南京东郊小镇营销推广策划纲要

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1、东郊小镇东郊小镇营销推广策划纲要东郊小镇推广目标第一部分第一部分目标一：目标一：开盘当月必须卖掉500套 半年能够售出90%，即达 到900套目标二：目标二：前通过交纳2000元认购意 向金的客户达到1000户东郊小镇营销推广策划纲要目标三：目标三：通过房交会网络夹报 和定向推广等方式积累生 活会员数量达到3000人目标四：目标四：平层户型单价能从开盘时 的均价3200元拉升到 3700元中心景观区 户型东郊小镇营销推广策划纲要目标五：目标五：为二期项目的开发进行市 场研究，为二期积累至少 名意向客户目标六：目标六：在一期销售基本确定后 可能在开盘后个月内 提出二期项目市场定位建 议书东郊小镇

2、营销推广策划纲要非常时期非常手段东郊小镇推售原则第二部分第二部分东郊小镇营销推广策划纲要厚积薄发原则厚积薄发原则 先通过针对很强的方式积累目标客户潜销，务必做到蓄水达到1000人交纳2000元意向金，严格按照认购客户一半的比例向市场投放房源，保持适度的饥饿感，在开盘前要把客户积累工作作为中心工作，同时通过专项的培训工作，提高销售员逼订能力，使光顾和咨询客户最大比例地变为交纳意向金的准业主。东郊小镇营销推广策划纲要点面结合原则点面结合原则 一期开盘前后把重点区域的重点目标人群作为开发的主要对象，尤其是可以对后来的客户信心产生影响的大学教师群体，院所科研人员、公务员群体以及炼油厂等大型企业员工和金

3、融证券的高收入人群力争在正式开盘前通过特殊的推售手段和价格政策落定100户左右。然后再利用他们的影响力强化其他客户的信心。一期死死锁定中山东路两侧白下、玄武区的购房人群以及中山门外和仙林的高知群体。东郊小镇营销推广策划纲要服务营销原则服务营销原则 通过对客户从第一次接触楼盘信息开始一直到成交再到入住的全过程的重要节点梳理。找出影响客户决策的几大关键环节，然后参照优秀楼盘的成功经验进行优化升级，力求每一个环节都能让客户获得良好的接触体验，尤其是对市内接待点、看房专车、房交会展位及服务方式、项目网站、电话接听、会员刊物、客户联谊和项目解析会等关键环节提前进行模拟策划和演练，最后由销售公司提出服务的

4、标准要求文本，案场严格执行。东郊小镇营销推广策划纲要快速回笼原则快速回笼原则 在能够确保客户数量的前提下尽量提高意向金收取的额度，一旦拿到预售许可证，甚至可以收取每户一万元；开盘时在制定价格及付款折扣政策时，要利于客户主动选择高比例首付，甚至一次性付款，确保在最短的时间最大额度地回笼资金，为项目进入良性循环轨道输送新鲜血液。 东郊小镇营销推广策划纲要全面互动原则全面互动原则 由于东郊小镇属超级大盘，开发周期长，所以客户的口碑对于项目的成败极为重要，所以我们仍然需要将东郊生活会的组织发扬光大，通过各种途径征集会员，发放东郊生活绿卡，并且通过开辟网站上的业主互动专区、会员通讯开辟专栏、召开会员问策

5、会、举办各种讲座、联谊等活动，让开发商时刻了解购房者的思想动态，更让客户随时知道项目开发建设的进展，对于碰到的问题及时沟通，求得客户最大限度的理解和支持。不断地通过服务已有客户带来更多有价值的新客户。东郊小镇营销推广策划纲要一鸣惊人原则一鸣惊人原则 市场越来越冷，客户越来越理智，对手也越来越成熟，作为后进入市场，而且又是二次启动的东郊小镇而言，这次必须不鸣则已一鸣惊人，要有超出常规思维的举措，在亮相的方式、入市的价格、服务模式、广告投放量和媒体驾驭方面都要有惊人之举，迅速达到超级大盘的市场认知度，树立江湖地位。东郊小镇客户积累第三部分第三部分东郊小镇营销推广策划纲要重点区域重点区域 中山门外几

