南京市江宁项目市场定位分析研究报告

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1、1南京市江宁市政建设房地产公司南京市江宁市政建设房地产公司江宁项目市场定位江宁项目市场定位提提 报报2目目 录录定位设想定位设想宏观背景宏观背景市场分析市场分析开发选择开发选择地块分析地块分析项目定位项目定位风险分析风险分析操作模式操作模式3第一部分第一部分定定 位位 设设 想想4珠三角珠三角长长 三三 角角国际资本投资中国际资本投资中国的首选地，目国的首选地，目前中国最具经济前中国最具经济活力区域活力区域20世纪八九十年代中国世纪八九十年代中国经济增长的龙头区域经济增长的龙头区域产业资本转移产业资本转移5地理位置优越，处于上海地理位置优越，处于上海经济辐射圈第一层，国际经济辐射圈第一层，国际

2、加工制造业密集地；但因加工制造业密集地；但因人才科技实力有限，产业人才科技实力有限，产业结构层次不高，处于产业结构层次不高，处于产业链的中低端。链的中低端。 充分发挥人才科技充分发挥人才科技优势，错位竞争！优势，错位竞争！上海经济辐射圈第二梯队，成本优上海经济辐射圈第二梯队，成本优势不明显，但人才及科技综合实力势不明显，但人才及科技综合实力全国第四；能吸引高端的产业资本，全国第四；能吸引高端的产业资本，占据上游产业链的有利位置；具备占据上游产业链的有利位置；具备重点发展软件服务业的条件重点发展软件服务业的条件南京南京上海上海苏锡常经济带苏锡常经济带长三角龙头，区域或全长三角龙头，区域或全球性总

3、部首选地；处于球性总部首选地；处于产业链的最高端产业链的最高端6南京市主城区南京市主城区江宁经济江宁经济技术开发技术开发区区土地稀缺、成本土地稀缺、成本高昂、交通拥堵、高昂、交通拥堵、环境欠佳环境欠佳优惠政策、环境优惠政策、环境良好、产业集群、良好、产业集群、资本首选资本首选7 一、地块描述一、地块描述 本项目地块占地近本项目地块占地近 300300亩，地处江宁开发区亩，地处江宁开发区 诚信大道以南，康平街以诚信大道以南，康平街以 东，用地性质为工业用地。东，用地性质为工业用地。 可能的开发可能的开发选择有哪几选择有哪几种？种？地块位置地块位置机场高速将军大道诚信大道8 二、地块开发产品四种方

4、向二、地块开发产品四种方向l传统的标准厂房；传统的标准厂房；l商务型别墅；商务型别墅；l普通办公写字楼；普通办公写字楼；l独立或组合式办公楼；独立或组合式办公楼；91. 1.传统的标准厂房传统的标准厂房l开发区新进入企业较多，有一定市场需求；开发区新进入企业较多，有一定市场需求；l但不符合江宁区对本项目的总体规划要求；但不符合江宁区对本项目的总体规划要求；l现有厂房供应量大，达现有厂房供应量大，达15.3115.31万平方米；万平方米；l开发利润率很低，项目形象档次不高。开发利润率很低，项目形象档次不高。l结论：不考虑结论：不考虑10 2. 2.商务型别墅商务型别墅 长期的别墅市场运作与研究表

5、明，该区域此类产品的客户来源渠长期的别墅市场运作与研究表明，该区域此类产品的客户来源渠道广泛，市场空间较大。道广泛，市场空间较大。 但存在以下不确定性：但存在以下不确定性： 政府是否同意变更土地规划性质？政府是否同意变更土地规划性质？ 个人客户是否能办理按揭贷款？个人客户是否能办理按揭贷款？ 宣传推广如何规避政府限制性规定？宣传推广如何规避政府限制性规定？结论：若以上三点不确定性能很好解决，此方向的开发前景结论：若以上三点不确定性能很好解决，此方向的开发前景相当乐观！相当乐观！11 3. 3.普通办公写字楼普通办公写字楼 大众化的办公写字楼，潜在的市场客户群容量较大大众化的办公写字楼，潜在的市

6、场客户群容量较大 但存在以下几大缺陷：但存在以下几大缺陷： 距离主城区较远，周边服务配套设施欠缺；距离主城区较远，周边服务配套设施欠缺； 市政交通落后，企业员工上下班问题如何解决；市政交通落后，企业员工上下班问题如何解决； 周边商务氛围欠缺，不利于提升企业形象；周边商务氛围欠缺，不利于提升企业形象； 与传统标准厂房相比，出售价格偏高，生产型企业客户难于接受。与传统标准厂房相比，出售价格偏高，生产型企业客户难于接受。 更为关键的是：江宁区现有和未来几年普通办公写字楼的供应量更为关键的是：江宁区现有和未来几年普通办公写字楼的供应量是否已经超出市场的承受能力？是否已经超出市场的承受能力？ 结论：有待

7、从市场供需角度进一步论证。结论：有待从市场供需角度进一步论证。124. 4.独立或组合式办公楼独立或组合式办公楼作为一种新生的企业办公形式，主要是适应研发类企业的产品需求，作为一种新生的企业办公形式，主要是适应研发类企业的产品需求，符合江宁开发区总体规划要求符合江宁开发区总体规划要求 。是针对企业客户高端的独特的办公需求是针对企业客户高端的独特的办公需求 ；规避了距离主城区较远的劣势；规避了距离主城区较远的劣势；一般写字楼相比具有独特的竞争关系；一般写字楼相比具有独特的竞争关系；开发区停止审批开发区停止审批2020亩以下工业用地。亩以下工业用地。结论：初步判断是一种较为理想的开发选择方向，但需

8、结论：初步判断是一种较为理想的开发选择方向，但需要市场判断的支持。要市场判断的支持。13第二部分宏 观 背 景14一、南京市基本概况l城市性质：江苏省省会，历史文化名城，副省级城市；城市性质：江苏省省会，历史文化名城，副省级城市；l城市规模：总面积城市规模：总面积65986598平方公里，下辖平方公里，下辖2 2县县1111区；区；l城市人口：总人口城市人口：总人口640640万人；万人；l综合实综合实力：位居全国第五；力：位居全国第五；l科教优势：中国高等教育科研四大基地之一；科教优势：中国高等教育科研四大基地之一；l产业优势：重要的工业基地，全世界产业优势：重要的工业基地，全世界9090多

