天津金融城新华世纪广场项目定位提案

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1、天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案目目目目 录录录录 ContentsContentsContentsContentsPART 1 PART 1 市场分析市场分析PART 2 PART 2 项目定位项目定位PART 3 PART 3 产品建议产品建议PART 4 PART 4 公司简介公司简介2天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案PART1 PART1 市场分析市场分析一、宏观政策分析一、宏观政策分析二、宏观环境分析二、宏观环境分析三、微观市

2、场分析三、微观市场分析3天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案综述本部分主要阐述天津城市的发展状况、人口概况未来的发规划和展望，以了解天津发展的基本概况况。通过对天津市宏观经济的分析，了解天津市各项经济数据及目 和未来的产业结构。对项目所在和平区的定位，优势，规划等方面了解项目所在地行区的现状及未来发展方向，以使项目未来定位符合整体片区的综合定位。4天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案 5宏观政策分析宏观政策分析5天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案 6土地政策分析土地政策分析2007.7 国土资源和房屋管理局出台出让项目土地出让项目土

3、地使用权转让审核工作程序使用权转让审核工作程序规定8种土地不得出让规范土地市场，规定8种土地不能出让。2007.10.9 国土资源部 招标拍卖挂牌出让国有招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定建设用地使用权规定影响：影响：严格控制土地的转严格控制土地的转让环节，使土地转让更加让环节，使土地转让更加透明，减少暗箱操作。透明，减少暗箱操作。同同时，时，使拿地成本增加，控使拿地成本增加，控制开发商囤积土地。制开发商囤积土地。强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，并且将工业用地纳入招拍挂范围。影响：这一政策出台不仅影响：这一政策出台不仅规范了拿地程序，还将规范了拿地程

4、序，还将大大大打击部分开发商蓄意囤大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。积土地的行为。 2007.5 天津市土地及房管局 天津市国有划拨土地天津市国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让上房屋转让补缴土地出让金管理办法金管理办法住宅房屋因买卖、赠予而发生转让的，受让人为自然人且不改变房屋设计用途的，并收取土地出让金。 影响：这一影响：这一办法办法的施的施行意味着在土地出让金上行意味着在土地出让金上政府收益上浮，政府收益上浮，二手房的二手房的交易价格有可能由此上涨交易价格有可能由此上涨2007.12国土资源部、财政部、中国人民银行颁布土地储备管理办法土地储备管理办法 土地储备实行计划管理 ，严格规范土地

5、机构融资。 影响：影响：有效的打击囤地行有效的打击囤地行为，明确了土地产权关系为，明确了土地产权关系 主主 要要 内内 容容 影影 响响6天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案“ “经济适用住房新管理办法经济适用住房新管理办法经济适用住房新管理办法经济适用住房新管理办法” ”（20072007年年1111月）月） 2007年11月，七部门联合发布经济适用住房管理办法，该办法明确规定了经济适用房的审核、转让和监督等相关内容。对市场具有影响的对市场具有影响的相关内容相关内容明确经济适用房购房者为明确经济适用房购房者为“有限产权有限产权”、限定经济适用住房、限定经济适用住房单套建筑

6、面积在单套建筑面积在6060平米左右平米左右。 对整体市场产生的影响对整体市场产生的影响政府加大对经济适用房、两限房和廉租房等保障性住房的投入建设力度，解决了中低收入阶层人群的住房刚性需求，部分具有需求的客户将把购买目光转向保障性住房，中低端商品房（住宅）的购买需求量将中低端商品房（住宅）的购买需求量将缩小缩小，高端物业将益发稀缺与保值高端物业将益发稀缺与保值，由此将影响整体房价的攀升速度由此将影响整体房价的攀升速度。 77天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案“央行六次加息央行六次加息央行六次加息央行六次加息”（2007200720072007年）年）年）年）央行历次调整利

7、率时间及内容央行历次调整利率时间及内容次数次数调调 整整 时时 间间调调 整整 内内 容容62007年12月21日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点5 2007年09月15日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点4 2007年08月22日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点3 2007年07月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点 22007年05月19日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点 12007年

8、03月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27% 一年期存款基准利率上调到一年期存款基准利率上调到4.14% 4.14% ；一年期贷款基准利率上调到一年期贷款基准利率上调到7.47%7.47%5 5年以上贷款利率没上调，依旧是年以上贷款利率没上调，依旧是7.83%7.83%，个人住房公积金贷款利率也没有变。，个人住房公积金贷款利率也没有变。 88天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案次数次数调整时间调整时间调整内容调整内容62008年6月25日存款准备金率 上调0.5%52008年6月15日存款准备金率 上调0.5%42008年5月20日存款准备金率 上调0.5%320

9、08年4月25日存款准备金率 上调0.5%22008年3月18日存款准备金率 上调0.5%12008年01月25日存款准备金率 上调0.5%“2008200820082008年央行六次提高存款准备金率年央行六次提高存款准备金率年央行六次提高存款准备金率年央行六次提高存款准备金率” 2008年央行先后六次上调存款准备金率，调整幅度均为年央行先后六次上调存款准备金率，调整幅度均为0.5个百分点。个百分点。上调后的上调后的准备金率为准备金率为17.5%。 99天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案 主要内容：主要内容：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付

10、贷款首付款比例不低于款比例不低于40%40%，贷款利率不低于不低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的同档次基准利率的1.11.1倍倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收不得高于其月收入的入的50%50%。 补充通知补充通知第二套房认定细则第二套房认定细则 一是以借款人家庭一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。为单位认定房贷次数。 二是二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，

11、可比照首套自住房贷款政策执行。 三是三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照通知有关规定执行。 补充通知同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。 “9.279.27房贷政策房贷政策”（20072007年年9 9月月2727日、日、1212月月1111日）日） 1010天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案宏观政策对市场的整体影响宏观政策对市场的整体影响提高第二套房贷的首付比例、多次加息，抑制了投资需求,也抑制了部分改善性需求。部分城市成交阶段性下降，引发消费者对未来走势信心的变化引发消费者对未来走势信心的变

12、化。 房地产企业开发资金主要来自银行贷款和房屋预售款，严控房地产开发贷款，导致房地产开发企业资金紧缺导致房地产开发企业资金紧缺，这将对房地产市场的供应产生影响。 总的来说，从紧政策作为国家控制房地产市场的重要手段，总的来说，从紧政策作为国家控制房地产市场的重要手段，一定程度上抑一定程度上抑制了房地产房价的攀升速度，引导市场的理性调整制了房地产房价的攀升速度，引导市场的理性调整。 1111天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案6.136.13日中央工作会议总书记讲话：日中央工作会议总书记讲话：“稳定房地产市场，切实防范金融风险稳定房地产市场，切实防范金融风险”。 未来市场政策预

13、测未来市场政策预测从上述讲话我们可以看出，政府亦不希望房价暴跌，从而导致金融风险从上述讲话我们可以看出，政府亦不希望房价暴跌，从而导致金融风险。受社会整体环境影响，如“突发性”事件频发、通涨压力增强，预计政府本年度宏观政策整体将以稳定为主，不会再对地产出台更加严历的调控政策。由于房地产刚性需求依然旺盛房地产刚性需求依然旺盛，而且原油、钢材、建材等原材料价格原材料价格的大幅上涨的大幅上涨，以及城市化进程不断发展城市化进程不断发展，所以我们预测房产市场经历一段所以我们预测房产市场经历一段时间调整后必将重新走上良性发展轨道时间调整后必将重新走上良性发展轨道。国家政策针对的是地产行业热钱、过度投资和投

14、机行为，针对的是地产行业热钱、过度投资和投机行为，对抑制投资产生了一定效果，其目的不是抑制真实的房产消费需求，也不是要打压房地产行业不是抑制真实的房产消费需求，也不是要打压房地产行业的整体发展的整体发展。 1212天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案 13宏观环境分析宏观环境分析13天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案一、天津城市发展状况1、600年建卫成城1404年明永乐大帝(朱棣)在津设卫筑城。2、天津商业的历史悠久天津因商而立，由商而兴，自古即富渔盐之利，且是天然河海两用码头，地势平坦，腹地广阔。建国之前，天津城内50%以上的住户从事商业及与商业有

