房地产项目的成本控制管理128页PPT课件

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1、内部资料，机密房地产开发项目的成本管理房地产开发项目的成本管理Cost control in real estate project马楠马楠华北科技学院华北科技学院2019.122019.12PART.13PART.1前言在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市序末位的企业都将被淘汰

2、出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。投入、高成本的房地产开发企业。在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已

3、现端倪。端倪。 成本控制力的竞争。开头语开头语 当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企重的情况下，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被淘汰出局，成业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。势已经慢延到高投入、高成本的房地产开

4、发企业。 在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，特别是在当前房地产调加压、政策越来越规范，技司）的不断涌入，特别是在当前房地产调加压、政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。房地产企业竞争房地产企业竞争成本控制力的竞争成本控制力的竞争4利利润润时间时间 ( (年年) )拿地就赚钱阶段阶段1

5、1：资源时代资源时代阶段阶段2 2：产品时代产品时代阶段阶段3 3：品牌时代品牌时代客户关注质量客户关注质量公司关注成本公司关注成本关注关注品牌与形象品牌与形象理念与价值观理念与价值观成成本本领领先先战战略略成本领先战略是现阶段房地产企业重要的竞争手段成本领先战略是现阶段房地产企业重要的竞争手段内部资料，机密房地产开发项目的成本管理房地产开发项目的成本管理Cost control in real estate project房地产开发项目成本管理中存在的主要问题房地产开发项目成本管理中存在的主要问题一房地产成本控制体系的建立房地产成本控制体系的建立制度保障体系？制度保障体系？房地产成本控制的主

6、要措施房地产成本控制的主要措施怎么去控制？怎么去控制？房地产开发项目成本管理内容房地产开发项目成本管理内容控制什么？控制什么？二二三三四四内部资料，机密房地产开发项目的成本管理房地产开发项目的成本管理Cost control in real estate project房地产开发项目成本管理中存在的主要问题房地产开发项目成本管理中存在的主要问题一房地产开发成本管理现状一一二二房地产开发成本管理中的几个问题房地产企业在成本管理三大误区三三四四到底谁是成本控制的核心部门？4一、房地产开发成本管理现状目前我们绝大多数开发企业成本控制的通常做法是：目前我们绝大多数开发企业成本控制的通常做法是：大多数的

7、房地产公司都设有一个预算审核部门或合约部大多数的房地产公司都设有一个预算审核部门或合约部门，负责项目的预算、结算和工程招标，而成本管理基本都门，负责项目的预算、结算和工程招标，而成本管理基本都归属于财务部门，但财务部门对具体的工程预结算却并不是归属于财务部门，但财务部门对具体的工程预结算却并不是很懂行，也就更难把握成本的降低点在哪里。很懂行，也就更难把握成本的降低点在哪里。房地产开发的周期很长，如果被问及一个项目工程设计房地产开发的周期很长，如果被问及一个项目工程设计甚至施工过半时的成本是多少，完工后的总成本又是多少，甚至施工过半时的成本是多少，完工后的总成本又是多少，许多开发商都难以回答清楚

8、。房地产开发的成本管理包括置许多开发商都难以回答清楚。房地产开发的成本管理包括置地、设计、施工、市场、销售、物业、融资（资本运营）等地、设计、施工、市场、销售、物业、融资（资本运营）等多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周期一般需持续两三年的时间，导致成本核算难度增强；另期一般需持续两三年的时间，导致成本核算难度增强；另外，投资地域的扩大和开发面积的剧增，令成本的构成更加外，投资地域的扩大和开发面积的剧增，令成本的构成更加多样化。更使房地产开发成本控制难度越来越大。多样化。更使房地产开发成本控制难度越来越大。房地产开发成本管理中

9、的几个问题5 1 1、缺乏全面规范的目标成本管理体系：、缺乏全面规范的目标成本管理体系： 成本控制就是项目实施过程的支成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系；出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系；2 2、成本控制忽视重点：、成本控制忽视重点： 只重视只重视“显性成本显性成本”的控制，而忽略对的控制，而忽略对“隐性成隐性成本本”的控制；的控制；3 3、成本控制的忽视前期阶段：、成本控制的忽视前期阶段： 通常只关注项目施工阶段过程的通常只关注项目施工阶段过程的 “事中事中”成本控制，而缺乏对前期成本控制，而缺乏对前期决策、规

10、划决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段设计、招标、合约等前期运营阶段“事前事前”成本控制的足够重视；成本控制的足够重视；4 4、成本控制手段不当：、成本控制手段不当： 把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目后期开发风险。的最终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目后期开发风险。二、房地产开发成本管理中的几个问题目前房地产开发成本控制的几个误区目前房地产开发成本控制的几

11、个误区6管什么管什么三大误区三大误区怎么管怎么管行为偏差行为偏差三、房地产企业在成本管理方面容易存在三大误区三、房地产企业在成本管理方面容易存在三大误区谁来管谁来管认识偏差认识偏差7误区一：企业内部成本控制管理主体确立失误（谁来管）误区一：企业内部成本控制管理主体确立失误（谁来管）长期以来，企业一直把成本管理作为少长期以来，企业一直把成本管理作为少数管理人员的专利，数管理人员的专利，认为成本、效益都认为成本、效益都应由企业领导和财务部门负责应由企业领导和财务部门负责，而把各，而把各部门的员工只部门的员工只看作生产者。看作生产者。广大员工对于哪些成本应该控制，怎样广大员工对于哪些成本应该控制，怎

12、样控制等问题无意也无力过问，成本意识控制等问题无意也无力过问，成本意识淡漠。淡漠。企业的成本管理失去偌大的管理群体当企业的成本管理失去偌大的管理群体当然难以真正取得成效。然难以真正取得成效。全员成全员成本控制本控制8误区二：成本管理对象和内容认识不清（管什么）误区二：成本管理对象和内容认识不清（管什么）一方面，没有从价值链的角度对房地产一方面，没有从价值链的角度对房地产开发进行分析，局限于对发生成本的控开发进行分析，局限于对发生成本的控制，制，忽视了对影响成本的控制忽视了对影响成本的控制。另一方面，局限于传统的另一方面，局限于传统的“节约一度电、节约一度电、一张纸一张纸”的简单、狭窄的模式之内

13、，的简单、狭窄的模式之内，忽忽视潜在的损失视潜在的损失，尚未对成本实行全方位，尚未对成本实行全方位的控制。的控制。全方位全方位成本控制成本控制9土地土地设计设计采购采购施工施工销售销售房地产房地产开发价值链的发生发生成本与影响成本曲线影响成影响成本曲线本曲线比比例例该环节作业过程对该环节作业过程对产品总成本的影响。产品总成本的影响。发生成发生成 本曲线本曲线价值链价值链发生成本：发生成本：该环节作业过程所该环节作业过程所发生的成本。发生的成本。影响成本：影响成本：成本控制的关键在成本控制的关键在于控制影响成本！于控制影响成本！10误区三：成本控制模式没有确立（怎么管）误区三：成本控制模式没有确

14、立（怎么管）成本管理工作不够全面和系统。成本控制偏重于成本管理工作不够全面和系统。成本控制偏重于事后的反馈，而事后的反馈，而事前、事中控制不力事前、事中控制不力。成本管理成本管理基础工作薄弱基础工作薄弱，缺少一套完善的成本，缺少一套完善的成本管理制度。甚至只求形式，不讲实效。管理制度。甚至只求形式，不讲实效。考核制度不完善，力度不大。表现在：考核只考核制度不完善，力度不大。表现在：考核只是企业内部考核，没有很好地跟市场联系起来；是企业内部考核，没有很好地跟市场联系起来；奖惩措施力度不大，达不到调动员工积极性的奖惩措施力度不大，达不到调动员工积极性的目的。目的。全过程全过程成本控制成本控制11观

15、观 点点 一一 ： 合约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程量合约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程量进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判、造价谈判，争取得到最优进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判、造价谈判，争取得到最优惠的工程承包价格。惠的工程承包价格。观观 点点 二二 ： 规划设计部门是控制成本的核心部门，他们在前期对建筑技术（包规划设计部门是控制成本的核心部门，他们在前期对建筑技术（包括容积率、使用率等）、工程技术进行系统的控制，以此进行施工图的括容积率、使用率等）、工程技术进行系统的控制，以此进行施工图的设计管理，在控制工程成本方面起到了设计管理

16、，在控制工程成本方面起到了“四两拨千斤四两拨千斤”的作用。的作用。观观 点点 三三 ： 现场项目部是工程成本控制的核心部门，严把合同关，严格执行设现场项目部是工程成本控制的核心部门，严把合同关，严格执行设计意图，有效控制设计变更和现场签证，是控制工程成本的实施部门，计意图，有效控制设计变更和现场签证，是控制工程成本的实施部门，作用重大。作用重大。四、到底谁是成本控制的核心部门四、到底谁是成本控制的核心部门？正确观点正确观点12 以上观点站在各部门的角度来看，都是有道理的，各部门在项目以上观点站在各部门的角度来看，都是有道理的，各部门在项目开发的不同阶段对工程成本的控制都发挥了重要的作用，从建筑

17、设计开发的不同阶段对工程成本的控制都发挥了重要的作用，从建筑设计到各种土建设备技术参数的选用、从选材用料到合同评判、从商业谈到各种土建设备技术参数的选用、从选材用料到合同评判、从商业谈判到现场的实施和控制，整体过程严格的控制才能有效把好工程成本判到现场的实施和控制，整体过程严格的控制才能有效把好工程成本关。关。 那么，我们要问：营销部门是不是控制成本的核心部门呢那么，我们要问：营销部门是不是控制成本的核心部门呢? ? 答案：是。那这个成本如何来控制？营销部门首先需要提出竞答案：是。那这个成本如何来控制？营销部门首先需要提出竞争对手的楼盘和楼盘所在地的同一档次的楼盘，剖析客户的敏感点，争对手的楼

18、盘和楼盘所在地的同一档次的楼盘，剖析客户的敏感点，分析对手楼盘的定位与档次，把楼盘设计与选材用料的需求描述清楚分析对手楼盘的定位与档次，把楼盘设计与选材用料的需求描述清楚了。楼盘档次描述清楚了，项目的成本基本上也就确定了，所以营销了。楼盘档次描述清楚了，项目的成本基本上也就确定了，所以营销部门也是控制成本的核心部门。项目定位的档次实际上已经决定了项部门也是控制成本的核心部门。项目定位的档次实际上已经决定了项目成本的高低。目成本的高低。 从上述分析，说明工程成本控制是全程性的、是系统性的，工程从上述分析，说明工程成本控制是全程性的、是系统性的，工程成本的控制需要各部门通力协作，而不是单独一个部门

19、可以完成的。成本的控制需要各部门通力协作，而不是单独一个部门可以完成的。四、到底谁是成本控制的核心部门四、到底谁是成本控制的核心部门？内部资料，机密房地产开发项目的成本管理房地产开发项目的成本管理Cost control in real estate project房地产开发项目成本管理中存在的主要问题房地产开发项目成本管理中存在的主要问题一房地产成本控制体系的建立房地产成本控制体系的建立制度保障体系？制度保障体系？房地产成本控制的主要措施房地产成本控制的主要措施怎么去控制？怎么去控制？房地产开发项目成本管理内容房地产开发项目成本管理内容控制什么？控制什么？二二三三四四13土地成本及相关费用土

20、地成本及相关费用前期性费用前期性费用城市基础设施建设配套费用（红线外大市政配套）城市基础设施建设配套费用（红线外大市政配套）工程建安成本工程建安成本室外工程配套及环境（红线内小市政）室外工程配套及环境（红线内小市政）公共配套成本公共配套成本期间费用期间费用其他其他 具体明细如下具体明细如下( (一一) )房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容到底我们该控制什么成本费用14费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容一、土地成本一、土地成本1-11-1 土地出让金土地出让金地价地价1-21-2 土地或项目转让费土地或项目转让费 支付转让方相关费用支付转让方相关费用1-31-3 其他

21、费用其他费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费等契税、土地使用费等( (一一) )房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容14费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容二、前期费用二、前期费用2-12-1 勘察费用勘察费用包括：包括：1 1、勘察方案的设计和咨询，、勘察方案的设计和咨询，2 2、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。拨地钉桩验线费、复线费

22、、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。2-22-2 规划设计费规划设计费项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费。费，方案咨询及评审费。2-32-3 报批报建费报批报建费项目整体报批报建费项目整体报批报建费: :人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、“两证两证一书一书”申报费、拆迁管理费、招投标管理费、建筑面积丈量费、白蚁

