《【广告策划PPT】促销活动4S店指引手册》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【广告策划PPT】促销活动4S店指引手册（37页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、SYLPHY & TIIDA 7-8月月联合促销活动联合促销活动专营店指引手册专营店指引手册市场部 车型战略科2008.6.27一、背景介绍活活动主主题： ：节油冠油冠军“油油”礼礼20082008主主题诠释： ：SYLPHYSYLPHY和和TIIDATIIDA均以均以“节油油环保保”在在车市媒体和消市媒体和消费者中具有很好口碑，者中具有很好口碑，针对这两款两款车型，型，东风日日产想想车主所想，主所想，针对油价不断上油价不断上涨这一关乎切身利益的社会一关乎切身利益的社会热点点问题，推出，推出节油冠油冠军“油油”礼礼20082008促促销活活动，以，以“买车送油送油费”的的现实利益激利益激发消消
2、费者的者的购买欲，提升欲，提升SYLPHYSYLPHY、 、TIIDATIIDA的的销量。量。活活动时间： ：20082008年年7 7月月3 3日日20082008年年8 8月月8 8日日活活动目的：促目的：促进销售售活活动内容：内容：SYLPHYSYLPHY全系列全系列优惠惠1500015000元；元；TIIDATIIDA全系列全系列优惠惠1000010000元。元。特特别说明：明：因因TIIDATIIDA与与SYLPHYSYLPHY联合合进行行“油油”礼礼20082008活活动，原有，原有 “3 3年年3030万台佳万台佳绩大回大回馈， ，购TIIDATIIDA即送快即送快乐慢生活礼金慢
3、生活礼金”活活动于于6 6月月3030日提前日提前结束。束。请各店做好相各店做好相应的物料切的物料切换及及话术应对。本次。本次活活动是是东风日日产继取得取得6 6月份月月份月销量乘用量乘用车市市场全国第全国第4 4佳佳绩之后，乘之后，乘胜追追击的大好的大好时刻，也是刻，也是启启动SYLPHYSYLPHY和和TIIDATIIDA联合促合促销的初衷所在。的初衷所在。二、专营店执行要点（1）一、正确把握和宣一、正确把握和宣传本次活本次活动主主题1.1.作作为东风日日产的的畅销车型，型，SYLPHYSYLPHY和和TIIDATIIDA均以均以“节油油环保保”技技术亮点著称，分亮点著称，分别获得得过CC
4、TVCCTV节油挑油挑战赛20.L20.L排量和排量和1.6L1.6L排量的冠排量的冠军。 。专营店店应把握此次促把握此次促销机会，机会，对于于SYLPHYSYLPHY， ，深入深入传播其播其新一代新一代XTRONIC CVTXTRONIC CVT无无级变速器与全新速器与全新MR20DEMR20DE航空航空铝合金引擎合金引擎共同共同实现的超低油耗与超低排放；的超低油耗与超低排放；对于于TIIDATIIDA，宣，宣传其采用的其采用的新型新型HR16DEHR16DE航空航空轻量量铝合金直列合金直列四缸引擎四缸引擎所所实现的卓越燃油的卓越燃油经济性，巩固性，巩固车型形象，促型形象，促进口碑口碑传播；
5、播；2.2.此次此次联合促合促销活活动也是逢也是逢SYLPHYSYLPHY上市两周年上市两周年 、 、TIIDATIIDA上市三周年，上市三周年，东风日日产推出的回推出的回馈消消费者的活者的活动。 。专营店要利用店要利用“噱噱头”和油价不断上和油价不断上涨的的现实，刺激意向客，刺激意向客户向向订单客客户的的转变。 。二、配合二、配合总部展开市部展开市场广宣广宣 1 1）根据）根据总部提供的广告稿建部提供的广告稿建议按照按照规定定频次次进行相关广告的投放，行相关广告的投放，投放期限投放期限为20082008年年7 7月月3 3日日8 8月月8 8日，共日，共计五周，其中五周，其中报纸广告和广告和
6、编辑式式软文广告投放任文广告投放任选其一其一a)a)报纸广告（考广告（考虑各地各地专营店媒介店媒介规定不同，特提供两个版本供定不同，特提供两个版本供选择，其中，其中“节油冠油冠军”版版为推推荐版）荐版）以省份和城市以省份和城市为单位，位，1/21/2版、版、1/41/4版，版，2 2次次/ /周以上周以上b)b)编辑式式软文广告文广告以省份和城市以省份和城市为单位，整版、位，整版、 1/21/2版，第一周版，第一周2 2次，随后次，随后2 2至至4 4周周1 1次次/ /周以上周以上c)c)电台广告台广告以省份和城市以省份和城市为单位，投放位，投放3030天以上，天以上，6 6次次/ /天以上
7、天以上d)d)电梯海梯海报/ /加油站海加油站海报以以专营店店为单位，各投放位，各投放30-6030-60天天2 2）根据）根据总部提供的相关部提供的相关设计稿（短信、稿（短信、EDMEDM），点），点对点点发送送给保有客保有客户和意向客和意向客户； ；3 3）根据）根据总部提供的店部提供的店头布置物布置物设计稿制作布置物。稿制作布置物。二、专营店执行要点（2）三、广宣安排时间形式形式范范围途径途径资金来源金来源7.1-8.8PR软文文全国全国报纸/主流网站主流网站其中网站截至其中网站截至07.14总部部7.1-8.8网网络硬广硬广全国全国主流网站主流网站总部部7.1-8.8报纸硬广硬广以省份
