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1、北辰百旺新城III期项目项目判断及概念设计方案伟业顾问2006-3第 2 页项目概况代征绿地16.7万平米供电设施0.51万平米配套公建1.02万平米幼儿园0.51万平米文化娱乐0.06万平米可建设用地19.7万平米项目概况用地情况项目概况代征绿地16.7万平米供电设施0.51万平米配套公建1.02万平米 用地状况：指标总用地可建设用地比例43.4规模（万平米）45.419.7代征绿地 36代征道路 22.0 可建设用地：16.710.0幼儿园0.51万平米指标用地性质规模（万平米）FAR限高E1-02 供电设施0.511.018E2-01 配套公建1.021.512E2住宅用地5.581.5
2、18E3-01 幼儿园E3 住宅用地J2-09 文化娱乐0.5110.90.060.71.51.09189文化娱乐0.06万平米可建设用地19.7万平米第 3 页项目经济指标项目概况主要经济指标项目经济指标 位置：圆明园西路东侧； 总用地面积： 45.4万平米；可建设用地：19.2万平米；代征绿地面积：16.7万平米 容积率：1.5； 总建筑面积：27.2万平米； 物业类型：住宅、公建； 住宅限高：18米； 绿化率：30；第 4 页便于整体规划，形成较好的社区感受限高18米、容积率控制，产品形式受限住宅用地呈反“L”型，分南北二块。内部较平整，有小起伏，规划中可依据地势局部设计“微地形”处理。
3、用地分析微观用地评价 规模较大便于整体规划，形成较好的社区感 控规受限受限高18米、容积率控制，产品形式受限 用地形状住宅用地呈反“L”型，分南北二块。 宗地素质内部较平整，有小起伏，规划中可依据地势局部设计“微地形”处理。第 5 页项目属区域“中大盘”，体量较大；用地比较规整，规划设计可发挥空间大。综合分析项目属区域“中大盘”，体量较大；用地比较规整，规划设计可发挥空间大。 总用地面积：45万平米 总建筑面积：27.22万平米 住宅FAR：1.5； 住宅限高：18米；项目 “中低中低密度密度”定位明确。限高控制严格，产品“多元化”组合受到一定局限。第 6 页百旺新城III期项目价值认知第 7
4、 页时间点价值认知前提价值认知时间价值时间点价值认知前提 土地招牌挂时间：2006年6/7月 项目预计上市时间：2007年下半年 项目销售持续时间：2007年7月2009年7月我司认为：对于本项目的价值认识与判断应该着眼于动态的时间点，以2007-2008年为基准。第 8 页第 9 页时间价值奥运效应从1984年以来历届奥运主办城市的经验来看，奥运会对基础设施建设、旅游产业带动等方面的影响力达到顶峰，临近奥运的1-2年是房地产市场发展最为强劲的阶段，从伟业对北京市场的判断07-08年北京市整体房地产市场环境极佳，中高档住宅拥有极大的发展契机，价格提升明显。万平米元/平米元/平米从近三年住宅成交
5、量对比看，在北京市总体市场平稳增长的前提下，海淀区住宅供应及成交却有减少趋势，稀缺性逐步显现。住宅价格增幅明显，海淀区成交均价高于全市平均水平，反映了住宅档次和消费者承受力的同步提升。100009000800070006000住宅销售均价统计678465546346592182997078北京市海淀区5000200320042005年度价值认知2500住宅销售量统计05年市场概况200015001000500126230420063571994218北京市海淀区从近三年住宅成交量对比看，在北京市总体市场平稳增长的前提下，海淀区住宅供应及成交却有减少趋势，稀缺性逐步显现。0年度200320042
6、005住宅价格增幅明显，海淀区成交均价高于全市平均水平，反映了住宅档次和消费者承受力的同步提升。1000090008000700060005921住宅销售均价统计67846554 634682997078北京市海淀区5000200320042005年度第 10 页万平米万平米元/平米元/平米高档住宅销售量统计高档住宅（别墅、公寓）的成交量逐年增加，表明了高端市场的逐步成熟与强劲发展势头。高档住宅销售均价统计在全市高档住宅均价迅猛上升的情况下，拥有独特自然及人文资源的海淀区却保持平稳，均价及增幅低于全市水平，存在较大增长潜力。价值认知高档住宅销售量统计宏观市场160160140140120120
7、100100808060604040202000898914.814.82003200313513518182004200414814823.223.220052005北京市北京市海淀区海淀区年度年度高档住宅（别墅、公寓）的成交量逐年增加，表明了高端市场的逐步成熟与强劲发展势头。高档住宅销售均价统计北京市北京市在全市高档住宅均价迅猛上升的情况下，拥有独特自然及人文资源的海淀区却保持平稳，均价及增幅低于全市水平，存在较大增长潜力。120001200011000110001000010000900090008000800010041100419192919220032003107461074693
8、569356200420041154411544100391003920052005海淀区海淀区年度年度第 11 页自然人文价值凤凰岭龙泉寺石佛寺翠湖湿地稻香湖丰富的自然和人文资源七王坟九王坟阳台山大觉寺普照寺莲花寺香岩寺15km7km三山五园4-8km第 12 页总面积45平方公里的小西山生态带绵延在海淀区西部，构成了本区域的绿色生态屏障和天然氧吧南沙河上游天然形成的稻香湖及上庄水库两岸的翠湖湿地，是城市脆弱生态的最后一片绿洲区位价值 湿 地天然绿肺 小西山京西屏障 百望山太行前哨景观优势总面积45平方公里的小西山生态带绵延在海淀区西部，构成了本区域的绿色生态屏障和天然氧吧南沙河上游天然形成
9、的稻香湖及上庄水库两岸的翠湖湿地，是城市脆弱生态的最后一片绿洲第 13 页区位价值景观优势 上风上水，皇家龙脉 人文历史，源远流长第 14 页地块周边观景性景观价值百旺新城III期百旺新城III期景观优势地块周边观景性绵延西山苗圃和上地百望山圆明园西路润千秋第 15 页在E3地块看代征绿地景观价值景观优势在E3地块看代征绿地公园景观公园景观J2内部庙宇内部庙宇公园内部第 16 页物华天宝，人杰地灵，山后这片热土孕育了平凡质朴中的灿烂。流风遗韵所及，本项目仿佛也沾染了天地的灵气，在真正上风上水的京城龙脉所在蛰伏已久，蓄势待发景观价值物华天宝，人杰地灵，山后这片热土孕育了平凡质朴中的灿烂。流风遗韵
10、所及，本项目仿佛也沾染了天地的灵气，在真正上风上水的京城龙脉所在蛰伏已久，蓄势待发本项目所处海淀区具备人文、科技、教育及景观优势第 17 页12km中医药等。第 18 页区位价值科技园区 八大科技园环布海淀新区 山后地区（海淀新区）是海淀科技园的主体，建设和规划有生命科学园、国家级软件园、永丰高科技产业基地、中关村材料创新园、环保科技示范园、农林科技园、新医药科技园、航天城及小西山沿线文化教育基地等；农林科技园发展区永丰基地科技园4km10km生命园8km软件园3km 上地 北新材8km 料园8km 目前已有实质性 核心区运作的园区有：软件园、生命园、永丰高科技产业基地、环保科技园本项目地处山
11、前、山后交接处，战略地位得天独厚区位价值科技园区 上地信息产业基地全国第一个以信息产业为主导的高科技工业园。1991年开工，历经15年建设，至2005年百度入驻，上地产业基地全部完成。距本项目3公里，是北部地区最早的科技产业基地，中关村信息产业核心，集中了很多著名大企业。第 19 页区位价值科技园区 中关村软件园占地139公顷，总建筑面积60余万平方米是集软件研发、企业孵化和综合管理服务于一体的国家级软件研发、生产基地到2005年末，中关村软件园已有入园企业130余家，软件从业人员近万人典型企业： 甲骨文 西门子 IBM中国 汉王科技 强网软件距本项目不到2公里，最近的科技园区，大部分企业已入
12、驻，规模基本显现，与上地连为一体，成为重要的信息产业研发基地第 20 页区位价值科技园区 中关村生命科学园规划占地面积279公顷，总建设面积52万平方米是为从事生命科学研究、开发、中试的研究机构和企业所创建的研发型产业基地典型企业： 养生堂 江中制药 扬子江药业 奥瑞金种子 博奥生物芯片 北京生命科学研究所距本项目8公里，集科研、生产、医疗服务于一体，入住已占规划的一半左右，初具规模第 21 页区位价值科技园区 中关村永丰高新技术产业基地占地面积453公顷，规划建筑面积385万平方米是中关村科技园区高新技术中试和生产加工基地，重点吸纳新材料、电子信息、生物工程与新医药、环保及资源综合利用、光机
13、电一体化等企业典型企业： 安泰科技 北大维信 用友软件 大唐电信距本项目4公里，北部地区规模最大的科技园区，规划有完善的内部配套，入住企业以生产型为主，未来2-3年将全面建成第 22 页区位价值科技园区 中关村环保科技示范园占地面积360公顷，总建筑面积约175万平方米产业定位重点为环保产业科技孵化距本项目10公里，以代表未来新产业发展方向的环保科技为号召，现处于基础设施建设阶段，招商未有具体进展第 23 页区位价值科技园区各科技园区建设的稳步推进，以及各产业基地大型知名企业的逐步进驻，将带旺整个新区的人气和成熟，居住需求的增加对于区域内住宅项目的开发将起到极大的带动作用。第 24 页区位价值
14、路网系统建设 西北旺联结上地、中关村和山后腹地的重要节点 本项目-中关村：8.5公里，10分钟车程 本项目-上地：3.5公里，8分钟车程（道路改造中）第 25 页苗西路岭高环清五现状路网系统永丰基地北清航天城生命园路国际商城京包铁路轻 轨 13 号 线京密引水渠冷泉黑龙潭路西北旺百望山颐和园路圃圆软件园农大北路明 农大南路园清河上圆明园地信息路八达回龙观速路路清华第 26 页北路明西佳苑区位价值道路改造/建设枫涟山庄回迁房东北旺百旺茉莉园 公建区圆苗圃东 北 旺苗圃西南 路北 旺软件园南 路上地百望山黑山扈路园药用植润千秋 物园路百旺家苑农大北路（改造中，年内完成）农大 紫城第 27 页国际商
15、生命园城城路京清京 铁铁回龙观航天城包永丰基地 京 包 回龙观包 路路北航天城快快速速轻轨13号线路路 八旺北 路 八达岭软件园软件园西北旺速苗 高上速黑龙潭路圃清地路河农大北路 地 清百望山河圆信颐 圆 息息颐 明 农大南路和路园 西路园西路清河路路路环五五圆明园清华京密引水渠京密引水渠冷泉冷泉岭明路网系统 京包高速公路今年开工京包高速公路六环以外（楼自庄-德胜口段）于2008年奥运会前建成，将实现新110国道与六环路的快速连接，形成西北方向货运交通走廊，与现有八达岭高速实现客货车辆分流。规划道路国际商生命园路京清 包永丰基地北轻轨13号线路东北北旺北 达西北旺 苗 高黑龙潭路 圃上 路农大
16、北路百望山 信和 园 农大南路 路清河环 路圆明园清华六环以内将按城市快速路标准建设，2008年以后安排开工。年以后安排开工。第 28 页路网系统规划道路 北清路机场延长线机场南线高速公路开工首都机场南线（京承高速-东六环段）2006年初开工，2007年年底建成后将与同期投入使用的年年底建成后将与同期投入使用的京平（北京到平谷）高速连通。按照规划，在不久的将来要西延至八达岭高速的北安河地区，与北清路相接。第 29 页路网系统 轨道4号线北延线海淀区政府透露，该区正在编制地铁4号线北延的项目建议书，计划将4号线从龙背村向北延至北清路永丰科技园，以缓解北部新区的出行压力。永丰轨道交通第 30 页预
17、计2008年本项目入市阶段，项目周边道路改造基本完成，交通状况将在现有基础上得到进一步改善；区域内路网建设的加速与完善，对于区域内住宅项目道路交通条件的改善起到决定性作用。路网系统预计2008年本项目入市阶段，项目周边道路改造基本完成，交通状况将在现有基础上得到进一步改善；区域内路网建设的加速与完善，对于区域内住宅项目道路交通条件的改善起到决定性作用。2010年前后，北清路东延、京包路六环以内等规划道路全部年前后，北清路东延、京包路六环以内等规划道路全部完成，本项目与上地、中关村、山后腹地将形成四通八达的立体交通网。第 31 页上地区3.5km分院（待建）中发百旺商城309医院家乐福海淀医院配
18、套设施北大国际医院（待建）北航附中（待建）中关村国际商城（待建）分布示意海淀卫生大厦（待建）永丰公建区4km北大附小（待建）海淀妇幼保健院 百旺公建区同仁医院分院（待建）上地实验学校中国农业大学（西区）12km清华大学购物医疗教育北京大学中关村核心区北医三院沃尔玛 第 32 页配套设施规划建设 西北旺镇区公建中心公建区本项目占地面积6.39公顷，建筑面积14万平米。规划有大型百货超市、家具建材超市、餐饮集群、商务休闲酒店及金融中心办公楼等，现正处于招商阶段。第 33 页配套设施规划建设 北大国际医院北大国际医院选址于中关村生命科学园二期国际生命医疗园内，预计2008年初，综合医院投入试运营。医
