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1、活动概述ProgrammeExplain 活动时间：5月17日活动地点：美罗店正门外场（车道）活动内容：Buynow 十周年庆典活动构成：小型记者见面会（贵宾休息室举行） 十周年庆生仪式（美罗店外场活动现场） 百脑汇十周年店庆现场活动 百脑汇吉祥物评选启动仪式邀请人员：百脑汇领导高层代表 百脑汇员工 客户VIP嘉宾（厂商、商家等） 媒体代表 活动概述项目工作模块媒体贵宾签到来宾签到小型记者见面会百脑汇十周年庆生仪式嘉宾媒体专访（嘉宾名单待定）百脑汇十周年店庆现场活动百脑汇吉祥物评选启动仪式硬件设计DesignPlans 活动舞台设计平面示意图精神堡垒精神堡垒设计说明设计说明： 在我们了解百脑汇
2、10周年庆典的大致情况后，在本次活动中，我们将会把百脑汇和10周年的设计元素充分融入在舞台的设计中，异型结构的设计，以及配合VI视觉系统的颜色搭配，从局部中，集中体现了百脑汇10周年庆典活动的定位和风格。风格说明： 在设计风格中，我们借鉴了时尚、IT、生活、分享以及多种品牌元素，集中体现了简约线条感和局部色彩搭配，并融入了大量的异体造型，如双夹层舞台背景和精神堡垒设计等。并将多种风格充分的融合，将现在的设计展现在我们面前。物料说明： 在设计的过程中，我们还将考虑本次搭建的成本与用料，本着利用比较低廉的价格体现利益最大化的原则，我们将着重在局部设计与制作中注重到最细微，并用相对成本较低的设施，来
3、展现最好的效果。活动流程ProgrammeProcess 活动流程（0909：30-1330-13：0000）09：30-10：25 嘉宾到场、签到 重要嘉宾进入嘉宾休息室，普通嘉宾在外场候场 外场候场时间，弦乐四重奏现场演奏暖场10：00-10：25 嘉宾休息室内，举行小型媒体见面会10：25-10：30 所有嘉宾入场10：30-10：40 开场表演高台花鼓10：40-10：50 主持人致开场辞 介绍现场嘉宾及媒体记者朋友 对十周年庆活动做简要介绍10：50-11：00 主持人邀请领导、厂商及商家代表致辞11：00-11：10 主持人邀请嘉宾登台，进行百脑汇10周年庆生仪式 巨型蛋糕，邀请嘉
4、宾切蛋糕，共同为百脑汇庆生 冷焰火、彩纸、彩烟等特效同时启动，仪式气氛达到高潮11：10-11：20 南狮庆生表演 在此期间，礼仪小姐为各位来宾分享蛋糕、美酒 体现buynow“分享”品牌元素11：20-11：30 主持人邀请到场嘉宾观看大屏幕的图片展览，并亲身感受 百脑汇的企业文化和品牌成长历史，重温百脑汇的光辉历 程，在此期间嘉宾可以自由交谈活动流程11：30-11：35 主持人再次登场，介绍百脑汇10周年店庆现场活动内容11：35-11：45 百脑汇吉祥物评选启动仪式 现场投稿、讲述设计理念11：45-11：55 激情拉丁舞表演11：55-12：15 IT时尚秀 整合商家资源，IT产品模
5、特走秀，主持人现场讲解12：15-12：25 时尚街舞表演12：15-12：45 Buynow小寿星 智力大比拼（6-8名小寿星） 1998年出生（十周岁）的孩子即可参与活动12 参赛项目分为才艺表演与智力问答两部分进行 现场设专门评委，当场评分，选出百脑汇小寿星颁予奖杯 及礼品；12：45-13：00 主持人致活动结束辞入口处布置由红地毯铺就的迎宾大道，嘉宾在音乐声中，从迎宾大道入场，夹道欢迎的礼仪小姐为他们引导签到,嘉宾在礼仪小姐的引导下，将自己的大名签在红色的签到本上。签到之后，嘉宾们将通过百脑汇历史展示通道，红色地毯两侧，分别摆放若干块可移动式看板，看板上则是百脑汇的介绍、历史图鉴等等