6、所高校 仙林大学城高校媒体运用媒体运用 校园网站 校报 公告栏 校区周边夹报积累方式积累方式 周末咨询会 培养关键联络人大学教师大学教师东郊小镇营销推广策划纲要青年白领青年白领 重点区域重点区域 新街口中山东路 珠江路电子街媒体运用媒体运用 报纸广告 中山东路看板 夹报 茶社DM 派单 网站 电台广告积累方式积累方式 专题推介活动 手机短信入会 周末广场咨询会 东郊小镇营销推广策划纲要国企事业国企事业单位员工单位员工重点区域重点区域 熊猫集团 金城集团 军区总院 军区后勤部 55所、28所 农科院 南京图书馆媒体运用媒体运用 报纸广告 夹报 派单 网站积累方式积累方式 专题推介活动 培养关键联

7、络人 东郊小镇营销推广策划纲要退休人员退休人员重点区域重点区域 白下、玄武、栖霞为主 南京各大企业居住区媒体运用媒体运用 报纸广告 集中夹报 定向派单 电台广告积累方式积累方式 利用牛奶公司鲜奶投递渠道 搜寻目标客户； 利用银行网点摆放资料东郊小镇营销推广策划纲要主要类型主要类型 投资人群 通过润明公司积累的客户名单 保险公司客户名录 汽车销售商客户名录 银行信用卡客户名录等 其他人员其他人员东郊小镇卖点提炼第四部分第四部分东郊小镇营销推广策划纲要处在紫金山和汤山两大风景区中间处在紫金山和汤山两大风景区中间 环境优越，空气质量好，东郊是大部分南京人的最爱环境优越，空气质量好，东郊是大部分南京人

8、的最爱上、下班路上看风景上、下班路上看风景 有利于家人身心健康生态健康会带来房产升值有利于家人身心健康生态健康会带来房产升值卖点一：东郊区位卖点一：东郊区位 东郊小镇营销推广策划纲要卖点二：超级大盘卖点二：超级大盘 130130万平米万平米 ，总人口达到，总人口达到3.53.5万人万人 生活便利程度会越来越好生活便利程度会越来越好 房价上涨的空间一定优于小盘房价上涨的空间一定优于小盘 东郊小镇营销推广策划纲要开发商建设有社区商业用房，初期开发商建设有社区商业用房，初期 免租对外招商免租对外招商 一期交付前整合马群太阳城幼儿园一期交付前整合马群太阳城幼儿园 和小学和小学全部为精装修房交付全部为精

9、装修房交付 社区巴士与公共交通有效接驳，保社区巴士与公共交通有效接驳，保 证业主一天证业主一天2424小时的出行需要小时的出行需要卖点三：即买即住卖点三：即买即住 东郊小镇营销推广策划纲要全部精装修交付全部精装修交付 资深专家设计，细节更加人性化资深专家设计，细节更加人性化 经验丰富的施工队伍比马路的游击经验丰富的施工队伍比马路的游击 队更能保证质量队更能保证质量而且有环保报告，全部真材实料而且有环保报告，全部真材实料装修款同步并入房价，一起做贷款装修款同步并入房价，一起做贷款卖点四：精装修房卖点四：精装修房 东郊小镇营销推广策划纲要沿宁杭路布置沿宁杭路布置8585两房户型两房户型 沿公路户型

10、，单价也会偏低，与小沿公路户型，单价也会偏低，与小 面积共同形成低总价面积共同形成低总价 卖点五：精准户型卖点五：精准户型东郊小镇营销推广策划纲要B1B1型房型房2 2房朝南的房朝南的3 3房房2 2厅厅1 1卫只有卫只有9797 拥有超大观景餐厅的拥有超大观景餐厅的B2B2户型面积控制在户型面积控制在 105 105上下，功能齐全，紧凑实用上下，功能齐全，紧凑实用 刚好满足大多数三口之家的居家需要刚好满足大多数三口之家的居家需要 用用2 2房的预算满足了三口之家最大的功能房的预算满足了三口之家最大的功能 要求要求 2 2款款B B型房各有优点，又给偏好不同的客型房各有优点，又给偏好不同的客

