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1、洋房产品探讨洋房产品探讨广义（档次）：相比于高层和别墅之间的产品。广义（档次）：相比于高层和别墅之间的产品。用材好，户数少，楼层低，户型好（大）等。用材好，户数少，楼层低，户型好（大）等。狭义狭义：（功能）户型具有：（功能）户型具有“退、露、错退、露、错”或或“退、露、错、院退、露、错、院“，三层至五层（八层），三层至五层（八层），户型拥有院落、露台、屋顶等不算面积的户外空间。户型拥有院落、露台、屋顶等不算面积的户外空间。只讨论狭义洋房！只讨论狭义洋房！重庆花园洋房发展趋势梳理 发展时期时间典型代表项目特点概念模糊期2002年前在水一方水天花园融侨半岛单一户型结构，仅限于5+1或6+1。顶层为
2、跃层，顶层以下为平层，底层、顶层送花园。很多项目大打花园洋房招牌，凡是多层带花园的小区均称为花园洋房。洋房户型功能完善，如前庭后院，送入户花园或屋顶花园单一单一重庆花园洋房发展趋势梳理 发展成熟期2003年金科天籁城美社金科第一代花园洋房。“退、错、露、院”全新形态和每单元户低密度布局。成为市场当时评判花园洋房是否纯粹的一个标杆。2004年金科天籁城紫园金科第二代花园洋房。将建筑布局进一步升华，“双流线设计”、加宽楼间距，并将退台退得更彻底，从而增大了露台面积。2004年金科天湖美镇金科第三代花园洋房。在户型设计上又有飞跃的创新，出现错层、跃层，并做到各层的户型差异化，将花园及露台做到了极致。
3、2004年东原中央美地温馨浪漫英伦风情，首开文化牌先河，打造水景、园林、生态、峡谷于一体，将景观做到了一个新的高度。洋房已开始停留在一个高度产品环境，户型设计、建筑用材、物业服务等，虽然每个项目都有自身卖点，但大同小异，没有脱颖而出的大气。送“退、错、露”形成的露台，送地下室。送送重庆花园洋房发展趋势梳理 颠覆传统期2006年龙湖弗莱明戈彻底颠覆传统花园洋房，做到精致、大气，超脱。建筑形态、产品细节、选材标准均达到了“别墅级”水平。产品设计上引入别墅才有的独栋和双拼设计，独门入户、前花园、双流线入户、私人半地下会所、露台环形布局等，综合品质在重庆乃至全国均达到了花园洋房的顶级水平。除保证了硬件
4、的优质，更加提倡居住文化内涵的超越。风格欧式化，向别墅看齐，追求大气、沉稳、内敛。内涵内涵传承发展期2007年天江鼎城受金科洋房产品“院、露、退、错”的影响，人们对花园洋房产品的思想已固化，该项目入市之初，其品质并不被重庆市场接受。天江鼎城的出现，更直接展示了一种沉稳、内敛的气质，一种不动声色的优雅。2007年金科东方王谢西班牙风情之后，花园洋房大部分开始走异域风情路线。各项目户型设计较类同，更多注重外立面和建筑材质。该项目以原创中国洋房姿态出现，进行全方位演绎。不是简单地将西式洋房特征和东方中国元素揉捏，而是中学为体，西学为用。项目做到了既有东方洋房韵味，又有现代风格体现，建筑简洁明朗直线条
5、、大开窗几何线条。重庆花园洋房发展趋势梳理 建筑既大气、内敛又沉稳，同时追求户型丰富并“送”露台。兼容兼容继往开来期20008年金科阳光小镇2009复地别院金科第七代花园洋房。延续“退、错、露”，前庭后院和地下室等，将“送”做到极致。吸收了西式洋房“大气、沉稳、内敛”的气质。做到了既“送得多”，又大气沉稳。重庆花园洋房发展趋势梳理重庆花园洋房发展趋势梳理 消费者的需求多元化与个性化，导致户型多样化，在立面和材质上的多样化。项目品质提高，户型附加值最大化。精细化精细化个性化个性化花园洋房规划布局探讨根据地块形状和地块高差，布局从容，顺其自然。同时做到了视线上的错开花园洋房规划布局探讨最单纯的行列
