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1、2012018 8. .0707延吉房地产市场调研延吉房地产市场调研图解延吉：图解延吉：城市南北两侧为山区，以布尔哈通河为发城市南北两侧为山区，以布尔哈通河为发展主轴；伴随着政府的搬迁与高铁站的建设，西部新展主轴；伴随着政府的搬迁与高铁站的建设，西部新区表现出良好的发展势头区表现出良好的发展势头p城市地貌：城市地貌：城市南北两侧为山地，山地之间形成东西向河流干道布尔哈通河，城市以河流为主线，沿河流布局发展，城市主干道东西向延伸；p西部板块：西部板块：州政府、法院等政府单位，体育场、高铁站、万达等城市核心配套集中布局带动区域发展。政务中心工业区长白山路长白山路沿河路沿河路公园路公园路光光明明街街
2、人民路人民路布尔哈通河布尔哈通河帽儿山国家森林公园帽儿山国家森林公园山地山地山地山地山地山地山地山地山地山地延边州州委延边州州委延边大学延边大学延边朝阳川机场延边朝阳川机场延边火车站延边火车站延边高铁站延边高铁站市中心/商业中心p城市功能分区：城市功能分区：东部为传统老工业区，分布城市仅有的卷烟厂、啤酒厂等第二产业；中部为城市中心，商贸、餐饮等第三产业繁荣发达；西部为发展新区，以政府西迁、重大配套设施建设为主导，打造城市开发热点板块，同时区域拥有良好的生态环境，已成为城市改善客户置业的首选区域。板块划分板块划分: :整个市区分为六大板块，客户重叠度高，整个市区分为六大板块，客户重叠度高，板块间
3、竞争激烈板块间竞争激烈n北部居住板块北部居住板块板块特征：定位核心居住区，有一定环境优势，部分项目通过稀缺多层产品获得改善客户认可；产品：高层为主/多层；客户：区域内原住居民，在市中心工作的上班族，因产品形式而置业的改善人群；n西部新区板块西部新区板块板块特征：城市发展主方向，热点开发区域，改善客户置业首选；产品：高层，90-100平两居为主力；客户：项目周边的企事业单位职工、私营业主为主n延大板块延大板块板块特征：近公园、近市中心，文化休闲活动聚集地；产品：高层，主力面积在100平以上；客户：企事业单位职工、延吉大学教师、经营业主、出国务工人员；n河南板块河南板块板块特征：无强势资源，居住环
4、境较差；发展较慢；产品：多层/高层；客户：高层以地缘客户为主；洋房辐射整个延吉市区，改善为主；n东部板块东部板块板块特征：传统工业区，面貌较差，以刚需、旧改为主；产品：多层/高层，产品面积相对偏小；客户：年轻低收入者、外来客户为主，汉族占比较高，对其它板块的吸引力弱；君钰府君钰府万达华府万达华府上海城上海城广泽红府广泽红府苏州印象苏州印象高地公园高地公园现代国际现代国际大千城大千城经纬国际经纬国际金达莱金达莱1号号海兰江花园海兰江花园新星宇和悦新星宇和悦佰翠园佰翠园领域东城领域东城天池首府天池首府百合帝苑百合帝苑东郡花园东郡花园大洋雅苑大洋雅苑n河北板块河北板块板块特征：城市几何中心，商业中心
5、，项目一般伴有大体量商铺，层数可达7-8层；产品：高层，面积较复合，居住密度高；客户：市区私营业主，青睐城生活的年轻人，周边县市的高端置业客群；达沃斯小镇达沃斯小镇江山墅江山墅新星宇之洲新星宇之洲n帽儿山板块帽儿山板块板块特征：旅游资源丰富，高端物业聚集区，开发程度低；产品：洋房/别墅；客户：辐射整个延吉市区，养老（目前在外地打拼，给自己选购养老的地方）度假（作为第二/三居住场所）为主；朝族客户明显多于汉族客户；御翠园御翠园香山花苑香山花苑版块北部居住板块北部居住板块东部板块河南板块帽儿山板块西部新区板块特征定位核心居住区，有一定环境优势，部分项目通过稀缺多层产品获得改善客户认可城市几何中心，
