【商业地产PPT】江南摩尔商业综合项目广告策划案

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1、 地产品牌驱动器浙江点石广告地产推广品牌建设解决方案供应商2006年 DANS TACTIC & DESIGN GROUP ZHEJIANG CHINA 江南摩尔江南摩尔0606年阶段性工作提案年阶段性工作提案 A关于江南摩尔商业管理有限公司VI视觉创作及部分应用 LOGO方案与基础应用表现 B关于江南摩尔超级超市大赢家活动规划及道具创作 一、场地规划二、折页部分 一、场地规划 二、折页部分 三折页：封面、封底、封三折页：封面、封底、封5 5 三折页：封三折页：封2 2、封、封3 3、封、封4 4 谢谢 ！浙江点石广告策划有限公司2006年3月2日演 示 到 此 结 束 选择自己的生活鞍山宏昊

2、城色营销推广构思方案 宏昊城色鞍山胜利路北段，一座鞍山市主城区有史以来最精准的生活区域，震撼的双塔建筑、个性的户型匹配、时尚定位的商业街区、完善的配套生活在此，将满足一种隐隐的虚荣心，不高的房价，明确的客户定位，会使都市的年轻一代趋之若鹜，是那些打心眼儿里爱家爱生活爱时尚、梦想出人头地的年轻人的理想的首次置业安家之所 宏昊房产一个有着十二年的开发历史，实力雄厚，获得了诸多殊荣和市场褒奖的开发商，一个以“牢记社会责任”为基本品德和追求的现代企业，一个以“锐意改革、勇于创新”为开发理念的建设团体，一个与时代同步、胸怀抱负、力求与客户与社会不断创造共同价值的幸福生活建造者 宏昊城色VS宏昊房产对追逐

3、梦想的年轻人而言，这是一个值得信赖的明智选择；对宏昊房产而言，这是一次不可以放过的契机，宏昊的名字应该也必须在整个宏昊城色项目推广后登上一个新的台阶；对香港五恒而言，正是这两者的结合使我们产生了思考和工作的激情 目录一、我们的观点二、鞍山的房地产广告三、宏昊城色的客观审视及定位四、谁将住进宏昊城色五、项目推广策略六、关于项目的包装七、项目推广定位八、推广事件及方式九、媒介实施策略十、营销思路及想法十一、广告预算及分配十二、方案说明 一、我们的观点 广告策划的出发点：在激烈在激烈竞争的竞争的年代年代跳出房跳出房地产地产思思考房地考房地产及其产及其广告广告是突破是突破平庸、平庸、赢取竞赢取竞争的解

4、争的解决之道决之道 广告策划的时代背景：这个时这个时代的游代的游戏规则：戏规则：不创新，不创新，则死亡则死亡创新不创新不仅指功仅指功能、环能、环境等硬境等硬件的创件的创新新更特指更特指广广告定位告定位及观念及观念的创新的创新！ 广告策划的总体指导原则：新经济新经济时代时代（以（以互互动动为特为特征）征）说教、说教、填鸭式填鸭式的广告的广告越来越越来越低效低效站在站在消消费者角费者角度度创作创作广告成广告成为为时代时代主流主流 广告企划的总体指导原则推销推销产品产品的年的年代已代已经过经过去去现在现在是是推推销梦销梦想想的的时代时代房地房地产行产行业也业也不例不例外外 广告策划追求的目标： 宏宏

5、昊昊城城色开发色开发及销售及销售周期将周期将不会太不会太长，长， 单纯从单纯从物质硬物质硬件及产件及产品价格品价格出发的出发的广告创广告创意也可意也可能卖得能卖得不错，不错，但它很但它很难让目难让目标人群标人群喜欢、喜欢、传播，传播，或形成或形成宏昊响宏昊响当当的当当的品牌。品牌。 通过形通过形象塑造，象塑造，使使宏昊宏昊城色城色走上一走上一条条可持可持续发展续发展的道路，的道路，使使宏昊宏昊的的品牌品牌建设迈建设迈上新的上新的里程。里程。广告策划追求的目标： 我们坚我们坚信：思信：思想可以想可以动人动人我们坚我们坚信：生信：生活可以活可以销售销售我们决我们决心：为心：为宏昊宏昊城色城色做做有

