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1、20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/世博嘉园(三期)实效营销手册Stillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望项目理解项目定位目录市场概况执行计划营销策略2（一）市场表现及未来变化一：整体市场回顾及展望（二）目前形势及未来走势预判目录（三）重点项目分析3在淡市营销的大背景下，2012年，世博嘉园3期-世博尚誉将面临怎样的市场竞争？41.土地成交根据公开数据统计，今
2、年以来，佛山商住用地成交约271万平方米，仅为去年的一半。土地市场低迷，土地供应剧减。限购后土地市场迅速降温；限购出台后，土地市场立即转凉，政府推地节奏明显放缓，特别是限购后至8月份。限购后，商住用地普遍以底价成交，中心城区商住用地楼面地价普遍在3000元/平方米左右，部分优质地块楼面地价超过4000元/平方米。抱团拿地相继涌现：9月19日，万科联合本地两家企业夺得桂城佛平路南侧、桂澜路西侧地块，成交总价147662万元，楼面地价4333元/平方米。12月20日，大沥广佛国际商贸城中心区地块拍卖，再次上演了地产商抱团拿地大戏，保利华南实业联同南海恒城置业、广东华志达科技两家公司以17.78亿元
3、夺得该地块，楼面地价2894元/平方米。今年低价成交的土地将于12年底、13年初陆续出货受新政影响，佛山2011年土地市场成交金额面积均出现明显下滑；在政策打击下，房地产一级市场被明显降温，开发商拿地更为谨慎。5禅城土地成交集中在禅西禅城土地成交集中在禅西编号位置面积()土地用途成交价（万元）楼面价（元/）竞得者佛禅（挂）2011002禅城区南庄镇陶博大道东侧38660商业办公用地（不兼容居住）21920945佛山市冠珠陶瓷有限公司佛禅（拍）2011001禅城区南庄镇陶博大道东侧7558商业服务业用地（可兼容居住）184004869佛山市冠珠陶瓷有限公司佛禅（拍）2011002禅城区南庄镇陶博
4、大道东侧8958商业服务业用地（可兼容居住）136603050佛山市冠珠陶瓷有限公司佛禅（挂）2011006佛山市禅城区季华二路南侧、佛开高速公路东侧279166都市型产业用地，包括工业、商服、住宅839563759佛山源海发展有限公司佛禅（挂）2011010佛山市禅城区港口路西侧、华新路南侧、澜石二路北侧55378居住用地6110263沿海绿色家园发展（武汉）有限公司佛禅（挂）2011015佛山市禅城区季华路以南、佛山大道以西42394商业服务业设施、兼容住宅用地34974.861375北京王府井百货（集团）股份有限公司、广州雄盛宏景投资有限公司佛禅（挂）2011014佛山市禅城区季华七路北
5、侧、南海大道东侧82785商业办公、文化娱乐用地，居住用地57295.91991广东星之海房地产投资有限公司佛禅（挂）2011016佛山市禅城区季华二路南侧、华宝南路东侧18056商业金融、办公（酒店）43294.491619佛山市华粤房地产投资有限公司70854二类居住用地，可兼容商业、金融（商业配套面积比例不得超过20%）佛禅（挂）2011022禅城区科润路以南、禅港路以西74858居住用地（可兼容商业服务业设施用地）800204276雄晋投资有限公司l2011年，禅城区上规模的商住用地成交主要有十宗，其中有6宗集中在禅西。3月28日，季华二路南侧一都市型产业用地（包括工业、商服、住宅）“
6、佛禅（挂）2011006”成交，被佛山源海发展有限公司竞得，该地块总占地约28万平方米，成交总价为83956万元，楼面地价折合3759元/平方米。l另一焦点地块是11月2日成交的南庄绿岛地块，占地7.5万平方米，成交价约为8亿元，被和记黄埔夺得，楼面地价达4276元/平方米，加上保障房配置金额，实际楼面地价已在4800元/平方米。62.2011年佛山市商品住宅市场运行总体状况l2011年佛山商品房成交面积784.94万平方米，同比去年同期下跌13.27%；l商品住宅成交633.77万平方米，同比下跌18.89%；l非住宅物业成交面积151.17万平方米，同比增长22.27%，相对商品住宅成交面
7、积的下降，非住宅物业成交却有一个较大的增幅，限购限贷对住宅物业的成交影响较大；l商品住宅成交均价8171元/平方米，同比增长9.71%。7从从5 5月份开始，连续月份开始，连续7 7个月，佛山商品住宅的市场批准预售面积就大于当月的市场销售面个月，佛山商品住宅的市场批准预售面积就大于当月的市场销售面积，从目前的市场消化来看，约有超过积，从目前的市场消化来看，约有超过278278万平方米的存量房积压下来，市场供求关系完全万平方米的存量房积压下来，市场供求关系完全走向了买方市场，远远地供大于求。走向了买方市场，远远地供大于求。限限购购令令实实施施2010-20112010-2011年佛山全市商年佛山
8、全市商品住宅月度成交走势品住宅月度成交走势需求受限导致供销比持续高位运行需求受限导致供销比持续高位运行限购令的严格执行，导致需求方受政策强力打压需求方受政策强力打压，导致供过于求的市场状态越发严峻。不论是直观的每日认购、成交数据，还是真实的市场反应，上市房源的去化速度明显弱于上市房源的去化速度明显弱于0909年、年、1010年年。8禅城区禅城区20112011年楼市成交表现年楼市成交表现禅城区禅城区20112011年全年商品住宅成交面积年全年商品住宅成交面积77.4977.49万平方米，同比下降万平方米，同比下降22.9%22.9%，成交均价，成交均价1006110061元元/ /平平方米，同
9、比微增方米，同比微增1.53%1.53%；由于整体市场不景气，消费者观望心理严重，导致上市量远大于成交由于整体市场不景气，消费者观望心理严重，导致上市量远大于成交量，市场萎靡不振。量，市场萎靡不振。2010年平均限购令实施后限限购购令令实实施施限购令导致直接成交萎缩限购令导致直接成交萎缩920112011年禅城区房地产年禅城区房地产户均面积变化走势图户均面积变化走势图数据来源：佛山市住房和城乡建设局受调控政策影响，户均面积逐步减少至100，中小户型面积是成交的绝对主力。观察两年来户均面积走势图,我们发现户均面积有不断缩小的趋势，2010年的最大户均面积138，最小户均面积103.69,2011
10、年前两个季度户均面积仅略大于100，后两个季度的户均面积贴近100,显示市场热销精致、紧凑、实用的户型,受到刚需消费者追捧,由于购房套数受限制，刚性需求买家力求一步到位，购买90-130住宅，令这个面积段成为市场主力成交。而由于改善型需求受限购政策所限制，令大户型单位成交较少。合并户型受“限购”政策打压，销售遇阻,受市场冷遇。1020112011年禅城区房地产年禅城区房地产户均总价变化走势图户均总价变化走势图数据来源：佛山市住房和城乡建设局户均总价呈现波浪式下降趋势户均总价呈现波浪式下降趋势2011禅城区户均总价第二季度环比下降6%，第三季度环比下降17%，第四季度环比仅上升3.5%,第三季度
11、年内最低值89.64万元/套，第四季度略有回升到92.86万元/套，符合目前市场重心下移的趋势,以刚需型客户购买为主的市场结构。部分楼盘带1000元/以上精装修价格，略微拉大户均总价。111.2012年房地产调控政策将继续，预计限购等行政性政策在今年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处，保障性住房陆续推出。而货币政策，在2012年或会继续微调，调控压力或有所缓解。其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。2.目前禅城的市场格局是供需关系失衡-完全的买方市场，满足客户需求的产品方能获得快速去化;3.2011年至今，受宏观调控影响，禅城整体市场供大于求
12、，后期市场去化压力依旧存在；4.土地市场反应灵敏，随着今明两年大量低价地块的开发入市，市场将迎来低价冲击，房价下行不可避免；5.政策调控下，低迷的成交使得禅城大量的产品供应得不到消化，产品库存不断上涨，去存压力达到高点，供过于求的市场状态越发严峻。3、本章小结12政策内容影响2010年至今连续4次加息10以来央行四次加息，一年期贷款基准利率年内已累计上调至3.25%加息影响的是依赖开发贷款的房地产开发商，以及购房人两大主体，而它们直接影响的恰恰是楼市供需关系存款准备金率2010年来11次上调存款准备金率2010年来11次上调最高达到21.5%为了加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长（1
13、1年底首次下调存款准备金，加大市场货币流通，相对贷款客户可能是一个机会）限贷“4.15”新政大幅度提高商品房贷款首付款比例和利率水平抑制房地产市场的投资以及改善性购房（12年开始，因存款准备金的下调，带动了贷款金额的放款以及首套房利率出现打折现象，对一班刚需型客户是潜在的刺激因素）限购令2011年1月推出“新国八条”，规定拥有2套以上住房的，禁止再买房，并且再次要求提高贷款利率；此后，各地方政府相继出台相关政策，明确了商品房限购条款。有史以来最严厉的房地产调控政策，对住房“去投资化”、“去赚钱效应”，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。房产税
