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1、1国家商品房买卖合同 （预售）暨山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本解读商品房预售合同商品房预售合同 示范文本解读解读n n一、一、20002000年商品房买卖合同示范文本概述年商品房买卖合同示范文本概述n n二、二、20002000年版的商品房买卖合同示范文本修年版的商品房买卖合同示范文本修订理由订理由n n三、三、20142014版商品房买卖合同文本概述版商品房买卖合同文本概述n n四、新版商品房买卖合同文本主要内容四、新版商品房买卖合同文本主要内容2一、一、20002000年商品房买卖合同年商品房买卖合同示范文本概述示范文本概述n n（一）历史与作用（一）历史与作用（一）历史与作用（
2、一）历史与作用n n（二）法律依据（二）法律依据（二）法律依据（二）法律依据n n（三）结构内容（三）结构内容（三）结构内容（三）结构内容n n（四）（四）（四）（四）新版商品房买卖合同修订对房地新版商品房买卖合同修订对房地新版商品房买卖合同修订对房地新版商品房买卖合同修订对房地产市场的影响产市场的影响产市场的影响产市场的影响3一、一、20002000年商品房买卖合同年商品房买卖合同示范文本概述示范文本概述n n（一）历史与作用（一）历史与作用n n20002000年商品房买卖合同示范文本是在年商品房买卖合同示范文本是在19951995年的商品年的商品房购销合同示范文本的基础上修订而成的。房购
3、销合同示范文本的基础上修订而成的。n n商品房销售管理办法第商品房销售管理办法第2323条规定：条规定：“房地产开发房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售本；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法。管理办法。”n n该示范文本起到了积极的作用，但也存在不少的问题。该示范文本起到了积极的作用，但也存在不少的问题。各地根据本地的情况，对各地根据本地的情况，对20002000年示范合同文本进行修年示范合同文本进行
4、修订，形成了地方性的示范文本。订，形成了地方性的示范文本。4一、一、20002000年商品房买卖合同年商品房买卖合同示范文本概述示范文本概述n（二）新的法律、法规、司法解释和规章的颁布n n法律、法规、司法解释和法律、法规、司法解释和规章目录规章目录n n截止到截止到19991999年，先后颁布年，先后颁布了或修订了众多与商品房了或修订了众多与商品房买卖密切相关的法律、法买卖密切相关的法律、法规、司法解释和规章。规、司法解释和规章。5一、一、20002000年商品房买卖合同年商品房买卖合同示范文本概述示范文本概述n n（三）结构内容（三）结构内容n n1.1.说明部分与合同正文部分说明部分与合
5、同正文部分n n说明部分进行说明和提示；说明部分进行说明和提示；n n正文部分涉及到房屋买卖中的主要条件和很多容易发正文部分涉及到房屋买卖中的主要条件和很多容易发生争议的事项。生争议的事项。n n2.2.包含了四个附件，给当事人充分的协商空间，维护包含了四个附件，给当事人充分的协商空间，维护了交易自由。了交易自由。n n附件附件1 1：房屋平面图；：房屋平面图；n n附件附件2 2：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；n n附件附件3 3：装饰、设备标准；：装饰、设备标准；n n附件附件4 4：合同补充协议。：合同补充协议。6一、一、2000200
6、0年商品房买卖合同年商品房买卖合同示范文本概述示范文本概述n n（四）（四）20002000年版商品房买卖合同修订对房年版商品房买卖合同修订对房地产市场的影响地产市场的影响n n20002000年版的合同示范文本对房地产市场的影响年版的合同示范文本对房地产市场的影响主要在以下几点：主要在以下几点：n n1 1保障买受人的权益保障买受人的权益n n2 2承诺和告知合同重要事项承诺和告知合同重要事项n n3 3引导买卖双方自行约定引导买卖双方自行约定n n4 4合同的适用性和可操作性增强合同的适用性和可操作性增强7二、二、2000年版的商品房买卖合同年版的商品房买卖合同示范文本修订理由示范文本修订
7、理由n n20002000年以来的十余年里，实践中出现了大量的新情况年以来的十余年里，实践中出现了大量的新情况与新问题，我国的法治建设也在不断发展。与新问题，我国的法治建设也在不断发展。n n这使得这使得20002000年版的合同示范文本越来越不适应我国房年版的合同示范文本越来越不适应我国房地产市场发展的需要。地产市场发展的需要。n n（一）商品房现售与预售中的各种纠纷（一）商品房现售与预售中的各种纠纷n n（二）（二）修订思路及修订的主要内容修订思路及修订的主要内容n n（三）合同示范文本设计原则（三）合同示范文本设计原则8二、二、2000年版的商品房买卖合同年版的商品房买卖合同示范文本修订
8、理由示范文本修订理由n n（一）商品房现售与预售中的各种纠纷（一）商品房现售与预售中的各种纠纷n n1. 1. 房屋质量纠纷房屋质量纠纷n n2. 2.开发商擅自变更规划设计引起纠纷开发商擅自变更规划设计引起纠纷n n3. 3.延期交房纠纷延期交房纠纷n n4. 4.出卖人不按约定条件交付基础设施及其他设出卖人不按约定条件交付基础设施及其他设施纠纷施纠纷9二、二、2000年版的商品房买卖合同年版的商品房买卖合同示范文本修订理由示范文本修订理由n n（二）新的法律法规规章和司法解释的颁布（二）新的法律法规规章和司法解释的颁布n n1. 1.新颁法律法规规章和司法解释目录新颁法律法规规章和司法解释
9、目录n n2. 2.修订必要性修订必要性n n3. 3.新的制度新的制度10二、二、2000年版的商品房买卖合同年版的商品房买卖合同示范文本修订理由示范文本修订理由n n（三）修订思路及修订的主要内容（三）修订思路及修订的主要内容n n在合同法倡导的公平、合理、合法的指在合同法倡导的公平、合理、合法的指导思想基础上，吸收近年来的主要立法成果导思想基础上，吸收近年来的主要立法成果和管理经验，设计预防、注意和提示性条款和管理经验，设计预防、注意和提示性条款及可执行性和保障性的条款，提高合同示范及可执行性和保障性的条款，提高合同示范文本的科学性、公正性和实用性，平衡双方文本的科学性、公正性和实用性，
10、平衡双方的权利、义务关系，矫正因交易信息不对称、的权利、义务关系，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡，引导双经济力量不对等而造成的利益失衡，引导双方当事人依法签约。方当事人依法签约。11三、三、2014版商品房买卖合同文本概述版商品房买卖合同文本概述n n（一）商品房买卖合同示范文本的意义（一）商品房买卖合同示范文本的意义n n（二）商品房买卖合同示范文本的效力（二）商品房买卖合同示范文本的效力n n（三）区分现售与预售（三）区分现售与预售n n（四）新版商品房买卖合同示范文本的结构（四）新版商品房买卖合同示范文本的结构n（五）2014版商品房买卖合同新规要点解读12三、三、
11、2014版商品房买卖合同文本概述版商品房买卖合同文本概述n n（一）商品房买卖合同示范文本的意义（一）商品房买卖合同示范文本的意义n n1.1.便捷交易，提高效率便捷交易，提高效率n n2.2.减少纠纷，维护当事人合法权益减少纠纷，维护当事人合法权益n n3.3.细化法律规定，维护房地产市场秩序细化法律规定，维护房地产市场秩序13n n（二）商品房买卖合同示范文本的效力（二）商品房买卖合同示范文本的效力n n合同法第合同法第1010条规定：条规定：“当事人订立合同，有书当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，
12、应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。定采用书面形式的，应当采用书面形式。”n n城市房地产管理法第城市房地产管理法第4141条规定：条规定：“房地产转让，房地产转让，应当签订书面转让合同，应当签订书面转让合同，”，商品房买卖必须，商品房买卖必须签订书面合同。签订书面合同。n n合同法第合同法第1111条规定：条规定：“ “书面形式是指合同书、书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的据交换和电子邮件）等可以有形地表现
13、所载内容的形式。形式。” ”n n实践中，商品房买卖合同的书面形式主要是指合同实践中，商品房买卖合同的书面形式主要是指合同书。书。14三、三、2014版商品房买卖合同文本概述版商品房买卖合同文本概述n n（三）区分现售与预售（三）区分现售与预售n n新版的商品房买卖合同示范文本分为两种文本：新版的商品房买卖合同示范文本分为两种文本：n n一是，商品房买卖合同示范文本（预售）；一是，商品房买卖合同示范文本（预售）；n n一是，商品房买卖合同示范文本（现售）。一是，商品房买卖合同示范文本（现售）。n n这是因为商品房预售和现售存在一些重要的的区这是因为商品房预售和现售存在一些重要的的区别，由此产生