6、观点有观点的广告的广告广告表现及策略： 同时我们特别强调：宏昊宏昊城城色色广广告及告及营销营销的的1.完整完整性性：广告广告全方全方位整位整合行合行动动2.彻底彻底性性：坚持坚持单一单一个性个性不动不动摇摇 二、鞍山的房地产广告 鞍山的房地产广告 l l鞍鞍山山 的的 房房 地地产产 广广 告告 由由于于 大大 的的 自自身身 市市 场场 的的特特 点点 ， 与与北北 京京 的的 大大玩玩 概概 念念 、广广 深深 的的 直直诉诉 卖卖 点点 、上上 海海 的的 精精致致 、 实实 在在相相 比比 ， 鞍鞍山山 的的 住住 宅宅广广 告告 大大 多多显得平白。显得平白。 l l鞍山 的 住 宅

7、广 告 大 多以 户 型 和简 单 的 整体 模 糊 概念为主，尤 其 是 户型和价格，语言平实，不 能 留 下印 象 ， 没有 显 著 的自身特点。 事事实实 上上 ，虽虽 然然 鞍鞍山山 的的 地地产产 广广 告告做做 得得 较较为为平平实实，但但 大大 多多数数 还还 仅仅仅仅 是是 在在产产 品品 本本身身 的的 层层面面 上上（ 比比 如如模模 糊糊 的的高高 档档 、尊尊 贵贵 等等概概 念念 ）进进 行行 描描述述 ， 真真正正 能能 够够探探 寻寻 到到人人 的的 内内心心 进进 行行情情 感感 诉诉求求 的的 ，还还 不不 多多见。见。 三、宏昊城色的客观审视 （一）宏昊城色

8、的客观审视l l主主城城区区主主 干干 道道 上上的的 生生 活活 区区域域 ， 将将 住住进进 10001000户户人家。人家。l l以国际、新 贵 、 都市 时 尚 等为 概 念 ，以 双 子 塔楼 为 基 本结 构 单 位的 新 型 居住空间。l l商 业 休闲 配 套 齐全 ， 规 划有“城色会所”及“时尚商业”等物业设施。l距距闹闹市市区区 1010分分 钟钟车车 程程 ， 近近十十 条条 的的 公公交交 线线 路路 途途经经 ， 方方 便便迅捷。迅捷。l适 宜 的房 价 和 户型 小 总 价低 的 特 点将 对 鞍 山年 轻 人 产生 强 烈 的吸引。 （二）项目定位 那那么么我我

9、们们如如何何为为自自己己找找到到合合适适的定位呢？的定位呢？ 我我们们不不是是豪豪华华的的碧碧桂桂园园，可可以以大大呼呼“给给你你一一个个五五星星级级的的家家”；我我们们不不是是南南奥奥，生生来来就就有有与与别别人人不不一一样样的的血血统统；我我们们就就是是这这样样一一个个实实实实在在在在，自自身身形形象象明明确确的的地地方：方： 这这里里是是愿愿意意接接受受新新鲜鲜事事物物的的年年轻轻人人的的聚聚集集区区，双双子子塔塔的的建建筑筑让让他他们们萌萌生生自自豪豪感感，会会所所让让他他们们的的朋朋友友圈圈越越来来越越大大，酒酒店店式式的的生生活活使使他他们们不不用用过过多多顾顾及及琐琐碎碎的的家家