14、2011年，重庆、上海开始试点房产税以税收手段抑制房价，控制房地产市场的泡沫（国家开始通过增大房产税试点城市，或者会通过房产税调控成为今后房地产调控的主流手段）4、2011年度房产政策回顾10年以来国家一系列严厉的调控政策相继出台施行，严厉打击了房地产市场的投机性需求，同时控制了房地产市场上的资金量，从供需两方面对房地产市场进行降温。13要坚持房地产调控政策不动摇到期之后对限购政策进行延续12月8日在中央政治局中央经济会议上，明确表示:“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。”12月2日，住建部日前知会地方政府：限购政策将要在到期之后对限购政策进行延续，以及一般
15、情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主旨精神。5、宏观政策形势:高层声音政策面维持调控基调，限购令继续制约后市政策面维持调控基调，限购令继续制约后市14两会期间的地产言论之领导人温家宝：房地产调控已见成效将继续推进李克强：坚持搞好房地产市场调控我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。要继续采取有效措施，增加普通商品住房供应。要继续坚持搞好房地产市场调控，巩固调控成果。周小川：保障居民首套房贷款今年将全面落实差别化的住房信贷政策，各银行对符合条
16、件的个人首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证。鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。刚性需求在政策上相对较为宽松刚性需求在政策上相对较为宽松以此言论而做依据，未来一年之内调控难以放松以此言论而做依据，未来一年之内调控难以放松15下调存款准备金率对楼市的影响下调存款准备金率对楼市的影响下调存款准备金率对房价有明显的刺激效果，但是下调存款准备金率对楼市的刺激作用受多种因素综合影响，如下调存款准备金率的频率、时机等，以及如降息、增加货币供应等其他货币政策手段是否快速实施等。一般来说，如果下调存款准备金率预示着货币政策快速走向宽松，对
17、楼市的刺激性效果较大，反之则较小。同时也与当时宏观经济环境和楼市调控政策密切相关，如果楼市处于深度调控期，简单的一次下调存款准备金率，对房价的影响甚微。166、政策走势展望关键字平稳稳健两限房产税2011年中央经济工作会议定调2012：在维持政策的稳定性、连续性的基础上，稳中求进，继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。楼市进入“软着落”通道概率变大。2012年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展。因此，明年流动性将会继续维持2011年水平。一方面：限购令尚无退市时间表，将继续压抑高端产品市场需求，造成“僧多粥少”；另
18、一方面：限贷政策在今年上半年有所松动，对缓解市场流动性需求有一定促进作用。2012年将推进营业税改征增值税和房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构，全面改革资源税制度，研究推进环境保护税改革。“软着陆软着陆”是是20122012年楼市主旋律年楼市主旋律177、本章小结限购令继续制约后市2012楼市下半年价格依然稳健“软着陆”是2012年楼市主旋律政策面维持调控基调决策层的姿态表明，这一轮成效明显的调控短时间内不会放松，政策面依旧会坚定地保证房价的合理回归；在政策面不明显放松的背景前提下，今年上半年市场将会延续调整态势；随着价格松动的普遍化，以价换量将成为多数楼盘的现实选择，同时宏观政策将
19、会适当微调，逐渐回复常态化，预计明年下半年市场行情将有所改善。明年下半年的行情改善也更多地是体现在成交量的适度放大上，而不是价格的恢复性反弹，对价格的预判仍需要保持谨慎。18（三）重点项目分析19盛南新都8000元/星星华园11000元/天御尚城8100元/兆阳御花园8800-9500元/凯德城脉11000元/东江国际8500元/碧桂园城市花园9000元/带装修依云上城9500元/玫瑰铂金公馆8200-9000元/从地段、类型、品质和销售节奏、开放商实力等因素出发，分析区域内9个主要竞品项目：8.区域竞争项目分布l2011年上半年，在限购令等严厉的调控措施下，导致成交量明显下滑，呈现出价滞量减
20、的僵局局面。l进入十月份以来，宏观形势风云突变，一线大城市大品牌公司出现房价明显松动，房价下跌引起了成交量有所回升。l目前禅城各板块的价格出现松动，各种促销活动层出不穷。开发商纷纷选择降价走量。本项目20竞争项目和参考个案列表区域内主要项目的价格区间均在8500-9500元/，小户型、低总价小户型、低总价弥补区位劣势，吸引了很大比例的首置自住客；吸引了很大比例的首置自住客；而禅城高价格的产品毛坯价格多在11000-12000元/之间，销售速率明显较慢，在当前市场情况下，低总价的产品受到市场青睐低总价的产品受到市场青睐，刚需是市场主力。21兆阳御花园兆阳御花园项目概况开发商佛山市兆阳房地产投资有
21、限公司项目地址禅城华远东路65号（惠景中学对面）建筑形态高层近期开盘时间2011年9月总建面积27万 容积率2.5建筑风格欧式新古典绿化率30%入网套数470成交套数428项目点评本地开发商，项目产品品质感高，产品以中大户型为主，成熟居住氛围，比邻地铁，交通便利，以旧城区配套为主。1 1批批单位单位171615华远东路2 2批批单位单位1413129楼王11年1月推15座,16座,17座共239套价格：价格：10500-1500010500-15000元元/ /；均价；均价1 120002000元元/ /。销售情况：网签已售209套，销售率87%11年7月推13座共87套8700-117008
22、700-11700元元/ /；均价；均价1 110001000元元/ /。销售情况：网签已售网签已售8383套，销售率套，销售率95%95%。11年10月推14座共69套单证均价单证均价95009500元元/ /；双证均价；双证均价85008500元元/ /销售情况：网签已售66套，销售率96%11年11月推12座共75套9000-120009000-12000元元/ /；均价；均价1000010000元元/ /销售情况：网签已售网签已售7070套，销售率套，销售率93%93%。22兆阳御花园兆阳御花园营销动态营销动态11年1月至今.11年7月推售产品：13座，87套；88-91（44套单证）
23、，117-131（43套双证）。价格优惠：当天可享受99*99*99折，购房一次性付款95折，按揭99折。价格跨度：8700-117008700-11700元元/ /；均价；均价1 110001000元元/ /。销售情况：网签已售83套，余货4套，销售率95%。11年10月住宅余货：9500-120009500-12000元元/ /。即将推售：项目将于近期推全新9座单位，主售90中小户型。推售产品：15座，16座，17座，共239套；88、91及134（109套单证）；117、131、146及155（127套双证）；177-219（3套复式）。价格优惠：登记享总价减5千优惠；凭5万元存折诚意登
24、记享99折优惠；开盘当日下订享98折优惠；按时签合同享总价减10000元优惠。总优惠：5000*99*9810000。价格跨度：价格跨度：10500-1500010500-15000元元/ /；均；均价价1 120002000元元/ /。销售情况：网签已售209套，销售率87%11年11月推售产品：14座，共69套；133-137（44套双证），135（22套单证）180-220（3套复式）。价格优惠：一次性减12万，按揭减8万。价格跨度：单证均价单证均价95009500元元/ /；双证；双证均价均价85008500元元/ /销售情况：网签已售66套，销售率96%推售产品：12座，共75套；1
25、17及131（37套双证），89及91（38套单证）价格优惠：诚意登记开盘享97*97折，7天内付齐全款还有额外95折，折完最低8300元/起，售价8300-12000元/。开盘当日99*97*97*99价格跨度：9000-120009000-12000元元/ /；均价；均价1000010000元元/ /销售情况：网签已售70套，销售率93%。23推出时间物业类型面积区间()均价套数已售2011-1-22高层88、91及134（109套单证）；117、131、146及155（127套双证）；177-219（3套复式）10500-1500010500-15000元元/ /；均价均价1200012
26、000元元/ /。2392092011-7-30高层117及131（43套双证），88及91（44套单证）8700-117008700-11700元元/ /；均价均价1100011000元元/ /87832011-10-01高层133-137（44套双证），135（22套单证）180-220（3套复式）单证均价单证均价95009500元元/ /；双证均价双证均价85008500元元/ /69662011-11-12高层117及131（37套双证），89及91（38套单证）9000-120009000-12000元元/ /；均价均价1000010000元元/ /7570兆阳御花园兆阳御花园推盘节
