浮华，回归自然；去除附着，回归本原包包括家装、家居、服饰、餐具、饰品、礼品、工艺品等各个领域，是中国最大的环保产品连括家装、家居、服饰、餐具、饰品、礼品、工艺品等各个
81、领域，是中国最大的环保产品连锁运营商，是中国环保产业的领军品牌锁运营商，是中国环保产业的领军品牌。生态家生态家ECOHECOH3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议100100100“Joyful Natural Beauteous YourselfJoyful Natural Beauteous Yourself”这这4 4个单词很好的诠释个单词很好的诠释“江南布衣江南布衣”品牌理念：品牌理念：“自自然、健康、完美然、健康、完美”的生活方式。的生活方式。“江南布衣江南布衣”以其独有的都市田园风格，赢得众多女性的青睐。风格浪漫、丰富、自然，色以其独有的都市田园风格
82、，赢得众多女性的青睐。风格浪漫、丰富、自然，色系与色彩沉稳雅致而不盲从流行，但始终时尚：材质多用不同肌理、风格的纯天然面料，枝叶花系与色彩沉稳雅致而不盲从流行，但始终时尚：材质多用不同肌理、风格的纯天然面料，枝叶花草成为标志性的装饰纹样，全情演绎与自然相融的理念。草成为标志性的装饰纹样，全情演绎与自然相融的理念。 3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议101101101 颠覆传统餐饮新观念，充满了创意，裹着无限欢乐的美式餐厅。第一家颠覆传统餐饮新观念，充满了创意，裹着无限欢乐的美式餐厅。第一家HootersHooters于于19831983年年就已在美国弗罗里达州
83、创立了，现全球拥有的连锁店已超过就已在美国弗罗里达州创立了，现全球拥有的连锁店已超过400400余家。余家。 充满动感与活力的充满动感与活力的HootersHooters以崭新的经营理念，开拓出一个与众不同的休闲天地。更特别以崭新的经营理念，开拓出一个与众不同的休闲天地。更特别的是其以钢索传送的点单方式，增添了不少趣味和欢乐的用餐气氛，是否别有一番创意？每的是其以钢索传送的点单方式，增添了不少趣味和欢乐的用餐气氛，是否别有一番创意？每家餐厅还会装备一块印有所在地店名的冲浪板作为精神象徽，并配置圣诞灯及其他新奇有趣家餐厅还会装备一块印有所在地店名的冲浪板作为精神象徽，并配置圣诞灯及其他新奇有趣的
84、装饰，着实让每一位顾客都能的装饰，着实让每一位顾客都能“大开眼界大开眼界”。在。在HootersHooters用餐，你绝对可以无拘无束，这里用餐，你绝对可以无拘无束，这里轻松欢乐的气氛能迎合各年龄阶层的朋友。轻松欢乐的气氛能迎合各年龄阶层的朋友。猫头鹰餐厅猫头鹰餐厅3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议102102102 至今已有至今已有4141年历史的年历史的“香啡缤香啡缤”在全球有数百家分店，除美国本土外，其分店遍在全球有数百家分店，除美国本土外，其分店遍布世界各地。布世界各地。“香啡缤香啡缤”的英文名为的英文名为 The Coffee Bean & Tea
85、LeafThe Coffee Bean & Tea Leaf，它不仅能满足，它不仅能满足咖啡爱好者的需要，还凭其与众不同的各式茶类饮品赢得了爱茶人士的好评。咖啡爱好者的需要，还凭其与众不同的各式茶类饮品赢得了爱茶人士的好评。 如果翻开如果翻开“香啡缤香啡缤”的菜单，您就会发现到这毫无疑问是全球最丰富的咖啡和茶菜的菜单，您就会发现到这毫无疑问是全球最丰富的咖啡和茶菜单之一。各种咖啡和茶都分别各有一册详尽的菜单，足以让人细细研究；另还有一册单之一。各种咖啡和茶都分别各有一册详尽的菜单，足以让人细细研究；另还有一册美食饮料菜单，从意式咖啡系列、冲泡式咖啡系列、清凉饮品系列到经典冰沙系列、美食饮料菜单
