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1、江苏仙境园林建设有限公司江苏仙境园林建设有限公司江苏仙境园林建设有限公司江苏仙境园林建设有限公司第二批第二批20132013版施工合同（示范文本）宣贯会版施工合同（示范文本）宣贯会部分修改条款梳理部分修改条款梳理目目 录录感感 想想一、第二批一、第二批2013版施工合同（示范文本）宣贯会版施工合同（示范文本）宣贯会1、会议时间：2013年10月17日。2、第二批宣贯会举办方：南京市市政管理处、南京市建筑安装管理处。3、第二批宣贯会参会企业：南京市市政施工企业及部分房建施工企业。4、主讲老师：李淑君（住建厅法律顾问、南京律师事务所律师）。5、宣贯会主要内容：（1）建筑企业合同风险管理 （2）条款
2、介绍6、要求：宣贯会后，使用新合同，否则不予备案。 下面介绍会议内容I I 建筑企业合同风险管理建筑企业合同风险管理（一）合同风险管理的意义1、金螳螂合同管理案例 金螳螂连续10年成为中国建筑装饰百强企业第一名，并成为中国装饰行业首家上市公司。较大的业务利润背后有着完善的合同管理系统。 金螳螂坚持工程管理与合同管理分开的原则。项目部负责工程施工，公司设立专门的合同管理部门。其合同管理阶段主要分为合同审核阶段、合同执行跟踪阶段。合同审核完善阶段主要通过专业人员或法律顾问对合同进行全面的法律分析和风险评估，形成合同完善方案和风险评估报告，合同管理部门应在开工前与项目部进行合同风险交底；施工过程中，
3、合同管理部门定期到项目上进行合同执行情况检查，发现风险问题，及时下达整改指令单，整改后进行复查。2、两个房地产开发公司案例 （小公司通过实行合同风险管理超越大公司的案例,说明合同风险管理的重要性。）（二）合同签约管理的意义及如何进行签约管理1、案例说明 某施工单位中标后按规定与甲方签订合同，之后甲方与施工单位商讨同意，为规避部分税金，在备案的合同中调低中标价格。后期甲方要求按照备案合同中的价格付款，施工方为此向事务所求助。 双方私下签订的合同为黑合同，而在建设工程行政管理部门备案的合同为白合同，白合同具有决定权。对于上述案例，事务所也无能为力。2、签约时，施工方可进行合理让步，但原则性、风险性
4、过大内容不能让步。（会议以案例进行阐述，并没有对签约管理的具体措施进行介绍，参考其他资料对签约注意事项进行如下说明） 签约过程可以分三个阶段：起草合同、审查合同、签字盖章（1）起草合同 起草合同，应当由业务人员或企业法务部门进行，最好经过顾问律师的修改。对于对方提供的合同，企业必须谨慎审查，以对方的合同文本结构为基础，根据谈判的结果，增加一些对本企业有利的或制约对方的条款。（2）合同审查 对起草完毕的合同，经过双方确认达成一致后，合同经办人应当将合同初稿及所有相关的资料，提交企业合同审查部门审查。合同审查由法务部或顾问律师预审，最后由企业负责人根据专业人员的初审意见作终审决定。合同审查的重点是
5、双方权利义务以及违约责任，即对对方的制约是否严密，对方对自己的制约是否过于苛刻。对方的资信问题，也是合同审查的重要内容。（3）签字盖章 对方在合同上加盖的合同专用章或企业公章应当是在工商行政管理局备案的印章。如果因特殊情况，该企业改用新的印章而没有备案，则应同时让该企业的法定代表人或委托书上委托的人凭身份证明在合同上签字。 印章应当压在企业名称和签约日期上，如果合同有2页以上的，应当将合同文本装订好，并由双方在每页上盖章或加盖骑缝章。合同有附件的，应当在最后一页合同文本上注明，并且合同附件也应当加盖印章。对打印的合同和空白合同中事先拟订好的条款，在签订合同时有涂改的，必须两份同时修改，而且必须
6、在涂改地方由双方盖章确认。（三）履约管理的意义及如何进行履约管理1、案例说明 某施工单位承接了一个包括两个施工区段的项目，签约前甲方说明两个区段会有短暂的施工间歇。施工单位完成一施工段后，甲方未及时支付相应进度款，却在较长时间间歇后要求施工单位进行二施工段的施工，施工单位求助事务所，表示宁愿贴钱也不做二施工段。 分析：如果施工单位拒绝二施工段施工，即形成违约行为，需支付违约金和甲方损失费用。事务所给出处理策略：名义上答应施工，实际不进行施工活动，以拖欠预付款为客观理由无法进行施工，促使甲方支付进度款，拿到进度款后进行二施工段的施工。2、履约管理方法：（1）合同交底（2）定期走访（3）资源共享（