11、户以选择的空间户以选择的空间 没有一寸面积浪费没有一寸面积浪费 卖点五：精准户型卖点五：精准户型东郊小镇营销推广策划纲要C1C1户型户型2 2段式段式3 3房房2 2厅厅2 2卫舒适版全明设计卫舒适版全明设计 加上客、餐厅通风良好两房朝南，满加上客、餐厅通风良好两房朝南，满足足 南京人喜欢日光的要求南京人喜欢日光的要求主卧独立卫生间提升主人生活的私密性主卧独立卫生间提升主人生活的私密性 和居住享受和居住享受 户型极为合理户型极为合理 ，只用，只用115115的面积就抵的面积就抵 达到一般小区达到一般小区1251253 3房房2 2厅的功能厅的功能 卖点五：精准户型卖点五：精准户型东郊小镇营销推

12、广策划纲要A1FA1F、B1FB1F、B2FB2F、C1FC1F四款四款6+16+1的户型既的户型既 有空中别墅的立体空间变化，又有专有空中别墅的立体空间变化，又有专属属 露台及空中花园露台及空中花园 同时面积及总价控制极好，使高级白领同时面积及总价控制极好，使高级白领 用公寓的钱可以找到住别墅的感觉用公寓的钱可以找到住别墅的感觉 几款户型由面积和位置划分为一个梯度几款户型由面积和位置划分为一个梯度卖点五：精准户型卖点五：精准户型东郊小镇营销推广策划纲要149149套挑高小户型，通过装修设计套挑高小户型，通过装修设计 可可以以买买一一层层用用两两层层，总总价价低低于于2020万万卖点五：精准户

13、型卖点五：精准户型东郊小镇营销推广策划纲要南京资深物业管理专家组建物业公司南京资深物业管理专家组建物业公司 人防人防+ +技防，出差一个月也不用当心家里的安技防，出差一个月也不用当心家里的安 全全 园区的卫生和绿化永远是整洁，而有生气，不园区的卫生和绿化永远是整洁，而有生气，不 会因为缺少养护而没有看相会因为缺少养护而没有看相 物业嫁接家政公司，为业主提供计时收费的特物业嫁接家政公司，为业主提供计时收费的特 约服务项目约服务项目 物业备有物业备有2424小时应急服务电话小时应急服务电话 合理配置园区内业主车辆资源合理配置园区内业主车辆资源 卖点六：金牌物业卖点六：金牌物业东郊小镇营销推广策划纲

14、要开发商与物业公司一起为新客户和老业主举办开发商与物业公司一起为新客户和老业主举办 各种丰富多彩的社区活动，为购房者创造各种丰富多彩的社区活动，为购房者创造服务服务 的附加价值的附加价值 打破城市人邻里不相往来的惯例，努力营造健打破城市人邻里不相往来的惯例，努力营造健 康和谐的邻里关系康和谐的邻里关系 化解掉小镇前不看村，后不着店的荒凉感，增化解掉小镇前不看村，后不着店的荒凉感，增 添社区的生活气氛添社区的生活气氛 通过老业主带新朋友，让入住的客户影响观望通过老业主带新朋友，让入住的客户影响观望 的客户，形成客户带客户的良性营销状态的客户，形成客户带客户的良性营销状态 卖点七：社区活动卖点七：

15、社区活动东郊小镇营销推广策划纲要用毛坯房的价格买到成品房，等于一份用毛坯房的价格买到成品房，等于一份 付出两份回报付出两份回报 将来的获利空间很可观，可以在小区内将来的获利空间很可观，可以在小区内 形成梯级消费的链条，可以用房子升值形成梯级消费的链条，可以用房子升值 赚来的钱升级居住条件，形成良性循环赚来的钱升级居住条件，形成良性循环 卖点八：超值房价卖点八：超值房价东郊小镇营销推广策划纲要20092009年地铁年地铁2 2号线通到马群，离小镇很号线通到马群，离小镇很 近，小镇变为地铁物业近，小镇变为地铁物业 百桥立交百桥立交20052005年交付后，堵车情况大大年交付后，堵车情况大大 缓解，

