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1、长江国际金融中心长江国际金融中心长江国际金融中心长江国际金融中心上海上海北外滩北外滩宏观市场研究宏观市场研究区域市场研究区域市场研究产品特点研究产品特点研究销售方式研究销售方式研究项目研究思路框架项目研究思路框架Page 3宏观市场研究宏观市场研究区域市场研究区域市场研究产品特点研究产品特点研究销售方式研究销售方式研究项目研究思路框架项目研究思路框架Page 4u 供应及预测供应及预测2001-20082001-2008年上海甲级写字楼历年总存量年上海甲级写字楼历年总存量 u 2008年上海甲级写字楼的新增供应83.7万平方米，达到历年新高。u 05年之后，上海各区对城市产业发展进行战略性思路
2、调整，大规模的“撤住改办”，使得近年来办公出让用地不断上升。u 办公楼开发建设周期较普通住宅要长，故未来几年上海写字楼供应仍将处于高位状态。上海写字楼市场分析上海写字楼市场分析上海写字楼市场分析上海写字楼市场分析 Page 5u 上海可售型写字楼价格一直处于高位运行。u 由于写字楼前景看好，并且小户型可投资项目较多，故09年3月以后写字楼销售出现快速回暖。u 08年受金融危机影响，上海甲级写字楼市场空置率大幅上升，租金下降。u由于国外经济和国内实体经济目前仍处于低谷，故09年房地产市场全面回暖的背景下，甲级写字楼空置率仍居高不下。u 租售价格及空置率租售价格及空置率Page 6u 经济中心写字
3、楼总量对比经济中心写字楼总量对比 从四大经济中心的甲级写字楼总量对比来看，上海甲级写字楼总量只有503.7万平方米，处于较低水平。结合各大城市的城市面积来看，中瑞认为上海甲级写字楼依然有极大的发展空间。Page 7宏观市场小结宏观市场小结p 上海甲级写字楼尚未走出金融危机的阴影，目前租金和空置率都处于市场的低谷，并且还将持续一段时间。p 小户型写字楼作为一种投资性产品，在目前市场资金充裕的情况下，受到投资者青睐。p 对本项目而言，分割销售是当前市场中较好的一种销售形式。Page 8宏观市场研究宏观市场研究区域市场研究区域市场研究产品特点研究产品特点研究销售方式研究销售方式研究项目研究思路框架项
4、目研究思路框架Page 9商务区位特征商务区位特征商务区位特征商务区位特征北外滩北外滩小陆家嘴小陆家嘴小陆家嘴小陆家嘴淮海中路淮海中路淮海中路淮海中路人民广场人民广场人民广场人民广场南京西路南京西路南京西路南京西路徐家汇徐家汇徐家汇徐家汇虹桥开发区虹桥开发区虹桥开发区虹桥开发区竹园竹园中山公园中山公园长风商贸区长风商贸区五角场五角场张江高科园区张江高科园区不夜城不夜城大宁多媒体谷大宁多媒体谷市北工业园市北工业园四川北路四川北路外高桥保税区外高桥保税区金桥出口加工区金桥出口加工区新国际博览中心新国际博览中心10#10#12#12#4#4#2#2#u 北外滩区域紧邻上海高档写字楼轴线的北侧；u 北
5、外滩是一个具有自身产业特征的乙级商务区；Page 10规划前景规划前景规划前景规划前景n 大连路隧道、新建路隧道、延安路隧道、外滩地下通道以及轨道交通4号线、12号线将打通北外滩交通瓶颈，外滩、陆家嘴和北外滩成为有机整体。n 国际客运中心、滨江绿化工程和提篮桥历史文化区将提升北外滩生态和人文环境。 商业住宅区商业商贸区码头航运区提篮桥历史商业区纯住宅区12345新建路新建路隧道隧道（在建）（在建）4号线号线12号线号线大连大连大连大连路隧路隧路隧路隧道道道道本项目本项目本项目本项目M外滩外滩地下地下车行车行通道通道MPage 11区域升级进程区域升级进程区域升级进程区域升级进程20052005
