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1、中国近十年房地产近十年来，我国的房地产情况越来越热，出现了很多闲置的房子卖不出去，老百姓又买不起房子的情况。为了促进房地产的健康稳定发展，我国政府相继出台了一系列政策制度，其涉及法律法规、金融、土地、税费等。同时调控的重点也由房地产规模转向房地产价格。1998年之前在建国后的40多年时间里，我国一直实行的是高度福利化的住房制度，住房分配实行实物配给，简称“单位分房”。在单位分房的时代，住房市场是不存在的，因为个人只拥有住房的使用权，没有所有权，住房不能用于市场交换和流通。因此，在没有房改之前，严格来说住房市场是不存在的。1998年年98年房改：国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设
2、的通知出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给货币化和社会住房新体制。这是我国住房体制改革的纲领性文件，它宣告了住房福利制度的它宣告了住房福利制度的结束，并提出把房地束，并提出把房地产培育成国民支柱培育成国民支柱产业。中国房地产正式起步。我我们首先首先还是来回是来回顾一下近一下近10年来房地年来房地产市市场的走的走势。通。通过数据分析我数据分析我们可以可以发现，虽然然经受了宏受了宏观经济环境境变动和国家和国家调控政策的影响，但控政策的影响，但近近10年来中国的房地年来中国的房地产市市场始始终保持了保持了阶梯式上梯式上涨的的态势，处在一个在一个长期的上升期的上升通道中。通
3、道中。总的来的来说，我，我们可以把十年的楼市可以把十年的楼市发展分展分为六个六个阶段。段。第一个第一个阶段是从段是从1998年到年到2002年，年，这是是中国房地中国房地产市市场新周期的起点，在此期新周期的起点，在此期间，自住型自住型购房消房消费占主流，房价上占主流，房价上涨缓慢；慢； 1998年之前的中国房地年之前的中国房地产经过92年的令人注目的房地年的令人注目的房地产热，93，94年国家年国家进行宏行宏观调控，当控，当时中央政府采取中央政府采取了双了双紧政策，即收政策，即收紧财政支出、收政支出、收紧银根根（提高利率、减少（提高利率、减少贷款、提前收款、提前收贷），甚至），甚至强调，国有，
4、国有银行一律不能行一律不能对房地房地产开开发进行行贷款。款。经过几年的几年的调控控经济明明显降温降温1997年下半年爆年下半年爆发了了东南南亚金融危机金融危机于是国家又推出了种种促进房地产市场发展的政策：比如用宽松的住房 金融推动住宅需求；减免税金降低购房负担；各地政府的房屋主管部门实施降低房屋交易费；让存量住房进入市场等。 于此同于此同时为了整了整顿规范房地范房地产交易市交易市场和和促促进房地房地产市市场发展，国家出台了一系列展，国家出台了一系列政策。政策。规范性文件范性文件：p2000年国家年国家计划委划委员会、建会、建设部部联合合发布布关于房地关于房地产中介服中介服务收收费的通知的通知，
5、对房地房地产咨咨询费、房地、房地产价格价格评估估费、房地、房地产经济费的收取的收取额度作了明文度作了明文规定。定。p2000年建年建设部和国家工商修部和国家工商修订完善了完善了商品商品房房买卖合同示范文本合同示范文本，房房产测量量规范范于此同于此同时为了整了整顿规范房地范房地产交易市交易市场和和促促进房地房地产市市场发展，国家出台了一系列展，国家出台了一系列政策。政策。税税费政策：政策：p2001年年1月，月，为了配合国家住房制度改革，支了配合国家住房制度改革，支持住房租房市持住房租房市场的健康的健康发展，展，财政部、国家税政部、国家税务总局局对房屋出租的税房屋出租的税费进行减免。行减免。p2