9、个国家和地区的多个国家和地区的50005000家家外资企业在南京落户。外资企业在南京落户。15GDPGDP：2000200520002005年平均每年以年平均每年以年平均每年以年平均每年以14.214.2的速度高速增长的速度高速增长的速度高速增长的速度高速增长实际利用外资连年实际利用外资连年高速增长高速增长16经济高速发展，增长速度远超全国同期平均水平；经济高速发展，增长速度远超全国同期平均水平；各类企业大量进入，对各种办公厂房的需求激增；各类企业大量进入，对各种办公厂房的需求激增；人才和科技是南京最大的竞争优势；人才和科技是南京最大的竞争优势；引进研发与制造相结合的高端产业资本成为可能和最佳

10、选择；引进研发与制造相结合的高端产业资本成为可能和最佳选择；大量高端产业资本的进入催生了对适应研发类企业的工业地产的大量高端产业资本的进入催生了对适应研发类企业的工业地产的需求。需求。结结 论：论：17 二、江宁区基本概况二、江宁区基本概况l区内性质：南京新市区，位于南京市主城区以南；区内性质：南京新市区，位于南京市主城区以南；l区内规模：城区面积区内规模：城区面积6060平方公里；平方公里；l区内人口：总人口区内人口：总人口100100多万；多万；l区内交通：距市中心仅区内交通：距市中心仅7 7公里公里 ，距禄口国际机场，距禄口国际机场1919公里。公里。18江宁区江宁区20002005年年

11、GDP增长图表增长图表单位：亿元单位：亿元19江宁区招商引资状况江宁区招商引资状况l累计引进来自美国、日本、德国、瑞典、韩国、台湾、香港等累计引进来自美国、日本、德国、瑞典、韩国、台湾、香港等2222个国家和地区的个国家和地区的18001800多个项目；多个项目；l其中世界其中世界500500企业企业2424家，千万美元以上项目家，千万美元以上项目236236个；个； l区内累计实现合同利用外资区内累计实现合同利用外资4040亿美元，实际利用外资亿美元，实际利用外资2323亿美元，亿美元，实际利用内资实际利用内资140140亿元。亿元。20区内企业分布状况区内企业分布状况 一、一、形成了电子、

12、汽车及零部件、食品、新型建材等形成了电子、汽车及零部件、食品、新型建材等主导产业和科研优势主导产业和科研优势l以瑞典爱立信、德国西门子、台湾统宝光电为主流的电子产业；以瑞典爱立信、德国西门子、台湾统宝光电为主流的电子产业；l以美国福特、意大利菲亚特、日本森田、晨光车业园为主导的汽车及以美国福特、意大利菲亚特、日本森田、晨光车业园为主导的汽车及汽车零部件产业；汽车零部件产业；l以美国百事可乐、美国通用磨坊、台湾旺旺为龙头的食品产业；以美国百事可乐、美国通用磨坊、台湾旺旺为龙头的食品产业；l以日本以日本TOTOTOTO、法国英红彩瓦为代表的新型建材产业；、法国英红彩瓦为代表的新型建材产业；l以东南

13、大学、南京航空航天大学、河海大学等为主体的新型教育科研以东南大学、南京航空航天大学、河海大学等为主体的新型教育科研产业。产业。21二、形成了一批国内外著名企业的研发中心和高科技园区l摩托罗拉（南京）软件中心，国内具有最高规格摩托罗拉（南京）软件中心，国内具有最高规格CMMICMMI顶级（顶级（5 5级）级）标准的软件中心标准的软件中心 ；l5 5家具备一级法人资格的高科技企业家具备一级法人资格的高科技企业西门子系公司；西门子系公司；l爱立信（南京）公司成为其全球系统供应商；爱立信（南京）公司成为其全球系统供应商；l福特汽车在中国最大的研发基地正在建设中；福特汽车在中国最大的研发基地正在建设中；

14、l国内最大的电力保护控制研究开发中心和产业化中心国内最大的电力保护控制研究开发中心和产业化中心南京南南京南瑞继保电气有限公司瑞继保电气有限公司 ；l跨国公司、知名企业的研发机构达跨国公司、知名企业的研发机构达3030多个。多个。 22江宁开发区未来江宁开发区未来3 3年整体规划年整体规划 未来的江宁开发区，将以电子信息、汽车制造等高科技龙头未来的江宁开发区，将以电子信息、汽车制造等高科技龙头项目和研发中心为重点项目和研发中心为重点：l高新技术产值：将超高新技术产值：将超12001200亿元以上；亿元以上；l电子信息产业：销售将达到电子信息产业：销售将达到300300亿元；亿元；l汽车产业基地：

15、销售收入过汽车产业基地：销售收入过300300亿元；亿元；l软件研发产业：至软件研发产业：至20072007年销售收入突破年销售收入突破200200亿元，占全市总量的亿元，占全市总量的三分之一以上。三分之一以上。23本项目位置本项目位置24三、南京三大国家级开发区比较分析三、南京三大国家级开发区比较分析开发区名称规 模投资成本交 通招商重点优惠政策未来规划高新技术开发区（浦口）16.5平方公里已开发10平方公里土地13万/亩公路、铁路航空，过江通道不畅电子信息、生物工程、医药产业等基地高新外资减免地方税、减免15所得税、十年以上的企业从获利的第一、第二年免征所得税扩大规划用地、增加园区内的功能

16、完善生活设施、由“政策区”改为“一级行政区”南京经济技术开发区（新港）30平方公里已开发13.37平方公里土地15万/亩公路、铁路航空光电元器件、通讯电子、软件开发、服装、汽车、医药企业所得税地方所得税预提所得税关税增值税外企根据规模、技术另有优惠规划将仙林科技产业园9.4平方公里纳入开发区内并大力建设其基础设施江宁经济技术开发区（江宁）35平方公里已开发25平方公里土地12万/亩公路、铁路航空、地铁交通便捷电子、汽车、食品、新型建材、教育科研、科技研发等同上、其他优惠政策可进一步商谈将以电子信息、汽车制造等高科技龙头项目和研发中心为重点、二、三产业协调发展25浦口高新区浦口高新区南京经济技南

