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1、東京建物東京建物阶段汇报阶段汇报阶段汇报阶段汇报2727事业部运作效率及事业部运作效率及事业部运作效率及事业部运作效率及PCPC式的开发运作体系式的开发运作体系式的开发运作体系式的开发运作体系上海区域本部企划部上海区域本部企划部上海区域本部企划部上海区域本部企划部 佘润廷佘润廷佘润廷佘润廷 200200200200 年年年年9 9 9 9月月月月9 9 9 9日日日日1 1、本次的学习目的、本次的学习目的前言前言2 2、本次学习的方法、本次学习的方法 区别于第一次在东京建物的学习，本次学习的主要目的锁定在解决区别于第一次在东京建物的学习，本次学习的主要目的锁定在解决第一次回国与各部门沟通时，各
2、部门所提出的待解决问题。第一次回国与各部门沟通时，各部门所提出的待解决问题。 因为第一次学习已经对东京建物的运作流程有了一定的了解，本次因为第一次学习已经对东京建物的运作流程有了一定的了解，本次将不再采用将不再采用“请东京建物进行专题讲解请东京建物进行专题讲解”的形式，而是采取的形式，而是采取“与东京与东京建物员工共同工作建物员工共同工作”的形式，在更深入体会东京建物工作方法的同时，的形式，在更深入体会东京建物工作方法的同时，有针对性地解决我司提出的问题。有针对性地解决我司提出的问题。事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系1 1、上海公司事业部提出的：、上海公司事业部提出的：（1
3、 1）东京建物的事业部如何实现和保证）东京建物的事业部如何实现和保证“高效率的决策高效率的决策”？（2 2）东京建物的事业部，在对项目经营结果负责的情况下，如何与相关部门协调）东京建物的事业部，在对项目经营结果负责的情况下，如何与相关部门协调和整合？和整合？本周重点研究问题本周重点研究问题事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系2 2、区域综合管理部、上海公司总办提出的：、区域综合管理部、上海公司总办提出的：（1 1）东京建物的会议体系如何有效实施和运作？）东京建物的会议体系如何有效实施和运作？事业部运作方面事业部运作方面1 1（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答
4、事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”1、事业部的决策效率：、事业部的决策效率：p 标准化的工作标准化的工作p 规定化的决策事前沟通规定化的决策事前沟通p 制度体系下的同级决策制度制度体系下的同级决策制度事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系通过实际参加东京建物住宅事业本部事业第二部的工作，初步结论通过实际参加东京建物住宅事业本部事业第二部的工作，初步结论为，东京建物事业部的高决策效率来自于以下三方面的原因：为，东京建物事业部的高决策效率来自于以下三方面的原因：再提东京建物再提东京建物“标准化的工作流程和工作
5、标准标准化的工作流程和工作标准”有点有点“老生常谈老生常谈”，但确实这些标，但确实这些标准化是东京建物一切高效率的来源和基础：准化是东京建物一切高效率的来源和基础：如下图所示如下图所示“决策金字塔决策金字塔”（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”1、事业部的决策效率：、事业部的决策效率：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系p 之一，之一，“标准化的工作标准化的工作”的作用的作用标准化的工作方法和标准标准化的工作方法和标准标准化的工作流程标准化的工作流程高
6、效决策高效决策工作效率的基础工作效率的基础工作效率的实现工具工作效率的实现工具提炼出标准的决策点和决策模式提炼出标准的决策点和决策模式这并不是说，东京建物的标准化是专门针对这并不是说，东京建物的标准化是专门针对PC方式生产的住宅，而是其标准化的工方式生产的住宅，而是其标准化的工作体系与作体系与PC的目标和作用异曲同工。的目标和作用异曲同工。（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”1、事业部的决策效率：、事业部的决策效率：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系
7、p 之一，之一，“标准化的工作标准化的工作”= =“PCPC式的开发体系式的开发体系”我们对我们对PC的定义：的定义：客户需求客户需求客户需求客户需求产品式样产品式样产品式样产品式样PCPC工法设计工法设计工法设计工法设计工厂制造工厂制造工厂制造工厂制造现场拼装现场拼装现场拼装现场拼装产品完成产品完成产品完成产品完成东京建物东京建物PC式的开发体系：式的开发体系：将开发工作的要求将开发工作的要求“标准化标准化”，形成标准式样，形成标准式样“工具和格式工具和格式”，固化生产，固化生产流程流程“标准工作流程标准工作流程”，完成项目运作，完成项目运作“标准化高效决策标准化高效决策”（1）首先来看）首