10、务务，配配套套的的商商服服设设施施使使生生活活更更便便捷捷，这这里里是是年年轻轻人人梦梦开开始始的的地地方。方。 （ 二 ）项 目 定位我们将本项目的产品功能定位为：鞍山市年轻人彰显身份标榜个性的时尚生活区域 （二）项目定位 l l“彰彰显显身身份份”明明确确将将本本项项目目的的产产品品定定位位和和目目标标群群体体之之间间画画上上等等号号，告告知知所所有有的的梦梦想想出出人人头头地地的的年年轻轻人人，这这里里将将会会是是证证明明他他身身份份的一部分。的一部分。 l l“标标榜榜个个性性”是是本本项项目目当当前前不不可可复复制制的的差差异异点点和和利利益益点点。它它既既是是物物质质利利益益小小户

11、户型型的的设设计计带带来来了了梦梦想想的的独独立立生生活活空空间间，它它更更是是精精神神利利益益它它使使相相同同或或相相近近年年轻轻人人有有了了增增加加交交流流的的空空间间和和平平台台，使使他他们们除除了了小小家家外外，还还拥拥有有了了一一个个让让自自己己的的梦梦想想起起飞飞的的平平台台。它它是是本本定定位位的的核核心所在。心所在。 l l强强调调“时时尚尚生生活活区区域域”是是为为了了尽尽可可能能将将目目标标消消费费者者的的范范围围明明确确，同同时时，也也是是对对项项目目自自身身的的特特性性给给了了一一个个明明确确的的定义。定义。 （ 二 ）项 目 定位我们将本项目的广告定位为：属于年轻人的

12、纯个性酒店式公寓 四、谁将住进宏昊城色 消费者判断：具体细分，我们认为具有以下特点的人将成为本项目的主力消费人群：23岁35岁的年轻人。年轻、高学历、有一定的收入基础。对生活充满想像与激情、喜欢自由自在的生活氛围。个性鲜明，对生活有自己独特的看法。以上的人群特点，将是本项目广告的诉求重点。 消费者判断：主要客户群的性格特征： l l追求生活的品质，既追求高的物质享受也追求有品味的精神享受。 l l要求个性化的生活空间，拒绝千篇一律人云亦云。 l l对生活充满浪漫美好的想像，愿意为自己所追求的生活不断努力。 消费者判断：主要客户群的性格特征：小户型酒店式公寓=时尚族群的聚居=幸福生活=自由+财富

13、+爱情+创业+经过思考的生活+未来。这条长长的等式就是我们市场推广方案所要围绕的核心。 五、项目推广策略 （一）项目推广目的 1把项目推广与公司品牌形象推广做有机结合，适时地开始树立公司的品牌形象；2树立项目本身精致到位，时尚气息浓郁的特点，与其它楼盘没有品牌内涵相区别；3把“宏昊城色”塑造成品质卓越的优质楼盘；4促进楼盘销售，为其成为销售业绩最佳楼盘提供动力。 （二）广告媒体及推广方式的选择充分利用项目营销的节点，例如开盘、封顶、入住等，以及人为结合项目特点策划的事件，进行针对目标群体的有效传播：1.利用鞍山市传播面最广的传媒进行项目形象和信息的传播。2.选择目标群体喜闻乐见的方式进行传播。

14、3.将营销节点策划成公关事件进行更为广泛的传播。4.与主流媒体合作，进行针对目标群体的话题探讨。5.充分研究利用目标群体的特点，策划即能够调动积极性，又能宣传品牌形象的事件。 （ 三 ）总 体 策略1、树立项目富有个性的及无法复制的地域和品牌概念，强调享受时尚生活是少数人才能拥有的、限量的居住条件；2、不直接、简单地卖硬件，摈弃叫嚣、喧闹地广告格调，而是挖掘硬件能给予目标群体的利益点，使之形成对“时尚”生活的认同；3、要通过广告本身蕴涵的时尚气息来塑造项目的时尚品位，同时又体现发展商稳健而又内敛的大家风范；4、要体现周到细致，处处为业主着想的专业理念；5、不失时机地根据现场的销售情况对目标消费