19、院规划总用地29.75公顷，建设面积为28万平方米，规模为2400张床位，包括一个综合医院、六家专科医院，总投资约32亿元；医院的配套设施护理学院及亚健康中心也将同时筹建，整个项目占地面积将达到1000亩。国际医院将实行分期开发，一期综合医院项目，建设15万平方米，完成投资约18亿元；二期专科医院项目，建设10万平方米，完成投资约14亿元。第 34 页配套设施规划建设 中关村国际商城位于京昌高速公路与北清路交汇处，占地约50公顷，建设面积约40万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店为一体的国际一流的大型多功能购物中心，预计投资8亿元人民币。中关村国际商城主要包括百货公司、品牌专卖店、主题商
20、店、大型超市、中华美食广场、中外主题餐厅、多功能国际影城、商务酒店及各种服务配套设施。第 35 页区域内生活服务设施将在2008年本项目入市之际有较大程度完善，居住于此，兼享自然宁静与城市便利的愿望将不再遥远。配套设施区域成熟海淀新区发展日渐成熟 是海淀区建设生态型、现代化的新型城市的新中心，是海淀区新的增长点和发展区域；区域内生活服务设施将在2008年本项目入市之际有较大程度完善，居住于此，兼享自然宁静与城市便利的愿望将不再遥远。第 36 页西北旺镇：西北旺镇区，处于几大科技园区的枢纽中心，城市绿化带分隔其间，有较高的宜居性。上地科技园区和山后区域的发展使中关村科技重心北移，本项目地区的后发
21、潜力日益突显。区域特征西北旺镇：居住状况西北旺镇区，处于几大科技园区的枢纽中心，城市绿化带分隔其间，有较高的宜居性。上地科技园区和山后区域的发展使中关村科技重心北移，本项目地区的后发潜力日益突显。绿色空间绿色空间绿色空间第 37 页现有居住人口：周边现有居住人口：4-5万人；万人；预计2010年北部新区常住人口：35万人随之整个科技园区的快速发展和大量外来人员的进驻，居住将持续保持第 38区位价值现有居住人口： 西北旺新村21万平米 中海枫涟山庄16万平米 百旺家苑24万平米 马连洼梅兰竹菊园45万平米周边现有居住人口：4-5万人；万人；预计2010年北部新区常住人口：35万人居住状况随之整个
22、科技园区的快速发展和大量外来人员的进驻，居住将持续保持旺盛的需求量，西北旺区域作为山后地区较为成熟的居住区，潜力巨大。页项目位于“山后”与“山前”的重要位置，上风上水，景观及区位优势凸显；综合分析项目位于“山后”与“山前”的重要位置，上风上水，景观及区位优势凸显； 西北旺镇海淀区重点发展区域；中关村核心区“北扩”首突区域； 百旺新城西北旺“造镇”重地；超大规模居住区，缓解中关村居住压力。 本 项 目百旺新城的最南侧用地，在整个百旺新城各用地中价值更优；外部景观丰富，东临百望山/京密引水渠、北观西山、西侧南侧临苗圃；同时内拥10余万平米公园绿地项目用地整体素质高，优势明显，具备打造低密、高档产品
23、的先天基础。第 39 页2土地价值 山后地区土地成交案例以外成交案例出让时间20042004.92004.122005.52005.62005.82006.42006.42006.6项目名称润千秋佳苑领秀二期上第MOMA保利冷泉亿城竹园华润橡树湾温泉D1温泉D2本项目容积率1.51.172.251.2-1.51.52.51.51.5楼面地价390030052771365648733167（起）？用地条件七通一平七通一平六通一平三通一平三通一平三通一平七通一平七通一平六通一平出让方式挂牌挂牌挂牌合作开发合作开发挂牌挂牌挂牌挂牌区域内新增项目的土地价格节节攀升，现已逼近5000元/建筑平米。第 4
24、0 页成交时间：2006-4-18成交金额：11.5亿元（竞标基价：9亿元，历时30分钟）楼面地价：4873元/建筑面积土地规模：用地15.8万平米，建面23.6万平米，容积率1.5用地性质：居住、行政办公、商业参 标 方：北辰实业、万科、大连正源、华远、海开、万通土地价值最新成交案例 温泉D1地块成交时间：2006-4-18成交金额：11.5亿元（竞标基价：9亿元，历时30分钟）楼面地价：4873元/建筑面积土地规模：用地15.8万平米，建面23.6万平米，容积率1.5用地性质：居住、行政办公、商业参 标 方：北辰实业、万科、大连正源、华远、海开、万通第 41 页土地价值土地价格山后区域已成
25、为群雄争夺之地，随着温泉项目的一锤定音，该区域土地价值将重新定义，住温泉D1、D2保利冷泉 润千秋佳苑领秀二期上第MOMA亿城竹园 华润橡树湾宅价格将快速提升。以百旺新城III期所处具体区位、景观环境、交通状况及配套设施等条件考评，成交价格至少应比上述案例高出10-20%，即：至少在5000元/建筑平米以上，预计在5000-6000元/建面之间。第 42 页时间价值奥运契机带动良好经济环境，房地产发展提速景观价值绝佳的西山区域历史人文、自然景观价值区位价值绝版的连接山前山后的重要节点位置配套价值区域日渐成熟的科技园园区、交通体系及配套设施土地价值区域土地价格的“撑竿跳”带动住宅价格的提速用地价
26、值中大盘体量，具备打造中密度产品素质价值认知核心价值梳理时间价值奥运契机带动良好经济环境，房地产发展提速景观价值绝佳的西山区域历史人文、自然景观价值区位价值绝版的连接山前山后的重要节点位置配套价值区域日渐成熟的科技园园区、交通体系及配套设施土地价值区域土地价格的“撑竿跳”带动住宅价格的提速用地价值中大盘体量，具备打造中密度产品素质兼具“天时、地利、人和”，百旺新城III期用地综合素质在整个山后地区属上品，无论产品规划设计还是市场价格提升等方面的可运作空间均很大，未来发展潜力巨大。第 43 页百旺新城III期项目核心问题第 44 页核心问题的提出核心问题一：多高的土地价格是可以接受的价格水平？核
27、心问题二：什么样的产品形式(组合)是能与高的土地价格相匹配的并能充分挖掘土地价值的？第 45 页拿 地高土地成本如何将土地价值最大化什么样的产品是能与如此高的成本相匹配的高收益如何将利润最大化什么样的产品能赋予更多附加价值相对低风险如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有效需求，提供具有特色的产品，为区域物业品质升级作出贡献，成为保证顺利销售的重点。开发商目标及核心问题开发商目标拿 地高土地成本高收益相对低风险核心问题如何将土地价值最大化什么样的产品是能与如此高的成本相匹配的如何将利润最大化什么样的产品能赋予更多附加价值如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有效需求，提供具有特色的产品，为区域
28、物业品质升级作出贡献，成为保证顺利销售的重点。第 46 页价格及特征分析需求特征分析典型个案百旺新城III期项目供需市场研究供应量及特征分析价格及特征分析需求特征分析典型个案第 47 页（2001）上地西北旺（2001）（2001）百旺家苑润千秋佳苑(2005)供应特征竞争区域竞争区域确定：西北四环以外，八达岭高速以西的区域范围内，主要包括山后地区、清河地区和上地等。永丰嘉园（05-06）永丰怡美家园（2000）上地佳园（2002）冷泉温泉保利冷泉（2006）中海枫涟山庄（2004） 领秀硅谷（2002）百旺茉莉园（2004-05）天秀花园（2002）圆明园 博雅西园（2002）当代城市家园圆
29、明园花园麒麟家园（2002）紫城（2004）第 48 页项目所在山后区域（西北旺及农大地区）在售供应量约11万平米，部分项目后续供应约11.7万平米。今年下半年开始，新的项目将陆续入市（如永丰、竹园等），未来12年内山后区域潜在供应将超过144万平米。加上清河、西二旗区域的潜在供应，整个西北部地区住宅新增供应在320万平米左右。第 49 页供应特征分区供应量分析现有供应供应量特征06-07年潜在供应位置项目名称总供应量已开盘面积已售面积未售面积2期供应量位置新增潜在项目潜在供应量小计中海枫涟山庄15万15万13.4万1.6万永丰嘉园43万平米西北旺百旺茉莉园 1期润千秋佳苑18.7万10.3万
30、18.7万8.15万16.2万4.2万2.5万3.95万9.5万2.15万山后地区海开冷泉73万平米116万农大南路马连洼路天秀泊心湾万科西山庭院麒麟家园紫城3.5万11.3万5.4万5万3.5万11.3万5.4万5万3.4万10.8万4.5万3.7万0.3万0.5万0.9万1.3万农大南路马连洼路亿城竹园天秀 澄秀园23万平米5.3万平米28.3万领秀硅谷19万19万18万1万华润橡树湾领秀硅谷 2期一期20万平米40万西二旗清河博雅德园3.8万3.8万3.1万0.7万西二旗清河左邻右舍7.7万平米151.8万上第 MOMA合计19.58万111.6万3.4万93.25万1.1万78.2万2
31、.3万15万16.18万27.83万清河新城颐清家园合计80万平米4.1万平米296万项目所在山后区域（西北旺及农大地区）在售供应量约11万平米，部分项目后续供应约11.7万平米。今年下半年开始，新的项目将陆续入市（如永丰、竹园等），未来12年内山后区域潜在供应将超过144万平米。加上清河、西二旗区域的潜在供应，整个西北部地区住宅新增供应在320万平米左右。（万平米）个集中上市的阶段，市场竞争将逐步激烈。应都超过100万平米以上；供应特征分区潜在供应量16014012010080604011628.3151.8供应量特征20811.6530416.180西北旺未售面积农大南路马连洼路2期供应量
32、西二旗清河潜在供应量 本项目所在北京西北部城区目前在售供应量不大，但 06下半年-07年是一个集中上市的阶段，市场竞争将逐步激烈。 老项目的2期和潜在供应主要集中在山后和清河西二旗两个区域，潜在供应都超过100万平米以上； 海淀区住宅供应从四环向五环外扩展，山后区域将成为重点发展区域。 第 50 页供应特征潜在项目分布保利冷泉永丰嘉园领秀硅谷2期潜在供应分布左邻右社本案上第MOMA颐清家园华润橡树湾天秀 澄秀园亿城竹园清河新城第 51 页供应特征永丰嘉园位置：北清路、永丰路交界处开发商：北京德成兴业规模：占地39公顷，总建面约49万平米潜在供应项目物业类型：塔楼3栋、板楼2栋、叠拼6栋，其余部
33、分拟规划为大型低密度社区。销售计划：首推4-5层的叠拼住宅。现房销售预估定价：80009000元/平米项目原作为永丰基地配套住宅区立项，目前3-6及9组团由海科建开发建设。第 52 页供应特征潜在供应项目点评：该项目属永丰基地配套居住，土地是协议出让（楼面地价约在1739元/平米），成本优势明显。但由于非招拍挂土地，项目操作市场化程度略低，同时开发商属国营单位，推盘操作水平并不十分商业化。从地理位置、景观条件和周边配套等方面都差于百旺新城III期项目。从区位条件到项目素质均不如本案，将不会与本项目形成直接产品竞争；但可能由于较低的价格策略分流一部分客户，尤其是同类物业的分流情况明显。因此，本项
34、目定位应与其形成明显差异。第 53 页供应特征亿城竹园位置：西北五环外圆明园西路东侧；开发商：亿城（北京）房地产开发有限公司规模：占地18.7公顷总建筑面积28.08万平米容积率1.5。物业形式：花园洋房（主力）+板式小高层主力户型：洋房：160平米三居/180-200平米四居小高层：90-110平米两居/130平米三居潜在供应项目预估定价：10000元/平米 以上预计入市时间：06年下半年/07年初有可能全部物业都带电梯，有部分错层户型。第 54 页供应特征潜在供应项目项目点评：规模接近，容积率接近，产品定位可能与本项目接近；该项目位置略近于核心区，周边商业服务配套较全；但整体观景性弱于本项
35、目，同时周边小环境一般，周边无景观公园及绿化带；相比较，本项目低密度特征更加明显；该项目早于本项目入市，有利于提升山后板块档次及价格区间。同时在产品品质及细节等方面做市场检测，为本项目入市作好市场铺垫。主要的竞争对手规模、档次接近；但观景性弱于本项目。先于本项目入市，有利于提升山后板块档次及先于价格水平，为本项目较高价入市做好市场酝酿。第 55 页第 56 页供应特征潜在供应项目保利冷泉位置：西北旺镇与温泉镇交界处；开发商：保利集团规模：总占地79.59万平米总建面88.21万平米，其中住宅约73.04万平米住宅容积率1.21.5，建筑限高18米，可能会突破物业形式： 6层板楼（主力）+ 叠拼