27、奏推盘节奏在不受限购影响的情况下，首期推出88-155大积产品（部分拼户），即使1.2-1.5万元的高价位，因产品品质高，消化率亦接近9成；后期因受限购影响，因存在一定的拼户单位，为求出货，利用降价优惠促销，销售旺季节点及春节前单证产品均价单证产品均价95009500元元/ /，拼户产品均，拼户产品均价价85008500元元/ /，因价钱有所下调，消化情况较理想；目前余货调整为9500-12000元。24目前主推户型：高层目前主推户型：高层89,9189,91三房，三房，117-131117-131三三- -四房户型。四房户型。销售表现：由于楼盘规划，园林，产品品质高，而且及时利用销售节点降价
28、吸客，抢占市场份额，所以整个楼盘的推货量去货率超过9成。限购前，均价10732-1210110732-12101元元/ /，去货212套。限购后至今，均价8784-97428784-9742元元/ /，去货357套。25天御尚城天御尚城项目概况开发商佛山市溢宏房地产开发有限公司项目地址禅城魁奇一路3号（魁奇一路与佛山大道交汇处）建筑形态高层近期开盘时间2012年3月23日总建面积55985容积率4.49建筑风格现代绿化率30.18%入网套数（今年）1005成交套数791项目点评本地开发商，产品以中小户型为主，比邻地铁，交通便利，自身带有一定商业配套。1座2栋1座1栋2座2栋2座1栋预计5月份推
29、出11年12月推1座1、2栋共240套88-93单位开盘当天开盘当天6 68 80000元元/ /平米起平米起，均价，均价72807280元元/ /。销售情况：1幢网签已售92套，销售率，销售率77%77%；2幢网签已售83套，销售率销售率69%69%12年3月推2座1栋共156套84-107单位7200-92007200-9200元元/ /；住宅均价住宅均价8 81 10000元元/ /。销售情况：网签已售62套，销售率销售率40%40%。26天御尚城天御尚城营销动态营销动态11年8月11年12月推售产品：1座1幢和2幢，24层，共240套，88-93单位。价格优惠：开盘当天6800元/平米
30、起；按揭98折，一次性97折。价格跨度：住宅均价住宅均价72807280元元/ /。销售情况：1幢网签已售92套，销售率77%；2幢网签已售83套，销售率69%。12年3月公寓余货：均价均价1300013000元元/ /平米，平米，带带30003000元元/ /平米装修；平米装修；住宅余货：均价均价78007800元元/ /待售产品：2座2幢/30层，约156套，面积跨度84-107，未有价格。推售产品：公寓1座，315套，2座，294套38-49，79-80。价格优惠：开盘当日98折；优惠登记获额外折扣，带3000元/装修。价格跨度：公寓公寓10000-1100010000-11000元元/
31、 /。销售情况：1座已售283套，销售率90%；2座已售272套，销售率93%。推售产品：2座1幢/30层，共156套，两梯六户。面积跨度84-107。价格优惠：凭身份证登记客户公开发售日可享额外99折优惠；开盘当日优惠99*99*99*98*98折。价格跨度：7200-92007200-9200元元/ /；住宅均价；住宅均价8 81 10000元元/ /销售情况：网签已售62套，销售率40%。至今.27推出时间物业类型面积区间()价格套数已售2011-8-1公寓38-49、79-8010000-1100010000-11000元元/ /带带30003000元装修元装修6095552011-1
32、2-26住宅高层88-93均价均价72807280元元/ /2401742012-3-24住宅高层84-1077200-92007200-9200元元/ /；均价均价81008100元元/ /15662前期主推70年公寓，当时对比市场上的公寓产品，带3千装修价格比较适中，销售情况好；后期主推住宅，面积以84-107的二-三房刚需产品为主，第一批以6800元/起打响头炮，引起市场关注，后期推出园景二批单位，升价后开盘当天消化率亦有4成。天御尚城天御尚城营销动态营销动态28目前主推户型：高层目前主推户型：高层89,9189,91三房，三房，117-131117-131三三- -四房户型。四房户型。
33、销售表现：天御尚城以地铁卖点，生活配套作为卖点，第一批推出240单位以低于市场预期价格，均价7200元/吸纳市场客户，得到市场上客户的热烈反响，前后不到3个月，推出第二批156套二-三房产品。12年3月推出二批单位，均价8100元/，去货64套11年12月底推出240套均价7200元/产品，累计去化174套项目一期项目一期天御盈品天御盈品7070年公寓年公寓29碧桂园城市花园碧桂园城市花园项目概况开发商碧桂园控股项目地址佛山市佛山新城禅城区岭南大道北段东侧（东平河北岸)建筑形态高层近期开盘时间2012年3月24日总建面积74万容积率4建筑风格现代绿化率30.4%入网套数2746成交套数937项
34、目点评大牌发展商，项目产品优秀，自身配备大型商业，多年的住宅开发经验，口碑较好，内部景观较好，周边配套丰富，销售速度较快。30碧桂园城市花园碧桂园城市花园营销动态营销动态11年1月中旬住宅均价住宅均价95009500元元/ /公寓1.1万/毛坯或1.3万/带装修住宅均价住宅均价1 1.3.3元元/ /公寓均价1.4-1.5万元/11年3月中旬南区住宅8座，货量224套，105-117折后价折后价9300-98009300-9800元元/ /11年五一一期首推洋房及公寓：南区9、10座共248套住宅，开售当天已经售罄9成以上；南区1号公寓共253套，开盘前已经全部售罄11年8月中旬南区住宅6、7
35、座共410套，折后总价满100万减2万的优惠；南区2座公寓共242套，公寓一次性付款96折，贷款98折南区住宅4、5座共248套，开盘当天售出约140套，销售率约6成均价8500元/11年“十一中区住宅4座共120套，开盘96折，按揭98，一次性97折均价均价8900-93008900-9300元元/ /3111年11月底7979万元万元/ /套起，套起，均价均价90009000元元/ /带带15001500元元/ /精装修精装修住宅均价住宅均价93009300元元/ /带带18001800元元/ /装装修修公寓折后毛坯售价1-1.1万元/11年12月底北区1座共44套住宅，345-348两梯
36、两户，五房复式单位；中区2座公寓共264套住宅均价住宅均价1200012000元元/ /公寓折后毛坯价1-1.1万元/12年3月中旬中区5座共224套住宅，开盘可享受额外97折；南区3座公寓，共253套，其中第12层可分拆出售预计12年4月中区6座共120套住宅，“旧带新”回馈，旧业主及新业主均可享受5年管理费的赠送北区5座共96套住宅，122-141，已拿预售毛坯均价1-1.1万元/12年2月中区2座公寓共264套价格待定碧桂园城市花园碧桂园城市花园营销动态营销动态32碧桂园城市花园碧桂园城市花园推盘节奏推盘节奏前期主推南区110毛坯洋房，现阶段推出刚需刚需89-11789-117中小户型带
37、装修产品，中小户型带装修产品，因发展商品牌及价钱接近客户心理价位，因此消化情况还理想。因发展商品牌及价钱接近客户心理价位，因此消化情况还理想。推货时间位置面积段2012年3月份成交价格(元/)货量(套)余货(套)销售率11年1月22日南区9座105-1168300-8500124199%11年1月22日南区10座98-1638300-85001241489%11年1月22日1号楼公寓56-1231万毛坯或1.2万带1500装修253598%11年3月19日南区8座105-1178300-85002242091%11年5月1日南区7座127-1858300-85001862487%11年5月1日
38、南区6座105-1178300-85002241494%11年5月1日南区2号楼公寓58-1101万毛坯或1.2万带1500装修24211154%11年8月20日南区5座105-1168300-8500124894%11年8月20日南区4座97-1628300-8500124497%11年10月1日中区4座105-11689001204166%11年11月26日中区5座105-1179500带1800装修2245078%11年11月底南区3号楼公寓56-1101万毛坯或1.2万带1500装修25321117%11年12月底北区1座复式345-34811000至1300044409%12年2月中
39、区2号楼公寓57-1101万毛坯或1.2万带1500装修26422017%12年3月17日中区6座89及1169200带1500装修1207835%待定北区5座122-141待定9696-33碧桂园城市花园碧桂园城市花园价格变化价格变化34目前主推户型：超高层目前主推户型：超高层89-11789-117二二- -三房户型。三房户型。销售表现：11年底，大型上市公司需要回笼资金做报表，碧桂园利用前期销售旺季节点降价，12月初推出中区5座产品，目前消化接近8成，3月中加推中区6座120套89-116产品。2012年2月去化91套，均价8937元/3月推出折扣房，均价8973元/带装修起，去化154
40、套359 9、市场竞争环境小结、市场竞争环境小结板块内同类型产品价格区间相对集中板块内同类型产品价格区间相对集中目前区域内在售项目单价主要集中在8500-9500元/之间，多数项目已先下行出货，而客户等待一段时间后，观望情绪开始减弱，购房意向逐渐增大，使年后的一个市场成交开始慢慢活跃。今年以来，高总价的产品销售速率明显放缓今年以来，高总价的产品销售速率明显放缓受到限购限贷的影响，禅城高总价的洋房，销售速度明显不如去年限购前，该类产品去化速度缓慢，市场认可度较低。低总价的产品受市场青睐，销售速度较快低总价的产品受市场青睐，销售速度较快低总价的碧桂园城市花园，盛南新都项目销售速度明显快于高总价的产