8、和城市以省份和城市为单位位报纸区域区域营销基金基金&专营店店7.1-8.8编辑式式软文文以省份和城市以省份和城市为单位位报纸区域区域营销基金基金&专营店店7.1-8.8电台台以省份和城市以省份和城市为单位位报纸区域区域营销基金基金&专营店店7.1-8.8海海报以以专营店店为单位位电梯梯/加油站加油站专营店店5四、工具包四、工具包内容内容形式形式获取途径获取途径上载时间上载时间报纸广告设计稿报纸广告设计稿（两个版本）（两个版本）彩色彩色 黑白横版黑白横版24*35cm24*35cm；彩色彩色 黑白竖版黑白竖版24*17cm24*17cm；彩色彩色 黑白小横版黑白小横版17*24cm17*24cm
9、网上市场部网上市场部工作资料工作资料/ /店面及广宣制作物料下店面及广宣制作物料下载载/ /店面制作物料店面制作物料/SYLPHY & TIIDA /SYLPHY & TIIDA 7-87-8月联合促销活动工具包月联合促销活动工具包7.17.112:0012:00后后编辑式软文编辑式软文彩色彩色 黑白横版黑白横版24*35cm24*35cm；彩色彩色 黑白竖版黑白竖版35*24cm35*24cm电台稿电台稿3030秒秒/15/15秒文字稿秒文字稿电梯电梯/ /加油站加油站海报设计稿海报设计稿电梯海报电梯海报/ /加油站海报加油站海报短信稿短信稿文字稿文字稿EDMEDM设计稿设计稿店头布置物设计
10、稿店头布置物设计稿海报、展示架、台卡、竖幅海报、展示架、台卡、竖幅店头布置物规范指引店头布置物规范指引见该见该PPTPPT话术话术见该见该PPTPPTl原原TIIDATIIDA“三年三十万，快乐慢生活礼金三年三十万，快乐慢生活礼金”促销活动自促销活动自7 7月月3 3日起自然终止，店头布置物更换为本次活动店头布置物；日起自然终止，店头布置物更换为本次活动店头布置物；56五、店头布置物规划指引五、店头布置物规划指引物料名称物料名称编码编码原内容原内容替换内容替换内容更新时间更新时间竖幅竖幅D2D2TIIDATIIDA三年三十万，快乐慢生活礼三年三十万，快乐慢生活礼金金节油冠军节油冠军 “ “油油
11、”礼礼200820082008/7/32008/7/3海报海报B11B11轩逸致酷版上市海报轩逸致酷版上市海报节油冠军节油冠军 “ “油油”礼礼2008 2008 活动海报活动海报2008/7/32008/7/3展架展架G5G5TIIDATIIDA促销展架促销展架节油冠军节油冠军 “ “油油”礼礼2008 2008 活动展架活动展架2008/7/32008/7/3台卡台卡Z ZTIIDATIIDA促销促销节油冠军节油冠军 “ “油油”礼礼20082008台卡台卡2008/7/32008/7/367D2 竖幅竖幅更新日期：更新日期：20082008年年7 7月月3 3日，此图仅供参考，请以实际制
12、作文件为准日，此图仅供参考，请以实际制作文件为准D2D2竖幅竖幅五、店头布置物规划指引竖幅五、店头布置物规划指引竖幅78B11 海报海报B11 海报海报五、店头布置物规划指引海报五、店头布置物规划指引海报更新日期：更新日期：20082008年年7 7月月3 3日，此图仅供参考，请以实际制作文件为准日，此图仅供参考，请以实际制作文件为准89G3/G5 G3/G5 宣传架宣传架G5展架展架五、店头布置物规划指引展架五、店头布置物规划指引展架更新日期：更新日期：20082008年年7 7月月3 3日，此图仅供参考，请以实际制作文件为准日，此图仅供参考，请以实际制作文件为准910一、一、D2D2竖幅竖
13、幅 ( (示意示意) )材质防水布丝网印刷材质防水布丝网印刷尺寸：尺寸：100cmX1000cm100cmX1000cmD2D2五、店头布置物规划指引制作指引五、店头布置物规划指引制作指引1011二、二、B11 B11 海报海报( (示意示意) )B11尺寸：尺寸：60*90cm60*90cm 材料：不干胶喷绘材料：不干胶喷绘五、店头布置物规划指引制作指引五、店头布置物规划指引制作指引1112三、三、G5G5宣传架宣传架( (示意示意) )材质材质: : 铝合金边，固定底铝合金边，固定底座，座， 高光像纸喷绘裱高光像纸喷绘裱KTKT板板( (双面双面) )尺寸：竖版：尺寸：竖版：180cmX8
14、0cm180cmX80cmG5五、店头布置物规划指引制作指引五、店头布置物规划指引制作指引1213四、四、Z Z台卡台卡( (示意示意) )Z Z 台卡台卡尺寸：尺寸：W80cm*H45cmW80cm*H45cm材质：由材质：由4 4块块5MM5MM安迪板组成，安迪板组成，外表面贴高精度喷画，内贴空外表面贴高精度喷画，内贴空白白色不干胶喷画材料，将安白白色不干胶喷画材料，将安迪板包在其中不外露迪板包在其中不外露五、店头布置物规划指引制作指引五、店头布置物规划指引制作指引1314六、相关话术（六、相关话术（1 1）Q Q：听说东风日产最近推出了一个优惠活动，能给介绍下吗？：听说东风日产最近推出了
15、一个优惠活动，能给介绍下吗？A A：您消息真灵通。是的。我们针对两款畅销车型：您消息真灵通。是的。我们针对两款畅销车型：SYLPHYSYLPHY上市上市2 2周年周年 、TIIDATIIDA上上市市3 3周年特推出周年特推出“买车送油费买车送油费”活动。只要您购买活动。只要您购买SYLPHYSYLPHY或或TIIDATIIDA任何一个级别的产任何一个级别的产品，我们即送品，我们即送“油油” ” 回馈给您，省下您用车的油费，您看现在油价涨得这么厉害，回馈给您，省下您用车的油费，您看现在油价涨得这么厉害，这个实惠还是实实在在的吧。这个实惠还是实实在在的吧。Q Q：“油油”礼礼20082008具体是
