禹州华侨城项目市场部分 76P

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1、禹州华侨城项目市场部分禹州华侨城项目市场部分1宏观经济分析宏观经济分析合肥整体市场分析合肥整体市场分析项目区域市场分析项目区域市场分析区域成交客户分析区域成交客户分析合肥大盘案例分析合肥大盘案例分析2宏观经济小结：宏观经济小结：8宏观经济分析宏观经济分析合肥整体市场分析合肥整体市场分析项目区域市场分析项目区域市场分析区域成交客户分析区域成交客户分析合肥大盘案例分析合肥大盘案例分析9房地产投资增长趋势不改，下半年有所减缓房地产投资增长趋势不改，下半年有所减缓整体市场整体市场年份年份2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年固定资产

2、投资固定资产投资143169255363495825131018392274.46房地产投资房地产投资234090140190281385565601n 20092009年房地产投资额达年房地产投资额达601.34601.34亿元，同比增长亿元，同比增长6.4%6.4%，其中住宅投资，其中住宅投资432.77432.77亿元亿元n 上半年房地产投资增长上半年房地产投资增长明显加快，个别月份投资明显加快，个别月份投资增幅达到增幅达到70%70%以上；下半以上；下半年投资增幅有所减缓。年投资增幅有所减缓。10全年基本处于供不应求市场格局中，全年基本处于供不应求市场格局中，n 20092009年初，

3、市场继续受到去年楼市的影响，预售及销售面积均处低谷；年初，市场继续受到去年楼市的影响，预售及销售面积均处低谷；2 2月之后市场回暖，月之后市场回暖， 销售情况转佳；销售情况转佳；n 20092009年合肥住宅市场销售火爆，市场供需结构失衡，特别是在下半年市场需求量大为增加，年合肥住宅市场销售火爆，市场供需结构失衡，特别是在下半年市场需求量大为增加，而供应在经过而供应在经过8 8月份之后，出现下降态势，供需矛盾更为突出月份之后，出现下降态势，供需矛盾更为突出n 从销售与预售的比较来看，从销售与预售的比较来看，1 1、2 2月份的比值最高，市场主要消化库存，随着供应的增加，该月份的比值最高，市场主

4、要消化库存，随着供应的增加，该比值在比值在3 3月份后出现下降趋势。但仍然保持较高的比例，全年处于供不应求态势之中月份后出现下降趋势。但仍然保持较高的比例，全年处于供不应求态势之中12年份年份2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年住宅成交均价住宅成交均价（元（元/平米）平米）135020132341295731893193334340614372住宅价格快速增长，住宅价格快速增长，全市均价全市均价4372元元/，年底市区房价突破，年底市区房价突破5000大关大关n 20092009年合肥住宅均价年合肥住宅均价呈现不断上涨势头

5、，呈现不断上涨势头，1212月月份达到住宅均价最高值为份达到住宅均价最高值为50165016元元/ /平米，比年初平米，比年初40654065元元/ /平米上涨平米上涨23.4%23.4%。n 20092009年整体均价为年整体均价为43724372元元/ /平米，高于平米，高于0808年年平均水平平均水平311311元元/ /平米。平米。14各区价格差异不断缩小，经开区仍为全市价格洼地各区价格差异不断缩小，经开区仍为全市价格洼地18各区域成交量差异较大，经开区各区域成交量差异较大，经开区潜力未能达到充分发挥潜力未能达到充分发挥19宏观经济分析宏观经济分析合肥整体市场分析合肥整体市场分析项目区

6、域市场分析项目区域市场分析区域成交客户分析区域成交客户分析合肥大盘案例分析合肥大盘案例分析经开区市场分析经开区市场分析政务区市场分析政务区市场分析高新区市场分析高新区市场分析22经开区经开区本项目本项目高新区高新区政务区政务区现现有有铁铁路路312312国道国道规划中高铁规划中高铁23n合肥经济技术开发区成立于合肥经济技术开发区成立于19931993年年4 4月，月，19971997年被列为中国首批行政管理年被列为中国首批行政管理体制和机构改革试点单位，体制和机构改革试点单位，20002000年年2 2月月被国务院批准为国家级经济技术开发区，被国务院批准为国家级经济技术开发区，管辖面积管辖面积

7、7878平方公里，常住居民平方公里，常住居民2020万万人人n 合肥经济技术开发区位于合肥市西南，合肥经济技术开发区位于合肥市西南，濒临中国五大淡水湖之一的巢湖。经开濒临中国五大淡水湖之一的巢湖。经开区明珠广场至市中心，通过高架桥驱车区明珠广场至市中心，通过高架桥驱车6 6分钟可达，全程约分钟可达，全程约7 7公里公里n在合肥在合肥“141141”城市发展规划中，经城市发展规划中，经开区与肥西县共同规划为合肥西南组团，开区与肥西县共同规划为合肥西南组团，是合肥经济副中心之一是合肥经济副中心之一经开区规划：城市发展的经开区规划：城市发展的“西南组团西南组团”，合肥经济副中心之一，合肥经济副中心之