23、防止申报费、拆迁管理费、招投标管理费、建筑面积丈量费、白蚁防止费、墙改基金、路口开设费、占道费等。费、墙改基金、路口开设费、占道费等。2-42-4造价咨询服造价咨询服务费务费支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发生的费用。生的费用。2-52-5 工程监理费工程监理费2-62-6 临时工程费临时工程费包括：包括：1 1、三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方、三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方外运，亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排外运，亏土现

24、场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排水、供电、临时道路工程等所发生的费用水、供电、临时道路工程等所发生的费用2 2、工地围墙：沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装、工地围墙：沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用饰等费用3 3、其他、其他( (一一) )房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容15费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容三、建安工程成本三、建安工程成本3-13-1小区内综合管网及设施费小区内综合管网及设施费 （小市政）（小市政）3-1-13-1-1室外给水管网室外给水管网指红线内给水管网及所有室外消火栓，但不

25、含小区内花指红线内给水管网及所有室外消火栓，但不含小区内花木浇灌用水、洗车用水等。主给水管网有在地下室内敷木浇灌用水、洗车用水等。主给水管网有在地下室内敷设的，应计入此项费用内，不计入地下室工程费。包括：设的，应计入此项费用内，不计入地下室工程费。包括：1 1、土方开挖及回填，、土方开挖及回填，2 2、管道敷设等、管道敷设等3-1-23-1-2室外排水管网室外排水管网指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污水，环境排水，不含水景、泳池循环用水。包括：水，环境排水，不含水景、泳池循环用水。包括：1 1、土方开挖及回填，土方开挖及回填，2 2

26、、检查井及管道敷设等、检查井及管道敷设等3-1-33-1-3室外电缆工程室外电缆工程指自小区变电站低压柜引至下一级配电柜指自小区变电站低压柜引至下一级配电柜/ /箱（均不含箱（均不含柜柜/ /箱）或用电转换点的电缆敷设及预留管工程。该项箱）或用电转换点的电缆敷设及预留管工程。该项工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下室工程费。工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下室工程费。3-1-43-1-4室外弱电管网室外弱电管网指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿线。线。3-1-53-1-5室外燃气管网室外燃气管网指红线内室外燃气管网敷设，含土方

27、工程。指红线内室外燃气管网敷设，含土方工程。3-1-63-1-6室外采暖管网室外采暖管网指红线内室外热力管网敷设，含土方工程。指红线内室外热力管网敷设，含土方工程。( (一一) )房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容15费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容三、建安工程成本三、建安工程成本3-13-1小区内综合管网及设施费小区内综合管网及设施费 （小市政）（小市政）3-1-73-1-7小区车行道路工程小区车行道路工程包括：包括：1 1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），停车场土建工程（含土方

28、、路基及面层），2 2、路灯工、路灯工程（含灯具及管线敷设）。程（含灯具及管线敷设）。3-1-83-1-8供配电设备及安装供配电设备及安装小区内开闭站、配电室的高压柜、低压柜、变压器、小区内开闭站、配电室的高压柜、低压柜、变压器、柴油发电机、负荷开关设备及安装工程柴油发电机、负荷开关设备及安装工程3-1-93-1-9水泵房设备及安装水泵房设备及安装小区内生活水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及安小区内生活水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及安装（含生活用水屋面稳压泵，不含消防、水景、泳池、装（含生活用水屋面稳压泵，不含消防、水景、泳池、纯净水处理）纯净水处理）3-1-103-1-10消防设备及安装

29、消防设备及安装仅包括消防水泵、自动报警控制中心大型消防设备及仅包括消防水泵、自动报警控制中心大型消防设备及安装调试，湿式报警阀、防排烟风机、水流指示器、安装调试，湿式报警阀、防排烟风机、水流指示器、消火栓、气体灭火系统等按工程部位计入消防工程内。消火栓、气体灭火系统等按工程部位计入消防工程内。3-1-113-1-11直饮水处理设备及安装直饮水处理设备及安装3-1-123-1-12 中水处理设备及安装中水处理设备及安装3-1-133-1-13热力站设备及安装热力站设备及安装 小区内热交换站或锅炉房的热力设备及安装小区内热交换站或锅炉房的热力设备及安装 3-1-143-1-143-1-153-1-

30、15增容费增容费其他其他( (一一) )房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容16费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容3-23-2环境工程环境工程3-2-13-2-1 绿化绿化小区内的植物的材料、种植及养护费。小区内的植物的材料、种植及养护费。3-2-23-2-2 硬质地面硬质地面除小区车行道路工程以外的道路含广场。除小区车行道路工程以外的道路含广场。3-2-33-2-3 构筑物及小品构筑物及小品小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、假山等。假山等。3-2-43-2-4 围墙围墙各类

31、围墙（栏杆），以及出入口大门各类围墙（栏杆），以及出入口大门3-2-53-2-5 室外环境照明室外环境照明庭院灯或草坪灯安装、管线安装庭院灯或草坪灯安装、管线安装3-2-63-2-6 泛光照明泛光照明指自泛光照明配电箱的管线敷设及灯具安装工程。指自泛光照明配电箱的管线敷设及灯具安装工程。3-2-73-2-7 环境水系统环境水系统小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。3-2-83-2-8 其他其他3-33-3公共配套设施公共配套设施3-3-13-3-1 地下室工程费地下室工程费含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照

32、明、动力配电、防含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、防水、消防、通风、停车设备等费用。但属变配电、气体灭火、室外电缆、水、消防、通风、停车设备等费用。但属变配电、气体灭火、室外电缆、室外给排水管道、环境照明、水泵等专项工程，设在地下室内时，不计室外给排水管道、环境照明、水泵等专项工程，设在地下室内时，不计入地下室工程费内。入地下室工程费内。3-3-23-3-2 架空层工程费架空层工程费包括结构及装修包括结构及装修3-3-33-3-3 会所会所包括基础、主体、安装设备、装修工程费用，以及由会所经营的泳池、包括基础、主体、安装设备、装修工程费用，以及由会所经营的泳池、网球场

33、等工程费用。网球场等工程费用。3-3-43-3-4 教育教育幼儿园、中小学等工程费用。幼儿园、中小学等工程费用。3-3-53-3-5 商业商业包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。3-3-63-3-6 物业管理用房物业管理用房包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。3-3-73-3-7 其他其他费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容3-43-4建筑单体成本建筑单体成本3-4-13-4-1 基础工程费基础工程费包括土方、地基处理、降水护坡等基础工包括土方、地基处理、降水护坡等基础工程程3-4-23-4-2

34、 单体土建工程费单体土建工程费3-4-33-4-3 单体安装工程费单体安装工程费3-4-3-13-4-3-1 电气工程电气工程包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电气安装，弱电管预埋。气安装，弱电管预埋。3-4-3-23-4-3-2 给排水工程给排水工程一般的给排水安装、以及热水系统管道安一般的给排水安装、以及热水系统管道安装装3-4-3-33-4-3-3 采暖工程采暖工程包括散热器及管道安装包括散热器及管道安装3-4-43-4-4 土建专业分包工程费用土建专业分包工程费用单体内的结构、建筑单体内的结构、建筑3-4-4-13-4-4-1 外立面、门窗外立面、门

35、窗3-4-4-23-4-4-2 幕墙工程幕墙工程包括：玻璃幕墙及石材幕墙包括：玻璃幕墙及石材幕墙3-4-4-33-4-4-3 户内精装修工程户内精装修工程3-4-4-43-4-4-4 其他土建专业分包其他土建专业分包如主体构筑物（灯塔、屋架等）、防水等。如主体构筑物（灯塔、屋架等）、防水等。( (一一) )房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容3-43-4 建筑单体成本建筑单体成本3-4-53-4-5 安装专业分包工程费安装专业分包工程费主体内的电气、给排水、采暖等安装工程费，有甲供主体内的电气、给排水、采暖等安装工程费，有甲供材料、设

36、备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。3-4-5-13-4-5-1空调工程空调工程包括主机、冷水机组、新风机组、冷却塔、冷冻水循包括主机、冷水机组、新风机组、冷却塔、冷冻水循环泵、冷却水循环泵、软化水处理装置、风机盘管、环泵、冷却水循环泵、软化水处理装置、风机盘管、温控系统、定压装置等设备和空调安装。温控系统、定压装置等设备和空调安装。3-4-5-23-4-5-2电梯工程电梯工程电梯的安装及轿厢装修。电梯的安装及轿厢装修。3-4-5-33-4-5-3燃气工程燃气工程单体内的燃气管道及自动抄表切断系统。单体内的燃气管道及自动抄表切断系统。3-4-5-

37、43-4-5-4电话工程电话工程3-4-5-53-4-5-5电视工程电视工程包括有线电视和卫星电视包括有线电视和卫星电视3-4-5-63-4-5-6抄表系统抄表系统不含燃气抄表以外的所有抄表系统不含燃气抄表以外的所有抄表系统3-4-5-73-4-5-7安防工程安防工程包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等3-4-5-83-4-5-8其他弱电工程其他弱电工程包括网络、背景音乐等包括网络、背景音乐等3-4-5-93-4-5-9管道直饮水管道直饮水包括单体内管道直饮水系统和室外管网敷设。包括单体内管道直饮水系统和室外管网敷设。3-4-5-103-4-5-10 中水系统中

38、水系统包括单体内中水回收、回用管道系统和室外管网敷设。包括单体内中水回收、回用管道系统和室外管网敷设。3-4-5-113-4-5-11 消防工程消防工程包括单体内的消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气包括单体内的消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含大型设备。体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含大型设备。3-4-5-123-4-5-12 其他安装专业分包其他安装专业分包 3-4-63-4-6 其他其他包括：分包照管费、甲购材料采保费、进度奖、质量包括：分包照管费、甲购材料采保费、进度奖、质量奖等。奖等。( (一一) )房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本

39、管理的内容费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容四、红线外市政工程四、红线外市政工程费及市政配套费费及市政配套费小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃气、电力、热力、电视等）、交纳的大市政配套气、电力、热力、电视等）、交纳的大市政配套费等。费等。五、期间接费五、期间接费4-14-1管理费用管理费用4-24-2营销费用营销费用包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理费用、售楼机构费用、为满足销售需要发生的建费用、售楼机构费用、为满足销售需要发生的建安费、售后服务基金等。安费、售后服务基金等。4-34-3财

40、务费用财务费用( (一一) )房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容19 土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本准确分析。前期费用（约占项目总成本的%左右），主要指设计费、各类报建报批报审费、勘察测绘费以及可研费用。报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准，设计费在房地产开发环节中十分重要，选择好设计单位成为关键，而成本控制成为其次。工程

41、成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分项工程及甲供物资成本、小市政管网和环境成本、公共配套设施等构成。分项工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分项工程/供货合同成本。城市基础设施配套费：这部分一般占5-10%左右。主要是指项目用地红线外的水暖电气等大市政基础设施配套费用，目前绝大多数城市基本上已经统一收费标准，所以，这部分成本也相对固定。三项费用：管理费用、财务费用、销售费用。其中管理成本比较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。( (二二) )房地产开发成本（费用）所占总额的比例房地产开发成本（费用）所占总额

42、的比例土地及规划（面积）占土地及规划（面积）占50%50%；营销占营销占20%20%；产品占产品占30%30%房地产开发各环节的利润构成房地产开发各环节的利润构成20 ( (三三) )房地产开发各环节的利润分析房地产开发各环节的利润分析按城市类型分按城市类型分: : 一线城市一线城市: :普通住宅普通住宅25%25%左右左右; ;公寓公寓50%50%左右左右; ;别墅别墅100%.100%. 二线城市二线城市: :普通住宅普通住宅20%20%左右左右; ;公寓公寓30%30%左右左右; ;别墅别墅80%.80%. 三、四线城市三、四线城市: :普通住宅普通住宅15%15%左右左右按开发企业类型

43、分类按开发企业类型分类: : 大型房地产集团公司：大型房地产集团公司：25%25%以上以上 中型房地产公司：中型房地产公司：30%30%以上以上 小型项目公司：小型项目公司：35%35%以上以上21( (四四) )房地产行业的平均利润水平房地产行业的平均利润水平( (销售利润率销售利润率) )隐性成本隐性成本显性成本显性成本内部材料。22（五）房地产项目开发成本应重点控制内容（五）房地产项目开发成本应重点控制内容项目开发进度控制项目开发进度控制项目资金收支计划管理项目资金收支计划管理( (现金流管理现金流管理) )规划设计过程中固化的成本预控规划设计过程中固化的成本预控合同管理合同管理建安及工

44、程成本建安及工程成本采购成本采购成本显性成本（费用）的控制，包括土建、安装、室外工程、材料设备采购、招投标等方面。内部资料，机密房地产开发项目的成本管理房地产开发项目的成本管理Cost control in real estate project房地产开发项目成本管理中存在的主要问题房地产开发项目成本管理中存在的主要问题一房地产成本控制体系的建立房地产成本控制体系的建立制度保障体系？制度保障体系？房地产成本控制的主要措施房地产成本控制的主要措施怎么去控制？怎么去控制？房地产开发项目成本管理内容房地产开发项目成本管理内容控制什么？控制什么？二二三三四四23 由于房地产开发环节较多，涉及专业较广，

