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1、襄阳红星国际一期住宅定价建议报告日期：2012年9月报告目录壹. 襄阳城市概况贰. 项目概况及现况叁. 襄阳市房地产市场近况肆. 竞案调研伍. 项目位置、价格相关图示陆. 项目定价建议PART1襄阳城市概况襄阳城市概况 高新区、樊城区区域概况襄阳人口、经济及发展简述城市概况襄阳市，湖北省省域副中心城市。自古以来一直是兵家、商家必争之地，素有“南船北马、七省通衢”之称。“一江两河、两座机场、三条铁路、四条高速公路的四通八达格局”是襄阳水、陆、空立体交通的写照。2010年11月26日经国务院批复同意，湖北省襄樊市更名为襄阳市。原襄樊市襄阳区更名为襄阳市襄州区，“襄阳”二字更凸显文化底蕴。位居中华腹
2、地，扼守汉水中游，是“中国优秀旅游城市”、“中国魅力城市”、“国家园林城市”、“中国三国文化之乡”、“中国红嘴相思鸟之乡”、“中国书法名城”。襄阳市下辖襄城、樊城、襄州、襄阳高新技术产业开发区（国家级）、襄阳经济技术开发区（国家级）和省级鱼梁洲经济技术开发区三个开发区。襄阳市市区常驻人口约129万人，其他附属县市约421万人，共计550万人。市区人口详细统计为：襄城区47.3万人，樊城区64.76万人，高新区16.1万人，鱼梁洲1.28万人。襄阳樊城区、高新区区域概况区域概况樊城区襄阳高端商贸中心、企业总部中心、金融保险中心发展商贸楼宇经济企业总部齐聚樊城襄阳自古有“七省通衢”美誉，樊城商业依
3、托汉江盛极一时。如今，樊城长虹路、人民广场已发展成著名商圈，全市90%的金融机构、80%的保险机构都落户樊城。未来5年，樊城区将围绕旧城改造、棚户区改造和樊西新区建设，以建写字楼、文化创意产业园等方式“筑巢引凤”，吸引更多的现代服务性企业入驻，并将总部、区域总部、研发中心和采购中心设于此地。促进樊城发展成鄂豫陕渝毗邻地区企业总部聚集区。红星国际红星国际樊城区、高新区区域概况区域概况高新区高新区襄阳产业中心、技术研发中心、百家国内外知名技术性企业齐聚高新区襄阳高新技术产业开发区位于襄阳东北部，常住人口20万人，辖区面积200平方公里，建成区面积80平方公里，是襄阳城市发展总体规划的中心区域，是我
4、国汽车工业、军工企业的聚集地和鄂、豫、陕、渝毗邻地区技术、智力最密集地区。高新区的产业结构为“一大支柱、六大集群”。“一大支柱”为汽车产业。依托东风汽车公司，高新区已初步成为集整车制造、关键零部件制造和汽车研发检测于一体的中国新车城“六大集群”为航空航天、机电控制、新材料、新能源汽车、生物医药和电子信息产业集群。2011年高新区实现工业总产值1005.9亿元，迈入全国高新区前20强。红星国际红星国际襄阳市发展潜力大，未来城市化建设有较大的发展余地。樊城区、高新区，在襄阳发展计划中有着不可替代的位置。高新区目前重要产业发展，居住人口、流动人口占比最少，区域城市化发展存在一定的瓶颈。区域小结PAR
5、T2项目区域概况.区域概况.项目区位区位概况城市发展南扩北拓，本案位于北面高新区核心邓城大道与樊宛路交汇处高新区（开发区）主城板块（商业中心）襄城区（政治文化区域）鱼梁州旅游区襄州区（制作生产区）红星国际项目区位诸葛亮广场3公里本案位于城市主干道，引领区域未来发展车行5分钟可抵达城市商圈位于樊城区樊宛路与邓城大道交汇处（民发天地东侧）5分钟内即可到达万达广场西侧为襄阳知名品牌成熟社区民发天地西南侧襄阳第四十二中学交通便捷，周边配套齐全人居气氛：西侧为樊城区知名品牌社区民发天地高等教育：西南侧为襄阳市第四十二中学娱乐购物：驾车5分钟可达万达广场家居生活：项目自建红星美凯龙家居广场红星国际项目小结