14、的纠纷不同，当事人在合同中约定别，由此产生的纠纷不同，当事人在合同中约定的内容也有所不同。的内容也有所不同。15三、三、2014版商品房买卖合同文本概述版商品房买卖合同文本概述n n（四）新版商品房买卖合同示范文本的结构（四）新版商品房买卖合同示范文本的结构n n20002000版的示范文本分为三部分：版的示范文本分为三部分：n n1.1.说明；说明；n n2.2.正文；正文；n n3.3.附件。附件。n n20142014版商品房买卖合同示范文本分为四部分：版商品房买卖合同示范文本分为四部分：n n1.1.说明；说明；n n2.2.术语；术语；n n3.3.正文；正文；n n4.4.附件。附
15、件。16（五）2014版商品房买卖合同新规要点解读n n1.1.1.1.开发商违反合同承诺，最高可赔双倍的总房价款开发商违反合同承诺，最高可赔双倍的总房价款开发商违反合同承诺，最高可赔双倍的总房价款开发商违反合同承诺，最高可赔双倍的总房价款n n2.2.2.2.交房必备测绘报告，水电暖气要实际可用交房必备测绘报告，水电暖气要实际可用交房必备测绘报告，水电暖气要实际可用交房必备测绘报告，水电暖气要实际可用n n3.3.3.3.交房通知至少提前交房通知至少提前交房通知至少提前交房通知至少提前10101010日，查验交付不得有前提日，查验交付不得有前提日，查验交付不得有前提日，查验交付不得有前提n
16、n4.4.4.4.空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同n n5.5.5.5.质量担保措施首次列入买卖合同质量担保措施首次列入买卖合同质量担保措施首次列入买卖合同质量担保措施首次列入买卖合同n n6.6.6.6.购房者信息保密义务的明确提出购房者信息保密义务的明确提出购房者信息保密义务的明确提出购房者信息保密义务的明确提出n n7.7.7.7.补充协议的约定要更谨慎补充协议的约定要更谨慎补充协议的约定要更谨慎补充协议的约定要更谨慎n n8.8.8.8.要求开发商在附件中重点
17、披露遮挡或妨碍房屋正常要求开发商在附件中重点披露遮挡或妨碍房屋正常要求开发商在附件中重点披露遮挡或妨碍房屋正常要求开发商在附件中重点披露遮挡或妨碍房屋正常使用的情况使用的情况使用的情况使用的情况17住房城乡建设部住房城乡建设部 工商总局关于印发工商总局关于印发商品房买卖合同示范文本的通知商品房买卖合同示范文本的通知建房201453号n各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委、房地局）、工商行政管理局：n为进一步规范商品房交易行为，保障交易当事人的合法权益，切实维护公平公正的商品房交易秩序，贯彻合同法、物权法等法律法规和部门规章，住房城乡建设部、工商总局对商品房买卖合同示范文本(GF-2000-
18、0171)进行了修订，制定了商品房买卖合同（预售）示范文本（GF-2014-0171）、商品房买卖合同（现售）示范文本（GF-2014-0172）。现印发给你们，请各地充分认识推行本合同示范文本的意义，积极提倡和引导商品房交易当事人使用本合同示范文本，做好示范文本使用事项和市场交易风险提示等宣贯工作。各地在执行过程中发现的问题和有关建议，及时与住房城乡建设部和工商总局联系。n自本合同示范文本颁布之日起，原商品房买卖合同示范文本(GF-2000-0171)同时废止。住房城乡建设部工商总局2014年4月9日18nGF-2014-0171nSDF-2015-0001合同编号：商品房买卖合同示范文本（
19、预商品房买卖合同示范文本（预 售）售） 山东省新建商品房买卖合同（预售）山东省新建商品房买卖合同（预售）n出卖人：_n买受人：_n中华人民共和国住房和城乡建设部n中华人民共和国国家工商行政管理总局n二一四年三月山东省住房和城乡建设厅山东省工商行政管理局1920n目目 录录n说说 明明 n术术 语语n第一章合同当事人n第二章商品房基本状况n第三章商品房价款n第四章商品房交付条件与交付手续n第五章面积差异处理方式n第六章规划设计变更n第七章商品房质量及保修责任n第八章合同备案与房屋（不动产）登记n第九章前期物业管理n第十章其他事项n附件说说 明明n1.本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城
20、乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。n各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。n2.签订本合同前，出卖人应当向买受人出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件。n3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。2122说说 明明n4.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。n【】中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空
21、格部位打，以示删除。n5.出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。n6.双方当事人可以根据实际情况约定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。23术术 语语（专业术语解释（专业术语解释 ）n1.商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的取得商品房预售许可证的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。n2.法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。n3.套内建筑面积：是指成套房屋的套内建
22、筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。n4.房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。24说说 明明n5.不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。n6.民用建筑节能：是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。n7.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。n8
23、.所有权转移登记：是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。25说说 明明n9.房屋登记机构：是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。n10.分割拆零销售：是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为若干部分分别出售给买受人的销售方式。n11.返本销售：是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。n12.售后包租：是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。26商品房买卖合同商品房买卖合同（预 售）n出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚
24、实信用的基础上，根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。山东省新建商品房买卖合同（预山东省新建商品房买卖合同（预 售）售）n出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法和山东省城市房地产开发经营管理条例、山东省城市房地产交易管理条例、山东省商品房销售条例、山东省物业管理条例等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。272
25、8第一章第一章 合同当事人合同当事人n出卖人：出卖人：n通讯地址：n注册地址：邮政编码：n营业执照注册号：n开发企业资质证书号：n法定代表人：联系电话：n电子邮箱：n委托代理人：联系电话：n委托销售经纪机构：n通讯地址（注册地址）：邮政编码：n营业执照注册号：n经纪机构备案证明号：n法定代表人：联系电话：n电子邮箱：n第第1章章“合同当事人合同当事人”n2000年版合同文本规定的是“注册地址”，但是由于注册地址和当事人的通讯地址并不总是一致。由于很多时候法律上要求一方当事人必须书面通知另一方后才发生一定的法律效果。n例如，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条
26、第2款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”n由此可见，明确当事人的通讯地址就很重要。所以，新版示范文本将原来的注册地址改为“通讯地址”。2930第一章第一章 合同当事人合同当事人n买受人：买受人：n【法定代表人】【负责人】【本人】：n【国籍】【户籍所在地】：n证件类型：【居民身份证】【护照】【营业执照】【】，证号：_n出生日期：年月日，性别：_n通讯地址：_邮政编码：_联系电话：_n【委托