6、式在保证洋房自身的间距前提下，最大限度利用土地资源。此种布置，一般用在地形较为平坦的地块。不用去追求天际线的丰富。客户在现场，也感觉不到布局的单调。利用山形，将洋房逐步抬高。把洋房错开式布局，达到视线错开。既享受了山景，又做到了整个布局的丰富，让洋房具有立体感，错落有致。建筑“四错开”优势横向间距错开主要视线能错开，对视得到较好解决山墙纵向间距错开可让园林景观做得更有变化，更丰富一栋的内部单元错开可拉开端头户型和非端头户型的间距视线斜向错开仍然能兼顾朝向；建筑斜向布置，可让客户感觉间距更大。高层与洋房之间的影响和规避。把高层单独放到一个组团。将高层的主采光面和洋房呈90度错开。将高层尽量与洋房
7、拉开距离。将高层的品质做高，让洋房与高层之间的档次更接近。保证客户的纯粹。将高层的外立面与洋房统一，形象上互相促进，而不是互相干扰。洋房摆列与景观的考虑由于洋房用地紧张，密度较大，很难做出大中庭，因此，组团化是重要出路。在视线错开的基础上，各楼栋的摆列采用伸和缩的方式，形成各个小组团，将各个小组团成线型摆列，让景观能形成规模。花园洋房户型探讨花园洋房户型探讨首层首层优势每户赠送面积达142平方米，其中花园88平方米（69平方米前庭院+19平方米后花园），会所层送49平方米休闲屋。（双流线入户）地下会所采光面宽11.5米，大部分为自然采光，小部分天井采光。入户层会客厅错层布置（下错60公分），层
8、高达到3.6米。上下双庭院，入户层送后院，会所层送前院。一层（入户层） 地下层（会所层） 1F户型（底TOWN） 三房两厅双卫，套内面积176.69m2，建筑面积199.52，公摊系数：13% 复地别院复地别院院立方（一层）院立方（一层） 跃层主卧套房专享层（上层） 入户层（底层） 2F户型 五房两厅三卫 套内面积约167.33m2，建筑面积188.95 公摊系数13% 复地别院复地别院院立方（二层）院立方（二层） 优势主卧与次主卧均含10平方米空中院馆。主卧带独立式书房设计。生活阳台花园达5.8平方米。跃层设计，上层主卧专享。客厅挑高4.5米。劣势直跑楼梯直对入户大门，视觉受到影响。跃层跃层
9、3F户型 四房三厅三卫 套内面积147.54m2 建筑面积166.6 公摊系数13% 复地别院复地别院院立方（三层）院立方（三层） 优势三错式设计，户型新颖，其中主卧独享下层空间。入户平层设计为会客厅，通过楼层达到了良好的功能分区。多达三个卫生间设计，其中主卧带独立书房和主卫，次主卧带卫生间。客厅挑空4.5米。户型在140m2左右，但多达五房设计，其中有两个书房，户型功能非常齐全。跃层5F户型（顶楼） 四房四厅双卫 套内面积170m2 复地别院复地别院院立方（顶层）院立方（顶层） 优势赠送4585m2阁楼空间（预留）。劣势作为170m2户型，过道空间过多，内部空间存在一定浪费。金科金科阳光小镇
10、阳光小镇 平层1楼户型 四房三厅三卫 套内面积149.11m2 优势1层赠送入户私家花园，赠送地下室。户型功能丰富，含三个卫生间，两个主卧均带书房，共有四间卧室。在保证功能丰富的前提下，面积控制在150m2以下。2楼户型 四房三厅双卫 套内面积139.54m2 平层金科金科阳光小镇阳光小镇 优势二层罕有的送地下室，送入户私家花园。设计手法为：与一层反向设置，在二层设置户外楼梯，直达入户花园。通过一楼入户花园再到地下室，减小了由于室内设旋梯，降到6米后，容易造成的眩晕感觉。同时二层还“送”因退和错开而形成的10平方米的露台！保证了户型功能丰富的前提下，面积控制在了140m2；独立式餐厅。4楼户型
11、 三房双厅双卫 套内面积105.41m2 平层三楼三楼 四楼四楼 金科金科阳光小镇阳光小镇 3楼户型 四房双厅双卫套内面积128.74m2 优势借鉴主卧均带书房和主卫，主卧尊贵感较强。均带10平方米以上的大入户花园。三楼带独立式餐厅；四楼送双露台一阳台。劣势借鉴三楼没有送花园洋房特有的“露台花园”。5楼户型 五房双厅三卫套内面积151.98m2 优势借鉴上层主卧专享，带书房，走入式衣帽间和主卫，并送大面积屋顶花园。次主卧送露台花园。客厅送露台，生活阳台带部分露台。户型功能丰富，面积控制到152m2。平层金科金科阳光小镇阳光小镇 一楼户型三房两厅双卫（含地下室、入户花园）套内面积138.25m2
