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1、徐州特色小吃徐州特色小吃选址分析报告选址分析报告 参与人：张颖参与人：张颖 李媛李媛 徐建玲徐建玲 郝赛郝赛 孔秀玲孔秀玲 周玲艳周玲艳 仇和然仇和然 目录目录1、新店周围地理位置特征表达、新店周围地理位置特征表达2、被选店址周围商业环境和竞争情况、被选店址周围商业环境和竞争情况3、新店址周围居民及流动人口、消费结构、新店址周围居民及流动人口、消费结构、消费层次消费层次4、商圈分析、商圈分析5、新店的市场定位和经营特色、新店的市场定位和经营特色6、新店经营效益预估、新店经营效益预估7、新店未来前景分析、新店未来前景分析新店周围地理位置特征表达新店周围地理位置特征表达背景介绍：背景介绍：地理位置
2、：淮安位于苏北平原腹地，京杭大运与地理位置：淮安位于苏北平原腹地，京杭大运与古黄河交汇处，境内有全国五大淡水湖之一的洪泽古黄河交汇处，境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖。全市总面积湖。全市总面积1.01万平方公里，其中市区面积万平方公里，其中市区面积3218平方公里。全市人口近平方公里。全市人口近520万，其中市区人口万，其中市区人口270万。万。大学城位于清浦区，目前有淮安工学院、淮安信大学城位于清浦区，目前有淮安工学院、淮安信息职业技术学院、江苏食品职业技术学院、江苏财息职业技术学院、江苏食品职业技术学院、江苏财经职业技术学院、淮安商校共经职业技术学院、淮安商校共6所学校。所学校。 大学城地
3、区规划大学城地区规划v大学城地区位于主城区南部，具有充分的开展条件大学城地区位于主城区南部，具有充分的开展条件,与主城区交通联系便与主城区交通联系便捷，用地潜力大；高校集中，对周边地区的集聚效应已显现等捷，用地潜力大；高校集中，对周边地区的集聚效应已显现等.v规划区形成规划区形成“一核、两轴、三区的布局结构。一核、两轴、三区的布局结构。v“一核指位于枚皋路与天津路路口的公共活动中心一核指位于枚皋路与天津路路口的公共活动中心.“两轴指两轴指“枚枚皋路城市开展轴和皋路城市开展轴和“天津路公共活动轴。天津路公共活动轴。“三区指高等教育区、三区指高等教育区、科技研发区、生态居住区。科技研发区、生态居住
4、区。v规划区居住用地为规划区居住用地为450.26公顷，对应人口约公顷，对应人口约11.6万人；规划教育用地万人；规划教育用地374.4公顷，对应师生约公顷，对应师生约69000人，规划区人口容量合计约人，规划区人口容量合计约18.5万人。万人。v大学城地区以二类居住用地为主，主要分布在明远路以北、南苑路以南大学城地区以二类居住用地为主，主要分布在明远路以北、南苑路以南区域，人均居住用地面积区域，人均居住用地面积39平方米。平方米。v除月季花园等目前已建或在建的小区外，新增居住用地主要分布在柯山除月季花园等目前已建或在建的小区外，新增居住用地主要分布在柯山路以北、通甫路以东、南苑路以南区域，其
5、中南苑路以南区域主要作为路以北、通甫路以东、南苑路以南区域，其中南苑路以南区域主要作为规划区居民拆迁安置房。规划区居民拆迁安置房。新店地理位置新店地理位置交通方面：交通方面：处于三贫路口：交通便利方便消费者前来购置处于三贫路口：交通便利方便消费者前来购置附近是正在建设的学林雅院，设有附近是正在建设的学林雅院，设有14路公交车路公交车还有还有17路公交车经过，交通十分顺畅。路公交车经过，交通十分顺畅。地理位置特征：地理位置特征：处于拐角位置，位于两条街道的交叉处，可以产生处于拐角位置，位于两条街道的交叉处，可以产生“拐角效应拐角效应位于最正确的路段：人流量大，商流道路、连接道路、老旧路。位于最正