8、先来看“标准化的方法和标准标准化的方法和标准”：（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”1、事业部的决策效率：、事业部的决策效率：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系p 之一，之一，“PCPC式的开发体系式的开发体系”的作用的作用在实际阅览东京建物事业第二部的各项目开发文件和资料时，经常会产生这样的疑在实际阅览东京建物事业第二部的各项目开发文件和资料时，经常会产生这样的疑惑：惑：“这份资料是哪个项目的？这份资料是哪个项目的？”产生这样疑惑的原因是：东京建物
9、所有项目资料的编制都实现了标准化产生这样疑惑的原因是：东京建物所有项目资料的编制都实现了标准化 格式的标准化格式的标准化 填写内容及深度的标准化填写内容及深度的标准化（一）事业部运作：（一）事业部运作：以将客户需求转化为产品概念要求的以将客户需求转化为产品概念要求的商品企画表商品企画表为例：为例：同样的格式、同样的填写标准。同样的格式、同样的填写标准。事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系护国寺项目护国寺项目商品企画表商品企画表西荻窐项目西荻窐项目商品企画表商品企画表（一）事业部运作：（一）事业部运作：以将客户需求转化为产品概念要求的以将客户需求转化为产品概念要求的商品企画表商品
10、企画表为例：为例：同样的格式、同样的填写标准。同样的格式、同样的填写标准。事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系从竞品项目中重点选取三个项目进行从竞品项目中重点选取三个项目进行深入分析，包括：深入分析，包括：户数、户型、配置户数、户型、配置（相当于东京建物哪个等级）、价格（相当于东京建物哪个等级）、价格段、单价、总价、各房型去化时间及段、单价、总价、各房型去化时间及比例、外观及共用部位设计特点、停比例、外观及共用部位设计特点、停车场配置比率车场配置比率等等对重点选取三个对重点选取三个竞品项目的竞品项目的成功要素和失败要素进行分成功要素和失败要素进行分析析，得出自身项目的竞争策，得
11、出自身项目的竞争策略略对重点选取三个对重点选取三个成交客户情成交客户情况进行分析况进行分析（家庭、收入、（家庭、收入、所购户型、工作地等），所购户型、工作地等），得得出本区域的目标客户群。选出本区域的目标客户群。选择其中的中高端客户需求作择其中的中高端客户需求作为东京建物项目的开发参照为东京建物项目的开发参照确定本项目的确定本项目的竞争优势竞争优势确定本项目的商品企画的主题和方针：确定本项目的商品企画的主题和方针：（1）客户定位客户定位（家庭结构、年收、现（家庭结构、年收、现住区域等）住区域等）（2）产品定位产品定位（价格带分布、面积段（价格带分布、面积段分布、对应的客户）分布、对应的客户）（
12、3）本项目式样的重点本项目式样的重点（外观、共用（外观、共用部位、安全等）部位、安全等）（1）首先来看）首先来看“标准化的方法和标准标准化的方法和标准”：（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”1、事业部的决策效率：、事业部的决策效率：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系p 之一，之一，“PCPC式的开发体系式的开发体系”的作用的作用“标准化的方法和标准标准化的方法和标准”的对的对“决策效率决策效率”的贡献主要在以下两个方面：的贡献主要在以下两个方面： 使
13、使事业部员工事业部员工能够有效率的完成项目操作工作，并能从项目经营出发快速做出初能够有效率的完成项目操作工作，并能从项目经营出发快速做出初步决策。步决策。 标准化的成果，使得东京建物标准化的成果，使得东京建物公司层面的决策者公司层面的决策者能够快速、全面的了解各项目情能够快速、全面的了解各项目情况，从而提高决策效率。况，从而提高决策效率。（2）其次来看）其次来看“标准化的流程标准化的流程”的作用：的作用：（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”1、事业部的决策效率：、事业
14、部的决策效率：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系p 之一，之一，“PCPC式的开发体系式的开发体系”的作用的作用“东京建物是如何找到如此多的能力这么强的员工来胜任这样高效率和综合性的工东京建物是如何找到如此多的能力这么强的员工来胜任这样高效率和综合性的工作的？作的？”这是在和各部门沟通时，大家经常提出的问题。这是在和各部门沟通时，大家经常提出的问题。其实，个人认为，东京建物的员工并非在进入公司时就具备了这样强的能力。其实，个人认为，东京建物的员工并非在进入公司时就具备了这样强的能力。正是东京建物工作的正是东京建物工作的“标准化标准化”造就了造就了“能力高强的员工能力高强的员工