16、交通时间距离可以大大缩短缓解，交通时间距离可以大大缩短 1010分钟内到地铁站，典型地铁物业分钟内到地铁站，典型地铁物业 卖点九：交通改善卖点九：交通改善东郊小镇最有诱惑力的核心卖点3030多万多万买新东郊精装修三房两厅买新东郊精装修三房两厅核心卖点解析价格区位精装修唯一性价格区位精装修唯一性价格：两房总价买三房 较高的价格上升空间区位：满足南京人的东郊情结装修：省钱又省心东郊小镇推广主题语尊重自然 尊重生活 尊重您美丽 悠闲 轻松 快乐创造另一种生活新东郊 新生活态度东郊小镇价格策略第五部分第五部分东郊小镇营销推广策划纲要定价原则定价原则首期面市价必须足以首期面市价必须足以让客户失去理智，达

17、让客户失去理智，达到疯狂的程度到疯狂的程度 东郊小镇营销推广策划纲要调价节奏调价节奏首期面市价格应与麒麟片区其作项首期面市价格应与麒麟片区其作项目毛坯房价格相当目毛坯房价格相当 ，用精装修与冲，用精装修与冲抵距离和荒凉感，形成价值的兴奋抵距离和荒凉感，形成价值的兴奋点点 东郊小镇营销推广策划纲要调价节奏调价节奏开盘必须能够立即狂销开盘必须能够立即狂销500500套，一方套，一方面给直接竞争楼盘以致命打击，形面给直接竞争楼盘以致命打击，形成掠夺客户的绝对优势，另一方面成掠夺客户的绝对优势，另一方面要在南京楼市形成要在南京楼市形成“小镇冲击波小镇冲击波”，为第二批房源推出和调价创造良，为第二批房源

18、推出和调价创造良好的舆论基础；好的舆论基础；东郊小镇营销推广策划纲要调价节奏调价节奏第二批房源在第一批房源基础上每第二批房源在第一批房源基础上每套房加套房加1-21-2万元，视具体情况而定；万元，视具体情况而定；然后推出小户型创造一期的一个价然后推出小户型创造一期的一个价格高点，为中间景观格高点，为中间景观B2B2单位奠定涨单位奠定涨价基础价基础 ；东郊小镇营销推广策划纲要调价节奏调价节奏最最后后推推出出中中间间B2B2户户型型，利利用用景景观观和和户户型型优优势势拉拉升升单单价价，一一方方面面多多创创造造利利润润，另另一方面为二期定价定下基调。一方面为二期定价定下基调。东郊小镇营销推广策划纲

19、要付款政策付款政策整个一期的销售政策全部采用整个一期的销售政策全部采用“多多付多优惠的原则付多优惠的原则”，开盘前经过精，开盘前经过精心测算后确定首付比例和优惠幅度心测算后确定首付比例和优惠幅度的对应政策，通过系列政策的制订的对应政策，通过系列政策的制订和业务员的有效引导加速资金回笼，和业务员的有效引导加速资金回笼，同时确保公司利润不受损失。同时确保公司利润不受损失。 东郊小镇营销推广策划纲要付款政策付款政策在销售速度下降，竞争对手出恶招，在销售速度下降，竞争对手出恶招，同时取得银行支持的情况下可以针同时取得银行支持的情况下可以针对一部分客户采用首付分期的方案，对一部分客户采用首付分期的方案，

20、掠夺有限的客户资源，增加客户群掠夺有限的客户资源，增加客户群的宽度。的宽度。特殊方案特殊方案针对养老和改善居住的人群，可以针对养老和改善居住的人群，可以联合银行和二手房的中介公司共同联合银行和二手房的中介公司共同推出推出“新旧联动新旧联动”的付款方案，可的付款方案，可以将旧房抵押做新房的零首付按揭，以将旧房抵押做新房的零首付按揭，或者出售、出租旧房为买家提供首或者出售、出租旧房为买家提供首期房款或补贴今后的月还款期房款或补贴今后的月还款 东郊小镇营销推广策划纲要银企合作银企合作多签几家按揭银行，让他们相互竞争，多签几家按揭银行，让他们相互竞争，提高对客户的服务质量，同时利用银行提高对客户的服务