17、京经济技术开发区术开发区26结论：结论：浦口高新区地处江北，交通不便；南京开发区缺乏生活服务配浦口高新区地处江北，交通不便；南京开发区缺乏生活服务配套设施，均存在较明显的缺陷；套设施，均存在较明显的缺陷； 江宁开发区规模最大、成本最低、交通最为便利、生活服务配江宁开发区规模最大、成本最低、交通最为便利、生活服务配套设施最全，招商产业层次最高，未来规划更富前瞻性；套设施最全，招商产业层次最高，未来规划更富前瞻性； 江宁区已经进驻的世界江宁区已经进驻的世界500500强最多，对世界知名企业的吸引力强最多，对世界知名企业的吸引力远远超过其他两个开发区；远远超过其他两个开发区； 新加坡某集团新加坡某集

18、团20062006年年4 4月进入该此区域开发专业性的工业地产项月进入该此区域开发专业性的工业地产项目，也间接证明了此区域未来价值的巨大空间；目，也间接证明了此区域未来价值的巨大空间；27 第三部分第三部分市市 场场 分分 析析28一、类似工业园区项目供应量分析一、类似工业园区项目供应量分析 江宁区江宁区江苏软件园江苏软件园( (吉山吉山) )江苏兴园软件园江苏兴园软件园总部基地项目（总部基地项目（A A地块）地块）非江宁区非江宁区徐庄软件园徐庄软件园薪加德创业园薪加德创业园鼓楼区世界之窗软件园鼓楼区世界之窗软件园南京新城科技园南京新城科技园29本项江苏兴园江苏兴园软件园软件园总部基地总部基地

19、A地块项目地块项目徐庄软徐庄软件园件园本项目本项目地块地块江苏软件园江苏软件园（吉山）（吉山）南京新城南京新城科技园科技园世界之窗世界之窗软件园软件园薪加德创薪加德创业园业园30本项目地本项目地块块A地块位置地块位置江苏兴园软江苏兴园软件园件园百家湖百家湖江苏软件园江苏软件园（吉山）（吉山）31江苏软件园（吉山）江苏软件园（吉山）l位置：位置：地处江宁区东山镇丹阳大道地处江宁区东山镇丹阳大道8888号，吉山软件基地；号，吉山软件基地；l规模：规模：总占地约总占地约1010平方公里，预计将在平方公里，预计将在20102010年整体交付。一期开发年整体交付。一期开发6 6平方公里；平方公里；l定位

20、：定位：以软件研发、生产、校区、影视基地为主，成为中国最大的国以软件研发、生产、校区、影视基地为主，成为中国最大的国际软件社区；际软件社区；l招商：招商：该项目的目标客户群体主要以政府资源为主，其次是针对世界该项目的目标客户群体主要以政府资源为主，其次是针对世界五百强的企业，由于该项目的大环境较好，市场客户也占一定成分。五百强的企业，由于该项目的大环境较好，市场客户也占一定成分。l成本：成本：租赁租赁5050元元/ /月月/ /平方米；出售平方米；出售4500450050005000元元/ /平方米；出让土地平方米；出让土地12121515万元万元/ /亩；亩；l进展：进展：尚未有达成正式协议

21、的客户，但有多家企业正在洽谈，如：新尚未有达成正式协议的客户，但有多家企业正在洽谈，如：新加坡玉朗公司、南京戏剧学校、南京影视中心等单位；加坡玉朗公司、南京戏剧学校、南京影视中心等单位； l政策：政策：享受国家级软件园区的优惠政策。享受国家级软件园区的优惠政策。 l评述：评述：南京最大的综合性软件园区项目，与本项目有竞争南京最大的综合性软件园区项目，与本项目有竞争关系，但由于地理位置偏远，不会构成核心竞争压力。关系，但由于地理位置偏远，不会构成核心竞争压力。32江苏兴园兴园软件园l位置：位置：江宁开发区天元西路与将军达到交汇口东北角；江宁开发区天元西路与将军达到交汇口东北角；l规模：规模：占地

22、占地3030亩，总建筑面积亩，总建筑面积5.35.3万平方米；万平方米；l定位：定位：江宁精品高档写字楼；江宁精品高档写字楼；l招商：招商：利用专业物业管理的口碑，利用专业物业管理的口碑， 与世界一流软件企业建立良好的合作与世界一流软件企业建立良好的合作 关系；关系；l成本：成本：以租为主，以租为主，40405050元元/平方米平方米/ /月；月；l进展：进展：与多家国际大型企业与多家国际大型企业 达成意向或签订正式协议；达成意向或签订正式协议；l政策：政策：享受国家级科学园区优惠政策。享受国家级科学园区优惠政策。l评述：评述：地理位置好，世界级物管水平，市场化运作，租金较高，地理位置好，世界

23、级物管水平，市场化运作，租金较高，但只租不售，不对本项目构成核心竞争。但只租不售，不对本项目构成核心竞争。33 江宁总部基地（A地块）l位置：位置：江宁区天元路以北，秦淮河以西；江宁区天元路以北，秦淮河以西；l规模：规模：占地近占地近200200亩，容积率亩，容积率0.70.70.80.8；l定位：定位：高新技术企业总部；结算中心、国际大型制造企业研发中心；外高新技术企业总部；结算中心、国际大型制造企业研发中心；外资银行驻宁办事处。资银行驻宁办事处。l招商：招商：建立专门网站；与南京市各部委建立联系找客户；召开年度招商建立专门网站；与南京市各部委建立联系找客户；召开年度招商会；目标是世界会；目