6、， 可以让来宾在前往VIP休息室前，更进一步的了解我们百脑汇品牌。百脑汇历史展示通道两侧的看板嘉宾签到活动流程（嘉宾签到）活动流程（嘉宾签到）签到方式1：传统正式的签到台签到：设置签到处，我们将安排4-6名礼仪小姐协助贵公司进行签到，来宾签到登记在印有百脑汇LOGO的镶金签到本上，礼仪小姐则根据嘉宾身份的不同，帮助嘉宾佩戴胸花，以及引导嘉宾进入休息室。传统正式的签到台签到嘉宾胸花礼仪小姐造型（中式服装）活动流程（嘉宾签到）签到方式2：时尚的签到板签到：设置签到处，我们将安排4-6名礼仪小姐协助贵公司进行签到，来宾通过明星红地毯，将自己的大名直接签在印有百脑汇LOGO的时尚异型签到板上，礼仪小姐
7、则根据嘉宾身份的不同，帮助嘉宾佩戴印有百脑汇10周年LOGO的胸牌，以及引导嘉宾进入休息室。时尚的红地毯签到板签到嘉宾胸牌礼仪小姐造型（印有百脑汇LOGO的特制礼服）活动流程（小型媒体见面会）媒体见面会：在活动正式开始前30分钟，我们将会在嘉宾休息室，举行一次小型的媒体见面会，届时邀请到的媒体和记者将全部入场，媒体见面会的主要内容就是：向外界通报百脑汇美罗店10周年庆典的消息，和今天庆典活动的主要内容，以及百脑汇需要通过媒体发布的其他相关消息等。小型媒体见面会暖场表演器乐组合推荐弦之尚女子乐团弦之尚女子乐团由上海歌剧舞剧院著名提琴手组成由上海歌剧舞剧院著名提琴手组成 演出经历演出经历：l200
8、22003美宝莲水晶璀璨唇膏全国推广秀、l2002瑞士雷蒙威腕表新款发布会、l2002梁静如上海歌迷见面会、l2003网易163.COM汽车频道开通仪式、l2003谢霆锋森马服饰发布秀、l2003海上君悦时尚晚会（陆毅、徐静蕾出席）、l2003杭州抗非典群星演唱会、l2004安利大型路演活动、l2005华东七省春节联欢晚会、2005全国主持人颁奖典礼Fashion of string Girls BandItiscomposedbythefamousviolinpreformersofShanghaiOperaandDanceDramaTheatre活动流程（开场表演高台花鼓）高台花鼓表演照1
9、高台花鼓表演照2表演团队：山西绛州锣鼓表演艺术团 国家级民间表演艺术团多次赴香港、新加坡、美国等地演出（节目曾获中国文化艺术大奖赛银奖）高台花鼓： 是在山西省流传的一种独特的民间文艺活动形式，其特殊的表演形式和表演内涵，使高台花鼓成为国内绝无仅有的民间文艺演出活动中的奇葩。其演出的难度与观赏度让人叹为观止，将中国的鼓舞文化与杂技很好的进行融合，表演也具备丰富的内涵，表演者象征着百脑汇领导和员工积极向上的精神；表演内容则寓意了百脑汇美罗店在发展道路上勇攀高峰，不畏艰难险阻的崇高品质，同时也预示着百脑汇10周年庆典的成功举办。活动流程（百脑汇10周年庆典仪式）流程一：共同的努力，共同的辉煌 百脑汇
10、10年来不断的发展，与各大品牌商户的大力协助是分不开的，10年来辉煌，除了百脑汇全体同仁的共同努力之外，各大品牌商户再此也倾注了无限的热情和心血。因此，在百脑汇10周年庆典的仪式中，百脑汇领导代表，将和品牌商户代表一起来见证10年的辉煌，他们将一起站在百脑汇10周年启动仪式台前，共同完成仪式的启动！ 他们将象征这辉煌和成功的香槟酒，一起注入10周年庆典仪式台，同时仪式台被启动，伴随着浓雾的涌出（干冰特效），百脑汇的LOGO也将冉冉升起，预示着百脑汇美好的未来！在仪式台的LOGO升起的同时，舞台的“1”和“0”的造型也将合并在一起。出现在舞台中央！礼花四溅，冷焰火燃放，整个会场气氛将达到高潮！庆