6、001年年4月月19日日为消化消化积压空置的商品房，空置的商品房，国国务院批复了院批复了财政部、国家税政部、国家税务总局关于局关于对消化空置商品房有关税消化空置商品房有关税费政策的通知政策的通知，规定：定：对于于1998年年6月月30日以前建成尚未出售的商品日以前建成尚未出售的商品房，至房，至2002年年12月月31日之前免征日之前免征营业税、契税、契税；税；对于于1998年以前建成的商年以前建成的商业用房、写字用房、写字楼在楼在2001年年1月月1日至日至2002年年12月月31日期日期间销售的免征售的免征营业税、契税。税、契税。p2002年年5月月9日，国土日，国土资源部源部签发了了招招标
7、拍拍卖挂牌出挂牌出让国有土地国有土地规定定。它叫停。它叫停了已沿用多年的土地了已沿用多年的土地协议出出让方式，要球方式，要球商商业、娱乐、商品房各、商品房各类经营性用地，必性用地，必须从招从招标、拍、拍卖或者挂牌方式公开交易。或者挂牌方式公开交易。从此土地市从此土地市场从划从划拨协议“暗箱操作暗箱操作”走走向招拍挂向招拍挂“阳光操作阳光操作”。房地。房地产业竞争格争格局被改局被改变成成现在的在的样子。子。于此同于此同时为了整了整顿规范房地范房地产交易市交易市场和和促促进房地房地产市市场发展，国家出台了一系列展，国家出台了一系列政策。政策。金融政策金融政策：p2002年，央行重申年，央行重申严禁
8、禁发放零首付的放零首付的个人住房个人住房贷款。款。这个个让整整顿市市场成成为主主基基调。土地政策土地政策：第二个第二个阶段段是从是从2003年至年至2005年，年，这是房地是房地产市市场的上的上涨期，期，经济发展刺激了住房消展刺激了住房消费，加之，加之房价的上房价的上涨造成大量造成大量资金金进入房地入房地产市市场以期以期保保值增增值以及以及2000年到年到2002年的一系列刺激、年的一系列刺激、规范政策，推范政策，推动了房价的快速上了房价的快速上涨；2003年到年到2005年的相关政策年的相关政策2003年，年，8月月12日国日国务院关于促院关于促进房地房地产市市场持持续健康健康发展的展的通知
9、出台，通知出台，经济适用房由适用房由“住房供住房供应主体主体”改改为“具有保障性具有保障性质的政策性商品住房的政策性商品住房”，“住房供住房供应主体主体”被大部分商品房所替被大部分商品房所替代。从此房地代。从此房地产成成为国民支柱国民支柱产业。以此。以此为标志，中国房地志，中国房地产市市场进入了入了调控和上控和上涨的胶着状的胶着状态。p2004年年3月，月，继03年年7月国月国务院院发文文严格空置土地供格空置土地供给之后，之后，国土国土资源部、源部、监察部又察部又联合下合下发了了关于关于继续开展开展经营性土性土地使用地使用权招招标拍拍卖挂牌出挂牌出让情况情况执法法监察工作的通知察工作的通知，各
10、，各地要在地要在2004年年8月月31日前将日前将历史史遗留留问题处理完理完毕，否，否则国国家土地管理部家土地管理部门有有权收回土地，收回土地，纳入国家土地入国家土地储备体系。此体系。此文件的下文件的下发被房地被房地产业界成界成为“8.31大限大限”，是中央政府从，是中央政府从土地供土地供给上抑制房地上抑制房地产过热又一又一举措。措。土地政策土地政策：p2003年年7月月18日和日和30日，国日，国务院院办公公厅先后先后发出出关关于于暂停停审批各批各类开开发区的区的紧急通知急通知、关于清理整关于清理整顿各各类开开发区加区加强建建设用地管理的通知用地管理的通知，至，至2003年年12月月底，全国
