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1、海南近期房地产市场形势分析海南近期房地产市场形势分析丁祖昱丁祖昱 先生先生中国房产信息集团中国房产信息集团 联席执行总裁联席执行总裁中国旅游地产服务集团中国旅游地产服务集团 总裁总裁上海易居房地产研究院上海易居房地产研究院 副院长副院长2010年年4月月2 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。内容内容页码页码一、数字海南楼市一、数字海南楼市3 3二、海南房地产市场现状二、海南房地产市场现状9 9三、新政后市场变化及未来趋势三、新政后市场变化及未来趋势2323 目目 录录ContentsContents3
2、 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。一、数字海南楼市一、数字海南楼市1 1、海南房地产投资数据、海南房地产投资数据2 2、近几年房地产交易数据、近几年房地产交易数据3 3、客户分布数据、客户分布数据4 4、百强企业在海南、百强企业在海南4 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。海南省房地产市场分析海南省房地产市场分析房地产投资：房地产投资突破房地产投资：房地产投资突破200200亿，所占比重明显亿，所占比重明显区
3、域区域固定资产投资（亿元）固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资占比房地产开发投资占比全国2248463623216.1%北京11865233819.7%上海5273146422.8%山西503376615.2%宁夏111916314.5%注：注：2009年，海南省GDP为1646亿元，排名28；宁夏为1334亿元，排名29；5 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。海南省房地产市场分析海南省房地产市场分析成交量及价格价格：外来需求旺盛，市场供不应求态势明显成交量及
4、价格价格：外来需求旺盛，市场供不应求态势明显区域区域销售面积销售面积（万平米）（万平米）销售金额销售金额（亿元）（亿元）均价均价（元（元/ /平米）平米）海南5603516268全国93713439004685北京1880326017340上海3372433012841山西10143153106年份年份销售面积销售面积（万平米）（万平米）销售金额销售金额（亿元）（亿元）均价均价元元/ /平米平米20095603516268200833620260112007302148490020062269642472009年全国主要城市商品房销售面积与金额近年来海南商品房销售面积与金额6 2010中国房产
5、信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。国际旅游岛获批后，调研数据显示岛外客户更偏好中高档楼盘，北京、浙江、上海、山西、国际旅游岛获批后，调研数据显示岛外客户更偏好中高档楼盘，北京、浙江、上海、山西、东北为客户主要来源地东北为客户主要来源地客户分析客户分析海口购房岛外客户比重分类海口购房岛外客户比重分类城市客户结构北京21%浙江14%上海13%山西13%黑龙江10%江苏10%辽宁8%其他城市11%三亚购房岛外客户比重分类三亚购房岛外客户比重分类城市客户结构辽宁17%黑龙江15%浙江14%北京13%吉林10%山西8%四川6%
6、上海5%其他13%7 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。开发商开发商项目所在区域项目所在区域占地面积占地面积中信泰富+保利集团万宁神州半岛项目38.43平方公里绿城陵水 珍珠海岸5000亩鲁能文昌龙楼镇铜鼓岭淇水湾地段1300亩亿隆文昌铜鼓岭国际生态旅游区86平方公里合景泰富文昌龙楼镇北侧月亮湾区域4000亩陵水（清水湾旁）800亩雨润+开元昌江棋子湾40平方公里国信乐东龙沐湾约5054亩富力澄迈红树林湾547公顷海南高速儋州那大东坡项目938.7亩中南集团文昌2000多亩儋州12000亩乐东5000