11、生香槟酒注入（示意图）干冰特效（示意图）领导握手致意（示意图）LOGO升起（示意图）活动流程（百脑汇10周年庆典仪式）异型道具“1“和”0”的说明：1、10周年的数字恰好是1和0的组合2、代表科技基本元素的1和0，又正是百脑汇品牌概念所阐述的重要元素；3、故制作1和0的异型道具，在欢庆10周年之际，向消费者们展示百脑汇10年历程的同时，也全新诠释百脑汇的品牌意义。活动流程（仪式效果）活动流程（百脑汇10周年庆典仪式）流程一示意图10周年庆典仪式台活动流程（百脑汇10周年庆典仪式）流程一示意图10周年庆典仪式台启动活动流程（百脑汇10周年庆典仪式、南狮庆生表演）流程二：品牌的分享，永远的见证 在
12、10周年庆典仪式启动结束后，将会有一个巨型蛋糕（特别制作）从副舞台推至主舞台，参与启动仪式的嘉宾将一同切开蛋糕，并将分给每一位嘉宾，体现品牌的分享。蛋糕被切开后，礼仪小姐并将蛋糕推下，并协助分成小块，准备分发给每一个嘉宾。 在蛋糕被推下舞台之后，随之而来的是南狮庆生表演，2头狮子分别是金狮和银狮，他们代表了富贵吉祥、财源广进，也预示着百脑汇未来的辉煌。金狮和银狮照例会被嘉宾点睛，点睛之笔更是象征着百脑汇领导独具慧眼、妙笔生花、点石成金的不朽功绩。举行庆生的蛋糕（示意图）南狮庆生表演（示意图）活动流程（百脑汇10周年庆典仪式）流程二示意图10周年庆典仪式台启动后庆生蛋糕从副舞台推上，到主舞台舞台
13、布置-焰火礼花数字烟花、盆花烟火、轨道火箭、舞台喷泉、舞台瀑布活动流程（百脑汇吉祥物评选启动仪式）百脑汇吉祥物评选启动仪式现场投稿、讲述设计理念活动流程（激情拉丁舞表演）选择一：国内拉丁舞表演活动流程（激情拉丁舞表演）选择二：外籍拉丁舞表演活动流程（激情拉丁舞表演）选择三：少儿拉丁舞表演活动流程（IT时尚秀）IT时尚秀：整合商家资源，IT产品模特走秀，主持人现场讲解国内模特时尚动感，引领潮流，给观众最强的视听感受活动流程（ 时尚街舞）演唱会：2003年拥抱祖国.虹口大型晚会（东方电视台）产品推广饮料类：2001年JAZZ朗姆汽酒2002年芝华士全国巡展百威啤酒音乐行 统一冰红茶校园乐队比赛表演
14、嘉宾台湾优酪乳新品上市2003年可口可乐产品派对及新品上市三得利维体，清茶上市2003年黑松饮料校园演唱会通讯电器类：联想手机迪比特手机科健手机西门子手机（杭州）奥林巴斯数码相机松下数码相机产品推广飞利浦电器生活类：巧克力巴斯克林浴盐中国电信盛大网络（北京）龙摄影另：各类文艺晚会，狂欢派对，公司年会等演出活动流程（ 时尚街舞组合资料：摩登色彩）活动流程（ 时尚街舞组合资料：摩登色彩）活动流程（Buynow小寿星 智力大比拼）活动形式：1、从艺术学校选拔1998年出生的孩子，作为Buynow小寿星的候选人，人数约 为6-8人，并在活动当天作为演员到场。2、这个活动环节中，主持人点名邀请小演员登台
15、亮相，并依次进行才艺表 演。3、制作得分牌，邀请百脑汇领导、客户嘉宾、以及专业演出导演作为评审， 为小演员打分。4、准备若干个现场互动的小试题，让小演员进行智力大比拼，并进行现场气 氛互动。5、现场评比出结果，评选出最佳Buynow小寿星，并办法奖品和小礼物。Buynow小寿星才艺表演Buynow小寿星智力问答项目执行ProgrammePerform 活动总负责李佳炜活动总负责李佳炜舞美制作部伍伟奇舞美制作部伍伟奇媒介媒介董美琴董美琴策划陈珂策划陈珂总导演魏建军总导演魏建军现场执行现场执行设计部总负责孟涛设计部总负责孟涛三维扬阳三维扬阳平面刘钊平面刘钊工厂梅寒工厂梅寒百脑汇项目组执行人员构架