12、 优势借鉴功能丰富,大入户花园,阳光房,主卧带书房,户型紧凑。地下层面积算入产权面积.劣势借鉴地下层只有两个采光井采光,采光很差。二楼户型，四房两厅双卫（含地下室、入户花园、露台）套内面积148.37m2 优势借鉴双露台设置,次卧带阳台,户型带入户花园.主卧带书房带露台,户型紧凑。二楼送地下室,地下层面积算入产权面积.劣势借鉴地下层采光很差,需要下到6米。5层 三室两厅双卫124.92 6楼三房两厅双卫111.16m2 4层 三室两厅双卫126.79 3层 3室2厅2卫1厨130.99 通过电梯，直通地下，使三楼至五楼都拥有自己的地下室。 3楼至5楼的地下室，没有通风采光，虽然不算面积，但利用
13、性不强；只能做储藏室内使用。 三楼至五楼所送地下室由一个公共通道各自进入，相互之间隐私性较差。 坡屋顶设置，顶层送空中阁楼，最高达6米，增加了户型卖点。 坡屋顶采用“老虎窗”，户型客厅和部分卧室采用“八角窗”增加了立面的风情味道。 户型紧凑,实用,地下室卖点多,小面积尽量做出了露台。 买高端洋房（底层和顶层）还是买经济型联排？买高端洋房（底层和顶层）还是买经济型联排？高品质洋房优势户型采光好, 前庭后院空间大,各功能房能作到丰富并且能保证采光.底层(甚至二层)的地下室送得多,顶层可送屋顶.每个户型有大小不一的露台.高品质洋房劣势总价直逼别墅。再好,也只是洋房。永远进不了高端户型之列。名不正，言
14、不顺。共用电梯和通道，私密性要差。经济联排优势再差也叫别墅。再差也是独门独户。经济联排劣势两面采光，局部辅助功能间接采光。不能大面积享受入户大花园等与自然接触的空间。买高端洋房的顶楼还是底楼？买高端洋房的顶楼还是底楼？底楼优势送入户大花园，享受前庭后院，送大面积地下室，亲地性更好，进出方便。底楼劣势潮湿，蚊虫多，隐私差，安全性相比顶楼要差，面积可能要大、总价要高。顶楼优势隐私性好，受到打扰的空间小。大面积的屋顶私家享用，能做到二层（跃层）的主人专享。顶楼劣势亲地性差，屋顶花园，相比地下花园要逊色。可能存在漏水的问题。不能送免费的地下室(甚至带产权)。洋房户型面积走大还是走小？洋房户型面积走大还
15、是走小？共同点随着地价的不段上涨，洋房占地的问题更加空出，地价成本更高，价格更高。在此种情形下，为了摊消成本，要么做联排，要么做品质高层（或板式小高层）。洋房的处境会更加尴尬，被品质高层和别墅“前堵后追”。在此种背景下，洋房面积走大还是走小？洋房面积走大既然资源问题更加突出，就把洋房做大，把档次拉高，做成类别墅的定位。资料该用都用了,就做高端大面积洋房.洋房面积走小如果洋房做成类别墅，则总价会达到联排的价格，于其去和联排竞争，不如做小，自成一体。保证品质的前提下，降低总价,受众更宽,更受欢迎.重庆未来花园洋房的产品突破点和价值思考重庆未来花园洋房的产品突破点和价值思考1.有独特资源占有（优势地
16、段或独特资源）的地块：类别墅产品定位，定位支撑如下：大户型洋房大户型洋房 + 别墅级配置和材质别墅级配置和材质 + 独特资源占有独特资源占有利用大户型、配置、材质做出建筑的别墅感觉。利用独特资源占有加上别墅品质与联排别墅竞争！2.无独特资源占有的地块：高品质产品定位，定位支撑如下：户型面积适中户型面积适中 + 别墅级配置和材质别墅级配置和材质 + 附加值最大化（送地下室、入户花园、露台、阳台）附加值最大化（送地下室、入户花园、露台、阳台）利用户型面积适中控制住产品总价，拓宽客户。利用“送面积”送到极致，保证洋房产品独特的卖点。利用建筑异域风情，以及别墅级配置和材质，保证了建筑的品质。最终形成高
17、品质加上合理的总价加上最大的实惠，成就高品质洋房定位，弱化了“前阻后追”被别墅和品质小高层夹击的状态。 高品高品质洋房主要由如下要素支撑：洋房主要由如下要素支撑：面积面积不应小，因为户型面积能保证居住的舒适度。材质建筑用材质一定要达到“别墅级”，如彩铝Low-E双层中空浅镀镆玻璃、其它高级智能化配置等。配置配置一定要高，如精装修入户大堂等。如观光电梯（双开门）。园林绿化园林绿化主题鲜明。植物配置，特别是高大乔木的配置要到位。园林硬景观的材质要和建筑用材质相呼应。重重庆规划划设计新新规范范对洋房洋房产品品设计的限制和的限制和规避避根据2009年第一次建筑规划管理季度例会会议纪要建管字200922