7、亩恩祥地产文昌2500亩开元盈滨半岛金沙湾10000亩海南省休闲地产开发企业进入情况海南省休闲地产开发企业进入情况已有半数百强企业进驻海南已有半数百强企业进驻海南8 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。片区片区物业类型物业类型价格水平（元价格水平（元/）核心价值核心价值客户客户典型项目典型项目西海岸片区别墅、公寓、酒店式公寓、酒店公寓：18000别墅：23000滨海资源、温泉、临近海口市中心主要是岛外投资度假型客户熙海、蔚蓝假日、天海国际、夏威夷花园、西海岸高尔夫海甸北片区公寓、别墅公寓：15000别墅
8、：30000滨海资源、周边生活配套完善主要是岛外投资度假型客户宝安江南城、大公馆、邸园东海岸片区别墅别墅：9000滨海资源主要是岛外投资度假型客户（小部分岛内私企老板）鲁能海蓝椰风盈滨半岛片区别墅、（公寓尚未上市销售）别墅：15000滨海资源、未来升值空间岛外投资度假客户，少部分养老客户溢盈海岸别墅、碧海金沙、王府花园高隆湾片区公寓、酒店、酒店式公寓公寓：10000航天城、滨海资源纯岛外投资、度假型客户中南森海湾、白金海岸、椰海尚品香水湾片区别墅，酒店、海景公寓公寓：18000别墅：27000滨海资源岛外投资、度假客户香水湾一号、红磡香水湾、富力湾土福湾片区别墅、公寓、酒店、公寓：15000别
9、墅：30000滨海资源度假、养老福湾清水湾片区别墅、公寓、酒店、洋房公寓：18000别墅：30000滨海资源投资、度假清水湾亚龙湾片区别墅、公寓、酒店公寓：23000别墅：35000滨海资源、高尔夫投资、度假客户公主郡、亚龙湾高尔夫酒店三亚湾片区别墅、海景公寓、酒店式公寓、酒店公寓：22000别墅：40000滨海资源投资、度假、养老客户鲁能三亚湾新城、海居、美丽新海岸大东海片区别墅、海景公寓公寓：25000别墅：30000滨海资源、山投资、度假、养老客户半山半岛海南旅游地产宏观市场分析海南旅游地产宏观市场分析/主要片区楼盘情况主要片区楼盘情况9 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。
10、未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。二、海南房地产市场现状二、海南房地产市场现状1 1、海南、海南房地产市场格局房地产市场格局2 2、海南、海南房地产业发展历程房地产业发展历程3 3、区域、区域市场分析市场分析4 4、客户、客户分析分析10 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。市场热点市县产品特点开发重要板块第一梯队海口海口综合品质较好，自用性和投资性产品兼有，中端和高端产品结合西海岸、盈滨半岛、东海岸三亚房地产开发结合旅游资源，早期以自住舒适型住宅为主，兼顾
11、部分投资型物业。三亚湾、亚龙湾、海棠湾第二梯队琼海中档住宅为主，同时以会展型旅游休闲度假为主的中高档旅游房地产博鳌海岸万宁投资型，沿海湾旅游休闲度假产品石梅湾、兴隆陵水投资型，沿海湾旅游休闲度假产品香水湾、清水湾第三梯队五指山经济型度假别墅五指山临高投资型酒店公寓，经济型度假别墅临高角文昌投资型酒店公寓，经济型度假别墅高隆湾市场格局市场格局：从区域开发级别看，海口、三亚处于第一梯队：从区域开发级别看，海口、三亚处于第一梯队海南省房地产市场格局海南省房地产市场格局11 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。
12、泛三亚区域泛三亚区域泛三亚区域泛三亚区域海口房地产市场是海南最早发展起来的市场，市场较为成熟，市场容量较大，是本土客户比重最大的城市。多数以长期居住或与海口有工作、亲戚、生意缘的客户群体，产品多数中高端为主三亚房地产市场是海南最为高端的旅游地产市场，主要客户大多数来自于岛外，其房地产价格是海南省最高的城市。海南省中部新兴起来的第四大房地产市场，一方面依托热带雨林和山居等旅游概念的优势发展旅游地产，另一方面是强调其适宜的居住环境，是目前海南房地产正在掘起的开发热点城市。东线湾区大规模开发，旅游房地产市场快速发展起来，作为东线沿海城市，陵水、万宁、琼海具有较强的发展潜力海南省房地产市场格局海南省房