16、活动流程细案 筹备工作时间表 活动现场分工表 各区域人员联系表 舞美设计&舞美报价详单 演员报价清单 硬件制作清单 人流、车流安排表 活动总结报告客户确认意向3天后呈报客户确认意向一星期内呈报活动前5天呈报活动开始前3天客户确认意向一星期内呈报客户确认意向后一星期内呈报客户确认意向一星期内呈报活动前5天呈报活动后2天呈报文稿配合呈报时间百脑汇项目执行时间表客户沟通及综合协调能力 活动创意执行效果现场管理能力紧急事件处理能力稿件撰写质量来宾意见反馈效果评估下一步？下一步？以上所述仅为初步构思需要双方深入沟通、讨论和改进在进一步的沟通中，我司会根据客户需要做出可执行性策划书在进一步的沟通中，我司会
17、根据客户需要做出可执行性策划书以及详细的报价和演出物料清单以及详细的报价和演出物料清单 诚信为本客户为先信守承诺追求卓越 我们的承诺【穗业大厦】营销推广策划提案营销推广策划提案2003.11我们的营销策划思路本项目的核心竞争力在哪里？本项目所面临的市场机遇与挑战本项目应定位为一个怎么样的住宅和商用物业？项目理解项目理解目标市场概况目标市场概况目标定位目标定位如何提高本项目的竞争力、降低开发风险？目的目的一、我们对【穗业大厦】的认识（SWOT分析）1、【穗业大厦】概况概况 地理位置：地理位置：位于康王路和中山七路东南交界点上，紧靠地铁一号线陈家祠地铁站东南出口，属于荔湾老城区的中心位置。地理位置
18、优越。 项目规模：项目规模： 用地面积5578（参考数据）总建筑面积35864住宅建筑面积21070商场建筑面积8883地下室6861 SWOT分析分析 项目规划：项目规划：容积率：5.20(住宅容积率)绿化率：20%建筑密度：裙楼248%，主体151%居住户数：325户建筑控高：100米SWOT分析分析2、项目优势、项目优势(strength)分析分析u地处荔湾核心位置，西面、北面临交通主干道，交通方便；u可与地铁一号线陈家祠地铁站相连通，是极具升值潜力的地铁上盖物业；u承载西关百年繁华,商业氛围浓厚；u区域内拥有众多大型住宅区，如新光城市广场、富力广场、世纪广场等，居住人口密度大；u快捷便
19、利的地铁一号线及周边众多的专业市场为本项目带来潜在的巨大商机；SWOT分析分析u家乐福大型超市已进驻新光城市广场，将带起区域内的商业氛围且带来庞大人流；u四面临街，便于商铺的独立使用；u地处荔湾区未来的五大商贸旅游区之一陈家祠、地下康王城商务区的中心点，商业前景良好；u楼宇西北面可望陈家祠绿化广场，景观良好；u完善的生活配套及成熟的居住氛围，令该区生活成本较低。SWOT分析分析3、项目劣势（、项目劣势（weakness）分析分析u项目属单体楼，难以形成小区氛围；使项目与同区对手项目如新光城市广场、富力广场等相比档次稍有不及；u项目缺乏园林及会所等配套设施，活动空间少，难为客户提供购房附加值；u
20、西、北二面紧靠一线主干道，噪音问题较大，对住宅的销售有较大的影响；u南面紧邻的新光城市广场规模较大，且较本项目早切入市场，对本项目的目标客户群有一定分流；u本项目南面单元的采光及视野受到新光城市广场遮挡，而东面低层单元的视野亦有部分受旁边的宿舍楼所遮挡；SWOT分析分析u项目商业部分规模较小，不能单独形成规模效应；u周边前期曾出售的商业物业（如康王商业城、荔湾广场等）开业后经营状况不理想，影响商业投资者的信心。SWOT分析分析4.1 项目潜在威胁（项目潜在威胁（threat）分析分析 住宅部分：住宅部分：u区域内客户层面较窄，产品同质化、近似化比较严重，楼盘间的差异日渐缩小，区域竞争形成拉锯局