15、”，如果说，前面介绍的，如果说，前面介绍的“标准化的方法和标准标准化的方法和标准”，可以让新员工很快掌握细项工作的方法和要求。，可以让新员工很快掌握细项工作的方法和要求。下面介绍的下面介绍的“标准化的流程标准化的流程”，则能很快让员工掌握房地产项目开发方法和技巧。，则能很快让员工掌握房地产项目开发方法和技巧。（一）事业部运作：（一）事业部运作：东京建物标准化的开发流程：东京建物标准化的开发流程：项目开发需要进行的工作项、分工、交接关系、时间要求等等，一目了然项目开发需要进行的工作项、分工、交接关系、时间要求等等，一目了然事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系（一）事业部运作：（一
16、）事业部运作：东京建物将开发流程文件固化为一张东京建物将开发流程文件固化为一张ExcelExcel表格，事业部人员在明确项目边界条件表格，事业部人员在明确项目边界条件的情况下，可以很快编辑出项目的开发计划，明确各专业工作流程和交接关系：的情况下，可以很快编辑出项目的开发计划，明确各专业工作流程和交接关系：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系（2）其次来看）其次来看“标准化的流程标准化的流程”的作用：的作用：（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”1、事业部
17、的决策效率：、事业部的决策效率：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系p 之一，之一，“PCPC式的开发体系式的开发体系”的作用的作用标准化的工作流程，使得东京建物的员工能够非常明确的知道标准化的工作流程，使得东京建物的员工能够非常明确的知道“项目的决策点项目的决策点”在哪里，从而在决策之前做好相应的准备和在哪里，从而在决策之前做好相应的准备和沟通工作，提升决策效率。沟通工作，提升决策效率。（3）再来看）再来看“标准化的决策体系标准化的决策体系”的作用：的作用：（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：
18、“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”1、事业部的决策效率：、事业部的决策效率：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系p 之一，之一，“PCPC式的开发体系式的开发体系”的作用的作用标准化的工具、方法、流程，都是为了最终项目的决策在做准备。标准化的工具、方法、流程，都是为了最终项目的决策在做准备。其实，东京建物的项目决策体系我们都很熟悉：其实，东京建物的项目决策体系我们都很熟悉：9级会议体系级会议体系将将“标准开发流程标准开发流程”中的决策点提炼出来，就成为了会议体系。中的决策点提炼出来，就成为了会议体系。结合标准化的工具和方法，就造就了东京建物决策的高效率。结合标准化的工
19、具和方法，就造就了东京建物决策的高效率。（一）事业部运作：（一）事业部运作：东京建物标准化的决策体系东京建物标准化的决策体系9 9级会议体系：级会议体系：在前端在前端“标准化的工作方法、工作流程标准化的工作方法、工作流程”基础上，需要决策的内容也标准化了，基础上，需要决策的内容也标准化了，决策效率自然也就提高了。决策效率自然也就提高了。事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系（一）事业部运作：（一）事业部运作：东京建物标准化的决策体系东京建物标准化的决策体系9 9级会议体系：级会议体系：将项目开发中需要决策的点提取出来，成为会议体系，自然使会议有了生命力将项目开发中需要决策的点提取
20、出来，成为会议体系，自然使会议有了生命力事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系0月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13月14月15月16月引继会议引继会议目标目标概念设定会议概念设定会议商品企画会议商品企画会议销售方针销售方针MRMR确认会议确认会议商品确定会议商品确定会议推介会议推介会议价格会议价格会议总结会议总结会议 为须作决策的会议 为专业协调的会议土地关系土地关系调查调查商品企画商品企画设计设计工事工事近邻近邻电波障害电波障害贩卖贩卖广告宣传广告宣传贩卖中心贩卖中心MRMR用地取得用地取得会议会议（3）再来看）再来看“标准化的决策体系标准化的决策体系
21、”的作用：的作用：（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”1、事业部的决策效率：、事业部的决策效率：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系p 之一，之一，“PCPC式的开发体系式的开发体系”的作用的作用通过通过“PC式的开发体系式的开发体系”，东京建，东京建物打通了物打通了“从项目细项工作，到整体从项目细项工作，到整体开发计划，到项目决策开发计划，到项目决策”的各个环节，的各个环节，自然就获取了项目操作及决策的高效自然就获取了项目操作及决策的高效率。率。作为