15、关的经营服务活动。3、天津中国四大直辖市之一总面积11，760平方公里，规划15个区和3个县，工业、商业、城市经济进一步获得长足发展，所谓“南有上海，北有天津”，就是当时两市在国内市场上平分秋色的最形象写照。14天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案一、天津城市发展状况4天津人口概况常住人口达1115万、据市统计局人口调查推算，2007年末全市常住人口达1115万人，与去年同比增加了40万人，增长3.72%，系进入新世纪以来我市人口增速最快的一年外来人口增加至171万外来人口171万人，占常住人口的15.34%。与上年相比增加了32万，增长速度达23.02%。目前外来人口占常

16、住人口的比例较北京、上海低，加之整体收入层次低因此外来人口拉动我市消费市场的能力不强，未来随天津北方经济中心、滨海新区、中新生态城建设将吸引大量高层次人员，极大的推动商业的繁荣。天津市外来常住人口具有如下特征：一、外来常住人口遍布全市各区县塘沽区最多，达万人；其次是南开区、河西区和河北区。二、外来常住人口的来源地分布较广，以北方地区为主，其中来自河北、山东、黑龙江三省的规模最大三、外来常住人口平均受教育程度以接受初中教育为主；接受大专及以上教育的仅人，占.。四、外来常住人口多集中在生产和服务型行业以及劳动密集型的岗位，从事生产、运输设备操作工作的最多，有万人,比重达.其次为商业、服务人员有万人

17、15天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案 16天津经济形式总体向好，为区域经济发展创造良好环境天津经济形式总体向好，为区域经济发展创造良好环境4337.735081.282388.231849.0国家GDP已连续4年连续增长10%以上，天津经济持续高速发展，GDP快速增长，天津2007年GDP增长幅度为15.1%，人均生产总值6022美元，国民消费能力快速增长，为房地产业提供为房地产业提供了坚实的发展基础了坚实的发展基础。随着京津城际铁路即将开通，“半小时京津都市生活圈半小时京津都市生活圈”将加速京津地区经济一体化进程。16天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定

18、位提案天津未来发展规划1.城市定位国家十一五总体规划（2005-2020年）国际港口城市、北方经济中心、生态宜居城市天津市是我国直辖市之一，环渤海地区的经济中心。将天津市逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市、北方经济中心和生态城市。进一步提升天津城市的国际地位，天津将成为继深圳、上海后，中国第三大经济中心天津北方经济中心地位天津将成为北方的上海。17天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津未来发展规划2.十一五”期间，天津市将逐步形成“一轴两带三区的市域空间布局结构城市中心区的功能依托于城市空间布局“一轴、两带、三区”的发展格局向外围延

19、伸.18天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津未来发展规划调整优化中心城区及近郊地区布局，形成中心城区+外围组团布局结构。重点发展西青、小淀、双街、青光双口、大毕庄四个外围组团；大港新城、汉沽新城、咸水沽等11个新城。滨海新区形成“一轴一带”的总体布局结构“一轴”即津滨走廊地区，“一带”即东部沿海发展带。拥有综合配套改革试点的政策优势，滨海新区将作为天津未来发展的新引擎，带领天津成为名副其实的“北方经济中心”，并使天津成为全国第三个拉动区域经济发展的龙头型城市。19天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津未来展望天津将成为中国经济腾飞的第三架马车高端高

20、利润行业纷纷投资将带动天津快速发展并吸引高层次外来人口，推动天津消费市场发展.1、滨海新区，空客A320系列飞机总装线项目安家落户；2、100万吨大乙烯工程破土动工；3、国务院正式批准设立天津东疆保税港区，将建成我国目前规模最大、开放度最高的保税港区。4、将于08年7月奠基开工的“中新天津生态城”，借鉴新加坡“邻里单元”理念，总面积约30平方公里，人口可达35万，同时容纳外部就业人口6万人和内部暂住性消费人口世3万界人瞩。目以京、津为核心地区的“世界第七大城市群”，首都北京与天津这座“双子城市”将逐步形成的“双轮”驱动模式。20天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津城市经

21、济1、宏观经济发展状况经济增长速度保持在14以上高位运行，2007年经济总量突破5000亿元天津市经济自2003年开始进入本轮经济增长周期的高峰期，其主要特征就是经济增长速度始终在14%以上的高增长平台上稳定运行。2007年全年全市生产总值达到5018.28亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%，增速比上年加快0.6个百分点。固定资产投资稳步上升。2006年前9个月天津市全社会固定资产投资达到1334.9亿元同，与去年同比增长27%，2000年到2005年期间，年均增长率达到18%，显示了天津全市固定资产投资保持了高位平稳运行的态势。全市人均生产总值突破6000美元。按常住人口计算，人均生

22、产总值达到6022美元，按可比价格计算，增长11.2%。标志着天津的经济实力已经达到中等发达的中等水平，基本实现现代化.21天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津城市经济1、宏观经济发展状况社会消费旺盛，发展潜力巨大2007年社会消费品零售总额完成1603.74亿元，比上年增长18.2%，增幅比上年提高4.2个百分点，为近十年来最高增幅。居民消费支出增长较快。全年城市居民人均消费性支出12029元，增长14.0%。其中人均衣着支出增长18.4%，家庭设备用品及服务支出增长19.9%，交通通讯支出增长19.9%。天津社会消费品零售额整体快速上升趋势，并且发展潜力巨大，同时批

23、发零售成为天津商业市场的主要发展支柱.随着收入的提高和财富效应的显现，市场需求更加活跃，消费需求明显升温。22天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津城市经济餐饮娱乐业持续快速发展天津市餐饮业零售额平均每年以16%的速度增长，2006年达到209.97亿元。餐饮业的发展反映了天津市居民的消费水平的提高。天津的恩格尔系数在2000年后平稳下降，2006年综合恩格尔系数为34.9%.表明天津市居民总体上实现小康，进入了比较富裕阶段。居民生活水平不断提高，居民的消费水平相应随之提高，将促进餐饮娱乐业持续快速发展.23天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津城市

24、经济居民生活水平不断提高,食品类支出稳步增长天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持继增长达到4,283元/年和10,548元/年，同时，天津城镇居民的消费性支出占其可支配收入的比例基本稳定，长期在75-78之间。天津城市居民家庭人均用于食品类支出稳步增长，2006年比2000年增长49.9%。其中，2006年城市居民家庭人均在外用餐支出比2000年增长1.43倍，占食品总支出的比重达26.6%。预计未来，随着天津居民生活水平的不断提高，居民更加注重生活质量和生活品位，家庭在外用餐支出明显增长，餐饮消费需求将快速增长24天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津城市经济2、房

25、地产投资状况2001年2007年天津市GDP增长及房地产开发规模统计表天津市地产投资总额在GDP总额中所占的比重始终稳定保持在8.8%左右，预计未来大量外地投资企业的涌入以及外来人口的增加，天津市的房地产购买能力和购买需求还会在这一数字的基础上保持持续稳定增长。随着城建开发的不断推进，城市对于商业物业的需求将逐步增加，商业设施的升级势在必行。天津由于滨海新区、中国经济第三极的发展定位，商业地产迎来了历史性的发展机遇，年度增幅78.8%。25天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津城市经济3、天津的产业结构天津的主导产业是第二、三产业。其中工业为代表的第二产业对天津GDP的贡

26、献比重超过50%。二、三产业增速差由上年的6.6个百分点缩小为2.5个百分点，经济增长结构更加均衡。目前天津市主导产业已经形成了第二、三产业“32”的5 大板块：以电子信息和现代医药业为主的高新技术产业板块；以汽车、造船业为主的交通运输设备制造业板块；以物流、社会服务业、金融、房地产为主的先进服务业板块；以传统商贸业为主的传统服务业板块。26天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案区域经济27天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案金融城金融城位于和平区东部，既是天津市14个传统风貌保护区之一，也是海河综合开发改造的重要组成部分。金融城区域东起海河、南至曲阜道、

27、西临建设路、北达海河，总占地面积113公顷，规划建筑面积210万平方米。未来金融城将以金融、保险、会计、审计、评估、证券、中介、法律、信息、咨询等现代服务业为主导，划分为金融交易及服务区、商务办公区、行政办公及酒店服务区三个功能区，并细分为金融交易服务区、金融广尝商务公寓区、酒店区、核心金融新区、行政办公区和核心金融老区等七大板块。28天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案金融城解放北路“金融一条街”是昔日中国北方的金融重地，有“东方华尔街”之称。解放北路上的建筑基本上都是值得保留的风貌建筑，大约有七、八十处。在规划建设过程中，将以解放北路风貌保护为主线，对历史建筑修旧如旧，