6、年年年年20072007年年年年20082008年年年年20092009年年年年20102010年年年年20112011年年年年20122012年年年年宝矿国际大厦宝矿国际大厦宝矿国际大厦宝矿国际大厦 140米，北外滩第一高楼开启新商务时代外滩茂悦酒店外滩茂悦酒店外滩茂悦酒店外滩茂悦酒店 “凯悦”品牌入驻大幅提升市场认知国际客运中心国际客运中心国际客运中心国际客运中心 城市地标之一打造国际化平台海泰中信广场海泰中信广场海泰中信广场海泰中信广场228米，北外滩第一高楼确立区域市场地位地铁地铁地铁地铁10101010号线号线号线号线打通交通瓶颈连接各主要CBD地铁地铁地铁地铁12121212号线号
7、线号线号线贯穿北外滩完善内部交通体系APPAPPAPPAPP白玉兰广场白玉兰广场白玉兰广场白玉兰广场大型商务综合体提升区域市场形象Page 12核心商务区目前代表项目核心商务区目前代表项目核心商务区目前代表项目核心商务区目前代表项目海泰时代大厦海泰时代大厦海泰时代大厦海泰时代大厦海泰国际大厦海泰国际大厦海泰国际大厦海泰国际大厦森林湾大厦森林湾大厦森林湾大厦森林湾大厦耀江国际广场耀江国际广场耀江国际广场耀江国际广场宝矿国际大厦宝矿国际大厦宝矿国际大厦宝矿国际大厦海湾大厦海湾大厦海湾大厦海湾大厦上海滩国际大厦上海滩国际大厦上海滩国际大厦上海滩国际大厦Page 13区域租赁市场现状区域租赁市场现状区
8、域租赁市场现状区域租赁市场现状项目名称项目名称交付时间交付时间办公等级办公等级物业管理公物业管理公司司总建筑面总建筑面积积( () )面积分割面积分割( () )租金租金( (元元/ /日日. .) )物业管理物业管理费费( (元元/ /月月. .) )空置率空置率国际港务大厦2008年12月甲级仲量联行312100150-150062840%宝矿国际大厦2006年1月甲级上海宝矿钻石物业有限公司77895230-180052620%森林湾大厦2005年9月乙级;自管58000250-150031820%上海滩国际大厦1997年12月乙级;仲量行52000120-153042318%海泰国际大
9、厦2008年1月乙级戴德梁行33765100-100052520%耀江国际广场2006年乙级;第一太平戴维斯32000200-7703.51425%瑞丰国际大厦瑞丰国际大厦2007年10月乙级上海瑞金大厦有限公司65698100-15004.54.5282825%25% 受经济危机影响,区域写字楼空置率上升,但07年以来交付的高品质写字楼租金仍在5元/日.左右,且招租情况比较理想 。Page 1420062006年以来年以来, ,北外滩写字楼市场开始启动北外滩写字楼市场开始启动, ,国际港务中心项目带动区域热销国际港务中心项目带动区域热销区域销售市场现状区域销售市场现状区域销售市场现状区域销售
10、市场现状北外滩板块写字楼年度成交数据年度供应面积(M)成交面积(M)成交均价(元/M)2005年112,62722,50717,4112006年6715,84118,8692007年021,10418,1592008年77,56455,30842,5152009年20,16018,80948,184Page 15区域客户特征区域客户特征区域客户特征区域客户特征标准型写字楼客户行业分析标准型写字楼客户行业分析Page 16区域未来价值展望区域未来价值展望区域未来价值展望区域未来价值展望2009200820102011及以后及以后港务大楼港务大楼港务大楼港务大楼平安金融中心平安金融中心平安金融中心