22、项目操作责任部门的事业部，其作为项目操作责任部门的事业部，其决策效率自然也随之提高了。决策效率自然也随之提高了。标准化的工作方法和标准标准化的工作方法和标准标准化的工作流程标准化的工作流程高效决策高效决策（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”1、事业部的决策效率：、事业部的决策效率：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系p 之二，之二，“决策前沟通决策前沟通”的作用的作用虽然对东京建物标准化的开发体系和方法有了了解，但在真正参加东京建虽然对东京建物标准化的
23、开发体系和方法有了了解，但在真正参加东京建物的会议时，还是被会议的高效而震惊。物的会议时，还是被会议的高效而震惊。在会议上，各部门基本不会对事业部提出的决策事项和意见提出质疑，仿在会议上，各部门基本不会对事业部提出的决策事项和意见提出质疑，仿佛会议的目的就是等待代表公司的决策者佛会议的目的就是等待代表公司的决策者“住宅事业本部长住宅事业本部长”提出提出“确定确定或否定或否定”。通过事后了解，这种高效率的源头是：规定化的决策前沟通。通过事后了解，这种高效率的源头是：规定化的决策前沟通。（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两
24、个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”1、事业部的决策效率：、事业部的决策效率：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系p 之二，之二，“决策前沟通决策前沟通”的作用的作用将东京建物的将东京建物的“决策前沟通决策前沟通”形容为形容为“规定化规定化”，其实并不准确。，其实并不准确。东京建物并没有哪项制度规定必须做事前的沟通，这更像是习惯累积而成东京建物并没有哪项制度规定必须做事前的沟通，这更像是习惯累积而成的工作方法，或者是的工作方法，或者是“企业文化沉淀企业文化沉淀”。在正式提交公司的会议体系进行决策前，东京建物的事业部操作人员灰通在正式提交公司的会议体系进行决策前，
25、东京建物的事业部操作人员灰通过两个方面进行决策前沟通：过两个方面进行决策前沟通：与相关专业协助部门沟通；与相关专业协助部门沟通；与事业部内的决策者与事业部内的决策者部长沟通；部长沟通；（一）事业部运作：（一）事业部运作：p与相关专业协助部门沟通：以与相关专业协助部门沟通：以“商品企画会议商品企画会议”为例：为例：p商品企画会议的主要目的是通过客户需求的锁定，确定产品方向。商品企画会议的主要目的是通过客户需求的锁定，确定产品方向。p因此，该会议与内部的开发企划部、品质管理部，外部的销售公司、设计公司因此，该会议与内部的开发企划部、品质管理部，外部的销售公司、设计公司等资源都有很大的相关性，沟通任
26、务比较繁重。等资源都有很大的相关性，沟通任务比较繁重。事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系p做法：做法：p事业部首先会综合内外部资源意见，在会议前周左右完成事业部首先会综合内外部资源意见，在会议前周左右完成商品企画表商品企画表。并在此过程中完成首次沟通。并在此过程中完成首次沟通。p商品企划表商品企划表完成后，会发送至相关内外部资源，在会议召开前天，完成后，会发送至相关内外部资源，在会议召开前天，完成第二次沟通，并对完成第二次沟通，并对商品企画表商品企画表进行调整和修订。进行调整和修订。（一）事业部运作：（一）事业部运作：p在完成与相关内外部协作资源沟通后，在正式上会前，安排与所
27、在事业部的部在完成与相关内外部协作资源沟通后，在正式上会前，安排与所在事业部的部长的沟通，并最终确定上会资料：长的沟通，并最终确定上会资料：p通过这样的流程所完成的上会资料，综合了内外部相关资源的意见，并从项目通过这样的流程所完成的上会资料，综合了内外部相关资源的意见，并从项目的经营出发完成了初步的决策，直接提升了正式上会的决策效率。的经营出发完成了初步的决策，直接提升了正式上会的决策效率。p实际上，在实际上，在“商品企画会议商品企画会议”等需要公司决策的会议上，由于事业部已经完成等需要公司决策的会议上，由于事业部已经完成了初步决策，代表公司做出决策的本部长往往只需要说了初步决策，代表公司做出
28、决策的本部长往往只需要说“YesYes oror NoNo”，决策的高，决策的高效可见一斑。效可见一斑。事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”1、事业部的决策效率：、事业部的决策效率：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系p 之三，之三，“同级决策同级决策”的作用的作用在前面的介绍中提到了，事业部与相关资源在前面的介绍中提到了，事业部与相关资源“事前沟通事前沟通”是提升整体决策是提升整体决策效率的重要原因
29、。效率的重要原因。其实同时，这种事前沟通中蕴含的其实同时，这种事前沟通中蕴含的同级决策同级决策，也是提升整体决策效率的重，也是提升整体决策效率的重要原因。要原因。同事前沟通一样，同级决策也并没有写入东京建物的制度和流程中，它也同事前沟通一样，同级决策也并没有写入东京建物的制度和流程中，它也是是“习惯而成习惯而成”或或“文化沉淀文化沉淀”。（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”1、事业部的决策效率：、事业部的决策效率：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系p