16、什么意思啊？具体是什么意思啊？A A：具体来说，您买：具体来说，您买SYLPHY/TIIDASYLPHY/TIIDA全系列任何一款产品，即可享受我们送出的全系列任何一款产品，即可享受我们送出的1500015000元元/10000/10000元的油费，以最新油价估算，相当于送出了超过元的油费，以最新油价估算，相当于送出了超过24002400升汽油升汽油/1600/1600升升汽油。汽油。SYLPHY/TIIDASYLPHY/TIIDA原本就够省油的啦，这下您更是可以三年原本就够省油的啦，这下您更是可以三年/ /两年在日常使用下两年在日常使用下不用为油费而花钱，放心使用。我们希望这些优惠措施可以给
17、消费者带来真正的实不用为油费而花钱，放心使用。我们希望这些优惠措施可以给消费者带来真正的实惠与惊喜。惠与惊喜。1415六、相关话术（六、相关话术（2 2）Q Q：我刚刚购买了轩逸：我刚刚购买了轩逸/TIIDA/TIIDA，能不能也参加这个活动呢？，能不能也参加这个活动呢？A A：很抱歉哦，我们这个活动是：很抱歉哦，我们这个活动是SYLPHYSYLPHY上市上市2 2周年周年/TIIDA/TIIDA上市上市3 3周年而特别推出的，周年而特别推出的，您的购买时间不在这个范围之内，不过，您别失望，东风日产经常会推出很多回馈您的购买时间不在这个范围之内，不过，您别失望，东风日产经常会推出很多回馈保有客
18、户的优惠活动，到时候我们第一时间通知您啊。保有客户的优惠活动，到时候我们第一时间通知您啊。Q Q：为什么其他车型不参加这个优惠活动呢？：为什么其他车型不参加这个优惠活动呢？A A：我们这个活动是：我们这个活动是SYLPHYSYLPHY上市上市2 2周年周年/TIIDA/TIIDA上市上市3 3周年而特别推出回馈消费者活动，周年而特别推出回馈消费者活动，SYLPHYSYLPHY和和TIIDATIIDA先进的节油技术带来的出色油耗表现在我们的车主中一直非常有口先进的节油技术带来的出色油耗表现在我们的车主中一直非常有口碑，碑，“油油”礼相送是送给新车主最好的实惠了。您也可以看看我们的其他车型啊，礼相
19、送是送给新车主最好的实惠了。您也可以看看我们的其他车型啊，觉得合适的话我们再详细谈谈。觉得合适的话我们再详细谈谈。1516六、相关话术（六、相关话术（3 3）Q Q：TIIDATIIDA不是正在进行不是正在进行“3 3年年3030万送快万送快. .乐乐. .慢生活礼金慢生活礼金”吗，那吗，那“油油”礼礼2008TIIDA2008TIIDA也参加，是同时进行的吗？也参加，是同时进行的吗？A A：不好意思，：不好意思， 因为因为7 7月月3 3日起，东风日产启动日起，东风日产启动“油油”礼礼20082008的客户回馈活动，原来的客户回馈活动，原来的的“3 3年年3030万送快万送快. .乐乐. .
20、慢生活礼金慢生活礼金”的活动就提前结束了。其实对您来说，的活动就提前结束了。其实对您来说，“油油”礼礼20082008活动中，购活动中，购TIIDATIIDA就有就有1000010000元的现金优惠作为油费，价值更高。现在油价高涨，元的现金优惠作为油费，价值更高。现在油价高涨，东风日产马上启动这个东风日产马上启动这个“油油”礼活动，车省油，还送优惠省油费，正是对大家的实实礼活动，车省油，还送优惠省油费，正是对大家的实实在在回馈。在在回馈。16如何进行房地产市场如何进行房地产市场分析分析18学习内容学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析
21、的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告1819市场市场为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息
22、进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？1920什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）
23、等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！2021房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法1 1。思路。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分
24、析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析2122房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法2 2。步骤。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分第二步：区域经济环境和市场分析析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：