11、平安金融中心国际金融中心国际金融中心国际金融中心国际金融中心上海船厂项目上海船厂项目上海船厂项目上海船厂项目陆家嘴金融中心陆家嘴金融中心陆家嘴金融中心陆家嘴金融中心中信泰富地块中信泰富地块中信泰富地块中信泰富地块中信广场中信广场中信广场中信广场外外 滩滩外滩源外滩源新经济金三角新经济金三角新经济金三角新经济金三角中信泰富地块中信泰富地块恒基恒基155项目项目富士康大厦富士康大厦平安金融大厦平安金融大厦玫瑰广场玫瑰广场中信广场中信广场108地块地块盛邦国际大厦盛邦国际大厦APP白玉兰广场白玉兰广场苏宁苏宁163项目项目上海船厂项目上海船厂项目国际金融中心国际金融中心招商银行大厦招商银行大厦陆家嘴
12、金融中心陆家嘴金融中心港务大楼港务大楼Page 17核心商务区未来代表项目核心商务区未来代表项目核心商务区未来代表项目核心商务区未来代表项目办公约办公约14万平方米万平方米预计预计2013年竣工年竣工白玉兰广场白玉兰广场白玉兰广场白玉兰广场办公约办公约7万平方米万平方米2009年竣工年竣工港务大厦港务大厦港务大厦港务大厦办公约办公约11万平方米万平方米预计预计2010年竣工年竣工中信广场中信广场中信广场中信广场办公约办公约3万平方米万平方米2008年竣工年竣工盛邦国际大厦盛邦国际大厦盛邦国际大厦盛邦国际大厦办公约办公约10万平方米万平方米预计预计2010年竣工年竣工108108广场广场广场广场
13、办公约办公约3万平方米万平方米2009年竣工年竣工玫瑰广场玫瑰广场玫瑰广场玫瑰广场办公约办公约4万平方米万平方米预计预计2011年竣工年竣工中信泰富地块中信泰富地块中信泰富地块中信泰富地块占地占地8.5万平方米万平方米宝地地块宝地地块宝地地块宝地地块占地占地1.7万平方米万平方米汉荣地块汉荣地块汉荣地块汉荣地块占地占地0.7万平方米万平方米虹房地块虹房地块虹房地块虹房地块Page 18客户发展趋势客户发展趋势客户发展趋势客户发展趋势最高最高最高最高支付能力支付能力支付能力支付能力高支付能力高支付能力高支付能力高支付能力较高支付能力较高支付能力较高支付能力较高支付能力行业类别： 外资金融、境外咨
14、询、500强总部区域来源： 境外、陆家嘴、浦西核心CBD入驻动机： 战略布局、抢占新兴CBD产品要求： 国际超甲级、城市地标建筑20052005年年年年20062006年年年年20072007年年年年20082008年年年年20092009年年年年20102010年年年年20112011年年年年20122012年年年年行业类别： 知名私企总部、国际级航运/物流区域来源： 境外、黄浦、虹口入驻动机： 提升形象、商务便利产品要求： 国际甲级、区域地标建筑行业类别： 先进制造业、相关现代服务业区域来源： 长三角、黄浦、虹口入驻动机： 提升形象、商务便利产品要求： 甲级、较好的项目形象Page 19租
15、金增长趋势租金增长趋势租金增长趋势租金增长趋势20052005年年年年20072007年年年年20082008年年年年20092009年年年年20102010年年年年20112011年年年年20122012年后年后年后年后宝矿国际大厦宝矿国际大厦宝矿国际大厦宝矿国际大厦 3.5-4元/日.耀江国际广场耀江国际广场耀江国际广场耀江国际广场瑞丰国际广场瑞丰国际广场瑞丰国际广场瑞丰国际广场 3.5-5元/日.国际港务大厦国际港务大厦国际港务大厦国际港务大厦海泰国际大厦海泰国际大厦海泰国际大厦海泰国际大厦 5-6元/日.受经济危机影响及区域供应受经济危机影响及区域供应增加，租金成长较慢增加，租金成长较