28、拆除破坏传统风貌景观的建筑，并适当地开发建设新建筑以及开辟步行街。同时，还将依托解放北路区域与金街商业区、小白楼商务区、南站商务区遥相呼应的优势，充分挖掘该区域的历史、文化、艺术特色，打造一个开放、和谐、生态、智能的金融服务综合区，从而成为天津作为北方经济中心的一个重要的标志性区域。29天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案金融城金融城按照现代金融服务中心的功能和构成要求，以金融、保险、会计、审计、评估、证券、中介、法律、信息、咨询等现代服务业为主导，划分为金融交易及服务区、商务办公区、行政办公及酒店服务区三个功能区。金融城内一半以上的写字楼、公建项目将于今年实现开工。金融城

29、东北临海河，南至曲阜道，西接建设路。目前，津门、津塔、公积金中心、商委地块、城投大厦、新华世纪广场等项目已经开工；今年，合生国际大厦、银监局、金融广场拟建项目、金融城5号地、达文里地块、大沽路121号公建等项目将实现开工。30天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案和平区房地产发展和平区城区调研1.和平区代表天津城市特色的中心商业区平区位于天津市中心，是天津市党政机关所在地，也是全市的政治、商贸、金融和信息中心，区域面积不足10平方公里，常住人口38.4万。主要经济指标始终名列市内六区前茅，2007年实现地区生产总值360亿元。和平区辖6个街道：劝业场街道、小白楼街道、体育馆街

30、道、新兴街道、南营门街道、南市街道.滨江道地区集聚了天津市现有的商业、饮食业、服务等行业的精华，商业网点密度全市聚首，商品零售额居全市第一，节假日客流量保持在60万人次左右，是国内外公认的代表天津城市特色的中心商业区。31天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案和平区房地产发展2、和平区优势得天独厚的区位优势和平区是天津市中心城区核心区，公交、地铁网线密集，交通寸土寸金的商业优势商业聚集，市场繁荣，经济发达，流动人口多，经济消费能力强，是天津聚财生财的经商宝地。业脉悠久的金融优势解放北路素有“天津华尔街”之称。中国人民银行和中国银行、中国农业银行天津分行等200多家金融机构汇集

31、于此，市政府规划建设的天津金融城就依托解放北路而建。底蕴深厚的人文优势全市70以上的风貌建筑和名人故居坐落于此，全市15个建筑风貌保护区一半在和平，天津规划建设中的12个旅游板块有4个在和平区。不可复制的行政优势和平区是市委、市人大、市政府、市政协、警备区以及市级机关委办局机关所在地，拥有大量行政资源，是名副其实的行政中心。32天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案和平区房地产发展3、和平区规划“优北兴南，强化中轴，南北互动，协调发展”规划以南京路为界，建成以一条中轴线为核心，六个功能聚集区为载体，八个重点行业为支撑的“168”总体布局。六个功能聚集区小白楼中央金融商务商贸区

32、滨江道和平广场中心商业区南市新兴商业区五大道风貌区都市型宜居区文化卫生区33天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案和平区房地产发展南京路天津市中心商务商贸经济带规划面积约121公顷，总长度3.3公里，规划了中央商务区(CBD)、中心商业区(CRD)、中央信息区(CID)三个特色功能区，规划时限为16年。和平路滨江道中心商业区规划“一核”即位于商业区核心位置的都市休闲商业中心“五区”商务旅游区面积17.45公顷，依托海河景观带开发，重点建设“津塔”和“津门”项目。综合商业区面积46.96公顷，商业氛围浓厚、文脉气息盛、行业门类齐全的购物、观光综合商业区。文化体验区面积30.78

33、公顷，哈密道宽100米绿轴景观带的开发和文化产业项目。风貌体验区面积11.36公顷，依托中心花园法式风情区，展示中心商业区深厚历史文脉。高端品牌区面积20.1公顷，依托现有高端品牌商厦的基础上，形成天津市独树一帜的复合型高端消费集聚区。“五条特色街”滨江道现代商业街哈密道生态文化街和平路综合商业街河南路特色休闲街南京路高端商业街34天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案和平区房地产发展得天独厚的区位优势历史悠久的商业底蕴寸土斗金的投资回报开放的和平投资环境宽松，具有服务竞争力未来的和平发展前景广阔，具有发展潜力辐射能力强的商业集群服务功能强的商务集群配套服务全的金融集群联动成

34、片的旅游集群和平区商机无限，潜力无限，企业高成长的摇篮，投资商高回报的沃土35天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案三、三、微观市场36天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津高端写字楼、酒店式公寓综述第一部分 综述第二部分 个案分析37天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案1.天津写字楼、酒店式公寓的历史发展阶段第一个发展阶段：1991-1997年，起始阶段 第二个发展阶段：1998-2002年，市场低迷阶段。 第三个发展阶段：2003-2008年，迅猛发展阶段38天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案第一个发展阶段1

35、991-1997年，起始阶段；代表项目：国际大厦、远洋大厦；39天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案第二个发展阶段：1998-2002年，市场低迷阶段；代表项目：金皇大厦、泰达大厦、今晚大厦；40天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案第三个发展阶段：2003-2008年，迅猛发展阶段；代表项目：信达广场、天津中心、赛顿中心、津汇广场；41天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案2、高端写字楼部分市场供应情况42天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案市场需求情况43天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案市场

36、租售情况44天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案市场展望经济增速带来市场需求；政策指引下的战略定位带来产品增量与竞争；差异化产品应运而生；45天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案3、高端酒店式公寓部分市场供应情况46天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案酒店式公寓经营情况47天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案市场展望 市场存量较少与城市发展定位并不相称；酒店式公寓产品销售情况与普通住宅产品销售情况反差较大，受市场因素影响较小。世界一线管理品牌陆续登陆天津，品质服务提升的同时，价格也会不同程度的上浮；48天津新华世纪

37、广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案信达广场一、项目基础资料一、项目基础资料地理位置：河平区解放北路办公等级：甲级占地面积：2 万平方米建筑面积：15 万平方米租售状况：写字楼部分出售，公寓只租不售开盘时间：2005 年10 月入住时间：2006 年1 月物业管理：天津天孚物业管理有限公司；物业费 ：26 元/平方米/月车位情况：地下两层，总计500 个，月租600元/月、800元/月配套：5A智能化写字楼、5星级配套公寓、国际购物中心、停车场、会议中心、游泳池、餐厅。49天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案信达广场二、产品特点二、产品特点1 1规划布局规划布局信达

38、广场地上共51 层，地下3 层，总高度238 米，为天津CBD 最高建筑。50天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案信达广场2 2装修设备装修设备电梯系统：苏州迅达电梯。15 部客梯，1 部消防梯，1 部货梯。空调系统：美国特灵中央空调，配有新风及加湿系统交房标准：交房标准：写字楼：写字楼：铝天花吊顶、地毯、墙纸，装修后室里净高2.45 米，如此图：51天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案信达广场酒店式公寓：酒店式公寓：精装标准4000 元/平方米左右，欧洲与日韩两种风格，室内家具、设施齐全，装修后室内净高2.45 米，个别户型3.4 米。如下图：52天津

39、新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案信达广场3服务设施会所：信达广场会所位于塔楼6-7 层，总面积4000 多平米。6 层为日工餐厅，对外经营；7 层为都铎健身，对外经营，公寓租户免费使用。6层平面图：餐饮为主7层平面图：健身、娱乐以主53天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案信达广场会议中心：会议中心位于塔楼5 层，各种规格约10 间，如下图：54天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案信达广场三、产品定位三、产品定位1 1户型配比户型配比写字楼：办公面积为100-1600 平方米，自由组合。酒店式公寓：主力户型为100-190 平方米，一居

40、室：100-120 平方米，约占比例为20%；二居室：160 平方米，约占比例为55%；三居室：190 平方米，约占比例为25%。2 2客群来源客群来源写字楼：以青岛海信、北京百福东方、富邦航运、泰德国际货运等各 类中大型企业为主。酒店式公寓：客群定位为在津工作的国内外高端商务人士。目前租用客户中日本在津商务人士占到95%以上。55天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案信达广场3 3定价原则定价原则56天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案信达广场写字楼、公寓不分楼层朝向统一报价6元/平方米/天，成交均价5元/平方米/天左右（含物业费），出售部分小业主对外报

