《四川成都市牧马山高尔夫山庄地产项目企划案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《四川成都市牧马山高尔夫山庄地产项目企划案（122页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、成都牧马山高尔夫山庄项目企划见解成都牧马山高尔夫山庄项目企划见解智谷机构&唐都广告villa & villadom另一种向往的制造项目推广企划的核心项目推广企划的核心所有的问题均将集中为一个焦点：怎样的能量可以支撑牧马山高尔夫山庄的高值独栋别墅与景观公寓的成功营销？进一步而言的问题是：什么是目标群非要不可的理由？企划的能量企划的能量取势取势 明道明道 优术优术解势非高尔夫之势、牧马山之势、非成都之势，为市场之势-超越一般别墅解道非居之道、非尊贵之道、乃天地人之道-自然和谐尊崇舒居解术非营销之术、非沟通之术，为天下归心之术-回归自然与莱特风格企划的定位企划的定位大家的思想大家的思想价值诠释取天势
2、，以自然之大为家，故称大方之家定位命名参考方案莱特山庄-大家思想命名方案之解释牧马山之巅，高尔夫果岭之上，西望无垠绿野。自然而生，自然而居，与自然同体。无界，无知，无味，做一方家，看云卷云舒营销路径营销路径创建成都别墅领袖市场创建成都别墅领袖市场城市营销源自自然创生的莱特风格，引领成都的别墅新标高公关活动：莱特大师的对话-牧马山别墅区自然理想的诞生：专题研讨会/艺术家、文学家、企业家引题：成都还应当有怎样的别墅？莱特山庄，自然涵养大家思想区域营销莱特山庄，超越牧马山，再现旷野的情怀。成都第一别墅区的别墅，绽现美国南部的原野风范项目价值营销不突显，不张扬，原野的想象力，天下归心进程推演进程推演工
3、程与传播节点安排工程与传播节点安排工程修正融合与自然无疆。拆除莱特设计中的别墅私家围墙，改之以皇家园艺的柔性过渡空间，将封密设定为共享与和睦邻里。示范区与营销区加紧施工。现场就是力量。营销传播5-6月下旬：认知与认同期。市场导入。蓄心蓄客。别墅35套/公寓54套7-8月：现场体验。深度认同与认可，发售。限制营销。要求别墅蓄客量200位，公寓蓄客200位。别墅诚意金10万。公寓5万。8月底-9月，开盘。创造完销与现金流。营销传播工具报广/户外/航机杂志/现场包装/画册/TVC/电台大家的思想大家的思想莱特山庄莱特山庄牧马山高地别墅生活领袖高尔夫居住意境一个企划理念的诞生一个企划理念的诞生基于方向
4、与归属的引领，我们得出这样一个结论：项目并非建造房子因而超越别墅而是为高端目标市场建造一种优越人文品享的自然尊崇生活方式，并以此作为牧马山山庄的核心理念。这也正是莱特风尚的精髓所在。以这个理念运用于市场，我们不是如何表白项目比同行更好，而是强调这一风尚如何与它们不同。当一种超越现实的自然风尚和生活方式诞生时，其相应的建筑、环境、价值和服务将结合牧马山以及高尔夫优势资源而成为领袖成都尊崇居住的旗帜。这一自然风尚就是大家的理念-即项目核心价值。因为大家理想的价值，所以可以获得预期的理想价格响应。企划理念核企划理念核从风尚到别墅新时尚从风尚到别墅新时尚以自然原野为发祥原点的莱特建筑风尚，缔造区别于其
5、它的自然尊崇与诗意栖居的价值，以自然人文的理念投射出今天成都富豪与精英的心灵，并为这一市场提供出独特的方向与归属感由莱特式的原野别墅建筑风格、牧马山高岭、成都西部自然原野景观、以及高尔夫休闲运动所共同构建的一种自然尊崇的优越生活方式的背后，蕴含着一种源自自然与传统人文的意涵，更为重要的是，项目表达出源自人类尊崇与自然的心灵感召。这个理念，就是莱特的理念。归附一种人文的理想，优化自己的DNA，陶冶一生，使生命怡然与优雅，便是归属，也是牧马山高尔夫山庄营销的理念原型。别墅领袖客层的两个端点：之一物质的最大呈现-物质满足之二价值的最高理想-自我人文理想实现富豪心灵“别墅客层-心灵富豪”的定义与内涵“