8、一本项目本项目经济技术开发区经济技术开发区6 6分钟分钟7KM7KM本项目本项目24区域规划区域规划p 大学城大学城p 国际会展中心国际会展中心p 民营科技经济园民营科技经济园p 国际社区国际社区p 金寨路高架桥金寨路高架桥p 合九铁路合九铁路商务文化区商务文化区中心工业区中心工业区南部工业区南部工业区p 江淮汽车江淮汽车p 佳通轮胎佳通轮胎p 海尔电器海尔电器p 联合利华联合利华p 合力叉车合力叉车p 日立建机日立建机p 长虹美菱工业园长虹美菱工业园本项目本项目西侧规划为商务文化区，东侧注重工业发展西侧规划为商务文化区，东侧注重工业发展25区域交通区域交通金金寨寨路路锦绣大道锦绣大道芙蓉路芙

9、蓉路翡翡翠翠路路繁华大道繁华大道往往市市区区方方向向往往大大学学城城方方向向往往政政务务区区方方向向往高新区方向往高新区方向往滨湖区方向往滨湖区方向往包河区方向往包河区方向往往肥肥西西方方向向规划中的高铁线规划中的高铁线现现有有铁铁路路312国道国道26区域环境：翡翠湖、徽园有效提升区域环境区域环境：翡翠湖、徽园有效提升区域环境27区域氛围：在大学城等高校陆续进驻的带动下，区域文化氛围日渐浓厚，区域氛围：在大学城等高校陆续进驻的带动下，区域文化氛围日渐浓厚，同时居住氛围更是得到快速提升同时居住氛围更是得到快速提升芙蓉路芙蓉路翡翡翠翠路路安徽大学安徽大学合肥工业大学合肥工业大学国际会展中心国际会

10、展中心28经济技术开发区：在售项目计经济技术开发区：在售项目计1515家家国耀国耀一方一方城城东华园东华园南艳湖畔南艳湖畔长安长安萨尔斯萨尔斯堡堡国耀国耀大千世大千世界界紫金山庄紫金山庄一里洋房一里洋房百乐门悦府百乐门悦府中环城中环城禹州禹州华侨华侨城城青年城青年城1号号金水金水童话名苑童话名苑东海东海精工社精工社多伦多花园多伦多花园29单盘推货量为单盘推货量为3.73.7万方，销售近九成万方，销售近九成推货楼盘推货楼盘规模（万规模（万）推售类型推售类型推售面积推售面积（万（万）销售率销售率丹霞柠檬郡丹霞柠檬郡2020小高层小高层3.63.6100%100%多伦多国际花园多伦多国际花园2121

11、多层、小高层多层、小高层3 3100%100%童话名苑童话名苑1212多层多层3.13.195%95%萨尔斯堡萨尔斯堡2121多层、小高层多层、小高层2 290%90%东海精工社东海精工社54.154.1高层高层6.16.190%90%禹州华侨城禹州华侨城120120多层多层5.65.690%90%上海城市上海城市1414小高层、高层小高层、高层4.54.599%99%国耀一方城国耀一方城1010高层高层3.73.7100%100%中环城中环城6363高层高层12.312.3100%100%幸福大街幸福大街1111高层高层2.22.280%80%青年城青年城1 1号号1010高层高层2 210

12、0%100%紫金山庄紫金山庄6 6多层、小高层、高层多层、小高层、高层3.53.5100%100%百乐门悦府百乐门悦府3030高层高层6.56.590%90%东华园东华园1010高层高层1.51.587.8%87.8%合计合计435.2435.266.266.288.4%88.4%推货情况推货情况数据来源：合富辉煌（中国）安徽开发研究中心n全年经开区新推货量全年经开区新推货量66.566.5万方，万方，占全市的占全市的8.6%8.6%，共有，共有1818家楼盘推家楼盘推货货2828次，单盘推货量为次，单盘推货量为3.73.7万方；万方；n其中中环城推货量最大，年内其中中环城推货量最大，年内推货

13、推货12.312.3万方；万方；n20092009年下半年高端楼盘的入市年下半年高端楼盘的入市使得经开区板块板块的价值迅速使得经开区板块板块的价值迅速拉高，拉高， 销售情况火爆，多数去销售情况火爆，多数去化率在化率在90%90%以上。以上。30推货楼盘推货楼盘目前均价目前均价（元（元/ /）丹霞柠檬郡丹霞柠檬郡50005000多伦多国际花园多伦多国际花园43804380童话名苑童话名苑多多62006200；小高；小高56005600萨尔斯堡萨尔斯堡多多62006200；高；高44504450繁华逸城繁华逸城多多48004800；小高；小高39003900东海精工社东海精工社60006000上海

14、城市上海城市51005100国耀一方城国耀一方城80008000中环城中环城57005700幸福大街幸福大街50005000青年城青年城1 1号号47004700紫金山庄紫金山庄41004100百乐门悦府百乐门悦府52005200东华园东华园50005000合计合计推货情况推货情况n20102010年初，在市场的刺激西下，整个经年初，在市场的刺激西下，整个经开区在售项目的售价都出现了较大幅度的开区在售项目的售价都出现了较大幅度的提高；提高；n目前，在推货楼盘大多价格（售楼部对外目前，在推货楼盘大多价格（售楼部对外报价）在报价）在50005000元元/ /以上，部份楼盘以超于以上，部份楼盘以超于