30、 之三，之三，“同级决策同级决策”的作用的作用同级决策的重要基础，是东京建物明确的开发分工组织架构：同级决策的重要基础，是东京建物明确的开发分工组织架构：事业部是项目经营结果的最终责任者，相关部门提供专业支持。这样的架构决定了事业部是项目经营结果的最终责任者，相关部门提供专业支持。这样的架构决定了在不同专业意见分歧时，事业部的决策权力和义务。避免了在不同专业意见分歧时，事业部的决策权力和义务。避免了“同级决策不能决策同级决策不能决策”事业部事业部对项目经营结果负责对项目经营结果负责开发企划部开发企划部对客户研究、市场研对客户研究、市场研究、产品确定、计划究、产品确定、计划管理、项目运营评估管理
31、、项目运营评估等方面提供支持等方面提供支持品质管理部品质管理部对项目设计、品质注对项目设计、品质注意事项实施、项目现意事项实施、项目现场品质管理、售后服场品质管理、售后服务等方面提供支持务等方面提供支持协助协助项目项目协助协助（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”1、事业部的决策效率：、事业部的决策效率：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系p 之三，之三，“同级决策同级决策”的作用的作用同级决策的另一个重要意义，是明确了同级决策的另一个重要意义，是明确了
32、事业部内对项目负责的具体员工具有事业部内对项目负责的具体员工具有从经营结果出发对项目的初步决策权从经营结果出发对项目的初步决策权。也就是说，上交给事业部部长、本部长的审议资料都是经过综合各专业意见也就是说，上交给事业部部长、本部长的审议资料都是经过综合各专业意见初步决策的结果，不需要部长、本部长再一次权衡各专业意见再做决策，这初步决策的结果，不需要部长、本部长再一次权衡各专业意见再做决策，这对决策效率提升意义很大。对决策效率提升意义很大。由于发展阶段的原因，我们目前的事业部体制还是依靠事业部经理作为综合由于发展阶段的原因，我们目前的事业部体制还是依靠事业部经理作为综合决策的责任人。从提升效率的
33、角度出发，如何建立和培养能从项目经营出发决策的责任人。从提升效率的角度出发，如何建立和培养能从项目经营出发进行决策的事业部架构和事业部员工可能是我们下步需要努力的方向。进行决策的事业部架构和事业部员工可能是我们下步需要努力的方向。（一）事业部运作：（一）事业部运作：p标准化也是同级决策的另一个重要基础：标准化也是同级决策的另一个重要基础：p标准化为同级决策提供了一种标准化的语言：避免了由于标准化为同级决策提供了一种标准化的语言：避免了由于语言不统一而造成的决策效率低的现象。语言不统一而造成的决策效率低的现象。p标准化为同级决策提供了一个标准化的平台：使得同级决标准化为同级决策提供了一个标准化的
34、平台：使得同级决策是在一定的共识的基础上的决策，而不是从头开始。策是在一定的共识的基础上的决策，而不是从头开始。事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系（一）事业部运作：（一）事业部运作：p以本周参加的以本周参加的“畿子畿子”项目的项目的“总承包商发标同级决策会总承包商发标同级决策会”为例：为例：p该会议讨论的该会议讨论的1111项文件中，项文件中，9 9项为标准化成果项为标准化成果事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系标准化资料：标准化资料：l 招标书；招标书；l 式样书（含性能登记要求）；式样书（含性能登记要求）；l 设计图（与式样书配套）；设计图（与式样书配套）
35、；l 设计检查单和标准图；设计检查单和标准图；l 工事监理要领书；工事监理要领书；l 标准图集；标准图集；l 开发计划；开发计划；l 售后服务标准；售后服务标准；l 合同及答疑标准格式；合同及答疑标准格式；（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”1、事业部的决策效率：、事业部的决策效率：p PC PC式的开发运作体系式的开发运作体系p 规定化的决策事前沟通规定化的决策事前沟通p 制度体系下的同级决策制度制度体系下的同级决策制度事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开
36、发体系总结：通过总结：通过“标准化（标准化（PC式）开发运作体系，辅以式）开发运作体系，辅以“事前沟通事前沟通”、“同级决策同级决策”等工作方法，东京建物的事业部决策、项目决策、乃等工作方法，东京建物的事业部决策、项目决策、乃至公司层面的决策，都实现了很高的效率。至公司层面的决策，都实现了很高的效率。（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”2、事业部为中心的内部资源整合：、事业部为中心的内部资源整合：p 明确的职责分工明确的职责分工p 从客户和效率出发的标准化工作体系从客