16、慢地铁地铁地铁地铁10101010号线号线号线号线打通交通瓶颈连接各主要CBD地铁地铁地铁地铁12121212号线号线号线号线贯穿北外滩完善内部交通体系各核心项目基本交付，各核心项目基本交付，区域初步成熟，预计区域初步成熟，预计甲级写字楼租金将与甲级写字楼租金将与传统传统CBDCBD相同相同20032003年前年前年前年前华联集团大厦华联集团大厦华联集团大厦华联集团大厦金岸大厦金岸大厦金岸大厦金岸大厦 1.5-2元/日.Page 20区域市场结论区域市场结论区域市场结论区域市场结论整体发展整体发展区域由自称一体的乙级商务区，逐步发展成与陆家嘴CBD和外滩CBD齐名的外滩核心CBD商务项目发展商
17、务项目发展国际港务大厦和白玉兰大厦等大型商务项目投入市场，极大的提升区域办公楼整体品质和商务氛围租金发展租金发展由目前的45元/天租金逐渐发展到与陆家嘴CBD和外滩CBD办公楼租金价格相当的水平客户发展客户发展打破单一航运类企业的现状，租赁客户逐步向金融类和高端咨询类企业过渡根据区域市政规划和核心商务项目竣工时间看，区域CBD基本成型大致在2011年至2012年之间，本项目在此时上市正好赶上区域成型的大好时机。Page 21宏观市场研究宏观市场研究区域市场研究区域市场研究产品特点研究产品特点研究销售方式研究销售方式研究项目研究思路框架项目研究思路框架Page 22 项目项目项目项目SWOTSW
18、OTSWOTSWOT分析分析分析分析项目地处北外滩核心项目地处北外滩核心CBDCBD区域，地段优越；区域，地段优越；办公楼可近距离观江景，具有较强的升值潜力；办公楼可近距离观江景，具有较强的升值潜力；办公楼外立面采用玻璃幕墙结构，简洁大气，能较办公楼外立面采用玻璃幕墙结构，简洁大气，能较好的诠释项目档次；好的诠释项目档次；项目办公和商业两种业态分离，可以做出纯粹办公项目办公和商业两种业态分离，可以做出纯粹办公和商业，这对两种业态的价值提升都有帮助；和商业，这对两种业态的价值提升都有帮助；区域内大型办公楼项目的上市销售，将对本项目的区域内大型办公楼项目的上市销售，将对本项目的客户产生分流；客户产
19、生分流；宏观经济的不确定性，对本项目未来的销售产生一宏观经济的不确定性，对本项目未来的销售产生一定的影响；定的影响；项目周边区域以老式居民区为主，当前商务氛围有项目周边区域以老式居民区为主，当前商务氛围有所欠缺；所欠缺；目前区域多为动拆迁工地，沿江景观带还在规划修目前区域多为动拆迁工地，沿江景观带还在规划修建中，对区域整体形象提升有一定影响；建中，对区域整体形象提升有一定影响；项目周边商业配套比较缺乏，需要项目自身来提供；项目周边商业配套比较缺乏，需要项目自身来提供；区域内核心商务项目的启动，将提升北外滩板块整区域内核心商务项目的启动，将提升北外滩板块整体商务价值，为本项目营造一个好的上市时机
20、；体商务价值，为本项目营造一个好的上市时机；20102010年世博会的召开，将引来大量国际商务人流和年世博会的召开，将引来大量国际商务人流和世界投资者的目光，对本项目上市产生利好；世界投资者的目光，对本项目上市产生利好；当前区域板块内住宅价格和办公楼价格的倒挂，将当前区域板块内住宅价格和办公楼价格的倒挂，将刺激办公楼的投资，未来一到两年内，办公楼市场发刺激办公楼的投资，未来一到两年内，办公楼市场发展潜力要比住宅大。本项目作为优质办公物业，将受展潜力要比住宅大。本项目作为优质办公物业，将受益于市场的变化；益于市场的变化；优势分析（优势分析（StrengthStrength）劣势分析（劣势分析（W