6、心灵”这个词，与“理念”直接相应，也体现于“文化是地产营销的核心主角”的进化意涵。中国地产的发展，从“中国地产发展史”中“数量营销、质量营销、质感营销”的三个阶段中亦可以得出其进化的轨迹。1994年到2004年的10年之间，地产进入空前竞争时期，“质感营销”的内在价值中，即包涵了“心灵体验”与“理念价值投射”的特质，同时也代表着中国50年统一以来社会发展与价值沉淀中“贵族养成”尊崇意识的诞生过程，其在房地产这一终端的表现就是居住“理念”逐一替代“质”更超越“量”的全新“感”价值时代来临。牧马山板块已集聚诸多别墅楼盘，其突出重围的策略就是有力区别其它，同时更为产品赋予非同一般的灵魂！从“心灵”到
7、“质感”价值谈起 在牧马山别墅地产层面的同质营销中，谁能为指导高端圈层提供进入到心灵层面的路径，谁即为赢家，吸引“心灵富豪”的垂爱，就能为项目超越竞争找到正确的营销路径。唤起并引动高端居住者的内在理念与价值观世界，用理念、人生观、理想、成就感、哲学态度，作为其存在的代言方式，并为这一圈层人士制造一个更为深入的“理念层面”与心灵语境，一方面是牧马山别墅消费市场的特性，同时也是开发商的道德与哲学能量和超越竞争的实力表现。什么是“心灵”，什么是“富豪”，唯有“富”不能成为“豪”，唯有“心”而无“灵”，这一点对于今天的许多高阶圈层人士而言，恰恰是自觉伤感和失落的，因此，一当这样的别墅出现，就会产生出越
8、高端则超快速消费的结果。“心灵富豪”与自然养成的别墅领袖营销区别其它赋予灵魂他们似乎无一例外都在各种类型的权利核心；他们是这个时代的第一代或第二代贵族；他们更重视家庭情感而忽略商业竞争；他们注重内心的愉悦而非财富获得；他们有着胸有成竹的从容，生活和这个时代于他的意义已经了然于心；他们物质享受奢华而低调，言谈举止优雅而闲适；他们需求一个符合自身价值观与沟通的特别场所和语言环境，不然，他们宁可享受孤独“心灵富豪”-项目目标圈层的一般描述尽管，牧马山板块拥有众多可选择的别墅，然而，并不一定代表是心灵富豪所期望的居住。他们需要与心灵等同的语境、方式，与众不同的沟通方式他们希望能够解读到独特的信息，映射
9、他们的价值观。这种超于一般的价值观将有力引动他们对于偏大户型的偏好度他们需要一个超越传统牧马山与高尔夫的独特生活领地，莱特的自然风尚和自然大家思想，正符合他们的追求恬静、内敛的心灵所向项目目标圈层的特殊与隐性需求描述正如宾利车主的欧洲贵族：他们是上层社会的名流，他们在地中海玩帆船，苏格兰打猎，阿尔卑斯滑雪，在伦敦的RITZ用餐莱特山庄是什么？它是immaculate（极尽完美的），对于注重精神层面的“心灵富豪”而言，他们能对项目做出最佳诠释：Power（权利）、Casual（优雅）和Elegant（闲适）莱特山庄，为这群人带来的，是一种可意会、可言传、可体验与心灵居住的极致享受，也是其不用出示
10、即可被认同的尊崇地位的通行证。自然和谐，优雅舒适；建筑与高尔夫和自然以及居住理想的完美融合；成都在地文化与国际氛围；自有领地，格调不凡；尊崇自然领地的个人拥有；自我价值-大家思想的完美体现。“莱特山庄VS心灵富豪” 的共鸣莱特山庄大家理念大家生活态度大家空间态度大家建筑态度“心灵”即“大家的思想”从目标理念中找到方法打造项目的核心竞争力从大家思想驱动到 “心灵富豪”的品牌模型建成莱特山庄-牧马山高尔夫别墅命名与营销实践路径大家的思想别墅生活领袖核心理念及市场定位这一定位是对项目所拥有的成都、牧马山高尔夫区域、产品以及目标群生活愿景与产品价值的高度概括和整合。同时赋予项目以“领袖生活时代代言者”
11、的占位高度，使项目能够拥有代言并引领牧马山别墅区一个领袖生活领地的旗帜姿态。对于目标群而言，云堡能够带给他们这样的印象：一个自然尊崇阶层的归宿与独有领地、别墅进化的时代感、心灵富豪的价值认同感、领袖生活独有的质感等等系列价值联想。传播总题别墅生活领袖传播主题大家的思想传播演绎牧马山领地别墅生活领袖高尔夫居住意境a.破题亮相段：5-6月下旬：认知与认同期。市场导入。蓄心蓄客。公关：成都居住意境-牧马山别墅发展研讨别墅35套/公寓54套形象树立与概念传递b.蓄心蓄客营销段：7-8月：现场体验。深度认同与认可，放号。限制营销。要求别墅蓄客量200位，公寓蓄客200位。别墅诚意金10万。公寓5万。c.