6、商业中心，项目一般伴有大体量商铺，层数可达7-8层传统工业区，面貌较差，以刚需、旧改为主无强势资源，居住环境较差；发展较慢旅游资源丰富，高端物业聚集区，开发程度低城市发展主方向，热点开发区域，改善客户置业首选产品高层为主/多层高层，面积较复合，居住密度高多层/高层，产品面积相对偏小多层/高层洋房/别墅高层，90-100平两居为主力客户区域内原住居民，在市中心工作的上班族，因产品形式而置业的改善人群市区私营业主，青睐城生活的年轻人，周边县市的高端置业客群年轻低收入者、外来客户为主，汉族占比较高，对其它板块的吸引力弱高层以地缘客户为主；洋房辐射整个延吉市区，改善为主辐射整个延吉市区，养老（目前在外
7、地打拼，给自己选购养老的地方）度假（作为第二/三居住场所）为主；朝族客户明显多于汉族客户项目周边的企事业单位职工、私营业主为主 价格4500-5500元/平6500-7500元/平 3500-4000元/平3800元/平 5000/10000元/平 4800元/平市场主要项目案例卡市场主要项目案例卡万达广场上海城苏州印象君钰府高地公园万达广场万达广场位置位置延河路与新民北街交汇处开发商开发商延吉万达广场投资有限公司占地面积占地面积14.7建筑面积建筑面积55.6万容积率容积率3.8绿化率绿化率-建筑类型建筑类型高层、购物中心、写字楼、酒店、公寓开盘时间开盘时间2014年9月份价格价格开盘均价4
8、488，现均价5000户型面积户型面积88、98、120、140户数户数总户数2100户装修情况装修情况毛坯案场配置案场配置开发商自售项目看点：项目看点：本案为城市新区，品牌开发企业综合体项目本案为城市新区，品牌开发企业综合体项目80%80%主流主流供应供应供应结构：项目主流供应面积为供应结构：项目主流供应面积为9797平两室与平两室与140140平的三平的三室户型，占比达室户型，占比达80%80%，主要吸引改善客户，主要吸引改善客户产品产品信息信息物业类型物业类型居室居室户型面积户型面积（）（）建筑面积建筑面积（）（） 面积比面积比套数套数套数比套数比均价均价 总价总价 （万元）（万元） 高
9、层两居89106808%12010%448840974656034%48040%43三居1201440010%12010%531406720048%48040%62万达华府项目成交量价情况万达华府项目成交量价情况销售销售情况情况两居户型的成交套均总价为40-45万；标准三居的成交套均总价为50-55万；大三居的成交套均总价为60-65万。成交结构：两居户型的成交套均总价为成交结构：两居户型的成交套均总价为40-4540-45万；标准三居的成万；标准三居的成交套均总价为交套均总价为50-5550-55万；大三居的成交套均总价为万；大三居的成交套均总价为60-6560-65万万物业类型物业类型居室
10、居室户型面积（）户型面积（）成交套数成交套数 成交面积成交面积成交均价（万元）成交均价（万元）高层两居891109790 409746545105 43三居12010512600 5314045063000 62项目客户以改善为主，主要为企事业单位职工、私营业主、出项目客户以改善为主，主要为企事业单位职工、私营业主、出国务工人员；营销水平领先市场国务工人员；营销水平领先市场客户客户分析分析n客户情况：客户情况：客户来源：客户来源：延吉市全市区，占比80%，其次是延吉周边县市，占20%；置业目的及职业：置业目的及职业：中高端改善为主，主要为企事业单位职工、私营业主、出国务工人；n营销动作：营销动
11、作：开盘前进行1个人月的蓄客动作；延吉首例；爆破开盘，延吉首例；开盘摇号，造势紧张氛围，延吉首例；开盘前期，线下线上齐发力，轰动全市；虚夸开盘高价，但却以低价入市。项目为功能布局合理的舒适改善户型设计，典型户型为项目为功能布局合理的舒适改善户型设计，典型户型为100100平的两平的两房产品，舒适度高房产品，舒适度高户型户型分析分析9797 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫p优势：优势：南北通透，通风效果好；超大赠送空间p劣势：劣势：卫生间为暗室，通风和采光性欠佳；客厅与餐厅没有实现分离。p优势：优势：南北通透，大面宽设计；超大赠送空间；明厨明卫设计；p劣势：劣势：客厅阳台采光差，影响室内采光。赠