45、很难由一个部门能够控制得住。因此，需要各个部门相互配合、信息沟通共同来完成。如何将房地产开发各个环节的成本控制形成一个整体联动系统，需要建立一个目标成本控制体系。首先在项目开发前期，科学测算目标成本指标，再按照不同项目分解到各个责任部门，形成责任成本目标，辅以动态成本信息跟踪、监控、调整等措施，最终实现房地产成本的控制目标。第一部分第一部分 到底如何控制到底如何控制 成本费用？成本费用？到底我们该到底我们该怎么去控制？怎么去控制？那么怎么实现房地产项目的目标成本控制呢？那么怎么实现房地产项目的目标成本控制呢？24( (一一) )建立房地产项目目标成本和责任成本管理体系建立房地产项目目标成本和责

46、任成本管理体系事前事前事中事中事后事后责任激励机制目标成本目标成本管理体系管理体系动态成本动态成本管理体系管理体系成本后评成本后评估管理体估管理体系系责任成本责任成本管理体系管理体系事前事前事中事中事后事后责任与激励机制责任与激励机制26 树立全成本价值观念树立全成本价值观念 确定成本管理体系健康运作标准确定成本管理体系健康运作标准 抓住成本管理的要至少问题抓住成本管理的要至少问题 项目开发阶段与成本控制要关联互动项目开发阶段与成本控制要关联互动 用发展的眼光对待成本管理用发展的眼光对待成本管理 知晓知晓“省钱省钱”“花钱花钱”的误区的误区( (二）成本控制六个意识观念二）成本控制六个意识观念

47、12335626 房地产企业要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，房地产企业要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。 1、确立“全生命周期成本”管理战略 2、建立成本控制保障措施成本控制保成本控制保障措施体系障措施体系 制度保障体系制度保障体系 招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、成本控制指标回归分级管理制度、限额设计制度、成本控制指标回归分级管理制度、限额设计制度、成本控制激励制度等成本控制激励制度等组织保障体系组织保障体系 设

48、立相对独立的成本管理职能部门设立相对独立的成本管理职能部门开发全程成本控制要点开发全程成本控制要点1 1、项目前期成本控制、项目前期成本控制2 2、项目建设阶段成本控制、项目建设阶段成本控制3 3、管理费用的控制、管理费用的控制4 4、销售费用的控制、销售费用的控制5 5、财务费用的控制、财务费用的控制( (三三) )制定房地产企业成本管理战略体系制定房地产企业成本管理战略体系3、明确房地产开发成本构成内容4、抓住房地产项目开发全程成本控制要点27 5、在项目开发全程采用恰当的成本控制方法 （1）在房地产项目初始阶段进行成本测算 （2）在项目规划阶段，在成本测算的基础上进行细化，并制订目标成本

49、 （3）根据合同执行情况产生成本计划和实际成本情况 ( (四四) )制定房地产项目开发工程造价控制体系制定房地产项目开发工程造价控制体系 策略一：重视源头、加强工程设计环节控制 策略二：工程招投标是控制工程造价的核心 策略三：实行项目管理方式加强成本管理（五）建立合同网络框架（五）建立合同网络框架 1 1、分包存在是建立合同网络架构的必然要求、分包存在是建立合同网络架构的必然要求 对于一个复杂的大型项目开发，极少由一家施工单位完全承担所有的施工业务，一般说来，总是存在着着各种各样的分包和指定分包商。分包存在的原因如下： 原因一：总包单位不具备完成所有项目的资质 原因二：完全施工总承包价格总是高

50、于平行分包工程 原因三：特别是重要的材料和设备实行自主供货2、重视合同网络架构在项目管理中的作用 (1)将整个项目划分为相对独立的、易于管理的较小单位 (2)将这些单位与参加项目的组织相联系，将这些组织要完成的工作用合同形式确定下来 (3)对每一单位做出详细的时间与费用估计，形成进度目标和费用目标， （4）确定项目需要完成的工作内容、质量标准和各项工作的进度计划，建立项目质量控制计划 (5)估计项目全过程的费用，建立项目成本控制计划 (6)预计项目的完成时间，建立项目进度控制计划3、建立合同网络架构的关键问题 问题一：理清管理思路，确定用总包或平行发包的方式 问题二：在准备阶段即确定管理方式

51、问题三：对材料、设备供货要实行分类管理 问题四：设计应实行总包负责制4、建立合同网络架构后的主要管理工作 建立合同网络架构后，开发商还必须建立项目质量工作总控制计划、项目进度总控制计划、项目投资总控制计划、项目环境与安全控制计划。第二部分第二部分 房地产开发主要环节的成本管理措施房地产开发主要环节的成本管理措施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施一房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施二房地产开发项目招投标环节成本控制要点房地产开发项目招投标环节成本控制要点三房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点房地产

52、开发项目工程施工环节的成本控制要点四房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点五房地产开发项目工程预决算环节的成本控制房地产开发项目工程预决算环节的成本控制六房地产开发项目销售环节的成本控制房地产开发项目销售环节的成本控制七房地产开发项目期间费用的成本控制要点房地产开发项目期间费用的成本控制要点八33 房地产开发项目前期发展环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。 项目公司在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目

53、公司领导及前期部来承担。 立项环节的成本核算控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节特点：由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小。该环节原则：在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。该环节影响：购地阶段的成本控制是整个项目成本控制的第一步，购地费用的合理与否，对项目整个成本控制有直接影响。房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施一控制控制要点要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制新新征征土土地地（1 1）征地费用）征地费用（1 1）少交或晚交）少交或晚交前期部门负责前期部门负责（2 2）拆迁安置费用）拆迁安置费用（2 2）

54、房产确权后，办理拆迁安置费用）房产确权后，办理拆迁安置费用（3 3）大市政费用）大市政费用（3 3）自建部分根据施工图纸编制公司）自建部分根据施工图纸编制公司市政工程预算，进行招投标程序；交政市政工程预算，进行招投标程序；交政府部分通过审核预算与公关，以争取最府部分通过审核预算与公关，以争取最低的大市政配套费用低的大市政配套费用工程、规划设计和预算审核工程、规划设计和预算审核部门负责公司自建部分；前部门负责公司自建部分；前期部门负责交政府部分、工期部门负责交政府部分、工程部门配合。程部门配合。（4 4）规划条件）规划条件（4 4）满足公司利益最大化，合理提高）满足公司利益最大化，合理提高容积率

55、，降低土地成本容积率，降低土地成本规划设计、前期部门规划设计、前期部门买买断断项项目目（1 1）买断内容）买断内容明确买断内容明细明确买断内容明细前期部门前期部门（2 2）付款总额）付款总额为公司争取最大利益为公司争取最大利益（3 3）付款时间）付款时间周期长、次数多周期长、次数多（4 4）三通（或七）三通（或七通）一平标准通）一平标准明确验收标准明细明确验收标准明细工程部门工程部门（5 5）手续风险）手续风险与项目付款时间直接挂钩。与项目付款时间直接挂钩。前期部门前期部门合合作作开开发发（1 1）合作方式）合作方式（1 1）符合股东要求；）符合股东要求；公司领导公司领导（2 2）分成比例）分

56、成比例（2 2）双赢原则；）双赢原则；（3 3）交房时间）交房时间（3 3）尽可能地延后交房，）尽可能地延后交房，工程部门负责工程部门负责（4 4）交房标准）交房标准（4 4）不低于合同中交房标准）不低于合同中交房标准规划设计、市场营销部门规划设计、市场营销部门（5 5）付款总额）付款总额付款时间付款时间（5 5）符合当前市场最低或最合理原则）符合当前市场最低或最合理原则选择有利于公司利益的方式选择有利于公司利益的方式财务部门财务部门34第二部分第二部分 房地产开发主要环节的成本管理措施房地产开发主要环节的成本管理措施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施房地产开发项目项目前期发展环节成本

57、控制措施一房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施二房地产开发项目招投标环节成本控制要点房地产开发项目招投标环节成本控制要点三房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点四房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点五房地产开发项目工程预决算环节的成本控制房地产开发项目工程预决算环节的成本控制六房地产开发项目销售环节的成本控制房地产开发项目销售环节的成本控制七房地产开发项目期间费用的成本控制要点房地产开发项目期间费用的成本控制要点八内部材料。35 规划环节的成本控制所占权重最

58、大，具有项目建设成本决定规划环节的成本控制所占权重最大，具有项目建设成本决定地位和作用。在规划环节进行成本控制是实现事前控制的地位和作用。在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容复杂。和控制内容复杂。 基本原则是：基本原则是：周密规划，科学讨论，严格审批。周密规划，科学讨论，严格审批。 尽管设计费在建设工程全过程费用中的一般只占建安成本的尽管设计费在建设工程全过程费用中的一般只占建安成本的1.52%1.52%左右，但对工程造价的影响可达左右，但对工程造价的影响可达7

59、5%75%以上，设计质量的好以上，设计质量的好坏直接影响建设成本的多少和工期的长短，直接决定人力、物力、坏直接影响建设成本的多少和工期的长短，直接决定人力、物力、财力投入的多少。因此工程造价控制要以设计阶段为重点，这是财力投入的多少。因此工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、最有效的的建设项目投资的根本所在。最直接、最有效的的建设项目投资的根本所在。 科学合理的设计可降低工程造价的科学合理的设计可降低工程造价的10%10%。房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施二36（一）规划设计阶段投资控制要点和策略（一）规划设计阶段投资控制要点和策略策略一：

60、实行设计方案招投标，优化设计策略二：实行限额设计，有效控制造价 策略三：加强对图纸的会审与审查策略四：深入运用价值工程。运用价值工程的优势： 1.既可提高工程的功能又可降低工程的造价 2.在保证工程功能不变的情况下降低工程造价 3.在保证工程造价不变的情况下提高工程功能 4.可在工程功能略有降低的情况，使工程造价大幅度降低 5.可在工程造价略有提升的情况，使工程功能大幅度提高策略五：采用合同措施，有效控制造价 设计人员要熟悉工程概预算定额和材料预算价设计人员要熟悉工程概预算定额和材料预算价 设计人员按项目估算及概算控制设计图设计人员按项目估算及概算控制设计图 各相关专业环节制定双赢策略各相关专

61、业环节制定双赢策略 管理者严格控制设计变更管理者严格控制设计变更 开发商的造价管理人员及时提供可靠基础资料开发商的造价管理人员及时提供可靠基础资料限额设限额设计的管理计的管理38（1）委托设计阶段需要有详尽的资料和技术指标，明确总体目标 （2）扩初设计阶段用技术经济指标考量设计方案，评价方案的优劣如户型适用性如户型适用性如建筑的功能分区如建筑的功能分区和配套设计和配套设计设计方案是否经济设计方案是否经济合理的考核标准合理的考核标准经济性是否合理经济性是否合理布局是否合理布局是否合理（二）规划设计阶段成本控制节点（二）规划设计阶段成本控制节点施工图设计阶段五大问题建筑结构尽量采用低成本的结构形式

62、基础结构形式的选择必须依靠真实的地勘察资料防止结构配筋量标准不一安全系数取值偏大，会影响设计结果结构标示与说明按取最大值的方式进行统一标示说明37（二）规划设计阶段成本控制节点（二）规划设计阶段成本控制节点 （3）初步设计阶段明确项目工程造价的最高限额，确定造价目标 （4）施工图设计阶段防止可能出现的设计问题，导致变更造价造价（5 5）设计交底和配合施工阶段的要设计单位深度参与）设计交底和配合施工阶段的要设计单位深度参与46( (三三) )规划设计阶段成本管理的内容规划设计阶段成本管理的内容进度进度品质品质成本成本样板区造价样板区造价设计失误率设计失误率图纸完善程度图纸完善程度部品封样率部品封

63、样率 项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡, ,并非并非某一个极端，因为其中任何一项都意味着项目代价，某一个极端，因为其中任何一项都意味着项目代价， 只有三者平衡才能获得最小的代价付出。只有三者平衡才能获得最小的代价付出。规划周期规划周期方案周期方案周期扩初周期扩初周期施工图周期施工图周期景观设计周期景观设计周期室内设计周期室内设计周期施工周期施工周期含钢量等土建成本含钢量等土建成本设备造价设备造价景观造价景观造价产品的品质产品的品质设计变更签证率设计变更签证率合理的设计费合理的设计费47提升产品品质缩短开发周期降低开发成本（四）规划设计阶段成本管理的目

