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1、 成都成都，中国西部的特大型城市，是中国西部的物流商贸中心、金融中心和科技中心，有着2300年的建城史，总面积1.24万平方公里，总人口1103万，市区人口450余万。2007年6月，成都被国家批准为：“全国统筹城乡综合配备改革试验区”，成为比肩上海浦东和天津滨海的“新特区”。“新特区”身份的确立，带动了科技、商贸、金融、交通、通讯资源的迅速聚集，实现了对外开放程度的进一步扩大，175个国家和地区先后与成都建立了经贸合作关系，5000家外资企业陆续入驻成都，其中世界500强企业139家。成成 都都 概概 况况成都：成都：被国务院列为西南地区的被国务院列为西南地区的“三中心，两枢纽三中心，两枢纽
2、” 科技中心金融中心商贸中心交通枢纽通讯枢纽成都占据西部经济发展的制高点，具有明显的区位竞争优势 目前，成都市甲级写字楼主要分布与天府广场-人民南路一带，达6060，东大街一线拥有量占成都甲级写字楼的3030。 以东大街为核心的CBD商务区和人民南路为主轴商务圈最为成熟。成都市写字楼区位分布成都市写字楼区位分布成都市中心城区成都市中心城区“两轴四片两轴四片”建设总体实施方案建设总体实施方案天府新城天府新城东大街东大街猛追湾片区猛追湾片区盐市口盐市口-红星路片区红星路片区骡马市片区骡马市片区天府广场天府广场-陕西片区陕西片区人民南路人民南路 新城市 持续发展的城市产业 新空间 现代时尚的多元空间
3、 新形态 亲近可读的城市肌理天府新城天府新城东大街东大街猛追湾片区猛追湾片区盐市口盐市口-红星路片区红星路片区骡马市片区骡马市片区天府广场天府广场-陕西片区陕西片区人民南路人民南路人民南路（天府广场人民南路（天府广场- -火车南站）火车南站）天府广场都市文化节点红照壁时尚商业及高层簇群节点滨河路酒店及高层簇群节点一环路IT商务节点领事馆高端商务节点二环路高端商务居住节点高端商务高端商务高端商业高端商业教育教育科技科技商务居住商务居住 张弛有度的都市空间 独具特色的城市形态定位定位:现代化商务科技文化中轴现代化商务科技文化中轴商业金融商业金融商务金融商务金融居住居住商业商务商业商务 东东 大大
4、街街 富有活力的城市空间 富有节奏的建筑形态盐市口时尚商业盐市口时尚商业及高层簇群节点及高层簇群节点红星路商业红星路商业及历史文化节点及历史文化节点锦江高层锦江高层簇群节点簇群节点一环路金融一环路金融及高层簇群节点及高层簇群节点二环路二环路高层簇群节点高层簇群节点锦江新城锦江新城高层簇群节点高层簇群节点定位：独具特色的金融商务主轴定位：独具特色的金融商务主轴天府广场-陕西街片区定位定位: :独具魅力的都市文化商业核心独具魅力的都市文化商业核心现有高层建筑拟建商业建筑新建文化建筑在建商业建筑南大街与天府广场联通红星路红星路盐市口片区盐市口片区定位：核心商业区定位：核心商业区空间布局空间布局基督教
5、青年文化节点 猛追湾片区定位：多层次的复合休闲商务区定位：多层次的复合休闲商务区猛追湾猛追湾RBDRBD片区城市概念设计片区城市概念设计 高品质休闲空间 沿主干道经济链 品牌主题公园 特色文化与历史文化 绵延起伏的城市天际线 骡 马 市 片 区定位：集商务、商业、金融、时尚消费于一体的城市区域中心定位：集商务、商业、金融、时尚消费于一体的城市区域中心羊市街羊市街青青龙龙街街喜喜来来登登万万和和广广场场光光大大银银行行轻轻工工大大厦厦（意意向向）正正府府街街（意意向向）东城根街东城根街骡马市片区城市概念设计骡马市片区城市概念设计 天府新城天府新城.定位：国际化科技商务新城定位：国际化科技商务新城
6、一中心两基地：空间形态1、超高层建筑集中布置在一个区域内， 形成区域地标2、高层建筑簇群化布局3、以小高层建筑作为城市背景4、强调街道界面连续性，及地块围合感创新研发中心总部商务基地现代服务基地业态定位区域标志性高层簇群03-09年以来，成都办公物业年均消化量约35万，年均供应量约53万；03-09年以来，成都甲级写字楼年均消化量约7万，年均供应量约9万；03-09年以来，成都乙级写字楼年均消化量约13万，年均供应量约26万；结论：成都写字楼市场正处于高速发展初期，供销两旺。03-09年整体写字楼市场走势类甲级写字楼是2009年成都写字楼市场供应主体，总计供应36.4万，销售23万。截止09年
