城市地价动态监测理论与实务

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1、城市地价动态监测城市地价动态监测理论与实务理论与实务2006/11/05CLV地价所地价所1 主要内容 第一部分第一部分 地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 第二部分第二部分 地价监测点设置与维护地价监测点设置与维护 第三部分第三部分 地价监测数据采集地价监测数据采集 第四部分第四部分 地价监测主要指标值计算地价监测主要指标值计算 与地价状况分析与地价状况分析 第五部分第五部分 城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设 CLV地价所地价所2CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 一、为什么要进行地价监测一、为什么要进行地价监测 适应社会转型的需要适应社

2、会转型的需要 计计划划社社会会 市市场场社社会会 （单一、呆板）（单一、呆板） （多元、活力）（多元、活力） （大大政政府府、小小社社会会） （小小政政府府、大大社社会）会） （组织、参与）（组织、参与） （监控、服务）（监控、服务）3CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 适应新时期地价管理的需要适应新时期地价管理的需要 地价管理的不同阶段：地价管理的不同阶段： 市市场场起起步步，地地价价技技术术管管理理阶阶段段（9090年年代代初初），显化显化 地价，基准地价；地价，基准地价； 市市场场培培育育，地地价价水水平平管管理理阶阶段段（9090年年代代中中），平衡地价

3、，地价确认；平衡地价，地价确认； 市市场场规规范范，地地价价协协调调管管理理阶阶段段（9090年年代代末末），信息公开，地价动态监测。信息公开，地价动态监测。 4CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 土地市场是重要的要素市场，需要监控土地市场是重要的要素市场，需要监控 要素市场：要素市场： 土土地地市市场场（传传统统的的要要素素市市场场，具具有有稳稳定定社社会会、稳定经济的作用）稳定经济的作用） 资金市场资金市场 劳动力市场劳动力市场 技术市场技术市场5CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 地价是土地市场的指示器地价是土地市场的指示器

4、 反映土地市场的基本指标：反映土地市场的基本指标： 地价动向（最主要的，指示性的）地价动向（最主要的，指示性的） 土地供给动向土地供给动向 土地需求动向土地需求动向 需求与供给的差异需求与供给的差异6CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 二、地价动态监测的概念二、地价动态监测的概念 地价动态监测是运用景气监测的基本原理和方法，地价动态监测是运用景气监测的基本原理和方法，结合土地市场本身的特点，通过设立地价监测点，收结合土地市场本身的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成一系列地价指标，对城市地价状况观集、处理并生成一系列地价指标，对城市地价状况观察、描述和评价

5、的过程。察、描述和评价的过程。 7CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 三、地价动态监测的作用三、地价动态监测的作用 地价动态监测地价监测提供两类信息（两种信息产品）：地价动态监测地价监测提供两类信息（两种信息产品）： 一类是管理类信息（管理部门）一类是管理类信息（管理部门） 制制定定宏宏观观调调控控政政策策政政策策外外部部干干预预（外外因因作作用）。用）。 另一类是公众信息（公众）另一类是公众信息（公众） 公公开开信信息息引引导导市市场场主主体体行行为为土土地地市市场场内部调整（内因作用）。内部调整（内因作用）。 8CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价

6、监测的基本理论与方法 地价管理类信息发挥作用的技术路径地价管理类信息发挥作用的技术路径管理类信息取得管理类信息取得市场状况分析市场状况分析土地市场土地市场调控政策制定（直接、间接）调控政策制定（直接、间接）具体调控手段具体调控手段9CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 地价公共信息是如何影响市场的？地价公共信息是如何影响市场的？（信息参照作用、信息对等的博奕作用）（信息参照作用、信息对等的博奕作用）无公开信息状况 有公开信息状况信息黑箱 信息透明价格无趋向性 价格具有明显趋向性与正常市场价值离散度大 与正常市场价值离散度小10CLV地价所地价所地价监测的基本理论与

7、方法地价监测的基本理论与方法 四、地价动态监测的理论与技术基础四、地价动态监测的理论与技术基础 景气监测理论与技术。景气监测理论与技术。 市场运行是有一定规律的；市场运行是有一定规律的； 市场的运行是受不同因素影响的；市场的运行是受不同因素影响的； 通过对不同的指标进行观测可以掌握市场运行情况。通过对不同的指标进行观测可以掌握市场运行情况。 11CLV地价所地价所CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 五、地价动态监测的对象与基本内容五、地价动态监测的对象与基本内容 地价动态监测的对象：地价状况（地价及其外延关系）。地价动态监测的对象：地价状况（地价及其外延关系）。

8、 地地价价本本身身包包括括地地价价现现实实水水平平、地地价价变变化化历历史史轨轨迹迹、地地价价将将来来变化趋势等；变化趋势等； 地地价价的的结结构构特特征征包包括括，地地价价区区域域比比较较关关系系、地地价价用用途途之之间间的的比较关系、地价时间段的比较关系等；比较关系、地价时间段的比较关系等； 地价与相关指标协调程度包括，地价与房地产市场指标关系、地价与相关指标协调程度包括，地价与房地产市场指标关系、地价与经济增长指标之间的关系、地价与金融指标之间的关系、地价与经济增长指标之间的关系、地价与金融指标之间的关系、地价与土地利用指标的比较关系等等。地价与土地利用指标的比较关系等等。 12CLV地