41、品，说明市场消费主力还是刚需，低总价产品能取得的快速销售。36禅城楼市存量巨大、价格下行低总价产品快速去货楼市软着陆的淡市营销背景2012世博嘉园世博嘉园3 3期期- -世博尚誉如何世博尚誉如何在淡市中出奇制胜？在淡市中出奇制胜？高总价、大户型产品销售明显放缓37（一）项目基本资料二：项目理解（二）客户现状目录（三）项目现场状况381.1项目基本资料项目区位价值宏观：位于佛山城市中心组团城市中轴带中观：城南板块魁奇路地铁站上盖中心物业微观：l大城南10分钟成熟生活圈l公共交通配套资源丰富缺乏成熟的大型一站式体验商业项目自身缺乏优势景观资源板块市场地位高，城市交通配套成熟，商业配套仍是短板魁奇路
42、站39魁奇路站，是广佛同城第一站交通枢纽中心本案广佛一号线贯穿城市中心组团西南至东北并连接广州，预计2012年全线通车。南延线将提升项目价值，是项目与东平新城南片区互通的重要轨道。广佛二号线暂定的规划为途经南庄、石湾、魁奇路、花卉大道、广州新客站，预计2020年中建成通车广佛三号线是中心组团与大良容桂组团、狮山组团的联系线广佛六号线途经桂城、中心组团新城区、乐从，联系中心组团和九江龙江组团地铁2号线地铁3号线项目临近岭南大道，周边规划有广佛地铁2条线路，本项目商业中心直通地铁1号线魁奇路站坐享城市便利交通项目轨道交通价值：1.1项目基本资料40项目产品价值指标项目整体体指标总占地面积16万总建
43、筑面积71.9万商业面积36.5万住宅面积35.4万住宅总户数2572户三期世博尚誉总占地面积4.7万总建筑面积16万总户数1238户1.1项目基本资料41项目产品价值户型配比面积套数比例90以下二房5610.14%110-130三房32458.70%130-145四房7613.77%160-175四房9216.67%300(复式)40.72%合计552100.00%90以下二房110-130三房130-145四房160-175四房1.1项目基本资料三期1-10座42项目产品价值风格商业中心国际化现代元素突出1.1项目基本资料现代欧陆风格431.2客户状况分析客户来源分析项目一、二期业主分析禅
44、城旧区改善型置业客户项目周边专业市场客户周边旧改拆迁置业客户周边街镇高端置业客户佛山外来高端移民职业房地产投资者44区域第一期客户第二期客户小计比例祖庙（城区）28516144633.63%澜石20414534926.32%城南1207219214.48%张槎2423473.54%石湾4732795.96%南庄710171.28%城北177241.81%桂城2519443.32%顺德2414382.87%广州48120.90%省外205251.89%其它3122534.00%总计8085181326100.00%1.2客户状况分析项目一二期认购客户区域统计总结：从项目一二期的认购客户来源分析，
45、项目主要客户主要来自禅城旧区、澜石城南等项目周边区域。451.2客户状况分析项目一二期客户职业统计总结：从项目一、二期的认购客户职业分析，项目主要客户从事个体私营生意大多数是周边专业市场的商户，其次是私营企业员工大多在周边专业市场工作。所以，项目一二期客户的工作与周边专业市场有着密切的联系。项目期数公务员企事业单位（老师、医生、电信、供电等）银行个体私营商户公司员工其他合计第一期3.37%12.36%2.25%57.30%22.47%2.25%100%第二期4.79%10.78%2.40%43.71%25.75%13.17%100%461.3项目现场状况项目现状：项目一至十栋已经封顶并挂出楼体
46、广告；项目售楼部设在二期入口旁位置不明显；项目一、二期部分底商已营业但比较冷清；47SWOT分析-优势1.项目价值：项目规模大，配套档次高大型城市综合体2.交通条件：地铁连通顺德、魁奇路东拓广州南交通网络不断完善未来城市交通交汇点3.项目配套：写字楼、商业中心不断发展，配套不断升级4.产品优势：一梯两户设计，无合并户型5.户型设计：结构合理南北对流，采光通风俱佳的户型设计6.居住氛围：成熟大型高入住率社区，已具有浓厚生活氛围7.项目口碑：周边居民对项目认知度高竞争优势（S）区域发展前景好交通便捷及居住氛围*SWOT分析-劣势劣势劣势1 1：噪音污染影响：噪音污染影响临近汾江南路等噪音影响，影响
47、部分单位价值。临近汾江南路等噪音影响，影响部分单位价值。劣势劣势2 2：景观影响：景观影响项目南面是旧厂房和城中村，项目南面是旧厂房和城中村，影响南向单位景观视野影响南向单位景观视野竞争竞争劣势（劣势（W W）噪声影响、景观影响噪声影响、景观影响SWOT分析-威胁威胁威胁1 1：供应量足：供应量足周边在售及待售项目较多，市场竞争空前激烈周边在售及待售项目较多，市场竞争空前激烈威胁威胁2 2：客户重叠：客户重叠项目与对手出现同质化竞争，目标客户群体重叠项目与对手出现同质化竞争，目标客户群体重叠威胁威胁3 3：政策压力：政策压力房地产市场持续调控，购房客户观望情绪较浓房地产市场持续调控，购房客户观
48、望情绪较浓威胁威胁4 4：未来竞争：未来竞争未来城南板块多个项目即将推出市场，未来竞争激烈未来城南板块多个项目即将推出市场，未来竞争激烈外部外部威胁（威胁（T T）客户重叠及周边项目的竞争客户重叠及周边项目的竞争*SWOT分析-机会机会1：板块升值新世界澜石旧改项目，推动板块持续升值机会2：生活理念引导全新地铁上盖物业生活方式，圈层生活理念引导机会点（O）板块价值提升生活理念引导（一）项目发展目标研判三：项目定位重构（二）我们的价值主张目录（三）项目定位及核心价值分析（四）客户定位分析项目研判总则：项目目标：品牌的提升,快速去货项目定量：运营协同范畴区域概念项目定性：城际运营大盘54项目发展目
49、标高目标、高定位提升项目品牌项目以“佛山新城双地铁上盖大型复合商住区”定位，引领禅城城市标签和生活标签。在逆境中实现顺销55项目判断（定量）：运营协同范畴区域概念项目概念：项目概念：n现有市场参考n近期目标实现n容易被模仿和超越大盘概念大盘概念：n规模经济n中长期目标综合考虑n项目地位确立n可被模仿和超越区域概念区域概念：n中长期战略n品牌忠诚度n公司的威望建立n较难模仿片区联合片区联合：n长期战略n专利n垄断资源或特许权运营协同范畴运营协同范畴起步协同范畴起步协同范畴10万平米40万平米60万平米100万平米开发规模外外部部考考虑虑内内部部考考虑虑n n城市区域定位及发展城市区域定位及发展n
50、 n城市进程迅速城市进程迅速n n产业发展产业发展n n企业战略目标企业战略目标n n企业资本运营方式企业资本运营方式n n企业近期目标企业近期目标项目发展规模的不断增长带来的不同的视野和考虑项目项目判断（定性）：城际运营项目目前地产项目运营模式地域性开发(几乎所有项目)跨区域开发城际运营单级化的强势牵引(广式大盘：雅居乐/凤凰城)(城乡结合部：四季花城)多极化/放射状的聚集效应地产项目运营新模式实现销售策略中,我们的价值主张是什么?佛山大盘营销的几个常识性规律各出其招（驱动力）：区域资源、市政及社区配套、人文氛围尽善尽美（营销关键点）：全面展示、全方位服务不主动、不拒绝（客户组成）：以区域内
51、为主，辐射外区域（30公里内）我们还有可能的方式驱动因素标准案例单纯价格驱动房价略低于周边同等品质的项目且居住成本较低（交通，生活等各方面基本配套条件满足）天御尚城碧桂园城市花园政府引导和城市扩张由于城市扩张，快速干线建成使现阶段郊区变为城市的一部分三山新城交通地缘驱动例如道路等带来的一类人群千灯湖板块东平新城板块升值因素驱动在城市规划发展方向上或者有政策方面支持比相邻区域有更大的投资价值城西板块再造稀缺资源学校、旅游资源等别墅项目、望江项目物超所值的产品驱动领先的高性价比的产品保利香槟我们可能的机会交通地缘拉动：魁奇路，交通枢纽、双地铁上盖畅达广佛政府引导：佛山新城成熟商住大型社区氛围逐步呈
52、现城市扩张：禅城旧城改造速度加快,澜石乐从石湾南庄等相邻区域经济累积雄厚升值因素驱动：项目自身16万方商业中心及周边市政配套造就可观的升值前景从项目整体运营的考虑方式单纯价格因素拉动交通地缘拉动城市扩张和规划利好政府支持和引导第一阶段价值主张领先的产品投资及升值潜力36.5万方商业中心配套第二阶段价值主张在激烈的市场竞争下，谁的梯队站得越高，谁就越能获得市场的最先关注！摸清对手的底子之后，迅速通过战略性的高度超越，通过绝对差异化占位市场新的至高点。凯德城脉兆阳御花园碧桂园城市花园世博嘉园世博嘉园价格品牌天御尚城、城南新都10000元/以上9000-10000元/8000-9000元/7000-
53、8000元/品牌效应带动价格上扬迅速我们凭什么与兆阳御花园站在同一高度，甚至更高？我们是如何实现项目的第一梯队占位？东江国际市场定位依云上城玫瑰铂金公馆通过以上的综合分析，我们可以肯定，本案并非常规上“大盘项目”。其独有的资源优势明显，产品类型全面并具备独特性，是传统住宅项目所无法攀比，其特征充分表明：1、绝非普通单一的住宅项目2、项目承载的并非单一的生活方式3、传统的操作模式不能将项目价值最大化复合型都市综合体“都市生活MALL”实现项目价值方面第一梯队占位，先看看我们是什么？Mall：l起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖
