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1、title of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2014第一页，共37页。本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。容积率与住宅产品的对应(duyng)关系第二页，共37页。title of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2014先看几个(j)现象，思考容积率在项目开发中的影响现象一：我的叠加怎么没有现象一：我的叠加怎么没有(miyu)(miyu)了？（北方某中等城市）了？（北方某中等城市）当容积率从1.6到2.2的时候，产品类
2、型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了：市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？增加出来的面积所销售的金额反而(fnr)没有增加出来的成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市）现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市）当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思： 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？ 面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？面积上去了，开发
3、商却由喜到悲，后悔不已？ 为什么没有做出想要的产品？为什么没有做出想要的产品？第三页，共37页。title of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2014现象现象(xinxing)(xinxing)三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是4.2：竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地了？高点容积率、适中(shzhng)的品质、适中(shz
4、hng)的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？现象四：为何三房现象四：为何三房(snfn)(snfn)不给我做不给我做120120而做而做140140（北方某省会）（北方某省会）某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层： 为何三房两厅不给我做为何三房两厅不给我做120-125120-125，都超过，都超过140140？ 销售均价比邻近楼盘低销售均价比邻近楼盘低200200元元/ /平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，我平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？们已经海陆空齐上？先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响第四页，共37页。tit
5、le of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2014对容积率的误解源自于粗框式的开发(kif)运作模式在传统在传统(chuntng)(chuntng)的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：不断的要求提高容积率；不断的要求提高容积率；不断的偷面积；不断的偷面积；不断的公关；不断的公关；你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。谁动了我
6、的面积谁动了我的面积(minj)(minj)开发商挥之不去的心理底限开发商挥之不去的心理底限实际上应该怎么理解容积率？第五页，共37页。title of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2014容积率（PlotRatio/VolumeFraction）：项目用地范围内总建筑面积(jinzhminj)与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积(jinzhminj)总用地面积容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。基本概念总建筑面积=基底面积*平均层数建筑密度(md)=基底面积可建设用地面积容积率容积率=建筑建筑(jinzh)
7、(jinzh)密度密度* *平均层数平均层数建筑密度（buildingdensity）指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得满,反之则说明房子盖得稀第六页，共37页。title of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2014影响建筑(jinzh)密度的因素绿化率30%-50%道路(dol)停车其它25%建筑密度45%-25%决定(judng)容积率的因素第七页，共37页。tit
8、le of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2014影响(yngxing)建筑密度的因素50m（h）50m（1.0h）50m（1.0h）50m（1.0h）85m（1.7h）85m（1.7h）日照间距1.0-1.7决定(judng)容积率的因素日照间距一般(ybn)与项目所在的城市（纬度及气候区划）有密切关系。第八页，共37页。title of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2014影响(yngxing)建筑密度的因素建筑(jinzh)进深决定(judng)容积率的因素第九页，共37页。
9、title of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2014绿化率是住宅区环境品质的硬指标日照间距南北差异大;与周边建筑有关建筑进深环境品质与个体(gt)品质的平衡影响建筑(jinzh)密度的因素决定(judng)容积率的因素第十页，共37页。title of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2014影响平均(pngjn)层数的因素建筑(jinzh)限高经济性公摊面积决定(judng)容积率的因素第十一页，共37页。title of this report | 12 Copyright
10、 Centaline Group, 2014其他(qt)因素建筑退线决定(judng)容积率的因素由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般(ybn)都会退后一段距离；建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。项目地块东西向道路南北向道路代征道路代征道路代征绿化代征绿化其他项目其他项目保留第十二页，共37页。title of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2014其他因素(yns)楼盘布局决定(judng)容积率的因素点群式布局(bj)行列式布局(bj)围合式布局(bj)点群式布局行列
