《最新土地增值税法ppt课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《最新土地增值税法ppt课件（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、土地增值税法土地增值税法第一节土地增值税基本原理第一节土地增值税基本原理 一、土地增值税概念一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有有偿转让国有土地使用权使用权及地上建筑物和其他附着物产权产权，取得增值收入增值收入的单位和个人单位和个人征收的一种税。二、我国土地增值税的特点二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收【例题1】（2007年）下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（）。A.房产所有人将房产赠与直系亲属B.个人之间互换自有居住用房地产C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产D.因国家建设需要而搬迁，
2、由纳税人自行转让房地产 【答案】ABD【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。【例题2】（2006年）下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.因为国家建设需要而被政府征用的房产 【答案】CD第四节税率第四节税率 土地增值税实行四级超率累进税率 【例题3】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】A【
3、解析】增值额占扣除项目金额比例（50004200）4200100%19%，适用第一级税率，即30%。第五节应税收入与扣除项目第五节应税收入与扣除项目 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分： （一）对于新建房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3.房地产开发费用:4.与转让房地产有关的税金:5.财政部规定的其他扣除项目: 房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税）非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。 从事
4、房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20% 【例题4】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）。A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元 【答案】D【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣
5、除项目”1000010%1000020%3000（万元）（二）对于存量房地产转让1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格重置成本价成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。 【例题5】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。A.400万元 B.1485万元C.1490万元D.200万元【答案】B【解析】转让旧房及建
6、筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格重置成本价成新度折扣率1200070%8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金=（100008000）5%（1+7%+3%）+100000.05%115（万元）。增值额转让收入-扣除项目金额=1000084001151485（万元）第六节应纳税额的计算第六节应纳税额的计算 【例题6】（2005年）2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项
7、目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。A.2256.5万元B.2445.5万元C.3070.5万元D.3080.5万元【答案】B【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额4800480010%770480020%7010（万元）；计算土地增值额1400070106990（万元）；计算增值率69907010100%99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税699040%70105%2445.5（万元）。 第
8、七节税收优惠第七节税收优惠 一、建造普通标准住宅的税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。二、国家征用收回的房地产的税收优惠二、国家征用收回的房地产的税收优惠因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。三、个人转让房地产的税收优惠三、个人转让房地产的税收优惠个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：（1）居住满5年或5年以上的，免征；（2）居住满3年未满5年的，减半征税；（3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。第八节征收管理第八节征收管理 一、申报时间：纳税人签订房地产转让合一、申报时间：纳税人签订房地产转让合同后同后7日内日内结束语结束语谢谢大家聆听！谢谢大家聆听！33