54、的林荫道商业街。l意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。lMall是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。Mall销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，而往往象征着进入主流社会，但主流却不失其多样性。青少年觉得mall很酷，流连忘返；成年人有事没事也爱逛mall，使之成为一种习惯和嗜好。复合型都市综合体“都市生活MALL”东方广场占地面积25万平方米，总建筑面积80万平方米，其中商业面积超过23万平方米，投资20亿。以全新的“国际观光产业街区”理念，成为佛山的商业航母和华南地区屈指可数的超级巨mall。保利水城
55、购物中心投资10亿，总建筑面积40万平方米，其中东广场建筑面积16万平方米，地上四层，地下一层，是集购物、餐饮、娱乐、美容美发为一体的封闭式购物中心。世博商业中心建筑面积16万方复合型都市综合体“都市生活MALL”是项目重要的商业配套设施，为客户提供购物、休息、娱乐、康体等一站式的生活消费服务。再造一个MALL佛山新城-国际生活博览城定位语：72万方-国际都市生活MALL360都会国际生活城72万方-国际跨界生活社区实现项目价值方面第一梯队占位项目核心价值生活线通过风情感+多彩生活模式的倡导进行价值引导。引发共鸣，建立独特的生活态度和高度，营造博览世界姿彩生活，广告上实现创意表现产生感性沟通，
56、同时通过现场展示达到产品与客户之间的交流。尽享世界姿彩生活产品线通过产品形象+都市复合体社区的定位，进行推崇产品“向往论“和产品差异化的价值体现。通过产品和综合社区素质做筹码，进行产品的独特性解析区隔市场产生并差异化，用产品+配套功能吸引理性目标客户群多样产品，丰富户型洋房：35.4万酒店及写字楼：10.5万公寓：10万商业中心：16万洋房面积78-170的2-4房，以及300复式城市线通过城市的高度来看待整体项目。也即是城市营运的策略性策略占位带动项目形象，从而产生价值的最大化。城市规划项目整体区域看待区域现状区域未来城市规划：未来的市政规划，佛山新城必然的佛山核心发展区域。项目整体：多种功
57、能分区综合体，区域内前所未有的居住新形态。区域看待：占位区域人居新高度，以城市新名片的全新形象推出市借力区域发展的核心优势，建立城市营运蓝本，为项目形象的提升制造机会点！佛山新城大型商住区项目定位总结及核心价值倡导一种生活方式：尽享世界姿彩生活满足不同客户的需求：多样产品，丰富户型城中之城：佛山新城大型商住区72万方-国际都市生活MALLF（Features）我有什么A（Advantages）我好在哪里B（Benefit）我能给你带来什么价值1.佛山新城，佛山强中心；2.72万平米国际新都市商住综合体；3.交通枢纽旁，双地铁上盖物业；4.魁奇路与汾江南路构筑10分钟生活圈；5.78-170准现
58、楼发售；6.中心园林、大型商业中心，休闲娱乐一应俱全。1.与其他在售综合体比较，规模更大，所处区域更成熟；2.且交通便捷，配套层次较高，规模较大，能够在享受的居住环境同时，享受城市化的便捷生活；3.周边的市政配套及交通路网为业主提供更便捷的出行方式。1.繁华便捷；空间自由；方便交通，一站式居住配套；2.生活品质的提升；3.居住与投资价值相得益彰；4.身份认同，佛山新城大型高尚商住社区；5.资产的保值与增值；6.区域的发展潜力巨大。实现销售策略中,我们的目标客户群是谁?74本项目住宅客户群区域来源石湾本地客户本案客户禅城祖庙旧区石湾本地客户桂城、顺德客户佛山等其他区域随着广佛同城一体化的推进，佛
59、山不断融入广州大都市的生活。“澜石情结”石湾原居民客户仍选择等待项目的推出。客户定位7475本项目住宅客户群区域来源地铁沿线站点本案魁奇路站西朗龙溪千灯湖桂城以本项目站点为中心，交通距离（地铁）约15个站以内；交通时间（地铁）约40分钟的各个地铁站点，都是本项目辐射力到达的主要区域。客户定位7576【本项目辐射区示意图】本项目的重点辐射区域包括：自身所处的禅城旧区、地铁北行方向的南海桂城中心区域、千灯湖板块、荔湾芳村板块。本项目住宅客户群区域来源地铁沿线站点祖庙季华园【周边核心辐射区】禅城中心区魁奇路【外围辐射区】桂城、广州二线拓展区南桂路千灯湖龙溪西朗站本项目主要辐射站点本项目地铁沿线其他站
60、点桂城二线拓展区禅城中心区域广州二线拓展区桂城客户定位7677核心客户重要客户50祖庙、石湾本地自住客户30外来客户（地铁沿线广域来源：桂城、广州二线拓展区）地铁沿线重要站点带来的特定客户群体（地铁站点置业需求的人群、认可“地有铁物业”的“保值”“升值”价值的投资客）20以顺德为主的佛山其他镇街客户本项目住宅客户群区域来源：前期以消化祖庙、石湾等周边区域为主；后期商业部分封顶地铁口连通，外来客户的比例将逐渐增加，项目整体客户构成比例预计约为本地客户：外来客户7：3客户定位7778职业构成用途特征购买户型总价承受力专业市场个体工商户自用、投资家庭人口多，注重经商的便利程度、风水；一般需要但三房三
61、房、四房强工厂企业管理人员/企业主自用、投资积蓄多，月供能力强，家中多有小孩，年龄较大，品位与舒适兼顾三房、四房强工厂企业白领/技术人员自住年轻，积蓄不多，月供能力强，贪图实惠，注重便利，对价格敏感一房、两房中政府公务人员自用、投资对素质要求高，追求舒适性，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感两房、一房中强特定投资客投资十分且仅认可“地铁物业”的保值、升值价值一房、两房强目标客户构成（职业及购房特征细分）本地客户：家庭结构较大，经济实力强，倾向购买三房、四房产品，注重产品品质。客户定位7879职业构成用途特征购买户型总价承受力一般白领自用年轻，积蓄不多，月供能力强，贪图实惠，注重便利，对价格敏感一
62、房、两房弱特定行业高级从业人员自用积蓄多，月供能力强，两口之家或家中有学龄前儿童，品质、舒适与实惠兼顾两房、小三房（90以下）中普通公务员自用兼投资对素质要求高，追求舒适性，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感两房、一房中强特定投资客投资认可“地铁物业”的保值、升值潜力一房、两房强目标客户构成（职业及购房特征细分）外来客户及投资客：家庭结构较小，倾向购买一房、两房或小三房产品，作为过度考虑或投资考虑。客户定位7980项目目标客户构成（职业及购房特征细分）【小结】职业构成用途特征购买户型总价承受力（石湾本地）个体工商户自用兼投资家庭人口多，注重经商的便利程度、风水；一般需要但三房三房、四房强（石湾本
63、地）工厂企业管理人员/企业主自用兼投资积蓄多，月供能力强，家中多有小孩，年龄较大，品位与舒适兼顾三房、四房强一般白领自用年轻，积蓄不多，月供能力强，贪图实惠，注重便利，对价格敏感一房、两房弱特定行业高级从业人员自用积蓄多，月供能力强，两口之家或家中有学龄前儿童，品质、舒适与实惠兼顾两房、小三房（90以下）中（石湾本地）工厂企业白领/技术人员自用年轻，积蓄不多，月供能力强，贪图实惠，注重便利，对价格敏感一房、两房中政府公务人员自用兼投资对素质要求高，追求舒适性，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感两房、一房中强特定投资客投资十分且仅认可“地铁物业”的保值、升值价值一房、两房强80客户群定位：私营企业
64、主及高层管理者、公务员等随着地铁进入佛山人的生活，城市化生活进程加快；新的城市蓝图、城市文化和城市格局，新的房子和生活方式都在进行转变。一个城市发展总要产生一些新的群体，有的是“新移民群体”、“新价值观群体”、有的是“新富裕阶层群体”和“国际化群体”包括本地人、外地人、省内外地人和市内流动人群。根据本案特点，我们认为本案住宅的客户群为，禅城、石湾周边的专业市场私企业主及禅城范围旧改拆迁居民。主流客户家庭特征概括指标描述来源区域禅城旧城区、南庄、澜石等附近区域学识 有来自经验累计的专业技能、学历不高、但见世面广主要职业经历多年累积的私企业主及民企私企内的高收入人员家庭结构家庭结构传统，一般是三、
65、四口之家，也可能与父母同住，三代同堂。家庭人数在36人生活状态多数拥有一台或多台私家车，注重生活质量，要求更舒适的生活空间。向往都市品质生活，注重交通便捷重视群体关系购买力 家庭收入较高而且比较稳定，但对价格敏感度较高心态剖析当个人及家庭收入有相当基础的时候，考虑到子女发展及都市生活的便捷性而选择在城南置业。置业有投资保值的考虑、消费较为理性谨慎。有明显的小圈子范围内的从众心理需求特征追捧有规模的项目，准现楼更受欢迎，要求项目整体档次高，地段优势明显发展趋势城市发展几基础设施不断完善是吸引客户的利好信息。但由于限购政策客户很多自己没有购房资格，需要动用子女的购房名额。8283置业关注点户型创新
66、赠送面积升值潜力优秀的片区整体规划设计自然景观朝向品牌开发商交通出行体系社区配套设施社区规模品牌物管服务各类配套实现进度建筑风格园林景观较低覆盖率车位分配及管理办法关注度分类一类关注点二类关注点三类关注点目标客户群置业关注点8384置业本地的本地客户关注点p舒适的居住环境p地铁上盖p户型格局及功能p朝向p景观（园林景观）p完善的生活配套（澜石情结，“一站式”生活方式）p社区规模p物管品牌及服务p社区环境打造p交通体系（地铁利好）本项目定位需遵循的“指导原则”置业中心区的本地客户关注点p户型实用元素p户型赠送面积比例p社区配套设施p交通方便离原居住地点近外来客户（地铁站点）关注点p便利的交通连接
