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1、玫瑰湾营销策划推广玫瑰湾营销策划推广策略策略项目总体销售情况物业形态剩余套数总套数剩余占总套数比例小高层25868037%景观洋房62572%叠加别墅8218245%玫瑰公寓11032435%玫瑰湾现阶段未销售房屋346套（截止到7月31日）。项目基本资料小高层、叠加别墅剩余数量较多，下半年推广住宅策略将以小高层与叠加别墅为重点，玫瑰公寓随着商业的推广自然销售，总销售额1500万，不是销售的重点，不用再投放广告。商业共3.5万平米，是今年下半年营销工作中的重点和难点。上半年媒体推广情况日期 媒体 颜色 版面 规格 结算价 2005.12.22 春城晚报 整彩C35整版 370002006.1.
2、5春城晚报 黑白C10整版 280002006.3.23春城晚报 整彩A15整版 370002006.3.23信息报整彩A11/3版276482006.3.30春城晚报 整彩C16整版 370002006.3.30信息报整彩A11/3版276482006.4.13春城晚报 整彩C16整版 370002006.4.13信息报整彩A11/3版276482006.4.15生活新报30002006.4.20春城晚报 整彩C16整版 370002006.4.20信息报整彩A11/3版276482006.4.26都市时报整彩D16整版 350002006.5.18春城晚报 整彩C24整版 37000200
3、6.5.31大观周刊整彩第一页整版135002006.6.1春城晚报 整彩C5整版 370002006.6.1生活新报整彩A32整版325002006.6.7都市时报整彩A32整版 413002006.6.8春城晚报 整彩C3整版 370002006.6.9信息报整彩A11/2版435242006.6.14都市时报整彩A32整版 413002006.6.15春城晚报 整彩C3整版 370002006.6.15生活新报整彩A16整版 325002006.6.23信息报整彩A11/2版435242006.6.29都市时报整彩A32整版 413002006.7.6都市时报整彩A32整版 413002
4、006.7.13春城晚报 整彩C3整版 370002006.7.19都市时报整彩A32整版 413002006.7.25生活新报整彩A16整版 325002006.7.26都市时报整彩A32整版 413002006.7.27春城晚报 整彩C3整版 370002006.7.大观周刊整彩整版13500 合计1042940其它竞争对手上半年推广情况楼盘名称打击点投放主要媒体及费用水映长岛概念包装+景观描述+板楼设计+认筹信息报纸硬广、户外、电台、公交车等总费用：约1000万世纪城大批现房、准现房及超大规模报纸假日湾概念包装+产品解析+认购信息报纸、户外（一块）新亚洲体育城现场样板区支持+促销活动，春
5、节前后主要销售依靠团购，主要靠促销活动吸引上客。活动为主，软文、报版配合小结2006年玫瑰湾全年推广费用300万，上半年推广费用1042940元，占总投入的34.76%。由于今年1-5月份昆明市政府对五证进行调控，放证速度慢，大部分项目无法推广，玫瑰湾总体销售情况较好，预计下半年市场竞争比较严峻，应做好充分的应对准备。建议下半年推广配合活动等多渠道进行推广玫瑰湾下半年推广产品特征叠加别墅对样板房的依赖性较强，建议在叠加别墅样板房正式对外开放后进行主推。商业面积总量相对充足，有条件成为区域型商业中心。但若同时放盘会增加销售压力和投资人决策的难度，建议给出相应的销售政策。下半年推广节点推广节点时间
6、推广重点内容商业开盘9月份商业推广及售卡、成交叠加别墅样板房10月份联排、叠加别墅、房交会小高层样板房和景观示范区完成11-12月住宅货品清理尾盘07年1月-2月全货品第一阶段商业开盘（9月份）推广策略 - 全面创新的内外商街设计形式确立南市区核心商圈的地位。 -通过商业氛围的营造和推广拉动销售，消化春交会上的商业登记积累的客户。时间9月房交会推广方式 - 媒体：报纸硬广等。 - 销售及推广资料准备：商业街海报、软文、报纸广告设计等。 -营销活动：商业开盘玫瑰湾商业海报第一部分第二部分第三部分第四部分四大创富安全保证三大理财原则六大创富攻略创富案例依托茶叶市场带租约销售首付两成，送两年发展基金
7、五年无风险回购低风险少投入高成长国际茶都物流前景旅游支持经营创富品牌招商产品介绍案例分析玫瑰湾商业报版第一周：形象+定位+区位图第二周：国际茶都四大创富安全保证第三周：国际茶都三大理财原则第四周：国际茶都六大财富增值攻略第五周：开盘篇浓缩“四大安全保证、三大理财原则、六大创富攻略”交易规则第六周：开盘热销信息，哄抢创富资源。第二阶段叠加样板房开放（10月）推广策略 - 配合叠加别墅样板间对外开放。 - 对叠加别墅进行重点推广和销售。 - 对各类货品剩余房源认真分析，抓住叠加样板区开放进行促销。时间 10月推广方式推广方式 - 营销活动：样板间开放（红酒鉴赏会），媒体优先开放参观配合向关新闻报道