12、送赠送空间空间赠送赠送空间空间100100 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫项目总结项目总结项目操盘模式：项目操盘模式：1 1、超大赠送空间，吸引客户置业、超大赠送空间，吸引客户置业2 2、品牌开发企业，超前的营销水平；、品牌开发企业，超前的营销水平；核心价值点：核心价值点：1 1、卖性价比、卖性价比超大赠送面积，低价入市。超大赠送面积，低价入市。2 2、卖综合体、卖综合体集大型购物中心、步行街、公寓、写字楼、住宅于一体。集大型购物中心、步行街、公寓、写字楼、住宅于一体。3 3、卖品牌、卖品牌万达品牌，客户认可度高。万达品牌，客户认可度高。关键词：性价比、综合体、品牌关键词：性价比、综合体、品牌
13、项目看点：项目看点：项目位于城市发展的主方向，但位置相对较偏，大体量项目。项目位于城市发展的主方向，但位置相对较偏，大体量项目。州政府招商引进红红星美凯龙广场( (上海城上海城) )位置位置延吉市延吉市滨河西路7777号开发商开发商延吉丽景房地产有限公司占地面积占地面积42万建筑面积建筑面积62万容积率容积率1.9绿化率绿化率52%建筑类型建筑类型高层、洋房、别墅、商业开盘时间开盘时间2013年6月份交房时间交房时间2015年年底价格价格住宅均价4850元/户型面积户型面积面积区间为100-160，主力户型为90-105两居，约占比60%户数户数总户数7000户装修情况装修情况住宅毛坯停车位停
14、车位-案场配置案场配置自售，案场配置销售人员7人，策划外包60%60%主流供应主流供应供应结构：项目主流供应面积为供应结构：项目主流供应面积为100100平做两室户型，平做两室户型，占比达占比达60%60%，主要吸引改善客户，主要吸引改善客户产品产品信息信息物业类型物业类型居室居室户型面积户型面积（）（）建筑面积建筑面积（）（） 面积比面积比套数套数套数比套数比均价均价（元）（元） 总价总价 （万元）（万元） 高层两居9339068%4210%4850411002310046%23151%48.5三居1201008020%8419%58.2四居140588012%4210%67.9160672
15、014%4210%77.6上海城项目成交量价情况上海城项目成交量价情况销售销售情况情况两居户型的成交套均总价为40-50万；三居的成交套均总价为55-60万；四居的成交套均总价为65-80万。成交结构：两居户型的成交套均总价为成交结构：两居户型的成交套均总价为40-5040-50万；三居的成交套万；三居的成交套均总价为均总价为55-6055-60万；四居的成交套均总价为万；四居的成交套均总价为65-8065-80万万物业类型物业类型居室居室户型面积（）户型面积（）成交套数成交套数 成交面积成交面积总价均价（万总价均价（万元）元） 高层两居938074404110089890048.5三居120
16、75900058.2四居140821148067.9160911456077.6项目客户覆盖全市区，吉市全市区，占比项目客户覆盖全市区，吉市全市区，占比80%80%，改善为主，改善为主，营销上没有大动作营销上没有大动作客户客户分析分析n客户情况：客户情况：客户来源：客户来源：延吉市全市区，占比80%，其次是延吉周边县市，占20%；置业目的及职业：置业目的及职业：改善为主，主要为企事业单位职工、私营业主、出国务工人员。n营销动作：营销动作：没有做过大型的营销活动。项目为功能布局合理的舒适改善户型设计，典型户型为项目为功能布局合理的舒适改善户型设计，典型户型为100100平的两平的两房产品，舒适度