9、价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 地价与地价状况的区别地价与地价状况的区别 地价地价 地价状况地价状况 （价格高低评估）（价格高低评估） （价格好坏评估）（价格好坏评估） （地价本身）（地价本身） （外延相关方面）（外延相关方面） （平面的）（平面的） （立体的）（立体的） （单一指标）（单一指标） （指标体系）（指标体系）13 宏观经济环境 房地产市场 土地市场 地价CLV地价所地价所CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 地价的外延关系地价的外延关系示意图示意图14CLV地价所地价所CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基

10、本理论与方法 六、地价动态监测的基本方法六、地价动态监测的基本方法 观测、描述和评价。观测、描述和评价。 观观测测：就就是是建建立立监监测测点点等等方方法法对对地地价价现现状状进进行行观观察察，及及时时、直观地看到地价是什么样。直观地看到地价是什么样。 描描述述：是是要要通通过过各各种种指指标标将将地地价价状状况况如如实实地地、全全面面地地反反映映出出来。来。 评价：就是对地价状况的好坏做出判断。评价：就是对地价状况的好坏做出判断。 15CLV地价所地价所CLV地价所地价所CLV地价所地价所CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 七、地价监测的范围七、地价监测的范围

11、 国国家家级级城城市市地地价价监监测测范范围围包包括括，全全国国范范围围的的城城市市地地价价监监测测、跨跨省省区区域域的的地地价价监监测测（包包括括重重点点区区域域范范围围地地价价监监测测），主主要要城城市市地价监测等。地价监测等。 省省级级城城市市地地价价监监测测范范围围包包括括，全全省省范范围围的的城城市市地地价价监监测测、省省内分区域的地价监测等。内分区域的地价监测等。 城城市市本本级级地地价价监监测测范范围围包包括括城城市市整整体体地地价价监监测测、城城市市各各区区片片地价监测及重点路段地价监测等。地价监测及重点路段地价监测等。16CLV地价所地价所CLV地价所地价所CLV地价所地价所

12、CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 国家级监测省级监测城市本级监测监测范围监测范围17CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 八、地价监测基本指标八、地价监测基本指标1 1、观测土地价格本身情况的指标、观测土地价格本身情况的指标（1 1）地价水平指标）地价水平指标 平均地价平均地价 地价水平值地价水平值 是一种指标，不是具体的地价是一种指标，不是具体的地价 具有一定的概括性具有一定的概括性( (区域、用途、种类、时间等）区域、用途、种类、时间等）18CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 （2 2）地价变化

13、指标）地价变化指标 地价增长率地价增长率 变化速度。强调变化量。变化速度。强调变化量。 地价指数地价指数 地价水平比较。强调水平。地价水平比较。强调水平。19CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 （3 3）描述地价结构的指标）描述地价结构的指标 不同用途地价平衡指标不同用途地价平衡指标 不同区域地价平衡指标不同区域地价平衡指标 不同时间段地价平衡指标不同时间段地价平衡指标 20CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 21CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 22CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价

14、监测的基本理论与方法 23CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 24CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 2 2、描述地价与相关指标协调度的指标、描述地价与相关指标协调度的指标 （1 1）地价与土地市场协调指标：）地价与土地市场协调指标： （2 2）地价与房屋市场协调指标：）地价与房屋市场协调指标： （3 3）地价与宏观经济协调指标：）地价与宏观经济协调指标： （4 4）地价与土地利用变化协调度：）地价与土地利用变化协调度：25CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 （1）地地价价与与土土地地市市场场协协调

15、调指指标标：地地价价与与土土地地供供给给比比较较指指数数、地地价价与与土土地地需需求求比比较较指指数数、地地价价与与土地闲置量比较指数等；土地闲置量比较指数等；（2）地地价价与与房房屋屋市市场场协协调调指指标标：地地价价与与房房屋屋供供给给比比较较指指数数、地地价价与与房房屋屋需需求求比比较较指指数数、地地价价与与房房屋屋空空置置率率比比较较指指数数、地地价价与与房房屋屋价价格格比比较较指指数数等；等；26CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 27CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 （3）地地价价与与宏宏观观经经济济协协调调指指标标

16、：地地价价与与GDP比比较较指指数数、地地价价与与固固定定资资产产投投资资额额比比较较指指数数、地地价价与与房房地地产产开开发发投投资资额额比比较较指指数数、地地价价与与房房地地产产贷贷款款额额比比较较指指数数、地地价价与与城城市市人人口口增增长长比比较较指指数数、地地价与城市人均可支配收入比较指数等；价与城市人均可支配收入比较指数等；（4）地地价价与与土土地地利利用用变变化化协协调调度度：地地价价与与城城市市建建成成区区面面积积增增长长比比较较指指数数、地地价价与与平平均均建建筑筑容容积积率率比比较较指指数数、地地价价与与公公共共设设施施用用地地面面积积增增长长比比较较指指数等、土地闲置率。

17、数等、土地闲置率。28CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 29CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 九、地价监测的工作步骤九、地价监测的工作步骤 城市地价动态监测的基本工作步骤如下：城市地价动态监测的基本工作步骤如下： （1 1）建立以地价监测样点为基础的地价监测信息源；）建立以地价监测样点为基础的地价监测信息源； （2 2）采集和处理监测数据，包括基础年数据和监测年数据采集；）采集和处理监测数据，包括基础年数据和监测年数据采集； （3 3）根据监测目标，建立地价监测指标体系；）根据监测目标，建立地价监测指标体系； （4 4）按照一