37、户和效率出发的标准化工作体系事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系谈到东京建物事业部的内部资源整合问题，其实谈到东京建物事业部的内部资源整合问题，其实“万变不离其宗万变不离其宗”。其内。其内部资源整合的成功仍然可以总结为两个方面的原因：部资源整合的成功仍然可以总结为两个方面的原因：这两个方面的原因看似简单，但其实在我们的内部整合或者说协调沟通中这两个方面的原因看似简单，但其实在我们的内部整合或者说协调沟通中碰到的很多问题都来源于这两个方面：碰到的很多问题都来源于这两个方面：“这事你负责还是我负责？！这事你负责还是我负责？！”、“这事该这样做还是那样做？这事该这样做还是那样做？”（
38、一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”2、事业部为中心的内部资源整合：、事业部为中心的内部资源整合：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系（1）首先，让我们从职责分工方面来看：）首先，让我们从职责分工方面来看：东京建物明确将事业部和其每一位项目负责员工作为项目经营结果的责任东京建物明确将事业部和其每一位项目负责员工作为项目经营结果的责任者，明确者，明确“开发企划部开发企划部”和和“品质管理部品质管理部”为支持和协助部门。理清了整为支持和协助部门。理清了整合关
39、系。事业部权利很大、责任也很大。合关系。事业部权利很大、责任也很大。事业部事业部对项目经营结果负责对项目经营结果负责开发企划部开发企划部对客户研究、市场研对客户研究、市场研究、产品确定、计划究、产品确定、计划管理、项目运营评估管理、项目运营评估等方面提供支持等方面提供支持品质管理部品质管理部对项目设计、品质注对项目设计、品质注意事项实施、项目现意事项实施、项目现场品质管理、售后服场品质管理、售后服务等方面提供支持务等方面提供支持协助协助项目项目协助协助（一）事业部运作：（一）事业部运作：p协助部门对事业部的支持主要体现在两个方面：协助部门对事业部的支持主要体现在两个方面：（1 1）专业标准、工
40、具和流程的制定；（）专业标准、工具和流程的制定；（2 2）项目开发过程中的专业意见提供和把关；）项目开发过程中的专业意见提供和把关；事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系开发企划部：开发企划部：l 式样书；式样书；l BrilliaBrillia规划设计指引；规划设计指引；l 住宅面积带类别表；住宅面积带类别表；l 标准开发流程和会议体系；标准开发流程和会议体系；l 销售图书制作标准；销售图书制作标准；l ；p首先，是首先，是“专业标准、工具和流程的制定专业标准、工具和流程的制定”方面：方面：品质管理部：品质管理部：l 标准图集；标准图集；l 设计检查表；设计检查表；l 现场见学
41、会操作指引；现场见学会操作指引；l 建筑及构造报告标准格式；建筑及构造报告标准格式；l 合格总承包商目录；合格总承包商目录；l ；（一）事业部运作：（一）事业部运作：p协助部门对事业部的支持主要体现在两个方面：协助部门对事业部的支持主要体现在两个方面：（1 1）专业标准、工具和流程的制定；（）专业标准、工具和流程的制定；（2 2）项目开发过程中的专业意见提供和把关；）项目开发过程中的专业意见提供和把关；事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系p其次，是其次，是“专业意见提供和把关专业意见提供和把关”方面：方面：以对设计成果的审核为例：以对设计成果的审核为例：作为品质控制方面的支持部
42、门，品作为品质控制方面的支持部门，品质管理部会主导质管理部会主导“总承包商总承包商”、“监理监理”单位召开单位召开“品质检讨会品质检讨会”。从而为事业部提供在品质控制方面从而为事业部提供在品质控制方面的专业意见和把关。的专业意见和把关。（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”2、事业部为中心的内部资源整合：、事业部为中心的内部资源整合：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系通过通过“明确分工明确分工”和和“标准化的工作体系标准化的工作体系”，事业部可以非常明
43、确的完成，事业部可以非常明确的完成内部资源整合。以总包单位选择为例：内部资源整合。以总包单位选择为例：首先，从标准工作流程来看，本处需要使用的标准化资料为：式样书、标准图等首先，从标准工作流程来看，本处需要使用的标准化资料为：式样书、标准图等（一）事业部运作：（一）事业部运作：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”2、事业部为中心的内部资源整合：、事业部为中心的内部资源整合：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系通过通过“明确分工明确分工”和和“标准化的工作体系标准化的工作体系”，事业部可以