86、，从意式咖啡系列、冲泡式咖啡系列、清凉饮品系列到经典冰沙系列、拿铁奶茶系列等等。拿铁奶茶系列等等。 香啡缤香啡缤3.3 3.3 项目主题及租户组合改造建议项目主题及租户组合改造建议103103103p 主题发想主题发想乐活族释义乐活族释义 LOHAS LOHAS ，全称为“Lifestyle of Health and Sustainability” ，意为“健康和可持续性的生活方式” ，爱自己与爱家人的健康； “健康、快乐，环保、可持续”是乐活的核心理念。是实践一种爱健康、爱地球的生活方式。 3.4 3.4 项目推广活动改进建议项目推广活动改进建议104104104乐活族十大宣言乐活族十大宣
87、言 1、我会注意吃什么，如何吃、不吃高盐、高油、高糖的食品。2、我会经常运动、适度休息、均衡饮食，不把健康的责任丢给医生。3、我会注意自我成长、终身学习、灵性修养、并关怀他人。4、我会尽量搭乘大众运输工具、减少废气污染。5、支持无烟环境的政策。6、我会减少制造垃圾，也实行垃圾分类与回收。7、我会试着使用对环境友善的化学产品，例如使用换用环保清洁剂。8、我支持有机（无毒）农产品，并尽量优先选用。9、我会向家人、朋友推荐对环境友善的产品，例如环保汽车。10、我会随身携带环保筷、贡献己力，少砍一棵树。 p 主题发想主题发想3.4 3.4 项目推广活动改进建议项目推广活动改进建议105105105中心
88、城，绿色生活馆中心城，绿色生活馆新生活主义新生活主义我乐我活，乐活情调我乐我活，乐活情调 爱上乐活，提升乐活执行力！爱上乐活，提升乐活执行力！p 整体推广主题整体推广主题3.4 3.4 项目推广活动改进建议项目推广活动改进建议106106106p 推广活动：融入推广活动：融入“乐活乐活”元素，形成活动主题，元素，形成活动主题，爱上爱上“乐活乐活”p 导视系统：以自然、生态的材质，导视系统：以自然、生态的材质，体现体现“乐活乐活”p 空间设计：于环境布置中体现人与自然的和谐共存，空间设计：于环境布置中体现人与自然的和谐共存，执行执行“乐活乐活”p 宣传品：取自生态、自然、环保的材质，宣传品：取自
89、生态、自然、环保的材质，支持支持“乐活乐活”p 主题表现主题表现3.4 3.4 项目推广活动改进建议项目推广活动改进建议107107107怡景中心城，怡景中心城，“绿色生活馆绿色生活馆”形象宣传形象宣传 环保节能车展环保节能车展 “环保购物，人手一袋环保购物，人手一袋”公益畅想公益畅想 激情夏日，环保服饰舞会皇后评选激情夏日，环保服饰舞会皇后评选 凯迪拉克凯迪拉克“时尚乐活之夜时尚乐活之夜”晚会晚会 “我乐我活，环保生活我乐我活，环保生活”图片、素描展图片、素描展 生态环保旅行生态环保旅行 环保宣传服务月环保宣传服务月 绿色奥运乐活篝火晚会绿色奥运乐活篝火晚会 步行不亦乐乎，保护红树林活动步行
90、不亦乐乎，保护红树林活动p 推广概念延展推广概念延展3.4 3.4 项目推广活动改进建议项目推广活动改进建议108108108p 推广活动设想推广活动设想1 1、怡景中心城，、怡景中心城，“绿色生活馆绿色生活馆”形象宣传活动形象宣传活动活动地点：中心城中庭活动地点：中心城中庭活动内容：宣传中心城活动内容：宣传中心城“LOHASLOHAS”的新概念，树立中心城在公众心目中良好的公益形象的新概念，树立中心城在公众心目中良好的公益形象 阐述阐述“LOHASLOHAS”的概念，的概念，“乐活乐活”的生活态度，世界各国有关环保的话题的生活态度，世界各国有关环保的话题 发起发起“乐活族乐活族”的加入，及在
91、中心城消费可享受到的不一样的礼遇的加入，及在中心城消费可享受到的不一样的礼遇 现场派发现场派发“LOHASLOHAS”宣传单页宣传单页 传播载体：中心城宣传手册传播载体：中心城宣传手册 “乐活中国乐活中国”网网 中心城网站及其他网站中心城网站及其他网站 特报、商报软文特报、商报软文 3.4 3.4 项目推广活动改进建议项目推广活动改进建议109109109p 推广活动设想推广活动设想2 2、环保节能车展、环保节能车展活动地点：中心城中庭活动地点：中心城中庭活动内容：全球变暖话题，人类应该如何对应？活动内容：全球变暖话题，人类应该如何对应？ 宣传环保意识，身体力行的参与其中宣传环保意识，身体力行