7、4）履约培训二、部分修改条款梳理二、部分修改条款梳理2013施工合同示范文本由合同协议书、通用合同条款和专用合同条款三部分组成。（一）合同协议书 示范文本合同协议书共计13条，主要包括：工程概况、合同工期、质量标准、签约合同价和合同价格形式、项目经理、合同文件构成、承诺以及合同生效条件等重要内容，集中约定了合同当事人基本的合同权利义务。（二）通用合同条款 通用合同条款是合同当事人根据中华人民共和国建筑法、中华人民共和国合同法等法律法规的规定，就工程建设的实施及相关事项，对合同当事人的权利义务作出的原则性约定。 通用合同条款共计20条，具体条款分别为：一般约定、发包人、承包人、监理人、工程质量、
8、安全文明施工与环境保护、工期和进度、材料与设备、试验与检验、变更、价格调整、合同价格、计量与支付、验收和工程试车、竣工结算、缺陷责任与保修、违约、不可抗力、保险、索赔和争议解决。这些条款既考虑了现行法律法规对工程建设的有关要求，也考虑了建设工程施工管理的特殊需要。（三）专用合同条款 专用合同条款是对通用合同条款原则性约定的细化、完善、补充、修改或另行约定的条款。 与1999版施工合同相比，2013版施工合同增加了双向担保、合同调价、缺陷责任期、工程系列保险、索赔期限、双倍赔偿、争议评审等八项新的制度，使合同结构体系更加完善，完善了合同价格类型，更加注重对发包人、承包人市场行为的引导、规范和权益
9、平衡，加强了现行法律和其他文本的衔接，保证合同的适用性等。 新版合同平衡了甲乙双方的权益，尤其增加了对承包方权益的保证，下面对此类条款进行简单梳理。1、合同协议书 根据招投标法，合同当事人应当在中标通知书发出后30天内签订书面合同，任何一方无正当理由拒不签署合同协议书的，需要赔偿相对方的相应损失。 除合同当事人有特别约定外，合同协议书在解释优先顺序上要优先于其他合同文件。2、专用条款与通用条款的关系 在使用2013版施工合同中，合同当事人原则上不应直接修改通用条款，而是在专用条款中进行相应补充；专用条款是合同当事人根据具体工程特点，在不违反法律规定的前提下，对通用合同条款的细化、补充和完善。3
10、、中标通知书条文释义（1）通常而言，除不可抗力因素之外，中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，包括否决本次中标人投标文件，改由其他投标人中标的，或随意宣布取消项目招标的，根据现行工程建设项目施工招标投标办法第85条规定，应当适用定金 罚则双倍返还中标人提交的投标保证金。（2）根据招标投标实施条例第57条规定，招标人最迟应于中标合同签订后5日内退还投标人的投标保证金及银行同期存款利率利息，否则，因招标人原因迟延返还投标保证金的，招标人除需向投标人支付银行同期存款利息外，根据招标投标法实施条例第66条规定，有关行政监督部门可以处5万元以下的罚款。 说明：招标投标法于2000年1月1日正式施行，1
11、3版施工合同依此对99施工合同中相关部分进行完善。4、基准日期（1）条文定义：招标发包的工程以投标截止日前28天的日期为基准日期，直接发包的工程以合同签订日前28天的日期为基准日期。（2）条文释义：基准日期是判定某种风险是否属于承包人的分解日期。通常而言，在基准日期以后，因法律、技术标准、规范变化等不可归责于承包人的原因导致费用增加或者工期延长的，承包人有权根据合同约定要求发包人承担费用或者顺延工期。5、合同文件的优先顺序 除专用合同条款另有规定外，解释合同文件的优先顺序如下：（1）合同协议书 （2）中标通知书（如果有）（3）投标函及其附录（如果有） （4）专用合同条款及其附件（5）通用合同条
12、款 （6）技术标准和要求（7）图纸 （8）已标价工程量清单或预算书（9）其他合同文件6、图纸的提供和交底 发包人至迟不得晚于开工通知载明的开工日期前14天向承包人提供图纸。因发包人未按合同约定提供图纸导致承包人费用增加和（或）工期延误的，按照因发包人原因导致工期延误约定办理。7、联络 发包人和承包人应当及时签收另一方送达至送达地点和指定接收人的来往信函。拒不签收的，由此增加的费用和（或）延误的工期由拒绝接收一方承担。 使用指引：合同一方当事人拒绝签收时，另一方当事人可以通过传真、电子邮件、快递、挂号信或现场公证的方式送达。8、场外交通 发包人应提供场外交通设施的技术参数和具体条件。场外交通设施