24、标是世界500500强，国际银行等。强，国际银行等。l成本：成本：土地成本土地成本1212万元万元/ /亩，预计销售价格亩，预计销售价格40004000元元/ /平方米；平方米；l进展：进展：与与1010家企业达成意向，其中有西门子、人民财险等公司，家企业达成意向，其中有西门子、人民财险等公司， 地块四地块四周已做围护广告，开始建造样板房，全面招商进行中；周已做围护广告，开始建造样板房，全面招商进行中；l政策：政策：可享受开发区的现有优惠政策，除此之外特殊优惠政策正在上报可享受开发区的现有优惠政策，除此之外特殊优惠政策正在上报审批之中。审批之中。l评述：评述：地理优越，交通便利，政府招商，开发

25、商代建；定位于研地理优越，交通便利，政府招商，开发商代建；定位于研发类企业和机构；销售为主，对本项目构成核心竞争压力。发类企业和机构；销售为主，对本项目构成核心竞争压力。34A地块项目规划图总平面规划单体效效果图1单体效效果图235徐庄软徐庄软件园件园l位置：位置：原有软件园在龙蟠中路原有软件园在龙蟠中路168168号（计划号（计划20072007年年中之前拆迁，原软件园年年中之前拆迁，原软件园区能享受到优厚的租金返还政策），新园区在紫金山东侧；区能享受到优厚的租金返还政策），新园区在紫金山东侧；l规模：规模：占地面积占地面积40004000亩，亩，容积率为容积率为0.70.7；一期规划占地面

26、积；一期规划占地面积350350亩，建设面积亩，建设面积约约1515万平方米（其中地上万平方米（其中地上1212万平方米）；万平方米）；l定位：定位：以软件研发、生产、展示和营销服务为主的专业化中心；以软件研发、生产、展示和营销服务为主的专业化中心；l招商：招商：以政府资源为主，其次是针对世界五百强的企业和在老软件园内的客以政府资源为主，其次是针对世界五百强的企业和在老软件园内的客群；群；l 成本：成本：租赁租赁15152020元元/ /月月/ /平方米；出售平方米；出售30003000元元/ /平方米以上；土地出让：平方米以上；土地出让：30306060万元万元/ /亩，只针对大型企业；亩，

27、只针对大型企业；l进展：进展：通过了解已有企业将房款支付给开发商（先声药业），但未入住，有通过了解已有企业将房款支付给开发商（先声药业），但未入住，有多家大型公司正在洽谈，如：中软公司；多家大型公司正在洽谈，如：中软公司；l政策：政策：企业可以享受前期购买土地时的优惠，还可享受区政府的优惠政策及企业可以享受前期购买土地时的优惠，还可享受区政府的优惠政策及园区内的优惠政策。根据自身条件享受优惠政策的幅度也各不相同园区内的优惠政策。根据自身条件享受优惠政策的幅度也各不相同 。l l评述：地理位置较好，政府招商，对中小型企业和加工制造企业有较评述：地理位置较好，政府招商，对中小型企业和加工制造企业有

28、较多限制，与本项目会形成竞争，但不构成核心竞争。多限制，与本项目会形成竞争，但不构成核心竞争。36薪加德创业园薪加德创业园l位置：位置：地处南京市栖霞区迈皋桥迈化路；地处南京市栖霞区迈皋桥迈化路；l规模：规模：总占地约总占地约858858亩，建筑面积约为亩，建筑面积约为219766m2219766m2 ；l定位：定位：生产、物流基地和企业总部及研发中心；生产、物流基地和企业总部及研发中心；l招商：招商：主要面向栖霞区内的企业，政府资源主导，部分市场客户。主要面向栖霞区内的企业，政府资源主导，部分市场客户。l成本：成本：租赁租赁30304545元元/ /月月/ /平方米，购买平方米，购买2500

29、2500元元/ /平方米左右；平方米左右；l进展：进展：一期物流基地已入住，如：中铁快运、王家湾物流、五星电器等一期物流基地已入住，如：中铁快运、王家湾物流、五星电器等 ；二期产品生产企业已入住。如：七四二五工厂、亚美派克包装、南京；二期产品生产企业已入住。如：七四二五工厂、亚美派克包装、南京合众电力等合众电力等 ；三期软件研发企业用地还处于毛地阶段。；三期软件研发企业用地还处于毛地阶段。 l政策：政策：可以享受区政府的优惠政策及园区内的优惠政策，根据企业条件可以享受区政府的优惠政策及园区内的优惠政策，根据企业条件的差异享受优惠政策的幅度各不相同的差异享受优惠政策的幅度各不相同 。l评述：地理

30、位置偏远、市场定位模糊、产业类型多样，政府资源主导；评述：地理位置偏远、市场定位模糊、产业类型多样，政府资源主导；距离本项目很远，不构成核心竞争关系。距离本项目很远，不构成核心竞争关系。37已入驻代表性企业已入驻代表性企业已入驻和即将入驻已入驻和即将入驻企业名单企业名单38鼓楼区世界之窗软件园鼓楼区世界之窗软件园l位置：位置：鼓楼区定淮们附近；鼓楼区定淮们附近；l规模：规模：200200亩；亩；l定位：定位：科技软件园区；科技软件园区；l招商：招商：政府、企业、大学园区联合招商；政府、企业、大学园区联合招商；l成本：成本：4545元元/ /月月/ /平方米；平方米；l进展：进展：已运作多年，目

31、前仅剩已运作多年，目前仅剩500500余余l平方米可对外租售；平方米可对外租售；l政策：政策：高新技术企业能享受国家高新技术企业能享受国家l相关优惠政策。相关优惠政策。 评述：地理位置优越；政府、企业、大学联合运作；但目前只剩评述：地理位置优越；政府、企业、大学联合运作；但目前只剩少量余房，不与本项目构成核心竞争关系。少量余房，不与本项目构成核心竞争关系。39南京新城科技园南京新城科技园l位置：位置：位于南京市河西区，东依南河、南接绕城公路、西邻文体路、北位于南京市河西区，东依南河、南接绕城公路、西邻文体路、北至纬七路；至纬七路；l规模：规模：首期规划首期规划4 4平方公里；平方公里；l定位：