64、的（四）规划设计阶段成本管理的目的48对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续避免两种现象：避免两种现象：不计成本地追求设计效果不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本不合理导致品质丧失成成本本控控制制含钢量等土建造价含钢量等土建造价设备造价设备造价目目标标成成本本 景观造价景观造价样板示范区造价样板示范区造价设计变更签证率设计变更签证率合理的设计费合理的设计费建筑类型建筑类型结构部位结构部位项目含钢量限额指标项目含钢量限额指标(kg/m2)别墅、双拼、花园洋房别墅、双拼、花园洋房(6+1层及以下层及以下)上部结构上部结构-自带全

65、埋一层地下室自带全埋一层地下室-普通多层住宅及公寓普通多层住宅及公寓(7层及以下层及以下)上部结构上部结构-自带全埋一层地下室自带全埋一层地下室-小高层住宅及公寓小高层住宅及公寓(建筑高度建筑高度60M)上部结构上部结构-自带全埋一层地下室自带全埋一层地下室-中高层住宅及公寓中高层住宅及公寓(60M建筑高度建筑高度80M)上部结构上部结构-自带全埋一层地下室自带全埋一层地下室-高层住宅及公寓高层住宅及公寓(80M建筑高度建筑高度100M)上部结构上部结构-自带全埋一层地下室自带全埋一层地下室-公共人防地下室（公共人防地下室（6 级）级）-公共普通全地下室公共普通全地下室-公共半地下室公共半地下

66、室-49（1）结构含钢量（保证安全和品质的前提下，减低含钢量）保证安全和品质的前提下，减低含钢量）分类及定义分类及定义硬景硬景（元（元/平米）平米）软景软景（元（元/平米）平米）总造价总造价（元（元/平米）平米）一类景观区一类景观区居住区级居住区级/小区级公共绿地范围小区级公共绿地范围二类景观区二类景观区组团级绿地范围组团级绿地范围三类景观区三类景观区宅间、宅旁绿地范围宅间、宅旁绿地范围四类景观区四类景观区道路旁绿化道路旁绿化总计总计 说明：说明： 1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具

67、、户外家私等；灯具、户外家私等； 2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；50(2)景观造价控制总价偏差率控制总价偏差率分项动态平衡分项动态平衡 费用分类费用分类 建安费建安费（元（元/平米）平米） 设计费设计费（元（元/平米）平米） 家具、用品、家具、用品、设施费设施费 总造价总造价 （元（元/平米）平米）1.土建土建-销售中心销售中心（临建）（临建）2.装修装修-销售中心销售中心、样板房、样板房3.景观景观-临时临时4.包装包装-临时标志临时标志、道具、道具总计总计51（3）样板区造价分项动态平衡分项动态平衡为追求效果设计费失控为追求效果设计费失控

68、52避免两种现象：避免两种现象：为节省成本而压低设计费为节省成本而压低设计费（4）合理设计费是保证质量与进度的基本条件之一合理的设计费用有利于选择优秀的设计单位合理的设计费用有利于选择优秀的设计单位合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和建筑师积极合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和建筑师积极性的发挥；直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有性的发挥；直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有更积极的作用。更积极的作用。391 1、规划方案、规划方案（五）规划设计阶段成本控制实施（五）规划设计阶段成本控制实施控制控制要点要点控制内容控制内容控制措施控制措施实施

69、部门实施部门1.1.规划规划方案方案（1 1）可行）可行性规划设计性规划设计房地产项目市场信息搜集和分析房地产项目市场信息搜集和分析区域市政状况信息分析区域市政状况信息分析项目规划要点确立项目规划要点确立可行性研究设计任务书可行性研究设计任务书可行性规划设计及调整可行性规划设计及调整 市场营销市场营销部门部门 规划设计规划设计部门部门（2 2）规划）规划方案评审方案评审组成可行性规划评审小组，对方案进行评审、组成可行性规划评审小组，对方案进行评审、确定。确定。未通过的方案进入可行性设计进行调整后，未通过的方案进入可行性设计进行调整后，再重新评审。再重新评审。 规规 划设计划设计部门部门 公司领

70、导公司领导（3 3）方案）方案设计成果设计成果根据评审结果，结合区域和项目实际情况，根据评审结果，结合区域和项目实际情况，对可行性规划设计进行细节调整对可行性规划设计进行细节调整材料材料设备选型方案的初步确定设备选型方案的初步确定 规规 划设计划设计部门部门 市市 场营销场营销部门部门 公司领导公司领导根据提交的设计成果进行投资成本估算根据提交的设计成果进行投资成本估算预算部门、财预算部门、财务部门务部门402 2、规划报批及扩初设计、规划报批及扩初设计控制控制要点要点控制内容控制内容控制措施控制措施实施部门实施部门2.2.规规划方划方案报案报批设批设计计（1 1）设）设计方案计方案根据项目前

71、期运营的情况和市场分析制订设根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书计任务书规划规划方案设计招投标方案设计招投标规划规划方案设计评审方案设计评审 规规 划设计部门划设计部门（2 2）报）报批批注意市政方案及配套方案设计注意市政方案及配套方案设计熟悉相关法规，保证报批材料完整熟悉相关法规，保证报批材料完整 规规 划设计部门划设计部门 工程部门工程部门 前期部门前期部门3.3.扩扩初设初设计计（1 1）扩）扩初设计要初设计要求求对报批设计进一步调整对报批设计进一步调整设计要求设计要求内部审核内部审核 前期部门前期部门 规规 划设计部门划设计部门（2 2）成）成本概算本概算根据扩初设计招投标方

72、案和设备选型、实体根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算研究、环境方案等因素对总成本作出概算制订经营指导书制订经营指导书 预算部门预算部门（3 3）扩）扩初设计图初设计图根据扩初设计要求招标根据扩初设计要求招标专家评审专家评审内部评审内部评审设计调整设计调整 规划设计部门规划设计部门413 3、桩基设计、桩基设计控制要控制要点点控制内容控制内容控制措施控制措施实施部门实施部门4.4.桩基桩基设计设计（1 1）地质）地质勘察勘察搜集权威地质资料搜集权威地质资料自己专业人员勘察自己专业人员勘察工程部门工程部门（2 2）设计）设计方案评审方案评审桩基设计桩基设计2

73、 2种以上形式种以上形式由外请专家进行桩基形式和桩基结构评审由外请专家进行桩基形式和桩基结构评审规划设计部规划设计部门门（3 3）桩基）桩基施工图施工图设计调整设计调整规划设计部门规划设计部门424 4、施工图设计、施工图设计控制控制要点要点控制内容控制内容控制措施控制措施实施部门实施部门5.5.施施工图工图设计设计（1 1）施工图）施工图设计要求设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环建安施工图中结构造价、建筑造价和环境

74、设施费等约占总造价境设施费等约占总造价70%70%的部分属于设的部分属于设计方可控部分，应严格审核。计方可控部分，应严格审核。市场营销部门市场营销部门规划设计部规划设计部 门门（2 2）报建）报建前期部门、规划设前期部门、规划设计部门计部门（3 3）报施图）报施图规划设计部门规划设计部门（4 4）审图施）审图施工配合工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商互审互签，明确修改意见，设计洽商（5 5）面积测）面积测算算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计图纸测算与实际施工时检验相结合435 5、销售包装设计、装修方案设计、销售包装设计、装修方案设计控制要点控制要点控制内容控制内容控制措施控制措施实

75、施部门实施部门6.6.销售包销售包装设计装设计（1 1）售楼处、）售楼处、样板间、示样板间、示范区范区结合营销费用控制结合营销费用控制施工招投标施工招投标市场营销部门市场营销部门规划设计部门规划设计部门工程部门工程部门7.7.装修方装修方案设计案设计（2 2）方案设）方案设计要求计要求根据扩初设计图、项目开发指导书和实体根据扩初设计图、项目开发指导书和实体研究的结果确定方案设计要求研究的结果确定方案设计要求市场营销部门市场营销部门规划设计部门规划设计部门（3 3）材料设）材料设备选型成本备选型成本方案方案市场信息调研市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备根据设计要求确定装修材料和设备制订装

76、修设计目标成本计划明细表制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析装饰综合价格拆分分析市场营销部门市场营销部门规划设计部门规划设计部门预算部门预算部门（4 4）招投标）招投标制订设计任务书制订设计任务书评审评审规划设计部门规划设计部门446 6、功能设计、功能设计控制要点控制要点控制内容控制内容控制措施控制措施实施部门实施部门8.8.功能设功能设计计（1 1）小区建）小区建筑物功能的经筑物功能的经济评估济评估市场调研市场调研有针对性扩充建筑物功能有针对性扩充建筑物功能市场营销部门市场营销部门规划设计部门规划设计部门（2 2）市政配）市政配套方案套方案市政状况调研市政状况调研争取政府有利

77、条件争取政府有利条件规划设计部门规划设计部门工程部门工程部门（3 3）环境方）环境方案设计案设计根据投资估算和报批标准确立环境设根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额计方案目标成本总额招投标招投标规划设计部门规划设计部门（4 4）智能化）智能化设计设计市场现状分析，智能化必要性分析市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制智能化内容控制招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标，寻找外部合作，争取双赢市场营销部门市场营销部门规划设计部门规划设计部门（5 5）销售承）销售承诺诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性销售承诺与实际功能

78、的一致性市场营销部门市场营销部门规划设计部门规划设计部门457 7、设计变更、材料设备选型等、设计变更、材料设备选型等控制要点控制要点控制内容控制内容控制措施控制措施实施部门实施部门9.设计变更设计变更（1）设计调整费用）设计调整费用设计调整符合市场需求及成设计调整符合市场需求及成本降低要求本降低要求规划设计部门规划设计部门（2）设计变更洽商）设计变更洽商严格设计变更流程严格设计变更流程规划设计部门规划设计部门工程部门工程部门预算部门预算部门10.材料设材料设备备（1）材料及设备选型）材料及设备选型（2）方案确定时间）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸

79、阶段就考备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装虑了材料设备的安装规划设计部门规划设计部门工程部门工程部门预算部门预算部门市场营销部门市场营销部门（3）采购）采购招投标招投标采购部门采购部门预算部门预算部门54建筑方案建筑方案景观方案景观方案施工图施工图规划方案规划方案设备策划方案设备策划方案示范区设计示范区设计 (1) (1)流程与计划流程与计划（六）规划设计阶段成本控制中的几个优化（六）规划设计阶段成本控制中的几个优化设计流程设计流程1.1.在项目设计过程中进度优化在项目设计过程中进度优化55论证论证阶段阶段设计管理阶段设计管理阶段概念规划概念规划施工图施工图拿地节点拿地节点策划阶段策划

80、阶段概念规概念规划草案划草案概念规概念规划方案划方案方案方案设计设计扩初扩初设计设计实施方案实施方案施工图周期施工图周期(2)设计周期划定设计周期划定概念规划周期概念规划周期实施方案周期实施方案周期地区地区项目名称项目名称 占地面积占地面积(平方米平方米)规划建面规划建面(平方米平方米)土地获取土地获取时间时间A开工时间开工时间B开盘时间开盘时间CBA天天CA天天上海上海香樟园香樟园87,92580,7872019.09.232019.02.01 2019.06.19131270广州广州帝景三期帝景三期181,942约约300,0002019.11.042019.02.22 2019.07.1

81、0110249北京北京珠江峰景珠江峰景308,700413,6002019.12.082019.02.10 2019.06.1264187国际花园国际花园79,717219,0002019.04.132019.09.18158平均平均10121656（）项目设计周期统计表（）项目设计周期统计表中海项目设计周期中海项目设计周期多层项目多层项目9个月个月 高层项目高层项目12个月个月拿地到开盘：拿地到开盘：合生项目设计周期合生项目设计周期571 1）采取传统工序前置）采取传统工序前置: :提前做好提前做好70%的准备工作的准备工作,以以“成本换时间成本换时间”； 虽然会由于最终没有获得土地而损失前

82、期投入，但虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但 从总体上看认为值得。从总体上看认为值得。2 2）采用工序并联作业：）采用工序并联作业： 在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉进行。在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉进行。3 3）采取规模复制模式：）采取规模复制模式： 采取采取“拿来主义拿来主义”，再适当调改。，再适当调改。4 4）重视长期性工作：）重视长期性工作： 对市场的调查了解把握准确。对市场的调查了解把握准确。(4)合生、中海的规划设计共性合生、中海的规划设计共性58概念设计概念设计规划设计规划设计单体单体设计设计部品设计部品设计初步设计初步设计初步设计初步设计施