12、放号开盘段：8月底-9月底，开盘。创造完销与现金流。强推/开盘/清盘项目利益诉求与首期完销总体传播行程567891011破题亮相立意起势/别墅生活领袖时代蓄心营销蓄客造势首期开盘达成清盘效应莱特山庄大家的思想别墅生活领袖演绎：牧马山领地别墅生活领袖高尔夫居住意境总体传播行程第一创意方案莱特山庄首波亮相报版深化期报版强推期报版第二创意方案世家君邸第三创意方案世家领地形象导入期之一大家的思想自然人文复兴自然人文复兴 源自世家领地源自世家领地牧马山领地别墅生活领袖高尔夫居住意境形象导入期之二大家的思想别墅领袖生活别墅领袖生活 向心灵致敬向心灵致敬牧马山领地别墅生活领袖高尔夫居住意境形象导入期之三大家
13、的思想成都的向往成都的向往 心灵的生活心灵的生活牧马山领地别墅生活领袖高尔夫居住意境深化传播期之一大家的思想自然无疆自然无疆 天下大美不言天下大美不言牧马山领地别墅生活领袖高尔夫居住意境深化传播期之二大家的思想世家领地世家领地 与自然共生的理想与自然共生的理想牧马山领地别墅生活领袖高尔夫居住意境开盘期大家的思想一生收藏一生收藏 今日开启今日开启牧马山领地别墅生活领袖高尔夫居住意境案名的其它方案莱特山庄牧马山高尔夫自然尊崇生活顶级别墅以一种大家的思想，打造心灵富豪的理想栖居，实现时代领袖的语境平台，酿造成都高端圈层的自然尊崇生活模板，从而超越牧马山别墅片区说明：本案所提供的多种命名与形象设计方案
14、，是从不同角度与调性来实施对项目形象、个性与风格的表达，以期获得产品形象与传播面的突破，消弥原有抗性和市场同质化。供参考。祝牧马山高尔夫山庄项目取得成功谢谢2007-11-19惠州高尔夫别墅项目前期策划案高尔夫这个由皇家宫廷兴起的运动，以其高昂的运营成本及独特的文化内涵，一直以来都只有少数人群可以参于。因此高尔夫也成了上等贵族的代名词。高尔夫俱乐部自然就成了上等人仕重要社交场所之一。高尔夫别墅更是成为财富追逐的对象，世界上顶级的豪宅大多源自高尔夫。2003年底国土资源部发布的国土资发【2003】388号文件关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知指出：“对不符合国家产业政策的项目，不切实际
15、的形象工程、政绩工程项目、别墅项目、高尔夫项目，一律不得报批用地”。 2004年国务院办公厅20041号文件关于暂停新建高尔夫球场的通知指出：我国高尔夫球场建设将暂缓立项和审批。高尔夫项目审批暂停，高尔夫用地卖少见少，越来越稀缺珍贵。相对其它物业形态，高尔夫物业更具升值潜力和投资价值。本项目概况本项目概况项目位于惠州中部,水口镇大和村，地处东江上游江岸。距离广惠高速蓬陵出口仅1公里。项目总占地3000亩，其中2000亩规划为27洞高尔夫球场，1000亩为商住用地。目前规划产品为：联排别墅、 洋房、产权式公寓、商业。项目预期08年4月临建售楼部及板房投入使用，5月公开发售。目前高尔夫牌照尚未领取
16、，届时现场也仅有9洞高尔夫展示。1.1.在现有地块条件的基础上，如何最大化的在现有地块条件的基础上，如何最大化的提升项目价值，树立顶级豪宅的形象提升项目价值，树立顶级豪宅的形象2.2.在实现项目价值的同时，如何尽可能的降在实现项目价值的同时，如何尽可能的降低或规避风险低或规避风险3.3.进一步巩固及提升合生的市场影响力进一步巩固及提升合生的市场影响力世联对开发商目标的理解自04年合生进入惠州，先后开发了合生帝景湾及合生国际新城两个豪宅项目，合生已然在惠州确定豪宅品牌发展商的地位和影响力；然而随着万科、中信、碧桂园、雅居乐、珠投、星河、深业、深振业、富力等地产大鳄挺进惠州，本项目对合生品牌发展有
17、何战略意义？20092009地产实战宝典地产实战宝典100G100G专业地产资料，全国货到满意付款专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：订购热线：13666100049 QQ:1014899638 本案要旨本案要旨本案通过对高尔夫住宅项目开发模式的研究，结合自身地块的条件寻找一条更适合本案开发的方向，并在目标客群特征理解的基础上，研究项目与目标客群的沟通内容、沟通策略、沟通方式、以及沟通渠道，并以此展开营销部署。第一部分：市场定位20092009地产实战宝典地产实战宝典100G100G专业地产资料，全国货到满意付款专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：订购热线：13666100049 QQ