27、代理人】【法定代理人】：n【国籍】【户籍所在地】：n证件类型：【居民身份证】【护照】【营业执照】【】，证号：_n出生日期：年月日，性别：_n通讯地址：_邮政编码：_联系电话_n（买受人为多人时，可相应增加）委托代理人法定代表人委托销委托销售经纪售经纪机构机构法定代表人法定法定负责人委托代理人法定法定代理人代理人31二、与原合同内容相比本次修订二、与原合同内容相比本次修订主要增加以下内容：主要增加以下内容：（一）增加委托销售经纪机构及其备案证明号（一）增加委托销售经纪机构及其备案证明号（二）将原版本的（二）将原版本的“委托代理人委托代理人”修改为修改为“委托代委托代理人理人”和和“法定代理人法定
28、代理人”两类，供双方当事人选择两类，供双方当事人选择（三）将（三）将“注册地址注册地址”修改为修改为“通讯地址通讯地址”，确定送，确定送达的唯一性达的唯一性32第二章第二章 商品房基本状况商品房基本状况商商品品房房基基本本情情况况第一条第一条 项目建设依据项目建设依据第二条第二条 预售依据（预售依据（增加内容增加内容增加内容增加内容）第三条第三条 商品房基本情况商品房基本情况第四条第四条 抵押情况抵押情况第五条第五条 房屋权利状况承诺房屋权利状况承诺3334第二章第二章 商品房基本状况商品房基本状况n第一条第一条 项目建设依据n1.出卖人以【出让】【划拨】【】方式取得位于地块的建设用地使用权。
29、该地块【国有土地使用证号】【】为，土地使用权面积为平方米。n土地使用权起始日期为年月日，终止日期为年月日。n买受人购买的商品房(以下简称该商品房）所占用的土地用途为，土地使用权终止日期为年月。n2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目的核准名称为，房地产开发经营权证号，建设工程规划许可证号为，建筑工程施工许可证号为。第二章第二章 商品房基本状况商品房基本状况n第二条第二条 预售依据（预售依据（增加内容增加内容）n该商品房已由批准预售，预售许可证号为。n修订依据：（对原合同进行修改完善）n针对合同示范文本分为预售和现售版本，删去“现房”、“预售”选项，在预售合同示范文本中，约定商品房可以预
30、售的依据，填写预售许可证的核发机关和预售许可证号。3536第二章第二章 商品房基本状况商品房基本状况n第三条第三条 商品房基本情况商品房基本情况 n1.该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【】。n2.该商品房所在建筑物的主体结构为_，建筑总层数为_层，其中地上_层，地下_层。n3.该商品房为第一条规定项目中的【幢】【座】【】_单元_层_号。房屋竣工后，如房号发生改变,不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。该商品房的平面图见附件一。n4.该商品房的房产测绘机构为，其预测建筑面积共_平方米，其中套内建筑面积_平方米，分摊共有建筑面积_平方米。n该商品房共有共用部位见附件二。该
31、商品房共有共用部位见附件二。 n该商品房层高为米，有个阳台，其中个阳台为封闭式，个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。n第三条是关于商品房规划用途、层数、位置、测第三条是关于商品房规划用途、层数、位置、测绘面积、阳台等房屋自然属性的约定。绘面积、阳台等房屋自然属性的约定。n修订依据：修订依据：（对原合同进行细化）n实践中，在交房时出现许多因房屋面积、层高、阳台以及配套位置发生变更而拒不收房的纠纷。n大部分源于开发企业规划设计变更引起的房屋本身属性的变化；n此外，随着购房人对生活品质的追求，小区整体配套以及外围环境也成为购买商品房的主要理由，配套以及公共服务设施等房屋外围环境的改变也
32、导致纠纷频出。3738第二章第二章 商品房基本状况商品房基本状况n第四条第四条 抵押情况抵押情况 n与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。n抵押类型:,抵押人：，n抵押权人：，抵押登记机构：_，n抵押登记日期：，债务履行期限：_。n抵押类型:,抵押人：，n抵押权人：，抵押登记机构：_，n抵押登记日期：，债务履行期限：_。n抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。定见附件三。 第四条第四条 关于商品房抵押情况的约定关于商品房抵押情况的约定n修订依据：修订依据：（新增加条款）n实践中，期房、现房的销售时常会存在土地和在建工
33、程的抵押，而且法律允许抵押物的转让；出于对受让人的保护，在买卖合同中将抵押的情况告知受让人是法律规定转让人应当履行义务。n因此，将“抵押情况”纳入合同主条款，要求出卖人履行将抵押情况告知买受人的法定义务；n同时，在附件中加入抵押的约定，要求出卖人在出售商品房前取得抵押权人同意转让的证明，以保证买卖合同的有效性，降低事后发生纠纷给买受人造成损失的可能性。3940第二章第二章 商品房基本状况商品房基本状况n第五条第五条 房屋权利状况承诺房屋权利状况承诺n1出卖人对该商品房享有合法权利；n2该商品房没有销售给除本合同买受人以外的其他人；n3该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；n4；n5。n如该
34、商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成预售合同登记备案或房屋所有权转移登记的，*买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【全部房价款一倍】【买受人全部损失】【】的赔偿金。n第五条是出卖人关于商品房权利状况的约定第五条是出卖人关于商品房权利状况的约定n修订依据：修订依据：（对原合同进行修改完善）n1.关于出卖人对房屋权利状况的承诺，主要涉关于出卖人对房屋权利状况的承诺，主要涉
35、及权利瑕疵担保责任内容。及权利瑕疵担保责任内容。n2.关于出卖人对权利瑕疵担保责任的约定关于出卖人对权利瑕疵担保责任的约定41第三章第三章 商品房价款商品房价款第六条第六条计价计价方式方式与与价款价款第七条第七条付款方式方式与与期限期限第八条第八条逾期逾期付款付款责任责任4243第三章第三章 商品房价款商品房价款n第六条第六条计价方式与价款n出卖人与买受人按照下列第种方式计算该商品房价款：n1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（币种）元，总价款为（币种）元（大写元整）。n2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（币种）元，总价款为（币种）元（大写元整）。n3.按照套计算，该商品
36、房总价款为（币种）元（大写元整）。n4.按照_计算，该商品房总价款为（币种）元（大写元整）。44第三章第三章 商品房价款商品房价款n第七条第七条付款方式及期限n（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金（币种）元（大写），该定金于【本合同签订】【交付首付款】【】时【抵作】【】商品房价款。n（二）买受人采取下列第_种方式付款：n1一次性付款。买受人应当在年月日前支付该商品房全部价款。n2分期付款。买受人应当在年月日前分期支付该商品房全部价款，首期房价款（币种）元（大写：亿仟佰拾万仟佰拾元整），应当于年月日前支付。n。第三章第三章 商品房价款商品房价款n3贷款方式付款：【公积金贷款】【商业贷款】
37、【】。买受人应当于_年_月_日前支付首期房价款（币种）元（大写亿仟佰拾万仟佰拾元整），占全部房价款的。n余款（币种）元（大写亿仟佰拾万仟佰拾元整）向（贷款机构）申请贷款支付。n4其他方式：n。n（增加了一种付款方式，即贷款方式付款。增加了一种付款方式，即贷款方式付款。）45第三章第三章 商品房价款商品房价款n（三）出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。n该商品房的预售资金监管机构为，预售资金监管账户名称为，账号为。n该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。约定见附件四。 46n第八条第八条逾期付款责任n除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款
38、的，双方同意按照下列第_种方式处理：n1按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)。n(1)逾期在_日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_的违约金。n(2)逾期超过_日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，*出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起_日内按照累计应付款的_%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。n出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。n本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该