18、定的方法整理和计算各类地价监测指标；）按照一定的方法整理和计算各类地价监测指标； （5 5）通过监测指标对城市地价状况进行综合分析和评价；）通过监测指标对城市地价状况进行综合分析和评价； （6 6）对城市地价监测信息进行发布。）对城市地价监测信息进行发布。30CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 十、地价监测的工作成果十、地价监测的工作成果 最终成果：最终成果：城市地价动态监测报告（年度、季度）城市地价动态监测报告（年度、季度） 主要内容：主要内容： 地价水平及其地价变化趋势报告与分析地价水平及其地价变化趋势报告与分析 地价分布与结构状况报告与分析地价分布与结构状

19、况报告与分析 地价与土地市场及房屋市场的协调状况报告与分析地价与土地市场及房屋市场的协调状况报告与分析 地价与社会经济发展协调状况报告与分析地价与社会经济发展协调状况报告与分析31CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 中间成果：中间成果： 1 1、地价监测点体系（监测点分布图、监测点数据库）、地价监测点体系（监测点分布图、监测点数据库） 2 2、地价监测计算机系统、地价监测计算机系统 3 3、地价指数（可以独立发布的）、地价指数（可以独立发布的） 4 4、年度监测数据、年度监测数据32CLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 十一、值得强

20、调的几点十一、值得强调的几点 （1 1）地地价价动动态态监监测测不不完完全全等等同同于于地地价价调调查查。地地价价调调查查重重点点在在于于地地价价信信息息的采集，而地价动态监测是一个系统的、连续的过程。的采集，而地价动态监测是一个系统的、连续的过程。 （2 2）地地价价动动态态监监测测不不仅仅仅仅包包括括地地价价监监测测点点的的设设立立、地地价价指指数数的的编编制制，还还包括地价状况的分析、评价、监测报告等过程包括地价状况的分析、评价、监测报告等过程 。 （3 3）地地价价动动态态监监测测内内容容不不仅仅仅仅包包括括地地价价本本身身情情况况，还还包包括括地地价价与与其其他他社社会经济指标相协调

21、的情况。会经济指标相协调的情况。 （4 4）地地价价监监测测系系统统不不仅仅仅仅是是计计算算机机系系统统，而而是是具具有有地地价价信信息息源源、地地价价信信息息采采集集网网络络、组组织织制制度度、技技术术规规范范、专专家家支支持持和和计计算算机机支支持持一一体体的的大大系系统。统。 （5 5）地地价价动动态态监监测测调调查查方方法法按按照照一一般般的的监监测测技技术术要要求求，是是市市场场调调查查的的方方法，而不是简单统计方法。法，而不是简单统计方法。 33 主要内容 第一部分第一部分 地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 第二部分第二部分 地价监测点设置与维护地价监测点设置与维护

22、 第三部分第三部分 地价监测数据采集地价监测数据采集 第四部分第四部分 地价监测主要指标值计算地价监测主要指标值计算 与地价状况分析与地价状况分析 第五部分第五部分 城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设 CLV地价所地价所341 1、 地价监测点的设立步骤地价监测点的设立步骤（1 1） 划分地价区段划分地价区段 （2 2） 地价监测点的初选地价监测点的初选 （3 3） 地价监测点的确定地价监测点的确定 （4 4） 地价监测点资料的采集地价监测点资料的采集 CLV地价所地价所地价监测点的设置与维护地价监测点的设置与维护 35 地价区段划分地价区段划分 均质区域。均质区域。 按不同用地类型进行

23、划分。按不同用地类型进行划分。 根据地价高低分割。根据地价高低分割。 与级别界线吻合与级别界线吻合 实地勘测实地勘测 上图上图CLV地价所地价所地价监测点的设置与维护地价监测点的设置与维护 36地价监测点的设立标准地价监测点的设立标准1 1、对土地面积的要求宗地、面积适宜、对土地面积的要求宗地、面积适宜2 2、对土地形状的要求矩形（规则）为主、对土地形状的要求矩形（规则）为主3 3、对土地利用状况的要求平均容积率、对土地利用状况的要求平均容积率4 4、对临街状况的要求一面临街、对临街状况的要求一面临街5 5、对土地开发程度的要求平均土地开发程度、对土地开发程度的要求平均土地开发程度6 6、对土

24、地权利状况的要求、对土地权利状况的要求土地使用权价格。土地使用权价格。CLV地价所地价所地价监测点的设置与维护地价监测点的设置与维护 37地价监测点数量地价监测点数量1 1、总量分城市类型控制、分用途控制、总量分城市类型控制、分用途控制2 2、密度按平方公里衡量（、密度按平方公里衡量（2 23 3）3 3、地价区片至少一个、地价区片至少一个4 4、分布均匀、分布均匀CLV地价所地价所地价监测点的设置与维护地价监测点的设置与维护 38地价监测点更新地价监测点更新1 1、用途发生改变、用途发生改变2 2、地块北合并或者分割、地块北合并或者分割3 3、地质条件发生变化、地质条件发生变化4 4、低效利

25、用、低效利用CLV地价所地价所地价监测点的设置与维护地价监测点的设置与维护 39 主要内容 第一部分第一部分 地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 第二部分第二部分 地价监测点设置与维护地价监测点设置与维护 第三部分第三部分 地价监测数据采集地价监测数据采集 第四部分第四部分 地价监测主要指标值计算地价监测主要指标值计算 与地价状况分析与地价状况分析 第五部分第五部分 城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设 CLV地价所地价所40按种类分：按种类分：1 1、基础信息采集、基础信息采集2 2、评估信息采集、评估信息采集按状态分按状态分3 3、信息初始采集、信息初始采集4 4、信息变