21、质量，同时利用银行的一些特殊按揭政策，如递延按揭和先的一些特殊按揭政策，如递延按揭和先少后多的付款方式等。通过各种有效的少后多的付款方式等。通过各种有效的金融手段为暂时手头紧的客户提供帮助，金融手段为暂时手头紧的客户提供帮助，使他们能够快速地成交使他们能够快速地成交 。东郊小镇营销推广策划纲要东郊小镇媒体组合第六部分第六部分销售海报销售海报继续运用继续运用4K4K规格海报，可分可合，重规格海报，可分可合，重点介绍一期总体规划的项目重要卖点，点介绍一期总体规划的项目重要卖点，同时兼顾主力户型，使客户对项目有同时兼顾主力户型，使客户对项目有基本了解，广为散发基本了解，广为散发 东郊小镇营销推广策划

22、纲要概念楼书概念楼书大度大度32K32K设计，控制在设计，控制在6060页以内，从各页以内，从各种不同的角度来推广新生活观念和新种不同的角度来推广新生活观念和新生活方式，对项目本身通过专家讲解生活方式，对项目本身通过专家讲解来提升形象高度，配光盘来提升形象高度，配光盘 东郊小镇营销推广策划纲要DM派单派单16K16K或者或者8K8K设计，用于夹报，也可以与设计，用于夹报，也可以与中邮专递合作，也可以由润明公司招中邮专递合作，也可以由润明公司招聘及培训专门的派单人员定点派单，聘及培训专门的派单人员定点派单，或辅之以广场咨询及专题说明会或辅之以广场咨询及专题说明会 东郊小镇营销推广策划纲要户型单页

23、户型单页一页印刷一款主力户型，同时辅之一页印刷一款主力户型，同时辅之 以以户型特点解析文字，并且印上可供销户型特点解析文字，并且印上可供销售员填写的置业计划，背面印上该户售员填写的置业计划，背面印上该户型在总图中的分布位置型在总图中的分布位置东郊小镇营销推广策划纲要会员通讯会员通讯大度大度32K32K设计，原则上不低于设计，原则上不低于3636页，待页，待会员数量稳定在会员数量稳定在30003000人以上时改为双人以上时改为双月刊，类似于月刊，类似于先锋情报先锋情报，只不过，只不过是信息量再大一此，更象杂志是信息量再大一此，更象杂志 东郊小镇营销推广策划纲要看楼专车看楼专车对原来清城看楼专车重

24、新包装，同时对原来清城看楼专车重新包装，同时车上安装电视机及车上安装电视机及VCDVCD播放机以及资料播放机以及资料架，保证客户看楼过程中可以提前在架，保证客户看楼过程中可以提前在车上进行洗脑，也使路途中不至于太车上进行洗脑，也使路途中不至于太寡然无味，对于天气较热的季节，车寡然无味，对于天气较热的季节，车中提前准备小瓶净水，并有专门的车中提前准备小瓶净水，并有专门的车上解说员上解说员 东郊小镇营销推广策划纲要户外看板户外看板中山东路靠近新街口地段、卫岗大苏中山东路靠近新街口地段、卫岗大苏果超市门前、瑞金路金润发门口都是果超市门前、瑞金路金润发门口都是项目目标客户较为集中的区域，在开项目目标客

25、户较为集中的区域，在开盘前盘前2-32-3个月最好各竖一块户外看板。个月最好各竖一块户外看板。麒麟镇重要路口可以设置一块户外广麒麟镇重要路口可以设置一块户外广告告 东郊小镇营销推广策划纲要路边道旗路边道旗中山东路、麒麟镇、卫岗地带开盘前中山东路、麒麟镇、卫岗地带开盘前后可发布三个月左右，做为形象提示；后可发布三个月左右，做为形象提示；现扬工地从西村东侧一直到一期南北现扬工地从西村东侧一直到一期南北向道路，然后再从宁杭路路口一直到向道路，然后再从宁杭路路口一直到工地北端，提前设置路灯杆，布置广工地北端，提前设置路灯杆，布置广告刀旗，营造现场的商业气氛告刀旗，营造现场的商业气氛 东郊小镇营销推广策