18、:1014899638 深圳观澜高尔夫清远碧桂园惠阳棕榈岛深圳中信高尔夫区域主要高尔夫项目参考观澜高尔夫球会项目地址项目地址 ：位于梅观高速、莞深高速和机荷高速交汇处；项目规模项目规模 ：216洞高尔夫球场。产品类型：产品类型：别墅、洋房、酒店式公寓；产品主要环球场建设，保证物业对景观摄的最佳摄取。设计风格设计风格:地中海风格球会运营时间球会运营时间:1994年房地产推售时间房地产推售时间:2001年客户分布客户分布: 私营业主（含在深台商）:约30%; 香港客户:约60%; 其它约：10投资客户约70%，自住客户30%（自住客以周边企业主为主）主要通过对球会宣传造势，拉动第一高尔夫豪宅形象。
19、最近一期推货时间：最近一期推货时间：年最近一期推货量：最近一期推货量：约60套（储客期长达1年）别墅每月销售在58套月左右，售价：约13万/。目前库存：目前库存：约35套；营销手法：营销手法：通过球会的规模及配套的影响，借助高尔夫国际赛事举办，提升影响力，树立第一豪宅形象。会籍与物业捆绑销售手法也有效的加快意向客户的消化。强势推广，大手笔，电视、杂志、户外。我们在珠三角主要高速路都见其广告。观澜高尔夫球会主要通过对球会宣传造势，拉动第一高尔夫豪宅形象。项目地址项目地址 ：惠州惠阳土湖，临近深汕高速，距离深圳罗湖口岸约1小时车程项目规模 ：球场总面积2,055亩，球洞数27洞。有三个球场：河湖场
20、，荔河场，荔湖场。标准杆108，总长度为10,360码。建筑用地约65万，总建筑面积约49万，容积率0.83。产品类型：产品类型：别墅、洋房、酒店式公寓；产品主要环球场建设，物业对景观摄取面很广。设计风格设计风格:纯粹东南亚风情建筑。建筑设计及风情是常被抄袭的对像球会运营时间球会运营时间:1999年年底27洞正式开放房地产推售时间房地产推售时间:2000年客户分布客户分布: 本地客户:约10%; 深圳客户:约30%; 香港客户:约30%; 台湾客户:约25% 其它区域(如加拿大新西兰等):约5%;投资客户比例：约；自住（闲居）客户：约棕榈岛高尔夫强调 “隐世桃园”，所有配套都以休闲展开，在推广
21、上以小众的口碑宣传为主。最近一期推货时间：最近一期推货时间：年月最近一期推货量：最近一期推货量：套前两月每月销售在套月以上，后期在套月之间，年市场大热时销售也只是套月左右。目前库存：目前库存：29套洋房，售价8，别墅产品售罄，推算售价联排价格约元；营销手法：营销手法：借助中海壳牌集团租赁，形成高端人群居住社区，并于带租金发售的形式，拉动投资客户。以球的推广带动房产的销售，结合会籍与物业捆绑销售手法也有效的加快意向客户的消化。推广上主要以小众业主及会员节日假日沙龙为主，辅于少量的专业杂志推介，外展等宣传。休闲配套完善：休闲配套完善： 西餐厅、练习场、高尔夫学院、球具专门店、会所酒店、天文台、健身
22、中心、游泳池、室内暧水泳池、篮球、排球、图书馆/阅览室、小农庄、儿童游乐场等 棕榈岛高尔夫强调 “隐世桃园”，所有配套都以休闲展开，在推广上以小众的口碑宣传为主。项目地址项目地址 ：位于深圳龙岗区龙岗镇南部，中信植物园项目规模 ：占地246万平方米，27洞国际标准杆湖景山地球场产品类型：产品类型：别墅、洋房、酒店式公寓；设计风格设计风格:泰式风格球会运营时间球会运营时间:2003年房地产推售时间房地产推售时间:2005年客户分布客户分布: 以项目周边的龙岗及福田为主，占90%以上投资客户占约60%，自住客户占约40%中信绿色高尔夫以“看不见的上层，看不见的别墅” 诉求，强调良好的生态资源及出尘
23、不出城的生活感受。最近一期推货时间：最近一期推货时间：5年11月最近一期推货量：最近一期推货量：57套月销售在7套月左右。目前库存：目前库存：06年底推出第二期39栋别墅，07年5月已售罄；营销手法：营销手法：以球会带动房产产品炒作、多组合的媒体推广。小众媒体的宣传。山地户型设计，通不同水平的高差，实现层层有景，户户有景中信绿色高尔夫以“看不见的上层，看不见的别墅” 诉求，强调良好的生态资源及出尘不出城的生活感受。项目地址项目地址 ：花都区山前旅游大道(花都与清远交界处)项目规模 ：占地3万亩，36洞高尔夫球场产品类型：产品类型：别墅、洋房；带装修设计风格设计风格:欧式，碧桂园模式的COPY球
24、会运营时间球会运营时间:2006年房地产推售时间房地产推售时间:2006年客户分布客户分布: 以项目周边的花都、清远本地自住客为主，以及部分的广州地区投资客。清远碧桂园以“平过自己起楼” 为项目诉求，强调项目性价比、快速现金流。拿地后拿地后4个月销售，快速笼资金个月销售，快速笼资金最近一期推货时间：最近一期推货时间：7年9月最近一期推货量：最近一期推货量：约约500套月销售在200套月左右。目前库存：目前库存：2万多亩的用地；营销手法：营销手法：高尔球场仅为配套使，在推广上并没重点突出高尔夫特性 超低价策略，强调快速基金回笼媒体集中炒作。现楼及园林展示。清远碧桂园以“平过自己起楼” 为项目诉求