21、eakness Weakness ）机会分析（机会分析（Opportunity Opportunity ）威胁分析（威胁分析（Threaten Threaten ）Page 23 项目产品的理解项目产品的理解项目产品的理解项目产品的理解外部环境虹口北外滩虹口北外滩外滩外滩CBDCBD第三极第三极物业形态高档办公和商业高档办公和商业综合体综合体北外滩北外滩CBDCBD商办综合体商办综合体项目总体形象项目总体形象Page 24商业商业小型体量小型体量（1万余）外形新颖外形新颖办公办公中型体量中型体量（7万余）简洁大气简洁大气小型体量时尚商业中心小型体量时尚商业中心中型体量高档甲级办公楼中型体量高档
22、甲级办公楼北外滩北外滩CBDCBD超超5A5A精品级办公楼精品级办公楼办公办公定位定位Page 25 产品优劣势分析产品优劣势分析产品优劣势分析产品优劣势分析办公楼办公楼优势u外立面时尚、简洁，有品质感；u大堂挑高，豪华气派，电梯高标准配置，体现项目档次；u办公楼小面积分割，符合市场销售规律；u玻璃幕墙外立面，可尽览无限江景；劣势u作为金融大厦，入驻企业对办公智能化设施要求较高，本项目办公智能化水平需加强；u在当前强调健康环保办公的时代，本项目在室内外绿化略显不足，需要在项目基地和大堂等公共区域给予弥补；商业商业优势u外轮廓时尚、新颖，有创意，对引进高端商业业态有促进作用；劣势u项目在满足外轮
23、廓美观的同时，也使内部商铺空间变曲折，商铺利用率降低；u地下二层商业人流导入交困难，如缺乏合适商业业态，可能面临招商难题；u项目整体定位尴尬，如针对周边居民区，打造社区商业中心，无疑降低本项目办公楼档次，如做商务型商业中心，缺乏辐射性，同时面临周边市场同质化竞争；如仅满足本项目办公商业配套需求，体量又显过大。Page 26 产品优化建议产品优化建议产品优化建议产品优化建议硬件设施软件服务软环境智能化设施：智能化设施：金融、航运企业对信息化设施要求比较高，本项目可加强楼宇信息智能化配置，满足企业的需求，同时高智能化也可以作为项目未来销售的卖点；特殊物业服务：特殊物业服务：国际航运企业和贸易公司面
24、对国外的客户，需要全天候办公，物业管理公司针对这部分企业提供全天候物业服务，满足企业特别办公要求；空间景观环境：空间景观环境：当前项目景观环境还有较大提升空间，如在项目基地有限空间内精心设计景观绿化，提升办公楼外部环境，在大堂、电梯厅等公共位置，设置树木小品，提升办公楼内部环境，打造健康环保办公楼。景观小品Page 27u 硬件部分细部调整从本项目338层除避难层外，每层此处都设计会议室显得过于浪费，根据会议室占办公楼面积的35的标准配置来看，本项目只需配置21003500平方米会议室即可，而且本项目地下室面积较大，将会议室放置在地下室内完全可以满足企业会议要求。会议室会议室修改建议修改建议将
25、会议室分割成3间小面积办公楼出售，小户型，低总价，增加项目收益。Page 28宏观市场研究宏观市场研究区域市场研究区域市场研究产品特点研究产品特点研究销售方式研究销售方式研究项目研究思路框架项目研究思路框架Page 29 办公楼的客户群分析办公楼的客户群分析办公楼的客户群分析办公楼的客户群分析金融金融证券证券贸易贸易物流物流实业实业咨询咨询科技科技投资投资其他其他传统CBD10%22%10%18%8%5%15 %12%本项目15%15%35%35%30%30%5%2%3%5 %5%u 自用客户分析本项目租赁客户与传统CBD办公楼客户对比：本项目未来租赁客户绝大部分来自于航运行业的贸易和物流类公