6、确的路段：人流量大，商流道路、连接道路、老旧路。顾客的接近度顾客的接近度:往来到对面马路是否方便往来到对面马路是否方便属于居民下班、学生上学的路线属于居民下班、学生上学的路线被选店址商业环境和竞争店情况被选店址商业环境和竞争店情况SWOT分析分析 strength(优势优势)拥有庞大的消费群体。徐州特色小吃主要经营徐拥有庞大的消费群体。徐州特色小吃主要经营徐州风味小吃，吸引许多学生、老师、居民、外来工州风味小吃，吸引许多学生、老师、居民、外来工的喜爱。位于六所学校附近，学生人数大概上达的喜爱。位于六所学校附近，学生人数大概上达6万人，均属于徐州特色小吃的主要目标市场。万人，均属于徐州特色小吃的
7、主要目标市场。交通便利。交通便利。14路，路，17路都经过本店，而且离学校很路都经过本店，而且离学校很近，学生可步行、骑自行车过来，交通十分便利，近，学生可步行、骑自行车过来，交通十分便利，人流量大。徐州特色小吃口味独特，经营品种多，人流量大。徐州特色小吃口味独特，经营品种多，适合大多数人。适合大多数人。weakness(劣势劣势)新鲜蔬菜不宜久放，特别是夏季，货品的新鲜蔬菜不宜久放，特别是夏季，货品的积压比较严重，一旦蔬菜腐烂，将增加本钱积压比较严重，一旦蔬菜腐烂，将增加本钱的支出。顾客需求差异大，而饭店产品结构的支出。顾客需求差异大，而饭店产品结构差异偏小。突出自己的食品特色比较难，所差异
8、偏小。突出自己的食品特色比较难，所以找到一手的供给商，不但在质量上有所保以找到一手的供给商，不但在质量上有所保障，而且在进货价方面也有一定的优势。然障，而且在进货价方面也有一定的优势。然而，这比较困难。而且主要市场是学生，寒而，这比较困难。而且主要市场是学生，寒假、暑假学生一走，客流量将减少一半。靠假、暑假学生一走，客流量将减少一半。靠附近的居民和外来工是远远不够的。附近的居民和外来工是远远不够的。opportunity(时机时机)“民以食天民以食天，该店拥有庞大的客户资源；，该店拥有庞大的客户资源；该行业的蓬勃开展。只要有客流量就会有消该行业的蓬勃开展。只要有客流量就会有消费。况且六所学校的
9、师生来自北方人居多，费。况且六所学校的师生来自北方人居多，口味偏重，这将是一个很好的开展空间。口味偏重，这将是一个很好的开展空间。学生具有好奇心，喜欢尝试新事物，徐州学生具有好奇心，喜欢尝试新事物，徐州特色小吃必将会引起一些学生的关注和喜爱。特色小吃必将会引起一些学生的关注和喜爱。threat(威胁威胁)来自大学食堂和周边地区的饭店的威胁竞来自大学食堂和周边地区的饭店的威胁竞争。他们主要优势是建立了长期稳定的顾客争。他们主要优势是建立了长期稳定的顾客群，一定的信誉，在价格方面也可能相应的群，一定的信誉，在价格方面也可能相应的比较低。比较低。另外另外,其他饭店经常搞打折活动，一般打其他饭店经常搞
10、打折活动，一般打9折，充分发挥折扣作用，吸引广阔消费者。折，充分发挥折扣作用，吸引广阔消费者。店铺空间比徐州特色小吃要大店铺空间比徐州特色小吃要大,无论是在无论是在人员配置上人员配置上,还是经营模式上比我们有经验还是经营模式上比我们有经验.新店周围居民及流动人口、消费结构、新店周围居民及流动人口、消费结构、消费层次消费层次人口分类特征收入消费结构学生大多数学生来自北方，其中徐州占很大比重，口味偏重。无或低食物、学习用品、生活用品、其他教师来自不同地区，口味各不相同，对美食有一定追求较高食物、家庭电器、车贷、楼贷、其他居民大多数是清浦区的居民，很青睐徐州小吃中等收入食物、生活用品、家用电器、其他