67、p离办公地点或原居住地点近p物业“保值”、“升值”的潜力p“一站式”生活方式（综合体）p完善的周边配套（资源中心）目标客户群置业关注点汇总84客户启示及思索“生活便利”、“舒适大气”，“保持原有的生活方式”，“恋土情结”是目标消费者购买禅城区住宅最主要动机；购房是家庭全体人员的行为；因为儿女都很有孝心，老人的意见起主导作用。老人是GOALKEEPER（守门人），购房首先要过他们这一关；年轻人80后长大了开始充当一家之主了，但他们更向往都市生活便捷、时尚的生活。因此，成熟的老佛山生活社区改造的新项目销售看好。理解老佛山、贴近老佛山生活的格调（景观、建筑、设施、配套、装饰等）对项目销售十分重要。8
68、5（一）入市时机四：整体营销策略（二）推货策略目录（三）价格策略世博嘉园，在造一座城佛山新城，72万方，国际都会生活MALL造城计划，造城运动（四）推广策略86入市时机选择1、政策时机在楼市政策“未来一年之内调控难以放松，刚性需求在政策上相对较为宽松”等领导言论的支持下，在同样的政策环境下，入市入市时间重点关注市场时间重点关注市场环境及项目自身配环境及项目自身配套的情况。套的情况。87由于本案本年内推出的货量加大，且三期推出的时间与一、二期推出的时间相隔较远，因此作为首都亮相的硬件支持要求较佳的形象展示面。2、配套时机销售中心样板间全新销售中心及样板间开放，对第一批产品入市亮相起着关键作用。公
69、开发售前销售中心与样板间必须开放。88入市时机选择3、供求时机自去年3.18推出限购令以来，消费者观望心理严重，成交量明显萎缩，市场供应量减少，多个项目均以消化存量产品为主；在价格下行的情况，主要成交客户为刚需型客户，3月份出现了久违的“小阳春”，预计五一期间也将出现一波推货高潮。限购后89竞争区域现存量855套，今年1年的供量将达到1780套，合计2635套。120以下的改善户型1646套，占63%；舒适大中户型989套，占37%。楼盘竞争优势竞争程度改善户型舒适户型小计存量增量存量增量碧桂园城市花园地段、品牌98-116127-185472212966896兆阳御花园地段、品质88-117
70、131-15518624841860星星华园国际地段、景观77-120127-207310738010156天御尚城配套、低价84-107316160156雅庭国际配套、地段83-89120以上23215280依云上城产品、品牌89-117142-2074004020060100保利天玺景观、品牌150以上200200盛南新都价格、产品84-11513919120东海国际价格、产品91-11613738080150150合计608103824774226351646989核心竞争产品：100-130改善户型3、供求时机入市时机选择90项目4月5月6月7月8月9月10月11月12月碧桂园城市花园
71、北区5座已取得预售，122-141三-四房，约96套单位，预计4-5月前后推，目前余货约有1800套。兆阳御花园9座84套89-91小户型单位目前正接受咨询登记，预计“51”前后推出，8月或10月加推大单位楼王。星星华园国际5座已取得预售，4月底开放样板间，据销售透露“51”开卖，172拼户单位共56套，目前项目余货228套天御尚城预计5月份推出最后一栋，2座2栋，156套84-107，目前项目余货160套雅庭国际5月份推出住宅产品，2座76套83-89小三房，预计售价1万元/起，与星星华园价格相当依云上城7月推3期一批产品150套约80-100，价钱待定，户型图纸，现场模型，样板房等，要待开
72、售前公布保利天玺3月底开了住宅户型图发布会，4月底开放样板房，预计5月份推出第一批住宅，150-200大积户型盛南新都预计5月份推出新品，84-115产品为主，大约120套东海国际预计5月份加推4期新品，以91-116产品为主，大约150套竞争力分析：市场竞争激烈，同类型产品放量指标项目今年供货预测洋房2635套5月市场放量，主要110-150舒适户型8月市场补充货量3、供求时机91入市时机选择在楼市政策“未来一年之内调控难以放松，刚性需求在政策上相对较为宽松”等领导言论的支持下，在同样的政策环境下，入市时间重点关注市场环境及项目自身配套的情况。由于本案本年内推出的货量加大，且三期推出的时间与
73、一、二期推出的时间相隔较远，因此作为首都亮相的硬件支持要求较佳的形象展示面。公开发售前销售中心与样板间必须开放。目前多个项目均以消化存量产品为主，在价格下行情况，主要成交客户为刚需型客户，3月份出现了久违的“小阳春”，预计五一期间将出现新一轮推货高潮。市场出现回暖迹象，争取时机，在激励的市场竞争中分一杯羹入市时机的关键因素在于现场硬件的支持项目货量较大，我们不能一等再等预计开售时间2012年5月92推售原则：1.研究竞争项目前期推货节奏，进行后期推货时间、产品类型进行预估，寻找市场空白。2.整体采用少量多批推售原则，制造稀缺性；3.进行优劣势房源梳理，根据工程节点，项目价值呈现度不同，进行优劣
74、搭配销售；4.从时间节点上考虑预计分5批房源推出：2012年5月先推第一批房源，7、8月后通过第二批产品拉升价差，9、10月份借助传统节点推出第三批产品，11、12月份开展第四批房源的推售，目标在元旦期间及春节前完成最后一批房源的销售。5.契合项目整体的工程节点；6.符合项目全年资金回收目标的要求；7.符合整体推广节奏并契合项目品牌价值的逐步推高。总体推货策略93分批推售示意图2 2座座1 1座座1010座座9 9座座8 8座座7 7座座6 6座座5 5座座4 4座座3 3座座1-10座分4批进行推货备注：每次推货前将根据当时的市场情况及客户咨询情况进行产品的组合调整。94推货策略组合一：4、
75、7座考虑点：利：在目前刚需客户占主导的市场环境下，通过座向较差及面积较少的产品作为首批产品推出市场，在价格上可以“低开高走”的策略，占领市场份额，保证销售效果。弊：样板间位置在3、6座，未能很直观地向客户展示推售的产品，但由于推出产品同样板间所在产品是雷同的，样板间仅作为推出产品的展示。组合二：3、6座考虑点：利：样板间所在位置，可作为推售产品的直接展示。弊：3座相对于4、5座的座向好，6座相对于7座的好，若以”低开高走“的策略进行整体部署，会影响后期推售产品的价格拉差。9596整体营销战略规划12月11月9月8月7月4月6月10月项目节点时间节点战术节点推货节点目标市场形象导入，开售引爆形象
76、导入，开售引爆产品加推，持续热销产品加推，持续热销4 4、7 7座座洋房持续销售最后一批产品推出整合传播推广7272万方万方- -国际都市生活国际都市生活MALLMALL目标市场战略阶段4.28开盘销售中心样板房开放1、2、10座8 8、9 9、3 3座座5 5、6 6座座高端产品亮相开盘造势对外公开发售吸纳新客户为新一批产品蓄客消化前期登记客户整合传播整合传播推广盛大加推楼王单位热销炒作渠道整合渗透硬件提升品牌提升目标市场战略阶段推货节点目标市场战略阶段项目节点推货节点目标市场战略阶段时间节点项目节点推货节点目标市场战略阶段战术节点时间节点项目节点推货节点目标市场战略阶段整合策略整合策略战术
77、策略战术策略时间节点时间节点项目进度项目进度推货策略推货策略目标市场目标市场战略阶段战略阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第一阶段第一阶段第四阶段十一蓄客，再次引爆十一蓄客，再次引爆持续热销7.21开盘9.15开盘11.10开盘商业中心外立面亮相96价格策略价格为销售服务，根据销售节点对于的销售阶段的市场情况，作出灵活定价。1.整体定价采取“分批推售，逐步提升售价”的策略；2.通过产品景观线、面积区间、产品形态等多种因素加权平均，进行定价预估；3.通过面积与单价结合，拉开产品总价区间，拉开端头位与中间位价格差距；4.新一期产品价格升级，拉开差价。2012.5-62012.9-102013市场
78、价平开优质产品入市工程资源配合到位价格时间97成本导向定价是以成本为中心，是一种按照卖方意图定价的方法。其基本思路：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。需求导向定价是指以需求为中心，依据买方对产品价格的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。竞争导向定价是企业为了应付市场竞争的需求而采取的特殊定价方法。对比因素量化定价定性描述的现状，对楼盘进行定量分析。按照产品、景观、附加价值等因素的量化分析，将每一楼宇每一户型定予因素的具体指标及价差划分清楚描述。总体均价细化均价定价方式98竞争导向定价可比楼盘量化定价法：评分说明:分值介于+1与-1之间，越趋近于
79、本案的分值越接近099竞争导向定价可比楼盘量化定价法：评分说明:分值介于+1与-1之间，越趋近于本案的分值越接近0100竞争导向定价可比楼盘量化定价法：根据目前的市场情况，与主要竞对手进行加权比较，得出本项目的整体基价约9400元/。101项目定价及价格策略n价格策略一：以贴近市场预期的价格入市根据目前的市场情况，与主要竞对手进行加权比较，得出本项目首批产品的计算基价约9400元/。但考虑到目前市场以刚性需求产品为主，为让项目首度亮相制作开盘热销的效果及项目品牌未树立的情况下，结合到位的高效营销操作部署，我司建议首批入市价格贴近市场或略低于基准价。首批入市价格：9100-9200元/入市价格的
80、考虑：1.以贴近市场或略低于市场价格入市，以低于客户心理价位的情况引爆第一批产品的销售,目标消化第一批产品的60-70%货量;2.由于主力户型为110左右的三房产品，总价较高，将成为左右目前刚需客户成交的关键因素。102项目定价及价格策略n价格策略二：分批推售，逐步提升售价结合产品推货策略，将1-10座分成4批推出，每批产品又市场变化和消化速度进行细分组合，控制每批入市产品的货量，迅速占领市场份额之余，也快速建立起项目高档次、高品质、高价值的品牌形象，实现每批产品价格的不断拉升，从而达到项目利益最大化的目。随着项目现场的各项基建配套不断完善和项目品牌形象的提升，预期在目前不发生较大的楼市政策变