41、价与产权方相同，成交均在4.5元/平方米/天。其中公寓单套月租金在17000 至27000 元/套/月。57天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案信达广场4 4租售情况租售情况 信达广场06 年开盘至今，租售情况喜忧参半。目前写字楼出售部分已全部售完（销售周期为2 年），入住已达70%以上。而公寓出租部分受户型面积过大、单套租金过高影响遇到较大阻力，目前出租率不足20%。58天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案信达广场四、总结四、总结1营销手段对项目运作的重要性。信达广场入市至今没有对产品开展系 统的营销推广工作，由始至终主要采取“待销”的销售方式，对销售

42、价格产生较大影响。在06、07 年“黄金时期”销售价格仅上调500 元/平方米，涨幅仅3%，低于与同档产品销售价格3000 元/平方米左右。2合理的产品定位，客观考虑市场需求。从信达广场公寓低出租率情况反应出开发商对市场预期过高，比例约占80%的中大型产品定位为信达广场租赁业务带来极大阻力。平均高达23000 元/月左右的租金水平，让大量的国内高端商务人土难以承受。虽然信达广场约占20%的一居室（100-120 平方米）已全部入住，但日本人士占据95%以上比例，由此可以看出，16000 元/月左右的租金水平仍然超出国内客群的心理价位。59天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案

43、天津中心（原北洋钢铁大厦）60天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津中心一、项目基础资料一、项目基础资料地理位置：和平区南京路与营口道交口办公等级：甲级占地面积：18105 平方米建筑面积：15 万平方米租售状况：租售状况：写字楼部分：出售酒店式公寓：预计以出租为主开盘时间：2007.6.15入住时间：2009-04得房率：70%物业管理：世邦魏理仕，物业费：8 元/平方米/月61天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津中心二、产品特点二、产品特点1 1规划布局规划布局 酒店公寓部分为48 层，写字楼部分为52 层，地下1-3 层车库，裙楼1-6 层以

44、购物中心会议中心、休闲、健身等设施为主。2 2装修设备装修设备 标准层电梯厅 公寓内部装修：精装报价4000-5000 元/平方米62天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案主要装修标准见下表主要装修标准见下表63天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津中心3 3服务设施服务设施 配有2000 平方米会所，以健身、娱乐功能为主。由物业公司负责管理，暂定不对外经营。64天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津中心三、产品三、产品特点特点1 1户型配比户型配比写字楼：单层面积约1250 平方米，净高2.7 米酒店式公寓：见下表65天津新华世纪

45、广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津中心2 2客群来源客群来源酒店式公寓：以投资型高端商务人士为主，北京、上海、港澳台等发达地区在津商人占据比例大多重视地段升值空间、商务氛围、内部服务等。写字楼：目前尚未对外租售，现场咨询多为国内外大型企业在津总部及各大金融机构、船运及物流等服务型企业，中小型高速发展企 业也占一定比例，如，IT、咨询类企业等。66天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津中心3 3定价原则定价原则67天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津中心天津中心于07年7月正式开盘，价格涨幅明显。07年12月份成交均价已超过21000元

46、/平方米，08年4月成交均价高达23900元/平方米与07年7月17800元/平方米相比，涨幅率达35%。68天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津中心4 4租售情况租售情况写字楼：以租为主，整层销售酒店式公寓：69天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津中心公寓部分开盘至今未受高价格而影响销售进度，不足一年时间销售率已达40%以上。分析主要有以下两点：一、不可替代的区域优势、内部品质优势；二、较合理的定价策略。采用高单价低总价的策略使得天津中心迅速去化。该项目中小面积户型占总比例的70%左右，主力户型平均面积在75 平方米左右，总价控制在150 万以

47、内。如租金水平按6.5 元/平方米/天计算，年投资回报率将在10%以上。总价、回报预期均在投资客群的接受范围内。70天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津中心除受宏观市场影响外，目前天津中心成交比例大幅下降的另一个原因源于自身的调整。近期天津中心没有因为市场影响而放缓价格涨幅速度，在前期中小户型迅速被去化后，户型投放面积在不断放大。如，4月份平均单套成交面积为90平方米左右，单套总价提升到220万，按目前的租金计算回报率明显低于去年的水平，随着后期大面积户型的推出矛盾会日趋明显，使得持币观望的投资人群更会心有余悸。71天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提

48、案天津中心四、总结四、总结 在保证产品内部品质提供优良的投资环境的同时，应根据需求市场情况合理控制总价范围，达到顺畅去化、降低投资风险。 未来几年天津高档酒店式公寓仍会中小面积需求为主，天津中心在07年取得佳绩也是因为此期间推出大量低总价中小面积产品。天津与北京、上海等发达城市相比国际氛围仍存有较大差距，在高档酒店式公寓销售过程中应将国内投资人士做为主要客群，在租赁方面应国内外并进。从目前的市场来看，在具备优越的地段、品质、服务等条件下，户型面积在70平方米以内的高档酒店式公寓将在未来市场中占据一定市场份额。72天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案赛顿中心73天津新华世纪广

49、场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案赛顿中心一、项目基础资料一、项目基础资料楼盘地址：和平西康路与成都道交口办公等级：甲级投资商：天津万顺房地产有限公司开发商：天津万顺房地产有限公司总建筑面积：16 万平方米占地面积：1.5 万平方米物业管理：天津市君怡物业管理有限公司物业费：公寓：3.6 元/平方米；写字楼：16 元/平方米开盘时间:：2005-11-01交房日期：2006-08-3074天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案赛顿中心二、产品特点二、产品特点1 1规划布局：规划布局：1-4 层商业群房，两栋公寓，一栋写字楼。2 2装修设备：装修设备：75天津新华世纪广

50、场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案赛顿中心3 3服务设施服务设施 赛顿中心拥有3000 平方米的会所，以泳池、健身、娱乐等功能为主。该会所服务业主实行会员制不对经营，会员费用为3800 元/年。76天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案赛顿中心三、产品三、产品特点特点1 1户型配比户型配比公寓部分：写字楼部分：标准面积1400 平方米，户型区间：110250 平方米，其中210 平方米与250平方米以主力户型，占到总比例的70%左右。77天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案赛顿中心2客群来源公寓：天津本地高端自住型人士，极少对外出租。写字楼：中大型

51、企业，服务、物流类企业居多。3定价原则公寓：目前赛顿中心公寓部分仅存两套（16层、27层） 对外报价15000元/平方米。写字楼：销售报份15700 元/平方米 租赁报价：6.1 元/平方米/天（含物业费）78天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案赛顿中心4 4租售情况租售情况公寓：79天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案赛顿中心80天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案赛顿中心四、总结分析四、总结分析虽然赛顿中心整体销售比较顺畅，但超大户型设计还是为项目销售带来较大压力，最终不得不降底利润点来保证去化速度。81天津新华世纪广场项目定位提

52、案天津新华世纪广场项目定位提案津汇广场82天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案津汇广场一、项目基础资料一、项目基础资料楼盘地址：和平区南京路与营口道交口开发商：天津澳中发展有限公司办公等级：甲级办公建筑面积:39000租售状况：出租开盘时间：2003-09-10交房日期：2007-06-30物业管理：澳中发展有限公司车位情况：地下270个，月租800元/月建筑层数36层建筑形态：1栋36层南塔楼标准层净高2.60米标准层面积1334平方米得房率70%83天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案津汇广场二、产品特点二、产品特点1 1规划布局规划布局 津汇广场为

53、1栋38层高层，标准层净高2.60米，标准层面积1334平方米 ，可自由分割。84天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案津汇广场2 2装修设备装修设备标准层电梯厅85天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案津汇广场写字间内部：毛坏，净高写字间内部：毛坏，净高2.6 2.6 米米86天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案津汇广场三、产品三、产品特点特点1户型配比：标准层面积1334平方米，自由组合。2客群来源: 以各类中大型企业分支机构、中小成长型企业为主。主要租户有：太平保险公司天津分公司、海航国际、Bp 石油贸易有限公 司、佳能、上海冲外电