26、更采集、信息变更采集CLV地价所地价所地价监测点信息采集地价监测点信息采集 41 主要内容 第一部分第一部分 地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 第二部分第二部分 地价监测点设置与维护地价监测点设置与维护 第三部分第三部分 地价监测数据采集地价监测数据采集 第四部分第四部分 地价监测主要指标值计算地价监测主要指标值计算 与地价状况分析与地价状况分析 第五部分第五部分 城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设 CLV地价所地价所42CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 监测指标值计算监测指标值计算 一、平均地价计算一、平均地价计算 1 1、概念

27、。、概念。 平均地价（地价水平值）是指在正常市场条件下，一定区域范围平均地价（地价水平值）是指在正常市场条件下，一定区域范围 内内和和一一定定时时间间点点城城市市土土地地价价格格的的水水平平值值。平平均均地地价价反反映映一一定定区区域域、一定时间段，城市土地价格的高低状况。一定时间段，城市土地价格的高低状况。 2 2、种类、种类 包括地价区段平均地价、土地级别平均地价、城市平均地价、路包括地价区段平均地价、土地级别平均地价、城市平均地价、路 线平均地价、区域城市平均地价等。线平均地价、区域城市平均地价等。43CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 3 3、计

28、算方法、计算方法 （1 1）区段平均地价。）区段平均地价。 区区段段平平均均地地价价在在监监测测点点地地价价的的基基础础上上计计算算，等等于于地地价价区区段段内内各各个监测点地价的算术平均值。计算公式为：个监测点地价的算术平均值。计算公式为： 地价区段平均地价（监测点地价地价区段平均地价（监测点地价1 1监测点地价监测点地价2 2 监测点地价监测点地价n n）n n44CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析监测点地价与城市地价状况的关系监测点地价与城市地价状况的关系45CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 （2 2）级别

29、平均地价。）级别平均地价。 级别平均地价在区段平均地价的基础上计算，等于土地级别内级别平均地价在区段平均地价的基础上计算，等于土地级别内各个区段平均地价的加权平均值。计算公式为：各个区段平均地价的加权平均值。计算公式为： 级级别别平平均均地地价价（区区段段平平均均地地价价11区区段段用用途途面面积积1 1区区段段平平均均地地价价22区区段段用用途途面面积积2 2区区段段平平均均地地价价mm区区段段用用途途面面积积m m）（区段用途面积区段用途面积1 1区段用途面积区段用途面积2 2区段用途面积区段用途面积m m） 46CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析地

30、价区段面积与区段有效面积地价区段面积与区段有效面积地地 价价 区区 段段1地价区段地价区段2地价区段地价区段3地价区段地价区段4有效面积有效面积47CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 （3 3）城市平均地价。）城市平均地价。 城城市市平平均均地地价价在在级级别别平平均均地地价价的的基基础础上上计计算算，等等于于城城市市内内各各个个土地级别平均地价的加权平均值。计算公式为：土地级别平均地价的加权平均值。计算公式为： 城城市市平平均均地地价价（级级地地平平均均地地价价11级级地地土土地地面面积积1 1级级地地平平均均地地价价11级级地地土土地地面面积积2 2

31、级级地地平平均均地地价价kk级级地地土土地地面面积积k k）（级地土地面积级地土地面积1 1级地土地面积级地土地面积2 2级地土地面积级地土地面积k k）48CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 （4 4）区域城市平均地价。）区域城市平均地价。 区区域域城城市市平平均均地地价价在在城城市市平平均均地地价价的的基基础础上上计计算算，等等于于区区域域内内各个城市平均地价的加权平均值。计算公式为：各个城市平均地价的加权平均值。计算公式为： 区区域域城城市市平平均均地地价价（城城市市平平均均地地价价11城城市市级级别别总总面面积积1 1城城市市平平均均地地价价22

32、城城市市级级别别总总面面积积2 2城城市市平平均均地地价价jj城城市市级级别别总总面面积积j j）（城城市市级级别别总总面面积积1 1城城市市级级别别总总面面积积2 2城城市市级级别总面积别总面积j j）49CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 （5 5）地价综合水平值。）地价综合水平值。 地价综合水平值为各用途平均地价的综合结果。地价综合水平值为各用途平均地价的综合结果。 地地价价综综合合水水平平值值（商商业业地地价价平平均均值值居居住住地地价价平平均均值值工工业业地地 价平均值）价平均值）3 3 或者进行加权处理，权数为各用途实际有效土地面积。或者进行

33、加权处理，权数为各用途实际有效土地面积。50CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 二、地价增长率计算二、地价增长率计算 1 1、概念、概念 地地价价增增长长率率反反映映地地价价逐逐期期变变化化速速度度，是是指指在在一一定定城城市市区区域域范范围围内，报告期土地价格水平与前一期土地价格水平相对增加的比率。内，报告期土地价格水平与前一期土地价格水平相对增加的比率。 2 2、种类。、种类。 种类对应于平均地价值。种类对应于平均地价值。51CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 3 3、计算方法、计算方法 地地价价增增长长率率以

34、以对对应应区区域域的的地地价价水水平平值值为为基基础础计计算算，等等于于一一定定城城市市区区域域范范围围内内，报报告告期期和和前前一一期期地地价价水水平平值值的的差差值值与与前前一一期期地地价价水平值的比率。基本计算公式为：水平值的比率。基本计算公式为： 地地价价增增长长率率（报报告告年年（季季度度）平平均均地地价价前前一一年年（季季度度）平平均均 地价）前一年平均地价地价）前一年平均地价 52CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析三、地价指数计算三、地价指数计算1 1、概念、概念地地价价指指数数反反映映从从某某一一时时间间点点（基基期期）到到报报告告期期的