17、高房产品，舒适度高户型户型分析分析100100 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫p优势：优势：南北通透，动静分区。户型设计紧凑，功能空间尺度设计合理，复合刚需客户需求。p劣势劣势：卫生间为暗室，通风和采光性欠佳；套内无赠送面积，大高层产品得房率低。动静分区动静分区项目总结项目总结项目操盘模式：项目操盘模式：1 1、大盘项目形象。、大盘项目形象。2 2、本土开发企业，注重产品品质；、本土开发企业，注重产品品质；核心价值点：核心价值点：1 1、卖大盘、卖大盘6262万平的建面，在延吉名列前茅。万平的建面，在延吉名列前茅。2 2、卖景观、卖景观具有城市属性环境价值具有城市属性环境价值-滨江的资源价值。
18、滨江的资源价值。3 3、卖发展潜力、卖发展潜力项目位于政府的主发展方向项目位于政府的主发展方向-西部新区。西部新区。关键词：大盘、环境、升值潜力关键词：大盘、环境、升值潜力项目看点：项目看点：项目位于城市核心地段，区位优势明显，小体量项目项目位于城市核心地段，区位优势明显，小体量项目( (君钰府君钰府) )位置位置延吉市老体育场开发商开发商延边天宇欣捷置业有限公司占地面积占地面积5万建筑面积建筑面积30万容积率容积率2.9绿化率绿化率43%建筑类型建筑类型高层开盘时间开盘时间2013年7月份交房时间交房时间2015年年底价格价格住宅均价6000元/户型面积户型面积面积区间为90-140，主力户
19、型为90两居，约占比50%户数户数总户数1280户装修情况装修情况住宅毛坯停车位停车位-案场配置案场配置自售，案场配置销售人员1人，策划外包61%61%主流供应主流供应供应结构：项目主流供应产品为两室户型，占比达供应结构：项目主流供应产品为两室户型，占比达61%61%产品产品信息信息物业类型物业类型居室居室户型面积户型面积（）（）建筑面积建筑面积（）（） 面积比面积比套数套数套数比套数比均价均价 总价总价 （万元）（万元） 高层两居904500044%50053%600054三居11082508%758%661201800018%15016%721301950019%15016%7814010
20、50010%758%84君钰府项目成交量价情况君钰府项目成交量价情况销售销售情况情况两居户型的成交套均总价为50-55万；小三居的成交套均总价为65-70万；标准三居居的成交套均总价为70-85万。成交结构：两居户型的成交套均总价为成交结构：两居户型的成交套均总价为50-5550-55万；小三居的成交万；小三居的成交套均总价为套均总价为65-7065-70万；标准三居居的成交套均总价为万；标准三居居的成交套均总价为70-8570-85万万物业类型物业类型居室居室户型面积（）户型面积（）成交套数成交套数 成交面积（）成交面积（）总价总价 均价（万元）均价（万元） 高层两居903254三居1104
21、866120107213013781401784项目客户以延吉市市区为主，主要为改善类项目客户以延吉市市区为主，主要为改善类客户客户分析分析n客户情况：客户情况：客户来源：客户来源：延吉市全市区，占比85%；延吉周边县市，占10%；其它约占5%；置业目的及职业：置业目的及职业：改善为主，主要为周边高校教师、企事业单位职工、出国务工人员；n营销动作：营销动作：没有做过大型的营销活动。项目户型有较大的赠送面积，典型户型为项目户型有较大的赠送面积，典型户型为9090平的两房产品与平的两房产品与138138平平的四房产品，舒适度高的四房产品，舒适度高户型户型分析分析9090 2 2室室2 2厅厅1 1