11、共撤底，全国共撤销各各类开开发区区2426个，整合个，整合294个，基本个，基本刹住了开刹住了开发区的区的“圈地圈地”之之风。2003年到年到2005年的相关政策年的相关政策金融政策：金融政策：p03年年6月月5日，央行日，央行发布了布了关于关于进一步加一步加强房房地地产信信贷的通知的通知对房地房地产开开发信信贷、个人住房、个人住房贷款都作了很多款都作了很多严格的格的规定，但各定，但各银行自身利益行自身利益使然，使然，对房地房地产暗地通融。暗地通融。p04年年9月月20日中国日中国银监会公布了会公布了商商业银行房地行房地产贷款款风险指引指引规定建筑商不得定建筑商不得为开开发商商垫资建楼，开建楼
12、，开发商开商开发项目自有目自有资金不低于金不低于项目目总投投资的的35%，购房者的月供房款不得超房者的月供房款不得超过收入的收入的50%。p2004年年10月月29日，央行上日，央行上调金融机构存金融机构存贷款基准款基准利率，并放利率，并放宽人民人民币存款利率浮存款利率浮动区区间和允和允许人民人民币存款利率下浮。存款利率下浮。这是央行是央行10年来首次宣布上年来首次宣布上调存存款利率，九年来首次加息，从此，央行款利率，九年来首次加息，从此，央行这是使用市是使用市场调节杠杠来杠杠来对房地房地产市市场进行行调节。第三个第三个阶段是从段是从2005到到2006年，在年，在这期期间国家出台了一系列抑制
13、楼国家出台了一系列抑制楼市的政策，市的政策，房地房地产市市场也也进入了一个相持的入了一个相持的阶段，楼段，楼市的市的涨幅明幅明显收收敛。 p2005年，年，3月，房月，房贷优惠政策取消，惠政策取消，调控控涉及消涉及消费层面，央行此面，央行此举说明中央政府明中央政府对房地房地产的政策的政策调控力度控力度进一步加大一步加大。金融政策：金融政策：税税费政策：政策：p05年，年，5月月27日国家税日国家税务总局、局、财政部、建政部、建设部部关于加关于加强房地房地产税收管理的通知税收管理的通知，个人将不足，个人将不足2年的住房年的住房对外外销售的，售的，应全全额征收征收营业税，抑制税，抑制投机。投机。2
14、005年到年到2006年政策年政策p2005年年3月月26日，国日，国务院向各个省市、自治区、印院向各个省市、自治区、印发了了国国务院院办公公厅关于切关于切实稳定住房价格的通知定住房价格的通知，共有八条，共有八条，简称称“国八条国八条”。4月月27日再次提出要日再次提出要进一步加一步加强房地房地产市市场宏宏观调控，控，并提出八并提出八项措施引措施引导和和调控房地控房地产市市场即新即新“国八条国八条”。政策解政策解读：旧旧“国八条国八条”意意见言言简意意赅，从房价、土地供，从房价、土地供应、供、供应结构、拆迁、消构、拆迁、消费观点、市点、市场监测、检查等多方面切入，等多方面切入，虽涉及涉及问题较
15、多，但提多，但提纲挈挈领，目，目标高度一致高度一致那就是那就是稳住房价，新住房价，新“国国八条八条”条条捆住房价，条条抑制房价条条捆住房价，条条抑制房价涨幅；旧幅；旧“国八条国八条”以通知的以通知的形式形式发出，是要求各地政府重出，是要求各地政府重视房价上房价上涨过快快这一一现象，新象，新“国八国八条条”则是具体硬措施，每条措施都直指房价是具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅幅过快，并指出加大快，并指出加大经济适用房的供适用房的供应量，将直接平抑房价量，将直接平抑房价涨幅，幅，对交易征税力度加大，交易征税力度加大，可以减少投机，加大房地可以减少投机，加大房地产信息披露，信息披露，则防止开防止开发