35、的地地价价变变化化总总速速度度，是是指指在在一一定定城城市市区区域域范范围围内内，报报告告期期平平均均地地价价与与基基期期平平均均地地价价的的相对比值。相对比值。2 2、种类、种类重重要要区区段段地地价价指指数数、级级别别地地价价指指数数、城城市市地地价价指指数数、区区域域城城市市地地价指数价指数53CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析3 3、计算方法、计算方法城城市市地地价价指指数数以以对对应应城城市市内内部部区区域域的的平平均均地地价价为为基基础础计计算算，等等于于报告期平均地价与基期平均地价的比率。基本计算公式为：报告期平均地价与基期平均地价的比率。

36、基本计算公式为：地价指数报告年平均地价地价指数报告年平均地价 基期平均地价基期平均地价 地地价价指指数数一一般般有有商商业业地地价价指指数数、居居住住地地价价指指数数、工工业业地地价价指指数数和综合地价指数。和综合地价指数。54CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析（1 1）重要区段地价指数。）重要区段地价指数。 区段地价指数用于反映某一重要区段地价变化趋势。区段地价指数用于反映某一重要区段地价变化趋势。 重要区段地价指数报告期区段平均地价基期区段平均地价重要区段地价指数报告期区段平均地价基期区段平均地价 （2 2）级别地价指数。）级别地价指数。 级别地价指

37、数用于反映某一土地级别地价变化趋势。级别地价指数用于反映某一土地级别地价变化趋势。 级别地价指数报告期级别平均地价基期级别平均地价级别地价指数报告期级别平均地价基期级别平均地价55CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析（3 3）城市地价指数。）城市地价指数。 城市地价指数用于反映城市整体地价变化趋势。城市地价指数用于反映城市整体地价变化趋势。 城市地价指数报告期城市平均地价基期城市平均地价城市地价指数报告期城市平均地价基期城市平均地价（4 4）区域城市地价指数。）区域城市地价指数。 区区域域城城市市地地价价指指数数以以对对应应区区域域内内城城市市的的地地价价

38、指指数数为为基基础础计计算算，等等 于报告期各城市地价指数的加权平均值。于报告期各城市地价指数的加权平均值。 区域地价指数（城市地价指数区域地价指数（城市地价指数11城市平均地价城市平均地价1 1城市地价城市地价 指指数数22城城市市平平均均地地价价2 2城城市市地地价价指指数数jj城城市市平平均均地地价价j j） （城市平均地价城市平均地价1 1城市平均地价城市平均地价2 2城市平均地价城市平均地价j j）56CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 （5 5）综合地价指数。综合地价指数为各用途地价指数的）综合地价指数。综合地价指数为各用途地价指数的综合结果

39、。综合结果。 综综合合地地价价指指数数（商商业业地地价价指指数数居居住住地地价价指指数数工工业业地价指数）地价指数） 3 3 4 4、地价指数的基期、周期、地价指数的基期、周期 （1 1）地地价价指指数数计计算算需需要要选选择择一一个个基基期期，基基期期地地价价指指数数设设定为定为100 100 （2 2）地地价价指指数数的的周周期期性性根根据据不不同同的的目目的的确确定定。一一般般宏宏观观类地价指类地价指 数数周周期期设设定定为为一一年年，微微观观类类地地价价指指数数的的编编制制周周期期可可以以更更短一些。短一些。57CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析

40、 地价状况分析基本方法地价状况分析基本方法 地地价价状状况况是是地地价价监监测测的的主主要要对对象象。地地价价状状况况分分析析是是地地价价监测的重要步骤，也是地价监测的主要目标。监测的重要步骤，也是地价监测的主要目标。 一、概念一、概念 地地价价状状况况是是指指地地价价的的水水平平、变变化化情情况况、分分布布特特征征以以及及地地价与土地房屋市场、社会经济环境、土地利用等协调情况。价与土地房屋市场、社会经济环境、土地利用等协调情况。 地地价价状状况况分分析析，是是选选用用一一定定指指标标对对地地价价状状况况进进行行整整体体评评价的过程。价的过程。 城城市市地地价价状状况况分分析析分分单单项项判判

41、断断和和总总体体判判断断两两类类，采采用用绝绝对值比较、相对值比较和综合指数判断法。对值比较、相对值比较和综合指数判断法。58CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 二、地价状况分析的方法二、地价状况分析的方法 1 1、地价水平状况分析。、地价水平状况分析。 地地价价水水平平分分析析主主要要采采用用地地价价水水平平值值进进行行分分析析，也也可可以以通通过过基准地价、标定地价、区段地价、路线地价等进行比较。基准地价、标定地价、区段地价、路线地价等进行比较。 是地价绝对值的比较是地价绝对值的比较 时间序列比较时间序列比较 空间区域比较空间区域比较 种类比较种类比

42、较 排序、最高值、最低值、差值的判断等方式进行。排序、最高值、最低值、差值的判断等方式进行。 59CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析例图例图1，2003年全国城市平均地价年全国城市平均地价60CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 2 2、地价变化趋势分析。、地价变化趋势分析。 地地价价变变化化趋趋势势分分析析主主要要采采用用地地价价增增长长率率、地地价价指指数数等等进进行行比比较较。采采用用不不同同时时期期和和不不同同区区域域、不不同同用用途途的的增增长长率率的的高高低低比较、排序、最快值、最慢值的判断等方式进行。比