39、期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。n2_。47第八条是对买受人逾期付款应当第八条是对买受人逾期付款应当承担的违约责任的约定承担的违约责任的约定n修订依据：修订依据：（对原合同进行修改完善）n按时支付房价款是商品房买卖合同中买受人的基本义务。在商品房买卖合同中，对逾期付款的违约责任约定，是对出卖人合法权益的保护，体现着合同公平公正的原则。n按条款设计，将买受人的违约责任分为两种：一是按逾期天数支付违约金，合同继续履行；一是按支付累计应付款的适当比例的违约金，合同解除。n同时，对出卖人选择解除合同设立的条件，即买受人逾期达到约定的天数。n与200
40、0版示范文本相比，本次修订体现在双方当事人关于“违约金的计算、支付期限”的约定上。48第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续第十条第十条 商品房相关设施商品房相关设施设备交付条件设备交付条件第十一条第十一条 交付时间和手续交付时间和手续第九条第九条商品房交付条件商品房交付条件第十二条第十二条 逾期交付责任逾期交付责任4950第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n第九条第九条商品房交付条件n该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件：n1该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；n1该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；n2
41、该商品房已取得房屋测绘报告；n3；n4。n该商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。第九条是关于出卖人交付的房屋第九条是关于出卖人交付的房屋应当具备条件的约定应当具备条件的约定n一、关于商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件的要求n基于竣工验收备案的规定，房屋交付竣工验收合格，应以工程竣工验收备案的证明文件作为商品房交付的法定条件。二、关于商品房取得房屋测绘报告的要求n根据商品房销售管理办法第三十四条规定。n三、商品住宅须提供住宅使用说明书和住宅质量保证书的要求n依据城市房地产开发经营管理条例第三十一条规定。5152第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交
42、付手续n第十条第十条 商品房相关设施设备交付条件n（一）基础设施设备n1供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，n；n2供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，n；n3供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，n；53第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n4燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，n；n5电话通信：交付时线路敷设到户；n6有线电视：交付时线路敷设到户；n7宽带网络：交付时线路敷设到户。n以上
43、第1、2、3、4项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第_种方式处理：n（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。n第5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_元的违约金；第7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_元的违约金。出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后日之内达
44、到交付使用条件。n（2）。54第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）n1公共绿地：_年_月_日达到；n1小区内绿地率： 年 月 日达到 ；n2小区内非市政道路：_年_月_日达到；n3物业服务用房：_年_月_日达到；n4医院：_年_月_日达到；n5幼儿园：_年_月_日达到；n6学校：_年_月_日达到；n7.规划的车位、车库：_年_月_日达到；n8；n9。5556第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：n1公共绿地、绿化率未达到上述约定条件的，
45、。n2小区内非市政道路未达到上述约定条件的，。n3物业服务用房未达到上述约定条件的，。n4规划的车位、车库未达到上述约定条件，。n5其他设施未达到上述约定条件的，。n关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五附件五。第十条是关于商品房基础设施设备、公共第十条是关于商品房基础设施设备、公共服务及其他配套设施交付条件的约定服务及其他配套设施交付条件的约定n修订依据：修订依据：（对原合同进行修改完善）n随着房地产业的飞速发展和人们生活条件日益改善，购房人对商品房品质的要求也逐渐提高。n购房人已不满足于房屋竣工备案合格这一法定的交付条件，与房屋相关的配套设施，如学校、绿地、医疗等的交付也成为其关心的购
46、房因素。n尤其是在商品房预售环节，房屋未建成，买卖双方议定条件时，预见问题不够全面，纠纷爆发于房屋交付环节，纠纷越来越多的表现为买卖双方对房屋尤其是配套设施的交付条件、交付接收流程以及责任承担的分歧上。5758第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n第十一条第十一条交付时间和手续n（一）出卖人应当在_年_月_日前向买受人交付该商品房。n（二）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地
47、所在地为办理交付手续的地点。n（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。n 。n交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。59第四章第四章
48、商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n（三）查验房屋n1办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。n2查验该商品房时，买受人对以下除该商品房地基基础和主体结构外的房屋质量问题提出异议的，由出卖人按照有关工程质量规范和标准自查验次日起_日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。60第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；n（2）管道堵塞；n（3）门窗翘裂、五金件损坏；n（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；n（5）_；n（6）_。n
49、3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：n（1） ；n（2）。十一条是关于商品房交付时间和交付十一条是关于商品房交付时间和交付流程以及办理交付交接手续的约定流程以及办理交付交接手续的约定n修订依据：修订依据：（对原合同进行修改完善）n商品房交付是房地产开发企业依据相应法律规定以及商品房买卖合同的约定将符合交付使用条件的房屋按期交付给购房人，购房人查验并接收房屋的过程。n商品房的交付与商品房所有权转移、风险承担密不可分，其交付使用时间还关系着质量保修、产权登记以及违约责任等的起算时间。n因此什么样的房屋可以交付，房地产开发
50、企业如何交付、购房人如何接收，房地产开发企业在交付过程中的义务等问题的明确，与购房人的权益息息相关。61根据有关规定住宅质量保证书根据有关规定住宅质量保证书应当包括以下内容：应当包括以下内容：维修项维修项规定保修期规定保修期企业承诺保修期企业承诺保修期问题处理期限问题处理期限地基基础、主体结构设计使用年限屋面防水工程渗漏5年有防水要求的卫生间5年外墙面渗漏5年供热与供冷系统2个采暖、冷期电气管线2年给排水管道2年设备安装2年装修工程2年墙面顶棚抹灰层脱落1年地面空鼓开裂、起砂1年门窗翘裂五金件损坏1年6263第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n第十二条第十二条逾期交