25、，强调项目性价比、快速现金流。生活配套齐备：学校、超市、医疗、饮食、公交一生活配套齐备：学校、超市、医疗、饮食、公交一应俱全。而且每个碧桂园配备一个五星级的酒店应俱全。而且每个碧桂园配备一个五星级的酒店模式模式项目项目客户群体客户群体配套配套类型类型销售速度销售速度销售价格销售价格（别墅）（别墅）高尔夫高尔夫溢价溢价球会球会档次档次开发目的开发目的长期长期经营经营棕榈岛棕榈岛主要以香港/台湾/深圳的投资客为主休闲商务配套为主1020套/月25000元/高高商住用地规模小。房产作为球会的一体长期经营，走价不走量中信绿中信绿色高尔色高尔夫夫深圳自住及投资客户40000元/高高观澜高观澜高尔夫尔夫香
26、港投资客为主140000元/高高快速快速回报回报清远碧清远碧桂园桂园当地自住客户为主生活配套为主辅于部分商务配套200套/月左右8000元/低低商住用地规模大，强调快速出货，球会就像泳池一样，仅是房产的配套而于高尔夫房产开发模式小结：长期经营型长期经营型好处：有利树立项目档次形象，实现地块价值最大化。坏处：很难实现与普通房产项目的高速销售及现金流量，对球场的档次形象设计、规划、品味及现场环境的要求很高。快速回报型快速回报型好处：基金回笼快速，对高尔夫球会的依赖较少，内部环境要求也相对较低。坏处：影响整体项目形象档次，无法实现地块价值的最大化。两种模式优劣点作为高尔夫类物业，两种开发模式，本项目
27、如何选择？选择长期经营型：合适点：合适点：1.适合发展高将本案打造对珠三角有影响力的知名高尔夫球会的初衷。2.高档次的球会也将拉升和巩固合生品牌的豪宅影响力。3.而且作为全国性的知名地产商，本案所需要分摊对企业现金流的压力不会太大。困难点：困难点：长期经营型的高尔夫物业对球会形象及经营状况有很高的依赖性。在球会还未完整展现及成熟运营的情况下，项目价值的体现相对单薄，加上球会的牌照是否能成功拿到，目前还很难确定，把宝全都押在高尔夫上风险太大。不可行20092009地产实战宝典地产实战宝典100G100G专业地产资料，全国货到满意付款专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：订购热线：1366610
28、0049 QQ:1014899638 选择快速回报型：合适点：合适点：对高尔夫形象和档次的要求不高，适合目前项目开发进度。困难点：困难点：1.无法现实合生豪宅地产形象的进一步提升；2.无法现实地块价值最大化；不可行20092009地产实战宝典地产实战宝典100G100G专业地产资料，全国货到满意付款专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：订购热线：13666100049 QQ:1014899638 没有模式参照就意味着我们需要寻找新的出路球会牌照的不确定性以及球场的不完整展示，致使以“高尔夫”形象来推广的可能性大大减少。但绕过高尔夫，仅以景观资源作为项目卖点，无疑对项目的价值是有伤害的。为此我
29、们需要寻找新的突破口和价值点去包装高尔夫，尽可能大的保证高尔夫的价值溢价。突破口在那里？我们先从项目价值点开始。属性高尔夫生活成为极少数社会精英身份和品味的标签。同时高尔夫物业也财富最好的体现。“GolfBuilding” 是自然环境与人文景观的完美结合。是自然环境与人文景观的完美结合。加上代表贵族的高尔夫。这里将会成为多少富人们的梦想天堂加上代表贵族的高尔夫。这里将会成为多少富人们的梦想天堂近临东江上流水岸，清澈无污染，江面宽度达近300米，生态景观得天独厚。 独特的江景环境不仅给高尔夫带来更为生态的景观，也使球场更具趣味性和挑战性。景观经济转移方向图广州、深圳土地资源紧张，生态资源透支，产
30、业发展进入了瓶颈期。惠州正成为承接产业转移的首选首选区域区域。1.经过27年的发展，深圳的综合经济实力迅速跻身全 国大中城市前列。目前，深圳正着力构建具有较强竞争力的现代产业体系，原有的一些产业不可避免地将逐渐向外转移；2.产业转移的规律一般是呈梯度进行的，即最临近的地方最先接受产业转移。如接受香港产业转移第一棒的就是深圳和东莞，深圳东莞发展起来后又要向周边辐射，惠州无疑成为首选地；3.惠州已经具备了区位、资源、产业、基础、环境等五大优势，具有承接深圳大规模的产业转移的能力；4.深圳的工业产值规模06年已达到1万亿元，而所需要转移的工业的产值将高达4000亿元左右，乐观估计，惠州有望承接200