36、联排预估售价：随着保利集团的进入，该项目定价很可能突破9000元/平米大盘开发，周期长，由于保利集团的进入，项目定位向高端突破。项目规模大，物业类型丰富，入市时间与本项目重合，保利集团的介入使该项目产品、定位很可能向高端发展，将形成直接竞争。但从位置上看，冷泉所在位置明显差于西北旺区域，而且周边科技园区起步较晚，区域培育尚需时日。细分市场西山区域供应情况项目名称位置占地面积 建筑面积(万平米) (万平米)容积率建筑形态主力户型 售价（元/平（平米） 米）开盘时间销售率西山美墅馆海淀四季青桥南旱河路西侧60400.4独栋、双拼、联排、叠拼、公寓独栋20000、双拼180002004年7月销售90
37、%四季香山西山美庐海淀区四季青乡旱河路东侧香山南路99号23.42217101.10.41多层公寓美式独栋100-180360-4208000-10000200002004年2月2004年7月售完销售80%檀香山海淀区西四环四季青桥西1500米29.5250.58双拼、联排220-280130002004年10月 销售45%御墅临枫海淀区闵庄路南侧9.210.51.34联排、洋房公寓150-180联排14000、公寓86002005年11月公寓销售70%香山81号院 海淀区香山路81号2.41.50.6联排37套340-410230002005年10月 已售8套褐石海淀区圆明园东门对面1012
38、1.2平层、叠拼170-180，240-270120002005年4月销售40%香山甲第海淀区闵庄路南侧130.85双拼、联排未开盘未入市庐师山庄八大处6.13.30.51院落双拼、联排540-560230002006年2月无成交香山清琴海淀区四季青镇门头村259.60.28中式独栋151套460-650200002006年5月 已售11套西山区域近年的供应总量为116万平米，其中06年以前的别墅存量供应为31.3万平米，万平米，06年新上市的供应量为年新上市的供应量为25万平米。万平米。第 57 页5京昌区域近年供应总量82万平米，06年以前别墅项目的在售供应量为17万平米，06年新开别墅项
39、目供应量在10万平米以上。细分市场京昌高速沿线区域供应情况项目名称位置占地面积 建筑面积(万平米) (万平米)容积率建筑形态主力户型（平米）售价（元/平米）开盘时间销售率玫瑰园顺驰林溪中房碧水北一街8号（罗顿）雪梨澳乡昌平区沙河镇昌平区百善镇回龙观镇八达岭高速10出口昌平区沙河南丰路1号京昌高速路小营环岛东北角50521214.830(4期2.8)2419.85.211.114(4期1.3万)0.350.380.40.80.47独栋458套独栋、双拼、联排独栋136套联排、TH双拼（四期）360-1300250-380320-440280180-21018000（精）双拼80001200055
40、00110002001年9月2003年10月2005年5月2005年5月4期05年7月99%67%44%62%87%无双(三水青 昌平区八达岭高清2期) 速11出口3.740.5独栋142套240-28095002005年10月43%华远静林湾八达岭高速路回龙观8B出口6.24.80.76联排190套200-23083002005年9月73%中海瓦尔登湖北京湾园墅（澳柯玛）八达岭高速第九出口定泗路昌平区八达岭高速13C出口八达岭高速第9出口路西2.8100.20.8独栋276套独栋联排、双拼，375套100002006年4月2006年5月2006年6月未开盘未售未售京昌区域近年供应总量82万平
41、米，06年以前别墅项目的在售供应量为17万平米，06年新开别墅项目供应量在10万平米以上。第 58 页供应在50万平米左右。低密度别墅市场供应供应情况区域已开盘面积 已售面积 在售面积销售率新增潜在供应西山区域京昌沿线区域合计11682.7198.784.765.1149.831.317.548.873.02%78.72%75.87%26万以上13万以上39万左右单位：万平米目前已知的06-07年新增低密度住宅的供应量接近40万平米，过去2年内的存量供应在50万平米左右。两个区域的别墅销售情况都不错，销售率在75%上下。第 59 页(万平米)5.3开发。在可见的未来一段时期，洋房和小高层市场竞
42、争非常激烈。分物业类型供应分析橡树湾20万、清河新城80万供应情况物业类型多层多层电梯开盘面积319.5在售面积 潜在供应1.9 5.463.8 5.3160140120100永丰37万、亿城竹园23万，冷泉70万左右138.7128领袖2期澳柯玛香山甲第洋房小高层联排叠拼39.54368.53.36.828138.712842.1806040200315.461.99.53.839.53.3436.868.52842.147.28815独栋47.28815多层多层电梯洋房小高层联排叠拼独栋开盘面积在售面积潜在供应注：数据统计包括山前、山后、清河西二旗、西山等所有类型的在售和潜在项目。 总的来
43、看，花园洋房和小高层潜在供应量最高，都超过100万平米，多是大盘开发。在可见的未来一段时期，洋房和小高层市场竞争非常激烈。 多层以及多层带电梯潜在供应少，市场竞争小。 联排叠拼产品在区域内相对高端，市场竞争不大，是一个较好的市场切入点。第 60 页潜在供应激增，山后区域未来市场竞争进入白热化。项目相近，将对本项目形成较大竞争；品类型都以中低密度的叠拼、花园洋房为主，产品出现同质化。高档的产品形式；低密度别墅类产品供应较少，是一个较好的市场切入点。的升级，另一方面也加剧了产品细节的竞争。第 61 页供应特征特征总结潜在供应激增，山后区域未来市场竞争进入白热化。本项目所在山后区域未来供应量较大，市
44、场竞争激烈，这些项目入市时间与本项目相近，将对本项目形成较大竞争；项目规模都比较大，总建面从2070万平米不等，容积率都在1.5或以下，产品类型都以中低密度的叠拼、花园洋房为主，产品出现同质化。山后区域住宅属中高档次，情景洋房类是目前及未来1-2年市场比较主流、且高档的产品形式；低密度别墅类产品供应较少，是一个较好的市场切入点。保利、亿城等具有丰富经验的开发商进入区域市场，一方面带动了区域市场的升级，另一方面也加剧了产品细节的竞争。因此我们项目应该特别注意：避免走寻常路线，以寻找“差异化产品路线”为重点。而传统的为重点。而传统的“花园洋房花园洋房”形式则需谨慎使用，形式则需谨慎使用，或者进行产
45、品创新、加入新的设计元素。供应量及特征分析需求特征分析典型个案百旺新城III期项目供需市场研究供应量及特征分析价格特征分析需求特征分析典型个案第 62 页本项目所在区域各项目05年价格水平（元/平米）5,638 6,000I层 房 苑 庄 园 园 谷 院 阁 城 谷 I MA清 河 领 袖 第 MO园 莉 园 润 千 海 枫天 麒 领 万科 西 清 领 上 第旺 茉莉 百旺旺茉百西北旺地区各居住区域平均价格水平（元 /平米）农大马连洼地 清河西二旗地区区区域均价体平均价格水平在7080元/平米；平在6800元/平米；水平最高。价格特征各项目价格水平各项目价格水平12,00012,000本项目所
46、在区域各项目05年价格水平（元/平米）10,00010,0008,0008,000 6,3006,3006,0006,0007,300 7,3377,300 7,3376,2686,2687,3587,3586,1006,1008,5008,5009,5759,5755,638 6,0007,5007,5009,4229,4224,0004,0002,0002,000-区域价格特征小高 层园洋 房千秋佳 苑枫涟山 庄天秀花 园麒麟家 园领秀硅 谷西山庭 院 清秀秀阁 河新新城 袖硅硅谷 MO MA茉莉 园 茉 莉 润 中中海 万科 上百 旺 百9000900080008000700070006
47、000600050005000400040003000300020002000100010000068016801西北旺地区各居住区域平均价格水平（元 /平米）7883788363796379农大马连洼地 清河西二旗地区 区70807080区域均价目前本项目所在竞争区域整体平均价格水平在7080元/平米；西北旺地区在售项目价格水平在6800元/平米；农大-马连洼地区的平均价格水平最高。第 63 页06-07年新增供应价格水平（元/ 平米）9000II期 竹园园 嘉园园 冷泉泉 秀园园 家园园 树湾湾 右社社 新城城清 华 润橡开 秀 左清颐海 天 秀永亿领 秀天06-07年山后区域新增供应价格
48、基本都在7000元/平米以上；山后地区（冷泉/永丰）中低密度（叠拼/洋房类）产品单价都在8000元/平米以上；清河区域的产品预测均价在60007000元左右。价格特征潜在项目价格水平06-07年新项目价格水平项目名称领秀硅谷II期容积率1.2预开时间2006年8月06-07年新增供应价格水平（元/ 平米）亿城竹园永丰嘉园海开冷泉天秀澄秀园颐清家园华润橡树湾1.51.171.11.31待定2.252006年2006年5月2006年06年下半年2006年2006年7月1100011000 1000010000 100001000090009000 9000800080007000700060006
49、00050005000400040001000010000800080008000800070007000900090008000800085008500800080007000700060006000900090007000700070007000600060007000700060006000左邻右社清河新城2.532006年5月06年上半年秀硅谷谷II期 亿城城竹 永丰丰嘉 海开 冷 澄澄秀 颐清 家 润橡 树 左邻邻右 清河河新领 华06-07年山后区域新增供应价格基本都在7000元/平米以上；山后地区（冷泉/永丰）中低密度（叠拼/洋房类）产品单价都在8000元/平米以上；清河区域的产
50、品预测均价在60007000元左右。第 64 页价格特征00-06年1-3月价格变化及06-07年价格预测近年价格变化情况各年均价项目名称00年01年02年03年04年05年06年0 7 年预测怡美家园465046504800圆明园花园当代城市花园65006700510068005200690055007500天秀花园6000600066007562735880008500百旺家苑菊园盛景上地佳园570050005400580050005500博雅西园550058006500麒麟家园5500555060006100领秀硅谷6254664875008500880011000学风191162006
51、300万科西山庭院紫城中海枫涟山庄百旺茉莉园小高层7205816563105624580095756466626863001063765736500百旺茉莉园洋房润千秋佳苑640073007337850076009000清秀阁5638上第MOMA永丰嘉园叠拼华润橡树湾保利冷泉亿城竹园9422980080007000800085001000085009000900010000清河新城加权平均55756020579863826696729781599375第 65 页本项目所在区域近年住宅价格变化曲线验丰富开发商的进入促进区域产品升级等因素，可预测该区域住宅价格涨幅将以年增长900-1200元/平
52、米、12-15的速度提升；第/价格特征价格变化情况本项目所在区域近年住宅价格变化曲线价格特征11000110001050010500100001000095009500加权平均加权平均变化幅度（）变化幅度（）8%8%10%10%5%5%9%9%12%12%15%15%9,3759,3750.20.20.150.150.10.10.050.0590009000850085008000800075007500-4%-4%7,2977,2978,1598,15900-0.05-0.05-0.1-0.1-0.15-0.15700070006500650060006000550055005,5755,5
53、756,0206,0205,7985,7986,3826,3826,6966,696-0.2-0.2-0.25-0.25-0.3-0.3-0.35-0.3550005000-0.4-0.400年00年01年01年02年02年03年03年04年04年05年05年06年06年07年预测07年预测 2000-2005年，本项目所在竞争区域内的住宅价格保持在5-9上涨幅度。 自2005下半年以来，随着区域土地实现招拍挂带动土地成本的增加，同时经验丰富开发商的进入促进区域产品升级等因素，可预测该区域住宅价格涨幅将以年增长900-1200元/平米、12-15的速度提升； 07年区域平均价格水平将突破930