51、付责任n除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第_种方式处理：n1按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)。n(1)逾期在_日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之_的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。64第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n(2)逾期超过_日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，*买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人解除合同的
52、，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的_%向买受人支付违约金。n买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之_（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。n2_。第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n第4章“商品房交付条件与交付手续”n实践中，商品房的交付容易引起纠纷，因为房屋的交付不仅涉及到风险负担，还涉及到房屋质量纠纷问题。当事人在合同中
53、不仅应当明确约定交付的时间，还应当约定交付的条件，并约定逾期交付的责任.n首先，新版示范文本对房屋本身的交付时间和交付条件作出了约定；n其次，对相关设施设备的交付时间和使用条件作出了约定；n第三，约定了具体的交付手续亦即交接手续。n第四，约定了查验商品房中买受人查验房屋时，针对不同类型的房屋质量问题规定采取了不同的措施做了规定。65第五章第五章 面积差异处理方式面积差异处理方式1.根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意的处理原则2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意的处理原则3.根据第六条按照套计价的，出卖人承诺在房平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围4.双方自行约定第十三条第
54、十三条 面积差异处理面积差异处理6667n第十三条第十三条 面积差异处理n该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第_种方式处理。n1根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：n(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；n(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，*买受人有权解除合同。n买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之
55、日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。68n买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。建筑面积-预测套内建筑面积n套内建筑面积误差比_x100%内建筑面积69n2根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：n(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值
56、均在3%以内（含3%)的，根据实测建筑面积结算房价款；n(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，*买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。70n买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部
57、分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。n实测建筑面积-预测建筑面积n建筑面积误差比_x100%n预测建筑面积n(3)因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。71n3.根据第六条按照套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：n。n4.双方自行约定：n_。第五章第五章 面积差异处理方式面积差异处理方式n新的示范文本用一章来规定面积差异的问题，是因为预售商品房买卖中，面积差异是最常见的引起纠纷的原因。n商品房销售管理办法第20条对如何处
58、理面积差异做出了详细规定，为最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第14条吸收。72第六章第六章 规划设计变更规划设计变更第十四条第十四条 规规 划划 变变 更更 第十五条第十五条 设设 计计 变变 更更7374第六章第六章 规划设计变更规划设计变更n第十四条第十四条 规划变更n(一)出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。n双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿化率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经有关行政主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人。出卖人未在
59、规定期限内通知买受人的，*买受人有权解除合同。n（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。75第六章第六章 规划设计变更规划设计变更n（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的_%向买受人支付违约金。n买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：n_。第十四条第十四条 规划变更修订的主要内容规划变更修订的主
60、要内容n一、修订情况介绍一、修订情况介绍n在“规划变更”一条中，增加了“出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。”的提示性内容，并列举属于规划条件的指标，例如规划用途、面积、容积率、绿地率等，便于买受人区分“规划”与“设计”。n二、本条款制定的主要法律依据二、本条款制定的主要法律依据n1.城乡规划法第四十三条、第四十五条；n2.建设工程勘察设计管理条例第二十八条；n3.商品房销售管理办法第二十四条。7677第六章第六章 规划设计变更规划设计变更n第十五条第十五条设计变更n（一）双方签订合同后，依法变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受
61、人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，*买受人有权解除合同。n1该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；n2供热、采暖方式；n3_；n4_；n5_。78第六章第六章 规划设计变更规划设计变更n(二)买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。n(三)买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起_日内退还买受人已付房款，并按照_利率付给利息。n买受人选择不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：_。n_。
62、n商品房销售管理办法第24条第1款规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。n第2款：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”n第3款：“买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；
63、买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”79第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任第十六条第十六条 商品房质量商品房质量第十七条第十七条 保修责任保修责任第十八条第十八条 质量担保质量担保8081第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任n第十六条第十六条商品房质量n（一）地基基础和主体结构n出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，符合国家及行业标准。n经检测不合格的，*买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行