22、卫卫p优势：优势：赠送面积大，约6平赠送。户型设计紧凑，功能空间尺度设计合理，明卫设计。p劣势劣势：三阳产品，南北不通透，大高层产品得房率低。138138 4 4室室2 2厅厅2 2卫卫p优势：优势：赠送面积大，约14平赠送。户型南北通透，明厨明卫设计。一梯一户设计。p劣势：劣势：利用率低，交通面积偏大。项目总结项目总结项目操盘模式：项目操盘模式：1 1、区位发力，实现产品的去化。、区位发力，实现产品的去化。核心价值点：核心价值点：1 1、卖地段、卖地段城市核心地段，区位优越。城市核心地段，区位优越。2 2、卖赠送、卖赠送每户产品均有面积赠送。每户产品均有面积赠送。3 3、卖配套、卖配套-城市
23、核心区，基础配套完善。城市核心区，基础配套完善。关键词：城市核心、配套、赠送空间关键词：城市核心、配套、赠送空间项目看点：项目看点：项目为本土知名开发商开发，有一定口碑基础，同时项目要求现房销售，项目为本土知名开发商开发，有一定口碑基础，同时项目要求现房销售，以品质获得客户认可以品质获得客户认可高地公园高地公园位置位置延吉市北大延北路999号开发商开发商延边天信房地产开发有限公司占地面积占地面积38.6万建筑面积建筑面积65万容积率容积率1.3绿化率绿化率43%建筑类型建筑类型别墅、多层、小高层、高层开盘时间开盘时间2014年6月份交房时间交房时间最早2015年4月价格价格均价4800，最高5
24、300户型面积户型面积在售产品95、102、142三种面积段户数户数总户数5000户装修情况装修情况毛坯停车位停车位车位1：1.5案场配置案场配置项目为甲方自售，案场配置销售人员3人高地公园高地公园物业类型物业类型居室居室户型面积户型面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）面积比面积比套数套数套数比套数比均价均价总价总价（万元）（万元）多层（7-9F）两居951596026%16831%480045.6三居1081814429%16831%51.81422840055%20038%68.1合计62504100%536100%45-68供应结构：项目供应面积为供应结构：项目供应面积为8585平两室户
25、型，占比达平两室户型，占比达53%53%，主要吸引刚需的婚房客户，主要吸引刚需的婚房客户产品产品信息信息项目客户以本区域客户为主，主要为环境改善类客户。项目营销项目客户以本区域客户为主，主要为环境改善类客户。项目营销上较为保守，仅有少量户外广告上较为保守，仅有少量户外广告客户客户分析分析n客户情况：客户情况：客户来源：客户来源：以本区客户为主，占比50%，其他区域客户占30%，外县客户占比20%，其中开发商老业主和老带新客户占相当比例；置业目的及关注点：置业目的及关注点：环境改善为主，客户主要看中区域良好的自然环境和开发商的信誉。n营销动作：营销动作：开发商在营销上较为保守，主要依靠实实在在的
26、品质和口碑传递，如现房、建筑外观，营销动作较少，主要为市中心户外广告和少量的现场活动。项目总结项目总结项目操盘模式：项目操盘模式：通过不贷款、现房销售等较为实在的行动表现来构建开发商责任形象并通过不贷款、现房销售等较为实在的行动表现来构建开发商责任形象并树立客户口碑。树立客户口碑。核心价值点：核心价值点：1 1、口碑、口碑开发商通过以往开发楼盘建立客户口碑，。开发商通过以往开发楼盘建立客户口碑，。2 2、品质、品质托斯卡纳风格立面、框架剪力墙结构、现房。托斯卡纳风格立面、框架剪力墙结构、现房。3 3、环境、环境项目依山而建，有优越的自然环境、空气好。项目依山而建，有优越的自然环境、空气好。关键