15、50005000元元/ /。n多层价值更加突出，且所剩余量有限，部多层价值更加突出，且所剩余量有限，部分多层项目对外报价已经接近甚至超过分多层项目对外报价已经接近甚至超过60006000元元/ /平米平米数据来源：合富辉煌（中国）安徽开发研究中心31可统计剩余货量可统计剩余货量410410万方，余量充足，推货压力较大万方，余量充足，推货压力较大推货楼盘推货楼盘项目规模项目规模已售面积已售面积 （万（万）剩余货量剩余货量（万（万）南郡明珠南郡明珠6.56.53.03.03.53.5一方城一方城10104.54.56.56.5童话名苑童话名苑12125.05.07 7东海精工社东海精工社54.15

16、4.1404014.114.1中环城中环城636312.312.350.750.7繁华逸城繁华逸城323216161616滨湖前城滨湖前城454520202525多伦多国际花园多伦多国际花园21216 61515萨尔斯堡萨尔斯堡212112129 9禹州华侨城禹州华侨城1201206 6114114青年城青年城1 1号号10109 91 1紫金山庄紫金山庄6 62.42.43.63.6东华园东华园10107 73 3合计合计41.641.6143.2143.2268.4268.4后续货量后续货量数据来源：合肥市网上备案交易系统翡翠湖玫瑰翡翠湖玫瑰园园经典华城经典华城南艳湖畔南艳湖畔天时非常空天

17、时非常空间间百乐门百乐门上上层上上层国耀大千世界国耀大千世界德信上湖名德信上湖名苑苑蔻优时代蔻优时代海恒金屿海岸海恒金屿海岸大学城博大学城博雅居雅居楼盘楼盘名称名称上上层上上层百乐门悦百乐门悦府府南艳湖南艳湖畔畔经典华经典华城城绿城玫绿城玫瑰园瑰园合计合计具体具体位置位置金寨路金寨路与天台与天台路交口路交口繁华大道繁华大道与莲花路与莲花路交口西南交口西南习友路习友路和石门和石门路交口路交口西北侧西北侧 翡翠路翡翠路与繁华与繁华大道交大道交叉口叉口 石门路石门路和云外和云外路交叉路交叉口口 体量体量3.23.2万方万方3030万方万方23.623.6万万1818万万6767万万142142万万经

18、开区已推项目剩余货量统计：经开区已推项目剩余货量统计：经开区未公开项目货量标示：经开区未公开项目货量标示：经开区未公开项目货量统计：经开区未公开项目货量统计：32区域户型比较区域户型比较n 从从20092009年区域推出所有户型年区域推出所有户型中，中，80-9080-90平米户型最为充足，平米户型最为充足，90-10090-100平米也较为丰富，其次平米也较为丰富，其次为为50-6050-60平米的小户型；平米的小户型；n 相对于供应而言，相对于供应而言，80-10080-100平平米户型最受该区域购房者欢迎，米户型最受该区域购房者欢迎，其次为其次为60-7060-70平米。平米。33经经

19、开开 区区合肥市客源：合肥市客源：以首次置业的年轻群体以首次置业的年轻群体为主，相比周边区域，经开区目前价为主，相比周边区域，经开区目前价格优势依然存在，格优势依然存在，较低的价格受到年较低的价格受到年轻人的青睐。轻人的青睐。外地客源：外地客源：经开区客源很大一部分为经开区客源很大一部分为肥西购房者肥西购房者，该区域为开发新区，为，该区域为开发新区，为肥西地界，高性价比及区域属性成为肥西地界，高性价比及区域属性成为吸引该类客源的主要因素。吸引该类客源的主要因素。经开区客源演示图经开区客源演示图地缘性客源：地缘性客源：经开区分布企业密集，经开区分布企业密集，从业人员众多，就近购房占有很大比从业人

20、员众多，就近购房占有很大比例，例，高性价比房源受高性价比房源受年轻人群青睐年轻人群青睐客源构成客源构成市区客源：以年轻人为主市区客源：以年轻人为主34品牌开发商不断进驻，区域房地产市场迎来新一轮的升级机遇品牌开发商不断进驻，区域房地产市场迎来新一轮的升级机遇玫瑰玫瑰园园一一方方城城中环中环城城禹州华侨城禹州华侨城35区域市场小结区域市场小结n经开区在经过一段时间发展之后，区域居住氛围已经得到较好的提升，加之大学城的进驻，经开区在经过一段时间发展之后，区域居住氛围已经得到较好的提升，加之大学城的进驻，以及徽园、翡翠湖等人文、自然景观的开发，区域成熟度得到提高，以及徽园、翡翠湖等人文、自然景观的开