64、公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【全部房价款一倍】【买受人全部损失】【】的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。n买受人不解除合同，。82第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任n（二）其他质量问题n该商品房质量应当符合国家颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：n（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。n_。n（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常居住使用的，*买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知
65、送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。n买受人不解除合同的，。83第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任n（三）装饰装修及设备标准n交付的该商品房应使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。如不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第_、_、方式处理：(可多选)n(1)及时更换、重作、修理；n(2)出卖人赔偿双倍的装饰、
66、设备差价；n(3)_；n(4)_。n具体装饰和设备标准的约定见附件六附件六。84第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任n（四）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施n1.该商品房室内空气质量符合【国家】【地方】标准，标准名称：_，标准文号：_。n该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合【国家】【地方】标准，标准名称：_，标准文号：_。85第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任n该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，*买受人有权解除合同。n买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15
67、日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。n给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。经检测不符合标准的，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。n因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任。第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任n2.该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。n未达到标准的，出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用；给买受人造成损失的，出卖人应当承担相应赔偿责任。n_。86n本条制定的主要法律依据n1.工程
68、建设标准强制性条文n2.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释8788第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任n第十七条第十七条保修责任n（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件七。n（二）下列情形，出卖人不承担保修责任：n1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；n2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；n3._。89第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保
69、修责任n（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人_日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。n十七条修订情况介绍十七条修订情况介绍n本次修改结合实践情况，细化和完善了原版合同中对保修责任的约定，并增加一个相关附件。增加了保修责任异议的处理方式，列举了出卖人不承担保修与赔偿责任的两类情形，并留有空白项由双方当事人自行约定。n针对实践中出卖人拖延、推脱保修责任的问题，细化了保修责任实施的具体方式，保障买受人可以及时有效的恢复房屋正常使用。n本条款制定的主要法律依据n1.建筑法第六十二条n2.建筑工程质
70、量管理条例n3.房屋建筑工程质量保修办法n4.商品房销售管理办法n5.商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定90第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任n第十八条第十八条质量担保n出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由_承担连带责任。n关于质量担保的证明见附件八附件八。91n第十八条制定主要依据第十八条制定主要依据n住建部发布了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（201053号文），其中第（十四）项是关于“强化预售商品住房质量保证机制”的规定，即“暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破
71、产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。n质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。n各地要将房地产开发企业是否建立商品住房质量保证制度作为企业资质管理的重要内容。n各地要鼓励推行预售商品住房质量保证金制度，研究建立专业化维修制度。92第八章第八章 合同备案与房屋合同备案与房屋（不动产）（不动产）登记登记第十九条第十九条 预售合同预售合同登记备案登记备案第二十条第二十条 房屋登记房屋登记9394第八章第八章 合同备案与房屋登记合同备案与房屋登记n第十九条第十九条预售合同登记备案n1.出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登
72、记备案手续。n2.有关预售合同登记备案的其他约定如下：n_；n_。n第二十条第二十条 房屋（不动产）登记n（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。n（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起_日内取得该商品房的房屋所有权证书（不动产权证）的，双方同意按照下列第_种方式处理：n1.*买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人
73、应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之_的违约金。n2._。n（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。9596第九章第九章 前期物业管理前期物业管理n第第9章章“前期物前期物业管理管理”，为新增内容，是新增内容，是2000年版本没有年版本没有约定的内容。定的内容。n第二十一条第二十一条前期物业管理n（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为_，资质证号为。n（二）前期物业服务期间为，物业收费方式：【包干制】【酬金制】【_】。物业费价格为_/月平方米(建筑面积)。n物业服务费用
74、的构成包括物业管理区域清洁卫生费，物业管理区域绿化养护费，物业管理区域秩序维护费，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费，_，_，_，_。97第九章第九章 前期物业管理前期物业管理n（三）物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件九附件九。n（四）出卖人应当将物业共用部位、共用设施承接查验的备案情况书面告知买受人。n（四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。n（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理