31、0亿元。惠州将承接深圳产业转移2000亿元产值，惠州也将成为广东经济新的发动机。 【投资热土，无限商机】区域区域位于惠城中心区东部的水口镇，是承载城市居住功能的城市新区 【未来高尚住宅开发区】水口南邻马安，北靠东江，西接惠州江北，处于惠城城市圈东部水口中心区水口镇是惠州面向泛珠三角地区与世界经济的经济走廊，是新惠州市区的行政、文体、商务中心以及生态居住区。 惠州市城市总体规划（2006-2020）江北惠州CBD，行政商务东平高端居住区麦地核心商业区河南岸金山湖南部新城南部数码工业园水口水口以商业性开发为主的生活居住区加上多家知名开发商的合力开发，水口镇将成为惠州未来主要的高尚住宅区之一。本案与
32、市区的距离将进一步拉近。锦湖湾锦湖湾合生国际新城合生国际新城珠光项目珠光项目世纪东方城世纪东方城 江南御都江南御都翡翠长堤翡翠长堤汤普项目汤普项目东东江江新新城城翠湖雅苑翠湖雅苑荷荷兰兰水水乡乡金汇项目金汇项目瑞瑞亨亨项项目目2020年惠州将构建成8条高速公路组成高速网络，与珠三角城市群交通将更加便利【超强覆盖力】交通本案广广惠惠高高速速本案项目南临惠水公路，沿路直行可达龙门县，距离广惠高速蓬陵出口仅1公里，可接驳广深、惠河、莞深等多条高速干线，直接幅射珠三角。水口道路网络发达，惠州市规划的主要道路三环路、四环路、惠澳疏散大道和广东东部大动脉-广汕公路及广惠高速公路从区域内贯穿而过。1.2小时
33、车程可覆盖广州/深圳/东莞/香港/河源等区域2.本案还是惠城区离市区最近有高尔夫物业的项目2007年3月29日，南方都市报惠州版三周年特刊隆重出街 ，惠州市委书记黄业斌接受专访时表示，在未来五年内将惠州大亚湾打造成为广东最大的炼化基地；深圳地铁三号线修到龙岗后，惠州将争取延伸到淡水 。深圳地铁12号线 资料发布： 来源：深圳地铁网 发布日期：07-03-09 12号线连接龙岗次中心区、大工业区及坑梓卫星新城，与3号线一起形成东部发展轴上的快速 轨道交通走廊，采用城市铁路制式。 全线长约16.6公里，投资约29.2亿元。交通体系逐渐完善，惠州积极融入珠三角城市群。 【城界消失】交通价值点整合：相
34、比其它高尔夫，江景高尔夫的确是有一定的特点，但球会的展示不到位时，其高尔夫的卖点也随之打了折扣。再加上牌照问题，更不能把宝全押在高尔夫上，我们应该寻找更多的价值点。高尔夫球场东江上游水岸地块属性江景高尔夫区域经济强劲交通辐射力强区域属性商机无限商机在哪里？我们发现：晚上8点后，西湖塞车了，塞得的士大佬死活不愿走西湖那条路；惠州的房子好租了、1个小单间设备齐的也要上1600元/月，还不愁租，快赶得上深圳、东莞了；酒店生意火得很，听说除房地产外，最好赚的就是酒店业了，店前停的都是来自全国各地的好车！；鬼佬也多了 。惠州发展的能量越大，各区域、领域的交流就越多，商务来往就越频繁。我们还发现：惠州的娱
35、乐交际场所很多，但算得上好的商务场所却少得可怜，拿得出手的也就朝天门四面朝壁的康帝酒店了，只此一家每次都是康帝，去多了也就没了意思，可就是这样每次还是预订，晚了没位！惠州一流的商务场所太稀缺了，不仅如此，其实整个珠三角高级商务会所都也是一席难求。高尔夫球场东江上游水岸地块属性江景高尔夫区域经济强劲交通辐射力强区域属性商机无限商务型的江景高尔夫商务型的江景高尔夫“进可攻、退可守”“进”：倘若拿到高尔夫牌，除了可以大张旗鼓的推广高尔夫，也在高尔夫之外，得到“商务型”的额外形象力。“退”：倘若拿不到高尔夫牌，我们可以把江景高尔夫做为商务会所的顶级配套，即提高了商务会所的附加值，又带动物业价值提升。定
36、位检验： 1、必须有独特差异性；观澜以高球名人的运动带出世界第一球场的排场；棕榈岛强调的是隐世桃园的休闲；中信绿色着重的是大隐于市。其实这些球场都有商务设施，但仅是辅助配套而于，可一直没在推广中强化和应用。 2、必须要有可待续的延展性；惠州强劲的发展能量给了商务会所提供了有力的支持和发展空间。通过商务的拓展,我们可以更有效的吸引目标客户。而且江景高尔夫独特性也使本案的商务特性难于被市场复制和超越。 3、符合品牌发展的方向；毫无疑问，商务型江景高尔夫的出现，将树立惠州、珠三角甚至南中国新的商务标杆。这是符合合生对品牌的进一步巩固和提升的目的的。本案的突破口：商务配套最齐全的顶级江景高尔夫会所基于
37、顶级商务型江景高尔夫会所下建筑群，我们的物业的溢价是在江景、顶级商务会所、高尔夫下产生。因此，如何从形象上、产品上打造这个“商务配套最齐全的顶级江景高尔夫会所”则成了本案推广的关键。20092009地产实战宝典地产实战宝典100G100G专业地产资料，全国货到满意付款专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：订购热线：13666100049 QQ:1014899638 形象分解：江景高尔夫商务和熙的风清新空气江水的缠绵浪漫的情怀法国富人运动远离凡嚣高雅脱俗皇室血统生意、金融华尔街伦敦纽约巴黎凡尔赛皇家会所拿破仑第一印象第二印象第三印象合生帝景湾国际新城欧式建筑欧式贵族皇室别宫关键词商务会所的形象