21、发，区域成熟度得到提高，已具备高品质物业进驻已具备高品质物业进驻条件；条件；n在经过在经过0909年的市场发展之后，整个区域房地产市场在品质、价格、推广上都获得了较高的年的市场发展之后，整个区域房地产市场在品质、价格、推广上都获得了较高的提升，特别是在提升，特别是在0909年底，随着中环城等一批单位高端物业的推出，高层的价格已被拔到年底，随着中环城等一批单位高端物业的推出，高层的价格已被拔到57005700元元/ /平米（对外报价），但与合肥其它区域相比，平米（对外报价），但与合肥其它区域相比，仍然存在较大可提升空间仍然存在较大可提升空间；n在在0909年该区域关注度得到明显的提升，特别是绿城

22、玫瑰园等地王的出现及之随之而来的高年该区域关注度得到明显的提升，特别是绿城玫瑰园等地王的出现及之随之而来的高端物业的进驻，区域的潜力正在被发崛，端物业的进驻，区域的潜力正在被发崛，也预示着该区域即将迎来新一轮的发展提高机遇；也预示着该区域即将迎来新一轮的发展提高机遇；n另外，本区域另外，本区域410410万平米的后续货量也为市场带来较大推货压力。万平米的后续货量也为市场带来较大推货压力。本项目在该区域即将迎来新一轮升级机遇本项目在该区域即将迎来新一轮升级机遇36宏观经济分析宏观经济分析合肥整体市场分析合肥整体市场分析项目区域市场分析项目区域市场分析区域成交客户分析区域成交客户分析合肥大盘案例分

23、析合肥大盘案例分析经开区市场分析经开区市场分析政务区市场分析政务区市场分析高新区市场分析高新区市场分析37政务区政务区在售楼盘分布：近半数分布在匡河沿岸，多与本项目隔河相望在售楼盘分布：近半数分布在匡河沿岸，多与本项目隔河相望恒大华府恒大华府发能太阳海岸发能太阳海岸融侨天骏融侨天骏融科九重锦融科九重锦御龙湾御龙湾岸上玫瑰岸上玫瑰香榭水都香榭水都森林海森林海天鹅湖天鹅湖1号号习友路习友路中央宫园中央宫园亚华新城邦亚华新城邦华邦世贸城华邦世贸城水岸茗都水岸茗都西湖花苑西湖花苑颐园世家颐园世家三盛颐景园三盛颐景园祥源汇博名座祥源汇博名座本项目本项目312312国道国道38项目名称项目名称项目规模（万

24、）项目规模（万）物业类型物业类型推售户型（）推售户型（）推售货量（万）推售货量（万）目前价格（元目前价格（元/ /）御龙湾御龙湾3030高层高层50-12050-1208.28.262006200融侨天骏融侨天骏26.526.5高层、花园洋房高层、花园洋房80-17080-1705.95.962006200恒大华府恒大华府44.744.7小高层、高层小高层、高层85-30685-30627.127.1毛坯毛坯70007000精装精装9000-110009000-11000发能太阳海岸发能太阳海岸22.722.7高层高层40-12040-1206.56.557005700森林海森林海2525高层

25、高层60-14060-1407.67.660006000融科九重锦融科九重锦2424高层高层80-17080-1705.55.564006400岸上玫瑰岸上玫瑰1717高层高层70-10070-1001.81.86300-64006300-6400国建香榭水都国建香榭水都1818高层高层60-10060-1003 365006500天鹅湖天鹅湖1 1号号10.610.6高层高层85-16085-1606.86.867006700旭辉中央宫园旭辉中央宫园16.516.5别墅别墅220-230220-2301.21.213000-1600013000-16000宋都西湖花苑宋都西湖花苑3030高层

26、高层91-10591-1056 665006500三盛颐景园三盛颐景园1111高层高层71-10571-1050 062006200颐园世家颐园世家1616高层高层91-16491-1640.60.65000-63005000-6300信达水岸茗都信达水岸茗都2828小高层、高层小高层、高层80-13480-1342.52.5高层高层57005700、小高层、小高层65006500华邦世贸城华邦世贸城4040高层高层84-13584-1353.73.775007500祥源汇博名座祥源汇博名座2.42.4高层高层50-9250-922.12.156005600合计合计362362高层高层9090

27、60006000以上以上政务区政务区全年主要项目推货量合计全年主要项目推货量合计9090万平米，平均单盘退货量近万平米，平均单盘退货量近6 6万平米，目万平米，目前对外报价基本在前对外报价基本在60006000以上，部分项目成交均价已近以上，部分项目成交均价已近75007500元元/ /平米平米39政务区政务区销售率统计销售率统计n 100-110100-110户型销售率最高，去化率达户型销售率最高，去化率达82.38%82.38%，130-140130-140的小户型销售同样火的小户型销售同样火爆，去化率为爆，去化率为81.94%81.94%；n 140-150140-150以及以及200