6、本案位于城市北拓计划路线中，未来的发展潜力较大，有一定投资价值；区域内，竞案项目分布密集，对本案客户有较大的截留；本案所在区域配套较成熟，属襄阳超大体量楼盘。PART3襄阳市房地产市场近况.整体市场.区域市场整体市场2010年、2011年、2012年价格走势呈现动态变化，但相对来说整体均价趋于平缓，2011年整体成交均价基本维持在4300-4500元/左右。2012年1月价格上浮至5582元/，1-8月销售均价同比2011年有所跳跃。时间2010年（元/）2011年（元/）2012年（元/）1月3900433155822月3900430051653月3900456653804月38404248
7、50005月3840440752156月3850447455827月3862440455248月3804443653239月3922446110月4100447411月3943446512月41374431整体市场由于受国家宏观调控政策的影响，从数据上可以看到，2010年年销售量为382万方，月均销量约32万方。而2011年年销量308万方，月均销量约25万方。同比缩量约19%；2012年1-8月总供应158万方，去化56万方。仅占30%，随着市场的价格不断攀升，消化的比例不断缩减，市场萎缩明显。市场的上市量和销售量比去年都齐步萎缩。存量也较去年有所增长。襄阳市场2010-2012年供求存量关
8、系2010-2011年住宅存、销量情况表面积单位（万方）新上市销量结转存量销售率201052738217072%201134130820360%2012（1-8月）1585630630%区域市场襄阳市2012年8月份成交面积以襄州区为主，占总量的40%，主要因成交的均价偏低；因此提高去化量，价格是关键。襄阳市2012年8月各区域销售面积统计 单位：m襄阳市2012年8月各区域成交均价统计 单位：元/mPART4竞品调研.竞品简况.竞品分析.竞品成交竞品简况根据本案区位、体量、产品、品质，确定以下五个竞案楼盘本案特性：地处高新区核心发展区域全功能生活区主力产品为住宅、公寓根据上述特征于高新区、襄
9、州区楼盘筛选得出右侧五个竞案楼盘朗曼梦公园长虹观邸远驰摩卡小镇本案国色天襄天润未来城竞品分析项目特征：国色天襄，总建面约56万平米，襄阳在建综合大盘。项目由襄阳海容、德宜两大实业集团投资26亿联袂打造，海容实业继幸福里项目之后最重要作品之一，择址三桥（在建）以北，内环线与邓曼路交汇处（襄阳新五中西侧）。项目涵盖了别墅、高层、星级酒店、步行商街、国际托幼等物业，俨然一个五脏俱全的生活城邦。项目沿着第三代人居模式“人文生态科技智能”理念，同时引进全新建筑科技、海尔U-home智能系统等，令人耳目一新。 销售动态：56万方第三代人居版图，襄阳市区首个“绿色建筑示范小区”；国色天襄推广已全面展开，项目
10、正在施工，10月营销中心对外开放。国色天襄竞品分析项目特征：朗曼梦公园总占地面积约100.23亩，总建筑面积约15.8万平米，由7栋建筑分别为21层的公寓和28-32层的住宅楼组成，另规划有商超购物、蓝调街铺、快捷酒店、社区幼儿园等，集生活居住、餐饮休闲、文化消费、情感交流、审美体验、互动娱乐于一体。销售动态：目前在售楼栋2#、3#、5#、7#，朗曼梦公园离本案最近，和本案构成直接竞争。朗曼项目前期蓄客及认筹3个月，于7月28日开盘，共推出922套房源，当日销售486套。前期主力产品为90120m三房、4378mLOFT公寓，住宅销售均价5400元/m、精装公寓均价7000元/m。7月28日晚
11、举办星光之夜演唱会，8月新推毛坯房5100元/m起，8月成交总套数为213套，居襄阳之首。该项目活动不断，其中9月1016日凭教师证可另享1万元优惠。朗曼梦公园A户型 一室二厅一卫 43mB户型 三室二厅二卫 122mA2户型 三室二厅一卫 93m竞品分析项目特征：长虹观邸位于襄阳市热点开发区域长虹北路（原长虹食品城）。总占地面积108亩，将建成总建筑面积17万平方米，集高档住宅、公寓、办公、商业街于一体的大型高档楼盘。项目植入了英伦（花园洋房）和ArtDeco（高层）建筑风格，项目建成后将成为首个位于襄阳市中心最高档花园洋房楼盘，是社会金字塔尖人士理想居处。销售动态：营销中心仅有2名置业顾问