15、群体进行打压式的刺激，促进项目的销售；、时尚活动的策划和实施，从认知角度来进一步刺激目标消费群体。 （四）分期广告的整合策略市场预热及客户积累期：推广原则-传递信息，灌输时尚观念通过时尚活动与广告媒介网络告知目标群体，“宏昊城色”正在建设，即将推出，时尚生活将由“宏昊城色”为您呈现。按“鞍山无小事”的标准来操作。将公众的注意力集中到“宏昊城色”的身上，使他们对未来的“时尚”生活有所期待、有所期许。同时，建议本阶段推广“城色会VIP卡”，将此卡做成鞍山时尚人士的身份标签。 （四）分期广告的整合策略热销期（公开发售期）：活动建议：针对已经购买了“城色会VIP卡”的客户，策划举办时尚派对，专业演出等

16、，借此来使客户进一步对项目产生信任，由此在巩固现有客户群体的基础上，开发潜在客户，最重要的是充分树立项目的准确定位和品牌形象。本阶段也可推出VIP加盟奖励制度，对已经是会员，介绍他人购买本项目的，奖励购房款或在其交纳的定金中返还现金。（至于奖励的部分当事双方如何处理，开发商不参与。）。） （四）分期广告的整合策略强销期（公开发售中期）：）：推广原则-将时尚生活的品质内涵一一展现通过对“宏昊城色”项目的卖点细节的挖掘和渲染，进一步将开发商“引领时尚生活”的理念进行全方位的诠释，借此使所有业主坚定购买“宏昊城色”的信心，同时使他们产生自己已经在生活的品质上有所改变的感受，形成物超所值和时尚生活本当

17、如此的感觉。本阶段的重点是要对业主的身份加以确认，使他们自己有时尚的尊崇感。 （四）分期广告的整合策略热销期（公开发售期）：）：推广原则-带给准业主时尚的感觉，提前品位时尚生活借助广告打造项目的时尚品位形象，完成形象的塑造工作。通过公关及促销活动的策划及实施，使准业主对项目形成更进一步的切身体会，带动他们周边的人，为楼盘发销拓展客户资源。加深和巩固目标群体的注意集中度，制造“时尚”事件、进一步刺激潜在的消费者。 六、关于项目的包装 （一）为什么要进行包装1.对于一个新的项目而言，包装决定了项目将以什么样的形象来展现在目标消费者面前。2.包装的好与坏，决定了项目在前期的市场形象，为下一步的销售工

18、作打下坚实的基础。3.通过项目的包装，可以使目标消费者充分体会到项目的品质等方面。4.通过项目的包装，可以使目标消费者间接了解开发商的实力和对项目的态度。 （二）项目符号的形象识别1.完全和项目溶于一体的、简单的图形和色彩，会使项目在推广的过程中的可识别性大大提高。2.VI的延展部分的使用，即使项目的形象，更是项目品质表现的一部分。3.专属的几个颜色、构图表现的特有方式，甚至语言的表述方式的固定，都是使项目完整统一的有效方式。4.统一的项目外在形象，不单单是项目本身，同时包括所有与其相关的物料及工作人员。 （二）项 目符 号的 形象 识别项 目LOGO （二）项 目符 号的 形象 识别项 目常

19、 用色在具体实施过程中,其它颜色的运用也是为了项目的整体形象. （三）销售现场气氛营造1.销 售现场的气氛营造分为两部分，即室内和户外。2.现场气氛的营造，是销售手段的重要组成部分之一，对目标消费者进行不间歇的提醒，达到反复刺激的目的。3.现场气氛的营造，也是宣传企业和项目品质的间接表现方式 （四）关于样板间的设置1.样板间，是对空间的完美诠释2.样板间，是对未来生活的提前体验3.样板间，是消费者了解项目的直观感受4.样板间，是开发商展示实力的舞台5.样板间，是项目未来的期许 （四）关于样板间的设置 七、项目推广定位 （一）创意立足点国际级的建筑产品：时尚街区+酒店式公寓+LOFT国际级的环境