26、司，金融本项目未来租赁客户绝大部分来自于航运行业的贸易和物流类公司，金融类也占据了一部分比例，但主要为航运服务的金融企业，本项目受区域大类也占据了一部分比例，但主要为航运服务的金融企业，本项目受区域大环境的影响，租赁客户行业集中度高。环境的影响，租赁客户行业集中度高。Page 30大（集团）公司大（集团）公司中外航运巨头，金融证券公司总部中小公司中小公司货运代理，货物贸易、货运金融等航运相关服务公司u 租赁客户规模大小分析企业类型租赁面积100500平方米企业类型租赁面积整层和数层一起租赁中小型航运行业相关公司是本项目主要承租客户中小型航运行业相关公司是本项目主要承租客户结论结论Page 31
27、u 购买客户分析客户类型客户类型大型企业大型企业私营业主私营业主专业投资个人专业投资个人或机构或机构律师、职业经理人、律师、职业经理人、演艺明星等高收入群演艺明星等高收入群体体其他其他所占比例15%40%25%10 %10%n大型企业：大型企业：以国有企业为主，以公司名义整层或数层购买；n私营业主：私营业主：多年经营，有一定资金积蓄，投资和自用兼顾；n专业投资个人或机构：专业投资个人或机构：以投资为职业，如温州投资客和投资基金；n社会高收入群体社会高收入群体：律师、注册会计师高级合伙人、职业经理人、体育演艺明星等高收入群体，投资商业办公，寻求保值增值；n其它：其它：其它高收入来源群体，投资办公
28、，寻求保值增值；私营业主、专业投资个人或机构是本项目的主要客户群，其中的私营业主、专业投资个人或机构是本项目的主要客户群，其中的私营业主和专业投资个人投资办公楼面积多选择中小面积。私营业主和专业投资个人投资办公楼面积多选择中小面积。Page 32 销售方式建议销售方式建议销售方式建议销售方式建议年份租金07年 080910111213 14高点高点低点低点年份售价07年 080910111213 14低点低点上海甲级办公楼市场租售价格走势对比：上海甲级办公楼市场租售价格走势对比：租金价格在07年低达到高峰后，由于供应量大和金融危机的影响，甲级写字楼租金价格逐渐探底，预计经过09、10年调整后，
29、11年租金价格会逐步企稳。销售价格在08年中略有下降，但进入09年在通货膨胀预期和未来经济长期看好的双重利好下，销售价格稳步走高，保持坚挺。结论：结论：租金价格受金融危机的影响，步入调整阶段，但销售价格却稳步走高。当前当前阶段甲级办公物业，持有出租不如销售。阶段甲级办公物业，持有出租不如销售。Page 33u 具体销售方式比选本项目作为甲级办公楼，有三种可选销售方式第一种第三种第二种国有大型企业和跨国企业集团整栋收购机构投资者或基金整栋收购分割小面积，针对市场销售 针对这三种销售方式，我们通过市场调研和详细论证，选择最优销售方案。 通过对当前租售关系的对比，我们发现在当前市场情况下，持有出租不
30、如销售，项目具体的销售方式，我们做以下分析：Page 34第一种方式：第一种方式：国有大型企业和跨国企业集团整栋收购论证分析论证分析由于受金融危机影响和资产价格大幅上扬的双重影响，国有大型企业和跨国企业集团在当前市场下，整栋收购的可能性极小；即使有国有大型企业和跨国企业集团收购，收购体量也不会很大，多是几个楼层的整体购买，而且价格相比市场售价有有大幅度的折扣。论证结论论证结论国有大型企业和跨国企业集团可以作为大客户，做重点公关，以求整层和数层去化，但这种客户数量不多，销售单价不高，不能作为本项目的主流销售方式。案例分析：上海国际客运中心案例分析：上海国际客运中心建筑形态：建筑形态：小独栋办公楼