8、、样板间摄影大赛、房交会。 - 媒体：楼宇广告、报纸硬广、软文、杂志广告等。 - 销售及推广资料准备：湾区生活通讯（报道样板间开放）、楼宇广告制作、报纸广告、香巴拉广告、房交会展位布置、现场活动等玫瑰湾报版在样板房出来后，根据样板房设计理念及设计实景图，配合软文创作报版。第三阶段小高层样板房和景观示范区完成（11月-12月）推广策略 - 重点清理小高层货品。 - 同时利用玫瑰湾景观示范区的开放再推联排别墅、叠加别墅。时间 11月-12月推广方式 - 媒体：广播、公交视频、报纸硬广、软文等。 - 销售及推广资料准备：报纸广告设计、广播广告、软文等。第四阶段清尾盘（2007年1月-2月）推广策略
9、- 重点清理剩余全货品。 - 同时利用交房及春节前活动形成老客带新客。时间 1月-2月推广方式 - 媒体：报纸硬广等。 - 销售及推广资料准备：报纸广告设计、活动礼品设计。 - 营销活动：玫瑰湾新年大拜年的业主活动，派发大礼包（100元超市购物卷、门神、对联）。各阶段媒体组合及费用预算媒体整合策略 - 综合使用各类媒体、多点接触目标客户群。推广要点：以报纸为主，配合户外、公交视频、楼宇广告、直投资料、业主通讯等形式。- 报纸广告：软文专题炒作和硬广结合，彩色与黑白版面交叉。- 直投资料：主要用于商业推广在昆明各大专业市场进行资料直投。- 广播广告：以整点套播方式增加广告覆盖率。商业和住宅都适用
10、。- 户外：配合各阶段主推产品进行更换。- 公交视频：配合商业的推广。- 楼宇广告：配合叠加别墅的推广。第一阶段媒体组合及费用预算第一阶段 8-9月份媒体组合及费用（商业销售）其它媒体媒体方式时间预算秋交会活动及展示9月16日30万广播广告单整点套播30秒（云南交通台）8月10日至10月10日60000短信20万条7月27日10000合计370000报纸媒体周数时间版面参考预算第一周8月10日星期四生活新报1彩版+软文（商业）春城晚报1彩版+软文（商业）37000+325008月15日星期五都市时报1彩版+软文（商业）信息报1彩版+软文（商业）43524+41300第二周8月22日星期四春城晚
11、报1彩版（商业）370008月24日星期五都市时报1彩版（商业）41300第三周8月29日星期四生活新报彩版+软文（商业）325008月31日星期五信息报彩版+软文（商业）43524第四周9月5日星期四春城晚报1彩版+软文（商业）370009月7日星期五都市时报1彩版+软文（商业）41300第五周9月12日星期四生活新报1彩版（商业）春城晚报1彩（商业）32500+370009月14日星期五都市时报1彩版（商业）信息报封彩（商业）41300+435249月14日星期五生活新报1彩版（商业）32500报纸媒体与非报纸媒体合计943772第二阶段媒体组合及费用预算第二阶段9月下旬-10月份媒体组合
12、及费用（内容以叠加别墅为主） 其它媒体媒体方式时间参考预算短信20万条9月7日10000样板区开放红酒会公关活动叠加样板区开放60000样板区摄影活动公关活动叠加样板区开放50000合计120000根据样板区开放的实际时间可对媒体计划进行相应的调整。 报纸媒体周数时间版面参考预算第一周9月12日春城晚报1彩版370009月14日都市时报1彩版41300第二周9月19日生活新报1彩版325009月21日信息报彩版43524第三周9月26日春城晚报、生活新报1彩版+软文37000+3250010月10日都市时报+软文41300第四周10月12日春城晚报1彩版+生活新报37000+32500第五周1
13、0月19日生活新报1彩版3250010月19日春城晚报1彩版43524报纸媒体与非报纸媒体合计530648第三阶段媒体组合及费用预算第三阶段10-12月份媒体组合及费用（内容以高层住宅为主） 其它媒介：广播电台（10月15日12月15日）60000元 短信：20万条（10000万元） 新年业主晚会：8万元报纸广告 周数 时间 版面及内容 参考预算 第一周11月2日星期四 生活新报彩版 +春城晚报整彩32500 +37000第二周 11月9日星期四 春城晚报彩版、生活新报彩版 37000+32500 第三周 11月16日星期四 春城晚报彩版、生活新报彩版 37000+28000 第四周 12月28日星期四 春城晚报整彩版+信息报1/337000+2800012月29日星期五 都市时报封底43500报纸媒体与非报纸媒体合计 462500各阶段节点费用合计各推广阶段、节点费用总和 阶段主要推广内容参考预算上半年飞地、别墅及高层住宅1042940下半年第一阶段商业943772第二阶段叠加别墅530648第三阶段住宅小高层货品462500合计2949860所有活动细则见附件此项仅为参考预算（其中包括07年1-2月份预算且预算未打折），最终预算以京鹏确认为准。谢谢！