20、产品：独立空间+会所+社交圈国际级的生活方式：未来都市生活方式的先导国际级的区位优势：区域中心+时尚中心+社交中心 （二）主题定位产品属性定位方式：鞍山市首席都市新贵生活地带目标客户定位方式：鞍山市新贵的身份的初始 （三）推广主题及口号广告主题：独立 时尚 身份理由：（1）独立：充分将现代生活当中目标群体的最内心的一种渴望进行表述，既表明了他们的心声，又将时尚生活的理想状态进行了贴切的描述，“宏昊城色”所具有的小户型的空间分割，也有力的支撑了这一卖点。 （三）推广主题及口号（2）时尚：时尚是紧随潮流，甚至是领导潮流的一种外在表现，而拥有让人羡慕的外在和内涵是真正的时尚。时尚又体现了人事业有成后

21、的一种“会当临绝顶”的超脱感悟，正是时尚给了业主无法用语言表述的优越感、满足感及身份的归属感。（3）身份：不是人人都能在竞争的社会中都享有一种被人认可的身份，正是因为如此，强烈的身份被认同的欲望一直渴望得到满足。而“宏昊城色”的准确定位，就是要对业主的身份进行一种承认。 （三）推广主题及口号推广口号：选择自己的生活 八、营销活动建议 （一）营销渠道营销渠道的建设十分重要，应建设双点两线销售渠道，“双点”指开发商和潜在购房者，“两线”指销售明线和暗线。明线销售是指传统的销售方式，通过建设售楼部，成立电话销售热线，设置样板房，参加房交会等方式公开发售。暗线销售是指从现代体验营销中裂变出来的一种销售

22、方式，以点带面，依靠口头传播。例如建议实行会员奖励制度。 （二）营销公关活动建议“宏昊城色”由于项目独到的定位，决定了其推广活动同样是与定位相匹配的。一切与时尚相关的活动都可能成为“宏昊城色”在推广当中要采用的形式。这其中包括冷餐、音乐、郊游、时装秀、主题秀等等。这些手段的采用，目的都是为了实现营销目标，同时也是为了为品牌形象打基础。 九、媒介实施策略 （一）市场预热及客户积累期所有制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板、包括样板间的筹建和装饰等销售工作的准备。这其中宣传册、VIP卡、规章制度及流程是重点。（1）以平面广告为主，预告楼盘开盘的日期及作前期形象宣传；（2）邀请报社、电视台、电台的

23、新闻记者发布软性新闻，重点围绕“宏昊城色”的定位来作重点的宣传，配合硬性广告形象宣传；（3）针对既有的目标客户和潜在客户寄发DM广告。 （二）热销期（公开发售期）：项目宣传工作的重中之重，全面的报道和宣传及活动的操作，是客户全面认识“宏昊城色”的有效手段。（1）以报纸广告和电视广告为主要媒体，配合电台、DM广告、促销活动和现场广告，来形成强烈的宣传攻势，增加与目标客户的接触频次；（2）在销售的同时，利用软性广告，用新闻炒作形式即时宣传销售情况，以形成一种新闻热点；（3）适当使用户外媒体，以保持宣传的持久性；（4）定期检讨既定的媒介策略和组合，根据客户的反映以及竞争对手的做法，即时调整与更换我们

24、的媒介组合。（5）组织策划实施时尚的客户活动。 （三）强销期（公开发售中期）：）：根据前期销售情况及客户反馈意见，对广告诉求及表现形式作出调整，继续以平面广告为主进行宣传攻势，并对已购买的客户作跟踪服务，挖掘潜在客户；（1）媒体新闻炒作，作销售辅助。（2）本阶段是通过VIP卡会员进行传播销售的最佳阶段。（3）现有业主进行现身说法。 （四）清盘期（尾期）工作重点向物业转移，园区内的相关设施将是本阶段主要工作。实景现房的体验是本阶段营销的主题。（1）项目导视系统的制作安装。（2）项目会所休闲健身娱乐设施的安装调试。（3）提出体验未来时尚生活的主题。 （五）媒体分析及选择1、平面媒体选择在鞍山影响较