26、划纲要工地高炮工地高炮在工地宁杭路沿线设置大型高炮广告，在工地宁杭路沿线设置大型高炮广告，提前告诉过往车辆提前告诉过往车辆“东郊小镇到了东郊小镇到了” 东郊小镇营销推广策划纲要工地围墙工地围墙在西村东侧一直到宁杭路入口以及进在西村东侧一直到宁杭路入口以及进小区道路两侧围墙上均喷涂广告内容，小区道路两侧围墙上均喷涂广告内容，提示东郊小镇的核心卖点提示东郊小镇的核心卖点 东郊小镇营销推广策划纲要东郊小镇阶段策略第七部分第七部分蓄水期蓄水期 20052005年年1 1月月-4-4月底月底 1 1、市内接待中心、市内接待中心 小镇房吧小镇房吧 开始投入开始投入 使用使用2 2、原清城生活会会员电话回访

27、及会刊、原清城生活会会员电话回访及会刊 邮寄，特刊邮寄，特刊从清城到东郊小从清城到东郊小镇镇 3 3、定向客户调研和会员发展、定向客户调研和会员发展 4 4、高校教师的定向推广、高校教师的定向推广 东郊小镇营销推广策划纲要小镇生活小镇生活特刊特刊从清城到东郊小镇东郊小镇百胜麒麟出品特刊提要回忆清城面市时的市场反响；表达对一些老会员关心和感谢；再次倾吐发展商的苦衷，寻求理解和谅解；提出新一期与原一期相比的几方面提升尤其是户型及精装修解释和说明东郊小镇的更名原因公布项目新一期的进展情况；介绍新一期的相关设计单位；对生活配套问题进行书面问卷对商业街发布招商信息。尤其结合农历新年，送上东郊小镇新春问候

28、 生活家生活家特刊特刊从清城到东郊小镇东郊小镇百胜麒麟出品特刊提要回忆清城面市时的市场反响；表达对一些老会员关心和感谢；再次倾吐发展商的苦衷，寻求理解和谅解；提出新一期与原一期相比的几方面提升尤其是户型及精装修解释和说明东郊小镇的更名原因公布项目新一期的进展情况；介绍新一期的相关设计单位；对生活配套问题进行书面问卷对商业街发布招商信息。尤其结合农历新年，送上东郊小镇新春问候 小镇小镇三人行小镇三人行生活会会员介绍新会员一起享受购房优惠百胜麒麟出品打开新生活蓄水期蓄水期 20052005年年1 1月月-4-4月底月底 5 5、开通东郊小镇网站，开始网始推广、开通东郊小镇网站，开始网始推广 6 6

29、、编印系列销售资料、编印系列销售资料 7 7、户外广告选址及发布、户外广告选址及发布 8 8、钟山宾馆专题广场活动、钟山宾馆专题广场活动9 9、房展会的形象推广及客户积累、房展会的形象推广及客户积累 东郊小镇营销推广策划纲要蓄水期蓄水期 20052005年年1 1月月-4-4月底月底 1010、与媒体合办、与媒体合办“精装修房精装修房”专题论专题论 坛或者坛或者“超级大超级大 盘盘”发展研发展研讨会讨会 1111、20052005年年3 3月初，开始发布系列形月初，开始发布系列形 象广告象广告 东郊小镇营销推广策划纲要小镇话题小镇话题新东郊的魅力享受型郊区住宅开发思路郊区大盘的交通及配套对策精

30、装修房的市场及技术对策百胜麒麟新闻媒体三房三房革命革命革小盘三房户型的命【大社区内的小三房】革浪费面积三房户型的命【精准设计，实用低总价】革毛坯三房的命【小镇成品家 省钱更省心】革单一三房户型的命【三房系列产品，面积总价梯度】百胜麒麟新闻媒体我有一个梦我有一个梦住东郊住三房精装修很便利低总价百胜麒麟新闻媒体等来好房子等来好房子住东郊住三房精装修很便利低总价百胜麒麟新闻媒体盼来好日子盼来好日子住东郊住三房精装修很便利低总价百胜麒麟新闻媒体爆发期爆发期火爆开盘火爆开盘20052005年年5 5月月 1 1、样板楼及销售中心公开、样板楼及销售中心公开+ +开盘前专开盘前专 题解析会题解析会2 2、利