54、0元/平米，区域的市场前景十分看好。 66 页本项目所在区域不同物业类型价格水平小高层/高层多层多层带电梯洋房联排/叠拼高科技6200-6700元元/平米。平米。7300-8000元元/平米；平米；价格特征分物业价格特征分物业类型价格特征（ 截至06年3月）1000010000本项目所在区域不同物业类型价格水平942294229000900080008000700070006361636165786578790079008438843885008500600060005000500040004000小高层/高层多层多层带电梯洋房联排/叠拼高科技项目名称产品形式05年平均价格百旺茉莉园小高层63
55、00中海枫涟山庄润千秋佳苑博雅德园天秀花园麒麟家园清秀阁紫城润千秋佳苑万科西山庭院百旺茉莉园洋房小高层/高层板楼多层洋房6268733755407358610056386455733795757300636165788438 洋房的05-06年价格水平在8000-8500元/平米。 普通小高层点式、板楼的住宅价格水平保持在6200-6700元元/平米。平米。 其中6-9层带电梯住宅的平均价格水平较高，在7300-8000元元/平米；平米；领秀硅谷上第MOMA联排/叠拼高科技8500942285009422第 67 页本项目所在区域 多层(6层)住宅/多层带电梯各年平均价格水平变动曲线展，以6层
56、和小高层为主，02年价格增幅较大，分别增长12和21，03-05年价格增长趋于平稳；米，价格增长幅度呈下降曲线，03-05年增幅在年增幅在8-4%之间，价格之间，价格增长200-400元/平米。9%9%6 / /米，价格增长幅度在6-7%之间，年价格增长350-400元/平米。进入市场，且表现较好，价格在7300-7500元元/平米，年增幅在平米，年增幅在6-8%之间。之间。本项目所在区域 小高层住宅各年平均价格水平变动曲线54336%6%0%价格特征分物业类型各年价格变动曲线分物业价格变化特征本项目所在区域 多层(6层)住宅/多层带电梯各年平均价格水平变动曲线 区域住宅市场从02年开始发展，
57、以6层和小高层为主，02年价格增幅较大，分别增长12和21，03-05年价格增长趋于平稳； 普通6 层价格在6400-6600元平米，价格增长幅度呈下降曲线，03-05年增幅在年增幅在8-4%之间，价格之间，价格增长200-400元/平米。10000100009000900080008000700070006000600050005000400040004450445000年00年10% 12%10%4875487501年 02年 03年01年 02年 03年12%544059305440 59308%8%6403640304年04年4%4%6641664105年05年6%6%73377337
58、05年05年15%15%8% 10%8% 10%7900 5%7900 5%0%0%-5%-5%-10%-10%-15%-15%-20%-20%06年06年小高层价格在6100-6500元/平米，价格增长幅度在6-7%之间，年价格增长350-400元/平米。带电梯多层住宅05年以后开始进入市场，且表现较好，价格在7300-7500元元/平米，年增幅在平米，年增幅在6-8%之间。之间。10000100009000900080008000700070006000600050005000400040004500450001 年01 年本项目所在区域 小高层住宅各年平均价格水平变动曲线21%21%6%
59、 6% 7%6% 6% 7%65016104 65015758 61045758543302 年 03 年 04 年 05 年02 年 03 年 04 年 05 年25%25%20%20%15%15%10%10%5%6891 5%68910%-5%-5%-10%-10%-15%-15%-20%-20%06 年06 年 第 68 页本项目所在区域洋房住宅各年平均价格水平变动曲线3%1%3%4% 4%1%735573556800680013%95689568现，平均价格从04年的6400元/平米增至05年的9500元/平米，代表项目百旺茉莉园和万科西山庭院；价格增长约1000-1100元/平米。/
60、袖硅谷，价格从7500-9500元/平米；长约600-1000元/平米。本项目所在区域 联排别墅各年平均价格水平变动曲线9%750012%12%5%5%06年价格特征分物业类型各年价格变动曲线分物业价格变化特征1200012000110001100010000100009000900080008000700070006000600065006500本项目所在区域洋房住宅各年平均价格水平变动曲线4% 4%70526700 7052670015%15%8438843820%20%13% 15%15%10%10%5%5%0%0%-5%-5%-10%-10% 洋房/情景公寓从04年开始出现，平均价格从
61、04年的6400元/平米增至05年的9500元/平米，代表项目百旺茉莉园和万科西山庭院； 年均价格增长率在13-15%，年价格增长约1000-1100元/平米。50005000-15%-15%4000400000年00年01年01年02年02年03年03年04年04年05年05年06年06年-20%-20% 区域联排别墅供应较少，代表项目领袖硅谷，价格从7500-9500元/平米； 年均价格增长率在10-13%，年价格增长约600-1000元/平米。1300013000120001200011000110001000010000900090008000800070007000600060005
62、0005000400040006200620002年02年本项目所在区域 联排别墅各年平均价格水平变动曲线13%11% 13%11%9%8500850075006900690003年 04年 05年03年 04年 05年20%20%15%15%10%10%950095000%0%-5%-5%-10%-10%-15%-15%-20%-20%06年第 69 页西北部低密度别墅类价格水平西山联排 西山独栋/双 京昌独栋 京昌经济型 京昌联排独栋年均增长稳定；第 70 页/ /价格特征低密度别墅价格特征西北城区低密度产品西山区域、京昌高速沿线区域分物业价格水平西北部低密度别墅类价格水平24000240
63、0022000220002000020000180001800016000160001400014000120001200010000100008000800060006000400040001300013000100001000023000230001800018000200002000018000180001300013000950095008000800060006000西山联排 西山独栋/双 京昌独栋 京昌经济型 京昌联排拼 独栋拼 西北城区独栋/双拼别墅平均价格在18000-23000元/平米，价格处于高位，年均增长稳定； 西山区域联排别墅价格在10000-13000元/平米。 京昌
64、沿线经济型独栋别墅价格在10000-13000元/平米。/价格特征区域市场主流产品总价特征总价分析主力总价区间（万元）产品类型多层小高层项目名称麒麟家园紫城天秀泊心湾博雅德园百旺茉莉园中海枫涟山庄润千秋目前单价6100680075006000620066007800主力总价(万元)67817210212414657728196808498100高层洋房小高层多层上第MOMA万科西山庭院百旺茉莉园润千秋中海枫涟山庄百旺茉莉园博雅德园天秀泊心湾紫城110140万80100万情景公寓高层百旺茉莉园万科西山庭院上第MOMA82008300980098123138142143187麒麟家园406080
65、100 120 140 160 180 200 普通多层和小高层总价集中在80100万元； 洋房/情景公寓主力总价在110140万元左右； 高科技住宅(上第MOMA)，总价在140180万元， 定位高出同类市场。第 71 页价格特征低密度别墅总价特征西北部城区低密度产品西山区域、京昌高速沿线区域分物业总价水平西山区域低密度住宅总价区间檀香山产品类型FAR单价总价主力户型西山美墅馆四季香山香山甲第独栋/双拼/合院0.3-0.618000-23000600以上以上350-550御墅临枫庐师山庄洋房/TH1.0-1.210000-13000150-300150-250香山清琴香山81号院西山美庐(万
66、元)0200400600800100012001400京昌沿线低密度住宅总价区间产品类型FAR单价总价主力户型中海瓦尔登湖经济型独栋0.2-0.59500-12000250-400200-300顺驰林溪玫瑰园中房碧水联排别墅0.7-0.86000-8000150-200200-230无双雪梨澳乡独栋别墅0.3518000600-1000 380-1000华远静林湾(万元)02004006008001000第 72 页西北部低密度别墅类总价区间特征描述西山独栋/双拼西山联排京昌独栋京昌经济型独栋京昌联排第 73 页价格特征低密度别墅总价特征西北部城区低密度产品西山区域、京昌高速沿线区域分物业总价
67、特征西北部低密度别墅类总价区间特征描述西山独栋/双拼60060012001200西山联排150150300300京昌独栋60060010001000京昌经济型独栋京昌联排250250150 200150 20040040000200200400400600600800800100010001200120014001400 西山区域别墅以顶级豪宅为主，单价在18000-23000元，高端别墅总价600-1200万元；联排别墅总价在万元；联排别墅总价在150-300万元。万元。京昌沿线别墅类产品单价在8000-12000元，总价集中在150-400万元。高低分化明显，低密度别墅总价300-600万
68、元的供应是现状市场空白点。供应量及特征分析价格及特征分析区域需求分析西北旺区域潜在购房需求分析（深访）典型个案百旺新城III期项目供需市场研究供应量及特征分析价格及特征分析需求特征分析区域需求分析西北旺区域潜在购房需求分析（深访）典型个案第 74 页海淀区人口统计（2003年底）人口总数：244.6万户籍人口：178.4万农业人口：11.4万需求研究区域人口特征市场分析/需求状况海淀区人口统计（2003年底）人口总数：244.6万户籍人口：178.4万农业人口：11.4万第 75 页海淀国家重点建设的文化教育科研基地高等院校：39所科研单位：213个中国科学院：41个研究所专业技术人员：38万
69、需求研究区域人口特征需求状况高校与科研机构海淀国家重点建设的文化教育科研基地高等院校：39所科研单位：213个中国科学院：41个研究所专业技术人员：38万第 76 页海淀新区（山后地区）面积221平方公里，占全区总面积的51%规划范围内有人口10.31万（其中农民6.78万），规划总人口约为50万需求研究区域人口特征山后四镇规划海淀新区（山后地区）面积221平方公里，占全区总面积的51%规划范围内有人口10.31万（其中农民6.78万），规划总人口约为50万第 77 页需求研究科技园入住随着山后各科技园的陆续入住，近期对住宅的需求急速增长，预计将会集中释放。区域特征占地面积建筑面积规划人数入住
70、情况软件园生命园永丰基地环保园合计139公顷269公顷453公顷360公顷1220公顷61万137万385万180万760万3.5万4.5万7万5.6万约20万两年内全部入住一期部分建成，二期计划08年投入使用已有若干大企业进驻完成基础建设，07年左右可入住第 78 页深访数量与来源分析序号序号 项目名称 访谈人员百旺茉莉园销售经理领秀硅谷销售经理序号推荐来源周边已购房客户万科西山庭院褐石领秀硅谷清枫华景园目前有意向购房客户上第MOMA领秀硅谷5i5j中关村、上地店推荐中关村、上地店推荐公司内部员工推荐深访客户推荐数量6名名2名1名1名2名11名名6名5名3名名8名名2名名清枫华景园销售经理4
71、4紫城销售经理上第MOMA销售经理66需求分析深访对象样本情况深访数量与来源分析 购房客户30组 业内人士访谈6组项目名称 访谈人员11 万科西山庭院 销售经理22 百旺茉莉园 销售经理33 领秀硅谷 销售经理清枫华景园销售经理紫城销售经理55上第MOMA销售经理序号1122334455推荐来源周边已购房客户# 万科西山庭院褐石领秀硅谷清枫华景园目前有意向购房客户# 上第MOMA领秀硅谷5i5j中关村、上地店推荐中关村、上地店推荐公司内部员工推荐深访客户推荐数量6名名2名1名1名2名11名名6名5名3名名8名名2名名第 79 页深访客户收入特征分析 家庭年收入30万左右：15人 家庭年收入30