21、面；u地铁二号线的开通使河南地铁沿线的物业分流了部分河北地铁物业的追随者。SWOT分析分析4.2项目潜在威胁（项目潜在威胁（threat）分析分析 商业部分：商业部分：u其他商业区域尤其是地铁沿线物业如光明广场、正佳广场的招商对荔湾商圈的冲击；u同区经营不善的商业物业（如名汇广场、荔湾广场、康王商业城）等项目对投资者信心的打击；u项目经营规划与现实经营状况发生矛盾。SWOT分析分析5. 1项目机会点（项目机会点（opportunity）分析分析住宅部分住宅部分u老城区开发项目日益减少，市场供求关系趋向平衡；u近几年来，区内销售形势是每年的销售量大于供应量，减轻了各项目之间的竞争；u荔湾客户有着
22、根深蒂固的区域情结，一般不愿搬离原居住地；u产品未完全定型，仍能根据市场最新变化调整产品户型结构；u 面积较小的三房户型利于吸纳中低端客户入市；u荔湾客户原居住条件普遍较其他区域差，客户群体对住房所要求的条件较其他区域为略低；SWOT分析分析5. 2项目机会点（项目机会点（opportunity）分析分析商业部分商业部分u近一、二年证券投资市场的低迷，使不少投资者转向投资商铺，带旺了商铺投资市场；u近年来下岗人员的增多，越来越多的人将积蓄投资收益相对稳定的商铺，令商铺需求增加；u理想的投资环境“新荔湾”概念的逐步形成，荔湾区政府对该概念的支持力度及周边的商业氛围的迅速发展。SWOT分析分析u周
23、边众多大型住宅群的落成，为该地段带来强大而有力的消费群体；u通过营造项目经营渠道的个性化、多元化，经营内容的丰富性及购物环境的进一步提升，从而突出项目的投资价值；u可用崭新的营销手法，营造市场亮点。5. 2项目机会点（项目机会点（opportunity）分析分析商业部分商业部分结论结论: 项目具有比较理想的商业市场环境项目具有比较理想的商业市场环境, 商业价值较高，商业价值较高，建议本项目采取以商业带动住宅，在商业物业的带动下建议本项目采取以商业带动住宅，在商业物业的带动下相对提高住宅的档次，采取适合的营销推广策略相对提高住宅的档次，采取适合的营销推广策略,加快资加快资金的回笼，争取最大的收益
24、。金的回笼，争取最大的收益。 在本方案中，我们重点分析商业部分的市场及营销在本方案中，我们重点分析商业部分的市场及营销策略。策略。SWOT分析分析二、 【穗业大厦】商业部分 所面对的市场机遇与挑战（市场分析）1、商业部分2、住宅部分广州市商业市场现状广州市商业市场现状 商业市场分析商业市场分析u年以来，广州商铺市场已持续多年低迷，不少商铺投资价值日渐攀升，由于近年股市债券等投资回报不理想，吸引了大量投资客与大量资金的涌进。此外，今年来大量外国商业巨鳄纷纷抢滩广州市场，促使广州商业氛围日趋热烈，正是由于这些商业巨鳄的带动，广州商铺行情得以展开并日渐走俏。同时，近年来广州众多下岗人员自行寻找就业门
25、路，手头有一定积蓄的下岗人员投资商铺自己当老板，保障今后的生活与就业，以“一铺养三代”被不少人认定是比再上岗更好的选择，商铺的走俏也自然水到渠成。u今年来投资客增幅便高达以上！荔湾区商业市场现状荔湾区商业市场现状 商业市场分析商业市场分析u以上下九步行街为主体的荔湾商圈在广州地区内具相当影响力；u具相当成熟商业氛围，商品种类相对丰富，交易额大，消费人流量大；u一号线地铁的开通，为荔湾区商业带来极大的发展潜力；u商圈内商业物业购物环境参疵，同质化经营严重；u区域内商圈规模较大，但经营档次偏低，经营多以零售为主；u受旧城区交通路网影响，众多的单行道、停车场的缺乏等问题使商圈对自驾车一族的高消费人群