28、200 以上以上户型由于供户型由于供应量相对较少，而市场存在一定的需求量，应量相对较少，而市场存在一定的需求量，销售率也较高；销售率也较高；n 80-10080-100主力户型由于供应量大，虽然主力户型由于供应量大，虽然销量最大，但销售率并不高。销量最大，但销售率并不高。n20092009年度政务区共成交一手住宅年度政务区共成交一手住宅107.6107.6万方，万方，占全市总销售量的占全市总销售量的8.2%8.2%，同比增，同比增长长261.1%261.1%n 各月成交基本保持增长态势，至各月成交基本保持增长态势，至9 9月达月达到最高水平，为到最高水平，为18.918.9万方；万方；9 9月

29、后，每月月后，每月成交均超成交均超1010万平方米万平方米n20102010年年1 1月份政务区成交面积为月份政务区成交面积为9345693456，为去年，为去年9 9月份以来的月份以来的 最低水平；最低水平；40n全年成交均价为全年成交均价为4790.84790.8元元/ /，同比增长，同比增长9.2%9.2%，在全市在全市九区中区域均价最高；九区中区域均价最高；n政务区在政务区在4 4月份之后，价格月份之后，价格呈现持续上涨势头，截至呈现持续上涨势头，截至1212月月达达57115711元元/ /，为历年月度，为历年月度最最高均价高均价。量价齐升，成交均价位列各区之首量价齐升，成交均价位列

30、各区之首成交情况成交情况41政务区政务区户型配比统计户型配比统计n 主力户型主力户型：80-10080-100户型供应户型供应依然占政务区主导地位，占据总依然占政务区主导地位，占据总供应量供应量55.63%55.63%；n 其他户型其他户型：60-8060-80以及以及100-100-110110户型共占比户型共占比21%21%，占据重要，占据重要地位。同时地位。同时200200以上的户型占以上的户型占比比6.64%6.64%，且呈现增长态势。，且呈现增长态势。n畅销户型畅销户型：80-10080-100户型是政户型是政务区最畅销户型，其去化套数占务区最畅销户型，其去化套数占总销售套数总销售套

31、数58.38%58.38%，供应量的绝，供应量的绝对优势也为成交奠定基础；对优势也为成交奠定基础；100-100-110 110 以及以及200200以上的以上的户型也户型也取得了良好的销售业绩，分别占取得了良好的销售业绩，分别占销售总套数的销售总套数的10.39%10.39%和和7.47%7.47%。42项目名称项目名称剩余货量（万）剩余货量（万）御龙湾御龙湾21.821.8融侨天骏融侨天骏20.620.6恒大华府恒大华府17.617.6发能太阳海岸发能太阳海岸7.57.5森林海森林海1515融科九重锦融科九重锦13.313.3岸上玫瑰岸上玫瑰4.74.7国建香榭水都国建香榭水都4.44.4

32、天鹅湖天鹅湖1 1号号3.83.8旭辉中央宫园旭辉中央宫园15.315.3宋都西湖花苑宋都西湖花苑7.67.6三盛颐景园三盛颐景园1.11.1颐园世家颐园世家3.33.3信达水岸茗都信达水岸茗都11.711.7亚华新城邦亚华新城邦0 0华邦世贸城华邦世贸城36.336.3祥源汇博名座祥源汇博名座0 0合计合计184184政务区政务区后续供应量合计为后续供应量合计为300万平米，供应充足万平米，供应充足绿地内森庄园绿地内森庄园信政白天鹅国信政白天鹅国际商务中心际商务中心新地中心新地中心祥源汇博名座祥源汇博名座香溢天鹅湖项目香溢天鹅湖项目楼盘楼盘名称名称华邦世贸华邦世贸城城绿地内森绿地内森庄园庄园

33、祥源汇祥源汇博名座博名座信政信政白天鹅白天鹅国际商务中心国际商务中心新地中新地中心心合计合计具体具体位置位置潜山路与潜山路与南二环交南二环交口东北角口东北角合肥市政合肥市政务区翡翠务区翡翠路与南二路与南二环交界处环交界处 金寨南金寨南路与雀路与雀翎路交翎路交叉口叉口 东流路与怀宁东流路与怀宁路西南角口路西南角口 潜山路潜山路与祁门与祁门路交口路交口西南西南体量体量4040万方万方27.527.5万方万方2.42.4万方万方4.54.5万万4444万方万方118118万方万方政务区已推项目剩余货量统计：政务区已推项目剩余货量统计：政务区未公开项目货量统计：政务区未公开项目货量统计：政务区未公开项

34、目货量标示：政务区未公开项目货量标示：n20092009年底政务区已推项目剩余货量为年底政务区已推项目剩余货量为184184万平米，未公开项目货量万平米，未公开项目货量为为118118万平米，合计万平米，合计300300万平米。但随着万平米。但随着20102010年政务区土地供应的不断年政务区土地供应的不断推出，后期余量会显著增加。推出，后期余量会显著增加。43n政务区在经过政务区在经过0909年的发展以后，区域优势得到显著提升，成交活跃，价格年的发展以后，区域优势得到显著提升，成交活跃，价格高企，位居全市首位。同时政务区也为合肥较为高档楼盘的主要集中区域之高企，位居全市首位。同时政务区也为合