12、负责接待客户登记，推售楼栋为项目西南侧2栋高层。从置业顾问得知项目主力户型为三房（约100120m），预计2013年年初开盘，销售人员预测均价约5500元/m，洋房价格不确定。营销中心内仅有沙盘，无单户模型、单页、户型图等宣传资料。长虹观邸借鉴品分析项目特征：远驰摩卡小镇位于襄阳市樊城区长虹北路的核心发展地区，北接襄荆高速、孝湘高速；距万达广场、诸葛亮广场、沃尔玛仅10分钟；西临紫贞公园；项目主体建筑由两栋21层和两栋18层高层住宅楼以及地下车库组成。主力户型为85-155平方米的精品纯板式高层。2万平米凡尔赛生态园林与35%绿地率让您尽享绿色生活，人车分流与350个车位。销售动态：项目一期在
13、售1#、2#、3#、5#四栋高层，销售业绩不佳，客户来访不足。2011年12月8日首次开盘热销，起价4780元/m；2012年7月加推2#、3#、5#楼销售平平，主力户型月86130m（二房、三房），成交均价5600元/m，2012年1-8月共销售80套，销售情况差。园林实景，样板体验区，盛情绽放 ！全面封顶！全面加推！超低折扣至一次性9.2折 ，优惠力度很大。远驰摩卡小镇D户型 二室二厅一卫 89.83mA户型 三室二厅二卫 110.61mE户型 四室二厅二卫 156.54m竞品分析项目特征：项目处于樊城区、襄州区、高新区三区交界“黄金三角”地带，南靠樊城商业繁华区，北倚开发区产业经济带，独
14、得地利之优。项目占地约26万平方米，总建筑面积58万平方米，规划涵盖国际公园住区、汽车文化广场、家居文化广场、主题商业步行街、SOHO办公、服务式酒店公寓、国际双语幼儿园、名校联办贵族小学、休闲运动中心和私家商务会所等物业形态。销售动态：项目二期亲水高层18#楼于7月29日加推，当日售馨，区间面积约85127（三房、四房），成交均价5300元/m。8月芭堤雅境组团盛大认筹 ，1万抵3万/开盘9.8折/先认筹先选房/免费游泰国 ；75-100平米，成交均价5300元/m，首付12万起。项目于2011年12月14日首次开盘热销，成交均价约5000元/m，销售均价呈缓慢上涨趋势，每次开盘或加推都能保
15、持热销。天润未来城B2户型 二室二厅一卫 88.86mC1户型 三室二厅二卫 125.69mC2户型 二室二厅一卫 97.85m竞品成交项目名称6月7月8月成交套数（套）成交均价（元/m）销售政策成交套数（套）成交均价（元/m）销售政策成交套数（套）成交均价（元/m）销售政策朗曼梦公园蓄客认筹，共认筹1800组，7月28日开盘。486套住宅5400公寓7000认筹1万抵2万；一次性98按揭99213套住宅5400公寓7000一次性98按揭99国色天襄10月营销中心开放，预测年底开盘长虹观邸蓄客接待，不接受认筹；高层均价预测5500元/m，年底开盘远驰摩卡小镇115700一次性92，商贷9610
16、5600一次性92，商贷96215600一次性92，商贷96天润未来城325300老带新减1万，一次性96，商贷97705300认筹1万抵2万；一次性96，商贷97，团购9.91015300认筹1万抵3万，一次性98折竞案项目近期成交情况竞案分析汇总表楼盘名称国色天香朗曼梦公园长虹观邸远驰摩卡小镇天润未来城地理位置新五中西侧新五中对面长虹北路（原长虹食品厂）长虹北路与江山北路交汇处春园东路特1号开发商海容/宜德朗曼实业香港利嘉国际远驰实业天润集团代理公司同策咨询杰灵威智武汉博锐慧通自销武汉中科辉创占地面积27万方6.68万方7.2万方2.2万方17.3万方建筑面积56万方15.8万方17万方6