81、动的情况下，后期推出的产品价格相对第一批的将有5-10%左右的拉升。103对外公布价格客户心理价位摸查公布价格区间根据认筹情况制定定价方案咨询登记阶段咨询登记阶段5月初5月中旬公开发售阶段公开发售阶段诚意登记阶段诚意登记阶段4月中旬出价步骤建议价格策略咨询阶段：通过客户登记，初步摸查客户心理价位；诚意登记阶段：根据咨询阶段客户登记数量及其心理价摸查，再根据市场同类型产品的价格抛出意向登记价格区间；开盘阶段：根据意向登记情况，采用“贴近或略低于市场价格”的价格走势，以制造市场轰动效应。104五大核心广告推广围合出击：【品牌：进行品牌落地，品牌造势市场】【形象：通过形象拉升，制造项目高度】【产品：
82、进行解读产品，树立独有形态】【生活：生活模式制造，引导市场价值】现场包装、折页，制造认知现场包装户外，制造气势展板、折页，价值呈现折页，楼书，展板【区域：借势市政规划，拔高区域价值】现场包装、展板，概念借势推广策略105媒介策略关键：精准实效，“窄”广告传播平面媒体树立形象户外媒体信息告知印刷媒体产品解构通过对我司的操盘经验及佛山市场的了解，实效媒体主要以电视、户外、短信、单张为主，辅助现场包装等为主。主要媒体渠道选择l户外报纸现场折页DM楼书短信电视电台网站核心：利用最有效的媒体，花费最恰当的媒体预算，获取最大的效果窄媒体传播，实效“点杀”106（一）推广部署五：公开发售营销推广铺排计划（二
83、）客户转化目录面临的问题：l项目三期产品从入市到公开发售的时间较短，如何迅速提升关注度？l销售中心及样板间开放的时间如何配合销售？l目前已拥有的600多批咨询登记客户如何成功转化？l如何利用一、二期的业主资源为项目三期销售服务？1073、产品价值中心楼王产品价值树立主推广语：世博嘉园，造城计划2、项目价值项目属性定位：区域价值、产品价值主推广语：佛山新城城中之城1、形象、调性导入2、蓄势:引发全城关注3、开盘第一批产品销售阶段5、开盘第三批产品销售样板房开放4月14日4月28日7月加推推广启动第一批产品开盘4月21日4月中第三批加推形象策略阶段目标1、定义项目立主推广语：佛山新城72万方国际都
84、市生活MALL注：时间节点根据工程进度等实际情况另行确定售楼部正式开放推广部署4、开盘第二批产品加推销售10月1日加推第一批产品持续消化兼第二批产品储客第二批产品持续消化兼第三批产品储客第二批产品开盘样板房开放6月中样板房开放9月中1081、形象、调性导入2、蓄势:引发全城关注3、开盘第一批产品销售阶段5、开盘第三批产品销售样板房开放4月14日4月28日7月加推推广启动第一批产品开盘4月21日4月中第三批加推售楼部正式开放4、开盘第二批产品加推销售10月1日加推第一批产品持续消化兼第二批产品储客第二批产品持续消化兼第三批产品储客第二批产品开盘样板房开放6月中样板房开放9月中传播渠道实施-线上树
85、形象推广部署1、形象调性树立户外广告-截留客户2、项目价值，营销信息、开盘信息3、楼王营销信息、开盘信息报纸-溢价和信息点1、形象及区域认知度诉求、片区炒作、项目信息传递2、项目价值、项目卖点项目及产品价值传递3、园景产品卖点挖掘产品信息、产品价值持续提升电视-信息点1、形象调性树立2、强化生活方式电台、网络- -信息点1、形象调性树立2、卖点挖掘，营销信息，开盘信息109做最实效的广告针对刚需客户把客户直接带到现场把推广费用到客户身上短期内迅速提升项目人气110传播策略实施渠道类型必备等级具象选择楼体广告*项目地处魁奇路及汾江南路交界，及魁奇地铁站，昭示性极佳。报纸/ /夹报*佛山日报/南方
86、都市报/广州日报硬广与软文相结合，形象树立与价值点传递并重，重大节点配合电视*TVB树形象，项目区域价值，产品价值，生活方式诉求短信*根据不同阶段的阶段，卖点挖掘，营销信息，开盘信息网络*新浪房产/网易/搜房网外展*澜石交易中心设置外展点，吸纳周边客户。推广部署111现场包装及大众媒体销售中心开放-第一批产品开卖（4-5月份）销售中心开放样板房开放第一批产品发售1.上述投放计划是针对第一阶段储客期至第一批产品开卖及5月份后续推广。2.上表时间铺排将根据发展商最终确定的销售时间节点进行调整，最终铺排以发展商确认为准。112营销推广执行攻略事件营销，短期提升社会关注度事件一：世博嘉园，看楼免费搭地
87、铁第一阶段：4月15日至5月1日亲临现场，凭身份证进行资料登记的客户可获面值50元的地铁卡一张（同一个身份证只能领取一张地铁卡）；（备注：客户必须参观完每间样板房后）费用预计：15天100人/天50元/人=75000元（控制每天发放的数量）第二阶段：凡成功购房的客户可参加抽奖活动可获以下奖励：奖金可在房价中折减一等奖：1名可获五年免费搭地铁（金额约21900）二等奖：2名可获三年免费搭地铁（金额约131402名）三等奖：3名可获一年免费搭地铁（金额约43803名）113营销推广执行攻略事件二：世博嘉园，你看楼我加油第一阶段：4月15日至5月1日亲临现场，凭身份证及小轿车汽车行驶证进行资料登记的
88、客户可获面值100元的加油卡一张（同一个身份证及汽车行驶证只能领取一张加油卡）；（备注：客户必须参观完每间样板房后）费用预计：15天50人/天100元/人=75000元（控制每天发放的数量）第二阶段：凡成功购房的客户可参加抽奖活动可获以下奖励：奖金可在房价中折减一等奖：1名可获2吨97号汽油（金额约24259）二等奖：2名可获1吨97号汽油（金额约121292名）三等奖：3名可获5000元油卡一张（金额约50003名）事件营销，短期提升社会关注度114价值引爆点：地铁上盖商业旗舰时间：2012年4月底（项目形象导入期阶段）主题：世博地铁物业，国际生活MALL形式：与政府、媒体、金融企业合作开展
89、城市发展高峰论坛。利用广佛地铁就在家门口的资源，以世博嘉园名义邀请各大金融界、政界、媒体举办广佛地铁经济投资策略会。（以网络媒体炒作为主）目的：凸显世博三期的形象，加深广佛两地市民的认知度，利用媒体炒作，提升项目知名度。广佛地铁经济沙龙暨项目产品品鉴会营销推广执行攻略115为配合项目前期的形象推广宣传，在短期内扩大市场的认知度，建议在项目附近大型人流场所举办巡展。地点：澜石不锈钢交易中心时间：5月至开盘后礼品：建议配合公关活动和礼品派送，客户到外展场地登记后，凭客户登记凭证前往销售中心领取活动门票或精美礼品。物料：外展模型、展位布置、宣传单张折页、手挽袋营销推广执行品牌重塑提升期（线下）116
90、117118转化600台登记客户咨询登记客户需摸清诚意度正式入市阶段到公开发售时间较短登记客户成功转化成为项目第一批产品开售的关键119解筹操作1.解筹前准备销售人员整理客户资料，对每一位客户进行电话回访，初步梳理客户购房意向；结合事件营销，让销售人员进一步与客户进行沟通；在销售中心及样板间开放后，借助现场硬件的配合，进行诚意登记，收取客户诚意金，进一步落实客户认购意向，重点落实意向单位和意向价格，为制定具体的价格方案和解筹方案作准备。120解筹方式2.解筹方式时间：初定于5月1日上午10：00地点：城区销售中心现场现场正式开始具体安排如下：n排队认购版（诚意登记期内筹量在100个以下）本次公
91、开发售优先选楼权采取先到先得，按当日筹号先后顺序的形式；所有已参与诚意登记之诚意客户拥有优先认购选楼资格；如诚意客户行使认购权及认购优惠权，则购房者姓名和身份证须与世博嘉园诚意登记表登记资料一致。5月1日公开解筹当天以排队的方式解筹，根据排队序号，按5批客户/次的方式进入销售中心选房，补齐足定，签订正式认购书。121解筹方式n摇号选号版（筹量在100个以上）本次公开发售优先选楼权采取摇号形式；所有已参与诚意登记之诚意客户方拥有当天摇号候选资格；发展商将于5月1日上午10：00，在销售中心处，由公证人员监督进行摇号；获选编号之诚意客户凭世博嘉园诚意登记表选楼。（注：每一获选编号限于购房一套）；如
92、诚意客户行使认购权及认购优惠权，则购房者姓名和身份证须与世博嘉园诚意登记表登记资料一致。122解筹方式n提前选房版（筹量在50个以下）对外公开的解筹方式为按到场先后顺序（排队）解筹；认筹客户提前两天（4月29日-30日）进行解筹，对外口径为关系户内部选房；5月1日公开解筹当天开盘庆典，现场自然销售。根据目前销售状况，预估认筹量不会很大，认筹、解筹活动安排一方面是配合营销节点做市场推广，提升形象与项目价值点的传播，另一方面是增加市场新鲜感，维持项目热销的势头。以上三种解筹方式建议以第三种为主，第一种作为备选。123利用旧业主资源旧业主转介绍优惠现金3800元/套奖励发动旧业主为项目带来更多是客源
93、通过现金奖励提高转介绍的积极性124公开发售前工作清单备注：具体时间根据实际的工作情况进行调整。125附件：市场个盘动态126星星华园国际星星华园国际项目概况开发商佛山市永利德房地产开发实业有限公司项目地址禅城区汾江南路季华园南侧（影荫路和分江南路交界处）建筑形态高层近期开盘时间2011年底总建面积27万容积率3.5建筑风格现代绿化率35%入网套数484成交套数256项目点评大型商住综合项目：东面主要是住宅，西边的商业部分将由大型的商场、写字楼和国际公寓、风情商业街、大型购物中心等商业组成。直面季华园，景观资源及生活配套比较完善。672134511年9月推出200楼王单位，6、7座/30层，共
