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1、黄梅阿玛宁项目营销执行方案项目基本概况一、项目经济技术指标二、项目区位三、项目SWOT分析四、项目内部配套五、项目外部配套六、项目卖点研判七、项目总体规划八、项目户型、园林景观、外立面项目产品情况深度分析一、项目分期开发情况二、一期产品构成情况、户型配比、面积区间、卖点（建筑）企划表现三阳台（C）全明通透、超大面宽、一户三阳台小户型MINI洋房 所谓大城小户，当此不负栋距46米超大栋距，不再和阳光捉迷藏H、G、I户型大开间、浅进深，阳光空气更自由H、G、I户型大开间、浅进深，阳光爬上我的床建筑风格如果建筑是风景，这里到处是风景建筑风格当建筑成为风景。入户花园和孩子第一个问候,在入户花园入户花园
2、入户花园，花园入户产品力及企划表现：产品力及企划表现：卖点（景观）企划表现景观率75%景观率，现在有但今后不再英伦景观家在风景中，人在油画中25种植物认不清25种植物，只认识回家的路亲水平台亲水、观景、阳光、氧吧，一个都不能少卖点（建材）企划表现挤塑板同样70年，让你节省一套房卖点（规划）企划表现市政规划紧随城市步伐，与医药城为邻投资概念做CMC房东，和CMC一起赚钱卖点（客群）企划表现外商做国际友人的感觉真好高级精英时代精英汇聚地 悠雅生活大泰州白领白领小户型,CMC贵族部落白领菁英汇 白领域卖点（SP活动）企划表现缘分爱情从CMC开始 缘分与国信地产同行卖点（风情街）企划表现风情街在这儿，
3、不仅是购物天堂，更是艺术殿堂文化寓意一街购物时尚 一副英伦油画卖点（价格）企划表现低首付低日供最低首付2.8万元 日供18元 畅想悠雅生活性价比同样是二房，价格少1/3性价比白领品质 工薪价格性价比用二房预算实现三房梦想竞争项目情况分析一、竞争项目基本情况二、竞争项目目前推售情况三、竞争项目推广主题四、竞争项目总价及单价情况五、竞争项目优劣势分析项目定位、形象定位一、项目定位二、形象定位三、精神定位：一城一城一宅一宅一人生一人生客户定位执行部分一、各单位产品研究及价格制定二、广泛蓄客三、推售方案 一期推售量及价格走向四、各阶段时间划分及具体安排项目前期营销准备工作一、总体沙盘模型制作二、售房部
4、装修风格确定、硬包装及软包装、内部布置三、工地围墙土建及广告设计、制作、安装四、道旗、户外、楼书、单页、设计推售方案：价格执行策略价格执行策略低价强势入市低价强势入市先行回笼资金先行回笼资金后期保证利润后期保证利润客户信心保证客户信心保证价格稳步上涨价格稳步上涨人员配备及案场管理推广部分一、项目总体定位及形象定位二、各阶段诉求三、媒体选择及预算四、营销模式：产品营销模式：营销推广放在产品品质上，体验营销或情景展示，感受产品，对产品品质要求比较高，多适用于想通过产品来塑造品牌的开发商区域特征区域特征区域发展阶区域发展阶段段成功营销方向成功营销方向陌生区域，认知度低陌生区域，认知度低区域区域“婴儿
5、婴儿”期期区域发展迅速，拥区域发展迅速，拥有一定区域价值有一定区域价值区域高成熟度，区区域高成熟度，区域价值已被充分认域价值已被充分认可可区域区域“少年少年”期期区域区域“成年成年”期期“告诉别人她会长得很美告诉别人她会长得很美 ”重新定义区域价值，提升重新定义区域价值，提升形象形象“告诉别人她美得与众不同告诉别人她美得与众不同 ”基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品“告诉别人她是完美的告诉别人她是完美的 ”利用成熟区域价值，项目全方位打造利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大外的细节放大营销总纲成功营销方向成功营销方向成功营销动作成功营销动作重新定义区域价值，提升形象重