16、商自己的炒作。商自己的炒作。最最终“国国八条八条”的出台的出台让不少城市的房价上不少城市的房价上涨暂时有所收有所收敛。2005年到年到2006年政策年政策第四个第四个阶段是从段是从2006年到年到2007年，各行年，各行业的的资金蜂涌而金蜂涌而入到房入到房地地产行行业，房价屡，房价屡创新高，地王新高，地王频现。2007年的中国房地年的中国房地产市市场更是演更是演绎了一波令人了一波令人难忘的行情，忘的行情，全国各地的房价都全国各地的房价都出出现了不小的了不小的涨幅，年初首先是深圳、幅，年初首先是深圳、广州楼市广州楼市领涨全国，全国，5月份之后，沉月份之后，沉寂已久的上海楼市寂已久的上海楼市也出也
17、出现了快速上了快速上扬的行情，接着，楼市的上的行情，接着，楼市的上涨进一步蔓一步蔓延到了延到了许多二三多二三线城市。城市。2006年政策年政策p2006年年5月月29日出台了日出台了关于关于调整住房供整住房供应结构构稳定定住房就住房就爱个的意个的意见，被，被业界称界称为“国六条国六条”。意意见规定：定：对购买住房不足五年住房不足五年转手交易的，手交易的，销售售时按按其取得售房收入全其取得售房收入全额征收征收营业税，重点税，重点发展中低价位、展中低价位、中小套型普通商品住房、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房。套型建适用房和廉租房。套型建筑面筑面积90平米以下住房比重必平米以下住房比重必须
18、达到建达到建设总面面积的的70%以上等。以上等。“国六条国六条”具有更具有更强的的强制性和操作性，出台后全国不制性和操作性，出台后全国不少城市出少城市出现较长一段一段时间de观望，但之后楼价又出望，但之后楼价又出现报复性上复性上涨。p2006年年7月月11日建日建设部等部等5部委下部委下发关于关于规范房地范房地产市市场外外资准入和管理的意准入和管理的意见,被称被称为“外外资限炒令限炒令”加加强对外商投外商投资企企业房地房地产开开发经营境外机构和个人境外机构和个人购房房的管理。的管理。2006年政策年政策p2006年年7月月26日，国税日，国税总局局发布布关于住房关于住房转让所得所得征收个人所得
19、税有关征收个人所得税有关问题的通知的通知，从，从8月月1日起，各日起，各地税局将在全国范地税局将在全国范围内内统一一强制性征收二手房制性征收二手房转让20%的个人所得税。的个人所得税。税税费政策：政策：金融政策金融政策:p2006年年9月月27日，央行下日，央行下发了关于加了关于加强商商业性性房地房地产信信贷管理的通知，其中明确管理的通知，其中明确规定定“第二套第二套”住房住房贷款首付款比例不的低于款首付款比例不的低于40%，贷款利率款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且倍，而且贷款首付款比例和利率水平会随着套数款首付款比例和利率水平会
20、随着套数增加而大幅度提高。增加而大幅度提高。第五个第五个阶段是从段是从2007年到年到2008年，楼年，楼市再市再次次进入相持的入相持的阶段，从上表我段，从上表我们可以看出，可以看出，不少城市不少城市2008年的房价与年的房价与2007年相比，甚至年相比，甚至还出出现了小幅的回落。了小幅的回落。 2007年政策年政策2007年年1月国家税月国家税务总局局颁布关于房地布关于房地产开开发企企业土地增土地增值税清算管理有关税清算管理有关问题的通知要求从的通知要求从2007年年2月正式向房月正式向房地地产开开发企企业征收征收30%60%不等的土地增不等的土地增值税。税。土地政策：土地政策：p2007年
21、年8月月7日日国国务院关于解决城市低收入家庭住房困院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意的若干意见出台，核心内容在于出台，核心内容在于“加快建立健全以廉加快建立健全以廉租住房制度租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的政策体系”。p2007年年10月月31日，建日，建设部等七部部等七部门联合合发布布经济适用管适用管理理办法法，明确，明确规定定经济适用房人适用房人拥有有限有有限产权。从此政府。从此政府开始开始转向向“以廉租房以廉租房为重点重点”，开始更加重，开始更加重视住房保障制度住房保障制度方面的完善。方面的完善。第六个第六个阶段是段