38、定位为：品味高雅，并具有皇室气质和浪漫色彩的商务会所会所案名建议：凡尔赛皇家会所以皇室的高雅和浪漫是能体现项目差异性和优越性的，如观澜的形象是世界第一会所的豪气，中信、棕榈岛则是归隐的休闲，而雅居乐仅是强调山水的资源。凡尔赛皇家会所产品力建议产品力分解可比性优势产品情趣体验服务超前（设施齐、选择多）（江景、高尔夫、园林）（强强联合）攻略（1）引入市场最新的商务设施，如：实时多语种翻译系统、卫星及光纤等多渠道接入系统；（2）建议客房的请国际大师主笔，让市场产生比较，强化项目优越性。（3）提供多种风格商务场所，有严谨的、有轻松的、有享受的。（4）在打造上工艺，重点不在奢华材料的选用，而是着重原创的
39、高雅。产品力分解可比性优势产品情趣体验服务超前（设施齐、选择多）（江景、高尔夫、园林）（强强联合）攻略（1）利用现有江景资源，建议在江岸修一休闲木栈道；建议修一个座船坞，放上几艘划艇、几条木船，有浪漫也有品味。（2）当然高尔夫是免不了情趣主菜，但这更多是留给高尔夫设计去完善和处理了。（3）本案占地3000亩，有很大的体量来营造园林，园林的出彩同样也是会所情趣的加分点。建议参考凡尔赛宫的皇家浪漫故事设计园林景观凡尔赛皇家会所产品力建议合生也有自己的酒店管理公司，而且也做得很优秀。但是本案的管理还是建议引入全球知名的品牌如：索菲特、喜来登等酒店管理公司树立最新的服务标杆。主要考虑是：预计在未来南旋
40、、富力都将在江北建立五星级酒店，预计其管理也将是以自身的管理公司为主。如果本案同样引用自身酒店管理公司，在服务上本案则没有优势，从而影响顶级形象树立。产品力分解可比性优势产品情趣体验服务超前（设施齐、选择多）（江景、高尔夫、园林）（强强联合）攻略凡尔赛皇家会所产品力建议凡尔赛皇家会所形象再梳理第一印象：配置是齐备的、先进的，在这里可以举行世界性的商务会议；第二印象：装修精致、豪华，尽显皇家礼遇；第三印象：建筑艺术的瑰宝，气质高雅；第四印象：27洞江景高尔夫更是优雅人生的象征；物业定位：基于顶级商务型江景高尔夫会所凡尔赛皇家会所下建筑群落也就是说皇家会所的定位就是项目市场定位。如：观澜、中信、棕
41、榈岛等顶级物业其形象都是基于球会形象之下，仅根据组团区别赋于不同组团名。有了凡尔赛皇家会所的形象铺垫，谁将是我们的买家？【第一圈层第一圈层】以惠城、惠阳、惠东常住以惠城、惠阳、惠东常住地的富贵人仕地的富贵人仕【第二圈层第二圈层】广州、深圳、东莞、河源的客广州、深圳、东莞、河源的客户户【第三圈层第三圈层】港、澳、台以及海外港、澳、台以及海外的人仕的人仕在惠办厂开公司规模较大的企业老板、在惠办厂开公司规模较大的企业老板、老总。有台湾、也有香港老总。有台湾、也有香港高尔夫球友，有较高投资眼光的商人高尔夫球友，有较高投资眼光的商人高尔夫球友，职业投资人高尔夫球友，职业投资人目标客群客户类型客户类型物业
42、功能物业功能背景特征背景特征价格敏感度价格敏感度购买性格购买性格惠州本地富豪半自住、半投资为主在惠州经济高速发展受益最大人群，急需洗刷身暴发户形象，通过高品味物业提升自身气质。跟随型珠三角有惠州地缘高球爱好者半自住、半投资了解高尔夫稀缺性，对品牌的认知度高，好的管理是他们放心购买的关键有闲钱，半休闲渡假，半投资收益，有空就来住，没空就交给酒店收租。领导型跟随型港澳台及海外投资者投资一般是通过商务了解项目，有很强的宏观洞察力，喜欢多套购买，长线投资，认品牌领导型目标客户特征描述第一圈层：在惠办厂开公司的企业主第一圈层：在惠办厂开公司的企业主一般以合资或外资企业为主，在惠经营多年，有较大的企业规模
43、，在其它大城市一般都置有物业，有较高的审美能力。关键词：身份关键词：身份在这些富豪眼里，开名车、住别墅算不上顶级富豪，玩名车、玩别墅才有富豪的气派。高尔夫会籍不算会什么，拥有闲居渡假的高尔夫别墅才算是贴上贵族标签。关键词：商业交际关键词：商业交际大鱼大肉、桑拿夜总会式的交际已经过时玩腻，他们需要更能体现自我价值，有更高品味的交际环境。因此有不少富豪在高尔夫作为商务交际的主要场所，而置办一套高尔夫物业，即高雅脱俗，又可以在接待客户的同时展示自身的实力和品味。关键词：价值关键词：价值多年在惠的打拼中，见证惠州近年的迅猛发展，越来越多国际大型企业投资惠州热土，土地、房屋价格不断上涨，形势一片大好。而