7、，乙级写字楼存量主要集中在天府新城，约26.8万。结论：市场主要以类甲级、乙级写字楼项目为主。09年写字楼市场结构09年，成都甲级写字楼均价约13012元/，年均增幅7%-9%；09年，成都乙级写字楼均价约7750元/，年均增幅6%-8%；09年，成都类甲级写字楼均价约9108元/。03-09年写字楼价格走势鼓楼国际（类甲级）均价8500元/平米销售率100%万瑞金沙（类乙级）均价8500元/平米销售率95%国嘉新视界（类甲级）均价11000元/平米销售率75%新希望国际（乙级）均价6800元/平米销售率58%美年广场（类甲级）均价8200元/平米销售率30%红楠港（乙级）均价7500元/平米
8、销售率25%人民南路东大街天府新城仁和春天广场（类甲级）均价9500元/平米销售率100%喜年广场（甲级）均价14500元/平米销售率85%新希望大厦（甲级）均价15000元/平米销售率40%科华天成（乙级）均价8500元/平米销售率75%结论：09年，成都写字楼市场走势良好09年整体写字楼市场环境拉德方斯（甲级）均价13000元/平米销售率：100%特拉克斯（类甲级）均价10000元/平米销售率：100%航兴国际（乙级）均价6800元/平米销售率：65%国际金融中心IFC（类甲级）经营模式：未定摩根中心（类甲级）经营模式：只租不售（暂定）香年广场（类甲级）美年广场（甲级）航天科技大沙河（甲级
9、）经营模式：只租不售人民南路东大街天府新城仁和春天广场精装写字楼（乙级）经营模式：明宇国际广场（甲级）经营模式：销售新希望大厦（甲级）2010年整体写字楼市场环境鸿昌嘉泰（甲级）经营模式：销售海洋中心（甲级）经营模式：销售茂业大厦（甲级）经营模式：预计销售仁恒置地广场（甲级）经营模式：只租不售中汇广场（甲级）大陆国际（甲级）经营模式：销售蓉国府（甲级）经营模式：只租不售保利中心（甲级）来福士广场（甲级）经营模式：只租不售环球贸易中心（甲级）经营模式：只租不售2010年成都新入市项目预计为29个；甲级写字楼市场放量较大，共约21个，其中7个项目可销售，8个项目为只租不售，6个项目未定经营模式；乙
10、级写字楼市场放量速度减缓，共约8个，多为可销售项目；人南路入市项目将成为市场主体。未来三年内，写字楼市场供应主体为甲级写字楼，预计占总体供应比例的70%。 结论：未来甲级写字楼竞争日趋激烈。结论：未来甲级写字楼竞争日趋激烈。未来三年写字楼市场供应对比高端市场中高端市场低端市场低端市场高端市场中端市场未来写字楼市场发展格局目前成都写字楼市场呈现以低端、中高端、高端市场三层市场关系的金字塔格局；新希望国际、天合凯旋广场为代表的成本控制型低、中高端市场占整体市场绝大部分；以新希望大厦，天府时代广场，保利中心为代表的高端、甲级写字楼逐渐崛起，并将为市场所追捧；2010-2012年，品牌开发商所主导的高
11、端项目大量入市，高端、甲级写字楼将成为未来三年市场主流趋势，成都市场将逐渐衍变为沙漏型格局；人南路等成熟型区域市场项目经营模式逐渐转化为只租不售，优质地段可售写字楼量逐渐减少。结论：1、09年写字楼市场呈供销两旺状态，市场情况良好。2、目前可售写字楼项目多以甲级、类甲级写字楼为主。3、随区域逐渐成熟，甲级写字楼项目经营模式将多为只租不售。4、未来3年内市场甲级、超甲级写字楼市场放量剧增，高端项目竞争激烈。20102010年成都写字楼市场状况年成都写字楼市场状况项目名称项目名称项目档次项目档次写字楼建面（）写字楼建面（）工程进度工程进度预计入市时间预计入市时间租售租售1天府时代广场天府时代广场甲
12、级甲级5 5万万地上地上2 2层层20102010年年6 6月月销售销售2明宇金融广场明宇金融广场甲级甲级6 6万万基坑基坑20102010年第三季度年第三季度销售销售3电视塔电视塔339339项目项目甲级甲级基坑基坑20102010年第三季度年第三季度销售销售4大陆国际大陆国际甲级甲级3.53.5万万正负零正负零20102010年年7 7月月销售销售5环球贸易广场环球贸易广场ICCICC甲级甲级基坑基坑20102010年第三季度年第三季度销售销售6鸿昌嘉泰鸿昌嘉泰甲级甲级20102010年第四季度年第四季度销售销售7保利中心保利中心甲级甲级/ /基坑基坑20102010年第三季度年第三季度销