11、式布局围合式布局第十三页，共37页。title of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2014一、点群式布局(bj)（组团式布局(bj)）特点：点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由(zyu)地布置，从而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。案例(nl)：北京金茂府第十四页，共37页。title of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2014二、行列式布局(bj)特点：行列式布局采用条
12、式单元住宅或联排住宅，按一定的朝向和间距成排布置。采用行列式布局对房型设计较为有利，所选用的房型基本上可做到套型南北通风房间全明，使每户都能获得良好的日照(rzho)、通风条件，居住起来舒适度高。案例：南昌万科青山湖案例：杭州德信泊林印象第十五页，共37页。title of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2014三、围合式(hsh)布局特点：所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计，仿中国传统建筑遗风(yfng)，创造出一个具备良好私密性的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的中庭空间，营
13、造出亲和的、富有人情味的邻里空间关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。案例：广州万科金色城品案例：成都万科金色家园第十六页，共37页。title of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2014住宅项目容积率与产品关系对应(duyng)参考不同容积率下物业类型组合的变化(binhu)会引起项目整体品质的变化(binhu)。不同(btn)容积率区间的住宅类型第十七页，共37页。title of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2014地块指
14、标推算S1xK1+S2xK2=S*K（总建筑面积）S1+S2=S（总用地面积）总销售(xioshu)额*（S1*K1）*（S*K）K1=产品1容积率S1=产品1用地面积K2=产品2容积率S2=产品2用地面积K=总容积率S=总用地面积=产品1销售(xioshu)单价=产品2销售(xioshu)单价容积率区间(qjin)1.0-3.0同一地块多种可能性为实现销售金额最高应尽量提高单价(dnji)高的产品建筑面积不同容积率区间的住宅类型第十八页，共37页。title of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2014高层区，28-32F联排叠拼别墅
15、区独栋双拼别墅区项目规划特点:1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型(lixng)，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅；高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面；对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区；容积率区间1.0-3.0同一(tngy)地块多种可能性不同(btn)容积率区间的住宅类型第十九页，共37页。title of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2014产品需求量大房价增长空间较大位于城市中心的成
16、熟地段交通(jiotng)便利市场对高层产品接受度高高容积率(3.0-5.0)项目(xingm)的普遍背景:不同容积率区间的住宅(zhzhi)类型第二十页，共37页。title of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2014一般情况下来说：容积率越低，居住的舒适度越高。过高的容积率会导致：绿化面积的减少，建筑密度的增加(zngji)，居住的舒适度随之下降；因此，容积率过高的情况下，如何化解其带来的影响？第二十一页，共37页。title of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2014化
17、解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下(yxi)(yxi)手段化解高容积化解高容积率压力率压力2拔高楼宇高度超高层1标准层消化扩大标准层面积：增加进深、增加梯户比、增加户型面积定位3功能转换利用容易出高容积率的物业形态，帮助住宅消化容积率压力4东西向围合排布增加东西向拍布产品，增大整体进深同时满足日照化解(hu ji)高容积率压力第二十二页，共37页。title of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2014标准(biozhn)层消化容积率增大梯户比降低舒适度，与豪宅不匹配增大户型进深失去竞争优势，降低舒适度增大户均面积不能偏离定位过多
18、p竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么(yome)梯户比偏高，要么(yome)进深开间比过大，极大影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；p增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。化解(hu ji)高容积率压力第二十三页，共37页。title of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2014超高层消化(xiohu)容积率化解(huji)高容积率压力我们得出，最终决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售(
19、xioshu)均价和开发成本的比值密切相关楼盘开发成本销售均价上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米深圳高尔夫珑园1万元/平方米3.5万元/平方米深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米福州金域蓝湾1万元/平方米1.2万元/平方米成都外滩4000元/平方米7500元/平方米超高层规模S比：销售均价/开发成本决定是否建超高层，以及超
20、高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值（S比）密切相关是否出现超高要看市场成熟度，通过价格与成本对比，用S比来比较第二十四页，共37页。title of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2014超高层消化(xiohu)容积率化解(huji)高容积率压力当S比大于1.5，售价远超成本时才有超高层实现(shxin)基础。按S比值大小可以将楼盘分为两种模式：2.0的楼盘属于价值主体模式；2.0的楼盘归类形象主导模式；楼盘S比价值主体上海世茂滨江花园3南京世茂滨江新城3.1武汉世茂锦绣长江2.2福州世茂外滩花园2.4深圳高尔夫珑园3.5123