83、工图施工图施工图施工图施工开始施工开始概念设计概念设计设设备备设设计计创创新新设设计计规规划划设设计计单单体体设设计计功功能能平平面面结结构构体体系系立立面面设设计计流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加(5)计划管理是时间成本的保障59拿地节点拿地节点方案报建方案报建方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计施工图施工图部品材料定板封样部品材料定板封样论证阶段工程管理规划设计规划设计扩初设计扩初设计景观设计景观设计部品材料清单部品材料清单示范区景观、装修施工图示范区景观、装修施工图扩初报建扩初报建施工图报建施工图报建概念规概念规划方案划方案部品材料调研部品材料调研产品创新产品

84、创新建筑、规划方案建筑、规划方案结构、设备结构、设备初步方案初步方案销售示范区策划销售示范区策划景观概念景观概念内部材料。60 珠江马驹桥项目一期规划用地面积珠江马驹桥项目一期规划用地面积20.2820.28万平方米万平方米, ,容积率容积率1.19. 1.19. 核核定建筑面积定建筑面积24.0724.07万平方米万平方米, , 其中花园洋房其中花园洋房14.2214.22万平方米万平方米, , 小高层小高层6.256.25万平方米万平方米, , 商业商业3.483.48万平方米万平方米, , 会所会所12001200平方米平方米, ,2019年年12月月31日签定土地出让协议日签定土地出让

85、协议 ,2019年年11月至月至12月项目前期准备月项目前期准备,2019年年1月至月至2月概念规划设计投标月概念规划设计投标,2019年年1月至月至3月住宅户型研究月住宅户型研究,2019年年3月至月至5月规划月规划,建筑方案及深化建筑方案及深化,2019年年5至至6月月30日完成典型花园洋房和小高层扩初日完成典型花园洋房和小高层扩初,施工图施工图 2019年年6月完成修建性详细规划和方案报批文本的编制月完成修建性详细规划和方案报批文本的编制.从正式拿到土地到单体施工图完成共计从正式拿到土地到单体施工图完成共计7 7个月个月. .设计案例设计案例内容内容评分评分备注备注方案方案1方案方案2方

86、案方案3方案方案4规划规划结构结构规划形态规划形态分期开发分期开发物业管理物业管理卖场安排卖场安排交通交通系统系统规划规划路网规模路网规模停车方式停车方式道路断面道路断面步行系统与配套关系步行系统与配套关系消防流线消防流线632.2.项目规划阶段的成本优化项目规划阶段的成本优化内容内容评分评分备注备注方案方案1方案方案2方案方案3方案方案4商业商业配套配套商业布局商业布局商业业态商业业态商业对整体开发的作用商业对整体开发的作用配套公建配套公建会所会所市政公建市政公建景观景观设计设计现状景观改造与利用现状景观改造与利用维护成本维护成本64规划设计阶段成本效益最大化的目标： 建筑专业是建筑形态对客

87、户需求的彻底体现以及具有市场竞争力的产品创新。建筑专业是建筑形态对客户需求的彻底体现以及具有市场竞争力的产品创新。 结构专业是最优化的结构形式。结构专业是最优化的结构形式。 设备专业是最优化的部品选择。设备专业是最优化的部品选择。2.2.项目规划阶段的成本优化项目规划阶段的成本优化71 （1 1）结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化）结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化 1 1）建筑方案的选择：设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设）建筑方案的选择：设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化。计从方案入手可以对项目总成本进行较

88、大优化。 2 2）桩基型式的确定）桩基型式的确定 （2 2）结构计算数据的审核）结构计算数据的审核 结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核 1 1）输入信息的审核）输入信息的审核 核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，

89、有无刻意放大。 2 2）输出信息的审核）输出信息的审核 检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。（3 3）细部做法的控制与审查）细部做法的控制与审查 对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。 1 1）级钢的应用：级钢的应用：由于由于级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用 2 2）合理归并结构构件：）合理归并结构构件：结构平面及构件分类太少含

90、钢量会上升，但分类太多结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。不利于施工控制。 3)3)对设计高层项目细部大样的做法明确，有利于施工图的规范，减少施工过程对设计高层项目细部大样的做法明确，有利于施工图的规范，减少施工过程中的设计变更。中的设计变更。3.3.结构设计阶段的成本优化结构设计阶段的成本优化7274（4 4）结构设计优化的主要关注内容）结构设计优化的主要关注内容： 1）基坑、边坡控制 2）桩基选用的优化 3）结构含钢量的控制 4）上部结构选型的优化 5）特殊部位的结构优化处理（屋顶绿化采用轻质土壤） 6）选用新钢、冷扎带肋钢筋等技术，降低含钢量。（5 5）成本优化

91、与设计合理周期的确定）成本优化与设计合理周期的确定 结构成本监控过程的分阶段控制，要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。（6 6）结构含钢量限额）结构含钢量限额 由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。 含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证产品的较高品质。 建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。83规规划划设设计计单单体体设设计计设设

92、备备设设计计初步设计初步设计施工图施工图功功能能平平面面结结构构体体系系立立面面设设计计概念设计概念设计4.4.材料设备选用的成本优化材料设备选用的成本优化（1 1）设立内外装修和安装的成本目标）设立内外装修和安装的成本目标 倡导在设计管理阶段，设备工作并行并前置；倡导在设计管理阶段，设备工作并行并前置； 倡导在施工图结束前，完成主要设备定样定板；倡导在施工图结束前，完成主要设备定样定板；85（2 2）开展标准化设计、进行集中采购）开展标准化设计、进行集中采购 标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量为单一部品提供数量较标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量为单一部品提供数量较多

93、的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件。多的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件。 大型房地产开发企业可与设备、材料供应商形成战略伙伴合作关系，达到双赢。大型房地产开发企业可与设备、材料供应商形成战略伙伴合作关系，达到双赢。（3 3）设备方面优化关注点：）设备方面优化关注点： ）覆土埋深与设备管线的埋设）覆土埋深与设备管线的埋设 ）地下室层高与设计管线的关系）地下室层高与设计管线的关系 ）设备参数以及设备型号的选用）设备参数以及设备型号的选用 ）选用新技术、新设备的应用。如选用无机房或小机房电梯（节约共摊面积）选用新技术、新设备的应用。如选用无机房或小机

94、房电梯（节约共摊面积及节能）及节能） 1）土方造型的合理性 2）水景的合理布置 3）大乔木的慎选 4）雕塑品的限制 5）硬质铺装和木制平台的优化5.景观设计成本优化内容杜英蒲葵银杏骨干树种胸径8厘米，价格80元辅助树种高度3米，价格1100元骨干树种胸径14厘米，价格1800元96植 物97座椅A垃圾筒A宅间背靠座椅座椅B垃圾筒B桌椅组室外家具98玩具104（1）进行限额设计 限额设计的定义:根据已制定的目标成本控制计划或根据以往项目的数据积累，对即将进行专项设计，给设计单位一个控制造价的经济指标，要求设计的工程概算不能超过委托的限额。 限额设计的管理: ）首先根据项目的营销定位分析确定设计的

95、定位。 ）根据设计定位，根据以往工程的经验确定设计的目标值。 ）设计单位拿出扩初设计和概算后，甲方对图纸进行内审，并对设计进行修正。 ）之后，甲方对图纸进行内审，并对设计进行修正。 5）根据双方互动认可，最终出施工图纸。（2）控制设计变更 很多项目由设计失误所带来设计变更,占总建造成本的3-10，其中重复性错误占相当比例。6.6.施工图阶段的成本优化施工图阶段的成本优化1061)设计变更原因1.设计类：设计类：A.超成本目标超成本目标B.设计优化设计优化C.设计错误设计错误D.设计缺漏设计缺漏E.补充设计补充设计F.二次设计二次设计G.现场条件现场条件2.现场施工类现场施工类:A.施工错误施工

96、错误B. 施工困难施工困难C.施工进度要求施工进度要求3.营销类：营销类：A.客户需求客户需求B.竞争需求竞争需求4.其它其它2）为降低设计变更签证率，可采取的策略如下： 建立施工图阶段的长期合作伙伴； 给予合理的设计周期； 甲方完善标准化构造设计。108户型种类户型种类定义定义户型种类户型种类建议建议凡是房间数量及平面布置形式发生变化的均认为是不同的凡是房间数量及平面布置形式发生变化的均认为是不同的类型，仅局部的微差仍认为是同一类型。类型，仅局部的微差仍认为是同一类型。每期开发规模在每期开发规模在1010万平米以下，相对应户型不宜超过万平米以下，相对应户型不宜超过1010种种（1 1）减少人

97、为增加的工作复杂度：）减少人为增加的工作复杂度： 户型种类适量为准户型种类适量为准 当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困选择的困惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。7.7.实现成本效益最大化的一些途径实现成本效益最大化的一些途径109规规划划设设计计建建筑筑设设计计结结构构方方案案设设备备方方案案立立面面模模型型部部品品设设计计创创新新设设计计（2）优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置： 将产品创新设计、部品工作前置，规划、建筑设计、结构、设备、与将产品创新设计、部品工作

98、前置，规划、建筑设计、结构、设备、与功能平面同步开展，使方案可高效实施；功能平面同步开展，使方案可高效实施；110（3）选择优秀的设计服务商 选择合适的人做合适的事可以事半功倍；选择合适的人做合适的事可以事半功倍；（4）加强合作伙伴管理建立长期合作伙伴：建立长期合作伙伴：设计单位、供应商、模型制作等各个涉及设计的单位；设计单位、供应商、模型制作等各个涉及设计的单位；在设计过程中在设计过程中, ,持续定期的进行技术沟通和审核；持续定期的进行技术沟通和审核；力求合同约定清晰：含钢量、目标成本力求合同约定清晰：含钢量、目标成本（5）输入条件多一些约束和意识,少一些随意;市场定位市场定位; ;成本目标

99、成本目标; ;政府要求政府要求; ;上阶段成果上阶段成果; ;第二部分第二部分 房地产开发主要环节的成本管理措施房地产开发主要环节的成本管理措施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施一房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施二房地产开发项目招投标环节成本控制要点房地产开发项目招投标环节成本控制要点三房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点四房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点五房地产开发项目工程预决算环节的成本控制房地

100、产开发项目工程预决算环节的成本控制六房地产开发项目销售环节的成本控制房地产开发项目销售环节的成本控制七房地产开发项目期间费用的成本控制要点房地产开发项目期间费用的成本控制要点八111 招标标环节的成本控制涉及到工程、设计、预算合约、销售等多个部门的实际招标标环节的成本控制涉及到工程、设计、预算合约、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审人员的选择则须有很强运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审人员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。（1 1）招

101、标方式的选择）招标方式的选择-公开招标、邀请招标和议标公开招标、邀请招标和议标 为什么招标，房地产企业的工程师算不过施工单位的工程师呢？为什么招标，房地产企业的工程师算不过施工单位的工程师呢？ 这是信息对称与不对称的问题这是信息对称与不对称的问题 房地产公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制内行的方法？房地产公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制内行的方法？货比三家货比三家。（2 2）计价方法的确定）计价方法的确定-定额计价招标、工程量清单计价招标定额计价招标、工程量清单计价招标 1 1）定额计价法招标在实施过程中存在的）定额计价法招标在实施过程中存在的缺点：缺点： 总价不确定，对

102、于项目最终成本没有清晰的标准；总价不确定，对于项目最终成本没有清晰的标准； 结算核对工程量时易发生纠纷，核对时间冗长；结算核对工程量时易发生纠纷，核对时间冗长； 变更签证的单价未确定，施工方以难度高、时间紧为由要求提高单价；变更签证的单价未确定，施工方以难度高、时间紧为由要求提高单价； 对于不合理的技术指标（如钢筯含量、砼含量）不能及时发现；能及时对于不合理的技术指标（如钢筯含量、砼含量）不能及时发现；能及时发现，发现后已没有整改的可能发现，发现后已没有整改的可能 对成本人员的个人水平依赖性较大。对成本人员的个人水平依赖性较大。 2 2）工程量清单法计价的）工程量清单法计价的优点优点房地产开发

103、项目招投标环节成本控制要点房地产开发项目招投标环节成本控制要点三 1 1、招投标环节成本控制的内容、招投标环节成本控制的内容111为什么采用工程量清单可以有效控制成本呢？为什么采用工程量清单可以有效控制成本呢？ 工程量清单招标，计价方式简洁，一目了然，在总价和单价上都充分竞争，可以体现各单位的真实成本，便于分析招标商务标，容易比较投标单位的报价优劣，有利于选到报价合理的承建单位，有利于工程顺利实施； 工程量清单报价，能够比较准确地反映市场的价格水平，有利于房地产企业依照市场规律控制工程成本；有了充分竞争得到的单价，有利于房地产企业建立工程成本数据库； 工程量清单范围涉及的施工措施，可以在合同中