13、售销售8瑞安中汇广场瑞安中汇广场甲级甲级封顶封顶20102010年年6 6月月销售销售9海洋中心海洋中心甲级甲级 20102010年第三季度年第三季度销售销售10航天科技大厦航天科技大厦甲级甲级8 8万万封顶封顶/ /租赁租赁11仁恒置地广场仁恒置地广场甲级甲级1313万万封顶封顶/ /租赁租赁12铁狮门铁狮门甲级甲级6 6万万基坑基坑20102010年底年底租赁租赁13来福士广场来福士广场甲级甲级7 7万万基坑基坑20102010租赁租赁14蓉国府蓉国府甲级甲级1616万万基坑基坑20102010租赁租赁15华置广场华置广场甲级甲级4242万万/ /20102010年下半年年下半年租赁租赁1
14、6九龙仓国际金融中心九龙仓国际金融中心甲级甲级5555万万/ / /租赁租赁17华润万象城华润万象城甲级甲级1212万万/ /20112011待定待定18万达金牛广场万达金牛广场甲级甲级8 8万万/ /20122012/ /19（世豪广场）苹果城（世豪广场）苹果城甲级甲级2020万万/ /20102010待定待定20茂业中心茂业中心甲级甲级约约7 7万万/ /2010-20112010-2011/ /21希顿国际广场希顿国际广场甲级甲级约约9 9万万/ /20112011/ /22富力国际中心富力国际中心甲级甲级预计租赁预计租赁23香年广场香年广场类甲级类甲级1616万万/ /20102010
15、年第二季度年第二季度/ /24摩根中心摩根中心乙级乙级4 4万万基坑基坑0909年第四季度年第四季度销售销售25中航城市广场中航城市广场乙级乙级7.67.6万（总建面）万（总建面）/ /20102010销售销售26莱蒙置地广场莱蒙置地广场乙级乙级7 7万万/ /20102010销售销售27明信国际中心城明信国际中心城待定待定5 5万万/ /20102010销售销售28阳光保险大厦阳光保险大厦待定待定待定待定/ / / /29开元高攀项目开元高攀项目乙级乙级7 7万万/ / / /30中信中信乙级乙级13.313.3万万/ /20102010待定待定销售动态：价格情况：整体均价21000元/平米
16、优惠情况：一次性2%，分期1%；销售情况：房管局备案：项目共计163套房源，截止4月11日该项目房源备案共成交81套，合计30295.84平米，累计面积销售率约49%；具体销售情况如下：户型区间350 447-465 231-278 539 推出40406120已售222528820-25层开发商自行持有5-18层主要剩余单位为13.14楼部分房源及18楼整层；项目5-18层中剩余单位均价约20000元/平米新希望大厦项目于4月10日开放售楼部，因保利的品牌效应，现场咨询火爆。项目公寓目前为前期咨询阶段，价格等信息情况暂未发布；因为近期政策调整，保利写字楼预计在年底推出，将对人南路写字楼市场形
17、成不小的冲击。地理位置人民南路四段领事馆路7号物业形态LOFT公寓+住宅+甲级写字楼+商业规模39万平米；LOFT公寓10万平米，住宅10万平米，甲级写字楼10万平米经营模式LOFT公寓、住宅、商业销售甲级写字楼预计年底推出总车位1700个销售进度售楼部开放，目前为前期VIP客户办理阶段，价格等信息暂未对外发布保利中心住宅5.2米层高LOFT公寓甲级写字楼保利中心总平图保利中心成都恒置地广场位于成都市人民路南路二段。项目主体建筑包括甲级写字楼、服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。010年第2季度竣工并投入使用。该项目于2006年9月
18、开始兴建，现已交付使用。该项目只租不售，商业招商情况良好，写字楼持续租赁中。占地面积：约28.7亩总建筑面积：20万平米开发商：新加坡仁恒置地仁恒置地广场标准层面积：2000平米；电梯：计16部电梯，其中8部高区电梯、7部低区电梯、1部消防电梯仁恒置地广场低区平面图低区平面图仁恒置地广场瑞安中汇广场第一期保留现有的裙楼和楼高35层的大楼，目前已作为招商银行成都分行及莎玛酒店式公寓所在地。第二期占地面积约7.4亩，总建筑面积56,810平方米，高度133米，打造成为甲级写字楼。成都典型项目成都典型项目电梯相关技梯相关技术指指标对比一比一览表表基本数据基本数据项目名称项目名称品牌品牌型号型号数量数