35、肥较为高档楼盘的主要集中区域之一，区域认知度高；一，区域认知度高；n本项目与政务区隔路相望，但是受制于交通动线的制约（特别是本项目与政务区隔路相望，但是受制于交通动线的制约（特别是312312国道以国道以及规划中的高铁线的阻隔），及规划中的高铁线的阻隔），区域之间仍然存在明显的隔阂区域之间仍然存在明显的隔阂；n由于共临匡河，因此本项目在宣传推广时也存在某些借鉴意义。由于共临匡河，因此本项目在宣传推广时也存在某些借鉴意义。政务区房地产市场的发展对本项目起到适当借鉴作用政务区房地产市场的发展对本项目起到适当借鉴作用区域市场总结区域市场总结44宏观经济分析宏观经济分析合肥整体市场分析合肥整体市场分析

36、项目区域市场分析项目区域市场分析区域成交客户分析区域成交客户分析合肥大盘案例分析合肥大盘案例分析经开区市场分析经开区市场分析政务区市场分析政务区市场分析高新区市场分析高新区市场分析45高新区：在售项目数量有限，区域市场正在逐渐稀释高新区：在售项目数量有限，区域市场正在逐渐稀释好运理想城好运理想城百商爱上城百商爱上城博时海岸星城博时海岸星城新华阳光国新华阳光国际际前城优乐前城优乐上铁银欣花园上铁银欣花园推货楼盘推货楼盘规模（万规模（万）推售类型推售类型推货面积（万推货面积（万）网签销售率网签销售率目前价格（元目前价格（元/ /) )推货时间推货时间新华阳光国际新华阳光国际1212多层多层0.30

37、.3100%100%多层多层50005000，小高层，小高层385038506 6月月前城忧乐前城忧乐2 2小高层小高层0.80.8100%100%320032009 9月月1212日日和一花园和一花园2020小高层、多层小高层、多层1.41.488%88%450045005 5月月2626日日上铁银欣花园上铁银欣花园6 6高层高层2.62.6100%100%480048001010月月6 6日日百商爱上城百商爱上城8.38.3多层多层1.81.876.5%76.5%530053001111月月2929日日优活公寓优活公寓2121高层高层3.23.253.8%53.8%550055001212

38、月月1212日日合计合计7070-16.916.970.3%70.3%-n 20092009年高新区新推一手住宅货量为年高新区新推一手住宅货量为16.916.9万万方，占全市的方，占全市的2.2%2.2%，仅银欣花园、优活公寓，仅银欣花园、优活公寓为年内入市新盘，其余均为老盘再销为年内入市新盘，其余均为老盘再销n 受到邻近的蜀山区价格的辐射，价格基本受到邻近的蜀山区价格的辐射，价格基本在在48004800元元/ /以上以上n 区域推货缓慢，但多数已售罄，个别楼盘区域推货缓慢，但多数已售罄，个别楼盘去化率不及去化率不及50%50%46成交量最小成交量最小，价格排名第四，价格排名第四n 20092

39、009年度高新区一手住宅成交量为年度高新区一手住宅成交量为33.933.9万方，占总成交量万方，占总成交量2.6%2.6%，同比增长，同比增长39.2%39.2%，是全市成交量最，是全市成交量最小的区域；这是由于高新区土地供应不足，导致区域房地产开发受到一定限制小的区域；这是由于高新区土地供应不足，导致区域房地产开发受到一定限制n 和大多数区域一样，和大多数区域一样，9 9月是其销售鼎盛期，单月成交量占全年的月是其销售鼎盛期，单月成交量占全年的27.7%27.7%，而其余各月成交平均，而其余各月成交平均n 全年有少数新盘入市，其余均为老盘销货；全年有少数新盘入市，其余均为老盘销货；1-101-

40、10月价格基本处于增长态势，而月价格基本处于增长态势，而1111月新盘上铁银欣花月新盘上铁银欣花园以低价入市，导致区域价格突降园以低价入市，导致区域价格突降n 全年销售均价为全年销售均价为4480.24480.2元元/ /，次于政务、蜀山和包河三个城市高价区域，为全市第四价格区，次于政务、蜀山和包河三个城市高价区域，为全市第四价格区成交情况成交情况47区域总体余量仅区域总体余量仅8080万平米万平米楼盘名称楼盘名称圣泰圣泰雅典城雅典城博时海岸星城博时海岸星城灵江锦城灵江锦城好运理想城好运理想城蜀山新天地蜀山新天地合计合计具体位置具体位置长江西路与香长江西路与香樟大道交口樟大道交口 科学大道与海

41、科学大道与海棠路交汇处棠路交汇处 长江西路与科长江西路与科学大道交口学大道交口 玉兰大道与香玉兰大道与香蒲路交叉口蒲路交叉口望江西路与玉望江西路与玉兰大道交口兰大道交口体量体量6 6万方万方7 7万方万方4.14.1万方万方6.16.1万万2 2万方万方3939圣泰雅典城圣泰雅典城蜀山新天地蜀山新天地20092009年高新区共有年高新区共有新盘新盘6 6个个博时海岸星博时海岸星城城灵江锦城灵江锦城好运理想城好运理想城未上市新盘未上市新盘推货楼盘推货楼盘项目规模项目规模剩余货量剩余货量（万（万）优活公寓优活公寓212117.817.8和一花园和一花园20209.49.4上铁银欣花园上铁银欣花园6