44、非常明确的完成，事业部可以非常明确的完成内部资源整合。以总包单位选择为例：内部资源整合。以总包单位选择为例：其次，从标准化工具制作者和支持工作分工出发，确定其次，从标准化工具制作者和支持工作分工出发，确定“开发企划部开发企划部”、“品质管品质管理部理部”为需要整合的内部支持部门为需要整合的内部支持部门标准化资料：标准化资料：l 式样书（含性能登记要求）；式样书（含性能登记要求）；l 设计图（与式样书配套）；设计图（与式样书配套）；l 设计检查单和标准图；设计检查单和标准图；l 标准图集；标准图集；l 开发计划；开发计划；开发企划部开发企划部品质管理部品质管理部（一）事业部运作：（一）事业部运作
45、：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率决策效率”和和“内部整合内部整合”2、事业部为中心的内部资源整合：、事业部为中心的内部资源整合：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系通过通过“明确分工明确分工”和和“标准化的工作体系标准化的工作体系”，事业部可以非常明确的完成，事业部可以非常明确的完成内部资源整合。以总包单位选择为例：内部资源整合。以总包单位选择为例：最后，整合内部资源，进行同级决策，推进开发工作。最后，整合内部资源，进行同级决策，推进开发工作。事业部事业部对项目经营结果负责对项目经营结果负责开发企划部开发企划部品质
46、管理部品质管理部协助协助总承包确定总承包确定协助协助会议体系实施运作方面会议体系实施运作方面2 2（二）会议体系实施和运作：（二）会议体系实施和运作：其次，来说明和解答区域综合管理部等部门所提出的：其次，来说明和解答区域综合管理部等部门所提出的：“会议体系实施及运作会议体系实施及运作”问题问题p 从标准化工作流程出发，为了决策而开会从标准化工作流程出发，为了决策而开会赋予会议生命力赋予会议生命力p 将会议内容标准化将会议内容标准化赋予会议效率、便于会议结论追踪赋予会议效率、便于会议结论追踪事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系通过本周的调查研究，个人认为东京建物的会议体系实施和运
47、作的通过本周的调查研究，个人认为东京建物的会议体系实施和运作的关键在于两个方面：关键在于两个方面：（二）会议体系实施和运作：（二）会议体系实施和运作：其次，来说明和解答区域综合管理部等部门所提出的：其次，来说明和解答区域综合管理部等部门所提出的：“会议体系实施及运作会议体系实施及运作”问题问题在访谈时，各位同事提到，我们目前在会议中所碰到的问题基本在于以下在访谈时，各位同事提到，我们目前在会议中所碰到的问题基本在于以下几个方面：几个方面：p 为什么要开这个会？为什么要开这个会？目的性不明确目的性不明确事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系（1）赋予会议生命力：为了决策而开会）赋予
48、会议生命力：为了决策而开会p 开这个会要决策哪些事项？开这个会要决策哪些事项？目的性不明确目的性不明确p 为这个会议要准备哪些资料？为这个会议要准备哪些资料？决策体系和标准不明确决策体系和标准不明确p 由于以上这些原因，使得我们的一些会议成了由于以上这些原因，使得我们的一些会议成了“套会套会”，大家都在听会，大家都在听会，但是对会议的目的和目标却不是很清楚，影响效率和会议的生命力。但是对会议的目的和目标却不是很清楚，影响效率和会议的生命力。（二）会议体系实施和运作：（二）会议体系实施和运作：其次，来说明和解答区域综合管理部等部门所提出的：其次，来说明和解答区域综合管理部等部门所提出的：“会议体
49、系实施及运作会议体系实施及运作”问题问题将这些问题向东京建物进行求解，就会发现很大的不同和启发：将这些问题向东京建物进行求解，就会发现很大的不同和启发：东京建物的会议，特别是公司层面的会议全部都是东京建物的会议，特别是公司层面的会议全部都是为了决策为了决策如果不经如果不经过这些会议的决策，项目的开发就无法继续进行。过这些会议的决策，项目的开发就无法继续进行。事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系（1）赋予会议生命力：为了决策而开会）赋予会议生命力：为了决策而开会（二）会议体系实施和运作：（二）会议体系实施和运作：其次，来说明和解答区域综合管理部等部门所提出的：其次，来说明和解答区
50、域综合管理部等部门所提出的：“会议体系实施及运作会议体系实施及运作”问题问题东京建物的会议体系中，对开会的时间、参加人员、需要决定的事项等都东京建物的会议体系中，对开会的时间、参加人员、需要决定的事项等都作了标准化的规定。更为可贵的是，东京建物对开会所需准备的作了标准化的规定。更为可贵的是，东京建物对开会所需准备的资料都作资料都作了标准化的规定了标准化的规定。以决定土地获取的。以决定土地获取的“用地取得会议用地取得会议”为例：为例：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系（2）赋予会议效率和可追溯性：标准化）赋予会议效率和可追溯性：标准化用地取得会议需要准备资料：用地取得会议需要准