13、无法满足工程施工需要的，由发包人负责完善并承担相关费用。9、工程量清单错误的修正 除专用合同条款另有约定外，发包人提供的工程量清单，应被认为是准确的和完整的。出现下列情形之一时，发包人应予以修正，并相应调整合同价格：（1）工程量清单存在缺项、漏项的；（2）工程量清单偏差超出专用合同条款约定的工程量偏差范围的；（3）未按照国家现行计量规范强制性规定计量的。 使用指引：承包人在招投标或非招投标项目合同谈判过程中，应尽可能地完成图纸和工程量清单的比对，以保证工程量清单和预算书的完整性。 法条索引：建设工程工程量清单计价规范（GB 50500-2013） 对于任一招标工程量清单项目，因本节规定的工程量
14、偏差和工程变更等原因导致工程量偏差超过15%以上时，可以进行调整。当工程量增加15%以上时，增加部分的工程量的综合单价应予以调低；当工程量减少15%以上时，减少后剩余的工程量的综合单价应予调高。10、发包人许可或批准 发包人应遵守法律，并办理法律规定由其办理的许可、批准或备案，包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、施工所需临时用水、临时用电、中断道路交通、临时占用土地等许可和批准。发包人应协助承包人办理法律规定的有关施工证件和批件。 因发包人原因未能及时办理完毕前述许可、批准或备案，由发包人承担由此增加的费用和（或）延误的工期责任，并支付承包人合理的利润。 条文释义：如果发包人未
15、能办理或协助承包人办理上述有关许可、批准或备案，承包人有权拒绝进场施工，由此增加的费用和（或）延误的工期责任应由发包人承担。11、发包人人员 发包人应要求在施工现场的发包人人员遵守法律及有关安全、质量、环境保护、文明施工等规定，并保障承包人免于承受因发包人人员未遵守上述要求给承包人造成的损失和责任。12、施工现场、施工条件和基础资料的提供（1）施工现场：除专用合同条款另有约定外，发包人应最迟于开工日期7天前向承包人移交施工现场。（2）施工条件除专用合同条款另有约定外，发包人应负责提供施工所需要的条件，包括： 1）将施工用水、电力、通信线路等施工所必需的条件接至施工现场内； 2）保证向承包人提供
16、正常施工所必需的进入施工现场的交通条件； 3）协调处理施工现场周围地下管线和邻近建筑物、构筑物、古树名木的保护工作，并承担相关费用； 4)按照专用合同条款约定应提供的其他设施和条件（3）基础资料 发包人应当在移交施工现场前向承包人提供施工现场及工程施工所必需的毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，地质勘查资料，相邻建筑物、构筑物和地下工程等有关基础资料，并对所提供资料的真实性、准确性和完整性负责。（4）因发包人原因未能按合同约定及时向承包人提供施工现场、施工条件、基础资料的，由发包人承担由此增加的费用和（或）延误的工期。13、资金来源证明 除
17、专用合同条款另有规定外，发包人因在收到承包人要求提供资金来源证明的书面通知后28天内，向承包人提供能够按照合同约定支付合同价款的相应资金来源证明。14、开工通知 监理人应在计划开工日期前7天向承包人发出开工通知，工期自开工通知中载明的开工日期起算。 除专用合同条款另有约定外，因发包人原因造成监理人未能在计划开工日期之日起90天内发出开工通知的，承包人有权提出价格调整的要求，或者要求解除合同。发包人应当承担由此增加的费用和（或）延误的工期，并应向承包人支付合理利润。 使用指引：因发包人原因延迟开工90天以上的，合同当事人应先行就合同价格调整协商，达成一致的应签订补充协议或备忘录。15、因发包人原
18、因导致工程延误 在合同履行过程中，因下列情况导致工期延误和（或）费用增加的，由发包人承担由此延误的工期和（或）增加的费用，且发包人应支付承包人合理的利润：（1）发包人未能按合同约定提供图纸或所提供的图纸不符合合同约定的； （2）发包人未能按合同预定提供施工现场、施工条件、基础资料、许可、批准等开工条件的；（3）发包人提供的测量基准点、基准线和水准点及其书面资料存在错误或疏漏的；（4）发包人未能在计划开工日期之日起7天内同意下达开工通知的；（5）发包人未能按合同约定日期支付工程预付款、进度款或竣工结算款的；（6）监理人未按合同约定发出指示、批准等文件的； （7）专用合同条款中约定的其他情形。 1