25、大的报纸媒体。阅读率高，读者层次广泛。建议作为本项目宣传的主要平面媒体。2、电视媒体选择在鞍山地区影响大，收视率高的频道，能将信息更形象、生动地传达至目标消费者。3、户外媒体户外媒体在鞍山的这种规模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影响。建议从动工到封盘在施工外围树立围档，开盘前在鞍山繁华闹市区和由闹市区通往地工路的必经之路上选择树立大型户外广告牌。4、宣传物料楼书，DM手册，企业形象画册，宣传单，海报，样板间，接待中心。这些广告载体对细节要求高。建议信息内容要准确到位。 十、营销思路及想法 （一）销售思路第一步：根据项目实际需要针对性对鞍山现有项目进行调研摸排，分析当地市场状况及变化。第二步

26、：营销策略调整，重新进行市场、价格、渠道、促销定位。第三步：充分挖掘并整合项目独特优势，根据最具威胁的问题进行策略的制定。第四步：推出各阶段主题，走“品牌+服务+双赢”之路。 （二）销售想法（1）走“蓄水之路”通过正式推广前的有利时机（正式开工期仪式或开盘前这段时间），），提前对项目进行强势推广（保守销售），），根据客户的有效积累情况和反馈结果对所有计划和决策进行调整以达到更好的销售预期，在目标客户可接受的最长时间段内将产品推入市场。 （二）销售想法（2）走“品牌营销”之路推出一对一特色物业销售服务（体验式销售），以服务树立产品的品牌之一，提升楼盘品质；同时凭借销售现场的环境、沙盘及户型模型等

27、众多销售工具的有效组合来提升体验式营销的质量。 （二）销售想法（3）走“捆绑营销”之路与符合产品消费者购买力的品牌联合，开展相关活动（4）走“服务营销”之路与品牌装修公司联合，提供“菜单式”装修设计超值服务；全权代办产权及购房落户政策手续，实行购房“一站式”服务；前期名牌物业介入并提供物业咨询及服务；利用会所结合物业服务或联合相关娱乐场所、品牌服饰等商家为客户提供真正的VIP享受。 （二）销售想法（5）走“消费心理营销”之路推广“商品房反季销售”适当进行减免税费或物业管理费以综合因素较差房源作试点，推广“一口价”不分楼层，按套进行销售注：以上仅为营销思路，具体方案需进一步研讨。 十一、广告预算

28、及分配 （1）广告总额应是总销售额的5%左右。其中，80%为计划广告投人，20%为机动费用。（2）媒体费用为计划广告投人总额60%，包括报纸50%，电视30%，户外20%。（3）表现制作类为计划广告投人总额6%。（4）SP活动及公关计划广告投人总额为30%。（5）礼品制作为计划广告投人总额4%。 十二、方案说明 1、在进行促销、公关活动时媒体投放必须相互照应，以确保每次活动都能达到相关目的，人员协调必须准确，要设立活动负责人。每次活动都要有媒介负责人，能够保证相关信息的及时有利的报道、宣传。2、项目外居安环境及市容环境建设，开发商一定要有看的见手段，让目标消费者相信项目是安全可靠的，搞好市容环境卫生。 3、价格是一种随市场变化的东西，“低开高走”只是一种预见性想法，价格应该视开盘后销售环境来定。4、“暗线销售”十分重要，在房地产市场不成熟的情况下，从操作过程和手法来说，真正的“商品化房”还是不多见。所以必须全面建设暗线销售通路。以上是根据目前项目基本情况制定的推广计划，其中的时间和具体内容将应根据项目的具体细节和工程的节点来进行调整。 谢谢聆听！