31、用五一节钟山宾馆广场活动，确、利用五一节钟山宾馆广场活动，确 认客户意向认客户意向 收收20002000元意向金元意向金 3 3、密集的报纸广告跟进、密集的报纸广告跟进东郊小镇营销推广策划纲要梦想变成现实梦想变成现实新东郊住三房精装修很便利30多万百胜麒麟新闻媒体幸福新干线幸福新干线新东郊住三房精装修很便利30多万百胜麒麟新闻媒体三个梦想三个梦想新东郊住三房精装修私家车百胜麒麟新闻媒体一次实现一次实现梦想今日变现梦想今日变现30多万买新东郊精装修三房两厅百胜麒麟新闻媒体爆发期爆发期火爆开盘火爆开盘20052005年年5 5月月 4 4、当月南京体育台广播广告提示、当月南京体育台广播广告提示5

32、5、麒麟镇、卖场、新街口以及打包短、麒麟镇、卖场、新街口以及打包短 租广告牌全部宣传一个声音租广告牌全部宣传一个声音“把梦把梦 想变成现实想变成现实 3030多万买精装多万买精装修修3 3房房2 2 厅厅”6 6、推出开盘欢乐送活动、推出开盘欢乐送活动东郊小镇营销推广策划纲要爆发期爆发期火爆开盘火爆开盘20052005年年5 5月月 7 7、开盘前三到五天，租用空调巴士组成看、开盘前三到五天，租用空调巴士组成看 房车队，号召广大购房者搭乘房车队，号召广大购房者搭乘“幸幸福新福新 干线干线”来现场参观样板房来现场参观样板房 8 8、按照交纳意向金客户数量的一半投放房、按照交纳意向金客户数量的一半

33、投放房 源，并认真做好客户房源意向的提源，并认真做好客户房源意向的提前摸前摸 底，作为现场销控的重要依据，底，作为现场销控的重要依据，东郊小镇营销推广策划纲要爆发期爆发期火爆开盘火爆开盘20052005年年5 5月月 9 9、提前对部分客户的购房意向进行有目的、提前对部分客户的购房意向进行有目的 的引导，提高开盘当日选房的效率。的引导，提高开盘当日选房的效率。1010、开盘前半个月招聘、开盘前半个月招聘1010多名见习置业顾多名见习置业顾 问和问和2020名左右高年级大学生进行系名左右高年级大学生进行系统的统的 突击培训，以保证开盘当日现场拥突击培训，以保证开盘当日现场拥有足有足 够的人力资源

34、。够的人力资源。东郊小镇营销推广策划纲要盘整期盘整期20052005年年6 6月上旬月上旬- -中旬中旬 1 1、开盘客户进入签约阶段，培训专人解释、开盘客户进入签约阶段，培训专人解释 合同条款，专人打印合同，律师及金融合同条款，专人打印合同，律师及金融 单位工作人员现场咨询，争取日签约量单位工作人员现场咨询，争取日签约量 达到达到2020份份 2 2、报纸大篇幅新闻报道、报纸大篇幅新闻报道+ +“东郊小镇现象东郊小镇现象” 讨论讨论3 3、发布脉冲式的半版形象广告以及、发布脉冲式的半版形象广告以及1/41/4版的版的 户型解析功能广告户型解析功能广告 东郊小镇营销推广策划纲要东郊小镇营销推广

35、策划纲要盘整期盘整期20052005年年6 6月上旬月上旬- -中旬中旬 4 4、编印、编印“小镇生活小镇生活”业主通讯开盘专刊，向所有业主和业主通讯开盘专刊，向所有业主和 非业主会员报开盘情况非业主会员报开盘情况 5 5、利用中邮直递和报摊夹报的方式增加派发的范围、利用中邮直递和报摊夹报的方式增加派发的范围 6 6、观察直接竞争楼盘的市场反应，及时调整市场策略、观察直接竞争楼盘的市场反应，及时调整市场策略7 7、在签约的同时由业务员对已购客户进行抽样回访，为、在签约的同时由业务员对已购客户进行抽样回访，为 下一步的宣传推广工作提供市场依据，同时也对新下一步的宣传推广工作提供市场依据，同时也对