75、，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。第九章是关于前期物业服务合同和临时管理规约有关内容的约定n修订依据：修订依据：（对原合同的新增内容）n物业服务收费管理办法第十条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。n结合物业管理条例的要求，本次修订针对前期物业管理新增加一条。对前期物业服务企业的名称、物业服务时间、计费方式、收费标准等问题进行约定。此外，将前期物业服务合同、临时管理规约纳入合同附件，并对“业主委员会成立后，业主大会有权决定选聘或续聘物
76、业服务企业”进行了提示性约定。98第十章第十章 其他事项其他事项n第10章“其他事项”这一章主要是增加了对建筑物区分所有权的约定。n显然业主单独所有的部分不存在约定，而那些法律明确规定了属于全体业主共有的，如物业服务用房、绿地和道路等，也不存在约定。n从物权法第74条来看，对于车位和车库是可以约定的。n此外，实践中引发争议的会所等也可以约定，这样能够有效的避免纠纷。99100第十章第十章 其他事项其他事项n第二十二条第二十二条建筑物区分所有权n（一）买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。n（二）以下部位归业主共有：n1建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、
77、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；n2该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房；n3_。第十章第十章 其他事项其他事项n（三）双方对其他配套设施约定如下：n1规划的车位、车库：_；n2会所：_；n3n_。n修订依据：修订依据：物权法、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的相关规定。本条为新增加的内容。101n具体条文增加：具体条文增加：n1.1.明确了买受人对建筑物专有部分的权
78、利。明确了买受人对建筑物专有部分的权利。n2.结合现行规定结合现行规定，明确列示了业主的共有部分。，明确列示了业主的共有部分。n3.提示合同双方提示合同双方对目前法律法规未明确规定的对目前法律法规未明确规定的其它配套设施事先自行约定。其它配套设施事先自行约定。102第十章第十章 其他事项其他事项n第二十三条第二十三条税费1.增加合同双方依法纳税的约定增加合同双方依法纳税的约定2.对因面积差异导致买受人对因面积差异导致买受人增加税收负担进行了约定增加税收负担进行了约定103第十章第十章 其他事项其他事项n第二十三条第二十三条税费n双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费
79、。因预测面积与实测面积差异，导致买受人不能享受税收优惠政策而增加的税收负担，由_承担。n本条是关于依法纳税和特殊情形下的税收负担约定。104n具体条文的增加：具体条文的增加：n1.1.增加合同双方依法纳税的约定增加合同双方依法纳税的约定n2.对因面积对因面积差异导致买受人增加税收负担进行差异导致买受人增加税收负担进行了约定了约定105106第十章第十章 其他事项其他事项n第二十四条第二十四条 销售和使用承诺n1出卖人承诺商品住宅不分割拆零销售；不采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。n2出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不擅自改
80、变该商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。107第十章第十章 其他事项其他事项n3出卖人承诺对商品房的销售，不涉及依法或者依规划属于买受人共有的共用部位和设施的处分。n4出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人n具体内容见附件十附件十。n5买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构。n6_。n7_。n本条是对出卖人和买受人在销售和使用商品房的环节进行制约的约定。n修订依据修订依据：（对原合同进行修改完善）：（对原合同进行修改完善）n具体条文的修改完善具体条文的修改完善n1.1.明示出卖
81、人不得采取分割拆零销售、返本销售或者明示出卖人不得采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得售后包租或者变相返本销售的方式销售商品房，不得售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。变相售后包租的方式销售未竣工商品房。n2. 明示出卖人应当按照批准的规划、设计建设商品房明示出卖人应当按照批准的规划、设计建设商品房并办理房屋登记。并办理房屋登记。n3.3.明示出卖人不得擅自处分属于买受人共有的共用部明示出卖人不得擅自处分属于买受人共有的共用部位和设施。位和设施。n4.4.明示出卖人将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知明示出卖人将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人，相关
82、情况作为合同附件。买受人，相关情况作为合同附件。n5.明示买受人应当按照规定和约定合理使用房屋。明示买受人应当按照规定和约定合理使用房屋。108第十章第十章 其他事项其他事项n第二十五条第二十五条送达送达n采用书面形式，以邮政快递邮政快递邮寄挂号信邮寄挂号信等方式送达对方。等方式送达对方。109110第十章第十章 其他事项其他事项n第二十五条第二十五条送达n出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递】【邮寄挂号信】【电子邮件】【_】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起_日内书面通知对方。变更
83、的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。n本条是关于送达方式和送达不能法律后果的约定。n修订依据修订依据：（对原合同的新增内容）n依据本合同发出的文件，本合同第五条、第八条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条等均涉及送达问题，针对送达方式及送达不能的法律后果新增加一条。111n具体条文的增加：具体条文的增加：n1.1.提示合同双方保证本合同记载的通讯地址、联系电话均提示合同双方保证本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。真实有效。n在本合同履行过程中，涉及改变规划或设计条件的通知、交房通知、违约通知、解除合同通知等，只有真实有效的通讯地址、
84、联系电话才能够及时通知到合同相对方。本条对合同双方加以提示。n2.2.提示合同双方约定送达方式。提示合同双方约定送达方式。n除了本条提示的邮政快递、邮寄挂号信方式，合同双方还可以约定电子邮件、传真等其他书面形式。n3.3.增加对合同任何一方变更通讯地址、联系电话的通知义增加对合同任何一方变更通讯地址、联系电话的通知义务。务。n约定合同任何一方变更通讯地址、联系电话的，负有在变更一定时间内及时书面通知对方的合同义务。否则，变更一方将承担送达不能的法律后果。112第十章第十章 其他事项其他事项n第二十六条第二十六条买受人信息保护n出卖人对买受人信息负有保密义务。非因法律、法规规定或政府机关、监察机
85、构等部门执行公务的需要，未经买受人书面同意，不得对外披露买受人信息，或将买受人信息用于履行本合同之外的其他用途。n本条是对买受人信息保护的约定。113n修订依据：修订依据：（对原合同的新增内容）n目前我国对个人信息的保护力度不够，个人信息被滥用现象严重。n买受人签订本合同时，填写了大量个人信息。在未经法律授权或者本人同意的情况下，出卖人如擅自披露、提供或超范围使用买受人个人信息，不仅对买受人造成生活上的严重骚扰，严重的还被违法犯罪人员利用，给买受人造成财产和精神损失。n针对买受人的信息保护新增加一条。114115第十章第十章 其他事项其他事项n第二十七条第二十七条争议解决方式n本合同在履行过程
86、中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关部门调解；或按照下列第_种方式解决：n1.依法向房屋所在地人民法院起诉。n2.提交仲裁委员会仲裁。n本条是关于合同争议解决方式的约定。n修订依据：修订依据：（对原合同进行修改完善）二十七条具体条文的修改完善二十七条具体条文的修改完善n1.增加了增加了“消费者协会等部门调解消费者协会等部门调解”这一争议解决方式。这一争议解决方式。n消费者权益保护法第三十九条规定：消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过下列途径解决：n(一)与经营者协商和解；n(二)请求消费者协会或者依法成立的其他调解组织调解；n(三)向有关行政部门投诉；n(四)根