13、地产市场格局海南房地产市场较为成熟的成交主要集中在海口、三亚，热点开发的东线湾区及正在兴起的中部海南房地产市场较为成熟的成交主要集中在海口、三亚，热点开发的东线湾区及正在兴起的中部12 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。房地产开发企业布局房地产开发企业布局富力富力,雅居乐雅居乐,绿城绿城,合景泰富合景泰富中信中信,兆南兆南,亿隆、中南亿隆、中南鲁能鲁能,万科万科,富力富力,恒大恒大,宝安宝安,广物广物中粮中粮,万科万科,鲁能鲁能,爱地爱地,首都机场集团首都机场集团,鸿州鸿州,重重庆东和庆东和,联华国际
14、联华国际,中铁置业中铁置业,中体，中体，华润华润, 中信泰富中信泰富,保利香港保利香港,宝安宝安,海航海航国信国信热带滨海资源的稀缺性l西海岸l月亮湾l棋水湾l高隆湾l博鳌海岸l神州半岛l石梅湾l香水湾l清水湾l土福湾l海棠湾l东海岸l亚龙湾l三亚湾l龙沐湾l棋子湾l盈滨半岛 众多地产大鳄进驻，市场竞争趋于激烈，开发企业以开发东线海湾旅游地产项目为主众多地产大鳄进驻，市场竞争趋于激烈，开发企业以开发东线海湾旅游地产项目为主13 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。时间调整期恢复期快速发展期新一轮发展期阶
15、段海南房地产业发展历程海南房地产业发展历程1991-1993年，海南房地产市场过热发展的高峰期1997年，受亚洲金融危机的影响，海南房地产业泡沫破灭2000年以后，房地产开发投资呈现恢复性增长2006年以后，进入快速发展期2009年底及国际旅游到获批后，进入新的一轮发展期快速发展期14 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。海口市场海口市场住宅市场：住宅市场：供应量继续萎缩，成交市场虽有波动，但仍有量的支持，成交价格经过快速上涨之后供应量继续萎缩，成交市场虽有波动，但仍有量的支持，成交价格经过快速上涨之后
16、进入一个调整期进入一个调整期指标指标20102010年年2 2月月20102010年年3 3月月同比增长（同比增长（% %）环比增长（环比增长（% %）供求比1：2.491：7.52-供应量（万m2）9.654.24-8.72-56.11成交量（万m2）24.0231.8786.2332.71成交价格（元/m2）7910804780.281.73成交总额（亿元）18.9925.65235.7435.01海口市海口市3 3月商品住宅各类指标变化月商品住宅各类指标变化海口市海口市2009-20102009-2010年商品住宅成交走势年商品住宅成交走势15 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有
17、权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。海口市场海口市场成交结构：成交结构：中档物业单价段占据成交首位，中高档和高档单价段物业成交呈增长趋势；商品住中档物业单价段占据成交首位，中高档和高档单价段物业成交呈增长趋势；商品住宅成交主力单价段价格逐渐上升宅成交主力单价段价格逐渐上升成交面积成交面积单价段结构单价段结构价格段价格段2009.092009.092009.102009.102009.112009.112009.122009.122010.012010.012010.022010.022010.032010.03高档(12000元/平米以上)1%
18、2%5%3%5%13%13%中高档(8000-12000元/平米)6%6%11%14%16%23%26%中档(5000-8000元/平米)42%39%32%44%48%43%42%中低档(3000-5000元/平米)38%41%41%31%26%20%11%低档(3000元/平米以下)24%11%11%7%5%1%8%06-09年住宅成交单价段对比16 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。成交结构：成交结构：住宅成交面积段主集中在住宅成交面积段主集中在90-12090-120，140140以上呈增长趋势
19、；成以上呈增长趋势；成交房型集中在二房、三房，近几年二房的增长速度较快交房型集中在二房、三房，近几年二房的增长速度较快海口市场海口市场17 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。住宅市场：住宅市场：供应量开始下滑，但成交依然保持活跃态势，成交价格大幅上涨供应量开始下滑，但成交依然保持活跃态势，成交价格大幅上涨三亚市三亚市2009-20102009-2010年商品住宅成交走势年商品住宅成交走势指标指标20102010年年2 2月月20102010年年3 3月月同比增长（同比增长（% %）环比增长（环比增长（