36、新客客 户的具体购买意向进行摸底。户的具体购买意向进行摸底。卖涨期卖涨期66月底月底-7-7月中旬月中旬 1 1、根据手中客户的积累情况，为一次到两次、根据手中客户的积累情况，为一次到两次 推出除中心景观推出除中心景观B2B2型及公寓外的所有房源型及公寓外的所有房源2 2、在开盘期售价的基础上每套房上涨、在开盘期售价的基础上每套房上涨1 1至至1.51.5 万元万元3 3、利用价格不涨，全面消化开盘期可能剩下、利用价格不涨，全面消化开盘期可能剩下 的大面积房源的大面积房源 东郊小镇营销推广策划纲要卖涨期卖涨期66月底月底-7-7月中旬月中旬 4 4、期间报纸广告少发，只诉求促销活动，、期间报纸

37、广告少发，只诉求促销活动， 公布选房消息公布选房消息5 5、在报纸上开辟、在报纸上开辟“小镇故事小镇故事”专栏，通过专栏，通过 对典型客户购房心迹的剖析对典型客户购房心迹的剖析6 6、针对前期销售的尾房和新推房源中有销、针对前期销售的尾房和新推房源中有销 售难度的单位开展专项的促销活动售难度的单位开展专项的促销活动 如限如限 时特价时特价 东郊小镇营销推广策划纲要推出小型公寓推出小型公寓20052005年年7 7月底月底-8-8月底月底 1 1、针对挑高小户型单位，推出专题系列形、针对挑高小户型单位，推出专题系列形 象、促销广告象、促销广告2 2、针对挑高小户型策划专门的销售海报和、针对挑高小

38、户型策划专门的销售海报和 会员专刊会员专刊3 3、利用钟山宾馆或者现场销售中心举办专、利用钟山宾馆或者现场销售中心举办专 题推介的沙龙活动题推介的沙龙活动东郊小镇营销推广策划纲要推出小型公寓推出小型公寓20052005年年7 7月底月底-8-8月底月底 4 4、能够在正式公开前抢出、能够在正式公开前抢出1-21-2间实品样板房间实品样板房5 5、通过小户型的快速成交为一期的销售达到、通过小户型的快速成交为一期的销售达到一个新高潮，单价突破一个新高潮，单价突破40004000元，为收尾的元，为收尾的景观小三房拉高价格奠定客户心理基础，景观小三房拉高价格奠定客户心理基础，树立价格的参照物树立价格的

39、参照物6 6、举办、举办“小镇之夜小镇之夜”纳凉吃西瓜晚会，或者纳凉吃西瓜晚会，或者现场举办喝啤酒大赛、吃西瓜大赛能够吸现场举办喝啤酒大赛、吃西瓜大赛能够吸引新老客户参加，为后期推出的房源大量引新老客户参加，为后期推出的房源大量积累客户积累客户 东郊小镇营销推广策划纲要一期冲刺一期冲刺20052005年年9 9月月-10-10月月 1 1、推出中心广场、推出中心广场14#14#、15#15#、16#16#、17#17#、 18#5 18#5幢点式景观房幢点式景观房2 2、通过主题推广会的方式快速去化、通过主题推广会的方式快速去化3 3、利用秋季房地产交易会的机会，编印、利用秋季房地产交易会的机会，编印 小镇生活小镇生活秋季特刊，为秋季特刊，为5 5幢景观房幢景观房 价格拉升制造舆论价格拉升制造舆论东郊小镇营销推广策划纲要一期冲刺一期冲刺20052005年年9 9月月-10-10月月 4 4、针对景观白金小三房做专题的广告策划、针对景观白金小三房做专题的广告策划 及媒体报道及媒体报道5 5、利用秋交会及专题推介活动为二期积累、利用秋交会及专题推介活动为二期积累 足够多的客户足够多的客户6 6、利用送家电、送家俬等变相降价方式快、利用送家电、送家俬等变相降价方式快 速消化前几期沉淀下来的房源速消化前几期沉淀下来的房源东郊小镇营销推广策划纲要