31、单栋体量：单栋体量：370012800 成交单价：成交单价：44200元/成交企业：成交企业：中远集团、中海集团、中化集团、上海国际港务集团同地段甲级办公楼成交价格：同地段甲级办公楼成交价格：5.8万元/Page 35第二种方式：第二种方式：投资机构或基金的整栋收购n 从时间段上看：44.38亿 亚太置业和记港陆 长乐路989号 世贸商业广场 10.17亿 卓越金峻岭德高长寿路、陕西北路口 长寿商业广场 交易金额交易金额买家买家卖家卖家物业地址物业地址项目名称项目名称14.6亿 爱尔兰房地产公司财富控股中区地产黄陂北路227号 中区广场 11.5亿 德国基金SEB、新加坡太平星集团高盛集团 福
32、州路318号 高腾大厦 15亿 德国基金SEB嘉德置地 太仓路233号 新茂大厦 06年12月07年7月07年8月08年6月08年6月由于受金融危机的影响，从从0808年年9 9月至今月至今，海外投资机构和基金整栋收购写字楼基本绝迹 ，本项目在当前市场情况下，寻求投资机构和基金整栋收购难度较大。至今无海外投资机构和基金收购案例Page 36n 从收益上看：项目名称项目名称买家买家总体量总体量（）交易金额交易金额成交单价成交单价（元（元/ /) )同区域办公同区域办公楼成交价格楼成交价格（元（元/ /) )金昌摩尔大厦雅居乐地产11435817.4亿15000150004000040000海洋大
33、厦新加坡腾飞集团5800011.6亿20000200003500035000世纪商贸广场Hawkwind Investments9830044亿45000450005100051000长寿商业广场美国黑石4000010.2亿25500255004000040000浦项广场陆家嘴集团7100017.6亿25000250003000030000上海港客运中心中远,中海,中化,上海建工2900012亿40000400005000050000 从收益的角度看，投资机构和基金整栋收购单价相对于同区域同类型办公楼基本都投资机构和基金整栋收购单价相对于同区域同类型办公楼基本都有近有近3030左右的折扣左右的
34、折扣，本项目如果采用投资机构和基金整栋收购的销售方式，无疑也将在整体收益上减少近30。Page 37n 从市场销售情况看：甲级办公楼最佳去化面积段甲级办公楼最佳去化面积段100200平方米SOHO和酒店式办公楼和酒店式办公楼5080平方米根据本司多年销售经验，甲级办公楼分割面积在100200平方米之间，市场接受度最高，去化速度最快。第三种方式：第三种方式：分割小面积，针对市场销售Page 38n 从总价和客户群的关系上看：300万以下300500万5001000万1000万以上总价总价承受人群承受人群 根据市场调查研究成果，物业总价每升高一个层级，对应能承受的客户群体将成几何倍数降低。对于本项
35、目来说，如果单套面积控制在100200平方米以内，总价可以控制在800万以内，客户群体的数量将保持在一定范围内，去化速度可以得以保证。Page 39 总价超过1000万元以上的物业，购买对象多是机构投资，如企业投资和基金投资，个人投资比例较低。机构投资者对物业投资要求严格，分析谨慎，物业溢价销售较困难，而个人投资者对物业分析研究实力有限，在总价符合要求的情况下，对单价敏感度低，因此物业价格相对容易产生溢价。 综合市场销售实际情况和总价对客户群体的影响，我们建议本项目办我们建议本项目办公楼采用小面积分割的形式出售，单套分割面积控制在公楼采用小面积分割的形式出售，单套分割面积控制在10010020
