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1、威海文登.南海项目营销思路概括青岛河瑞林投资咨询有限公司目录对项目的认知对项目的认知1目前市场简况目前市场简况2营销思路浅议营销思路浅议3 项目位于山东半岛东南沿海。东临威海的荣成、石岛；西接威海的乳山、烟台的海阳。属于山东省海景房竞争激烈地带。相对而言，贵司项目周边生活及商业配套极其不方便。对项目的认知分类分类现实情况现实情况可改变因素可改变因素位置文登南海填海区无法改变交通无公共交通协调政府相关部门开设公交线路商业无商业设施暂不考虑医疗无医院暂不考虑学校无暂不考虑人流量稀少暂不考虑园林绿化待绿化项目周边绿化需请当地政府尽快完善大环境工业园区无法改变地产市场整装待发顺势而为对项目的认知 项目
2、位于文登南海新区临港产业区西南部，北至阳光路，南到滨海路，东至隆泰西路，西临昌阳河。南侧为滨海湿地公园(待建）。总规划面积2020亩南海新区位于文登南部,被列为山东半岛蓝色经济区三大海洋经济新区之一,陆域控制面积160平方公里,规划建设面积90平方公里。依托156公里黄金海岸线、12公里金色沙滩、万亩松林和南海新港等优势资源,规划建设旅游度假区和临港产业区,打造滨海度假胜地、蓝色产业新城,实现两区功能互补、协调发展。对项目的认知宝安江南城宝安江南城卓达香水海卓达香水海2期期圣海家园圣海家园碧水金沙碧水金沙南海翡翠城南海翡翠城 蔚蓝水岸蔚蓝水岸宝安江南城房价宝安江南城房价 均价均价5980元元/
3、平方米平方米卓达香水海二期苏格兰城房价卓达香水海二期苏格兰城房价 均价均价6200元元/平方米平方米 物业类型：住宅特色别墅物业类型：住宅特色别墅 中式地产中式地产 物业类型：住宅旅游地产物业类型：住宅旅游地产 花园洋房花园洋房 南海翡翠城房价南海翡翠城房价 均价均价4800元元/平方米平方米物业类型：住宅物业类型：住宅LOFT 复式复式 物业地址：文登市南海金海路南端物业地址：文登市南海金海路南端 物业地址：文登市南海新区滨海路与明珠西路交汇处物业地址：文登市南海新区滨海路与明珠西路交汇处物业地址：文登市南海新区滨海路与金海路交叉口东北物业地址：文登市南海新区滨海路与金海路交叉口东北 圣海家
4、园房价圣海家园房价 均价均价3700元元/平方米平方米物物业类型：住宅海景地产业类型：住宅海景地产 旅游地产旅游地产 物业地址：文登市南海新区泽库镇圣海路（南海公园北）物业地址：文登市南海新区泽库镇圣海路（南海公园北）碧水金沙房价碧水金沙房价 均价均价4500元元/平方米平方米 物业类型：住宅旅游地产物业类型：住宅旅游地产 花园洋房花园洋房 物业地址：文登市南海金滩旅游度假区物业地址：文登市南海金滩旅游度假区(临南海公园临南海公园) 蔚蓝水岸房价蔚蓝水岸房价 均价均价4100元元/平方米平方米物业类型：物业类型：酒店公寓酒店公寓住宅经济住宅住宅经济住宅 投资地产投资地产 物业地址：文登市金滩旅
5、游度假区物业地址：文登市金滩旅游度假区 小结小结项目较少，本板块地产市场氛围淡薄。多以外销为主，注重分销，忽略自身推广皆以大盘形象面世，产品同质化严重受政策和日本震灾影响，销售不力。销售模式千人一面，难以迎合市场规划总用地面积：规划总用地面积：160500平米平米总建筑面积：总建筑面积：141387纵横观察项目自身纵纵横横表面是总部经济基地实际是外立面超现代化的别墅群办公功能齐备缺乏居住功能目标客户群体会选择在此经商立业吗？沿海地带，度假首选。投资回报率难以计算能满足当地企业部分客层暂时居住要求政府期望的税源谁来考虑开发商应当实现“短平快”的资本回笼目前市场状况 虽然文登市场在近两年出现个案销
6、售火爆的局面，但是在当前国家调整节奏加快的情况下，文登市场在短期内不可能出现供需两旺的局面。 另文登市场放量渐增，局面更加严峻。 贵司项目虽处南海一线，但其它不利局面应慎重考虑。首先文登本地居民的刚需难以吻合项目的市场感召。因此，该项目不能考虑本地消费层面，应以外销为主。营销思路浅议1.大思路我们销售的房子就是别墅和公寓2.房子自身的配置，达到正常居住功能。（通上下水等）3.销售以外销为主4.销售价格： 别墅 小高层 。（待议） 5.一期推广，别墅、小高层同步进行6.产权证的办理工作落实7.销售设施设备8.销售周期9.可售面积落实10.样板房的布置11.销售理念：超现代建筑12.打造海景前沿一