27、词：口碑、品质关键词：口碑、品质项目看点：项目看点：江苏吴中地产开发，首次将示范区、样板间展示等引入延吉，并结合多种江苏吴中地产开发，首次将示范区、样板间展示等引入延吉，并结合多种营销手段取得不俗业绩营销手段取得不俗业绩苏州印象苏州印象位置位置延吉市北大延北路999号开发商开发商延边天信房地产开发有限公司占地面积占地面积38.6万建筑面积建筑面积65万容积率容积率1.3绿化率绿化率43%建筑类型建筑类型别墅、多层、小高层、高层开盘时间开盘时间2014年9月份价格价格均价5300户型面积户型面积多层88、100、129；高层88、105户数户数总户数1200户车位车位350装修情况装修情况毛坯，
28、高层产品精装修（1000-1200标准）案场配置案场配置项目为上海代理公司全案代理苏州印象苏州印象供应结构：项目住宅以供应结构：项目住宅以95和和130三居为主流，洋房产品溢价三居为主流，洋房产品溢价产品产品信息信息物业类型物业类型居室居室户型面积户型面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）面积比面积比套数套数套数比套数比均价均价（元（元/）套均总价套均总价（万元）（万元）高层两居881689652%19275%600052.8三居105672030%6425%63合计23616100%256100%产品供应产品供应物业类型物业类型居室居室户型面积户型面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）面积比面积
29、比套数套数套数比套数比均价均价（元（元/）套均总价套均总价（万元）（万元）多层两居882340855%26660%530046.6三居1001100025%11025%53129877220%6815%68.3合计43180100%444100%客户客户信息信息p客户情况客户情况客户来源：多数为本板块客户，客户来源：多数为本板块客户，35-4035-40岁为主，朝族客户占比岁为主，朝族客户占比70%70%，其中以，其中以出国务工者居多；出国务工者居多；客户认可点：项目为当时在售项目中少数有多层产品的楼盘；客户认可点：项目为当时在售项目中少数有多层产品的楼盘； 项目在延吉首次引进样板间展示，客户
30、非常认可。项目在延吉首次引进样板间展示，客户非常认可。p营销动作营销动作首家引进景观示范区、样板间展示，于开盘前首家引进景观示范区、样板间展示，于开盘前5 5个月对外开放；个月对外开放；大规模、大范围户外广告，覆盖全城；大规模、大范围户外广告，覆盖全城；频繁的暖场活动，月均两场；频繁的暖场活动，月均两场；微信营销，每天更新微信内容、微信全民经济人。微信营销，每天更新微信内容、微信全民经济人。项目户型有较大的赠送面积，典型户型为项目户型有较大的赠送面积，典型户型为9090平的两房产品与平的两房产品与138138平平的四房产品，舒适度高的四房产品，舒适度高户型户型分析分析8888 2 2室室2 2
31、厅厅1 1卫卫p特点：特点：北向阳台，符合北方人居住习惯，设下水，用于放置洗衣机及晾晒衣物。100100 3 3室室2 2厅厅1 1卫卫p特点：特点：北向阳台，符合北方人居住习惯，设下水，用于放置洗衣机及晾晒衣物；空间利用合理，100平米产品多出带窗书房。项目总结项目总结项目操盘模式：项目操盘模式：1 1、开盘前、开盘前5 5个月开放景观示范区及样板间展示，在延吉客户间造成巨大个月开放景观示范区及样板间展示，在延吉客户间造成巨大反响；反响；2 2、多种营销方式结合，线上线下促进销售。、多种营销方式结合，线上线下促进销售。核心价值点：核心价值点：1 1、填补板块内无品质产品的空缺，多层产品获追捧；、填补板块内无品质产品的空缺，多层产品获追捧；2 2、样板间展示极大促进销售；、样板间展示极大促进销售；3 3、户型设计上增大面宽，同时符合当地人居住生活习惯、户型设计上增大面宽，同时符合当地人居住生活习惯。关键词：多层、样板间展示关键词：多层、样板间展示