42、 63.43.4百商爱上城百商爱上城8.38.32.72.7前城忧乐前城忧乐2 21.21.2新华阳光国际新华阳光国际12127 7合计合计7070424248宏观经济分析宏观经济分析合肥整体市场分析合肥整体市场分析项目区域市场分析项目区域市场分析区域成交客户分析区域成交客户分析合肥大盘案例分析合肥大盘案例分析49客户来源客户来源合肥及肥西占整个市场的主导地位合肥及肥西占整个市场的主导地位50客户年龄客户年龄区域购房群体年轻化程度明显，区域购房群体年轻化程度明显，30岁以下客群超过岁以下客群超过40%51客户职业客户职业企业职员与个体业主支撑经开区市场企业职员与个体业主支撑经开区市场52获知途

43、径获知途径老带新，客户满意度较高老带新，客户满意度较高53购买用途依然以刚性需求为主购买用途依然以刚性需求为主购买目的购买目的54客户抗性客户抗性购房客户对价格敏感始终一直位居首位购房客户对价格敏感始终一直位居首位55总结总结n客群来源：市区客户客群来源：市区客户成为主导；成为主导；n客户年龄：客户年龄：目前合肥依然以中青年置业为主，大多为首次置业者，又以目前合肥依然以中青年置业为主，大多为首次置业者，又以26-3026-30岁岁年龄段居多；年龄段居多；n客户职业：客户职业：企业企业职员及个体老板职员及个体老板占整个购房市场的主导地位；占整个购房市场的主导地位；n获知途径：获知途径：客户获知项

44、目途径主要来自客户获知项目途径主要来自朋介，报纸和网络朋介，报纸和网络，由此可知朋介客户，由此可知朋介客户的成交机率大于其他途径而来的客户，在项目操作中，泛销售运用成为关键的一的成交机率大于其他途径而来的客户，在项目操作中，泛销售运用成为关键的一环；环；n购买需求：购买需求：目前目前刚性需求刚性需求依然强烈，纯投资及带有投资性客户也占一定比例；依然强烈，纯投资及带有投资性客户也占一定比例；n客户抗性：客户抗性：客户对客户对价格价格的敏感度较高，价格必须保持适合增长，不然必定造成的敏感度较高，价格必须保持适合增长，不然必定造成供求失衡。供求失衡。56宏观经济分析宏观经济分析合肥整体市场分析合肥整

45、体市场分析项目区域市场分析项目区域市场分析区域成交客户分析区域成交客户分析合肥大盘案例分析合肥大盘案例分析57合肥主要大盘开发解析合肥主要大盘开发解析中铁国际城中铁国际城案名案名中国铁建中国铁建国际城国际城开发商开发商中铁房地产集团合肥置业有限公司 项目位置项目位置四里河路与砀山路交汇处以东 占地面积占地面积53万平方米建筑面积建筑面积200万平方米物业类型物业类型小高层、高层、洋房、别墅绿化率绿化率40%容积率容积率3.12开盘时间开盘时间2009年9月6日推出货量推出货量3栋高层，共453套58注重形象导入，不断强化品牌优势注重形象导入，不断强化品牌优势59借助教育主题，扩大项目配套优势借

46、助教育主题，扩大项目配套优势60利用既有水景等资源，积极营造现场氛围利用既有水景等资源，积极营造现场氛围音乐喷泉音乐喷泉号称合肥最大售楼部号称合肥最大售楼部61注重产品设计，主打市场畅销户型，以利于项目快速销化注重产品设计，主打市场畅销户型，以利于项目快速销化B3户型 130M2 （舒适型）三室两厅一厨两卫南北通透 景观视角佳空间宽敞 明亮舒适D1户型 81M2（经济型）两室两厅一厨一卫户型方正 南北通透两卧朝南 采光均好C1户型（经济型）户型紧凑 南北通透厨寝分离 人性设计62利用客户认可度，积极推货，迅速扩大销售成果利用客户认可度，积极推货，迅速扩大销售成果时间时间套数套数（套）（套）价格

47、（元价格（元/平米）平米）开盘当日开盘当日销售销售备注备注9月月6日日4503800基本售罄基本售罄二期预计在二期预计在5月份开盘，月份开盘，均价均价5000元元/平米左右平米左右9月月26日日5004200基本售罄基本售罄11月月8日日4004200基本售罄基本售罄63合肥主要大盘开发解析合肥主要大盘开发解析滨湖世纪城滨湖世纪城案名案名滨湖世纪城滨湖世纪城开发商开发商安徽世纪金源置业项目位置项目位置紫云路与徽州大道交口占地面积占地面积2500亩建筑面积建筑面积480万平米物业类型物业类型商业、写字楼、高层住宅绿化率绿化率40%容积率容积率3.07开盘时间开盘时间08年10月推出货量推出货量首