32、定位：智力密集型产业中心，信息技术、生物技术产业和知识型服务业智力密集型产业中心，信息技术、生物技术产业和知识型服务业基地；基地；l招商：招商：政府招商，主要通过大型投资推介会；政府招商，主要通过大型投资推介会；l成本：成本：40408080万元万元/ /亩；亩；l进展：进展：进入全面招商阶段；进入全面招商阶段；l政策：政策：根据企业性质和规模享受国家各类优惠政策。根据企业性质和规模享受国家各类优惠政策。l评述：综合规划、大型配套、区位优越；企业入驻方式灵活多样，以出评述：综合规划、大型配套、区位优越；企业入驻方式灵活多样，以出让土地自行开发为主，与本项目不构成核心竞争关系。让土地自行开发为主

33、，与本项目不构成核心竞争关系。40基本特征及结论基本特征及结论l市场定位存在一定雷同，主要以市场定位存在一定雷同，主要以IT IT、研发机构为主；、研发机构为主； l政府在其中发挥较大作用，招商以政府渠道为主；政府在其中发挥较大作用，招商以政府渠道为主； l形式多样：租赁、售房、出让土地并举；形式多样：租赁、售房、出让土地并举；l入驻企业可享有一定的优惠政策，但在不同规模档次及行业上有入驻企业可享有一定的优惠政策，但在不同规模档次及行业上有很大差异，大型企业及鼓励性行业有较大的优惠空间。很大差异，大型企业及鼓励性行业有较大的优惠空间。 41竞争对手分析竞争对手分析l目前可开发此类园区项目的工业

34、用地总量约为：目前可开发此类园区项目的工业用地总量约为：2608826088亩；亩；l主要的可能竞争项目是：江苏软件园、总部基地主要的可能竞争项目是：江苏软件园、总部基地A A地块、江苏兴地块、江苏兴园软件园项目；园软件园项目；l核心竞争项目建筑面积供应量：核心竞争项目建筑面积供应量：1212万平方米（总部基地万平方米（总部基地A A地块）；地块）；42 三、市场需求调查分析三、市场需求调查分析43为分析客户需求，我司做了多项电话问卷调查和入户调查为分析客户需求，我司做了多项电话问卷调查和入户调查为分析客户需求，我司做了多项电话问卷调查和入户调查为分析客户需求，我司做了多项电话问卷调查和入户调

35、查 规模类型：规模类型：世界世界500500强企业强企业江宁区其他大型企业江宁区其他大型企业中小型企业中小型企业 行业抽样：行业抽样： 软件通讯行业软件通讯行业 外贸进出口外贸进出口 服装、纺织服装、纺织44世界世界500500强企业强企业l在中国的投资布局极具前瞻性和战略性，在正式落户某区域之前，在中国的投资布局极具前瞻性和战略性，在正式落户某区域之前，先期的办公厂房选址工作早已结束；先期的办公厂房选址工作早已结束；l相关的配套服务企业一般与世界相关的配套服务企业一般与世界500500强企业进行同步运作；强企业进行同步运作；l现有世界现有世界500500强企业对新办公厂房的需求尚未体现；强企

36、业对新办公厂房的需求尚未体现；l市场机会来自于：市场机会来自于：l 国际知名大型企业的磁场效应会吸引相关联的公司进驻其国际知名大型企业的磁场效应会吸引相关联的公司进驻其周边地区；周边地区；l 企业战略布局升级带来的配套服务企业数量增加而引起的企业战略布局升级带来的配套服务企业数量增加而引起的对新办公厂房的需求；对新办公厂房的需求；l代表性企业：摩托罗拉、爱立信代表性企业：摩托罗拉、爱立信45摩托罗拉摩托罗拉l摩托罗拉（南京）软件中心，是国内具有最高规格摩托罗拉（南京）软件中心，是国内具有最高规格CMMICMMI顶级（顶级（5 5级）标准的软件中心，是摩托罗拉全球软件集团中成长最为迅速级）标准的

37、软件中心，是摩托罗拉全球软件集团中成长最为迅速的软件中心的软件中心 ；l在摩托罗拉研发大楼所在的将军路沿线，短短几年时间已集聚金在摩托罗拉研发大楼所在的将军路沿线，短短几年时间已集聚金智科技、中材国际、恒宝利、德朔机电等智科技、中材国际、恒宝利、德朔机电等1010多家软件企业。多家软件企业。l由此可见，国际知名企业产生的磁场效应非同小可！由此可见，国际知名企业产生的磁场效应非同小可！ 46爱立信爱立信l南京爱立信通信有限公司（南京爱立信通信有限公司（ENCENC）是于）是于19921992年年9 9月成立，公司现月成立，公司现有约有约500500名优秀员工，现代化厂房面积达名优秀员工，现代化厂

38、房面积达1212，400400平方米；平方米；lENCENC已被确定为爱立信亚太区的系统供应中心；已被确定为爱立信亚太区的系统供应中心；lENCENC的长远目标是成为爱立信全球供应系统中包括了软件、硬件的长远目标是成为爱立信全球供应系统中包括了软件、硬件和服务在内的优秀的供应商；和服务在内的优秀的供应商； l到目前为止，已有到目前为止，已有7070多家爱立信的全球一级供应商多家爱立信的全球一级供应商应应ENCENC的要求的要求在华投资办厂。在华投资办厂。l 企业战略布局的升级会增加对相应配套服务商的需求。企业战略布局的升级会增加对相应配套服务商的需求。47江宁区其他大型企业江宁区其他大型企业l

39、已电话拜访近已电话拜访近200200家企业，主要以汽车、电子、机械、通讯等行业为主；家企业，主要以汽车、电子、机械、通讯等行业为主；l电话问卷调查结果表明，除两户企业表示有意进入江宁外，其余基本无电话问卷调查结果表明，除两户企业表示有意进入江宁外，其余基本无意向或暂不考虑；意向或暂不考虑；l原因：原因：目前尚未有扩容计划；目前尚未有扩容计划；l 企业倾向购买土地自建厂房；企业倾向购买土地自建厂房；l两户意向企业两户意向企业：l汇鸿集团下属企业红旗公司：双龙路汇鸿集团下属企业红旗公司：双龙路191191号，主营纺织、服装，现有厂号，主营纺织、服装，现有厂房房60006000平米，有进入开发区的意