92、的参与其中 现场派发现场派发“LOHASLOHAS”宣传单页宣传单页 传播载体：中心城网站及其他网站传播载体：中心城网站及其他网站 3.4 3.4 项目推广活动改进建议项目推广活动改进建议110110110p 推广活动设想推广活动设想3 3、 “环保购物，人手一袋环保购物，人手一袋”公益畅想公益畅想活动地点：中心城中庭活动地点：中心城中庭活动内容：活动内容：于中心城内超市、服务台定点发放环保购物袋于中心城内超市、服务台定点发放环保购物袋 支持环保集体签名活动，开展支持环保集体签名活动，开展“减塑减塑”宣传，传播环保知识，进行公益环保实践宣传，传播环保知识，进行公益环保实践 现场派发现场派发“L
93、OHASLOHAS”宣传单页宣传单页 传播载体：传播载体：“乐活中国乐活中国”网网 中心城网站及其他网站中心城网站及其他网站 3.4 3.4 项目推广活动改进建议项目推广活动改进建议111111111p 推广活动设想推广活动设想4 4、激情夏日，环保服饰舞会皇后评选、激情夏日，环保服饰舞会皇后评选活动地点：中心城中庭活动地点：中心城中庭活动内容：活动嘉宾须身着质地天然、再生的服饰入场活动内容：活动嘉宾须身着质地天然、再生的服饰入场 现场展示现场展示“LOHASLOHAS”的品牌，如日本的品牌，如日本MUJIMUJI无印良品、瑞士的无印良品、瑞士的FreitagFreitag背包、美背包、美 国
94、洛杉矶国洛杉矶PatagoniaPatagonia品牌品牌 舞会选出最具舞会选出最具“自然健康环保衣着自然健康环保衣着”奖，获奖者将成为中心城的环保宣传大使奖，获奖者将成为中心城的环保宣传大使 现场派发现场派发“LOHASLOHAS”宣传单页宣传单页 传播载体：活动宣传小册传播载体：活动宣传小册 “乐活中国乐活中国”网网 中心城网站及其他网站中心城网站及其他网站 3.4 3.4 项目推广活动改进建议项目推广活动改进建议112112112p 推广活动设想推广活动设想5 5、凯迪拉克、凯迪拉克“时尚乐活之夜时尚乐活之夜”晚会晚会活动地点：中心城中庭活动地点：中心城中庭活动内容：邀请业界知名人士、社
95、会名流出席晚会活动内容：邀请业界知名人士、社会名流出席晚会 宣传中心城宣传中心城“绿色生活馆绿色生活馆”形象形象 倡导倡导“LOHASLOHAS”代表的健康、和谐的生活方式代表的健康、和谐的生活方式 凯迪拉克作为时尚乐活主题的礼宾车，突显品凯迪拉克作为时尚乐活主题的礼宾车，突显品 牌对环保和健康生活理念的高度关注，也与此牌对环保和健康生活理念的高度关注，也与此 次活动主题相呼应次活动主题相呼应 现场派发现场派发“LOHASLOHAS”宣传单页宣传单页 传播载体：中心城网站及其他网站传播载体：中心城网站及其他网站 特报软文特报软文 3.4 3.4 项目推广活动改进建议项目推广活动改进建议1131
96、13113p 推广活动设想推广活动设想6 6、“我乐我活，环保生活我乐我活，环保生活”图片、素描展图片、素描展活动地点：中心城中庭活动地点：中心城中庭活动内容：将生活中有关活动内容：将生活中有关“LOHASLOHAS”的点滴以图片或素描的点滴以图片或素描 的形式参展的形式参展 获奖的前三名可成为中心城获奖的前三名可成为中心城“乐活族乐活族”成员，成员， 并可享受在指定品牌专柜赠送环保服饰一套并可享受在指定品牌专柜赠送环保服饰一套 现场派发现场派发“LOHASLOHAS”宣传单页宣传单页 传播载体：传播载体：“乐在中国乐在中国”网网 中心城网站及其他网站中心城网站及其他网站 自行车是自行车是“乐
