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1、第三章第三章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节第一节 成本法成本法第二节第二节 收益法收益法第三节第三节 市场比较法市场比较法第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择第一节第一节 成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础（一）成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路（二）成本法的评估思路评估值评估值= =重置成本重置成本- -各项损耗各项损耗（三）应注意的问题（三）应注意的问题历史资料的真实性形成资产价值的成本耗费是必要的实体性功能性经济性第一节第一节 成本法成本法二、成本法的基本计算公式及其各项
2、指标二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算的计算基本公式：基本公式：被评估资产被评估资产评估值重置成本实体性贬值功能性贬评估值重置成本实体性贬值功能性贬 值经济性贬值值经济性贬值第一节第一节 成本法成本法（一）重置成本及其计量（一）重置成本及其计量重置成本：资产的现行再取得成本资产的现行再取得成本相同点相同点：均采用现行价格和费用计算。不同点不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。有条件情况下，尽可能选择更新重置成本更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。复原重置成本复原
3、重置成本更新重置成本更新重置成本第一节第一节 成本法成本法1.重置核算法重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准。 重置成本直接成本重置成本直接成本+ +间接成本间接成本 直接成本直接成本一般包括：购买、安装和人工等支出。 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本间接成本主要指企业管理费、培训费等。 间接成本的分配方法有间接成本的分配方法有： 人工成本比例法：间接成本间接成本= =人工成本总额人工成本总额* *分配率分配率 单位价格法：间接成本间接成本= =工时（每人每小时的劳动量）数工时（每人每小时的劳动量）数* *单位价格单位价格 间接成本百分率法：间接成本间接成本= =直接成本直接成本
4、* *间接成本占直接成本比例间接成本占直接成本比例第一节第一节 成本法成本法例例：某企业5年前购置一台设备，原购买价为200000元，运杂费1500，直接安装费1200元（其中，原材料费700元，人员工资500元），据统计分析，这台设备的间接成本为每元人工成本的0.85倍。评估时，经市场调查，该设备的现行买价为230000元，运杂费为2400元，直接安装费1800元（其中，原材料费1000元，人员工资800元），间接成本平均为直接成本的0.9%。请计算这台设备的重置成本。解：重置成本=（230000+2400+1800）+ （230000+2400+1800）*0.9% =236307.8（元
5、）第一节第一节 成本法成本法采用重置核算法的前提前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。重置核算法既适用于估算复原重置成本，也适用于重置核算法既适用于估算复原重置成本，也适用于估算更新重置成本。估算更新重置成本。第一节第一节 成本法成本法2.功能系数法功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。功能价值法功能价值法规模经济效益指数法规模经济效益指数法第一节第一节 成本法成本法（1）功能价值法）功能价值法资产的功能与
6、成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法资产的功能与成本呈指数关系，计算公式：注意：该方法计算的一般是更新重置成本。注意：该方法计算的一般是更新重置成本。第一节第一节 成本法成本法例例：被评估资产生产能力为600000件/年，参照物重置成本为5000元，生产能力为300000件/年，设X取值0.7，求被评估资产的重置成本。解： 被估资产重置成本=5000（600000300000）0.7=8122元第一节第一节 成本法成本法3.3.物价指数法物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数）定基物价指数（2）环比
7、物价指数）环比物价指数 被估资产重置成本=资产的历史成本*（1+a1%）（1+a2%)（1+an%）注意：注意：物价指数法计算的是复原重置成本。物价指数法计算的是复原重置成本。第一节第一节 成本法成本法4.统计分析法（点面推算法）统计分析法（点面推算法）当被评估资产单位价值较低、数量较多时，为了降低成本、节约时间，可以采用该方法。计算步骤：（1）将被评估资产按一定的标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）根据K值计算被估资产重置成本。第一节第一节 成本法成本法（二）有形损耗及其计量（二）有形损耗及其计量有形损耗：是指由于使用及自然力的作用而