72、万50万：9人 家庭年收入50万以上：6人深访客户的家庭年收入均在30万元以上，超过50万的比例也在20以上购房能力较强，本次调研的样本可参考性强。需求分析深访客户收入特征分析深访客户年收入水平描述家庭年收入50万以上20%家庭年收入3050万30%家庭年收入30万左右购买能力 家庭年收入30万左右：15人 家庭年收入30万50万：9人 家庭年收入50万以上：6人50%深访客户的家庭年收入均在30万元以上，超过50万的比例也在20以上购房能力较强，本次调研的样本可参考性强。第 80 页购买目的与动机分析改善居住环境人口升级：3人第 81 页需求分析购买目的与动机分析深访客户购买目的/动机描述投
73、资7% 满足居住需求10%老人、小孩的需56% 要购买目的 投资：2人 满足居住需求：一次置业、家庭人口升级：3人 老人、小孩的需要：8人 改善居住环境：17人27%多为二次或多次置业，考虑子女或父母等多代同堂需要以改善居住环境为目的，除居室面积增加外，特别看重居住“舒适度”及产品的“升级”。单价分析熟悉的客户以及房地产相关领域人士，看好区域发展前景受度会由于被访者的心理因素适当降低，因此按照惯例调查结果可适当调整5%10%，修正后的价格区间为7500-8800元/平米。需求分析价格承受能力单价分析深访客户能接受的（直观）单价水平10000以上10%8000-1000017%7000-8000
74、73%地块所能接受的直观单价为7000-8000元的受访客户所占比例最高！能够接受8000元以上的客户占访问量的27%，该部分客户主要为对区域十分熟悉的客户以及房地产相关领域人士，看好区域发展前景 被访者对项目产品的认知度会影响到对价格的接受度，另外由于直观单价的接受度会由于被访者的心理因素适当降低，因此按照惯例调查结果可适当调整5%10%，修正后的价格区间为7500-8800元/平米。第 82 页总价分析万的占到37；200万以上的比例也在13；/需求分析总价分析深访客户在此区域购房能承受的总价水平总价承受能力西北部城区不同物业类型主力供应总价区间（万元/套）250 万以上3%2 00- 2
75、5 0万1 0%10 0万以下7%VS普通住宅洋房/情景公寓高科技住宅西山联排80 100110 140140 1801503001 50- 20 0万3 7%10 0- 150 万43 %西山独栋/双拼京昌联排1502006001200京昌经济型独栋2504000200400600800100012001400 区域中高端客户对于总价的接受度九成以上集中在100万元/套以上，其中150-200万的占到37；200万以上的比例也在13； 而目前市场住宅供应总价在80-140万元之间，150-300万元的供应相对较少。 总体看来区域潜在客户购买能力较强，具备较好的潜质。第 83 页地块适合的产品
76、形态第 84 页需求分析地块适合的产品形态花园洋房43%普通多层3%深访客户期望的产品形态别墅27%叠拼7%联排10%双拼10%独栋（合院）7%物业类型偏好小高板20% 该区域开发“花园洋房”的市场接受程度明显高于其他物业类型； 低密度别墅类产品的潜在需求也表现的比较明显，超过27。理想的开发物业形式为：花园洋房 + 别墅类（独栋/双拼/联排）地块适合的产品形态6132需求分析地块适合的产品形态物业类型偏好类型小高板多层板楼人数 原因价格相对较低，整体环境好，性价比高，距离上班地点近，首次置业密度低，舒适性较高，由于产品品质较花园洋房有缺陷，因此接受度不高花园洋房叠拼联排双拼/双拼合院别墅13
77、23居住属性性高，产品与整体区域氛围和谐，性价比较高，多为二次置业大部分被访者对于跃层、复式结构不认可，叠拼形式又属于公寓向别墅过渡的一种中间产品，接受度不高二次以上置业，有独立的门庭院落，属于类别墅产品，舒适性强，但在价格上受领秀硅谷的影响较大更低密度的高档产品，专属性更强，有天有地，但总价可能会较高独特内院设计，更加生态、自然，户型大使总价可能会较高第 85 页对户型居室选择分析需求分析对户型居室选择分析深访客户需求偏好户型居室户型/面积偏好深访客户需求偏好户型面积二居7%200以上以上20%150以下以下37%四居40%三居53%150-20043%该区域潜在客户更倾向于购买三居和四居户
78、型，对于户型面积的需求偏好主要集中在150-180平米之间。第 86 页深访客户家庭结构分析第 87 页需求分析深访客户家庭结构分析深访客户家庭结构特征单身主体特征分析五口之家7%两口之家13%37%三口之家43%家庭结构单身两口之家三口之家五口之家人数2人人4人人13人人11人人特征在中关村附近工作的年轻人刚结婚几年的年轻人有一个小孩的稳定家庭夫妇二人有小孩还和父母一起住区域的客户相对传统，比较注重家庭！对安装电梯的分析在深访客户中100%的客户认为10000元左右的房子肯定是要带电梯的。需求分析产品需求偏好对安装电梯的分析在深访客户中100%的客户认为10000元左右的房子肯定是要带电梯的
79、。第 88 页对高科技的运用分析在深访客户中对高科技的运用还存在很大的疑问，建议本项目不要贸然采用新技术。需求分析对高科技的运用分析潜在客户需求偏好住宅高科技运用产品需求偏好18161412108642041610认可一般不认可在深访客户中对高科技的运用还存在很大的疑问，建议本项目不要贸然采用新技术。第 89 页需求市场 海淀区人口密度较大，素质高，购房消费活跃，需求旺盛； 区域购买能力较强，以IT及高校高知人群为主，收入稳定且具有良好的可持续发展素质； 家庭以“三口”和“五口”之家为主，重视子女教育及父母养老，看重环境及教育； 以二次或多次置业人士为主，自住为主，讲究舒适度及产品升级； 对“
80、情花”接受度高，对“别墅”类产品也表现出明显需求，比例达到27； 区域7000-8000元的单价水平接受度高，超过1/4的客户能接受的客户能接受8000-10000元元的价格水平； 总价承受在100万元万元/套以上套以上，150-300万元万元的潜在需求应充分挖掘； 对“带电梯住宅”需求较高。项目特性需求特性需求市场 海淀区人口密度较大，素质高，购房消费活跃，需求旺盛； 区域购买能力较强，以IT及高校高知人群为主，收入稳定且具有良好的可持续发展素质； 家庭以“三口”和“五口”之家为主，重视子女教育及父母养老，看重环境及教育； 以二次或多次置业人士为主，自住为主，讲究舒适度及产品升级； 对“情花
81、”接受度高，对“别墅”类产品也表现出明显需求，比例达到27； 区域7000-8000元的单价水平接受度高，超过1/4的客户能接受的客户能接受8000-10000元元的价格水平； 总价承受在100万元万元/套以上套以上，150-300万元万元的潜在需求应充分挖掘； 对“带电梯住宅”需求较高。第 90 页供应量及特征分析价格特征分析需求特征分析百旺新城III期项目供需市场研究供应量及特征分析价格特征分析需求特征分析典型个案第 91 页案例一：百旺茉莉园66006400重点个案案例一：百旺茉莉园项目概况： 位置：西北旺镇百旺新城II期 规模：29万，2100户 FAR：1.38 建筑形式：景观公寓
82、: 高板 : 点塔4 : 3 : 3 户型：景观公寓：120-150m2点塔： 70/130m2高板：100-120m2百旺茉莉园推盘顺序： 总分期：二期 I期：期：04年年11月正式开盘月正式开盘 目前均价6500元/m2；开盘6180元/m2 I期销售率：期销售率：82 成交均价：6440元/ m2百旺茉莉园I 期分物业成交价格水平 主力总价：情景公寓：110140万元700068006900小高层：50-85万元62006000580061005800560054005200情景公寓点式小高层板式小高层第 92 页重点个案II期供应特征期供应特征百旺茉莉园 建筑形式：情花、小高层 小高层
83、：预计开盘时间：06年4月预计价格：6500元/平米 6500 8000-9000 6200 7500 6800 6300 情景公寓产品特质：4层带电梯预计开盘时间：06年中下旬预计开盘价格：8000-9000元/平米II期期I期期该项目原控规住宅限高也为18米，后经过调整，北部高板达到11层，高度约33米；第 93 页905月年1005月年1105月年12月06年1月5月6月2月12月1月3月4月7月05年05年05年05年05年05年05年05年05年8月04年2由于开发商德成兴业对于销售速度有明确要求，为保证回款和避免客户流失；另外由于早期价格偏低，上调幅度过大将使同期产品价差过大，造成
84、客户心理失衡。加之项目土地成本较低（楼面地价仅为2048元/平米），因此该项目在价格调整上一直比较保守；重点个案I期销售状况期销售状况百旺茉莉园I期各月成交均价(￥/m )百旺茉莉园百旺茉莉园I期各月销售套数8000140750012070001006500806000550060500040450020400001234567891011121314 截至06年1月已售出1130套左右，月均销售套数80套。 I期已成交均价期已成交均价6440元元/平米，各月成交均价从平米，各月成交均价从6150-6975元/平米。由于开发商德成兴业对于销售速度有明确要求，为保证回款和避免客户流失；另外由于早
85、期价格偏低，上调幅度过大将使同期产品价差过大，造成客户心理失衡。加之项目土地成本较低（楼面地价仅为2048元/平米），因此该项目在价格调整上一直比较保守； 第 94 页一厅两厅一厅两厅一厅两厅复式重点个案I期销售状况期销售状况百旺茉莉园I期分户型销售状况百旺茉莉园700600500400300上市套数销售套数36928363453320019518510029296161232215115220一室一室两室两室三室三室房型其它从户型比例来看，三室两厅占了总户数的46%，近一半比例；两室两厅和复式房型分别占了27%和14%，其他户型则为补充。从主力户型销售率来看，复式销售率较高，达到95%；其次
86、是三室两厅为84%，两室两厅为76.6%。整体来看，复式和三室两厅户型最受升级换代、改善居住条件需求的客户欢迎。第 95 页1205月年1月04年12月05年1月04年11月06年2月10月3月6月8月4月2月5月7月9月06月年2月6月2月 3月 4月 5月7月 8月 9月月1011重点个案I期情景公寓期情景公寓百旺茉莉园90008500800075007000650060006310684071397798866310090807060504030550050004500201004000 情景公寓的推盘均价为6310元/平米，入市后深受客户的青睐，价格也一路上涨，到06年2月售价已经达到
87、8600元/平米，一年内上涨幅度达到了1500元。 由于深受市场喜爱，情景公寓的销售速度极快04年12月入市，到05年5月销售率已经达到73%，平均销售速度为62套/月,后期由于销控的原因，销售速度降慢。 茉莉园很好的完成了开发商“快速销售”的任务，但也因为销售过快，尽管后期的情景公寓单价上涨到8000多元，但由于存量已不多，损失了部分应得利润。第 96 页重点个案I期情景公寓期情景公寓百旺茉莉园复式房型36%两室两厅7%三室两厅57%160-200平米28%200平米以上3%140-160平米28%100-120平米2%120-140平米39% 情景公寓的主力户型为三室两厅，复式也占有相当比
88、例。 户型面积主要分布在120200平米之间。第 97 页05年5月05年5月12月06年1月10月11月7月 8月 9月6月2月 3月06年1月7月2月9月10月11月12月3月6月8月重点个案I期小高层期小高层百旺茉莉园900085008000750070006500600055005664580662416182619262521009080706050403050004500400020100 小高层05年5月入市，推盘均价为5600元/平米，之后价格调整幅度不大，后期均价主要在6200元/平米左右，半年涨幅约为600元。 小高层总量为704套，截止到目前小高层已经基本销售完毕，只剩1
89、0余套尾房，平均销售速度为 57套/月。 因为初期定位原因，小高层面向客户为周边区域一次置业的人群，价格一直没有作大的调整，使得茉莉园的整体价格水平略低于区域平均水平。第 98 页重点个案百旺茉莉园项目点评 茉莉园凭借特色产品“情景洋房”，炒热了整个西北旺镇百旺新城居住区域，确立了该区域中高档居住板块的定位，提升了地块价值及客户认知；I期价格轨迹不能体现区域近年整体水平，其初期试探性价格提升区域价格并期价格轨迹不能体现区域近年整体水平，其初期试探性价格提升区域价格并获得市场认可，但由于自身局限等原因，后续操盘并没有再接再励，运用有效的价格策略和营销手段，取得更佳的利润点。第 99 页案例二：润