97、活族乐活族”主要交通工具主要交通工具 “乐活族乐活族”环保志愿者在清扫垃圾环保志愿者在清扫垃圾 3.4 3.4 项目推广活动改进建议项目推广活动改进建议114114114p 推广活动设想推广活动设想7 7、生态环保旅行、生态环保旅行活动地点：溪涌活动地点：溪涌活动内容：中心城活动内容：中心城“乐活族乐活族”及其他自愿者从中心城出发，骑及其他自愿者从中心城出发，骑 车至溪涌，选择的路线绝对的贴近大自然车至溪涌，选择的路线绝对的贴近大自然 感受大自然，享受大自然带来的惬意旅行感受大自然，享受大自然带来的惬意旅行 自行车队于海边向当地居民、游客做环保宣传，爱自行车队于海边向当地居民、游客做环保宣传，
98、爱 护地球需要大家的共同努力护地球需要大家的共同努力 现场派发现场派发“LOHASLOHAS”宣传单页宣传单页 传播载体：传播载体：“乐在中国乐在中国”网网 中心城网站及其他网站中心城网站及其他网站 3.4 3.4 项目推广活动改进建议项目推广活动改进建议115115115p 推广活动设想推广活动设想8 8、环保宣传服务月、环保宣传服务月活动地点：中心城南门、北门活动地点：中心城南门、北门活动内容：为周边社区人群提供免费修伞、修理小电器等服务活动内容：为周边社区人群提供免费修伞、修理小电器等服务 宣传宣传“LOHASLOHAS”概念，爱自己，爱家人，爱地球概念，爱自己，爱家人，爱地球 现场派发
99、现场派发“LOHASLOHAS”宣传单页宣传单页传播载体：传播载体： 中心城网站及其他网站中心城网站及其他网站 3.4 3.4 项目推广活动改进建议项目推广活动改进建议116116116p 推广活动设想推广活动设想9 9、绿色奥运绿色奥运“LOHASLOHAS”篝火晚会篝火晚会活动地点：中心城中庭、大鹏湾活动地点：中心城中庭、大鹏湾活动内容：在中心城中庭举行活动内容：在中心城中庭举行“支持奥运签名活动支持奥运签名活动”，为奥运加油，为奥运加油 中心城中心城“乐活族乐活族”成员骑车向大鹏湾出发成员骑车向大鹏湾出发 身体力行，表达身体力行，表达“乐活族乐活族”对北京绿色奥运的全力支持对北京绿色奥运
100、的全力支持 现场派发现场派发“LOHASLOHAS”宣传单页宣传单页传播载体：传播载体：“乐在中国乐在中国”网网 中心城网站及其他网站中心城网站及其他网站 3.4 3.4 项目推广活动改进建议项目推广活动改进建议117117117p 推广活动设想推广活动设想1010、步行不亦乐乎，保护红树林活动步行不亦乐乎，保护红树林活动活动地点：中心城、红树林海滨公园活动地点：中心城、红树林海滨公园活动内容：在中心城中庭内及外围出口、步行街派发宣传单张活动内容：在中心城中庭内及外围出口、步行街派发宣传单张 由中心城步行至红树林海滨公园，沿路派发宣传单张，呼吁保护红树林这一由中心城步行至红树林海滨公园，沿路派
101、发宣传单张，呼吁保护红树林这一 即将消失的稀缺环境资源即将消失的稀缺环境资源 派发派发“LOHASLOHAS”宣传单页，保护环境，保护地球从我做起宣传单页，保护环境，保护地球从我做起传播载体：传播载体：“乐在中国乐在中国”网网 中心城网站及其他网站中心城网站及其他网站 特报软文特报软文 3.4 3.4 项目推广活动改进建议项目推广活动改进建议118118118p 推广物料设想推广物料设想取自生态、自然、环保的材质，支持取自生态、自然、环保的材质，支持“乐活乐活”3.4 3.4 项目推广活动改进建议项目推广活动改进建议1191191194.0 成功商业改造案例重庆龙湖北城天街120120120案
102、例分析案例分析重庆龙湖重庆龙湖北城天街北城天街商业改造案例商业改造案例4.0 4.0 成功商业改造案例成功商业改造案例121121121重庆市场众多商业项目不断崛起，重庆市场众多商业项目不断崛起，面临具大的市场竞争压力面临具大的市场竞争压力p 项目回顾 - 北城天街概况北城天街购物广场是于北城天街购物广场是于20032003年年1010月开月开业业, ,至今是江北区规模最大之购物中心；至今是江北区规模最大之购物中心；开业之初，由于招商期间正值非典冲开业之初，由于招商期间正值非典冲击，租户组合并非最理想击，租户组合并非最理想北城天街区位环境示意图122122122p 改造原因 - 北城天街亟待解