22、是2008到到2009年楼市重又步年楼市重又步入高入高涨期，在期，在这个个时期里期里全国楼市全国楼市涨声一片，不少一声一片，不少一线城市的高端住宅也是城市的高端住宅也是屡屡创“天价天价”。在金融在金融风暴的影响下，暴的影响下，2008年宏年宏观经济面面临的境遇和的境遇和1998年高度年高度相相似：外有全球金融危机引似：外有全球金融危机引发的的动荡，主要，主要贸易国易国经济下滑成定下滑成定势，出，出口口环境境恶化；内有大批企化；内有大批企业倒倒闭，就，就业形形势紧张。在。在这种情况下，刺种情况下，刺激内需无疑成了当激内需无疑成了当务之之急，而房地急，而房地产无疑又再次担当了无疑又再次担当了这样的
23、重任。的重任。终于国家再次出手刺激楼市，在于国家再次出手刺激楼市，在2009年形成年形成了楼市了楼市涨幅的另一个高点。幅的另一个高点。土地政策：土地政策：p2008年，国年，国务院院戏法了法了国国务院关于促院关于促进节约集集约用地的通知用地的通知，对闲置土地特置土地特别是是闲置房地置房地产用地要用地要征征缴增增值地价。地价。金融政策：金融政策：p2008年年9月月16日到日到12月月23日央行百日内日央行百日内5次降息。次降息。10月月22日央行宣布首套住房日央行宣布首套住房贷款利率下限可打款利率下限可打7折，最低折，最低首付比例降首付比例降为20%。12月月5日，工、日，工、农、中、建、交、
24、中、建、交、邮等各大等各大银行下行下调存款准存款准备金率金率1个百分点。个百分点。税税费政策：政策：p2008年年10月月22日，日，财政部、税政部、税务总局宣布降低住房交局宣布降低住房交易税易税费，地方政府可制定鼓励住房消，地方政府可制定鼓励住房消费的收的收费减免政策。减免政策。p对个人首付个人首付购买90平米及以下普通住房的，契税税率平米及以下普通住房的，契税税率暂统一下一下调到到1%（原（原1.5%），），对个人个人销售或售或购买住房住房暂免征印花税，免征印花税，对个人个人销售住房售住房暂免征土地增免征土地增值税。税。由于由于2009年上半年采取的年上半年采取的积极极宽松的松的财政、税收
25、、金融政、税收、金融政策，政策，虽然然许多行多行业深受金融危机打深受金融危机打击，中国房地，中国房地产市市场却在危机迎来最却在危机迎来最辉煌的一年。煌的一年。2009年年中，各地房地年年中，各地房地产市市场上演了上演了“地王地王频出出”、“量价量价齐升升”、“一房一房难求求”的火爆的火爆场面。面。2009年年初年年初还在低迷中徘徊的房地在低迷中徘徊的房地产市市场，在政策刺激下逐，在政策刺激下逐渐复复苏，并迎来爆，并迎来爆发式增式增长。为遏制部分城市遏制部分城市过快上快上涨的房价的房价：p2009年年12月月9日的国日的国务院常院常务会会议上，中央政府决定不再延上，中央政府决定不再延长2008年
26、年底出台的二手房年年底出台的二手房营业税减免税减免优惠政策，将个人住房惠政策，将个人住房转让营业税征税征免免时限由限由2年恢复到年恢复到5年，遏制炒房年，遏制炒房现象。象。p关于关于进一步加一步加强土地出土地出让收支管理的通知收支管理的通知对土地出土地出让的收支管的收支管理理进行了行了规范，明确开范，明确开发商商“首付比例不得低于全部土地出首付比例不得低于全部土地出让款的款的50%”，分期，分期缴纳全部价款的期限原全部价款的期限原则上不超上不超过1年，特殊年，特殊项目可目可约定定在在2年内全部年内全部缴清。另外，土地租清。另外，土地租赁合同合同约定的当期定的当期应缴土地价款土地价款（租金）（租