8、使资产实体发生的损耗。有形损耗：是指由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。1.1.观察法观察法 被评估资产的有形损耗=重置成本（1-成新率）2.2.使用年限法使用年限法残值：是从评估角度上所认识的资产清理报废时净回收的金额。实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。有形损耗率第一节第一节 成本法成本法3.修复费用法修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种方法。可用于尚可使用年限无法确定，或者使用年限无法确定的情况，也可用于资产的局部需要更换或修复的情况。如果资产的实体性损耗是可以修复
9、的，那么修复的费用就反映了资产的实体性贬值。通过估算修复费用估算贬值。第一节第一节 成本法成本法（三）功能性损耗及其计量（三）功能性损耗及其计量功能性损耗：是指由于技术进步导致被评估资产与目前广泛使用功能性损耗：是指由于技术进步导致被评估资产与目前广泛使用的同类技术先进的资产相比，因功能陈旧而引起的贬值。的同类技术先进的资产相比，因功能陈旧而引起的贬值。功能性损耗的两种表现形式：超额投资成本超额投资成本超额运营成本超额运营成本超额运营成本的计算步骤：（1）计算被评估资产的年超额运营成本；（2）计算年净超额运营成本；（3）根据被估资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额。
10、第一节第一节 成本法成本法例例：某被评估资产与目前普遍使用的技术先进的资产相比，在完成同样生产任务的情况下，能耗超支3万元，工耗超支1万元。经评估人员鉴定，该资产尚可使用3年，同行业的资产平均收益率为10%，企业所得税税率为33%，则资产的功能性贬值是多少？解解：被估资产的功能性贬值 =（30000+10000）（1-33%）（P/A，10%，3） =268002.4869 =66649（元）第一节第一节 成本法成本法（四）经济性损耗及其计量（四）经济性损耗及其计量经济性损耗：经济性损耗：是指因资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非资产是指因资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非资产本身的
11、问题。本身的问题。两种形式：资产利用率的下降、资产年收益额的损失资产利用率的下降、资产年收益额的损失1.因资产利用率下降所导致的经济性损耗的计量：2.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量：第一节第一节 成本法成本法三、对重置成本法的评价三、对重置成本法的评价1.从成本耗费角度评估资产价值。2.运用一般没有严格的前提条件。3.并非所有评估对象都适合采用成本法。习题习题1、机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试
12、费分别比3年前上涨了40%、30%、20%。求该设备的重置成本（保留两位小数）。2、2005年1月评估设备一台，该设备于2001年12月购建，账面原值为40万元，2003年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为4万元。若定基物价指数2001年为1.05,2003年为1.18,2005年为1.3，求该设备的重置成本。3、评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万元，年产量为12万件。如果规模经济效应指数为0.8，求该资产的重置全价。第二节第二节 收益法收益法一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础（一）收益法的理论基础效用价
13、值论：资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路（二）收益法的评估思路预期收益折现（三）收益法运用的前提条件（三）收益法运用的前提条件1.资产的收益可用货币计量2.资产所有者所承担的风险也能用货币计算第二节第二节 收益法收益法二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。（一）未来收益有限期（一）未来收益有限期1.每期收益不等额2.每期收益等额第二节第二节 收益法收益法（二）未来收益无限期（二）未来收益无限期（ ）根据未来收益是否稳定分为两种：1.1.稳定化收益法（年金化法）：稳定化收益法（年金化法）：稳定
14、化收益A的估算方法：（1）（2）历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数（3）注意： 方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。 收益法要求收益额是预期收益、客观收益。第二节第二节 收益法收益法2.2.分段法分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。第二节第二节 收益法收益法 前期（i=1,2,n)(设n=5) 后期（i=n+1,n+2,)0123456789分段法图解分段法图解资产的评估值选择前期期限的基本原则： （1）延至企业生产经营进入稳态； （2）尽可能长，但也不宜过长。第二节第二节 收益法收益法3.3.纯收益按等比级数变化（递增或递减）纯收益按等比级
15、数变化（递增或递减）第二节第二节 收益法收益法4.4.纯收益按等差级数变化（递增或递减）纯收益按等差级数变化（递增或递减）第二节第二节 收益法收益法（三）未来收益有限期情况下的特殊计算公式（三）未来收益有限期情况下的特殊计算公式1.1.分段法分段法2.2.纯收益按等比级数变化纯收益按等比级数变化3.3.纯收益按等差级数变化纯收益按等差级数变化第二节第二节 收益法收益法三、收益法中各项指标的确定三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额（一）预期收益额1.1.预期收益的类型预期收益的类型税后利润净现金流量利润总额(1)税后利润与净现金流量的差异在于确定原则不同 净现金流量税后净利润+折旧追加投资