21、45S比2S比2价值主体模式拥有强势景观、溢价形象主导模式形象、容积率化解楼盘S比形象主导深圳金域蓝湾2珠海金域蓝湾1.7成都金域蓝湾1.74福州金域蓝湾1.2成都外滩1.8789106第二十五页，共37页。title of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2014超高层消化(xiohu)容积率化解(huji)高容积率压力超高层占价值主体(zht)模式80%90%以上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%30%。S比2，价值主体模式，超高层比例往往占80%90%以上，在超高层已经完全脱离成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项
22、目主流。S比2上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园深圳高尔夫珑园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城形象标杆化解高容积率压力超高层住宅、1栋60层服务式公寓150米纯板式超高层豪宅,4栋百米板式豪宅由多幢约150米以下的高层、超高层住宅纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅17栋50层的超高层建筑S比2深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾南京金域蓝湾通过超高层实现高溢价一期为4栋33层高层、二期为4栋34层波浪型高层，三期为2栋47层超高层1栋47层超高层，3栋33层高层9栋33层高层35、36层高层，5栋多层45栋18层住宅、10栋30层住宅第二十六页，共37页。title of thi
23、s report | 27 Copyright Centaline Group, 2014容积率确定(qudng)下的产品开发第二十七页，共37页。title of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2014容积率问题开发决策过程(guchng)中的最核心问题之一，不只是数字容积率决定了什么？决定不同的产品类型之间的配比；决定了不同的产品形态；决定了不同的面积区间(qjin)；决定了不同的产品户型的使用功能；决定了项目的售价和盈利表现；决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。容积率对应了不同的产品容积率对应了不同的产品(chnpn)(
24、chnpn)，决定了项目的客户层面，进而决定了项目的竞争地位。，决定了项目的客户层面，进而决定了项目的竞争地位。第二十八页，共37页。title of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2014我们需要理解(lji)容积率的哪些问题？当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？如何从开发利润实现的角度去确定容积率？在不同城市(chngsh)、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策?寻找最佳容积率水平，能够保证我们的项目在开发过程(guchng)中能够找到一个风险和利润的最佳平衡点。第二十九页
25、，共37页。title of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2014容积率的确定模型结合(jih)开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定n利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标(mbio)；n企业自身资源状况和资金状况是限定条件；n企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。基准方案(fngn)推荐合理方案推荐确定主推组合方案并进行优化进行经济效益对比进行市场实现评估上下极限方案对基准测算方案进行变量分析满足容积率上下指标下的组合方案依据战略、定位第三十页，共37页。title of this report |
26、 31 Copyright Centaline Group, 2014不同前提条件下，应该如何(rh)确定容积率的问题容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例(nl)也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，总结容积率与项目利润之间的关系如下：不过(bgu)分追求容积率附加品质提升与售价提升的关系土地价格容积率最大化单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化实现。4312第三十一页，共37页。title of this report |
27、 32 Copyright Centaline Group, 2014案例一：星海华庭将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速(xns)盈利容积率最大化第三十二页，共37页。title of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2014案例二：中信红树湾满足3.18的情况下，如何更多盈利，改变产品(chnpn)功能组合容积率最大化第三十三页，共37页。title of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2014高层住宅的容积率最大化实现度案例(nl)分析深圳中信红树湾总用地16.3万，总建
28、筑面积65万，地上容积率3.18，南侧在建设的高层区域容积率约3.5。建筑形式为一体两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数2832层。为提高(tgo)容积率，采用了“v”型的楼梯布局，倾斜角度38度，即兼顾了日照，有充分考虑了景观，内部的空间感略感压抑。容积率最大化第三十四页，共37页。title of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2014高品质高层住宅的容积率指标实现(shxin)度案例分析深圳香域中央占地66904，建筑面积138550，8栋小高层（一梯两户板楼）、2栋高层（一梯四户点楼），户数710户。绿化
29、率58.6%，建筑密度17.9%，容积率2.07。小学单独占地，临路退后线距离较大。规划上采用了半围合的布局(bj)方式，充分考虑了地块与公园的相互关系。品质(pnzh)偏重型第三十五页，共37页。title of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2014较高品质高层住宅的容积率指标(zhbio)实现度案例分析深圳幸福海岸总占地104616，总建筑面积近410000,一期占地35382,建筑面积77657,容积率仅2.196。幸福海岸以点式围合的建筑布局(bj)，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性；一期6栋595户，18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅。后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。品质(pnzh)偏重型第三十六页，共37页。title of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2014Thanks for your attentionWish you a good day!第三十七页，共37页。