104、有效约定，有利于规范现场签证； 设计变更套用工程量清单单价，有利于提供设计变更签证效率，便于动态掌握实际工程成本情况，使动态控制工程成本成为可能； 工程量清单不作调整，结算时只算设计变更引起的工程量增减，有利于提高结算效率； 付款过程简化，减少施工过程中付款的分歧。（3）工程合同价的确定： -固定合同价格、可调合同价格、成本加酬金合同价 确定合理的合同价格和签订严密的工程合同，使合同价得以稳妥实现，是招投标阶段重要的工作内容，也是双方关心的核心条款。控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制 1.1.投标单投标单位的选择位的选择（1 1）资质）资质（2 2）管理水平）管理

105、水平（3 3）技术力量）技术力量（4 4）历史记录）历史记录（5 5）资金实力）资金实力（6 6）合作经历）合作经历（7 7）信用情况）信用情况建立承建商、工程监理、材料建立承建商、工程监理、材料及设备设备供货商名册及资料数及设备设备供货商名册及资料数据库。据库。在公司认可的承建商、供货商、在公司认可的承建商、供货商、监监理公司中选择投标单位。理公司中选择投标单位。选择五家投标单位选择五家投标单位预算合约部门预算合约部门工程部门工程部门甲方招投标管理机构考察、评估、甲方招投标管理机构考察、评估、筛选三家以上投标单位参加投标筛选三家以上投标单位参加投标预算合约部门预算合约部门工程部门工程部门内部

106、材料。131（1 1）投标单位的选择）投标单位的选择 2 2、招投标环节成本控制的措施、招投标环节成本控制的措施控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制2.2.招投标招投标文件文件 招投标书内容应包含：招投标书内容应包含：（ 1 1）工期；）工期；（ 2 2）工程造价或取费标准；）工程造价或取费标准；（ 3 3）质量要求；）质量要求；（ 4 4）付款方式；）付款方式；（ 5 5）招标范围；）招标范围；（ 6 6）结算方式；）结算方式；（ 7 7）验收标准；）验收标准；（ 8 8）投标注意事项；）投标注意事项；（ 9 9）废标条件（投标书必须加）废标条件（投标书必须加盖投

107、标单位法人印章）；盖投标单位法人印章）；（ 1010）接标时间；）接标时间；（ 1111）开标时间；）开标时间；（ 1212）定标方法；）定标方法；（ 1313）投标单位补充意见；）投标单位补充意见；（ 1414）标准合同条文；）标准合同条文；（ 1515）图纸、其他要求等。）图纸、其他要求等。主办部门起草、制定主办部门起草、制定招投标标准文本招投标标准文本邀请外部顾问专家审邀请外部顾问专家审核核预算合约部预算合约部门门工程部门工程部门内部材料。132(2)(2)招标文件的编制招标文件的编制控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制3.3.评标和定标评标和定标(1)(1)

108、技术性评标和定标技术性评标和定标(2)(2)经济性评标定标经济性评标定标（3 3）综合评审）综合评审优先顺序优先顺序1.1.技术评标技术评标2.2.经济评标经济评标3.3.合作经历合作经历预算合约部门预算合约部门工程部门工程部门综合审核投标单位；综合审核投标单位；评定中标单位评定中标单位预算合约部门预算合约部门工程部门工程部门内部材料。133(3)(3)评标和定标评标和定标第二部分第二部分 房地产开发主要环节的成本管理措施房地产开发主要环节的成本管理措施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施一房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施房地产开发项目规

109、划设计环节的成本控制措施二房地产开发项目招投标环节成本控制要点房地产开发项目招投标环节成本控制要点三房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点四房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点五房地产开发项目工程预决算环节的成本控制房地产开发项目工程预决算环节的成本控制六房地产开发项目销售环节的成本控制房地产开发项目销售环节的成本控制七房地产开发项目期间费用的成本控制要点房地产开发项目期间费用的成本控制要点八内部材料。134 施工环节的成本控制主要应注意三大方面，一个是因各种变更、现场签证增加的费用，第二个是材料价格

110、上涨、价款调整以及工程款引起的费用；第三个方面是工程索赔增加的费用。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点四1.工程索赔价款控制2.工程变更费用控制3.现场签证价款控制4.工程价款支付控制5.挖掘节约工程造价潜力（一）施工环节成本控制的主要内容（一）施工环节成本控制的主要内容内部材料。134 1.合同管理合同管理常用方法有：（1）合同会签制度：一项合同的签定，需要公司各责任部门评审，各自对合同中的条款进行把关，避免出现专业管理

111、的空白。（2）合同分析：包括专业技术（专业成本及漏项及可实施性）分析及法律风险分析（合法及保障性）。（3）合同交底：合同分析后，应由合同管理人员向各管理层作合同交底，把合同责任具体落实到各责任人和合同实施的具体工作上。并把合同间的衔接交待清楚。（4）合同实施的控制：通过合同实施情况分析，找出偏差，调整合同实施过程，达到合同总目标。在实施中，采取“技术措施”、“组织和管理措施”“经济措施经济措施”和“合同措施”予以纠正。(二)施工环节成本控制的主要环节1372.2.索赔管理索赔管理 工程建设中索赔管理的任务主要有索赔和反索赔（1）索赔：是指在合同实施中，合同一方因对方不履行或未能正确履行合同所规

112、定的义务或未能保证承诺的合同条件实现而遭受损失，向对方提出补偿要求。索赔一般是承包人向发包人提出的。 常见索赔的主要起因： 1）合同文件引起的（如图纸和工程量表中错误的描述） 2）工程施工方面（如设计变更和工程质量要求变更引起的） 3）关于价款方面（如拖延支付进度款） 4）工期引起的（延误工期损失等） 5）特殊风险和人力不可抗拒（指战争、革命、内战等） 6）工程暂挺、中止合同。（2）反索赔：是相对索赔而言，是对提出索赔的一方的反驳。通常反索赔主要是指发包人向反索赔是相对索赔而言，是对提出索赔的一方的反驳。通常反索赔主要是指发包人向承包人的反索赔。 常见反索赔的主要理由： 1）工程质量缺陷 2）

113、拖延工期 3）保留金的 4）发包方其他损失。1373.3.变更管理变更管理（1）设计和工程变更的主要内容： 1）由于设计单位图纸错、漏、碰、缺，导致发生做法变动、材料代换、纠正施工图中的失误或其它变更事项。 2）由于设计部门改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容，导致发生做法变动、材料代换或其它变更事项。 3）由于工程部门、监理、施工单位采用新工艺、新材料或其它技术措施等，导致发生做法变动、材料代换或其它变更事项。 4）由于销售部门、业主要求提出变更，导致发生做法变更、材料代换或其它变更事项。（2）变更管理的主要措施： 我们只担心二种设计变更，重点控制。第一种：是到退的设计变更，现场已

114、经施工了，因变更滞后出现重复施工的浪费 。第二种：设计变更涉及的内容，其计价方式在合同中没有约定（比如：主材变了、施工工艺变了），只能以独家协商议价方式确定价格，房地产企业的工程成本管理“货比三家”的优势失效，必然会带来成本的增加。对于常规设计变更涉及的内容：其计价方式在合同中有约定，不用吵架，按合同计算 。对于这种设计变更带来的工程成本的增减，不论其是设计缺陷或设计错误引起的，还是营销引起的，都是该花的钱或是不该花的钱。1374 4、现场签证管理、现场签证管理（1）现场签证的主要内容： 在施工过程中出现的各种技术措施处理，以及由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线）变化，导致

115、发生增减工程量，材料代换或其它变更事项。事后设计变更导致的返工和技术处理措施等。其他，如：土方驳运、机械进出场、赶工措施、配合销售等。（2）系统分析产生现场签证的诱因 1）设计变更引起的设计变更引起的合同出现漏项或清单说明不清引起的合同出现漏项或清单说明不清引起的措施费签证 2）技术措施和施工质量标准不清晰造成场地移交责任不清引起的 (场地硬化)规费签证 (夜间施工噪音污染) 3）主材、主要工艺变了施工样板先行，避免返工损失（安装管道）低价入场，申请变相的索赔 4）甲供材料管理采保费和甲供材料损耗等（3）控制现场签证的原则避免签证，减少签证，规范签证。（4）影响现场签证的罪魁祸首：合同出现漏洞

116、。设计变更。施工措施费。142（5）目前房地产工程合同存在的主要问题：工程范围划分不清楚、不具体，为承建单位索赔提供了机会，导致工程签证难以控制。工程量清单说明不够详细，容易引起签证。付款条件与形象进度或完成工程量的关系不清不楚，增加了工程管理协调难度。工程技术要求或工程质量要求不具体明确，无法保证差异化产品的品质。（6）措施费1）施工措施费含义：投标人完成本招标工程所需要的技术、生活、安全等方面的非工程实体项目全部费用，并已经充分考虑了招标文件的施工管理及技术要求。2）控制原则：在招标中明确“施工措施费用包干”施工措施费包干原则：投标措施项目清单未填写部分，视为已包含在工程量清单的其他费用中

117、，措施项目投标报价包干考虑，结算时除合同规定外不做调整。设计变更及签证工程中，发生的措施费用亦由投标人在李报价表中包干考虑。（7）具体操作措施： 1）一单一算原则：一个设计变更及签证单应编制一份结算单，且对应一项内容； 2）一月一汇总原则：每月汇总已完工的变更签证费用，反映在项目动态成本中； 3）完工确认原则：当设计变更及现场签证完工后，尽快完成签字确认，如属隐蔽工程，必须在其覆盖之前签字确认； 4）原件结算原则：设计变更及现场签证的结算必须要有齐备的、有效的原件作为结算的依据； 5）时间限制原则：设计变更、签证都应先立项后实施。若有特殊情况，请示主管领导同意后实施，但事后补填报变更、签证单；

118、 6）存档原则：变更、签证所有文件必须存档。原则上不允许发生人工签证。控制要点控制内容控制措施1.设计变更环节（1）变更评估项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。（2）变更的审核签认根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。设计变更通知单。变更必须有设计单位、规划设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。（3）变更的审批主管总经理审批后方可进行变更。1451 1、设计变更、设计变更( (三三)

119、 )施工环节成本控制的主要措施施工环节成本控制的主要措施控制要点控制内容控制措施2 2.施工现场签证（1）签证的必要性现场签证的确认严格按照合同中约定的条款执行。（2）签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。（3）签证的工程量认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。（4）签证的审批施工洽商通知单必须遵循“先洽后干 ”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。（5）签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。1462 2、现场签证、现场签证控制

120、要点控制要点控制内容控制内容控制措施控制措施 3. 3.审图审图（1 1）扩初图会审）扩初图会审（2 2）施工图会审）施工图会审（3 3）分项、分部图会审）分项、分部图会审（4 4）各专业技术图纸会审）各专业技术图纸会审图纸多层次会审、会签及审批制度。图纸多层次会审、会签及审批制度。各专业互审互签制度。各专业互审互签制度。在开工前把图纸中的问题修改完。在开工前把图纸中的问题修改完。3 3、图纸审核、图纸审核控制要点控制要点控制内容控制内容控制措施控制措施4.4.总分包配合费总分包配合费（1 1）分包方式）分包方式（2 2）分包内容）分包内容（3 3）分包的责任界定）分包的责任界定通过投标确定配

121、合费。通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。分包内容、范围而增加工程成本。1484 4、总分包管理、总分包管理控制要点控制要点控制内容控制内容控制措施控制措施5.5.材料供应材料供应（1 1）选型）选型（2 2）材料供应方式）材料供应方式（3 3）材料计划）材料计划（4 4）提前安排时间）提前安排时间施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。限时编制材料计划。限时编制材料计划。材料计划签认。

122、材料计划签认。要全面考虑可能出现的问题，留出相要全面考虑可能出现的问题，留出相应的时间。应的时间。5 5、材料供应、材料供应6.6.工程款支付工程款支付控制要点控制要点控制内容控制内容控制措施控制措施6.6.工程款的支付工程款的支付（5 5）付款进度）付款进度（6 6）工程进度）工程进度按合同约定执行付款。按合同约定执行付款。按进度付款。按进度付款。多层次多角度审核工程进度。多层次多角度审核工程进度。 付款的审批付款的审批根据情况由不同级别人员最终审批。根据情况由不同级别人员最终审批。第二部分第二部分 房地产开发主要环节的成本管理措施房地产开发主要环节的成本管理措施房地产开发项目项目前期发展环

123、节成本控制措施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施一房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施二房地产开发项目招投标环节成本控制要点房地产开发项目招投标环节成本控制要点三房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点四房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点五房地产开发项目工程预决算环节的成本控制房地产开发项目工程预决算环节的成本控制六房地产开发项目销售环节的成本控制房地产开发项目销售环节的成本控制七房地产开发项目期间费用的成本控制要点房地产开发项目期间费用的成本控制要