19、6、不利物质条件、异常恶劣气候条件（1）不利物质条件是指有经验的承包人在施工现场遇到不可预见的自然物质条件、非自然的物质障碍和污染物，包括地表以下物质条件和水文条件以及专用合同条款约定的其他情形，但不包括气候条件。（2）异常恶劣的气候条件是指在施工过程中遇到的，有经验的承包人在签订合同时不可预见的，对合同履行造成实质性影响的，但尚未构成不可抗力事件的恶劣气候条件。合同当事人可以在专用合同条款中约定异常恶劣的气候条件的具体情形。 判断的标准：1）符合定义描述情形 2)“有经验的承包人”签订合同时无法预见（3）承包人遇到上述情况时，应克服相关困难继续施工，并及时通知发包人和监理人。监理人经发包人同
20、意后应及时发出指示，指示构成变更的，按变更执行。承包人因采取合理措施而增加的费用和（或）延误的工期由发包人承担。17、发包人原因引起的暂停施工 因发包人原因引起暂停施工的，监理人经发包人同意后，应及时下达暂停施工指示。因发包人原因引起的暂停施工，发包人应承担由此增加的费用和（或）延误的工期，并支付承包人合理的利润。 因发包人原因引起暂停施工时，监理发出暂停施工指示后56天内未向承包人发出复工通知，承包人可向发包人提交书面通知，要求发包人在收到书面通知后28天内准许已暂停施工的部分或全部工程继续施工。发包人逾期不予批准的，则承包人可以通知发包人，将工程受影响的部分视为变更的范围中的可取消工作。暂
21、停施工持续84天以上不复工的，并影响到整个工程以及合同目的实现的，承包人有权提出价格调整要求，或者解除合同。解除合同的，按照因发包人违约解除合同执行。18、发包人要求提前竣工 发包人要求提前竣工，承包人认为提前竣工指示无法执行的，应向监理人和发包人提出书面异议，发包人和监理人应在收到异议后7天内予以答复。执行发包人发出的提前竣工要求时，承包方由此增加的费用由发包人承担。 使用指引：合同当事人不得通过提前竣工的约定，任意压缩合理工期。合理工期可以参照当地政府主管部门或行业机构颁布的工期定额或标准确定。19、变更的范围 除专用合同条款另有约定外，合同履行过程中发生以下情形的，应按照本条约定进行变更
22、：(1) 增加或减少合同中任何工作，或追加额外的工作；(2) 取消合同中任何工作，但转由他人实施的工作除外；(3) 改变合同中任何工作的质量标准或其他特性；(4) 改变工程的基线、标高、位置和尺寸；(5) 改变工程的时间安排或实施顺序。20、变更估价程序 承包人应在收到变更指示后14天内，向监理人提交变更估价申请。监理人应在收到承包人提交的变更估价申请后7天内审查完毕并报送发包人，监理人对变更估价申请有异议，通知承包人修改后重新提交。发包人应在承包人提交变更估价申请后14天内审批完毕。发包人逾期未完成审批或未提出异议的，视为认可承包人提交的变更估价申请。 因变更引起的价格调整应计入最近一期的进
23、度款中支付。21、市场价格波动引起的调整 除专用合同条款另有约定外，市场价格波动超过合同当事人约定的范围，合同价格应当调整。合同当事人可以在专用合同条款中约定选择以下一种方式对合同价格进行调整： 第1种方式：采用价格指数进行价格调整（公式） 第2种方式：采用造价信息进行价格调整 第3种方式：专用合同条款约定的其他方式 依据：合同法的公平性原则22、预付款的支付 预付款的支付按照专用合同条款约定执行，但至迟应在开工通知载明的开工日期7天前支付。发包人逾期支付预付款超过7天的，承包人有权向发包人发出要求预付的催告通知，发包人收到通知后7天内仍未支付的，承包人有权暂停施工，并按照发包人违约的情形执行
24、。23、工程进度款付款周期 除专用合同条款另有约定外，进度款付款周期应按“月”进行。24、进度款审核与支付(1)除专用合同条款另有规定外，监理人应该在收到承包人进度款申请单以及相关资料后7天内完成审查并报送发包人，发包人应在收到后7天内完成审批并签发进度款支付证书。发包人逾期未完成审批且未提出异议的，视为已签发进度款支付证书。(2)除专用合同条款另有规定外，发包人应在进度款支付证书或临时进度款支付证书签发后14天内完成支付，发包人逾期支付进度款的，应按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付违约金。25、竣工验收程序 除专用合同条款另有约定外，承包人申请竣工验收的，应当按照以下程序进行：(
