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1、房地产市场营销环境l广东房产大鳄北上沈阳广东房产大鳄北上沈阳引引 例例房地产市场营销环境广东房产大鳄北上沈阳随着广州等地难再批出超大型的房地产项目，随着广州等地难再批出超大型的房地产项目，粤地产商纷纷选择北上。多个曾在广州番禹华南板粤地产商纷纷选择北上。多个曾在广州番禹华南板块块造城运动造城运动中有过辉煌的大集团，包括碧桂园、中有过辉煌的大集团，包括碧桂园、香江集团、恒大集团、香港恒基兆业集团等，纷纷香江集团、恒大集团、香港恒基兆业集团等，纷纷落户沈阳沈北新区开发超大型房地产项目。其中，落户沈阳沈北新区开发超大型房地产项目。其中，碧桂园在沈阳的投资总额预计达碧桂园在沈阳的投资总额预计达130亿
2、元。根据碧亿元。根据碧桂、园与沈北新区签署的开发合同，该集团将用三桂、园与沈北新区签署的开发合同，该集团将用三年的时间，在沈北新区开发建设两个大型生态社年的时间，在沈北新区开发建设两个大型生态社区，项目投资总额达区，项目投资总额达130亿元。除了碧桂园，广东另亿元。除了碧桂园，广东另外三家大型地产集团恒大集团、雅居乐和香江集团外三家大型地产集团恒大集团、雅居乐和香江集团房地产市场营销环境也都与沈阳达成了合作意向。如恒大集团将在沈阳也都与沈阳达成了合作意向。如恒大集团将在沈阳两个区投资百亿元修建五星级酒店、商务中心、文两个区投资百亿元修建五星级酒店、商务中心、文化体育设施和住宅等；香江集团将在沈
3、阳细河经济化体育设施和住宅等；香江集团将在沈阳细河经济区和沈北新区投资开发工业园区和综合地产项目。区和沈北新区投资开发工业园区和综合地产项目。广东房产大鳄之所以选择北上沈阳，一个重要的原广东房产大鳄之所以选择北上沈阳，一个重要的原因是因为沈阳沈北新区是继上海浦东新区、天津渤因是因为沈阳沈北新区是继上海浦东新区、天津渤海新区、郑州郑东新区之后，获国务院批准成立的海新区、郑州郑东新区之后，获国务院批准成立的第四个国家级新区。沈阳沈北新区能吸引多个广东第四个国家级新区。沈阳沈北新区能吸引多个广东地产商北上投巨资地产商北上投巨资“造城造城”，其对开发商多方面的，其对开发商多方面的优优惠政策是关键因素。
4、沈阳市政府已赋予沈北新区十惠政策是关键因素。沈阳市政府已赋予沈北新区十大优惠政策，包括享有市级经济管理权、部分城市大优惠政策，包括享有市级经济管理权、部分城市新区在执行国家、省、市对入区项目优惠政策的同新区在执行国家、省、市对入区项目优惠政策的同房地产市场营销环境时，还在土地、税收、财政奖励、金融扶持等政策时，还在土地、税收、财政奖励、金融扶持等政策方面给予优惠。另外，沈阳市政府积极的招商态度方面给予优惠。另外，沈阳市政府积极的招商态度也是吸引外资的重要原因之一。在今年年初沈阳赴也是吸引外资的重要原因之一。在今年年初沈阳赴香港的招商活动中，香港恒基兆业集团董事局主席香港的招商活动中，香港恒基兆
5、业集团董事局主席李兆基就是当场拍板沈阳两个大型项目，一个是在李兆基就是当场拍板沈阳两个大型项目，一个是在沈阳规划建设占地沈阳规划建设占地1010万平米，高达万平米，高达300300米的国际金融米的国际金融大厦；另一个是在沈北新区建设大厦；另一个是在沈北新区建设4040万平米高档住宅万平米高档住宅生活区。生活区。 在广东地区发展成熟并在近几年大力拓展全国在广东地区发展成熟并在近几年大力拓展全国市场的粤地产商，敏锐地察觉了这一基本环境的变市场的粤地产商，敏锐地察觉了这一基本环境的变化，领先以一步进驻这个开发新区，为企业的发展化，领先以一步进驻这个开发新区，为企业的发展奠定了良好的基础。奠定了良好的