54、子、穆勒电气有限公司天津办事处、 长漱国际贸易有限公司、阿克苏诺贝尔工业油漆有限公司天 津办事处、中国国际技术智力合作天津分公司等。87天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案津汇广场3定价原则目前报价较07 年略有上幅，预计成交价在5.5 元/平方米/天以内88天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案津汇广场4租售情况 只租不售，三年起租。目前一期入住率达70%以上，与去年相比有一定攀升，二期在30%左右。四、总结四、总结 在新兴高档写字楼（如，天津中心、君隆广场项目等）不断涌出的南京路区域，有实力的企业会更青睐于档次更高的办公场所，而津汇广场将逐渐向“次高档

55、”写字楼转变。租金水平因地段优势与需求市场力量的不断增加会呈现稳步上升趋势。89天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案君隆广场90天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案君隆广场一、项目基础资料一、项目基础资料楼盘地址：和平区南京路与河北路交口开发商：御道津旅（天津）发展有限公司办公等级：甲级租售状况：销售开盘时间：2008-01交房日期：2009-09物业管理：戴德梁行做顾问车位情况：地下3层600个建筑层数：38层建筑形态：一共5栋楼，其中2栋18层，1栋10层，一栋25层的人才科技大厦，另外一栋38层标准层高3.9米标准层面积1100平方米91天津新华世

56、纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案君隆广场二、产品特点二、产品特点1 1规划布局规划布局君隆广场为1栋38层高层，标准层高3.9米，标准层面积1100平方米 ，可自由分割。92天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案君隆广场2 2装修设备装修设备大堂大堂:首层大堂挑高首层大堂挑高10米，豪华装修，大堂出入口米，豪华装修，大堂出入口采用高级自动旋转门，大堂设接待查询服务台及采用高级自动旋转门，大堂设接待查询服务台及公司水牌。设置多媒体信息显示系统。公司水牌。设置多媒体信息显示系统。电梯电梯:国际名牌电梯国际名牌电梯11部，其中观光电梯部，其中观光电梯6部，一部，一次可

57、乘次可乘17人，轿箱内配豪华装修并设空调系统和人，轿箱内配豪华装修并设空调系统和闭路监控探头，客、货、消防多用梯闭路监控探头，客、货、消防多用梯3部。部。93天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案君隆广场三、产品特点三、产品特点1户型配比： 标准层面积1100平方米，80150平米。2客群来源: 国内大型和国际各类企业机构分支公寓目前价格： 起价2.5万-2.8万元/平方米写字楼均价： 1.8万元/平方米94天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案君隆广场四、总结四、总结 在众多高档写字楼项目不断涌出的南京路区域，君隆广场地处南京路滨江道商业区与小白楼商务黄金

58、交汇点，位置上堪称是天津市中心的中心。其集六星酒店、六星公寓、甲级写字楼、行政高地、情景商业街于一体，称之为六星特区，它的出现标志着真正商务综合体时代的来临。95天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案华贸中心96天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案华贸中心一.基础资料项目地址：和平区民生路与民主道交口建筑类型：甲级写字楼租/售价格均价：12800元/平方米开盘时间：2008-07-15建筑面积：35000平方米建筑形态：共28层（底商3层，共4000平米）,428层为甲级5A楼层状况：1200平米租售状况：销售97天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广

59、场项目定位提案华贸中心二、产品特点二、产品特点1.1.规划布局规划布局共28层（底商3层，共4000平米）,428层为甲级5A销售面积从1501200平米98天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案华贸中心2.建材设备：结构：框架结构外墙：外挂保温幕墙大堂：一、二层共享大堂精装修电梯：四部日立电梯门窗：钢化玻璃门卫生间：每层2个公用卫生间供电：双回路供水：冷水24小时供应供气：分户中央空调采暖：中央空调通讯：网通、电信、宽带99天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案华贸中心三、产品特点三、产品特点1户型配比：标准层面积1200平方米，150-1200平米。2客

60、群来源: 多以本地各类企业机构、中小成长型企业为主。写字楼均价：12800元/平方米100天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案华贸中心四、总结四、总结以华贸中心位置相对很好，但历史原因造成以河为界的差异化明显，价格品质和认同度相对较低。使用者层次也相对偏低一些。101天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津公馆102天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津公馆一、项目基础资料一、项目基础资料楼盘地址：河西区解放南路与绍兴道交口开发商：天津开发区和合置业有限公司产品形态：包括高端服务式公寓、总裁行政公馆、空中别墅、商务会所及少量精品商业

61、与商务办公。租售状况：销售开盘时间：2007-07-27交房日期：2008-10-25物业管理：第一太平戴维斯车位情况：未定建筑层数：26层写字楼七层电梯洋房建筑形态：A座为一幢高100米、共26层的“双子座”形式高层建筑，B、C座为两幢7层洋房建筑标准层净高：公寓3.25米绿化率：25%销售价格：25000元/平建筑立面以ARTDECO艺术风格为创作导向103天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津公馆二、产品特点二、产品特点1 1规划布局规划布局A座6层以上为精品服务式公寓，层高为3.25米，面积区间在50-100平米，其中主力户型为70-100平米左右，每层共23户，

62、14种户型，全部为精装修交房.104天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津公馆2.建材设备采用多项先进技术如地板辐射采暖技术，外窗技术组合系统、防噪音技术、中央空调新风新方案，将职能化、信息化引进居住环境从而提升居住品质。英国第一太平戴维斯、新加坡盛邦国际、台湾山村富弘、北京观筑和美国温马布朗、霍尼韦尔、意大利吉斯、法国VMZINC、日本SKK的加盟105天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津公馆产品定位：高端服务式公寓客层定位：主要针对一些环渤海经济圈内、在天津有商务往来的顶级消费群体，也包括一些天津CBD内的高端商务精英人群，甚至还会有少量国际空

63、中飞人，希望为他们在天津提供一个生活与投资价值兼具的居所。106天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津公馆小结：以高端服务式公寓、总裁行政公馆、空中别墅、商务会所及少量精品商业与商务办公的多功能综合体，十大技术系统为核心的天津公馆专心的走着高端物业方向，有针对性的客层选择。效果可见一斑。，在天津高端住宅市场有很多值得借鉴之处，甚至有望引发天津顶级公寓市场的又一轮产品升级战。由于项目定位为真正的顶级住宅产品，因此没有面向大众作过多推广，而更青睐于小众范围内的、一对一式的产品推介与耳语传播。107天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案第三部分 个案与本案比较

64、分析108天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案一、写字楼部分比较分析1户型配比分析项目名称项目名称面积区间面积区间信达广场办公面积为100-1600 平方米，自由分割组合。天津中心单层面积约1250平方米，净高2.7米，自由分割组合。赛顿中心标准层面积1400平方米，户型区间：110250 平方米，其中210 平方米与250平方米以主力户型，占到总比例的70%左右。津汇广场标准层净高2.60 米，标准层面积1334 平方米 ，可自由分割组合。君隆广场君隆广场为1栋38层高层，标准层高3.9米，标准层面积1100平方米 ，可自由分割天津公馆A座6层以上为精品服务式公寓，层高为

65、3.25米，面积区间在50-100平米，其中主力户型为70-100平米左右，每层共23户，14种户型，全部为精装修交房 .华贸中心共28层（底商3层，共4000平米）,428层为甲级5A 销售面积从1501200平米109天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案一、写字楼部分比较分析项目名称项目名称客户来源客户来源信达广场以青岛海信、北京百福东方、富邦航运、泰德国际货运等各类中大型企业为主。天津中心目前尚未对外租售，现场咨询多为国内外大型企业在津总部及各大金融机构、船运及物流等服务型企业，中小型高速发展企业也占一定比例，如IT、咨询类企业赛顿中心中大型企业，服务、物流类企业居多

66、。津汇广场以各类中大型企业分支机构、中小成长型企业为主。主要租户有：太平保险公司天津分公司、海航国际、Bp 石油贸易有限公司、佳能、上海冲外电子、穆勒电气有限公司天津办事处、长漱国际贸易有限公司、阿克苏诺贝尔工业油漆有限公司天津办事处、中国国际技术智力合作天津公司等。君隆广场国内大型和国际各类企业机构分支华贸中心多以本地各类企业机构、中小成长型企业为主，又部分投资客天津公馆主要针对一些环渤海经济圈内、在天津有商务往来的顶级消费群体，也包括一些天津CBD内的高端商务精英人群，甚至还会有少量国际空中飞人，希望为他们在天津提供一个生活与投资价值兼具的居所2客户来源比较分析110天津新华世纪广场项目定