90、千秋佳苑重点个案案例二：润千秋佳苑项目概况： 位置：圆明园西路、马连洼路交汇处 规模：10.3万，658户 FAR：1.5 建筑形式：6-9层电梯板楼 户型：三居：125-130m2四居：160m2二居：80-90m2 主力总价：三居：90100万元二居：60-65万元（东西向）润千秋佳苑推盘顺序： 总分期：一期 开盘时间：05年7月30日 目前均价7600元/m2；开盘7200元/m2 销售率：58 成交均价：7400元/ m2第 100 页2重点个案销售状况润千秋佳苑各月成交均价(￥/m )润千秋佳苑百旺茉莉园I期各月销售套数80007500718671857420742674317541
91、7406786580700065006000550050004500400070605040302010005年8月9月10月11月12月06年1月2月3月12345678 截至06年3月已签约381套左右，月均销售套数48套。 已成交均价7400元/平米，各月成交均价从7150-7865元/平米。半年内涨幅达到了660元/平米。 销售策略：由于带电梯，6层与9层价格上没有太大差别，基本上卖完一栋推出一栋，每开一次价格均会上涨一定幅度。第 101 页重点个案润千秋佳苑润千秋佳苑销售均价户型(￥/m2)一室一厅7550两室一厅7433两室两厅6931三室一厅7862三室两厅7328面积(m2)5
92、58098125128总价范围(万元)42596898943居、4居、顶层复式剩下3栋未开盘四室一厅四室两厅复式房型788476647363163168220-280129129162-206南北向2居，售罄东西向2居，销售率24% 2居户型全部位于小区沿街外围，其中南北向居户型全部位于小区沿街外围，其中南北向98平米的已经售罄，平米的已经售罄，东西向80平米的户型则乏人问津，销售率仅为24%。 内部全部为3居以上的户型，三居面积125-128平米总价基本在九十万以上。由于全部带电梯，楼层高低没有影响，单价层差100元左右。 目标客户主要选择3居户型，顶层复式（6.5层）也有不少人喜欢，销售过
93、半。第 102 页厅型厅厅厅厅室一室一室两室一室两室一厅室两四厅复一两两三三四式房重点个案润千秋佳苑润千秋佳苑200160157180四室一厅2%四室两厅 复式房型3% 4%一室一厅13%12080400845442797977999714218 182812三室两厅15%三室一厅27%两室两厅12%两室一厅24%上市套数销售套数 户型比例最高的三室一厅和两室一厅(分别27%和24%)目前的销售率仅为43%和和26%；而三室两厅和两室两厅的户型基本售完。；而三室两厅和两室两厅的户型基本售完。 上述两种畅销户型推出较早，单价较后开的便宜400元左右。 从整体来看，三居室仍然是区域客户的首选户型。
94、第 103 页该项目整体品质一般，与本项目无竞争；该项目多层/小高层7500-8000的售价为未来本项目更低密度产品的价格提升作好有效铺垫。重点个案润千秋佳苑项目点评 土地成本润千秋的楼面地价约3900元/平米，属于招拍挂拿地。 位于马连洼十字路口，周边配套服务较齐，同时距百望山较近，景观条件较好。但用地素质一般，受到高压线的干扰。 产品优势：6层带电梯、准现房销售、同期入住。 润千秋有效把握时机，利于西山地区房地产大势利好及区域供应不足等客观因素，在项目形象、宣传、产品、户型上都乏善可陈的情况下，依旧一路高开，半年内完成60%的销售率，充分享受了区域升值带来的好处。该项目整体品质一般，与本项
95、目无竞争；该项目多层/小高层7500-8000的售价为未来本项目更低密度产品的价格提升作好有效铺垫。第 104 页供应市场产品趋同，价格趋同，竞争将进入白热化。 产品类型单一：多层、情花、小高层 未来1-2年供应量激增，潜在供应超过300万平米 价格6500-8500元/平米 西北区域客户为主，中高收入人群，自住为主产品创新、升级，价格上升空间大。 产品类型：独栋、联排为主 西部别墅供应有限，潜在供应较少 价格不定格，从12000-25000元/平米，总价250-900万元，运作空间大万元，运作空间大 地缘客户为主，打破区域范围，吸引热爱西山崇尚自然的多次置业人群项目特性供应市场 区域中密度产
96、品供应特征 区域低密度产品供应特征市场特性产品趋同，价格趋同，竞争将进入白热化。 产品类型单一：多层、情花、小高层 未来1-2年供应量激增，潜在供应超过300万平米 价格6500-8500元/平米 西北区域客户为主，中高收入人群，自住为主产品创新、升级，价格上升空间大。 产品类型：独栋、联排为主 西部别墅供应有限，潜在供应较少 价格不定格，从12000-25000元/平米，总价250-900万元，运作空间大万元，运作空间大 地缘客户为主，打破区域范围，吸引热爱西山崇尚自然的多次置业人群第 105 页百旺新城III期项目定位思路（价值提升）第 106 页项目定位思路1、本项目定位于哪个区域板块档
97、次定位？、本项目定位于哪个区域板块档次定位？档次定位西山别墅区顶级居住板块山后区域中高居住板块清河区域中档居住板块京昌沿线经济型别墅居住板块从西向东，居住档次逐渐降低。从南向北，居住档次逐渐降低第 107 页景观价值绝佳的西山区域历史人文、自然景观价值区位价值绝版的连接山前山后的重要节点位置配套价值区域日渐成熟的科技园园区、交通体系及配套设施规模价值中大盘规模，产品规划具备创新性时间价值奥运契机带动良好经济环境，房地产发展提速第 108 页项目定位思路核心优势梳理景观价值绝佳的西山区域历史人文、自然景观价值区位价值绝版的连接山前山后的重要节点位置配套价值区域日渐成熟的科技园园区、交通体系及配套
98、设施规模价值中大盘规模，产品规划具备创新性时间价值奥运契机带动良好经济环境，房地产发展提速项目档次定位：档次定位建议本项目凭借良好的区位环境和地块条件，应将整个定位向西山别墅板块方向靠，项目档次高于山后区域现有居住水平，定位于香山顶级居住与山后中高档居住之间的“高档居住档次”上。中容积率低容积率保证FAR/出面积产品常规(多层)、少创新顺势，市场风险小很难实现价格(10000元元/平米平米)无法实现利润降低FAR/损失销售面积产品新颖、可塑性强挖掘土地价值最大潜力高端产品的客户屏障大，风险较大能实现价格(15000-18000元/平米)无法实现整盘利润项目定位思路FAR定位2、项目容积率的确定
99、，是否越低越好？、项目容积率的确定，是否越低越好？在财务测算可能的情况下，最大限度发挥土地价值高土地成本中容积率FAR=1.5高销售价格低容积率FAR=0.7保证FAR/出面积产品常规(多层)、少创新顺势，市场风险小很难实现价格(10000元元/平米平米)无法实现利润降低FAR/损失销售面积产品新颖、可塑性强挖掘土地价值最大潜力高端产品的客户屏障大，风险较大能实现价格(15000-18000元/平米)无法实现整盘利润第 109 页项目定位思路“中中” “低低” 密度的产品形式FAR定位保证一定量的面积顺利回款竞争激烈，同质化突出价格难以突破互动产品创新支撑项目高档次定位提升价格，实现利润差异化
100、产品，市场竞争弱带动整盘价格提升，促进销售“低层、中密度”FAR=1.2-1.5 成为重点考察的方向。高昂的土地成本加剧“容积率VS土地成本”之间的矛盾；中低密度产品的“多元化”、“创新性”成为关键。第 110 页项目定位思路规模定位项目FAR定位：由于项目土地成本将较高，降低FAR必然增加可售面积单方土地成本，因此建议本项目尽量不过多降低容积率， 容积率控制在1.2-1.4之间。第 111 页中密度里的高档产品低密度里的中高档产品+项目定位思路产品形式定位3、冲破同质竞争产品形式的选取强调、冲破同质竞争产品形式的选取强调“多样化多样化”和和“升级升级”同质竞争之源产品同质，跳开常规方能标新立
101、异低层中密中密度里的高档产品低密度里的中高档产品4-6层层花园洋房电梯围合式组团绿地活跃长者互动 合院别墅(联排/双拼) 四合院 2层/2层半 私家庭院 促进邻里辅助产品 商业街 开放的 轻型办公 第 112 页项目定位思路产品形式定位4、情花（洋房类）要不要继续，如何在现有水平上做到创新？、情花（洋房类）要不要继续，如何在现有水平上做到创新？现状市场 目前区域市场中的高端产品； 市场认可度高，茉莉园和万科西山庭院两个项目在产品上均具特色，塑造良好市场口碑； 价格实现较好，8500-9500的平均价格，年平均增长率在13-15，年增幅1000元/平米。潜在市场 06-07年同类产品（4-5层洋
102、房）供应激增，亿城竹园、保利冷泉、永丰嘉园等，使市场竞争激烈； 产品同质化明显，必然进入价格战，对价格提升不利。其他产品形式No继续Yes产品创新差异化路线 电梯洋房 点式住宅 围合住宅（活跃长者）第 113 页项目定位思路点式电梯住宅 4-6层 一梯二户 三面采光 电梯围合住宅 4.5层 德式小镇风情 集合住宅 组团绿地 活跃长者产品形式定位第 114 页项目定位思路产品形式定位点式电梯住宅 4-6层 一梯二户 三面采光 电梯第 115 页产品定位电梯情花平面示意点式电梯住宅户型方案1一梯二户平跃结合户型平层150平米跃层220平米第 116 页产品定位电梯情花平面示意点式电梯住宅户型方案2
103、第 117 页产品定位电梯情花平面示意围合住宅 4.5层 德式小镇风情 集合住宅 组团绿地 活跃长者第 118 页三联排双拼内围合私家庭院车库项目定位思路产品形式定位合院别墅 2-3层 联排/双拼/类独栋 私人庭院 私家车库 单套面积240-260平米三联排私家庭院车库双拼内围合第 119 页项目定位思路合院别墅户型面积240-260平米首层平面产品形式定位二层平面第 120 页20%洋房多层带电梯小高层多层10%8%6%4%2%0%联排项目定位思路5、我们的产品定位能否实现价格突破？、我们的产品定位能否实现价格突破？不同物业类型各年价格变动曲线价格定位 多层、小高层价格变动平稳，增幅呈现下降
104、趋势；本项目所在区域不同物业类型近年价格变化曲线 带电梯多层住宅市场表现较好，增幅6-8。 洋房、联排别墅是区域中高端产品，近2年价格增长较快，年增幅保持在10-15左右。18%16%14%12%洋房 /叠拼联排/叠拼多层带电梯小高层多层01年02年03年04年05年06年物业类型多层价格变化指数5-6%价格增幅200-40001年10%02年12%03年9%04年8%05年4%06年多层带电梯6-8%500-6006%8%洋房小高层叠拼联排13-15%6-7%10-13%1000-1100350-400600-10003%1%4%6%11%4%6%9%15%7%13%13%6%12%第 12
105、1 页222 2/2项目定位思路不同物业类型07年价格预测价格定位物业类型06年价格水平一般情况乐观情况07年价格预测多层多层带电梯洋房小高层叠拼6641790096007500100005%6%13%6%10%6%8%15%7%13%69738374108487950110007040853211040802511300 普通6层住宅和小高层住宅价格上浮余地较小，预测07年价格分别在7000元元/m 和8000元/m 左右；洋房/情花类市场主流产品，价格水平增幅保持在13-15，07年该区域洋房平均价格预测在11000元/m2；带电梯住宅从05年开始逐渐增多， 07年该平均价格预测在年该平均
106、价格预测在8500元元/m22。更低层的住宅产品市场价格预期更高，将成为市场高端产品开发的重点方向。第 122 页6层电梯住宅，平均价格确定：层电梯住宅，平均价格确定：8,500-9,000元元/平米平米考虑到有东西向住宅的平抑作用，平均价格确定：11,000-12,000元元/平米平米一梯二户电梯住宅，景观价值突出，均价确定：10,000-11,000元元/平米平米住宅底商，CLUSTER，但量较少不成规模，均价13,000-14,000元元/平米平米确定：联排/双拼别墅，稀缺产品，产品特色突出私家庭院及车库，平均价格确定：16,000-18,000元元/平米平米项目定位思路多层电梯住宅：4