103、决的问题项目定位不够准确，缺乏经营特色，差异化优势不明显项目定位不够准确，缺乏经营特色，差异化优势不明显 由于客观情况影响，导致实际入驻品牌混乱，缺乏品牌号召力由于客观情况影响，导致实际入驻品牌混乱，缺乏品牌号召力业态及布局的缺陷导致对客群缺乏吸引力，经营状况一般业态及布局的缺陷导致对客群缺乏吸引力，经营状况一般 面临时代潮流的更迭，硬件设计亟待更新和升级面临时代潮流的更迭，硬件设计亟待更新和升级123123123p 项目在开业两年的时间内，遇到了众多的问题：问题一：客流不足问题二：营业额不足问题三：商户档次参差问题四：灯箱、店招混乱问题五：垂直交通不足问题六：半开放式的建筑形式受天气影响问题
104、七：次通道众多存在商业次通道商户档次参差客流不足p 面临七大问题124124124n 牵手牵手TCBLTCBL北城天街改造新起点北城天街改造新起点资源资源重重组组华夏柏欣对北城天街所属区域市场环境、潜力客群、租户组合进行了缜密的分析和规划全全新新定位定位经过大量的资料分析和严谨的市场调查，北城天街有了新的形象：时尚生活，潮流汇聚时尚生活，潮流汇聚锁定锁定目目标标目标消费群以重庆市中高收入家庭、 年青白领（25-40岁）及具消费力之青少年（15-25）为主，辐射重庆三北区域重庆三北区域p 改造思路125125125全全力力执行执行凭借华夏柏欣在品牌组合方面的资源和经验，全新的招商工作顺利进行整合
105、整合推推广广通过系列的推广活动使北城天街立于重庆的“时尚时尚”之巅之巅惊喜惊喜亮亮相相北城天街的全新改造成就了重庆首席时尚潮流聚集地重庆首席时尚潮流聚集地 n 牵手牵手TCBLTCBL北城天街改造新起点北城天街改造新起点p 改造思路126126126p 北城天街的收获成为成为重庆江北区重庆江北区最具代表性最具代表性之之时尚购物中心时尚购物中心业态布局的优化；业态布局的优化； 租金水平的提升；租金水平的提升； 租户档次的提升；租户档次的提升； 商铺出租率的提升；商铺出租率的提升； 优质租户入驻之等候优质租户入驻之等候 人流及消费额之提升人流及消费额之提升项目商业品牌更好之知名度项目商业品牌更好之
106、知名度Increased Increased 75%75%Up to Up to 99%99%Weekend Weekend 70,000 70,000 PersonsPersonsWeekday Weekday 50,000 50,000 Person.Person.127127127p 项目改造策略建议目标目标1 1：提升项目人流提升项目人流目标目标2 2：提升项目出租率提升项目出租率目标目标3 3：提升项目租金水平提升项目租金水平措施措施1 1：优化项目市场定位优化项目市场定位措施措施2 2：优化项目的业态布局优化项目的业态布局措施措施3 3：优化项目商业规划优化项目商业规划措施措施4
107、4：优化项目品牌推广优化项目品牌推广128128128再次，我们依据项目的发展目标，拟定了详细、科学的执行步骤；再次，我们依据项目的发展目标，拟定了详细、科学的执行步骤；步骤：步骤：第一步：为项目制定一个准确的市场定位；第一步：为项目制定一个准确的市场定位；第二步：为项目拟定一个具有互动性的业态布局；第二步：为项目拟定一个具有互动性的业态布局；第三步：为项目拟定一套具有协调性的商户落位；第三步：为项目拟定一套具有协调性的商户落位；第四步：为项目制定一个具有可行性的改造方案；第四步：为项目制定一个具有可行性的改造方案；第五步：为项目预测未来的租金收入；第五步：为项目预测未来的租金收入；第六步：提升项目运营水平，打造优质管理体系；第六步：提升项目运营水平，打造优质管理体系；研究方法及核心结论目标：目标：1 1、提升项目消费人流；、提升项目消费人流；2 2、提升项目的出租率；、提升项目的出租率；3 3、提升项目租金收入；、提升项目租金收入；129129129感谢聆听、欢迎赐教！130130130Thank you！- End of Presentation -谢谢 谢！谢！