6、基础。房地产市场营销环境房地产市场营销环境的含义房地产市场营销环境的含义l是指与房地产开发企业营销活动有潜在关是指与房地产开发企业营销活动有潜在关系的，影响企业生存和发展的内部条件和系的，影响企业生存和发展的内部条件和外在因素的总和。外在因素的总和。l房地产企业的营销环境由房地产企业的营销环境由宏观环境宏观环境和和微观微观环境环境构成。构成。第一节 房地产市场营销环境概述房地产市场营销环境房地产市场营销环境人口环境人口环境科技环境科技环境宏观宏观环境环境经济环境经济环境政法环境政法环境文化环境文化环境自然环境自然环境第二节第二节 房地产市场营销宏观环境分析房地产市场营销宏观环境分析房地产市场营
7、销环境一、人口环境一、人口环境 1 1、人口总量与人口增长对房地产需求的影响、人口总量与人口增长对房地产需求的影响 2 2、人口的年龄结构：青年、中年、老年、人口的年龄结构：青年、中年、老年 3 3、家庭规模与结构：、家庭规模与结构： 单人户、两人户、三人户或多人户单人户、两人户、三人户或多人户房地产市场营销环境二、经济环境二、经济环境 国民经济发展水平国民经济发展水平 通货稳定情况通货稳定情况 消费者收入消费者收入 消费者支出模式消费者支出模式 市场供求市场供求 储蓄与信贷水平等。储蓄与信贷水平等。房地产市场营销环境房地产市场营销环境房地产市场营销环境五、科学技术环境五、科学技术环境 建筑材
8、料的更新换代建筑材料的更新换代 建筑机械的日益精良建筑机械的日益精良 设计能力和施工技术的逐步提高。设计能力和施工技术的逐步提高。房地产市场营销环境六、社会文化环境六、社会文化环境 指消费者的文化教育指消费者的文化教育 宗教信仰宗教信仰 传统习惯传统习惯 价值观和审美观价值观和审美观 禁忌等禁忌等房地产市场营销环境第三节 房地产市场营销微观环境企企业业本本 身身 竞争者竞争者公公 众众供应商供应商 营销中介营销中介顾顾 客客房地产市场营销环境供应商供应商: :指供应向房地产开发企业提供土地、建筑材指供应向房地产开发企业提供土地、建筑材料、房屋设备、资金等资源的组织或个人料、房屋设备、资金等资源
9、的组织或个人 1 1、稳定性和及时性、稳定性和及时性 2 2、供货价格的变动、供货价格的变动 3 3、供货的质量水平、供货的质量水平房地产市场营销环境房地产市场营销环境一、房地产企业市场机会一、房地产企业市场机会 是指某种特定的营销条件，在该营销环境条是指某种特定的营销条件，在该营销环境条件下，房地产企业可以通过一定的营销活动件下，房地产企业可以通过一定的营销活动创造利益。创造利益。二、房地产企业环境威胁二、房地产企业环境威胁 环境威胁是指环境中一种不利的发展趋势所形环境威胁是指环境中一种不利的发展趋势所形成的挑战成的挑战。竞争对手分析：竞争对手分析： 市场占有率、财务状况、创新能力等市场占有率、财务状况、创新能力等三、房地产企业内部环境三、房地产企业内部环境 1. 1.优势优势 2. 2.劣势劣势第四节 房地产市场营销环境分析房地产市场营销环境内部环境内部环境外部环境外部环境房地产市场营销环境房地产市场营销环境