107、.5层情景洋房：点式电梯住宅：联排别墅：合院别墅：价格定位6层电梯住宅，平均价格确定：层电梯住宅，平均价格确定：8,500-9,000元元/平米平米考虑到有东西向住宅的平抑作用，平均价格确定：11,000-12,000元元/平米平米一梯二户电梯住宅，景观价值突出，均价确定：10,000-11,000元元/平米平米住宅底商，CLUSTER，但量较少不成规模，均价确定： 13,000-14,000元元/平米平米联排/双拼别墅，稀缺产品，产品特色突出私家庭院及车库，平均价格确定：16,000-18,000元元/平米平米第 123 页百旺新城III期项目基本假设方案（初步方案/经济测算）第 124 页
108、假设方案1：FAR=1.4独立商业6层带电梯一梯二户点式4.5层围合式电梯洋房联排别墅（带底商）4.5层围合式电梯洋房产品定位假设方案1：FAR=1.4FAR=1.4方案 可销售面积：25.7万平米居住区容积率E2区E3区幼儿园1.391.301.430.7住宅：23.78万平米独立商业：1.93万平米建筑面积（平米）地上建筑面积可销售建筑面积住宅建面E2区住宅E2 区电情 (4 层 )E2 区点式E2 区 THE3区住宅E3区点式（6层）E3区电情（4.5层）332,282266,430257,100237,80073,30050,00019,8003,500164,50045,000119
109、,500独立商业6层带电梯一梯二户点式4.5层围合式电梯洋房联排别墅（带底商）公建建面19,300E2区底商E2区独立商业供电设施幼儿园文化娱乐地下面积配套车位（个）4,00015,3005,1003,57066065,8521,4634.5层围合式电梯洋房绿化率30%绿化面积55,519建筑密度38%第 125 页136110136110678序号项目单方或比例数量金额（万元）经济测算 成本构成：土地成本：暂按照楼面地价5000元/建筑面积27.22万平米进行测算。11.122.12.22.32.433.13.244.14.255.15.1.15.1.1.15.1.1.1.15.1.1.1.
110、25.1.1.1.35.1.1.25.1.1.2.15.1.1.2.25.1.25.1.2.25.1.2.35.1.3土地费用土地费用（六通一平）前期费用可研及顾问费勘察费设计费临时水、电、路、场地平整等基础设施配套费红线外基础设施建设费红线内基础设施建设费园林绿化费代征公园绿地绿地面积建安费用建安工程费住宅E2 区 住 宅E 2区 电 情 (4层E 2区 点 式E 2区 THE3 区 住 宅E 3区 点 式 （ 6层 ）E 3区 电 情 （ 4.5层 ）商业E 2区 底 商E 2区 独 立 商 业幼儿园5000.000.25%0.20%26.000.50%0.00150.00200.0010
111、0.00单方18001800200018001800180020001700272220.0056548.2156548.21266430.0056548.21266430.00266430.00167500.0755518.65面积237800733005000019800350016450045000119500193004000153003570FAR=1.412301411136932833996039963905335055557114565484287413264900035647002961081002151072072030606075.1.4会所05.1.55.2地下面积建安
112、工程专业费不可预见费20001%2%6173756548.2170292.36123475651406期间费用267647.17.27.3管理费用财务费用销售费用两税一费 5.5%总成本（万元）2.00%5.76%3.50%202355.25101880.55313719.23313719.234047117371098017255第 126 页247780FAR=1.4的经济效益的经济效益经济测算FAR=1.4FAR=1.4的经济效益的经济效益 物业类型住宅部分销售收入272250单价销售率销售面积237800 销售收入：E2区电情(4 层)E 2区点式E2区THE3区点式（6 层）E 3区
113、电情（4. 5层）55000198004550495001434001100010000130001100012000100%100%100%100%100%5000019800350045000119500公建建面2775019300 测算结果：E2区底商E2区独立商业车位总计48002295013719313719总成本（万元）120001500010000011669100%100%100%4000153001372257100247780销售收入（万元）所得税前利润额成本利润率销售毛利率销售利润率3137196594026.6%29.5%21.0%地上可销售面积单方成本9637第 12
114、7 页假设方案1：FAR=1.5独立商业6层电梯住宅6层带电梯一梯二户点式4.5层围合式电梯洋房产品定位假设方案1：FAR=1.5居住区容积率 1.5E2区 1.56E3区 1.43FAR=1.5方案 建筑面积：27.2万平米住宅：25.2万平米商业：1.93万平米幼儿园建筑面积（平米）0.7315,343地上建筑面积可销售建筑面积住宅建面E2区 住 宅E2 区 多 层 带 电 梯E3区 住 宅E3 区 点 式E3 区 电 情公建建面住宅底商E2区 商 业供电设施幼儿园文化娱乐地下面积地下停车面积配套车位（个）地下车位地上车位绿化率绿化面积建筑密度281,730272,400252,10087
115、,60087,600164,50045,000119,50020,3005,00015,3005,1003,57066033,61333,6131,68184084030%55,5196层带电梯一梯二户点式独立商业6层电梯住宅4.5层围合式电梯洋房第 128 页3478序号项目单方或比例数量金额（万元）经济测算 成本构成：11.122.12.22.32.4土地费用土地费用（六通一平）前期费用可研及顾问费勘察费设计费临时水、电、路、场地平整50000.40%0.40%30.000.80%2722206072360723281730607231361101361101817243243845486
116、FAR=1.5基础设施配套费42263.13.2红线外基础设施建设费红线内基础设施建设费0.00150.0028173028173004226园林绿化费36234.14.255.15.1.15.1.1.15.1.1.25.1.25.1.2.15.1.2.25.1.35.1.55.26代征绿地区内绿化建安费用建安工程费住宅E2E2 区多层带电梯E3E3 区点式E3 区电情公建住宅底商E2区商业幼儿园地下面积建安工程专业费不可预见费150.00200.00单方18001800180018002200170020001%2%16750055519面积2521008760087,60016450045
117、,000119,50050001530035705235960723751382513111061330607234537815768157682961081002151042669003366607104726071503期间费用268017.17.27.3管理费用财务费用销售费用两税一费 5.5%总成本（万元）2.00%5.76%3.50%2071061043043041003041004142120161064416726252135第 129 页FAR=1.5的经济效益的经济效益经济测算FAR=1.5FAR=1.5的经济效益的经济效益物业类型住宅部分销售收入263515单价销售率销售面
118、积252100 销售收入：E2E2 区多层带电梯78840788409000100%8760087,600E3184675164500E3 区点式E3 区电情商业部分住宅底商E2区商业车位总计4725013742528950600022950116353041001050011500120001500010000011164100%100%100%100%100%45,000119,500203005000153001164272400 测算结果：总成本（万元）销售收入（万元）所得税前利润额成本利润率销售毛利率销售利润率2521353041005196520.6%25.9%17.1%地上可销售
119、面积单方成本9256第 130 页假设方案2：FAR=1.21.240.821.43独立商业合院别墅联排别墅（带底商）4.5层围合式电梯洋房6层带电梯一梯二户点式产品定位假设方案2：FAR=1.2居住区容积率E2区E3区幼儿园0.7建筑面积：22.8万平米住宅：20.8万平米商业：2.02万平米FAR=1.2方案建筑面积（平米）地上建筑面积可销售建筑面积住宅建面E2区住宅E2 区点式 (6 层 )E2 区合院别墅E2 区 THE3区住宅E3区点式（6层）E3区电情（4.5层）公建建面E3区底商E2区独立商业供电设施幼儿园文化娱乐地下面积286,077238,230228,900208,7004
120、4,20019,80020,9003,500164,50045,000119,50020,2004,50015,7005,1003,57066047,847独立商业合院别墅联排别墅（带底商）4.5层围合式电梯洋房配套车位（个）绿化率绿化面积建筑密度30%38%1,06355,5196层带电梯一梯二户点式 第 131 页13611013611011.12304678经济测算序号项目土地费用土地费用（六通一平）前期费用单方或比例5000.00数量272220.00金额（万元）FAR=1.2方案1084 成本构成：2.12.22.32.4可研及顾问费勘察费设计费临时水、电、路、场地平整等0.25%0
121、.20%26.000.50%49040.3249040.32237830.0049040.3212398618245基础设施配套费35673.1红线外基础设施建设费0.00237830.003.2红线内基础设施建设费150.00237830.003567园林绿化费39054.14.255.15.1.15.1.1.15.1.1.1.15.1.1.1.25.1.1.1.35.1.1.25.1.1.2.15.1.1.2.25.1.25.1.2.25.1.2.35.1.35.1.55.2代征公园绿地绿地面积建安费用建安工程费住宅E2区 住 宅E2区点式(6层)E2区合院别墅E2区THE3区 住 宅E3
122、区点式（6层）E3区电情（4.5层）商业E3区底商E2区独立商业幼儿园地下面积建安工程专业费不可预见费200.00100.00单方1800200020001800180018002200170020001%2%167500.0755518.65面积2087004420019800209003500164500450001195001980045001530035704784749040.3261971.56335055549531490403805484443564418070029610810021510810810336660795694901239期间费用253497.17.27.3管理
123、费用财务费用销售费用2.00%5.76%3.50%194197.6197718.52291652.6938841125710208两税一费总成本（万元）5.5%291652.6916041236827第 132 页FAR=1.2的经济效益的经济效益经济测算FAR=1.2方案FAR=1.2的经济效益的经济效益 物业类型住宅部分销售收入252670单价销售率销售面积208700 销售收入：E 2 区点式( 6 层)E 2 区合院别墅E 2 区T HE 3 区点式（6 层）E 3 区电情（4 . 5 层）217803344045504950014340011000160001300011000120
124、00100%100%100%100%100%1980020900350045000119500公建建面2835019800E3区底商E2区独立商业车位总计54002295010633291653120001500010000012705100%100%100%4500153001063229563 测算结果：总成本（万元）销售收入（万元）所得税前利润额成本利润率毛利率销售利润率地上可销售面积单方成本2368272916535482623.2%27.5%18.8%10364第 133 页假设方案3：FAR=1.0独立商业合院别墅6层带电梯一梯二户点式联排别墅（带底商）合院别墅4.5层围合式电梯洋