36、0200平方米平方米之间，保证总价优势。之间，保证总价优势。Page 40整体结论：整体结论：三种可选销售方式第一种第三种第二种国有大型企业和跨国企业集团整栋收购机构投资者或基金整栋收购分割小面积，针对市场销售项目主要销售方式，贴近市场需求，快速项目主要销售方式，贴近市场需求，快速去化，快速回笼资金，取得较高项目收益去化，快速回笼资金，取得较高项目收益项目补充销售方式，针对重点大客户，项目补充销售方式，针对重点大客户，整层和数层销售整层和数层销售从市场时机和收益角度考虑，不建议采用从市场时机和收益角度考虑，不建议采用Page 41 入市时机建议入市时机建议入市时机建议入市时机建议办公物业销售的
37、条件主体结构封顶本项目主体结构封顶时间预计在2011年上半年n 从宏观经济形式看：根据近50年世界经济走势看，每十数年经历一轮经济周期，经济周期一般经历调整、启动、繁荣、在调整循环阶段，根据这一规律，大致推测下一轮经济周期：年份景气度07年 080910111213 14繁荣期调整期启动期繁荣期根据周期规律，调整期一般35年，启动器一般3年，繁荣期一般35年。考虑到我国属于发展中国家，属于发展初级阶段，调整期只需3年，则2011年经济结束调整，进入启动阶段。本项目上正好在经济调整期建设，经济启动期上市，符合经济发展规律。本项目上正好在经济调整期建设，经济启动期上市，符合经济发展规律。Page
38、42n 从后世博效应看： 本项目结构封顶正好在2011年上半年，上海世博会结束后的半年内，世博效应还在，具体来看，世博会结束后，对各个行业的影响如下：商商业业、酒酒店店影响景气下降景气下降原因大量国内国际游客离去，使商业和酒店业的景气由最高峰逐步向下回落，进入调整期。办办公公影响景气上升景气上升原因大量国内国际游客通过世博会，更加了解上海，认识上海，世博会后，会有更多的国内大型企业和国际跨国公司将区域总部迁移至上海，推动上海写字楼市场的发展。本项目在后世博会效应对上海办公楼市场起推动作用，这样的利好氛围上市，可以最大程度的分享世博效应。Page 43n 从区域CBD成型时间上看：北外滩核心北外
39、滩核心CBDCBD基本成型基本成型2011年至2012年基础设施：基础设施：地铁10线和地铁12号线建成投入使用；核心商务项目核心商务项目：国际港务大厦和白玉兰广场等项目建成投入市场；本项目此时上市，正好分享区域CBD发展成型的大好时机，借助北外滩不断提升的知名度，实现项目的顺利销售。Page 44综合来看：综合来看：2011年上半年宏观经济结束调整，经济开始进入启动周期。世博会效应还在延续，世界对上海更加了解，大量国际跨国公司看好中国，抢滩上海，推动上海写字楼市场新一轮的发展。北外滩板块内的白玉兰广场和港务大厦等大型办公楼项目的先后上市，使本区域商务氛围更加成熟，北外滩将成为继陆家嘴CBD、
40、外滩CBD之后的第三极。 本项目选择在2011年上半年上市，从宏观经济环境，后世博会效应，区域商务成熟度综合来看，都是较佳的上市时机。结论：Page 45总结：总结：办公楼通过分割小户型办公楼，控制总价，贴近市场需求；通过选择好的上市时机，以求良好的外部销售环境；通过精准营销推广和精益的销售执行，实现项目快速销售，快速回笼资金；商业针对项目所处的区域环境，如果做社区商业中心，对项目办公楼档次产生影响，如果做商务型商业中心，面临区域激烈同质化竞争，商业操作难度较大。因此商业需要大量市场调研工作和市场论证，做出精准的项目定位，引进特色商业业态，打造主体鲜明的特色商业中心，商业才能取得较好的经济效益。END