17、万方58万方容积率2.73.492.32.82项目配套紧邻五中、星级酒店、步行商业街、国际托幼、海尔U-home智能系统紧邻五中，自配有幼儿园、酒店、商业等mini综合体自配有商业街、写字楼、花园式景观等南邻樊城区核心商圈，自配有生态园林等纯局社区自配有商业街、购物广场、贵族小学、写字楼、会所等物业管理未知未知未知未知深圳开元国际交通19、531、532、533、54122、532、541、3822、534、601、531、7532、53425、533、536、518、515营销动向广告已全面铺开10月营销中心开放毛坯房价，5100元起；一次性98，按揭99客户登记蓄客阶段一次性92折，按揭3
18、0%97折，60%95折一次性97折，首付30%99折，首付60%98折新货情况未知高层高层高层高层物业类型住宅、别墅住宅、公寓住宅、别墅住宅住宅开发期数三期二期二期一期二期成交均价未知住宅5400元/m精装公寓7000元/m预测5500元/m5600元/m5300元/m装修标准毛坯住宅毛坯公寓精装毛坯毛坯毛坯竞案项目基本情况对比表周边竞案的自身配套、区域配套相对成熟，前期在市场中大规模推广有一定的市场基础。竟案项目成交均价虽在销售过程中有所上浮趋势，但依然处于整个市场中偏下水平。竞品小结PART5项目位置、价格相关图示.项目区域. 竞品分布项目区域本案区域周边配套分布五中创新产业园红星国际汉
19、北孵化园民发天地四十二中华光小区华光厂团山镇政府邓 城 大 道汉 江 北 路天虹物流长 虹 北 路樊 宛 路竞品分布竞案项目分布详情远驰摩卡小镇本案朗曼梦公园：距本案1.4公里，高层住宅成交均价5400，公寓成交均价7000元/m远驰摩卡小镇：距本项目1.4公里，高层住宅，历史均价5400元/m，现成交均价5600元/m天润未来城；距本项目2.3公里，高层住宅，历史均价50005200元/m，现成交均价5300元/m国色天襄长虹观邸天润未来城国色天香：距本案2.4公里，项目暂时处于建筑状态，53万方，预计年底入市长虹观邸：距本案1公里，高层住宅，预测成交均价5500元/m朗曼梦公园PART6项
20、目定价建议.定价系数表.定价建议定价系数表比较权重本案比较案例总项权重分项权重朗曼梦公园长虹观邸远驰摩卡小镇天润未来城地段101010121112宗地现状宗地面积844535宗地形状22313临街状况22424基础设施完善度553425公共配套完备度101010121211区域人员资源554776.5交通便捷程度公交便捷度1055776道路通达度544.546项目规模及规划设计占地面积2021.5414建筑密度22.5313平面布置222.522.5小区景观65646建筑形态及风格65645车位配比2221.53建筑物状况建筑物外观1532.5323公共部位装修22222.5套内装修标准232
21、1.52户型设计78867公摊率11.51.51.51.5小区配套会所521.51.512运动配套1.511.511.5物业管理1.51112发展前景121213111112总分10010095.5113.589.5115.5成交价格5400550056005300修正后价格56544845.862574588.74权重占比25%30%15%30%加权平均值5182.53定价建议通通过市市场比比较法法对项目成交均价的目成交均价的测算：毛坯折后均价算：毛坯折后均价为5182.53元元/。根据竞案项目的优劣势评定分数根据市调得出竞案成交均价通过公式计算出本案毛坯成交均价通过公式计算出竞案修正价格通过竞案对本案的竞争力，得出权重比例（数据以5 %为整数）以本案为100分作为基数THANKS