44、高尔夫别墅-作为国家严格控制的商品，虽然投资门槛较高，但相比其它物业更具保值和升值能力，乘着价格还不算太高，他们会像炒股一样低位吸纳。客户特征心理切片：第二圈层：周边市县客户第二圈层：周边市县客户目标客户特征描述一般以高尔夫球爱好者为主，拥有不只一家高尔夫球会会籍，常在惠州区域有商业来往，对惠州这几年的发展使他们对未来惠州的发展很有信心，有很高审美能力。关键词：新环境新挑战关键词：新环境新挑战对于这类客户来说，不断的尝试新的球场也是对自我新超越一种方式。12个小时的车程对他们来说并不算太长，反而认为正是体验驾使、远离工作烦嚣的最佳距离。关键词：度假地关键词：度假地他们似乎更懂得享受生活，拥有一
45、处高品味的高尔夫别墅居所，得空就和家人、和三五球友到远离尘嚣、生态优美的地方或是打球、或是养心、或是小住，拿得出手又很舒服。关健词：服务关健词：服务相对来说，他们更倾向球会服务舒适度，除了高尔夫球以外，最好还配套更多的设施，如让不玩高球的夫人们SPA一下，让孩子们尽情玩乐的小农庄、游乐场之类的。总之它应该是可以常来休闲圣地。第三圈层：省外或海外客户（主要是香港和台湾人）第三圈层：省外或海外客户（主要是香港和台湾人）目标客户特征描述该类客户表现最强的投资性，来访问惠州的时间并不多，一般通过朋友介绍或商务旅游了解项目，他们见多识广深知高尔夫物业比其它物业更具保值和升值潜力。只要球会有好的管理，物业
46、有合适的价格就可让他们产生购买的理由。关键词：长线投资关键词：长线投资相比其它客户他们在投资方面更为成熟，经济能力更为雄厚，对政策及经济等基本面更为关心，他们对物业投资大多以长线持有策略，很少因为一时的价格波动而出手放盘。关键词：多套购买关键词：多套购买作为成熟的投资者，高尔夫物业这种低风险高回报的商品，他们吸纳的规模更大，多套购买或团购意识很强，希望可得到更优惠的价格折扣。关键词：品牌信任关键词：品牌信任因为很少回到球会，球会运营好坏与否直接影响物业的价值，所以他们更为关注发展商运营商的球会管理水平。知名品牌会让他们更为放心，更愿意掏钱购买。新世界的惠阳棕榈岛就常有这样整栋购买公寓的客户。目
47、标客户特征小结：目标客户特征小结：一、该类客户相对其它别墅用户更为高端，更为分散，客户积累更长。其它球会的物业大多都是在其它球会有一定知名度且有一定的会员积累后启动房产。二、客户对物业的购买基本是基于球会能有良好运营情况发生，因此本案只有9洞展示条件下要吸引该类客户，存在一定的难度。三、客户圈层的不同，对物业购买的心理有所差别，应该针对不同客户启对相应的推广策略。 、针对第一圈层客户，更多强调是身份身份、地位地位和成就成就； 、针对第二圈层客户，强调是休闲休闲、生态生态、度假度假和服务服务； 、针对第三圈层客户，则强调品牌品牌、地段地段，升值升值；第三部分：世联的力量本报告共本报告共88P，试
48、用版删部分内容。，试用版删部分内容。更多地产资料，请订购更多地产资料，请订购0909地产实战宝典地产实战宝典近近100G100G专业地产资料轻松拥有！专业地产资料轻松拥有！全国免费送货上门，货到满意付款！订购热线：13666100049 QQ:1014899638自年进入内地市场以来，世联始终依据客户需求和市场变化，不断创新 。2007年，在全中国已拥有16家分支机构、超过3000名员工，总销售额达多亿，目前代理项目500多个，为多家企业建立长期合作伙伴关系。在2005-2007更评为 中国房地产策划代理品牌价值TOP10第一名。多年专业服务，世联储备了大量高端的投资客户资源，并成立高端客户管
49、理体系尊贵会，加上全体销售的“联动”机制在众多项目特别珠三角、长三角等热点投资区域的销售中起到事半功倍的效果，也创造许多经典案例。稳健、创新、服务中国的世联经典案例一：万科十七英里：世联联动客户成交率70%80%位位 置置: : 深圳市龙岗区葵涌镇溪涌占占 地地: : 67571平方米 容积率容积率: : 0.73物业类型物业类型: : 一期排屋住宅 、 二期小高层度假club 价格：价格：1万美元/平米推售时间推售时间:2005年经典案例二：公爵小镇：世联联动客户成交率70%位位 置置: :博罗境内的汤泉镇占占 地地: :25万平方，容积率容积率: : 0.16物业类型物业类型: :独栋别墅
50、独栋别墅：17000元/平米推售时间推售时间:2006年毗邻毗邻 2727洞高尔夫，洞高尔夫，4 4湖环绕，湖环绕，经典案例三：南山国际：初期靠世联联动客户启动销售，联动客户成交率南山国际：初期靠世联联动客户启动销售，联动客户成交率60%用用 途途：集商业、办公与公寓功能为一体的综合大厦。位位 置：置：大亚湾行政中心区，紧靠大亚湾管委会，距世界第四大石化城仅5公里总建筑面积:50000平方米推售时间推售时间：2006年初推售物业推售物业：公寓：3500元 写字楼：4200元让更多的人享受真正的地产服务让更多的人享受真正的地产服务 世联地产2007 11You enjoy.We serve. 谢谢聆听！预祝合生高尔夫项目圆满成功