43、较、排序、最快值、最慢值的判断等方式进行。 年度地价增长率年度地价增长率 季度地价增长率（与上季度比，与上年统计度比）季度地价增长率（与上季度比，与上年统计度比） 地价指数（环比，与上年度比；定比，与一定基年比）地价指数（环比，与上年度比；定比，与一定基年比）61CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析例图，例图，20012003年全国城市年全国城市增长率趋势增长率趋势例图，例图，2003年各区域城市增长率比较年各区域城市增长率比较62CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析3 3、地价与土地供需协调状况分析。、地价与土地供需

44、协调状况分析。地价与土地供需协调状况分析主要采用不同时期地价增长地价与土地供需协调状况分析主要采用不同时期地价增长率与土地计划供给、土地实际供给、土地实际开发、土地率与土地计划供给、土地实际供给、土地实际开发、土地开发投资、土地闲置等方面的情况进行比较。开发投资、土地闲置等方面的情况进行比较。主要的是：主要的是：土地计划供给土地计划供给土地实际供给土地实际供给63CLV地价所地价所监测指标值计算监测指标值计算 与地价状况分析与地价状况分析例图，例图，20012003年部分城市年部分城市地价增长与土地供应增长趋势地价增长与土地供应增长趋势例图，例图， 2003年部分城市地价增年部分城市地价增长与

45、土地供应增长率对比长与土地供应增长率对比64CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 4 4、地价与房屋供需协调状况分析。、地价与房屋供需协调状况分析。 地地价价与与房房屋屋供供需需协协调调状状况况分分析析主主要要采采用用不不同同时时期期地地价价增增长长率率与与房房屋屋开开发发量量、房房屋屋实实际际供供给给量量、房房屋屋开开发发投投资资、银银行行房房贷的关系比较；地价与房价、房屋租金比较等方式进行。贷的关系比较；地价与房价、房屋租金比较等方式进行。 65CLV地价所地价所监测指标值计算监测指标值计算 与地价状况分析与地价状况分析例图，例图，2003年全国部分城

46、市地价与房价比年全国部分城市地价与房价比66CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 5 5、地价与社会经济协调状况分析。、地价与社会经济协调状况分析。 地地价价与与社社会会经经济济协协调调状状况况分分析析主主要要采采用用不不同同时时期期地地价价与与社社会会经经济济指指标标进进行行比比较较，包包括括地地价价增增长长率率与与城城市市国国内内生生产产总总值值、城市固定资产投资、城市人均可支配收入等指标比较进行。城市固定资产投资、城市人均可支配收入等指标比较进行。67CLV地价所地价所监测指标值计算监测指标值计算 与地价状况分析与地价状况分析例图，例图，2003年全

47、国部分城市平均地价与年全国部分城市平均地价与GDP增长比较关系增长比较关系68CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 6 6、地价与城市土地利用协调状况分析。、地价与城市土地利用协调状况分析。 地地价价与与城城市市土土地地利利用用协协调调状状况况分分析析主主要要采采用用不不同同时时期期地地价价与与城城市市土土地地利利用用指指标标进进行行比比较较，包包括括地地价价增增长长率率与与城城市市土土地地面面积积的的扩扩展展、城城市市土土地地集集约约利利用用状状程程度度、城城市市土土地地利利用用率率、平均容积率、城市土地资产状况等指标进行比较分析。平均容积率、城市土地资

48、产状况等指标进行比较分析。69CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 三、地价分析报告的撰写三、地价分析报告的撰写 1 1、地价动态监测报告体系、地价动态监测报告体系 从从时时点点分分，有有城城市市地地价价动动态态监监测测年年度度报报告告、半半年年报报告告、季季度度报报告和不定期报告。告和不定期报告。 从内容分，有城市地价动态监测总报告、专题报告。从内容分，有城市地价动态监测总报告、专题报告。 专专题题报报告告有有，城城市市地地价价指指数数报报告告、监监测测点点报报告告、地地价价与与房房价价关关系报告、地价与社会经济发展关系报告等等，根据需要设置。系报告、地

49、价与社会经济发展关系报告等等，根据需要设置。70CLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 2 2、地价动态监测报告内容、地价动态监测报告内容 （1 1）基基本本界界定定，主主要要内内容容包包监监测测范范围围、监监测测城城市市、监监测测分分区区、监测时段、监测地价信息来源、监测指标体系、重要概念等说明。监测时段、监测地价信息来源、监测指标体系、重要概念等说明。 （2 2）监监测测内内容容，主主要要包包括括地地价价水水平平与与变变化化趋趋势势状状况况、地地价价空空间间分分布布形形态态、地地价价与与土土地地市市场场协协调调度度、地地价价与与房房屋屋市市场场协协调调度

50、度、地地价价与与宏宏观观经经济济环环境境协协调调度度、地地价价与与城城市市土土地地利利用用变变化化协协调调度度、地地价综合评价及相关情况等。价综合评价及相关情况等。 （3 3）基本分析，主要是对地价状况及背景情况进行分析。）基本分析，主要是对地价状况及背景情况进行分析。 （4 4）技术说明，主要是对监测技术处理过程进行说明。）技术说明，主要是对监测技术处理过程进行说明。71 主要内容 第一部分第一部分 地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 第二部分第二部分 地价监测点设置与维护（地价监测点设置与维护（WordWord文档）文档） 第三部分第三部分 地价监测数据采集地价监测数据采集