40、向，但需要考虑优惠政策；平米，有进入开发区的意向，但需要考虑优惠政策；l南京新捷中旭微电子有限公司：开发区胜利路南京新捷中旭微电子有限公司：开发区胜利路1919号，主营电子，现有厂号，主营电子，现有厂房房28002800平米，有进入开发区的意向。平米，有进入开发区的意向。48l结论：针对现有企业的初步调查结果并不乐观，需要结论：针对现有企业的初步调查结果并不乐观，需要后期继续扩大调查范围深入挖掘。后期继续扩大调查范围深入挖掘。l市场机会：大型企业投产扩建带动上下游配套供应商市场机会：大型企业投产扩建带动上下游配套供应商进入。进入。l代表企业：台湾统宝光电代表企业：台湾统宝光电49台湾统宝光电台

41、湾统宝光电l统宝光电是台湾地区统宝光电是台湾地区TFTTFT面板生产企业之一面板生产企业之一 ，主要生产低温多晶，主要生产低温多晶硅薄膜电晶体液晶显示器，是内地首家、全球第四家专业制造厂硅薄膜电晶体液晶显示器，是内地首家、全球第四家专业制造厂商；商；l据了解，统宝光电总部已拿出了在南京进一步投资的计划，预计据了解，统宝光电总部已拿出了在南京进一步投资的计划，预计总投资将超过总投资将超过1010亿美元。在未来的几年内，统宝的发展中心将逐亿美元。在未来的几年内，统宝的发展中心将逐步往南京迁移，建设内地业界一流的生产中心；步往南京迁移，建设内地业界一流的生产中心； l由于统宝光电在南京的投入，目前一

42、些相关上下游配套厂商正在由于统宝光电在南京的投入，目前一些相关上下游配套厂商正在积极筹划跟进。预计在南京生产基地这一优势产品的支撑下，相积极筹划跟进。预计在南京生产基地这一优势产品的支撑下，相关关TFTTFT产业集聚效应产业集聚效应将逐渐形成。将逐渐形成。50中小型企业中小型企业l对城中软件园对城中软件园(714(714厂内厂内)35)35户户IT IT企业的进行了入户抽样调查；企业的进行了入户抽样调查；l调查结果表明：调查结果表明：11111111家有意向（购买或租赁），家有意向（购买或租赁），家有意向（购买或租赁），家有意向（购买或租赁），13131313家无意向（进家无意向（进家无意向（

43、进家无意向（进入江宁），入江宁），入江宁），入江宁），11111111家意向不明家意向不明家意向不明家意向不明；l分析：分析：l所用办公用房明年年中前拆迁；所用办公用房明年年中前拆迁；l关注优惠政策能否落实；关注优惠政策能否落实；l一部分企业表示交通不便；一部分企业表示交通不便；l小企业倾向于租赁；小企业倾向于租赁； 结论：该行业市场开发空间较大，重点需要落实优惠政策结论：该行业市场开发空间较大，重点需要落实优惠政策和解决交通问题。和解决交通问题。51行业抽样调查行业抽样调查l软件通讯行业软件通讯行业l部分企业表示如能享受优厚的国家优惠政策，有较好的软硬件配套环境部分企业表示如能享受优厚的国家

44、优惠政策，有较好的软硬件配套环境可考虑购买；可考虑购买；l外贸进出口行业外贸进出口行业l对近对近2020户从事外贸进出口的企业进行了入户问卷调查；户从事外贸进出口的企业进行了入户问卷调查；l无展厅要求的一般客户需求意向很弱；无展厅要求的一般客户需求意向很弱；l有展厅要求的大型客户有一定需求；有展厅要求的大型客户有一定需求；l纺织、服装行业纺织、服装行业l对位于云南路的南纺大厦的对位于云南路的南纺大厦的1414户企业进行了抽样调查；户企业进行了抽样调查；l多数企业因江宁地理位置较远而产生较大抗性，多数企业因江宁地理位置较远而产生较大抗性，市场容量不容乐观市场容量不容乐观。52客户需求特征分析客户

45、需求特征分析 l大型企业重视企业形象，少量企业愿意购买；大型企业重视企业形象，少量企业愿意购买；l中小型企业以租赁为主，关注交通条件；中小型企业以租赁为主，关注交通条件；l对优惠政策较为敏感，要求进驻后能享受国家级优惠政策；对优惠政策较为敏感，要求进驻后能享受国家级优惠政策；l需要有较完善的软硬件配套设施。需要有较完善的软硬件配套设施。 53四、供需结论分析四、供需结论分析l世界世界500500强及江宁大型企业本身对本项目暂不构成有效需求；强及江宁大型企业本身对本项目暂不构成有效需求；l国际大型知名企业进驻后产生的磁场效应会吸引大量相关联的企国际大型知名企业进驻后产生的磁场效应会吸引大量相关联

46、的企业在其周边布局，如项目周边有摩托罗拉、长安福特等世界业在其周边布局，如项目周边有摩托罗拉、长安福特等世界500500强企业；强企业；l大型企业战略布局升级或扩大投资计划会带来新的配套服务商或大型企业战略布局升级或扩大投资计划会带来新的配套服务商或关联企业进入；如爱立信、统宝光电等企业；关联企业进入；如爱立信、统宝光电等企业；l有一定规模的中型企业需求空间最大。有一定规模的中型企业需求空间最大。54江宁写字楼供需分析江宁写字楼供需分析（一）供应现状（一）供应现状 1. .尚处于初级发展阶段，在用写字楼较少，东恒国际大厦最高档。尚处于初级发展阶段，在用写字楼较少，东恒国际大厦最高档。 总建筑面

47、积：总建筑面积： 3210032100 总入驻面积：总入驻面积： 1855018550 入入 驻驻 率：率： 57.79% 57.79% 总总 月月 租租 金：金： 245920245920元元 平平 均均 租租 金：金： 2121元元/ /月月/ / 分析结论：供应量小、供应标准低、出租率低分析结论：供应量小、供应标准低、出租率低55（二）潜在供应状况（二）潜在供应状况开发商开发商名名 称称待开发规模待开发规模目前进度目前进度江苏兴园江苏兴园兴园软件园（工业用地）兴园软件园（工业用地）5.25.2万万即将封顶即将封顶江宇开发江宇开发总部经济（工业用地）总部经济（工业用地）1212万万东方实华