94、108套位销售均价销售均价1.6万元/，网签已售61套，销售率销售率5454%10月28日晚开售4座/30层共85小三房及127（拼户）四房单位，折后价折后价1-1.11-1.1万元万元/ / ，网签已售，网签已售8383套，销售率套，销售率74%74%。11月11日1、2、3座共352套80-150的三至四房单位，8080三房售价三房售价10000-1200010000-12000元元/ /，150150四房四房9 9字头起，均价字头起，均价1100011000元元/ /，网签已售138套，销售率销售率5959%. .127星星华园国际星星华园国际营销动态营销动态11年9月初折后价折后价1-
95、1.11-1.1万元万元/ / 销售均价销售均价1.6万元/11年10月底1、2、3座/30层，共352套，80-150的三至四房8080三房售价三房售价10000-1200010000-12000元元/ /，150150四房四房9 9字头起，均价字头起，均价1100011000元元/ /11年11月中旬推出200楼王单位，6、7座/30层，共112套，四房两厅三卫，两梯两户型单位预计5月中至月底“十一”开放4座样板房；28日晚开售4座/30层两梯四户，共112套，85小三房及127（拼户）四房，开盘优惠99*99*99*98折5座/30层，共57套，全栋均为170双证产品，四房两厅三卫两梯两
96、户型价格待定128销售表现：目前星星华园主要消化前期推出的东西向89方三房单位，利用对比南北向1.5-1.6万/方大积单位总价高的特点，目前这批单位总价较低，附加值较高，能吸引一部分潜在意向客户，特别是价钱下调之后更受到客户关注。价钱下调之后更受到客户关注。2月消化余货，均价11638元/，去货18套3月消化余货，均价11560元/，去化37套目前主推户型：高层目前主推户型：高层85-8885-88三三房户型。房户型。位置推售时间面积12年3月份网签价格（元/）推售套数网签余货套数销售率5座预计5月份172（双证）待定56（待售）-1、2、3座2011年11月19日77、88、153（双证）1
97、0000-120002329459%4座11年10月28日85，127（双证）10000-120001122974%6、7座2011年9月3日205及20713000-150001125154%129东江国际东江国际项目概况开发商佛山市禅城区天运龙房地产开发有限公司项目地址佛山市禅城区岭南大道北121号（石湾镇街道办事处南侧）建筑形态高层近期开盘时间2011年12月26日总建面积12万容积率住宅2.5，商业6建筑风格现代绿化率30%入网套数672成交套数115项目点评本地开发商，产品内容丰富，综合体项目。生活配套和交通比较便利，地段上占据佛山CBD核心区域。130东江国际东江国际营销动态营销动
98、态11年1月公寓，写字楼开卖，公寓95折优惠，写字楼整层消化，折扣9-95折。至今.公寓毛坯均价11500元/，写字楼毛坯均价13500元/开盘当天筹客98折，购房一次性付款98折，按揭99折。均价10000元/11年8月自然开盘，当天可享受98折，购房一次性付款98折，按揭99折。均价11000元/11年12月住宅余货8500-9000元/，公寓9500元起。131推出时间物业类型面积区间()套数已售2011-1-1高层75-100122642011-8-20高层110-12568102011-12-26公寓60-7012292011-12-26写字楼40-70036032东江国际东江国际推
99、盘节奏推盘节奏前期主推洋房，面积在同类产品中偏小，以刚需产品为主，今年以来主推商业产品，公寓和写字楼为主，由于写字楼需整层消化和公寓市场供大于求，销售速度明显放缓。132目前主推户型：高层目前主推户型：高层90-12390-123三房户型。三房户型。销售表现：11年底推出商业产品，写字楼及公寓产品，另春节后因资金相对紧张，对现金流要求比较高，因此目前主要对住宅余余货产品下调价格出货货产品下调价格出货。2012年2月去化9套，均价8250元/3月继续消化余货，均价8215元/，累计去化13套133凯德城脉凯德城脉项目概况开发商佛山市新凯房地产开发有限公司项目地址魁奇路北侧、华远东路东侧（惠景中学
100、附近）建筑形态小高层、多层近期开盘时间2011年9月底总建面积79996容积率2.9建筑风格现代绿化率35.7%入网套数118成交套数0项目点评外企开发商，自身配有8000方商业，比邻地铁，交通便利，产品外立面以现代风格打造，产品以中大户型为主。134凯德城脉凯德城脉营销动态营销动态推售产品：1座/26层，74套；8座/16层，44套；两梯三户，顶层复式，面积跨度123-147三房及198-239复式。价格优惠：诚意登记，开盘当天可享98折；开盘当日优惠可享受93折起。均价均价1140011400元元/ /。销售情况：网签0套。至今.11年9月住宅余货均价住宅余货均价9800-9800-114
101、0011400元元/ /推出时间物业类型面积区间()价格套数已售2011-9-241/8座多层122-127（74套）、144-147（38套）及198-239的复式（6套）114001180凯德城脉由于地价接近6000元/，导致成本高，因此9月底开盘均价11400元/，高出同区域市场及客户接受价格，（对比当时兆阳单证均价9500元/，双证均价8500元/），导致前期登记客户流失（当天成交1套亦退了），且多数客户选择同地段的兆阳，目前销售情况为0.135盛南新都盛南新都项目概况开发商佛山市三联房地产有限公司项目地址禅城区佛山大道以西国际车城南侧（鲤鱼门酒楼旁）建筑形态高层近期开盘时间2011年
102、9月底总建面积45万容积率4建筑风格现代绿化率35%入网套数248成交套数219项目点评本地开发商，产品以中小户型为主，项目靠近佛山大道，以吸纳刚需首次客户为主。136盛南新都盛南新都营销动态营销动态11年9月月中11年9月月底推出产品：10/12座,17层高，共132套；两梯四户，面积跨度69-84、115-127。优惠登记：VIP登记开盘可获额外97折，开盘当天按揭96*99折，一次性96*98折；价格跨度：7500-8600元/，均价8300元/。销售情况：网签10座已售61套，销售率98%，12座已售58套，销售率94%。余货价格：大面积7900-8300元/，小面积7500-7700
103、元/。余货优惠：现购房可享96*98折优惠。推售产品：11座/17层，13座/17层，共132套；两梯四户，面积跨度69-84、115-127。优惠登记：VIP登记开盘可减5000元现金优惠，开盘当日9.8折，价格跨度：7000元/起，均价均价85008500元元/ /销售情况：网签11座已售59套，销售率95%；13座已售51套，销售率82%。至今.推货时间位置面积段2012年3月份成交价格(元/)货量(套)余货(套)销售率11年9月17日11座69、127大面积7900-8300，小面积7500-770062395%95%13座84、115621182%82%11年9月30日晚10座69、
104、12762198%98%12座84、11562494%94%137销售表现：盛南新都利用传统节日国庆节开盘，加之户型，价钱受到市民认可，收筹情况理想，第一批推出124套单位消化了六成，两周后，即刻加推同类型产品，目目前以均价前以均价80008000元元/ /持续消化余货。持续消化余货。目前主推户型：高层目前主推户型：高层6969两房，两房，84-12784-127三房户型。三房户型。2月消化余货，均价8089元/，去货26套因前期消化大部分余货，均价7920元/，去化12套138玫瑰铂金公馆玫瑰铂金公馆项目概况开发商广东玫瑰园房地产发展有限公司项目地址禅城区清水二街25号建筑形态高层近期开盘时
105、间2011年7月总建面积4万容积率7.96建筑风格古典绿化率25%入网套数580成交套数539项目点评本地开发商，住宅性质公寓产品面积区间2687，以二房、一房和单间为主，吸纳的客户群以刚需首次置业客户为主。139目前主推户型：高层目前主推户型：高层26872687单间，一房，两房户型。单间，一房，两房户型。销售表现：玫瑰铂金公馆主要推售的是70年住宅性质公寓，因受到限购政策影响，从开盘的万元价位直降到目前8字头单价价位，去货情况仍然不是十分理想。12年前后，均价9300-9500元/，每月去货2套3月消化余货，均价8225元/，去化2套140依云上城依云上城项目概况开发商招商地产佛山公司项目
106、地址禅城区魁奇路与桂澜路交汇处（佛陈大桥附近）建筑形态高层近期开盘时间2012年3月总建面积36万容积率3.5建筑风格现代绿化率50%入网套数1114成交套数1009项目点评由招商地产和会德丰地产联袂打造的产品以洋房为主项目，50%绿化率，36万东南亚风情园林，项目自身带有一定配套。1412月主要推出116-142（双证），均价9060元/，去货77套3月份加推楼王190产品，以及消化前期余货，均价9237元，去货137套目前主推户型：高层目前主推户型：高层8989三房户型。三房户型。销售表现：依云上城由于产品赠送面积较多赠送面积较多（30-50），一直受到市场的关注，每一次加推都维持在9000-10000元/这个范围内，因此比较符合客户需求，销售情况理想，3月份已加推楼王190方产品，以及消化前期余货，价钱维持在价钱维持在9000-92009000-9200元元/ /左右，去货情况较快左右，去货情况较快。142THANKSTHANKS我们的宗旨：专心专注，专业服务！我们的宗旨：专心专注，专业服务！143