124、点八1511.1.制定采购预算与估计成本制定采购预算与估计成本2.2.科学合理的选择供应商科学合理的选择供应商 （1 1）选择供应商的数量，避免单一货源）选择供应商的数量，避免单一货源 （2 2）对用量大的材料设备选择两个以上厂家供货）对用量大的材料设备选择两个以上厂家供货 （3 3）合理选择供应商的方式，）合理选择供应商的方式，3.3.利用好采购环境利用好采购环境 （1 1）把握好采购外部环境：指能对项目采购产生影响的外部变化，）把握好采购外部环境：指能对项目采购产生影响的外部变化，包括市场季节性变化、国家宏观经济政策的变化、国家财政金融政策的包括市场季节性变化、国家宏观经济政策的变化、国家

125、财政金融政策的调整、市场利率的变化、通货膨胀存在等。调整、市场利率的变化、通货膨胀存在等。 （2 2）建立供应商及材料设备信息数据库。）建立供应商及材料设备信息数据库。房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点五 材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而规范的流程，就可以最大限度的减少在本环节出现损失的概率，达到而规范的流程，就可以最大限度的减少在本环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。成本控制的目的。（一）项目采购成本控制的总策略（一）项目采购成本控制的总策略151

126、绩效考核的手段建立供应商绩效管理信息系统建立量化的供应商行为绩效指标对供应商进行评级其他相关措施房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点五（一）项目采购成本控制的总策略（一）项目采购成本控制的总策略4.4.加强对供应商的管理加强对供应商的管理（1 1）与供应商建立战略伙伴关系）与供应商建立战略伙伴关系（2 2）对供应商进行绩效考核）对供应商进行绩效考核控制要点控制要点控制内容控制内容控制措施控制措施1.1.材料进场计划材料进场计划（1 1）采购招投标及订立）采购招投标及订立合同时间合同时间根据工程建设进度安排，预留出来材料根据工程建设进度安排，预

127、留出来材料招标时间和合同订立时间。招标时间和合同订立时间。（2 2）生产周期）生产周期与工程进度相配合与工程进度相配合（3 3）运输周期）运输周期具体与采购点远近相对应具体与采购点远近相对应（4 4）安装、验收周期）安装、验收周期与工程进度相配合与工程进度相配合（5 5）交叉作业时间）交叉作业时间与工序安排相联系与工序安排相联系1541.1.材料使用时间计划材料使用时间计划（二）项目采购成本控制措施（二）项目采购成本控制措施控制要点控制要点控制内容控制内容控制措施控制措施2.2.材料的性能价格比材料的性能价格比（1 1）市场信息）市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。日常搜集市场信息，

128、建立材料市场信息库。（2 2）技术参数）技术参数材料设备的技术参数由甲方规划设材料设备的技术参数由甲方规划设（3 3）招投标）招投标制定招投标计划。不需招投标的材料设备，制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用采用 “ “货比三家货比三家”2.2.材料性价比材料性价比控制要点控制内容控制措施3.3.材料款支付（1）材料款支付方式（2）材料款支付进度（3）保修款预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制。保修款一般不低于合同总价的5%。依据合同中约定付款。1563 3、材料价款的支付、材料价款的支付4 4、材料验收、保管、材料验收、保管控制要点控制要点控制内容控制内容控制措施控制措施4 4、材料

129、验收、材料验收（1 1）数量验收）数量验收关联所有方共同确认货到现场数量关联所有方共同确认货到现场数量（2 2）质量验收）质量验收外观质量的验收外观质量的验收安装后质量的验收安装后质量的验收投入使用后的质量验收投入使用后的质量验收5 5、材料保管与、材料保管与保修保修（1 1）材料保管）材料保管在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者（1 1）材料保修）材料保修用合同的方式明确保修责任和保修期用合同的方式明确保修责任和保修期5.5.材料设备采购环节的主要做法材料设备采购环节的主要做法(1)(1)建立材料设备厂家数据库；建立材料设备厂家数据库； (2)(2

130、)建立材料设备价格数据库建立材料设备价格数据库(3)(3)建立合格分供方数据库建立合格分供方数据库 (4)(4)了解其他项目成本数据了解其他项目成本数据第二部分第二部分 房地产开发主要环节的成本管理措施房地产开发主要环节的成本管理措施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施一房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施二房地产开发项目招投标环节成本控制要点房地产开发项目招投标环节成本控制要点三房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点四房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要

131、点房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点五房地产开发项目工程预决算环节的成本控制房地产开发项目工程预决算环节的成本控制六房地产开发项目销售环节的成本控制房地产开发项目销售环节的成本控制七房地产开发项目期间费用的成本控制要点房地产开发项目期间费用的成本控制要点八159 工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作注意严格按程序走，防止出现不

132、规范或不负责的实际操作。1 1、乙方预算、乙方预算控制要点控制要点控制内容控制内容控制措施控制措施1.1.乙方预算乙方预算（1 1）乙方预）乙方预算内容的审查算内容的审查先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分具），先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分具），缩小及调整面积。缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题。影响成本的问题。房地产开发项目工程预决算环节的成本控制房地产开发项目工程预决算环节的成本控制六控制要点控制要点控制内容控制内容控制措施控制措施2.2.钢筋用量的核实钢筋用量的核实（1 1）施工图中）施工

133、图中的钢筋用量的钢筋用量（2 2）洽商、变）洽商、变更的钢筋用量更的钢筋用量委托外部专业顾问：选择并委托现场管理经验委托外部专业顾问：选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价顾丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价顾问公司进行钢筋量计算工作；问公司进行钢筋量计算工作；预算审核专业人员核算钢筋用量预算审核专业人员核算钢筋用量现场察看。必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况现场察看。必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况1612 2、钢筋用量、钢筋用量3 3、价差调整、价差调整控制要点控制要点控制内容控制内容控制措施控制措施3 3、价差的调整、价差的调整（1 1）材料价差）材料价差（2 2

134、）人工价差）人工价差（3 3）费用价差）费用价差严格执行合同中价差调整办法严格执行合同中价差调整办法及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况况当价格出现异常波动时，应立即与相关单位当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策商量对策控制要点控制内容控制措施4 4、洽商、变更的费用控制（1）图纸审核（2）因市场因素甲方对图纸的修改（3）现场签证项目部组织各专业共同审图，实行专业负责制监理公司审图施工单位审图甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较现场签证中，应明确发生费用的原因和责任1634 4、洽商、变更、洽商、变更5 5、违约与索赔、违约与索赔控

135、制要点控制内容控制措施5 5、违约与索赔（1）工期（2）质量甲方履行自己的合同义务甲方督促乙方履行合同义务工期与质量重视过程中控制（3）配合管理负责处理各施工方的配合问题（4）停工、窝工当造成重大停、窝工时，甲方及时进行停、窝工费用计算第二部分第二部分 房地产开发主要环节的成本管理措施房地产开发主要环节的成本管理措施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施一房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施二房地产开发项目招投标环节成本控制要点房地产开发项目招投标环节成本控制要点三房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点

136、房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点四房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点五房地产开发项目工程预决算环节的成本控制房地产开发项目工程预决算环节的成本控制六房地产开发项目销售环节的成本控制房地产开发项目销售环节的成本控制七房地产开发项目期间费用的成本控制要点房地产开发项目期间费用的成本控制要点八165 销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的

137、成本控制也必须有长线考虑。控制要点控制什么怎么控制谁来控制1 1、营销方案（1）费用总额确定费用目标总额项目公司领导（2）市场信息收集（3）营销计划（4）营销预算根据各种相关因素确定具体计划和费用营销部（5）营销方案审批征求各方面意见，按审批流程操作项目公司总经理房地产开发项目销售环节的成本控制房地产开发项目销售环节的成本控制七165控制要点控制什么怎么控制谁来控制2 2、营销、营销现场费用现场费用(1）现场销售人工费用销售人数控制销售工作进度控制奖励办法控制营销部经理（2）现场销售器具费（3）卖场、现场包装费（4）销售模型费用（5）宣传资料及礼品费（6）展销费营销部经理(7）计划额度控制额度

138、内调剂和超额审批制度项目公司总经理3 3、媒体选择(1）媒体及广告代理公司信息收集和分析专人负责营销部（2）招投标先评后选的原则营销部内部评审营销部招投标预算审核部房地产开发项目销售环节的成本控制房地产开发项目销售环节的成本控制七165控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制4.4.样板房样板房装修装修 (1)(1)设计、装修设计、装修市场信息收集市场信息收集制订装修目标成本总额制订装修目标成本总额规划设计部、营销部规划设计部、营销部(2)(2)材料采购材料采购信息搜集材料、设备选型信息搜集材料、设备选型划设计部、营销部划设计部、营销部(3)(3)信息采集及招投标信息采

139、集及招投标招投标招投标 预算审核部预算审核部(4)(4)样板房维护样板房维护委托物业代管协议委托物业代管协议物业公司、营销部物业公司、营销部(5)(5)材料回收、保管和材料回收、保管和再利用再利用建立材料设备清单建立材料设备清单使用登记使用登记闲置品评估和处理闲置品评估和处理划设计部负责、划设计部负责、营销部、物业配合营销部、物业配合5.5.销售回销售回款款（1 1）销售折扣点）销售折扣点 待定待定 营销部经理营销部经理（2 2）回款周期）回款周期 待定待定营销部负责，财务监督营销部负责，财务监督6.6.销售补充销售补充条款及承诺条款及承诺 承诺的给出承诺的给出 制作楼书制作楼书 承诺分类承诺

140、分类 营销部负责，营销部负责， 设计、工程监督设计、工程监督（2 2）设计变更与承诺）设计变更与承诺 变更审批与知会制度变更审批与知会制度 承诺变更承诺变更规划设计部负责规划设计部负责营销部、工程部协助营销部、工程部协助房地产开发项目销售环节的成本控制房地产开发项目销售环节的成本控制七 控制要点控制什么怎么控制谁来控制7.客户交房（1）交房日期（2）保修期（3）质量补偿 晚交房原因分类处理；与施工队洽商延长保修期；交房验收协议营销部负责，工程部、物业公司协作8.其他（1）中介费 待定 营销部（2）与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生的设计洽商变更费） 严格按相关流程进行 项目公司总经理16

141、7房地产开发项目销售环节的成本控制房地产开发项目销售环节的成本控制七第二部分第二部分 房地产开发主要环节的成本管理措施房地产开发主要环节的成本管理措施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施一房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施二房地产开发项目招投标环节成本控制要点房地产开发项目招投标环节成本控制要点三房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点四房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点五房地产开发项目工程预决算环节的成本控

142、制房地产开发项目工程预决算环节的成本控制六房地产开发项目销售环节的成本控制房地产开发项目销售环节的成本控制七房地产开发项目期间费用的成本控制要点房地产开发项目期间费用的成本控制要点八控制要点控制内容控制措施1.财务费用（1）公司开发速度、规模与 贷款计划（2）地价款的支付（3）工程款的支付（4）销售回款的管理 制定年度资金计划 资金占压费用估算与控制 制定项目总体开发计划 制定工程年度付款计划 制定年度销售计划2.管理费用（1）人工费用（2）行政管理费用168 期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一

143、环节负责控制，并指导监督其他部门的有关费用支出情况。房地产开发项目期间费用的成本控制要点房地产开发项目期间费用的成本控制要点八内部资料，机密房地产开发项目的成本管理房地产开发项目的成本管理Cost control in real estate project房地产开发项目成本管理中存在的主要问题房地产开发项目成本管理中存在的主要问题一房地产成本控制体系的建立房地产成本控制体系的建立制度保障体系？制度保障体系？房地产成本控制的主要措施房地产成本控制的主要措施怎么去控制？怎么去控制？房地产开发项目成本管理内容房地产开发项目成本管理内容控制什么？控制什么？二二三三四四169房地产成本控制体系的建立房

144、地产成本控制体系的建立制度保障体系？制度保障体系？四四什么是成本管理体系一一二二如何建立房地产开发的成本管理体系170 成本管理体系成本管理体系是通过建立与成本控制相关的企业内外组织或部是通过建立与成本控制相关的企业内外组织或部门，对项目开发全过程的成本（费用）进行事前预控、事中控制及门，对项目开发全过程的成本（费用）进行事前预控、事中控制及事后总结总成系统。事后总结总成系统。 事前预控主要包括：事前预控主要包括：目标成本指标的估算、测算和确定，明确目标成本指标的估算、测算和确定，明确目标责任成本，并落实到责任部门；目标责任成本，并落实到责任部门； 事中控制主要是指：事中控制主要是指：以目标成