51、第四部分第四部分 地价监测主要指标值计算地价监测主要指标值计算 与地价状况分析与地价状况分析 第五部分第五部分 城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设 CLV地价所地价所72CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设一、基本概念一、基本概念地地价价监监测测系系统统是是具具有有一一定定决决策策功功能能的的地地价价动动态态管管理信息系统。理信息系统。是管理系统而不是计算机系统是管理系统而不是计算机系统是管理信息系统而不是信息管理系统是管理信息系统而不是信息管理系统73CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设二、地价监测系统基本结构二、地价监测系统基本结构1 1、

52、基本运行结构、基本运行结构（1 1）技技术术层层面面。主主要要有有地地价价信信息息采采集集、地地价价信信息息处理、和地价信息的运用等三个方面。处理、和地价信息的运用等三个方面。（2 2）管管理理层层面面。主主要要有有监监测测点点体体系系及及信信息息采采集集网网络、专家支持体系。络、专家支持体系。 74 监测网的基本结构信息采集信息处理信息运用信息源、信息采集网络、专家支持体系等 技术层面组织层面城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设地价所地价所CLV75CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设2 2、实现手段、实现手段（1 1）管管理理系系统统。主主要要有有运运行行组组织织

53、、管管理理制制度度、技技术规范等。术规范等。（2 2）计计算算机机支支持持系系统统。 主主要要有有信信息息采采集集工工具具、处理分析工具、信息发布工具等。处理分析工具、信息发布工具等。76CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设3 3、范围层次、范围层次（1 1）国家级城市地价监测系统。）国家级城市地价监测系统。（2 2）省级城市地价监测系统。）省级城市地价监测系统。（3 3）城市本级地价监测系统）城市本级地价监测系统77CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设三、建设原则（特点）三、建设原则（特点）（1 1）基础信息标准化，城市、省、国家共享。）基础信息标

54、准化，城市、省、国家共享。（2 2）功能分层化，城市、省、国家功能独立。）功能分层化，城市、省、国家功能独立。 （3 3）浏览与维护分开，专业管理和技术维护分开。）浏览与维护分开，专业管理和技术维护分开。（4 4）标标准准化化和和个个性性化化结结合合。标标准准化化工工具具实实行行组组装装，个性化的部分通过延伸开发实现。个性化的部分通过延伸开发实现。78CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设标准数据（库）标准数据（库）中央监测系统中央监测系统省级监测系统省级监测系统城市监测系统城市监测系统系统维护端系统维护端信息发布端信息发布端79CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地

55、价监测系统建设中央端中央端基本功能基本功能城市信息发布：城市信息发布：向城市主管部门提供本城市专业化的地价信息向社会提供本城市宏观性和实用性的地价信息城市端城市端基本功能基本功能中央数据维护：中央数据维护：接受各城市数据，整合、平衡、确定全国宏观信息的生成向各城市下传平衡后的信息数据城市数据维护城市数据维护：基层数据收集、整理和初步信息的生成向中央端传送城市数据和初步信息接收中央端确认后的信息以及全国性信息中央信息发布：中央信息发布：向国土资源部提供全国的专业化的地价信息向社会提供全国的宏观性和实用性的地价信息80CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设 （以城市端为例）（以

56、城市端为例） 城市管理端总体结构及各部分的作用城市管理端总体结构及各部分的作用 城市端由四部分组成，其中：城市端由四部分组成，其中： 1 1、城市地价数据库。数据储存仓库，主要是存、城市地价数据库。数据储存仓库，主要是存 储各个城市最基础的数据，由系统维护机构使储各个城市最基础的数据，由系统维护机构使 用。用。 2 2、城市地价数据管理工具。数据操作管理后台、城市地价数据管理工具。数据操作管理后台 ，主要负责对数据库的数据进行管理，包括浏，主要负责对数据库的数据进行管理，包括浏 览、更新、转换、生成信息预览格式、输出等览、更新、转换、生成信息预览格式、输出等 功能，由系统维护机构使用。功能，由

57、系统维护机构使用。81CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设3 3、城市地价信息浏览工具。信息前台，将数据库的信息、城市地价信息浏览工具。信息前台，将数据库的信息按照设计的形式表现并展示出来，主要供城市地价管理部按照设计的形式表现并展示出来，主要供城市地价管理部门浏览信息、观测地价状态使用。可以按照不同的信息需门浏览信息、观测地价状态使用。可以按照不同的信息需求提供不同的信息组合。求提供不同的信息组合。4 4、城市地价信息发布平台。网上发布平台，主要负责向、城市地价信息发布平台。网上发布平台，主要负责向社会发布地价信息社会发布地价信息 。82CLV地价所地价所城市地价监测系

58、统建设城市地价监测系统建设中央端数据库中央端数据库城市信息浏览工具，城市信息浏览工具，供城市地价主管部门内部浏览使用城市端数据库城市端数据库城市数据管理工具城市数据管理工具，供城市数据管理机构使用城市信息发布平台，城市信息发布平台，向社会发布本城市地价信息省级系统数据库省级系统数据库83CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设城市管理端各部分开发设计要求城市管理端各部分开发设计要求一般要求一般要求1 1、城市地价数据库、城市地价数据库用独立的数据库，或者借用已有的数据库，只负责数据储用独立的数据库，或者借用已有的数据库，只负责数据储存的基本功能，不需要进行特殊的开发。由城市自