125、房产品定位假设方案3：FAR=1.0FAR=1.0方案建筑面积：19.1万平米居住区容积率E2区E3区幼儿园1.040.861.080.7住宅：17.1万平米商业：2.02万平米建筑面积（平米）地上建筑面积可销售建筑面积231,032200,930191,600独立商业合院别墅住宅建面E2区 住 宅E2 区点式（ 6 层 )E2 区合院别墅E2 区 THE3区 住 宅E3区合院别墅E3区电情（4.5层）公建建面E3区底商E2区独立商业供电设施幼儿园171,40046,70022,30020,9003,500124,70038,30086,40020,2004,50015,7005,1003,5
126、706层带电梯一梯二户点式联排别墅（带底商）合院别墅文化娱乐地下面积配套车位（个）绿化率30%66030,1026694.5层围合式电梯洋房绿化面积建筑密度38%55,519第 134 页13611013611011.1206)78经济测算序号2.12.2项目土地费用土地费用（六通一平）前期费用可研及顾问费勘察费单方或比例5000.000.25%0.20%数量272220.0039543.2139543.21金额（万元）FAR1.0方案8979979 成本构成：2.32.4设计费临时水、电、路、场地平整等26.000.50%200530.0039543.215211983基础设施配套费3008
127、3.1红线外基础设施建设费0.00200530.003.244.14.255.15.1.15.1.1.15.1.1.1.15.1.1.1.25.1.1.1.35.1.1.25.1.1.2.15.1.1.2.25.1.25.1.2.25.1.2.35.1.35.1.45.1.55.2红线内基础设施建设费园林绿化费代征公园绿地绿地面积建安费用建安工程费住宅E2区 住 宅E2区点式（6层E2区合院别墅E2区THE3区 住 宅E3区合院别墅E3区电情（4.5层）商业E3区底商E2区独立商业幼儿园会所地下面积建安工程专业费不可预见费单方1800200020002000180018002200170020
128、001%2%150.00200.00100.00200530.00167500.0755518.65面积171400467002230020900350012470038300864001980045001530035703010239543.2151425.99300839053350555399393954332106889440144180700232127660155528108103366607060203951029期间费用235157.17.27.3管理费用财务费用销售费用2.00%5.76%3.50%183858.8292443.67262519.233677106509188
129、两税一费5.5%总 成 本（ 万 元）262519.2314439222841第 135 页FAR=1.0的经济效益的经济效益物业类型经济测算FAR1.0方案FAR=1.0的经济效益的经济效益住宅部分销售收入227480单价销售率销售面积171400 销售收入：E2区点式（6层)E2区合院别墅E2 区THE3区合院别墅E 3区电情（4 .5层）24530334404550612801036801100016000130001600012000100%100%100%100%100%223002090035003830086400公建建面2835019800 测算结果：E3区底商E2区独立商业车
130、位总计5400229506689262519总成本（万元）销售收入（万元）120001500010000013682100%100%100%450015300669191869222841262519所得税前利润额成本利润率毛利率销售利润率3967817.8%24.1%15.1%地上可销售面积单方成本11655第 136 页假设方案4：FAR=0.7合院别墅6层带电梯一梯二户点式联排别墅（带底商）合院别墅产品定位FAR=0.7方案假设方案4：FAR=0.7建筑面积（平米） 144,082地上建筑面积 130,430可销售建筑面积 121,100住宅建面 116,600E2区 住 宅 48,00
131、0E2 区电情 (4 层 ) 23,600E2 区合院别墅 20,900建筑面积：12.1万平米住宅：11.6万平米商业：2万平米合院别墅E2 区 THE3区 住 宅E3 区电情 (4 层 )E3 区合院别墅公建建面E2区商业E2区独立商业供电设施幼儿园文化娱乐地下面积地下停车面积（人配套车位（个）地下车位地上车位商业停车绿化率绿化面积建筑密度3,50068,60031,86036,7404,5004,50015,3005,1003,57066013,65213,6527173412839330%55,51938%6层带电梯一梯二户点式联排别墅（带底商）合院别墅第 137 页13610011.
132、122.12.2013610078经济测算 成本构成：序号2.32.433.13.244.14.255.15.1.15.1.1.15.1.1.25.1.1.35.1.1.45.1.1.55.1.25.1.2.25.1.35.1.55.26项目土地 费用土 地费 用 （六 通一 平 ）前期 费用可研及顾问费勘察费设计费临时水、电、路、场地平整等基础 设施 配 套费红线外基础设施建设费红线内基础设施建设费园 林绿 化 费代征公园绿地绿地面积建安 费用建 安工 程 费住宅E2区电情(4层)E2区合院别墅E2区THE3区电情(4层)E3区合院别墅商业E2区商业E2区独立商业幼儿园地下面积建安 工程 专
133、 业费不 可预 见 费单 方或 比例5000.000.40%0.40%30.000.80%0.00150.00200.00100.00单方1800200018001800200018002200170020001%2%数量272200.0029654.0429654.04130430.0029654.04130430.00130430.00167500.0755518.65面积1166002360020900350031860367401980045001530035701365229654.0440133.53金 额（ 万 元）FAR=0.7方案86611911939123719561956
134、390533505552995129654221414248418063057357348417681033666072730297803期间 费用206857.17.27.3管理费用财务费用销售费用两税 一费 5.5%总成本（万元）2.00%5.76%3.50%172777.9786790.32206616.92206616.9234569998723211364205630第 138 页FAR=0.7的经济效益的经济效益)经济测算FAR=0.7方案FAR=0.7的经济效益的经济效益物业类型住宅部分销售收入174854单价15098销售率销售面积116600 销售收入：E2区电情(4层E2区
135、合院别墅E2区THE3区电情(4层E3区合院别墅2832037620455038232661321200018000130001200018000100%100%100%100%100%236002090035003186036740商业部分2835019800E3区底商E2区独立商业车位54002295034131200015000100000100%100%100%450015300341 测算结果：总计206617总成本（万元）15110136741205630销售收入（万元）所得税前利润额成本利润率销售毛利率销售利润率2066179870.5%10.5%0.5%地上可销售面积单方成本1
136、6980第 139 页FAR=0.7-1.5方案比较方案比较35方案比较FAR=0.7-1.5方案比较方案比较不同容积率方案比较（成本&收入）单位：亿元总成本销售收入35%不同容积率方案经济效益曲线成本利润率销售毛利润30252030.425.224.831.423.729.226.322.320.6 20.730%25%20%15%10%25.9%20.6%29.5%26.6%27.5%23.2%24.1%17.8%10.5%155%FAR101.51.41.210.7FAR0%1.51.41.210.5%0.7 从测算的角度看，容积率1.4的经济效益是最好的。而容积率降至1时，则很难保证有
137、效的利润率，因此容积率0.7方案不可行。 从方案的角度看，容积率1.2-1.4的方案中，物业组合丰富，产品形式具可创新行，品质较好； 容积率1.5方案中多层板楼设计缺乏新意，无法体现项目的土地价值。第 140 页方案确定因此，从本项目用地价值、景观价值、市场供需水平、经济测算等角度判断，本项目应定位于区域高档居住社区，容积率控制在1.4左右，在规划设计中尽可能多的运用低密度产品的设计元素，左右，在规划设计中尽可能多的运用低密度产品的设计元素，保证规模的同时进行产品创新，方能在成本和用地价值中找到平衡。第 141 页土地成本承受能力第 142 页土地成本敏感性方案均价实现11700元/平米时，保
138、证利润率15%，所能承受的最高，所能承受的最高楼面地价为：楼面地价450050005500600065007000土地成本税前利润额（万元）成本利润率1224998061334.6%1361106594026.6%1497215126719.5%1633323659413.2%176943219217.5%19055472482.4%销售毛利润率33.9%29.5%25.2%20.9%16.5%12.2%FAR=1.4土地成本敏感性FAR=1.4方案地价敏感性分析税前利润额（万元）经济测算9000080000700008061333.9%34.6%6594029.5%成本利润率销售毛利润率40
139、%35%30%6000050000400003000020000100000450026.6%50005126725.2%19.5%550020.9%3659413.2%600016.5%219217.5%650012.2%72482.4%700025%20%15%10%5%0%方案均价实现11700元/平米时，保证利润率15%，所能承受的最高，所能承受的最高楼面地价为：5850-6650元/m22楼面地价450050005500600065007000土地成本税前利润额（万元）成本利润率1224998061334.6%1361106594026.6%1497215126719.5%16333
140、23659413.2%176943219217.5%19055472482.4%销售毛利润率33.9%29.5%25.2%20.9%16.5%12.2%第 143 页土地成本敏感性FAR=1.2方案地价敏感性分析4500税前利润额（万元）27.5%成本利润率8.8%54826 9.6%40153 2548054826401532548050005000 5500 6000 6500 7000础，在保证15%利润率时所能承受的最高楼面地价为：70002FAR=1.2土地成本敏感性FAR=1.2方案地价敏感性分析经济测算700007000060000600005000050000400004000
141、030000300002000020000100001000000(10000)(10000)31.0%29.2%29.2%6466164661450023.2%税前利润额（万元）成本利润率23.2% 22.8% 销售毛利润率18.27%16.0%16.0% 13.5%9.6%10807108073.8%3.8% -8704-87045500 6000 6500 -1.3%-1.3%35%35%30%30%25%25%20%20%15%15%10%10%5%5%0%0%-5%-5%以售价12700元/m2为基础，在保证15%利润率时所能承受的最高楼面地价为：楼面地价土地成本4500122499500013611055001497216000163332650017694370001905545600-6300元/m22税前利润额（万元）6466154826401532548010807(3866)成本利润率29.2%23.2%16.0%9.6%3.8%-1.3%销售毛利润率31.0%27.5%22.8%18.2%13.5%8.8%第 144 页土地价格承受能力综合来看，在保证15%成本利润率的前提下，依据对最终产品预期售价的合理估计，本项目 容积率1.4时能承受的土地成本较高，即：5850-6650元/建筑平米，即总额1618亿元。第 145 页