67、位提案天津新华世纪广场项目定位提案一、写字楼部分比较分析3价格定位比较分析项目名称项目名称价格解析价格解析信达广场开盘价：13500元/平米；报价：14000元/平米；成交均价：13000元/平米；租金报价：6元/天/平米；成交均价：5元/天/平米；天津中心预计整层销售价格将突破19000元/平米；赛顿中心目前报价：15700元/平米；租金报价6.1元/天/平米；津汇广场07租金报价：5.5元/天/平米；目前租金报价：6元/天/平米；君隆广场18000元/平方米华贸中心128000元/平方米天津公馆销售价格：25000元/平111天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案二、酒店

68、式公寓部分比较分析1 1户型配比分析户型配比分析项目名称项目名称户型配比户型配比信达广场主力户型为100-190 平方米，一居室：100-120 平方米，约占比例为20%；二居室：160 平方米，约占比例为55%；三居室：190 平方米，约占比例为25%;天津中心一居室40-100 占66.4；二居室100230 占28.53%；三居室160200 占5.07%；赛顿中心三居室180256 占33.33%;四居室240260 占66.67%君隆广场一居室7689 占约39% 2居室123-160平米户型约占36%3居180-300平米 25%天津公馆一居室50100 约占86% 180200三

69、居占14%112天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案酒店式公寓部分比较分析2客户来源比较分析项目名项目名称称客户来源客户来源信达广场客群定位为在津工作的国内外高端商务人士。目前租用客户中日本在津商务人士占到95%以上。天津中心以投资型高端商务人士为主，北京、上海、港澳台等发达地区在津商人占据比例较大，多重视地段升值空间、商务氛围、内部服务等。赛顿中心天津本地高端自住型人士，极少对外出租。君隆广场天津本地高端居住和投资人群和少量的外籍人士天津公馆主要针对国内外的流动高端人群113天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案酒店式公寓部分比较分析3价格定位比较分析项

70、目名称项目名称价格解析价格解析信达广场公寓只租不售，由于户型过大，目前出租率不足20租金报价：6元/天/平米；成交均价：5元/天/平米；天津中心07报价：19450元/平米； 08报价： 25000元/平米； 成交价： 23335 元/平米；赛顿中心06报价：9500元/平米； 07报价：12000元/平米； 目前报价：15000元/平米；天津公馆2007年均价14000元18000元 2008年报价25000元华贸中心价格：25000元均价114天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案酒店式公寓部分比较分析4装修标准比较分析项目名称项目名称装修标准装修标准信达广场4000元/

71、平米左右；天津中心40005000元/平米左右；君隆广场5000元/平米左右；赛顿中心时代奥城1500元/平米左右；金盛国际15001800元/平米左右；天津公馆5000元115天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案总结：通过以上项目我们可以看出天津的写字楼市场和公寓市场不乏商品精品，竞争使产品不断升级，概念化的炒作，功能、服务、配套的完善充斥着高端市场。随着城市规划的定位提升，城市的发展，相应区域内的产品自然水涨船高，“不得不”加入高端产品的开发队伍中来。116天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案PART 2 PART 2 项目定位项目定位一、一、项目自

72、身分析项目自身分析 二、项目定位方向二、项目定位方向 117天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案项目自身分析项目自身分析一、背景自加入WTO以来，中国成为全球经济一体化的主要一环，在世界经济全球化、贸易自由化和资本市场一体化形成与发展的进程中，环渤海经济圈已经日益成为继珠江三角洲和长江三角洲之后的全球性投资热点区域。作为环渤海地区的中心城市，天津市扼守京津城市带和环渤海湾城市带构成的“T”字型的交汇点，而作为天津市改革开放的前沿，滨海新区在招商引资方面一直名列国内前茅，国内生产总值已占到全市的40%，区域内集中了大量的跨国公司和国际知名企业。随着滨海新区日益成为资金密集型的

73、区域，其缺少金融交易、结算中心的矛盾日益凸显，相当一部分外资企业将金融结算中心设在了北京、上海甚至香港。依据国务院对天津市的城市定位，天津应建成现代化港口城市和北方重要的经济中心，发展目标是一个基地、五个中心：建设好工业基地、建设好商贸中心、建设好金融中心、建设好科技开发和信息中心、建设好交通运输中心、建设好国际交流中心。金融中心的外迁昭示着区域内潜在的、得不到满足的巨大需求，因此彻底解决生产中心与结算中心分离的唯一途径是加强建设区域性的金融中心，这也是符合天津市建设北方金融中心的取向的。118天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案项目自身分析项目自身分析项目资料：项目地址：

74、天津市和平区，北起大沽北路，南至和平路，东临营口道，西至承德道建设规模：总建筑面积125300 ，地上建筑面积93300 ，地下建筑 面积32000 ，地下三层，地上最高44层，建筑高度200米。建筑形式：A座写字楼13层为大堂、商务中心、餐厅； 4层以上为写字楼，B、C座公寓楼13层为大堂、店铺、会所容积率：7.5绿化：30%车位：660 辆 119天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案市场分析市场环境1、政治法律环境：本案为政府牵头项目，各项手续合法、完备，符合国民经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和城市发展战略。2、经济环境分析：天津金融城位于和平区，东起

75、海河，南至曲阜道，西至建设路，北达海河，占地面积113公顷，规划新建面积130万平方米，修缮保留老建筑80万平方米。初步估算，天津金融城总投资约为145亿元。据悉，根据解放北路的历史特点，天津金融城的设计规划要求大沽北路的建筑高度控制在50米以下。据介绍，天津金融城即将兴建证券交易区、金融配套服务区、金融商务核心区等七大区域。未来的天津金融城将以传统金融业为主导，以现代化金融服务业为辅助，配合展览、旅游、娱乐等服务设施，成为天津金融业的管理中心、业务中心和定价、信息发布中心。120天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案市场分析3、区域环境分析：目前，已有包括津门、津塔、新华世

76、纪广场、公积金中心、城投大厦等在内的7个项目开工建设，建筑总面积达80.27万平方米。7个已经开工的项目包括：新华世纪广场商业、酒店，建筑面积7.8万平方米；津塔商业、写字楼、公寓，建筑面积34.42万平方米；公积金中心办公用房，建筑面积3.43万平方米；大沽路121号公建写字楼，建筑面积3.85万平方米；津门酒店、公寓，建筑面积24.47万平方米；商委地块办公写字楼，建筑面积2.95万平方米；城投大厦办公楼，建筑面积3.35万平方米。另外，今年还将开工的项目包括：合生国际大厦、银监局、金融广场拟建项目、皇宫饭店、金融城5号地、达文里地块。本案地理位置得天独厚，交通顺畅：属于天津市中心，区域内

77、保留了天津租界区设施最好的法国式公共建筑、住宅和花园以及大批的学校、金融、银行、商业等文化政治经济载体，历史沉淀非常浓厚。区域内还有和平路、滨江道商业街、中心花园、解放北路金融街、耀华中学、梅河、和平区政府、天津东站等天津中心功能区，周边还有劝业场、中心花园、紫竹林等三个天津近代历史的发展标志。121天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案项目项目SWOT价值分析价值分析 本部分主要是通过以上整体报告的各方面分析，得出项目的SWOT分析，对项目后期的发展给出方向性建议。122天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案项目价值项目价值SWOT分析分析Strength

78、sStrengths竞争优势 地理位置好，属于金融城中心，附近有中央商业区、中心功能区、 中央商务区周边居住环境成熟，中高档项目，属于不可多得的黄金地段配套优势项目所在地未来前景、潜力巨大。可视性好产品多样化，又可塑性123天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案项目价值项目价值SWOT分析分析机会(opportunity)天津市经济的快速发展，第三产业快速发展区域周边的规划力度加大所产生的拉动作用未来前景良好的板块随着区域周边中高档项目的陆续开动，带来大量商务、商业需求区域内写字楼同质化严重纯粹精品、主题项目少124天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案项目