6、新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品利用成熟区域价值，项目全方利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大位打造外的细节放大营造营造时尚感时尚感营造营造稀缺感稀缺感营造营造身份感身份感营销总纲5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月推广路线设计：造势期蓄水期一期强销二期强销区域价值品牌价值项目价值菁英文化形象力大社区项目产品力、利基力区域前景城市功能品牌运营商泰州人居形象大使区域优势、产
7、业优势、自然景观优势、配套优势、阶层优势项目规模、建筑风格、商业特色、项目景观小户型、白领公寓、价格优势、投资概念、样板房、艺术文化前期造势、概念推广建立项目品牌为后期销售火爆造势新闻营销论坛营销活动营销户外公交道旗围墙现场看板指示牌软文关系营销活动营销网络营销下乡推广电视广播电台报广软文乡镇横幅国信会活动营销（中秋、圣诞）、口碑营销、圈层维护、样板房、DM、短信、信函传媒、电视、报广、乡镇横幅、杂志深度挖掘客户通过对项目的前期调查，合肥房地产销售中，口碑传播的效应较为突出。因此通过各小众渠道散播信息、培育种子客户，再由各小众团体种子客户、意见领袖进行扩散传播，将能够产生较好的效应。主要对象：
8、银行金卡客户、合肥全球通金卡客户会、各行业协会、车友会、高尔夫球会等。传播时机：内部咨询升温期渠道营销（1）在来往合肥以及肥西县主要交通干道、高速公路上设立广告牌，拦截外地客户（2）在竞争对手开盘的前几天加大广告宣传力度，吸引客户的注意力（3）在元一高尔夫等同业项目周边进行户外架设，以拦截高尔夫客户。紫蓬湾项目作为安徽最新的高尔夫球场对专业人士具有非常大的影响力。展示内容：通过文字、图片传播项目的营销信息、展示项目的文化、产品特点吸引、拦截外地客户（根据不同时期的主题确定）。客户拦截策略渠道营销定向渠道主要采用电话拜访以及直邮的定向派发通过前期特定客户资料的搜集，后期由我司销售人员经过严格的电
9、话说辞演练之后，针对性的进行沟通。定向渠道突破渠道营销蓄水方式：1 1、定点蓄水：、定点蓄水：通过团购洽谈、企业联谊会的形式在项目周边企业定点招募会员；2 2、活动蓄水：、活动蓄水：通过房展会、客户活动、活动现场招募会员；3 3、售楼处蓄水：、售楼处蓄水：在前往售楼处的客户中招募会员；4 4、第四空间网站蓄水：、第四空间网站蓄水：第四空间网站设置客户会板块，客户可直接在网上填写入会申请表5 5、联合式蓄水：、联合式蓄水：可与网站联合，搜房网的某标准客户可自动成为客户会会员。国信会会员维护：国信会会员维护：1、定期会刊2、不定期活动、讲座3、会员生日贺卡邮寄，节假日贺卡邮寄、短信问候4、不定期商
10、家折扣券邮寄5、重点会员的定期电话回访与座谈6、短信平台，重要销售信息到达营销推广费用预算广告类广告类户外广告户外广告3030报纸广告报纸广告5050泰州日报泰州日报泰州晚报泰州晚报高炮高炮2020杂志广告杂志广告5 5名城名城网络广告网络广告5 5搜房网搜房网泰无聊泰无聊广播广告广播广告3 3交通音乐台交通音乐台电视广告电视广告1515泰州电视台泰州电视台公交广告公交广告11.411.4直投广告直投广告3 3DMDM等等其它广告其它广告2 2短信短信印刷类印刷类信函传媒信函传媒3 3印刷类印刷类5 5楼书、名片楼书、名片包装制作类包装制作类围墙、道旗等围墙、道旗等1010制作类制作类4 4模型模型SPSP活动活动开盘活动开盘活动2 2房展会房展会6 6spsp活动活动3.63.6合计合计178(178(万元万元) )