18、号的规定，本规定将对本项目的户型设计产生如下影响：所受影响影响原因阳台空中院馆入户花园凹阳台进深如大于2.4米，或每户阳台结构底板投影面积之和如大于10平米，则超出部分按全面积计算容积率。每户阳台结构底板投影面积之和,超出套内面积17%的部分,按全面积计入容积率。飘窗底板与室内地面高差应大于0.45米。在楼面结构层投影面积以内的,计入容积率。花池在阳台结构低板内设置花池的，按阳台规定计算。洋房洋房风格格地中海风格居多，其它如新古典主义，现代主义较少。地中海风格居多，其它如新古典主义，现代主义较少。蓝光十里南山蓝光十里南山江与城江与城银翔翡翠谷银翔翡翠谷盛创尊岭盛创尊岭现代代风格格中铁山水天下中
19、铁山水天下御城华府御城华府同创高原同创高原为什么地中海什么地中海风格的格的项目比目比较多？多？产品面积洋房户型属于中档，如果做其它异域风格，则面积会做得较大。地中海风格，则对面积会更容易控制。客户洋房户型的客户不属于金字塔尖的客户，所以对非常厚重的非常具有内涵的产品不是很匹配。而地中海，既不厚重，也不轻浮，正好。风情地中海带来的生活味道，更随合，更单纯，更平易近人，这与洋房自身的特性有很在关系。户型洋房特有的“退，露，错，院，地中海演绎起来更容易”，如采用其它欧式风格采用了“退，露，错，院，则味道可能要变。洋房立面和材洋房立面和材质复地别院复地别院院立方院立方 配置借鉴双层中空玻璃，塑钢窗，外
20、墙外保温。立面借鉴纯美的皇家古典质感手工建筑风格来自于以下细节：金米黄色手抹质感砂墙。金色铁艺栏杆。浮雕外墙修饰。朱红坡屋面。八角钟楼。深咖啡窗线条，宽檐口。金科阳光小镇金科阳光小镇 配置借鉴该项目采用彩铝Low-E双层中空浅镀镆玻璃。外墙外保温，外墙材料为乳胶漆颗粒涂料和文化石。立面借鉴古典外立面，具有地中海休闲建筑特点。色彩搭配合理，建筑立面采用米黄为主，配以淺棕等色彩；深绿色百叶窗，深红色屋顶，体现休闲建筑的特点。立面强调虚实对比，层次分明，轮郭线丰富。细节借鉴露台门增加了雨篷、阳台的踩面增加了石材。对空调位、外露的雨水管、空调管进行了遮蔽处理。龙湖龙湖悠山香庭悠山香庭 景观一层和二层业
21、主均拥有私家入户花园。利用景观软隔断，既满足了户型的附加值，也让私有景观和公共景观之间不显得过于突兀。配置借鉴双开门电梯，减少公摊，让入户更便携，增加走廊采光。新能源应用洋房太阳能公用照明，根据早晚时间变化和照明需要，电脑控制的灯光系统自动变化明暗。利用雨水等非传统水源作为景观和公共清洁用水，节约率达45%以上。洋房配置和材质洋房配置和材质配置和材质别墅化！配置和材质别墅化！洋房建筑与园林景观的思考洋房景观的劣势洋房景观空间的不丰富洋房做庭院，即是追求也是制约，由于洋房的指标约束，要达到体量，只能行列平均布局，所以造成洋房庭院很难有变化，园林景观不丰富，容易“千篇一律”。无法形成大中庭由于密度
22、较大，很难像高层做出大中庭，景观在气势上不够.通过造型产生园林变化洋房尺度上难产生变化，就用园林几何造型去变化。洋房建筑与园林景观的思考通过庭院的气氛和风格去丰富加强庭院的主题打造，利用雕塑等去烘托气氛，达到某种风情的诉求。通过雕塑，座椅，情景小品共同打造主题让景观可观，可感，可游。洋房户型与入户花园的打造一楼、二楼的私家花园打造一定要做出别墅的感觉，在户型上要为二楼的私家花园提前考虑户型的设计。洋房建筑与园林景观的思考高尔夫与洋房很难想象高尔夫旁边能做如此的洋房，这很有讨论的必要。微笑的景观洋房比较矮，景观上更应讲究近人的尺度，有时，微笑的景观比大气的景观，更让人感受到生活的浓郁气息。水景和草坪的应用水景和草坪，不在多，而是搭配。与花的搭配，与树的搭配。当然，洋房样板景观的草坪除外！END谢谢聆听