145、本指标为标准，对项目开发过程以目标成本指标为标准，对项目开发过程的成本发生与支出实施全程管理、监控、和动态管理，定期核算与的成本发生与支出实施全程管理、监控、和动态管理，定期核算与成本分析，实时掌握成本信息与市场价格信息；成本分析，实时掌握成本信息与市场价格信息； 事后总结主要是：事后总结主要是：项目开发成本的汇总分析、形成项目成本分项目开发成本的汇总分析、形成项目成本分析报告，为今后开发项目提供一手数据。析报告，为今后开发项目提供一手数据。 实践证明，目标成本管理体系是目前成本控制的实践证明，目标成本管理体系是目前成本控制的最有效方法之最有效方法之一，是实施建安及工程成本事前控制的重要手段。

146、一，是实施建安及工程成本事前控制的重要手段。什么是成本管理体系一一内部材料。171 1. 组织机构保障体系2. 目标成本指标的确定3. 责任成本体系4. 成本信息管理体系5. 动态成本管理体系6. 成本管理规范体系7. 招投标管理体系8. 合同管理体系9. 现场签证管理体系10. 设计变更管理体系11. 合同付款管理体系12. 预决算管理体系成成本本管管理理体体系系主主要要内内容容172 包括四级成本保障层次：包括四级成本保障层次： 1.1.公司目标成本审定机构公司目标成本审定机构 公司决策层或成本管理领导小组审批目标成本控制指标公司决策层或成本管理领导小组审批目标成本控制指标 2.2.公司目

147、标成本编制机构公司目标成本编制机构 负责测算并编制包括开发前期勘察、设计、三通一平，主体建安、小区公共负责测算并编制包括开发前期勘察、设计、三通一平，主体建安、小区公共配套管网、城市基础设施配套、公建设施、园林景观、开发间接费等在内直接成配套管网、城市基础设施配套、公建设施、园林景观、开发间接费等在内直接成本项目的目标成本。本项目的目标成本。 3.3.公司目标成本监控机构公司目标成本监控机构 负责实施材料设备价格、工程造价等市场信息收集、整理，编制一定时期内负责实施材料设备价格、工程造价等市场信息收集、整理，编制一定时期内项目所发生动态成本的监测报告和材料设备市场价格动态信息报告，分析评估目项

148、目所发生动态成本的监测报告和材料设备市场价格动态信息报告，分析评估目标成本（费用）执行情况，并提出成本控制的指导性意见和成本调整建议。标成本（费用）执行情况，并提出成本控制的指导性意见和成本调整建议。 4.4.公司目标成本实施机构公司目标成本实施机构 根据目标成本的各项经济指标，开展限价设计、施工、采购等业务工作；对根据目标成本的各项经济指标，开展限价设计、施工、采购等业务工作；对其成本费用失控承担直接和主要责任。其成本费用失控承担直接和主要责任。什么是成本管理体系什么是成本管理体系一一（一）组织保障体系（一）组织保障体系项目发展阶段项目发展阶段 成本确定成本确定实施办法实施办法项目定位阶段项

149、目定位阶段 成本估算成本估算 根据项目总体定位和地块初步的总体规划设计的各根据项目总体定位和地块初步的总体规划设计的各 项经济指标（规划设计、建筑设计、装修设计、环境设项经济指标（规划设计、建筑设计、装修设计、环境设 计、配套设计的方案）及住宅单体的各项基本建造标准计、配套设计的方案）及住宅单体的各项基本建造标准和公司的利润要求进行估算和公司的利润要求进行估算方案设计阶段方案设计阶段 成本测算成本测算 在成本估算结果的基础上，依据扩初建筑、景观设在成本估算结果的基础上，依据扩初建筑、景观设计图纸，编制材料设备使用一览表，明确装饰材料的材计图纸，编制材料设备使用一览表，明确装饰材料的材质及档次、

150、限价，进行成本测算。质及档次、限价，进行成本测算。施工图设计阶施工图设计阶段段目标成本目标成本在初步（扩初）设计确定的测算成本的基础上，根据在初步（扩初）设计确定的测算成本的基础上，根据主体施工合同及施工组织设计、施工图纸，详细计算，主体施工合同及施工组织设计、施工图纸，详细计算， 主体工程成本、分项工程成本、公共配套成本材料设备主体工程成本、分项工程成本、公共配套成本材料设备成本、景观环境和小市政成本。最终形成目标成本。成本、景观环境和小市政成本。最终形成目标成本。173 目标成本的确定分为三个阶段，分别是项目定位阶段、方案设计阶段和施工图阶段，相应的最终目标成本确定也需通过成本估算、成本测

151、算、目标成本逐步确定。什么是成本管理体系什么是成本管理体系一一（二）目标成本指标的确定（二）目标成本指标的确定目标成本指标的确定过程见下图所示：目标成本指标的确定过程见下图所示：174项目 成本分项责任部门具体内容开发前期费用勘察勘察工程部门 通过招投标确定勘察单位；勘察测量费用与报告的准确性挂钩；复核实际完成的勘察工作量规划设计规划设计 规划设计部门根据目标限价合理安排各项规划设计费；推广限额设计；控制设计费用的支付与设计质量挂钩；三通一平三通一平 工程部门 临时围墙、道路力求永久化；临时水电管线敷设尽可能利用库存的旧材料，完工后对可利用材料作好回收；临时设施临时设施 工程部门 加强临时设施

152、的重复利用性主体工程建安费用主体建安主体建安规划设计部门做好施工图会审工作，将设计不合理的现象消灭在施工之前，避免引起设计变更、签证费用工程/成本部门招投标选择优秀而可信的施工队伍；编制完善、严密的施工承包合同；设计变更、签证做到先估价、审批后实施，避免出现盲目变更；按实复核现场变更、签证的工程量，有效控制现场签证的发生；审核竣工图等结算资料，确保结算资料的准确性；工程部门 审核施工方案合理性、经济性；通过“三新”使用，有效降低工程成本；装饰材料装饰材料及设备及设备规划设计部门根据目标成本的材料限价，确定材料的规格、档次、品种；成本部门 根据目标成本的材料限价，开展甲供材料的招投标工作；工程部

153、门严格按标准验收材料，对不合格的产品进行扣款；处理好供货商与施工单位的材料收发工作，对不按期供货等进行扣款；175（三）目标责任成本体系（三）目标责任成本体系项目成本分项责任部门具体内容公共管网配套工程费用室外水电气等配套工程工程/前期部门尽可能减少或消灭政府垄断工程成本中不合理的成分；严格控制配合水、电、气等专业工程的零星人工签证；对水、电、燃气等附属配套公建工程实行全面招投标；合理安排配套工程的施工工期；园林景观环境规划设计部门严格按目标成本总额控制，进行限额设计；特别是做好绿化、景观的方案论证，避免由于效果不满引起的返工费用成本部门直观性装饰材料实行甲供或甲控，按目标成本选用经济美观的建

154、筑装饰材料工程部门签订严密的施工合同；严格控制现场的变更及签证；公建配套设施费规划设计部门严格按目标成本总额控制，进行限价设计；严格控制会所等配套公建的室内装饰工程设计标准；特别做好装修工程的方案论证，避免由于效果不满引起的返工费用；成本部门直观性装饰材料实行甲供或甲控，按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料工程部门工程全面实行招投标，签定严密的施工合同；严格控制现场的变更及签证；工程管理费工程/成本部门通过招投标确定工程监理单位；工程部门工程监理费用的支付与工程质量挂钩；施工合同外的奖金必须做到有据可查175（三）目标责任成本体系（三）目标责任成本体系1761.限价设计：设计部门根据公司确定的

155、目标成本指标进行委托设计任务；限额设计主要用于结构、装饰工程、景观园林工程等的方案设计阶段；2.限价采购：限价采购主要用于外立面、内部装饰性材料的确定及采购；根据审批确定的材料设备一览表的要求寻找合格的供货商，开展材料的招投标工作；3.先算后干原则：工程原则上必须先编制施工图预算，再进行施工（四）目标成本管理的实施（四）目标成本管理的实施 目标成本确定后，即进入成本的动态管理阶段：每一项招标、采购、外包，都要与目标成本明细项进行对照，确保控制在目标成本内。即使有一两项突破，也要考虑要在其他项找回来，综合平衡。 对于弹性较大的期间费用,如开发间接费、销售费用、财务费用，则与相关部门签订目标责任书

156、，进行控制。 负责成本控制的部门，在项目实施过程中，及时出具项目动态成本信息报告反映项目成本发生的动态情况；并根据市场数据信息，提供成本控制或调整建议。（五）成本的动态管理（五）成本的动态管理178 根据主体工程不同区域的竣工时间，事前编制合理的竣工结算计划；主体竣工结算价组成： 结算价=预算价+预算备忘调整价+设计变更价+现场签证价+其他费用施工图预算价：原甲方、乙方双方审核确定的施工图预算价预算调整价：根据预算编制备忘中注明的事项对预算价进行调整汇总设计变更费用：审核每月汇总的设计变更的造价签证费用：审核每月汇总的现场签证的造价其他费用：在合同期间政府造价管理部门对定额取费标准有新规定而引

157、起的调整等 施工单位必须编制施工图预算，甲方进行审核；若比较复杂且影响成本较大的工程，甲方可委托咨询单位编制施工图预算，作为目标成本确定及合同价调整依据； 工程竣工取得竣工验收单后，施工单位申请施工结算，项目工程部门对竣工资料的正确性负责；成本部门核对结算资料的完整性；（六）项目主体工程的结算管理（六）项目主体工程的结算管理（七）预算编制的一般原则（七）预算编制的一般原则180 根据工程结算的审价报告，对施工工程的质量、工期等履约的情况进行核实，确定工程尾款； 甲供材料的清算： 工期奖罚清算： 质量奖罚清算 施工水电费清算 工程扣款 工程保修金（八）总包工程竣工结算管理（八）总包工程竣工结算管

158、理181 通过规范设计变更、现场签证流程，加强工程造价的事中控制；及时掌握变更签证实施的费用，减少结算的扯皮现象，并能动态反映工程造价。（1）设计变更的主要内容： 由于设计单位图纸错、漏、碰、缺，导致发生做法变动、材料代换、纠正施工图中的失误或其它变更事项。 由于设计部门改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容，导致发生做法变动、材料代换或其它变更事项。 由于工程部门、监理、施工单位采用新工艺、新材料或其它技术措施等，导致发生做法变动、材料代换或其它变更事项。 由于销售部门、业主要求提出变更，导致发生做法变更、材料代换或其它变更事项。（2）现场签证的主要内容： 在施工过程中出现的各种技术

159、措施处理，以及由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线）变化，导致发生增减工程量，材料代换或其它变更事项。 事后设计变更导致的返工和技术处理措施等。 其他，如：土方驳运、机械进出场、赶工措施、配合销售等（九）设计变更与现场签证管理（九）设计变更与现场签证管理182 （1）一单一算原则：一个设计变更及现场签证单应编制一份结算单，且对应一项内容； （2）一月一汇总原则：每月汇总已完工的变更签证费用，反映在项目动态成本中； （3）完工确认原则：当设计变更及现场签证完工后，尽快完成签字确认，如属隐蔽工程，必须在其覆盖之前签字确认； （4）原件结算原则：设计变更及现场签证的结算必须要有齐备

160、的、有效的原件作为结算的依据； （5）时间限制原则：设计变更、签证都应先立项后实施。若有特殊情况，请示主管领导同意后实施，但事后补填报变更、签证单； （6）存档原则：变更、签证所有文件必须存档。 （7）原则上不允许发生人工签证。（十）变更签证的原则（十）变更签证的原则183 通过合理安排预结算的编制和审核工作，及时掌握开工、竣工阶段的工程造价；并通过工程预结算为工程进度款的支付、成本控制、造价分析提供依据。 预算编制的一般要求：（1）甲方工程预算部门及施工单位分别编制施工图预算；（2）每一份预算按楼号（或房型）进行汇总；（3）每一楼号的土建工程基本分项：基础、上部结构、装饰工程；（4）每一楼号

161、的安装工程基本分项：煤气、给排水、强电、弱电工程；（5）经甲乙双方确定后的预算为最终的施工图预算价，并作好施工图预算编制备忘； （6）施工图预算编制备忘要详细，包含图纸编号、套用的定额、计费的标准、人工补差、材料价格等编制依据，以及说明不包含的项目、不清楚而暂定的项目等； （7）施工图预算价是工程结算价的一部分，除预算编制备忘中说明的事项外，其余项目在结算时均不得调整； （8）根据审核后的施工图预算价调整工程合同价，并作为工程进度款的支付依据；（十一）工程预结算管理（十一）工程预结算管理184THANK YOU 谢谢大家！ 祝各位：祝各位： 事事 业业 成成 功功! ! 身身 心心 愉愉 悦！悦！