25、项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。2223房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分析环境分析区域房地产区域房地产市场分析市场分析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。2324房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（
26、二）基本资（二）基本资料的获得料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济
27、信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈2425房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和环境和市场分市场分析析（三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标市场发展状况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）8008003000300030003000400040004000400080008
28、00080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展2526房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增幅增幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开房地产开发投资发投资/GDP/GD
29、P0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开房地产开发投资发投资/ /固定资产固定资产投资投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/ /竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/ /房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标市场发展状况的指标2627房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产
30、市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下
31、，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数2728房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第三步第三步专业市场专业市场分析分析（住宅）（住宅）1 1、住宅类土地供应情况、成、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价
32、格交情况、成交价格2 2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、供总量、供给结构分析（按面积进行划给结构分析（按面积进行划分）分）3 3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、产成交结构、产品特点品特点分析分析4 4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析5 5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结2829房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第四步第四步项目市场项目市场分析分析（微观层（微观层面）面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑
33、标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标2930STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOTSWOT分析分析SWOTSWOT工具（项目工
34、具（项目+ +环境环境+ +竞争）竞争）3031SWOTSWOT分析的价值要素分析的价值要素S/WS/W（优势（优势/ /劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等3132O/TO/T（机会（机会/ /威
35、威胁）的价值要胁）的价值要素素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。3233SWOTSWOT分析分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W3334进行房地产市场分析时常犯的错误进行房地产市场分析时
36、常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！3435补充几点市场分析方法的建议：补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例23536学习内容学习内容 理论部分 案例学习36