20、% %）供求比供应量（万m2）18.960.39-64.86%-97.94%成交量（万m2）13.3517.7311.16%32.81%成交价格（元/m2）1463718026128.38%23.15%成交总额（亿元）19.5431.96153.85%63.56%三亚市三亚市3 3月商品住宅各类指标变化月商品住宅各类指标变化三亚市场三亚市场疯狂期疯狂期18 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。供求关系：供求关系： 2010年年1-3月商品住宅成交量接近月商品住宅成交量接近50万平方米，供应明显不足，后期
21、市场供求矛盾万平方米，供应明显不足，后期市场供求矛盾突显突显20102010年年1-31-3月，三亚市场供求有失平衡月，三亚市场供求有失平衡20102010年年1 1季度市场存量相比季度市场存量相比20092009年年1 1季度减少季度减少18.40%18.40%-18.40%-18.40%三亚市场三亚市场19 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。数据来源：CRIC成交结构：成交结构：大于大于1500015000元元/ /平方米的高档物业成交比例较平方米的高档物业成交比例较0909年大幅增长，占据首位；
22、而年大幅增长，占据首位；而1010年市年市场成交面积段结构无明显变化，依然是小户型产品走俏场成交面积段结构无明显变化，依然是小户型产品走俏三亚市场三亚市场20102010年年1-31-3月，三亚市场高端住宅比列增长月，三亚市场高端住宅比列增长20102010年年1-31-3月，三亚市场住宅成交面积段结构调整较大月，三亚市场住宅成交面积段结构调整较大20 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。海南形成典型外向型市场，客群面向全国外向型市场，核心价值是海南岛的热带气候环境、强势海景资源；自从2003年非典过后
23、，以北京、上海、江浙、东北为第一梯队开始大规模的在海南购房，主要集中在海口、三亚，所购房屋有海景资源的占70%。2005年起以山西、陕西、贵川为代表的西北、西南资源性城市客群开始在海南规模购房，主要是投资、养老、度假。2010年，国际旅游岛获批后，大批高端客户进入，投资和休闲型为主；北京地区，经济实力强，对别墅、大户型等高端产品较偏爱；东北地区，老干部占相当比例，用于养老；上海地区，以普通市民为主，偏好普通户型，低总价投资型产品；以山西，陕西为代表的西北资源型地区，典型的养老，度假者；以川贵为代表的西南资源型地区，典型养老、度假者；以温州，台州为代表的江浙地区，典型的投资者，会考虑物业的前景和
24、投资额；客户分析客户分析21 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。u观点一：海口星级较高楼盘成交客户以岛外为主，所占比例可达到70-90%，而星级较低楼盘则以岛内客户为主。u观点二：在岛外购房客户中北京、上海、江浙一带客群集中在星级较高的项目；山西、东北、川渝地区客群则偏好星级一般项目；星级较低的项目岛外客户比较分散。u观点三：在岛内购房客户中，新海口人扮演着主力角色。海口方面：岛外客户更偏好中高档楼盘，北京、浙江、上海、山西、东北为客户主要来源地，本地新海南人占重要角色海口购房岛外客户比重分类海口购房
25、岛外客户比重分类21%14%13%13%10%10%8%11%北京浙江上海山西黑龙江江苏辽宁其他城市客户分析客户分析22 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。三亚方面：岛外客户占绝对比中并呈增长趋势，高档楼盘更受岛外客户偏好，东北、浙江、北京、山西为主要客户来源14%13%13%10%10%8%11%0%0%浙江上海山西黑龙江江苏辽宁其他城市 三亚购房岛外客户比重分类三亚购房岛外客户比重分类u观点一：三亚楼盘成交客户岛外群体比重较大，其中星级较高楼盘岛外群体所占比例可达到90%左右；星级中等楼盘岛外客户