7、线的概念（包括湿地公园）13.优劣势分析14.规避的问题15.创造需求，创造就业16.销售流程 。 类同工商业房地产项目，在经济发达的2线城市内招商亦不可忽视其难度，其在政府相关部门的支持和税收政策鼓励下，尚难达到预期目标。贵司项目所在区域，在短期内欲建立繁荣的经济园区状态，需要国家扶持，否则难以为继。 通过本项目规划蓝图，可见：项目自身存在巨大优势别墅！别墅市场在我国西北、东北等省区存在巨大市场，这些地区的客户群体要求是独特的，他们虽处内陆，同样对外观时尚，甚至设计超前、居住功能齐备、“面子”建筑非常感兴趣 贵司项目中的公寓，是度假良品。前提是生产面积及总价合理的产品。1.大思路我们销售的房
8、子就是别墅和公寓大思路我们销售的房子就是别墅和公寓在政府部门许可的前提下，必须完善其居住功能。在政府部门许可的前提下，必须完善其居住功能。内饰无需考究，但要讲究。内饰无需考究，但要讲究。居住功能的划分可借鉴国外可分割式住宅，能够做居住功能的划分可借鉴国外可分割式住宅，能够做到随意分隔和组合。到随意分隔和组合。另类的住宅产品，在本板块内是一个冷门，避免了另类的住宅产品，在本板块内是一个冷门，避免了与其他项目的雷同性，此乃贵司项目的一个亮点。与其他项目的雷同性，此乃贵司项目的一个亮点。内部风格尽可能考虑与国内一线城市的流行元素相内部风格尽可能考虑与国内一线城市的流行元素相吻合吻合2.房子自身的配置
9、，达到正常居住功能。（通上下水等）房子自身的配置，达到正常居住功能。（通上下水等）这个就不必多说了（待签订相关合约后再议。）3.销售以外销为主销售以外销为主 待议待议4.销售价格：别墅、小高层销售价格：别墅、小高层 别墅与小高层，是不同的客户群体。在销售过程中，两类客户可以相辅相成，相得益彰。别墅是高端客户群所需产品，他们可以带动其身边较低层收入人群或者生活低调人群。高层建筑，是建设度假类小型公寓的最佳选择，既充分利用了容积率，又能塑造出客户满意的产品。与此同时，这些相对低价类产品是贵司项目对外推广的敲门砖、奠基石。它可以起到引导市场的作用。同步推广的缺点是成本较高。高层建安成本要远大于别墅。
10、能否提前销售高层公寓，取决于开发商自身的公关能力。外销推广需要大额的资金，也需要有魄力有胆识的开发商支持营销。5.一期推广，别墅、小高层同步进行一期推广，别墅、小高层同步进行1、要有产品存在2、要有合法手续 这是目前客户购买商品类建筑的前提。另外，产权相关手续的办理速度，也制约着销售的速度。因此，银行、公积金、房管中心等相关单位的协调，是销售售罄的保障之一。6.产权证的办理工作落实产权证的办理工作落实1、19座及7座看房车各备2、客户参观接待车3、超现代豪华售楼处4、大型灯光沙盘及外销市场小型沙盘5、产品网站、3D动画、平面宣传材料6、销售人员装束及销售道具（如Ipad等）7、保安、保洁人员使
11、用设施8、接待中心儿童乐园9、酒水吧台10、卫生间要注意细节11、客户午餐接待处7.销售设施设备销售设施设备一期14万平，需要一到两年内售罄。8.销售周期销售周期9.可售面积落实可售面积落实请知名设计师操刀1具体风格需贵我双方商讨再议210.样板房的布置样板房的布置我们提供的产品是山东半岛独一无二的。它是另类的时尚。既可以满足居住，又能提供大型SoHo类产品。是一群前卫的人汇聚的地方。这里充满着鲜活的朝气和创业的思想论坛。度假也是生活，生活中折射着交际，交际中蕴含着动力。我们的建筑是北中国地区的格林威治村。11.销售理念：超现代建筑销售理念：超现代建筑1234海岸一线的景观对于内陆人士的吸引力
12、是持久不变的海边的自然环境比不上海边的气候更富有召唤力。相关部门如在短期内将贵司项目周边建设修整成“公园”，将对项目的营销起到巨大的推动作用。同样是海景，贵司项目位处第一线，优势无可比拟12.打造海景前沿一线的概念（包括湿地公园）打造海景前沿一线的概念（包括湿地公园）暂不议暂不议13.优劣势分析优劣势分析面述：面述：14.规避的问题规避的问题市场不是有求才有供，实际的商业需求都是通过合理的引导，才产生的需求，以至于强烈的占有欲。客户没有看到贵司产品之前，也许并不会有购买欲。单击输入文字内容单击输入文字内容单击输入文字内容我们一起来创造这个需求，是在于有其产品有其通路的基础上，通过各方互信、拼搏，在国家内陆地区寻找并选择有效客群，方能实现15.创造需求创造需求内外围市场所需物料准备。选择优势城市重点推广，以此带动周边地区做好销控后各城市同步开盘。任何销售计划离不开后期的市场调整准准备备蓄蓄势势开开盘盘调调整整16.销售流程销售流程此致青岛河瑞林投资咨询有限公司