19、量速度速度（m/sm/s）载重量载重量使用寿使用寿命命平均候平均候梯时间梯时间自动自动分层分层系统系统楼层分区楼层分区国航世纪中心迅达S7001431600/10001533s无无汇日央扩迅达Miconic10731350/1150/27s有无威斯顿联邦奥的斯OTIS200082.51000/27s无无时代广场蒂森TE系列81.75/2.51350/11502557s无4部低区1-204部高区1-2028川信广场Lg、三菱三菱GPM102.51600/100015/20-2528.6s无低1-19高1-203力宝大厦迅达S700182.51350/18P/28s有8部商务-1-234部低层1-
20、76部地下-1-13中环广场原装日立/102.51150/28.6/喜年广场日立/1261350/30s（暂定）有/电梯相关技梯相关技术指指标对比一比一览表表轿箱尺寸箱尺寸成都典型项目成都典型项目项目名称项目名称国航世纪中心汇日央扩威斯顿联邦时代广场川信广场冠城广场力宝大厦中环广场喜年广场品牌品牌迅达迅达奥的斯蒂森Lg、三菱Lg、HVP1多快迅达原装日立日立轿箱轿箱尺寸尺寸长长（m m）A座1.4 B座1.71.41.61.41.51.61.61.71.8宽宽（m m）A座1.6 B座1.71.81.51.81.61.51.51.62高高（m m）A座2.6 B座2.52.72.72.72.1
21、2.12.82.63装饰装饰/星期塑料地毯地毯地毯大理石地板大理石地板大理石地板大理石地板大理石地板总结：高端写字楼都高端写字楼都选用原装用原装进口品牌口品牌电梯，档次和品梯，档次和品质较高；高；大部分写字楼大部分写字楼选用欧美用欧美电梯，档次和品梯，档次和品质较高；高；速度在速度在2.5米米/秒以上，最高速度达秒以上，最高速度达6米米/秒；秒；甲甲级写字楼中低区候梯写字楼中低区候梯时间27273030秒左右，高区候梯秒左右，高区候梯时间在在30304040秒左右；秒左右；甲甲级写字楼的写字楼的电梯控制一般采用梯控制一般采用电脑群控系群控系统。成都写字楼空成都写字楼空调品牌一品牌一览表表项目名
22、称空调品牌特点国航世纪中心开利水冷循环系统；共6台开利主机，每台控制8层空调系统；大多公司由于加班费用问题，另单独安装室内空调汇日央扩美义水源热泵机组威斯顿联邦特灵水环热泵机组时代广场特灵水源热泵机组川信广场约克水环热泵机组力宝大厦特灵水环热泵机组中环广场特灵水环热泵机组喜年广场特灵水环热泵机组新希望大厦/水环热泵机组 成都市场空调品牌基本上是美国品牌，成本较高，但提升了楼盘的品质。成都写字楼空成都写字楼空调品牌一品牌一览表表项目名称正常供应时间物管费收费标准加时空调费用国航世纪中心周一至周五：8：00-19：0018计入物管费用内，电费另算500元/小时/户汇日央扩周一至周五：8：00-19
23、：0015计入物管费用内，电费另算180元/小时/户未到一层以一层计算威斯顿联邦周一至周五：8：00-18：0017计入物管费用内，电费另算/时代广场除法定节假日除外周一至周五：08：30-24：00周六、周日09：00-18：0015计入物管费用内，电费另算包月在物管上增加3元/平米临时加班200元/小时/户川信广场周一至周五：8：00-18：0015计入物管费用内，电费另算180元/小时/户力宝大厦周一至周五：8：00-18：3016计入物管费用内，电费另算0.22元/平米/小时根据不同公司功能区域划分，可在不同功能区域单独安装出风口，减少浪费面积，降低成本中环广场周一至周五：8：00am
24、-7:00pm周六：8:00am-1:00pm16计入物管费用内，电费另算（周一到周五19：00-23：59）半层以下（含半层），120元/小时；半层以上至一层以下（含一层），150元/小时；一层以上两层以下（含两层），250元/小时（周一到周五24：00-07：59周六13：00以后，周日及国定节假日）半层以下（含半层），150元/小时；半层以上至一层以下（含一层），180元/小时；一层以上两层以下（含两层），280元/小时喜年广场周一至周五：8：00-18：30（暂定）16计入物管费用内，电费另算/新希望大厦周一至周五：9：00-18：0018计入物管费用内，电费另算按小时计费，预计价格比国航稍高客户群体分析1.项目初期，多以中小型投资客户为主。2.自用客户一般对写字楼的硬件配置要求较高。项目呈现越多，成交机率越高。但成交周期会比较长。3.自用客户一般以中性规模的公司为主。世界500强企业，多采用租赁，公司多追逐品质和品牌形象。国内大型企业总部多自己修建办公楼，或者大面积购买。4.外地客户占。本地客户占。其中川内客户占，省外客户占，省外客户多来自广州，上海，北京，温州等国内一线城市。