59、己准备。存的基本功能，不需要进行特殊的开发。由城市自己准备。一般选择一般选择SQL ServerSQL Server、ORACLEORACLE。如果城市端不建设数据库，如果城市端不建设数据库，可以直接安装使用中央端提供的上传软件。可以直接安装使用中央端提供的上传软件。84CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设2 2、城市地价数据管理工具。、城市地价数据管理工具。开发成独立工具，但可以适用不同的主流的数据库，可以对开发成独立工具，但可以适用不同的主流的数据库，可以对不同的数据库中的数据进行查询浏览、更新、转换、生成信不同的数据库中的数据进行查询浏览、更新、转换、生成信息预览格

60、式、输出等功能。管理工具包括图形数据管理和属息预览格式、输出等功能。管理工具包括图形数据管理和属性数据使用两个方面的工具。管理工具分为标准功能部分和性数据使用两个方面的工具。管理工具分为标准功能部分和城市扩充延伸功能部分，标准功能部分由中央端提供，扩充城市扩充延伸功能部分，标准功能部分由中央端提供，扩充延伸功能部分由城市自己完成或委托中央端开发。如果城市延伸功能部分由城市自己完成或委托中央端开发。如果城市端不需要功能扩展，可以直接下载使用中央端提供的管理软端不需要功能扩展，可以直接下载使用中央端提供的管理软件。件。85CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设3 3、城市地价信

61、息浏览工具。、城市地价信息浏览工具。开发成独立工具，能够从不同的数据库中读取数据，并生开发成独立工具，能够从不同的数据库中读取数据，并生成浏览性界面。按照不同的信息需求，设计定制不同层次成浏览性界面。按照不同的信息需求，设计定制不同层次的界面（如局长浏览界面、部门浏览界面和主管处室浏览的界面（如局长浏览界面、部门浏览界面和主管处室浏览界面）。浏览工具分为标准功能部分和城市扩充延伸功能界面）。浏览工具分为标准功能部分和城市扩充延伸功能部分，标准功能部分由中央端提供，扩充延伸功能部分由部分，标准功能部分由中央端提供，扩充延伸功能部分由城市自己完成或委托中央端开发。如果城市端不需要功能城市自己完成或

62、委托中央端开发。如果城市端不需要功能扩展，可以直接通过用户名登陆使用中央端提供的浏览端扩展，可以直接通过用户名登陆使用中央端提供的浏览端口。口。 86CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设4 4、城市地价信息发布平台。独立的网上发布平台，可以是、城市地价信息发布平台。独立的网上发布平台，可以是独立的网页，也可以是将信息镶嵌在本城市本局的土地信独立的网页，也可以是将信息镶嵌在本城市本局的土地信息、房地产信息或其他信息平台中。城市信息发布平台由息、房地产信息或其他信息平台中。城市信息发布平台由城市自己建设。城市自己建设。 87CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地价监测系

63、统建设（二）功能要求（二）功能要求1 1、城市地价数据库。、城市地价数据库。（1 1）储存空间数据和属性数据，能够进行历史数据保存。）储存空间数据和属性数据，能够进行历史数据保存。（2 2）提供主要数据内容及数据格式及标准。）提供主要数据内容及数据格式及标准。（3 3）中央端提供能够上传的软件（带有小型数据临时储）中央端提供能够上传的软件（带有小型数据临时储存功能）存功能）88CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设2 2、城市地价数据管理工具。、城市地价数据管理工具。（1 1）数数据据整整体体浏浏览览，按按照照储储存存方方式式对对原原始始数数据据进进行行整整体体浏浏览。览。

64、（2 2）数据分类浏览，按照设定类型对数据进行分类浏览。）数据分类浏览，按照设定类型对数据进行分类浏览。（3 3）数数据据搜搜索索查查询询，在在分分类类中中，按按关关键键词词、编编号号、年年份份、地区、地名等选择性查询。地区、地名等选择性查询。（4 4）数数据据录录入入，其其中中，空空间间数数据据提提供供转转入入工工具具，属属性性数数据据提供导入和直接输入两种方式（要求方便的输入方式）。提供导入和直接输入两种方式（要求方便的输入方式）。89CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设（5 5）编辑，包括图形编辑和一般数据编辑。）编辑，包括图形编辑和一般数据编辑。（6 6）参数修改

65、。一些常用的计算某型的参数（需要动态调）参数修改。一些常用的计算某型的参数（需要动态调整的，如权重等）修改功能要外化。整的，如权重等）修改功能要外化。（7 7）信息预览，按照设定的格式进行信息结果预览（数据）信息预览，按照设定的格式进行信息结果预览（数据表格、数据图、空间图等）。表格、数据图、空间图等）。（8 8）储存功能，实现及时储存。）储存功能，实现及时储存。（9 9）输出功能，包括导出和打印。）输出功能，包括导出和打印。90CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设3 3、城市地价信息浏览工具。、城市地价信息浏览工具。（1 1）信息显示，从数据库中提取数据，按照设定的方式）信息显示，从数据库中提取数据，按照设定的方式信息数据。信息数据。（2 2）导航，对信息进行分时间、区域、种类、表达方式）导航，对信息进行分时间、区域、种类、表达方式等进行指引，符合思维逻辑哈浏览习惯。等进行指引，符合思维逻辑哈浏览习惯。（3 3）交流，建立信息反馈和交流渠道。）交流，建立信息反馈和交流渠道。（4 4）导出，另存和打印。）导出，另存和打印。91CLV地价所地价所城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设4 4、城市地价信息发布平台。由城市自行决定。、城市地价信息发布平台。由城市自行决定。92谢 谢CLV地价所地价所93