16、税后净收益，被普遍采用第二节第二节 收益法收益法（2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。净现金流量能够更准确地反映资产的预期收益；净现金流量体现了资金的时间价值。（3）利润总额由于包含了不属于资产持有者的税收，因而一般不适宜作为预期收益。第二节第二节 收益法收益法2.预期收益的测算预期收益的测算以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法）时间序列法 适宜预期收益趋势明显的情况。2003200420052006200720082009201020112012收益时间图32 使用时间序列法预测某企业的净收益第二节第二节 收益法收益法年
17、 份净收益（万元）20031 00020041 15020051 21020061 30020071 340 按时间序列计算的回归方程：预测年收益（年份数83）164717 表33 评估前每年收益第二节第二节 收益法收益法表34 预测年收益年 份净收益（万元）20081 44920091 53220101 61520111 69820121 781第二节第二节 收益法收益法（2 2）因素分析法）因素分析法确定影响一项资产的收入和支出的具体因素（成本、销售收入、税金等）；建立收益与这些因素的数量关系，并对这些因素未来肯那个的变动进行预测；估算出基于这些因素的未来收益水平。第二节第二节 收益法收益
18、法（二）折现率与资本化率（二）折现率与资本化率1.二者本质上差别不大：都是将未来的预期收益折算成现值的比率，只是使用场合不同。2.二者内涵上略有区别：折现率=无风险报酬率+风险报酬率资本化率=折现率-未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零，则二者相等。第二节第二节 收益法收益法3.确定折现率的基本方法：（1 1）加和法）加和法折现率=无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率的确定：比较容易，长期债券利率；风险报酬率的确定：风险累加法和系数法风险累加法：第二节第二节 收益法收益法系数法： CAPM（资本资产定价模型）：市场平均风险报酬率第二节第二节 收益法收益法（2 2）资本成本加权法）资本成本加
19、权法如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分: 折现率长期负债占投资总额的比重长期负债利息 率（1所得税税率）+所有者权益占投 资总额的比重所有者权益报酬率 上式中：所有者权益报酬率无风险收益率+风险报酬率第二节第二节 收益法收益法（3 3）市场比较法）市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。第二节第二节 收益法收益法四、对收益现值法的评价四、对收益现值法的评价1.该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2.该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较
20、大成分的主观性。习题习题1、评估对象为一老字号的持续经营企业，前4年预测超额净收益分别是40万元、50万元、52万元、55万元；从第5年起，预测每年的超额收益为52万元。折现率为10%，资本化率为12%，则该企业的评估值为多少？2、评估一项无形资产，它的收益期为10年，收益是等额的，每年为5万元，贴现率为10%。若采用收益法评估折现无形资产，则它的评估值为多少？3、某企业进行股份制改造，根据企业过去的经营情况和未来的市场形势，预测其未来5年的收益分别为13万元、14万元、11万元和15万元。根据银行利率及经营风险情况，确定其折现率和资本化率分别是10%和12%。试采用年金资本化法，确定该企业的
21、重估价值。第三节第三节 市场比较法市场比较法一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理（一）理论基础（一）理论基础均衡价值论均衡价值论：由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市场交易结果的相对合理性，并通过替代原则来评估被估资产。（二）评估思路（二）评估思路（三）前提条件（三）前提条件1.充分发育活跃的资产市场；2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。第三节第三节 市场比较法市场比较法二、市场比较法的基本程序及有关指标二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物（一）寻找参照物1.参照物的成交价必须真实；2.参照物的基本数量要求（一
22、般三个以上）；3.参照物与被评估资产之间大体可替代（即功能相同或相似）；4.参照物的成交价应是正常交易的结果。第三节第三节 市场比较法市场比较法（二）调整差异（二）调整差异1.1.时间因素时间因素定基物价指数法、环比物价指数法当资产价格处于上升期间，调整系数大于1，反之则小于1。2.2.区域因素区域因素打分法如果参照物所在区域条件比被评估资产所在区域好，则需将参照物的成交价向下调，即调整系数小于1，反之则向上调，调整系数大于1；一般以被评估资产为100，第三节第三节 市场比较法市场比较法3.3.功能因素功能因素功能系数法4.4.成新率因素成新率因素如果参照物的成新率比被评估资产低，就需要将参照