48、东方实华未定（商业用地）未定（商业用地）4 4万万年底推出年底推出海天房地产海天房地产海通大厦（商业用地）海通大厦（商业用地）4 4万万即将封顶即将封顶河定桥河定桥4242层（商业用地）层（商业用地）未知未知欧欧 尚尚1515层层2 2幢（商业用地）幢（商业用地）未知未知场地平整场地平整百家湖百家湖1 1幢（商业用地）幢（商业用地）未知未知 目前的潜在供应量约为：目前的潜在供应量约为：4040万平方米万平方米56（三）需求分析（三）需求分析1.1.江宁写字楼租金低，对投资型客户吸引力小；江宁写字楼租金低，对投资型客户吸引力小；2.2.大企业有自行建设办公物业条件；大企业有自行建设办公物业条件；

49、3.3.小企业考虑使用成本和周边配套；小企业考虑使用成本和周边配套；结论：投资型需求和自用型需求空间均不够大，该区域结论：投资型需求和自用型需求空间均不够大，该区域整体有效市场需求空间有限。整体有效市场需求空间有限。57（四）供需结论（四）供需结论l写字楼潜在供应较多，未来竞争激烈；写字楼潜在供应较多，未来竞争激烈；l未来市场需求增长落后于供应量的增长；未来市场需求增长落后于供应量的增长；l与标准厂房相比价格处于劣势，对生产型企业客户吸引力不大；与标准厂房相比价格处于劣势，对生产型企业客户吸引力不大；l市场风险较大。市场风险较大。58第四部分第四部分地地 块块 分分 析析591. 1.项目地块

50、环境分析项目地块环境分析位位于于江江宁宁区区诚诚信信大大道道以以南南，机机场场高高速速公公路路以以西西，东东南南侧侧紧紧邻邻长长安安福特公司；福特公司；周边道路网络密集，来往机场和主城区道路通畅；周边道路网络密集，来往机场和主城区道路通畅；四四周周分分布布有有各各类类大大型型企企业业和和研研究究单单位位，如如摩摩托托罗罗拉拉、长长安安福福特特、国电南自、北方夜视，产业集聚优势明显；国电南自、北方夜视，产业集聚优势明显；地块中央有一条约地块中央有一条约2020米宽河流从南北方向穿越本地块，河岸高于米宽河流从南北方向穿越本地块，河岸高于基地本身。基地本身。 60本案本案61地块现状地块现状地块南侧

51、道路地块南侧道路长安福特标识牌长安福特标识牌长安福特在建厂房长安福特在建厂房62 结结 论论l环境优越，远离城市喧嚣；环境优越，远离城市喧嚣；l交通网络发达；交通网络发达；l周边企业密集；周边企业密集；l缺乏配套服务设施缺乏配套服务设施。63 2 2项目项目SWOTSWOT分析分析 项目优势：产业集群优势；环境优势；项目规划优势；规模优势。项目优势：产业集群优势；环境优势；项目规划优势；规模优势。项目劣势：市政交通不便；商务配套服务设施欠缺。项目劣势：市政交通不便；商务配套服务设施欠缺。项目机会：江宁区产业层次提升；优惠政策倾斜。项目机会：江宁区产业层次提升；优惠政策倾斜。项项目目威威胁胁：总

52、总部部基基地地A A地地块块项项目目竞竞争争；区区域域内内其其他他园园区区竞竞争争；客客户户来来源渠道不稳。源渠道不稳。64第五部分第五部分 项 目 定 位65一、项目总体定位一、项目总体定位以研发类机构客户为主体以研发类机构客户为主体低密度低密度 独立式独立式 组合式写字楼组合式写字楼66l分分 析析l与传统的标准厂房比较，本项目价格不占优势，故可排除生产型与传统的标准厂房比较，本项目价格不占优势，故可排除生产型用途客户；用途客户；l与普通写字楼相比，本项目具有价格优势；与普通写字楼相比，本项目具有价格优势；l本区域具备研发机构客户办公的自然交通环境和产业环境；本区域具备研发机构客户办公的自

53、然交通环境和产业环境；l独立或组合式办公楼能控制建筑密度并有很大的绿化空间。独立或组合式办公楼能控制建筑密度并有很大的绿化空间。67二、项目客户定位二、项目客户定位1.1.项目客户来源：项目客户来源：与总部基地与总部基地A A地块项目客户定位规模有效区分（地块项目客户定位规模有效区分（1000-30001000-3000）；）；需要购置需要购置2020亩以下土地用作办公、类亩以下土地用作办公、类IT IT生产型的企业；生产型的企业；其他园区有政策限制性的企业；其他园区有政策限制性的企业；未来将为江宁世界未来将为江宁世界500500强和其他大型企业配套服务而尚未进入的企业；强和其他大型企业配套服

54、务而尚未进入的企业；需要产业集群效应，计划而尚未进入江宁的企业。需要产业集群效应，计划而尚未进入江宁的企业。682. 2.客户特征分析客户特征分析l规模：规模：有一定规模的中型企业，已进入扩张发展的阶段；有一定规模的中型企业，已进入扩张发展的阶段；l类型：以研发为主或企业能实现厂研分离类型：以研发为主或企业能实现厂研分离；l特点：特点：企业本身拥有大量高素质的专业智力人才和部门；企业本身拥有大量高素质的专业智力人才和部门；l成本：成本：重视企业运营成本的节约，对价格较为敏感。重视企业运营成本的节约，对价格较为敏感。69三、产品建议三、产品建议1 1、定位：独立或组合式办公楼、定位：独立或组合式