26、缺乏吸引力，限制了该区商业档次的提升；u随着天河及东山商圈的完善，上下九步行街的日渐衰落使荔湾商圈的发展空间受到局限；中山八路的商业结构中山八路的商业结构 商业市场分析商业市场分析行业分布情况行业分布情况u现时该区域商业功能主要集中在零售业、批发业及饮食业方面。而康体业、娱乐业在该区则显得较为缺乏;u零售业虽然所占的比例较大，但是没有一间象“亿安”、“新大新”、“广百新翼”等大型的综合性商场，导致大部分消费群分流到上下九、北京路等商业圈消费；u最近位于东浚荔景苑裙楼的万佳大型超市的开业，以及新光城市广场的家乐福的即将开业，将会有效带旺中山八路、中山七路的商业氛围；u区域内服装及精品行业所占比例
27、较大，主要是由于该区域存在这两个行业的专业商场，而药品、通讯器材等亦有一定比例，但是文化用品、音响电器、鞋类、化妆品等行业就较少或欠缺。荔湾区商家经营特征荔湾区商家经营特征 商业市场分析商业市场分析商铺面积：商铺面积：u荔湾区的铺位面积大多在50平方米以下，占67.5%，其中42.5%的铺位面积在20平方米以下，超过100平方米以上铺位占17.5%。部分商家经营者觉得自己目前商铺的经营面积太小；商铺月租金商铺月租金u整个荔湾区以上下九商业圈为代表，下九路每平方每月为1000元，上九路租价为每平方每月600元，十甫路仅为每平方每月500元，而平均租金约为每平方每月767元。近几年更被北京路盖了风
28、头，租金有向下调的迹象，其中以十甫路尤为突出。荔湾区商家经营特征荔湾区商家经营特征 商业市场分析商业市场分析经营者开设商铺的分析经营者开设商铺的分析u对消费者的要求对消费者的要求：首先要求消费者数量多，其次是消费者有良好的消费能力。u对位置的要求对位置的要求：位置好，人流大，客源多u对知名度的要求对知名度的要求：名气大，商场内要有名气大的商家。u对集聚的要求对集聚的要求：希望经营地是新发展中心，商业中心或比较完善的购物场所。住宅部分住宅部分 住宅市场分析住宅市场分析该地块与穗宏大厦相距约200米，目标客人基本相近。本项目没有回迁户，可通过设计上的亮点与穗宏大厦拉开距离，细分市场，提高产品档次和
29、客户档次。四、用什么样的主题和形象能够 打动买家？（项目定位） 商业项目定位商业项目定位1）市场定位）市场定位该商业物业应是：能满足投资者所需，且具市场承接力及长远经营能力的优质投资能满足投资者所需，且具市场承接力及长远经营能力的优质投资项目。项目。 2）形象命名定位形象命名定位 康王广场（康王广场（IN PLAZA）康王康王路段上的延伸广场带出项目的规模效应IN“饮”字谐音，INTIME代表最新的潮流资讯商业项目定位商业项目定位经营及档次定位经营及档次定位与荔湾商圈内现有商场形成差异化经营的中档商与荔湾商圈内现有商场形成差异化经营的中档商用物业用物业A.产品链组合相当丰富B.最新、最快、最全
30、的潮流咨讯平台C.最具特色的小店经营文化D.中心购物休闲区 商业项目功能定位商业项目功能定位 为满足上述市场定位并结合到项目本身特质，敝司试从为满足上述市场定位并结合到项目本身特质，敝司试从三种不同功能布局进行分析：三种不同功能布局进行分析：功能定位方案一功能定位方案一方案一：以与地铁连通的负一层带动上盖物业的经营，并可提升整个项目的市场价方案一：以与地铁连通的负一层带动上盖物业的经营，并可提升整个项目的市场价 值。如地铁二号线天马值。如地铁二号线天马 时装批发中心地铁隧道（时装批发中心地铁隧道（G出口）开通投入使用后出口）开通投入使用后 客流激增了三倍。客流激增了三倍。 楼楼 层 经营范范围