87、据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；n(五)向人民法院提起诉讼。n本条应消费者协会的要求，在争议的解决方式中增加了“消费者协会等部门调解”这一方式。116二十七条具体条文的修改完善二十七条具体条文的修改完善n2.2.提示合同双方如选择诉讼到房屋所在地人民法院起提示合同双方如选择诉讼到房屋所在地人民法院起诉。诉。n民事诉讼法第三十三条规定：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖。n因不动产纠纷实行专属管辖，当事人不能自行约定，故本条中直接约定房屋所在地人民法院为管辖法院，避免合同双方因选择管辖法院错误而增加诉讼成本。117第十章第十章 其他事项其他事项n第二十八条第二十八条 本合同
88、自双方签字或盖章之日起生效。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见见附件十一附件十一）。n补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。n本合同的解除应当采用书面形式。n本条是关于补充协议和不合理补充协议排除条款的约定。118119第十章第十章 其他事项其他事项n第二十九条第二十九条本合同及附件共_页，一式_份，其中出卖人_份，买受人_份，【】_份，【】_份。n出卖人出卖人(签字或盖章)：n【法定代表人】(签字或盖章)：n【委托代理人】(签字或盖章)：n签订时间：
89、_年_月_日签订地点：。n买受人买受人(签字或盖章)：n【法定代表人】(签字或盖章)：n【委托代理人】(签字或盖章)：n【法定代理人】(签字或盖章)：n签订时间：_年_月_日签订地点：。120商品房预售合同示范文本（预售）商品房预售合同示范文本（预售）n附件一附件一 房屋平面图（应当标明方位）n1房屋分层分户图（应当标明详细尺寸，并约定误差范围）n2建设工程规划方案总平面图n附件二附件二 关于该商品房共用部位的具体说明（可附图说明）n1纳入该商品房分摊的共用部位的名称、面积和所在位置n2未纳入该商品房分摊的共用部位的名称、所在位置121商品房预售合同示范文本（预售）商品房预售合同示范文本（预售
90、）n附件三附件三抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定n1抵押权人同意该商品房转让的证明n2解除抵押的条件和时间n3关于抵押的其他约定n附件四附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定n附件五附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定n1相关设施的位置及用途n2其他约定商品房预售合同示范文本（预售）商品房预售合同示范文本（预售）n附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定n1相关设施的位置及用途n2住宅小区内配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，建设投资由政府承担，属于政府所有；小区内配套建设的会所、幼儿园属【全体业主】【建设单
91、位】【】所有。属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。n3其他约定122123商品房预售合同示范文本（预售）商品房预售合同示范文本（预售）n附件六附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定n交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，买受人有权要求出卖人就未达标准部分重新装修。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。n双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：n1外墙：【瓷砖】【涂料】【玻璃幕墙】【_】；_。n2起居室：n（1）内墙：【涂料】【壁纸】【_】；_。n（2）顶棚：【石膏板吊顶】【涂料】【_】；n_
92、。n（3）室内地面：【大理石】【花岗岩】【水泥抹面】【实木地板】【_】_。124商品房预售合同示范文本（预售）商品房预售合同示范文本（预售）n3厨房：n（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【_】；n_。n（2）墙面：【耐水腻子】【瓷砖】【_】；n_。n（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【_】；n_。n（4）厨具：_。125商品房预售合同示范文本（预售）商品房预售合同示范文本（预售）n4卫生间：n（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【_】；n_。n（2）墙面：【耐水腻子】【瓷砖】【_】；n_。n（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【_】；n_。n（4）卫生器具_。126商品房预售合同示范文本（预售）商
93、品房预售合同示范文本（预售）n5阳台：【塑钢封闭】【铝合金封闭】【断桥铝合金封闭】【不封闭】【_】；n_。n6电梯：n（1）品牌：_；n（2）型号：_。n7管道：_。n8窗户_。n9_。n10_。127商品房预售合同示范文本（预售）商品房预售合同示范文本（预售）n附件七附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定n该商品房为住宅的，出卖人应当提供住宅质量保证书；该商品房为非住宅的，双方可参照住宅质量保证书中的内容对保修范围、保修期限和保修责任等进行约定。n该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，保修期限不低于国家和地方规定。n（一）保修项目、期限及责任的约定n1地基基础和主体结构：n保修期限为：
94、_（不得低于设计文件规定的该工程的合理使用年限）；n_。128商品房预售合同示范文本（预售）商品房预售合同示范文本（预售）n2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏：n保修期限为：_（不得低于5年）；n_。n3供热、供冷系统和设备：n保修期限为：_（不得低于2个采暖期、供冷期）；n_。n4电气管线、给排水管道、设备安装：n保修期限为：_（不得低于2年）；n_。129商品房预售合同示范文本（预售）商品房预售合同示范文本（预售）n5装修工程：n保修期限为：_（不得低于2年）；n_。n6_；n7_；n8_。n（二）其他约定n_。130商品房预售合同示范文本（预售）商品房预售合同示范文
95、本（预售）n附件八附件八关于质量担保的证明n附件九附件九关于前期物业管理的约定n1前期物业服务合同n2临时管理规约n附件十附件十出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）n附件十一附件十一 补充协议131谢谢大家谢谢大家!a28B7MHxlXJGi88E&jn%5kTUPMifl6z(oc+pp3oLyc$nmUKQA2d4hoVwzGVNmQ-#+7gpevGBFO&gV1P93dnKbroWN#-hzr7K7QVXz0loy$s!)i0jO17ZA(n6)I*wLK2*D2moXsbMUYlGVYV5(7Y3s4P
96、dY$G+0YhbEN3lV2y&n-IryQR$sHrelyY5j1!l!g(NedDS4!F1gvsItL7ZyyKR1u)bmDHn2ELusje7TYmzrr#2PtUI3ijUMXnO83bt-+7TyvCyoAIb%Iu%-#w&kHOb8Hep#2nxyn6a1-BRoNWudnTy3GPhV#qBAdSqbpFWIm2kkarQDhRN3ZpySZiwt1k$cKN70E1H46s0G+TtlAHnrg9!J4l%VNg0E3+MMCuLzKGUT6gu4e%0WEBMR8wpxLP!9sM&IIqzDWFn-yJxuwkL0pEb8vlZS#QTJ(dnCZ9XSHfx%W7
97、q&ZCHGqdnH$Wcd2P#jU1#T3iH$3i0NN0eiz7Wx1V(rRP)gh6qOZiqLxftVYOXpnqzHOuWfp9nl9+p3QA&rDtBF7RJfbw4HplZUg97BS2qo!2dCrt#Scj2kSgFo(0u980bXFOt6bG)z6qjJdoQS0tlGbedbqRiCS0%-ZWOsJQ1kNfDn*sTA&b7qC&t%On1C$c8KIgncf%&#lz7YSV%5+Yxx8CA)M6O0+zhPZ06Q1h1VP4dNadq+QEhgV9m%IfqBES+A3&M-qtslnbdIi6qqjeLTr(0R3vdMnYCGGHz5uK+8(h
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