27、金）应当一次全部当一次全部缴清，不得分期清，不得分期缴纳。这一一规定定标志着志着宽松的松的土地政策已土地政策已经终止。止。 土土地地政政策策p2009年年12月月23日，日，财政部、国税政部、国税总局下局下发的的关于关于调整个整个人住房人住房转让营业税政策的通知税政策的通知，该通知提出，自通知提出，自2010年年1月月1日起，个人将日起，个人将购买不足不足5年的非普通住房年的非普通住房对外外销售的，全售的，全额征收征收营业税；个人将税；个人将购买超超过5年年(含含5年年)的非普通住房或的非普通住房或者者不足不足5年的普通住房年的普通住房对外外销售的，按照其售的，按照其销售收入减去售收入减去购买
28、房屋的价款后的差房屋的价款后的差额征收征收营业税；个人将税；个人将购买超超过5年年(含含5年年)的普通住房的普通住房对外外销售的，免征售的，免征营业税。税。 税税费政策政策2010年年1月月10日，国日，国务院院办公公厅下下发关于促关于促进房地房地产市市场平平稳健健康康发展的通知（展的通知（“国十一条国十一条”），出了），出了规定二套房定二套房贷首付比例不首付比例不得低于得低于40%外，在存款利率方面外，在存款利率方面则明确表示明确表示为“贷款利率款利率严格按照格按照风险定价定价”。“国十一条国十一条”强调抑制投机需求同抑制投机需求同时又不打又不打击所所谓的的刚性性需求。需求。2010年，政府
29、年，政府对房地房地产调控政策控政策频出，本出，本轮政策政策调控属控属于于结构性构性调控，控，“有保有有保有压”，重点在于使房价，重点在于使房价涨幅幅“可控可控”。二套房二套房贷p2010年年4月月15日推出日推出“国四条国四条”，对贷款款购买第二套住房的家第二套住房的家庭，首付款比例不得低于庭，首付款比例不得低于50%。p2010年年4月月17日国日国务院院发出通知出通知规定，定，暂停停发放放购买第第三套及以上住房三套及以上住房贷款。款。p5月月2日央行日央行规定：从定：从2010年年5月月10日起，上日起，上调存款存款类金融金融机构人民机构人民币存款准存款准备金率金率0.5个百分点，上个百分
30、点，上调后的存款准后的存款准备金金率率为17%。 p10月国家多部委月国家多部委发力：力：贷款款购买商品住房的首付比例商品住房的首付比例调至至30%及及以上以上虽然国家每年都出台一系列的然国家每年都出台一系列的调控政策，但房地控政策，但房地产从从2003年开始年开始随着随着经济高速增高速增长和和资产的升的升值而而产生泡沫。生泡沫。n房地房地产已已经成成为国民国民经济的支柱的支柱产业，他的繁荣与否不，他的繁荣与否不仅直接直接关系到关系到GDP的以及就的以及就业率，而且直接关系到国家的率，而且直接关系到国家的财政收入，尤政收入，尤其是地方其是地方财政收入。政收入。n房地房地产于于银行的信行的信贷紧
31、密相密相连，牵一一发而而动全身。全身。n大量的国企大量的国企进入房地入房地产。政府政府调控房地控房地产的政策和手段都大打折扣。的政策和手段都大打折扣。这也可以也可以说明在政府宏明在政府宏观经济调控控过程中，程中，对房地房地产佳哥的佳哥的调控次序控次序实际上是排在保障上是排在保障GDP增增长速度、速度、扩大就大就业和增加和增加财政收入三个目政收入三个目标之后的。政策打之后的。政策打压收效有限，收效有限，虽然政策然政策对楼市能起楼市能起到一定的抑制作到一定的抑制作用，它会用，它会阶段性地改段性地改变房价上房价上涨的幅度和的幅度和时间，但无法改，但无法改变楼市楼市总体体向上的向上的趋势。谢谢制作人：制作人：协协助者：助者：XXX