26、占比为80%左右；星级较低楼盘岛外客户占比70%左右。u观点二：在三亚岛外购房客户中山西、浙江、北京、福建、上海一带客群集中在星级较高的项目；辽宁、吉林、黑龙江、四川地区客群则偏好星级一般项目；星级较低的项目岛外客户比较分散。u观点三：随着三亚近期楼市的升温，岛外客户比重将会越来越大客户分析客户分析23 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。三、新政后市场变化及未来趋势三、新政后市场变化及未来趋势1、新政下的市场表现2、未来发展趋势24 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许
27、可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。 新盘推售时机变动的楼盘：新盘推售时机变动的楼盘：(海口)水云天：原计划4月开盘，未延迟，4月16日开盘。(海口)紫园：原计划4月开盘，未延迟，4月30日开盘。(海口)证大国际海立方：原计划五一开盘，现推迟至十一。(海口)国瑞观海居：原计划五一看盘，现延迟，预计5月内开盘。(文昌)东方高隆湾：原计划五月开盘，现延迟，开盘时间未定。(文昌)波溪丽亚湾：开盘时间未定。 (文昌)汇景湾：原计划4月开盘，未延迟，4月22日开盘。(文昌)中南森海湾：近期开盘，开盘时间未定。(三亚)南海天阙：原计划五月开盘，现延迟，开盘时间未定。(三亚)钻石海岸
28、：原计划五月开盘，现延迟，预计9、10月开盘。(三亚)太阳岛公寓：原计划五月开盘，现延迟，预计10月开盘。新政之后，对海口、三亚、新政之后，对海口、三亚、文昌文昌等地楼盘销售情况调研显示，推售时机原本预定的开盘时间等地楼盘销售情况调研显示，推售时机原本预定的开盘时间有所延迟，价格开盘时再行公布，同时原本房价坚挺的海南楼盘近期已经出现打折优惠措施有所延迟，价格开盘时再行公布，同时原本房价坚挺的海南楼盘近期已经出现打折优惠措施 二手中介挂牌、接盘的客户：二手中介挂牌、接盘的客户： 早期购买房产集中挂牌，供应量迅速增加； 接盘客户观望，成交量甚少。新政下的市场表现新政下的市场表现25 2010中国房
29、产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。201020122014ABC商品房成交价格时间海南房地产市场后续走势判断 p新政层出不穷，国家调控力度加大，使全国投资客户得到遏制。p后市仍将保持“平抑房价”的大基调。p商品房供应趋紧，成交量趋于稳定，但总体的经济增长仍然对房价起到支撑，区域房价继续维持上涨趋势p全国经济增长企稳，政策持续利好，定调2010年稳增长，促转变。p国际旅游岛概念热点炒作，市场热度预期将持续至2010年下半年国际旅游岛规划战略利好下，海南长期市场总体走强，短期内楼市新政背景下海南将随全国市场经历一定幅度
30、的调整期海南市场整体走势预测海南市场整体走势预测26 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。2010年海南市场走势预测年海南市场走势预测物业物业：具有优质资源项目仍将赢得市场，普通项目将面临市场调整。：具有优质资源项目仍将赢得市场，普通项目将面临市场调整。企业企业：地产大鳄进驻，市场竞争激烈，本土企业将面临巨大竞争压力。：地产大鳄进驻，市场竞争激烈，本土企业将面临巨大竞争压力。客户客户：外来度假投资需求仍为市场主流，保值增值需求也将逐步释放。：外来度假投资需求仍为市场主流，保值增值需求也将逐步释放。海南市
31、场已旅游度假为主题，外来客户为购房主力，外来客户对具有优质海景资源的旅游地产项目更具偏好，而普通项目将因缺乏资源支撑，对外来客户吸引力不足而面临困境。国际旅游岛规划将将带动旅游地产进一步发展，度假投资客户仍将是海南主流客户，在市场长期看好和通货膨胀预期下，保值增值客户将逐步释放。万科、富力、雅居乐等地产大鳄抢滩登陆，海南市场竞争趋于激烈，本土企业受开发专业能力、资金实力、专业人才不足的限制，将面临巨大的竞争压力。产品产品：大型专业地产商入驻将带动海南产品迅速升级：大型专业地产商入驻将带动海南产品迅速升级海南市场产品参差不齐，国际旅游岛背景下大批专业度高的地产商及服务商进驻将快速提升整体开发水平，建筑产品将快速升级27 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。The End !