48、次开盘1500套64大型商业配套同步启动，完善区域配套，削弱区域陌生感大型商业配套同步启动，完善区域配套，削弱区域陌生感40万方万方大型购物中心大型购物中心五五星星级级酒酒店店4栋栋写写字字楼楼 住住 宅宅 师范附师范附小小48中中市第一人民市第一人民医院医院幼儿幼儿园园师范附师范附小小65打造社区水系，营造亲居氛围打造社区水系，营造亲居氛围66整体开发，分区推售，逐步提升价值整体开发，分区推售，逐步提升价值徽贵苑徽贵苑徽杰苑徽杰苑振徽苑振徽苑春融苑春融苑徽昌苑徽昌苑临滨苑临滨苑树荫苑树荫苑琼林苑琼林苑福徽苑福徽苑67户型多样，满足多层次客群需求户型多样，满足多层次客群需求3室2厅2卫4室2厅

49、2卫2室2厅1卫2室2厅1卫n作为合肥市场的超级大盘作为合肥市场的超级大盘之一，单一群体的客户定之一，单一群体的客户定位是无法完成该项目去化位是无法完成该项目去化要求的，要求的，实行多种产品并实行多种产品并驾齐驱，驾齐驱，以最大限度的吸以最大限度的吸引购房者，是保证项目快引购房者，是保证项目快速销售的关键。速销售的关键。68价格紧跟市场走势，坚持性价比，既保证项目的热销，也带动价值的提升价格紧跟市场走势，坚持性价比，既保证项目的热销，也带动价值的提升n滨湖世纪城首期开盘期间，恰逢滨湖世纪城首期开盘期间，恰逢0808年楼市低谷，整个项目均价长期维持在较低水平；年楼市低谷，整个项目均价长期维持在较

50、低水平；0909年特别是在年特别是在下半年以后，整个市场成交价格都有较大幅度的增长，滨湖世纪城也紧随市场的变化，不断提升项目下半年以后，整个市场成交价格都有较大幅度的增长，滨湖世纪城也紧随市场的变化，不断提升项目的价值。既然保证了项目的热销，也使得项目的价值不断提升，从而吸引更多的购房者。的价值。既然保证了项目的热销，也使得项目的价值不断提升，从而吸引更多的购房者。69充分利用政府大力开发滨湖的优势，大手笔营销，带动项目快速销售充分利用政府大力开发滨湖的优势，大手笔营销，带动项目快速销售排名排名项目案名项目案名区域区域销售套数销售套数TOP1TOP1观湖苑观湖苑滨湖区滨湖区41834183TO

51、P2TOP2滨湖世纪城春融苑滨湖世纪城春融苑滨湖区滨湖区40604060TOP3TOP3滨湖世纪城徽昌苑滨湖世纪城徽昌苑滨湖区滨湖区35223522TOP4TOP4滨湖世界城徽贵苑滨湖世界城徽贵苑滨湖区滨湖区34453445TOP5TOP5滨湖世界城徽杰苑滨湖世界城徽杰苑滨湖区滨湖区32713271TOP6TOP6滨湖假日花园滨湖假日花园滨湖区滨湖区22782278TOP7TOP7滨湖世纪城临滨苑滨湖世纪城临滨苑滨湖区滨湖区18941894TOP8TOP8滨湖世纪城振徽苑滨湖世纪城振徽苑滨湖区滨湖区16211621TOP9TOP9利港银河新城利港银河新城新站区新站区14981498TOP10T

52、OP10中国铁建国际城中国铁建国际城庐阳区庐阳区1399139909年滨湖世纪城各区成交量均位居合肥各项目前10名之列，总计成交17813套。20092009年合肥楼市销售套数排行年合肥楼市销售套数排行：70区域主要项目案例分析区域主要项目案例分析中环城中环城案名案名中环城中环城开发商开发商合肥中恒置业项目位置项目位置繁华大道与翡翠路交口占地面积占地面积266亩建筑面积建筑面积70万平米物业类型物业类型高层、商业绿化率绿化率39%容积率容积率4.24开盘时间开盘时间2009年11月推出货量推出货量1100套71外立面72着力艺术主题，高调展示，展开市场突破着力艺术主题，高调展示，展开市场突破7

53、3首期推货近首期推货近13001300套，销售良好，价格在经开区同类产品中跃居首位套，销售良好，价格在经开区同类产品中跃居首位套数套数备案价格备案价格（元（元/平米）平米）备案销备案销售率售率开盘日期开盘日期1#-4#5254280-458992%09年年9月月19日日5#-9#7635440-550882%09年年12月月6日日数据来源：据合肥房地产信息网备案74滨湖世纪城滨湖世纪城：480万平米万平米中铁国际城：中铁国际城：200万平米万平米阿奎利亚：阿奎利亚：200万平米万平米滨湖假日：滨湖假日：140万平米万平米禹州华侨城：禹州华侨城：120万平米万平米合肥百万平米大盘位置分布图：合肥百万平米大盘位置分布图：75THE END!THE END!76