55、办公楼2 2、类型：、类型： 1 1）独立式：针对有一定规模的中型企业度身定做的独立式办公楼）独立式：针对有一定规模的中型企业度身定做的独立式办公楼 2 2）组合式：针对小型企业集中办公）组合式：针对小型企业集中办公3 3、层数：、层数： 1 1）独立式：小规模以三层为主）独立式：小规模以三层为主/ /大规模三层以上（配电梯）大规模三层以上（配电梯） 2 2）组合式：以多层为主，少量配置小高层（不超过）组合式：以多层为主，少量配置小高层（不超过1111层）层）4 4、面积：、面积： 1 1）独立式：）独立式：600 600 以上以上 2 2）组合式：可自由组合）组合式：可自由组合5 5、配套：

56、适当配套商务公寓和员工宿舍、配套：适当配套商务公寓和员工宿舍建议核心原因：用足容积率、客群定位细分建议核心原因：用足容积率、客群定位细分70原方案优化建议原方案优化建议1 1、需增加组合式办公楼比例、需增加组合式办公楼比例2 2、需增加配套商务公寓和员工宿舍、需增加配套商务公寓和员工宿舍3 3、独立式办公楼设计需调整、独立式办公楼设计需调整 现状为：总建筑面积现状为：总建筑面积600600，分四层，无电梯，分四层，无电梯 每层面积约每层面积约200 200 ，不便于企业管理，不便于企业管理通过市场论证，需进行优化与调整，为企业度身定做为最佳方案。通过市场论证，需进行优化与调整，为企业度身定做为

57、最佳方案。71配套服务设施配套服务设施l必备设施：必备设施：公共会议室、商务服务中心、员工餐厅、公共会议室、商务服务中心、员工餐厅、商务茶餐厅、便利超市商务茶餐厅、便利超市l优化设施：优化设施：咖咖啡馆、健身房、医疗服务、啡馆、健身房、医疗服务、ATMATM自动存自动存取款机、图书室取款机、图书室72四：价格建议四：价格建议市场基础市场基础江宁区目前写字楼租赁水平约为江宁区目前写字楼租赁水平约为2121元元/ /平方米平方米/ /月；月；一般工业用地投资回报年限：较为理想为一般工业用地投资回报年限：较为理想为8-128-12年年 租金水平：租金水平：20-3020-30元元/ /平方米平方米/

58、 /月；月；731 1、假设租赁价格在、假设租赁价格在25253030元元/ /平方米平方米/ /月之间，按月之间，按1010年收回成本计算；年收回成本计算；2 2、则每年租金收入、则每年租金收入300300360360元元/ /平方米，租金每三年上调平方米，租金每三年上调5%5%，贴现率，贴现率r=1/10r=1/10年年=10%=10%，暂不考虑后期营业管理费用支出，暂不考虑后期营业管理费用支出，4040年有效使用期年有效使用期（5050年土地使用权）；年土地使用权）；3 3、按现金流折现计算：、按现金流折现计算： 设设a=a=每年租金收入，每年租金收入，q=5%q=5%，r=10%r=1

59、0%，S=S=售价售价4 4、计算公式：、计算公式：S=a/(1+r)+ a/(1+r)2+a/(1+r)3+ a*(1+q)/(1+r)4+ S=a/(1+r)+ a/(1+r)2+a/(1+r)3+ a*(1+q)/(1+r)4+ a*(1+q)/(1+r)5+a*(1+q)/(1+r)6+a*(1+q)/(1+r)5+a*(1+q)/(1+r)6+ a*(1+q)14/(1+r)40 a*(1+q)14/(1+r)4074计算结果计算结果 S=3384S=338440614061元元/ /平方米平方米l本数据未考虑空置情况，和后期营业支出，是一种比较理想的计本数据未考虑空置情况，和后期营

60、业支出，是一种比较理想的计算结果。算结果。l对于普通投资而言，回收期越短，风险越小，项目的吸引力就越对于普通投资而言，回收期越短，风险越小，项目的吸引力就越大；大；l若按照若按照8 8年收回成本，则售价应在年收回成本，则售价应在2674267432093209元元/ /之间。之间。l综合判断，此项目售价不应超过综合判断，此项目售价不应超过30003000元元/ /75五、开发建议五、开发建议l分期开发，依据产品定位建设项目样板区分期开发，依据产品定位建设项目样板区l每期开发根据招商情况为企业度身定做每期开发根据招商情况为企业度身定做l根据地形地貌分片区规划独立式、组合式写字楼以及配套公寓根据地

61、形地貌分片区规划独立式、组合式写字楼以及配套公寓l优化配置项目服务设施，提升项目品质，弥补项目缺陷优化配置项目服务设施，提升项目品质，弥补项目缺陷 如：配备社区巴士连接至地铁出入口，解决市政交通不便之缺陷如：配备社区巴士连接至地铁出入口，解决市政交通不便之缺陷l市场环境的改观需要时间，需做好长期开发的心理准备市场环境的改观需要时间，需做好长期开发的心理准备76第五部分第五部分 风风 险险 分分 析析771 1市场风险市场风险 l供应增加，市场竞争加剧，销售周期将较长。供应增加，市场竞争加剧，销售周期将较长。l按揭贷款能否顺利办理。按揭贷款能否顺利办理。 782 2政策风险政策风险 l特殊优惠政

62、策能否顺利争取下来。特殊优惠政策能否顺利争取下来。l是否能和政府联合招商。是否能和政府联合招商。 793 3竞争风险竞争风险 l总部基地总部基地A A地块项目带来核心竞争。地块项目带来核心竞争。l南京市各开发区之间争夺客户资源的竞争加剧。南京市各开发区之间争夺客户资源的竞争加剧。804 4财务风险财务风险 l能否保证通畅的融资渠道。能否保证通畅的融资渠道。l成本较高，客户可承受价格水平较低。成本较高，客户可承受价格水平较低。81 操操 作作 模模 式式第六部分第六部分82采用市场推广与政府招商相结合的操作模式采用市场推广与政府招商相结合的操作模式采用市场推广与政府招商相结合的操作模式采用市场推广与政府招商相结合的操作模式市场市场建立网站建立网站市场推广市场推广上门拜访上门拜访政府政府建立网站建立网站与南京各与南京各部委联系部委联系召开年度召开年度推介会推介会专项推介专项推介与客户签订与客户签订协议协议本项目操作模式本项目操作模式与客户签订与客户签订协议协议83l l 谢谢 谢谢