11、外来工来自北方的居多，口味偏重中低等收入食物、房租、其他商圈分析商圈分析人口统计和购置力分析人口统计和购置力分析:作为清浦区的大学城出现了人口增长作为清浦区的大学城出现了人口增长,人口增长迅速，人口增长迅速，目前在校师生大约目前在校师生大约69000人。人。近年来平均每年户籍人口增加在近年来平均每年户籍人口增加在1万人以上，以每户万人以上，以每户3人计，约为人计，约为3000户。户。人口密度大，约人口密度人口密度大，约人口密度500人人/平方公里平方公里年龄分布：青年人口增加，平均教育水平在增。年龄分布：青年人口增加，平均教育水平在增。收入支配情况：近年来经济持续稳定增长，综合经济收入支配情况
12、：近年来经济持续稳定增长，综合经济实力大为提高，人们的生活水平普遍提高，人们的实力大为提高，人们的生活水平普遍提高，人们的购置力水平提高购置力水平提高竞争状况分析竞争状况分析:v现有竞争者的数目和规模：现阶段的主要竞争者是淮信北门现有竞争者的数目和规模：现阶段的主要竞争者是淮信北门的酸菜鱼馆和一些小规模饭店，的酸菜鱼馆和一些小规模饭店，v但其经营对象主要是面对大学生，直接面对的是淮信的学生，但其经营对象主要是面对大学生，直接面对的是淮信的学生，威胁不大，并且其规模都不大威胁不大，并且其规模都不大v现有竞争者的优势与弱势：现有竞争者的优势与弱势：v其优势主要是建立了长期稳定的顾客群，有一定的信誉
13、，经其优势主要是建立了长期稳定的顾客群，有一定的信誉，经营专业化；营专业化；v其弱势是其弱势是，菜色单一，潜在顾客少，菜色单一，潜在顾客少v竞争对手的短期和长期变动趋势：据估计和调查，目前这些竞争对手的短期和长期变动趋势：据估计和调查，目前这些饭店都不会作太大的变动，变动的可能性比较小饭店都不会作太大的变动，变动的可能性比较小开展潜力状况分析：开展潜力状况分析：v本店周围都是居民区本店周围都是居民区,并且附近有购置潜力很大的淮并且附近有购置潜力很大的淮安工学院、淮安信息职业技术学院、江苏食品职业安工学院、淮安信息职业技术学院、江苏食品职业技术学院、江苏财经职业技术学院、淮安商校共技术学院、江苏
14、财经职业技术学院、淮安商校共6所学校。所学校。v居民消费结构层次分析居民消费结构层次分析:v随着居民的就业情况好转，人民生活水平不断提高，随着居民的就业情况好转，人民生活水平不断提高，v人们的消费结构和层次不断发生变化，逐渐偏向于人们的消费结构和层次不断发生变化，逐渐偏向于对美食的享受对美食的享受v越来越注重食品方面的消费越来越注重食品方面的消费新店的预计可以的辐射范围：新店的预计可以的辐射范围：v新店的主要商圈是江苏财经学院，淮安信息新店的主要商圈是江苏财经学院，淮安信息职业技术学院和淮阴工学院南校区的在校师职业技术学院和淮阴工学院南校区的在校师生。生。v次要商圈是江苏食品学院、淮阴工学院城
15、南次要商圈是江苏食品学院、淮阴工学院城南校区、江苏财经职业技术学院和淮阴商校的校区、江苏财经职业技术学院和淮阴商校的在校师生。在校师生。v边际商圈是周围的居民及外来务工人员。人边际商圈是周围的居民及外来务工人员。人流量大，消费群体大约有流量大，消费群体大约有4-5万人。万人。新店的营业面积和商品结构新店的营业面积和商品结构营业面积营业面积本店位于大学城的闹市区，预计营业面积到达本店位于大学城的闹市区，预计营业面积到达96平平方米。方米。商品结构商品结构主要经营徐州特色小吃主要经营徐州特色小吃主要以面食为主，像煎饼、烙馍等；主要以面食为主，像煎饼、烙馍等；烧菜类的地锅鸡、辣子鸡等；烧菜类的地锅鸡
16、、辣子鸡等；冷菜类的有凉皮、擀面皮、蛙鱼等；冷菜类的有凉皮、擀面皮、蛙鱼等；主要推出的是甜品小吃有水果拔丝、山芋拔丝、冰激主要推出的是甜品小吃有水果拔丝、山芋拔丝、冰激凌拔丝外热内冷，爽滑可口，令人回味无穷。凌拔丝外热内冷，爽滑可口，令人回味无穷。新店的市场定位新店的市场定位v 我们的顾客主要是学校的大学生。只要有美味的食品，他们在价格方面是不会太讲究的，这为我们的经营带来了很多方便。v由于大学城的同学来自五湖四海，存在着地域上的差异，我们也会提供一些其他地区的特色小吃来满足广阔同学的需求。v其次，附近居民也是我们的目标顾客群体，他们的收入水平中等，在食品支出也有一定的限度，而徐州特色小吃以中