23、物的成交价向上调，即调整系数大于1。5.5.交易情况调整交易情况调整（三）确定评估值（三）确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。第三节第三节 市场比较法市场比较法三、市场比较法的具体操作方法三、市场比较法的具体操作方法直接比较法直接比较法：单一因素比较法和类比调整法（一）单一因素比较法（一）单一因素比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：新旧程度、交易时间、功能等。（二）类比调整法（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但在多方面存在差异。交易案例A的调整后价值参照物A的成交价时间因素调整系数区域因素调整系数功能因素调整系数交易情况补正系数第三节
24、第三节 市场比较法市场比较法例例：评估某商业用房，面积为500平方米。评估目的是企业联营，故采用公允市价标准。评估基准日2006年10月31日。评估人员在房地产交易市场上寻找到三个与评估基准日接近的商业用房的交易案例，具体情况如表3-7所示。表3-7 参照商业用房交易案例第三节第三节 市场比较法市场比较法该商业用房与三个参照物新旧程度相近，结构也相似，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。该商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估资产所在区域好，综合评分为107.当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数：（1+4%）4=117%；参照物B的时间因素调
25、整系数：1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价的调整过程如表3-8所示。表3-8 参照物成交价的调整过程第三节第三节 市场比较法市场比较法被评估资产的单价=（27336.45+27850.47+27654.21）3 =82841.13327614（元/m2)被评估资产总价=27614500=13807000（元）第三节第三节 市场比较法市场比较法四、清算问题四、清算问题清算价格属于非正常价格。清算价格的确定方法：1.市价折扣法 清算价格=公允市价折扣率2.模拟拍卖法（意向询价法）第三节第三节 市场比较法市场比较法五、对市场比较法的评价五、对市场比较法的
26、评价1.最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法。2.该方法的运用需要有一定的前提条件：（1）对产权交易市场成熟度的要求；（2）对被评估对象本身的要求。第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择一、资产评估方法的多样性和可选择性一、资产评估方法的多样性和可选择性从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。二、资产评估方法的最适选择二、资产评估方法的最适选择由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。评估方法的
27、选择应主要考虑量方面因素。第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择（一）与评估对象相适应（一）与评估对象相适应在评估时首先应区别被估资产是： 单项/整体，有形/无形，通用性/专用性，可复制/不可复制？一般讲：（二）受可搜集到的数据和信息资料的制约（二）受可搜集到的数据和信息资料的制约 成本法适宜评估可复制的资产专用资产单项资产收益法适宜评估资源性资产无形资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产本章习题本章习题1.某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下： 该资产的账面原值为270万元，净值为108万元，按照财务制度的规定，该资产折旧年限为30
28、年，已计折旧年限22年。经调查分析确定：按照现在的市场材料价格与工资费用水平，重新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业纪录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为46080小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用10年。又已知，该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业的所得税税率为25%，假定折现率为10%）。根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。解：（1）计算资产利用率：46080/57600*100%=80% （2）计算实际使用年限：22*80%=17.6年 （
29、3）确定成新率：10/（17.6+10）*100%=36.23% （4）确定功能性贬值：3*（1-25%）*（P/A,10%,10)=13.83万元 （5）评估值=480*36.23%-13.83=160.07万元 因此，该资产评估值为160.07万元。2. 某企业进行股份制改造，根据企业过去的经营情况和未来的市场形势，预测其未来5年的收益率分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。根据银行利率及经营风险情况，确定其折现率和资本化率分别为10%和12%。试采用年金资本化法，确定该企业的重估价值。解：A=13/(1+10%)+14/(1+10%)2+11/(1+10%)3+12/(1+10%)4+15/(1+10%)5 (P/A,10%,5) =12.9689(万元) P=A/r=12.9689/12%=108.07(万元) 因此，该企业评估值为108.07万元。LOGOLOGO南京工业大学南京工业大学欢迎进入下一章的学习！欢迎进入下一章的学习！