79、价值项目价值SWOT分析分析Weaknesses竞争劣势竞争劣势产品功能不完善，竞争力稍显不足产品功能不完善，竞争力稍显不足交通不方面，区域内多以单行线为主。交通不方面，区域内多以单行线为主。公寓面积偏大。公寓面积偏大。商业不发达、商业不发达、写字楼无基座大堂偏小写字楼无基座大堂偏小。125天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案项目价值项目价值SWOT分析分析threat威胁目前写字楼市场放量大。未来放量将增大，同质产品增多。126天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案项目价值项目价值SWOT分析分析SWOT分析结论：区域内蕴藏大量中高端物业，本项目体量小，

80、发展应差异化、主题化、精品化，占领市场空白点，避免陷入同质化竞争。127天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案二二、项目定位方向项目定位方向一：项目定位：打造金融城首席商务综合体产品定位：七星级酒店式公寓+甲级写字楼128天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案项目定位方向功能化精品化主题化产品升级以5A智能化为基础，增加多项配套和服务功能平台服务型办公室通过办公室的升级版走出同质化竞争屏着务实理念，打造实用功能主义市场稀缺唯一性国际化多功能高档物业项目定位方向二：129天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案项目定位方向项目定位：天津唯一6A

81、多功能服务型智能顶级写字楼。产品定位：5星级服务型写字楼+服务公寓+功能化商业配套。130天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案一、客群定位一、客群定位二、产品建议二、产品建议PART 3 产品建议产品建议131天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案一、客群定位一、客群定位1.客层分析客层分析1、目标客户定位：本案作为未来天津的资本中心，目标客户群主要针对：1.1、金融机构：银行：人民银行、中资银行、外资银行、合资银行、信用社；保险：保险代理公司、保险经纪公司、保险公估公司；期货证券：期货经纪公司、证券经纪公司、证券结算公司、证券交易所；1.2、金融管理机构

82、：银监会、证监会、保监会、国资委、外汇管理机构以及金融行业行会、学会、组织等；1.3、金融服务机构：资产管理公司、基金管理公司、风险投资公司、信托投资公司，信用担保公司，资金结算中心以及资信、资产评估事务所，会计、审计事务所，企业集团财务公司，律师事务所、咨询顾问公司、广告公司、政府服务机构等；1.4、其他类别：投资机构或投资者；在本案市场营销当中，真正在售楼处完成交易的购买客户往往不是大型金融机构，主要是外围的金融服务机构。因此在实际销售、广告推广当中，主要客户群应围绕着后者。132天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案客群定位客群定位2、目标客户群特征目标客户群特征：2.

83、1、属于资金密集型行业或其服务机构；2.2、对于经营、交易的安全性有苛刻要求；2.3、对于办公自动化和资讯快速交换有较高需求；2.4、高度关注企业形象；2.5、对价格的敏感性相对较低；2.6、购买意向的考虑期较长；2.7、对写字楼的功能要求很高，也对物业服务的依赖性很强。3、目标客户多元化的意义目标客户多元化的意义：客户结构的多元化有利于抵御行业风险，如果完全以金融投资保险类行业为主导的客户结构，虽然有行业聚集度高、易培养客户忠诚度的有利方面，但也在客观上给非金融类客户造成壁垒，客户结构单一将使项目难于应付行业危机。133天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案二、产品建议二、

84、产品建议1.产品定位建议：服务式办公室2.功能建议：5A写字楼智能化办公增加企业竞争力3.配套建议：增加会所式的配套8大服务中心4.规划建议：将公寓大户型餐厅面积减小，改变电梯和楼梯位置将过道和电梯厅合并，增到空间感。建议原则：根据市场定位确定项目方向将产品功能化、概念化、具体化、实用化，以服务企业的理念打造写字楼为原则。134天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案大型综合体项目案例参照 华贸的出现，使得北京华贸的出现，使得北京CBDCBD核心区东移，核心区东移，CBDCBD中心扩大和多元化。中心扩大和多元化。不仅吸引了TheRitz-Carlton、JW万豪两家世界级豪华酒

85、店，还有著名的新光三越百货落户。2007年上半年华贸商城百货店开业，有600多个品牌专卖店入驻，其中有90多种国际顶级、一线品牌，超过顶级百货A类标准6倍。更有40%商品为首次进入北京市场的国际品牌。今年12月即将入住的一期写字楼，被众多金融机构和跨国企业抢先预定。豪华酒店、名牌商场、豪华酒店、名牌商场、A A级写字楼配套，作为级写字楼配套，作为“百万平米建筑综合体百万平米建筑综合体”，华贸中心营造了一个非常，华贸中心营造了一个非常经典的商圈。经典的商圈。 北京华贸中心：北京华贸中心：构筑国际大都市生活构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体的巨擘级建筑综合体(84万万)5A智能写字楼(23万,2

86、7%)国际商业区(17.8万,21%)国际公寓(15万,18%)五星级酒店(6万,7%)体育中心(15万,18%)商务楼(5万,6%)展示中心(2.2万,3%)135天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案以酒店为核心功能的发展模式上海商城：上海商城：顶级国际化综合体顶级国际化综合体 (18.6(18.6万万) )五星级酒店(8.3万,45%) +豪华公寓(5.6万,30%) +写字楼(2.8万,15%) +商场(1.9万,10%) 大型综合体项目案例参照上海商城是上海展览中心与外资合办的一座商业贸易大楼。位于南京西路上海展览中心对面，整个建筑面积为185万平方米，呈现“山”字

87、形。地面以上建筑有48层，酒店大楼为主楼，8层以下设银行、邮电、私人俱乐部，还有7座中、日、欧特色的餐厅、酒吧及康乐设施。32层为公寓，拥有500套出租套间。地下室辟有停车场，可容300辆轿车。楼顶有花园，还有直升飞机停机坪。136天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案项目位置该项目一期工程包括地下四层和地上五层，其中地下一层为1.35万平方米的商业设施；地下二至四层为3万平方米的地下停车场；地上部分为5.5万平方米的商业设施。二期工程包括6万平方米的写字楼、1.8万平方米的服务式公寓和8.1万平方米的住宅等。项目概况区域区域项目名称项目名称建筑规模建筑规模（万（万平方米平方

88、米）均价均价（元（元/平方米）平方米）建筑形态建筑形态现状现状和平区地铁上盖项目都会轩32未定高层在建关注项目关注项目 137天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案津门津塔津门、津塔是和平区2007年招商引资大型骨干项目。北京金融街控股股份有限公司天津总部落户和平区后，投资50多亿元打造津门、津塔两座大型建筑。该项目位于海河第二节点，是规划中的和平广场重要的组成部分，规划范围东至大沽桥、南至兴安路、西至佳木斯道、北至海河。规划高度336.9米，目前为天津乃至华北地区最高的标志性建筑。津门、津塔地上75层，地下4层，总建筑面积58万平方米，还将在海河沿岸配套建设大面积的缓坡河岸

89、绿地和水陆景观。建成后可容纳700余家企业入驻，规划经营业态包括国际化商务办公楼，超豪华五星级酒店、顶级公寓和配套商业。津门、津塔项目建设场面宏大，施工进展顺利，且已经与国际著名的喜达屋酒店管理集团签约，引入喜达屋集团旗下的超五星级瑞吉酒店入驻，进一步提升天津作为国际港口大都市的形象，强化和平区作为商务商贸中心区的地位。津门、津塔建成后，将成为本市信息集中，商务活动活跃的国际化商务中心。138天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案商業市場139天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案2007年度天津市整体商业地产市场年度天津市整体商业地产市场回顾回顾2007年

90、天津的商业房地产市场呈现良好的发展势头，伴随着多项优惠政策及招商引资等活动的进行，极大地促进了津城商业地产的融资和引资。商业地产项目的开发量在本市房地产业中的比重正在迅速增加。2007年4月18日，天津第14届商品交易投资洽谈会隆重召开。天津展团在众多合作项目中，吸引国内投资达221亿元人民币；2007年6月6日，由天津市政府、全国工商联和美国企业成长协会共同主办的中国企业国际融资洽谈会在滨海国际会展中心举行。在大的优惠政策和良好的发展势头下，天津2007年的商业地产显示出了强劲的势头，一个个商业项目逐渐浮出水面，成为天津一道繁华的风景。2007年，很多大型的综合商业项目都在如火如荼地建设，如