17、低等的价位满足了其对美食的追求。v市场范围涉及到各个学校和附近的居民等等v坚持“品种多、价格低的策略v质量/价格定位：质优价廉-商品和效劳质量优秀和商品的价格廉价，适合于广阔消费人群新店的经营特色新店的经营特色经营特色经营特色1向广阔消费者提供超值效劳：发放优惠券，送货上门向广阔消费者提供超值效劳：发放优惠券，送货上门等效劳，每天限量推出一种特色小吃。等效劳，每天限量推出一种特色小吃。与蔬菜供给商精诚合作与蔬菜供给商精诚合作:与多家供给商建立了业务联系，与多家供给商建立了业务联系，确保货源供给。确保货源供给。独特的运作方式独特的运作方式:模拟传统饭店的就餐环节接受订单，模拟传统饭店的就餐环节接
18、受订单，然后视情况直接从供给商取得新鲜食材，给顾客不然后视情况直接从供给商取得新鲜食材，给顾客不一般的感受！一般的感受！目标：具备煎、蒸、炒、烧全面一级化烹饪技巧，满目标：具备煎、蒸、炒、烧全面一级化烹饪技巧，满足不同顾客的需求。足不同顾客的需求。经营特色经营特色2v食品质量合格；品种上多样性v菜肴价格廉价v购置食品和上菜速度快v提供全方位的美食信息和双向交流的渠道v为顾客提供一个良好的就餐环境v提供送货上门效劳新店址经营效益预估新店址经营效益预估总投资额：总投资额：装修费包括桌椅、门面等装修费包括桌椅、门面等5000元元开业费用开业费用包括注册、开业营销等包括注册、开业营销等2000元元每月
19、运营本钱每月运营本钱3000元元房租费房租费800元元水电费水电费200元元及上网费及上网费100元元人员工资人员工资4000元元营业税营业税1500元元其他费用其他费用500元元投资风险投资风险v前前3个月的零售额将是一个大考验，所以宣传个月的零售额将是一个大考验，所以宣传工作必须做好，工作必须做好，v货源是关键，主要是与本地供给商联络，同货源是关键，主要是与本地供给商联络，同时通过互联网进行进货时通过互联网进行进货v前半年分店不宜设置过多，主要集中在消费前半年分店不宜设置过多，主要集中在消费者了解该店，以减少投资本钱。者了解该店，以减少投资本钱。v投资回报投资回报v投资回收期：估计一年内可
20、收回本钱。投资回收期：估计一年内可收回本钱。新店未来前景分析新店未来前景分析预测分析预测分析:本店位于六所学校附近，中国人爱好美食，只要有学本店位于六所学校附近，中国人爱好美食，只要有学生这个消费群体存在，徐州特色小吃总有人流量，生这个消费群体存在，徐州特色小吃总有人流量，所以市场巨大。所以市场巨大。本店是本着推出优质特色的商品，同时配以不同于区本店是本着推出优质特色的商品，同时配以不同于区内其他食品的特色效劳，翻开消费者市场内其他食品的特色效劳，翻开消费者市场随着清浦区政府对大学城建设规划方面的加大投入，随着清浦区政府对大学城建设规划方面的加大投入，将会给本店带来很好的市场扩充前景，必然为本
21、店将会给本店带来很好的市场扩充前景，必然为本店带来销售额带来销售额不可预测因素分析：不可预测因素分析：v可能会碰到消费者信息不全而带来的宣传费用增加可能会碰到消费者信息不全而带来的宣传费用增加v新的同领域竞争者的出现的威胁新的同领域竞争者的出现的威胁v学生一放假，将失去很大的客流量学生一放假，将失去很大的客流量v因此，本店必须保持效劳创新、商品结构创新，不因此，本店必须保持效劳创新、商品结构创新，不断适应目标顾客的要求，才能保证本店持续经营和断适应目标顾客的要求，才能保证本店持续经营和增强竞争力、取得更好的经营效益。增强竞争力、取得更好的经营效益。v可见，本店是有良好的开展前景，但同样面对一些可见，本店是有良好的开展前景，但同样面对一些开展的障碍和威胁。开展的障碍和威胁。