25、1)承包人向监理人报送竣工验收申请报告，监理人应在收到竣工验收报告申请报告后14天内完成审查并报送发包人。监理人审查后认为尚不具备验收条件的，应通知承包人进行完善，完善后再次提交竣工验收申请报告。(2)监理人审查后认为已具备竣工验收条件的，应将竣工验收申请报告提交发包人，发包人应在收到经监理人审核的竣工验收申请报告后28天内审核完毕并组织监理人、承包人、设计人等相关单位完成竣工验收。(3)竣工验收合格的，发包人应在验收合格后14天内向承包人签发工程接收证书。发包人无正当理由逾期不颁发工程接收证书的，自验收合格后第15天起视为已颁发。(4)工程未经验收或验收不合格，发包人擅自使用的，应在转移占有
26、工程后7天内向承包人颁发工程接收证书；发包人无正当理由逾期不颁发工程接收证书的，自转移占有后第15天起视为已颁发工程接收证书。 除专用合同条款另有约定外，发包人不按照本项约定组织竣工验收、颁发工程接收证书的，每逾期1天，应以签约合同价为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付违约金。26、竣工结算审核（1）监理人应在收到竣工结算申请单后14天内完成核查并报送发包人。发包人应在收到监理人提交的经审核的竣工结算申请单后14天内完成审批，并由监理人向承包人签发经发包人签认的竣工付款证书。 发包人在收到承包人提交竣工结算申请书后28天未完成审批且未提出异议的，视为发包人认可承包人提交的竣工
27、结算申请单，并自发包人收到承包人提交的竣工结算申请单后第29天起视为已签发竣工付款证书。（2）除专用合同条款另有约定外，发包人应在签发竣工付款证书后的14天内，完成对承包人的竣工付款。发包人逾期支付的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的两倍支付违约金。27、发包人违约的情形 在合同履行过程中发生的下列情形，属于发包违约： (1)因发包人原因未能在计划开工日期前7天内下达开工通知的； (2)因发包人原因未能按合同约定支付合同价款的； (3)发包人违反变更的范围第2项约定，自行实施被取消的工作或转由他人实施的； (4)发包人提供的材料、工程设备的规格、数量或质量不符合合同约定，或因发包人
28、原因导致交货日期延误或交货地点变更等情况的； (5)因发包人违反合同约定造成暂停施工的； (6)发包人无正当理由没有在约定期限内发出复工指示，导致承包人无法复工的； (7)发包人明确表示或者以其行为表明不履行合同主要义务的； (8)发包人未能按照合同约定履行其他义务的。 发包人发生除本项第（7）条以外的违约情况时，承包人可向发包人发出通知，要求发包人采取有效措施纠正违约行为。发包人收到承包人通知后28天内仍不纠正违约行为的，承包人有权暂停相应部位工程施工，并通知监理人。28、发包人违约的责任 发包人应承担因其违约给承包人增加的费用和（或）延误的工期，并支付合理的利润。29、因发包人违约解除合同
29、 除专用合同条款另有约定外，承包人按发包人违约的情形约定暂停施工满28天后，发包人仍不纠正其违约行为并致使合同目的不能实现的，或出现发包人违约的情形第（7）条约定的违约情况，承包人有权解除合同，发包人应承担由此增加的费用，并支付承包人合理的利润。30、因发包人违约解除合同后的付款 承包人按照本条款约定解除合同的，发包人应在解除合同后28天内支付下列款项，并解除履约担保： (1)合同解除前所完成工作的价款； (2)承包人为工程施工订购并已付款的材料、工程设备和其他物品的价款； (3)承包人撤离施工现场以及遣散承包人员的款项； (4)按照合同约定在合同解除前应支付的违约金； (5)按照合同约定应当支付给承包人的其他款项； (6)按照合同约定应退还的质量保证金； (7)因解除合同给承包人造成的损失。三、感三、感 想想1、虽然新合同通用条款更加考虑权益的均衡，但专用条款具有更高的决定权；虽然专用条款具有更高的决定权，但相关条款也不能违法。2、虽然合同条款明确了各种冲突、纠纷的归责标准及赔罚制度，但实际中合同的履约还是应以互相配合、合作共赢为主旋律。 3、新合同的执行贯彻还是应以引导与强制结合的方法进行，这个过程还需时间的检验。4、虽然宣贯会中介绍的合同风险管理体系不一定适合我们，但是我们要提高合同风险管理的意识。