91、和记黄埔一期11万平方米的商业；现代城乐宾百货建筑面积为9.8万平方米；天津湾，一期中环广场建筑面积12万平方米，此外，庄吉商业中心、恒隆广场、泰达城、朗香街、上东壹街、泰达市民广场等商业项目也将逐渐面市。140天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案2007年度天津商业地产市场概况年度天津商业地产市场概况(1)近年来商业发展迅速，市场格局初步形成天津的商业市场正由单中心向多中心发展过渡中，逐步形成市级商圈、区域商圈、社区商业以及主题商业相结合的格局，整体规模不断扩大经营管理的相对落后。市中心的商业核心地位不变，但是区域性中心逐渐发展，政府规划引领商业布局商业地产向郊县、滨海新

92、区扩军，海河开发带动海河沿线商业高速发展，地铁生活圈逐步形成，同时滨海新区商业快速发展。141天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津商业地产市场天津商业地产市场142天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案(2)经济发展持续向好，支撑商业市场繁荣发展十一五”期间，天津市商业设施投资总额达900亿元，年均增长20%。2007年全年全市生产总值达到5018.28亿元，增长15.1% ，人均生产总值6022美元，增长11.2%；2007年我市社会消费品零售总额累计完成1603.74亿元，年均增长18.2%，为近10年来最高增幅。消费结构逐渐转向“享受型”：居民对

93、于名车、珠宝等奢侈品的消费行为不断增多，消费结构正由生存型发向发展型和享受型过渡，刺激市场高端货的快速发展。天津商业地产市场天津商业地产市场143天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案(3) 天津商业市场发展现状总体水平不高，今年发展迅速，开发量迅速增加，未来竞争将很激烈。天津商业整体供应量为950万平米，人均商业面积0.9平米。人均商业面积较国内线城市还有一定差距。目前商业面积仍以每年10的速度递增，未来将有约100万平米的商业面积上市，市场竞争十分激烈。建筑面积50余万平方米的海河仁恒广场，总占地1.96万平米,总建筑面积26.4万平米,总投资近34亿元人民币的和记黄埔项

94、目等，也将于2008年后陆续建成开业。天津商业地产市场天津商业地产市场144天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津商业地产市场天津商业地产市场天津与北京、上海两城市相比，城区商业覆盖率水平还较低，但高于重庆；说明现有商业网络设施还不够，尚有一定的发展容量。145天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津商业地产市场天津商业地产市场未来1万平米以上商业项目共有58个17，累计商业面积约400万平米，未来大型综合商业仍然集中市中心区，特别是南京路沿线、老城厢及周边区域。新兴的住宅区、商务区，如奥城、梅江、海河沿线也将出现一些大型综合商业项目未来商业主要将定位

95、为购物中心，百货其次市中心、特别是核心商圈竞争加剧。146天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津商业地产市场天津商业地产市场(4)商业向高端流行化发展，但距离完全成熟仍有一段差距。目前市场上中高端大型百货业占14，购物中心占13，新建百货店的品牌资源趋于国际化、模式趋于综合化，并已逐渐形成集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性商业模式。147天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案市场分布市场供應市场表现市场趨勢市中心大型综合商业分布过度集中，缺乏合理规划，激烈竞争导致差异化趋势商圈格局存在变数，形成新的区域、社区中心除大型综合商业外其它商业分布基本合理，

96、尤其社区商业全市商业尚未饱和市区大型商业过剩，且未来加重，机会主要来自结构调整中低档百货占主导，档次、业态有待提升未来商业供应竞争力強价格理性，有上升空间租金低，预计上涨大型综合商业空置率低，预计较高业态趋于多元化档次逐步提升国际零售商、品牌进入天津市商業地產發展趋势148天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津商业地产市场天津商业地产市场销售型商业销售情况天津市重点区域商业平均售价从2003的18,667元/平方米，上涨到22,800元/平方米。同区域价格差异很大，其中核心地段（和平滨江道南京，小白楼）优质店铺的售价明显高于全市平均水平塘沽及开发区商圈内优质店的售价低于天

97、津成熟商圈的价格，预计未来发展潜较大整售物业近来开始活跃，目前价格集中在7,000-10,000元/平方米预计未来2008-2010，优质商业价格还将持续上涨，以7涨幅的保守预计，2010重点区域的商业平均价格将达到28,000元/平方米149天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案相对于住市场而言，区域内商业的售价发展潜较大销售型商业曾因较高租回报受到投资客的青睐，但少商业后续经营善，大空置。同时，住市场价格的快速增长使得投资者的投资方逐渐转移，随着投资客户和开发商的成熟，商业处置方式也加多样，多开发商将选择租售结合的方式,本项目的商业的处置方式也应采取灵活的方式天津商业地产

98、市场天津商业地产市场150天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案1.天津商业的发展规划形成和平路滨江道、小白楼、塘沽放路3个中心商业区，24个区域商业中心，并重点提升10条特色商业街，重振天津北方商埠雄风，打造体现大都市特色的现代商贸中心。商圈现状及分析151天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案商圈现状及分析2.商圈现状市级商圈滨江道/和平路商圈：区域界定为和平路与滨江道沿线南京路商圈：区域界定为南京路沿线，西至鞍山道，东至泰安道。小白楼商圈：区域界定为北至曲阜道、东至台儿庄道及南京路所围合区域。东马路商圈：西到鼓楼北街，东至张自忠路，南到南马路，北至河南

99、路所围合区域。区级商圈南市商圈、南楼商圈、友谊路/佟楼商圈、海光寺商圈中山路商圈等新兴商圈奥城商圈、大梅江商圈、海河沿线商圈152天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案商圈现状及分析 天津市几大成熟商圈多数是随着城市的变迁自然形成。目前天津市较为成熟的四大商圈分别是滨江道-和平路商圈、南市商圈、南京路商圈、东北角商圈和小白楼商圈。这些商圈都集中在中环线以里，积聚效应很明显。随着城市改造步伐的加快，天津市又涌现出一些新兴商圈，分别是海河沿线商圈、地铁沿线商圈、奥运商圈和大梅江区域商圈，这几大商圈的发展潜力巨大.153天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案商圈现

100、状及分析小结：传统市级商圈地位稳固，市场竞争激烈，都在进行商业升级。次级商圈业态丰富、特色鲜明，处于蓬勃发展中。新兴商圈依托政策优势，档次提升，发展潜力巨大。热点商圈零售商业的回报率普遍偏高，但其他区域的投资回报率则偏低，这正印证了商业的特点“地段、地段、还是地段”154天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案商圈现状及分析商圈内的商业热点商圈内市场存在的空白点商圈内的发展趋势大型综合高端购物中心、外贸商场开发火暴，国际零售商、品牌纷纷进入商圈流行精品商业尚未饱和主题化时商业稀缺大型商业过剩，且未来加重，机会主要来自结构调整一公里商圈正向泛SHOPPINGMALL方向发展业态趋

101、于多元化档次逐步提升大型综合商业分布过度集中，缺乏合理规划，激烈竞争导致差异化趋势155天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案本项目商业现状及分析市场竞争格局 饱和度：传统商业各业态基本存在，距离商圈半径较远；成熟度传统业态发展不成熟，随临近商业中心仍无大型商业。 空白点：泛Shopping Mall主题化商业稀缺，包括社区型商业；未来规划连接到商业街可弥补商业氛围。 区域需求 高档邻里中心区域商业中心项目周边高档物业工作、居住高收入人群周边商业商务汇聚社会精英未来新建项目入住大量白领人群156天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案满足项目配套满足项目配套与

102、其它物业类型良性配合与其它物业类型良性配合改善区域商业环境改善区域商业环境提升区域土地价值提升区域土地价值强化项目品牌传播度强化项目品牌传播度为项目提供增值的现金流为项目提供增值的现金流整体商业目标157天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案整体商业目标商业目标1.1.项目的形象窗口，人气的聚集点，为集团提供持项目的形象窗口，人气的聚集点，为集团提供持续、增长的现金流续、增长的现金流2.2.大盘乃至区域的亮点及特色消费地，商业品质的大盘乃至区域的亮点及特色消费地，商业品质的提升提升3.3.满足大盘的生活、商务、商业需求功能，提升区满足大盘的生活、商务、商业需求功能，提升区域内配套商业的品质域内配套商业的品质4.4.高档、高品位的商务配套，为商务产品提供附加高档、高品位的商务配套，为商务产品提供附加值值158天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案商业定位：社区型社区型+ +配套型商业服务中心配套型商业服务中心159