31、负一层潮流产品特色经营小店首层大型快餐连锁店/时尚服饰专卖店二层美食天地三层无烟饮食专区方案二：为日后住宅物业预留配套空间，并为发展商节省启动资金。方案二：为日后住宅物业预留配套空间，并为发展商节省启动资金。 但该功能定位方案容易与周边现有的商业物业产生经营同质但该功能定位方案容易与周边现有的商业物业产生经营同质 化，难于吸费者。化，难于吸费者。 楼楼 层 经营范范围负一层地下停车库首层大型快餐连锁店/时尚服饰专卖店二层三层美食天地无烟饮食专区功能定位方案二功能定位方案二商业项目功能定位商业项目功能定位 商业项目功能定位商业项目功能定位 方案三：将经营价值较高的首层以独立临街商铺方式出售，可为
32、方案三：将经营价值较高的首层以独立临街商铺方式出售，可为 发展商以最快速度回收资金，但对二、三层的价值提升发展商以最快速度回收资金，但对二、三层的价值提升 不利。不利。 楼楼 层 经营范范围负一层地下停车库首层独立临街商铺二层三层美食天地无烟饮食专区功能定位方案三功能定位方案三 商业项目功能定位商业项目功能定位通过市场类比法并结合本项目状况拟定各方案及相应售价比较分析拟定各方案及相应售价比较分析元/平方米负一层首层二层三层均价售价方案一￥23000￥50000￥35000￥18000￥315000方案二地下停车库￥42000￥30000￥15000￥29000方案三地下停车库￥50000￥18
33、000￥10000￥26000 商业项目功能定位商业项目功能定位 综上所述，考虑到此商业物业的长远经营能力问综上所述，考虑到此商业物业的长远经营能力问题，我司建议执行功能定位方案一，将负一层与地铁题，我司建议执行功能定位方案一，将负一层与地铁站内连通，以提升整个项目的市场价值。站内连通，以提升整个项目的市场价值。销售模式销售模式 商业营销策略商业营销策略现时市场上的销售模式分析：现时市场上的销售模式分析：A、一次性买断：多为经营者所用，投资、自用兼顾，免除经营兴旺后被业主不断加租之苦，对发展商而言，利于降低运营费用，但不利于管理，适用于经营环境相当成熟及投资前景明朗的商铺。B、返租：多为3-5
34、年返租，年返租率在8-12%，可分为一次性返租及分期返租两种，适用于一些地处新兴商圈，经营难度较高，投资者缺乏信心，需要发展商投入对商场进行统一的经营管理的商业项目。C、带租约出售：适用于一些运营较为成功的商场，现行租约已可保障投资者稳定的投资回报，且项目保值及升值的前景较明朗的项目。销售模式销售模式 商业营销策略商业营销策略本项目的销售模式建议：本项目的销售模式建议：一次性买断与带租约销售相结合一次性买断与带租约销售相结合销售模式建议支持要素：销售模式建议支持要素：A、项目地处成熟商圈，市场接受度较高，具较大的升值潜力；B、市场的自然调节有足够的支持使本项目迅速进入良好的运营阶段；C、发展商
35、一可避免租赁金的损失，二可省却二次装修费用；D、发展商可大幅度节省商场运营的成本，并可规避因经营问题所产生的风险；E、现市场上的商业项目多使用返租模式操作，故本项目采用的此销售模式更有利于突现项目的优势，并可营造新闻焦点，更可利用此作为有力的推广切入点。五、结语 本提案主要从思路上与发展商进行初本提案主要从思路上与发展商进行初本提案主要从思路上与发展商进行初本提案主要从思路上与发展商进行初步沟通，具体实操方案日后进一步提交。步沟通，具体实操方案日后进一步提交。步沟通，具体实操方案日后进一步提交。步沟通，具体实操方案日后进一步提交。三、 【穗业大厦】卖给谁？ 他们有何需要？ （目标客户定位）Ma
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