51、备资料：l 用地取得表；用地取得表；l 位置说明图；位置说明图；l 周边项目调查图；周边项目调查图；l 项目初步设计图；项目初步设计图；l 意向售价表；意向售价表；l 事业收支计画书；事业收支计画书；（二）会议体系实施和运作：（二）会议体系实施和运作：用地取得会议的标准化资料（用地取得会议的标准化资料（1 1）用地取得表用地取得表事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系（二）会议体系实施和运作：（二）会议体系实施和运作：用地取得会议的标准化资料（用地取得会议的标准化资料（2 2）位置说明图位置说明图事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系（二）会议体系实施和运作：（二）
52、会议体系实施和运作：用地取得会议的标准化资料（用地取得会议的标准化资料（3 3）周边项目调查图周边项目调查图事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系（二）会议体系实施和运作：（二）会议体系实施和运作：用地取得会议的标准化资料（用地取得会议的标准化资料（4 4）初步设计方案初步设计方案事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系（二）会议体系实施和运作：（二）会议体系实施和运作：用地取得会议的标准化资料（用地取得会议的标准化资料（5 5）意向售价表意向售价表事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系（二）会议体系实施和运作：（二）会议体系实施和运作：用地取得会议的标
53、准化资料（用地取得会议的标准化资料（6 6）事业收支计画书（项目档案）事业收支计画书（项目档案）事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系（二）会议体系实施和运作：（二）会议体系实施和运作：其次，来说明和解答区域综合管理部等部门所提出的：其次，来说明和解答区域综合管理部等部门所提出的：“会议体系实施及运作会议体系实施及运作”问题问题不只是公司层面的会议，在东京建物，部门每周的周例会同样采取标准化不只是公司层面的会议，在东京建物，部门每周的周例会同样采取标准化的方法：以事业部的周例会为例的方法：以事业部的周例会为例事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系（2）赋予会议效率和
54、可追溯性：标准化）赋予会议效率和可追溯性：标准化事业部周例会标准资料：事业部周例会标准资料：所负责每个项目的：所负责每个项目的：l 合作伙伴委托进展；合作伙伴委托进展；l 公司层面会议计划及进展；公司层面会议计划及进展；l 销售准备计划及进展；销售准备计划及进展；l 项目总体计划及进展；项目总体计划及进展；l 销售中心开放计划及进展；销售中心开放计划及进展；l 上周大事、下周计划；上周大事、下周计划；（二）会议体系实施和运作：（二）会议体系实施和运作：其次，来说明和解答区域综合管理部等部门所提出的：其次，来说明和解答区域综合管理部等部门所提出的：“会议体系实施及运作会议体系实施及运作”问题问题
55、p 从标准化工作流程出发，为了决策而开会从标准化工作流程出发，为了决策而开会赋予会议生命力赋予会议生命力p 将会议内容标准化将会议内容标准化赋予会议效率、便于会议结论追踪赋予会议效率、便于会议结论追踪事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系小结：小结：通过明确会议的决策性、将会议的日程和准备资料等全面标准化，通过明确会议的决策性、将会议的日程和准备资料等全面标准化，东京建物使会议成为项目开发流程的决策点和必要点。东京建物使会议成为项目开发流程的决策点和必要点。赋予了会议体系以生命力和效率。这使得会议从被动变为了主动。赋予了会议体系以生命力和效率。这使得会议从被动变为了主动。在没有专
56、门部门主导和督促的情况下，各项目会议作为项目开发的在没有专门部门主导和督促的情况下，各项目会议作为项目开发的必需而有条不紊的展开。必需而有条不紊的展开。总结总结3 3总结总结 本周，通过参与东京建物事业部实际工作流程的方法，针对第一本周，通过参与东京建物事业部实际工作流程的方法，针对第一次学习结束时，事业部、区域综合管理部等部门所提出的以下问题次学习结束时，事业部、区域综合管理部等部门所提出的以下问题进行了研究学习：进行了研究学习：事业部效率及事业部效率及PC式的开发体系式的开发体系（1 1）东京建物的事业部如何实现和保证）东京建物的事业部如何实现和保证“高效率的决策高效率的决策”？（2 2）
57、东京建物的事业部，在对项目经营结果负责的情况下，如何与相关部门）东京建物的事业部，在对项目经营结果负责的情况下，如何与相关部门协调和整合？协调和整合？（3 3）东京建物的会议体系如何有效实施和运作？）东京建物的会议体系如何有效实施和运作？ 总体来说，合理明确的职责分工、总体来说，合理明确的职责分工、PCPC式（标准化）的开发体系、式（标准化）的开发体系、从效率和客户出发的运营理念等，是东京建物解决以上问题的主要从效率和客户出发的运营理念等，是东京建物解决以上问题的主要方法。方法。因时间较紧，研究成果不成熟之处请原谅。因时间较紧，研究成果不成熟之处请原谅。东京建物关于本内容提供的东京建物关于本内容提供的资料均为书面材料，本资料均为书面材料，本PP中的照片为微距拍摄，可直中的照片为微距拍摄，可直接放大阅览，谢谢接放大阅览，谢谢感感 谢谢 聆聆 听听The The EndEnd
