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1、伟业顾问多层住宅产品研究【多层产品形式建议多层产品形式建议】前提：本项目中低密度产品需要能够提供高品质、舒适的居住环境，并且在产品设计上应尽量使用别墅化的设计手法，提升居住品质在目前市场对低密度产品价值认知模糊的环境下，需要通过适度控制户型面积来保证在实现较高销售单价的条件下控制产品总价，降低风险成熟市场中两种主流的产品发展趋势成熟市场中两种主流的产品发展趋势趋势一：追求经济精巧趋势一：追求经济精巧1.控制套面积在130-185平方米；2.存在标准层，只在局部修改，层层退台，结构成本降低；3.巧妙运用设计手段，比如挑空共享空间等在节约套面积的同时增加了户型的附加值，提升了整体居住品质；4.平层
2、居多，大面宽（10米以上）小进深；5.节约成本，一般不改造地形，地下室较小或根本不做，采用地上停车，人车混行。趋势二：追求豪华舒适趋势二：追求豪华舒适1.套面积相对更大，一般在190-265平方米；2.不存在标准层，多采用电梯入户，户内跃层，结构成本相对较高；3.户型各功能空间齐备，面积舒适，更接近别墅的尺度需求；4.跃层居多，面宽更接近普通联排或双拼别墅（10米以下），进深则相对较大；5.追求更高品质，改造地形，开挖地下室，考虑地下停车以满足高端客户的车位需求，人车分流。普通洋房升级版：万科情景洋房普通洋房升级版：万科情景洋房立体叠加别墅：北京上元立体叠加别墅：北京上元【多层产品形式建议多层
3、产品形式建议】首层可以从独立小院直接入户二层可以通过室外露台直接入户三、四层通过楼梯间入户这种创新性的“入户方式”改变了原有的“多层住宅”单一、过堂式的“回家感觉”，使家的归属感更强。首层户型首层户型二层户型二层户型三层户型三层户型立体多点入户方式立体多点入户方式趋势一：万科情景洋房趋势一：万科情景洋房【多层产品形式建议多层产品形式建议】首层约10平方米的情景房位于客厅的外部，入口的旁边，可用作书房、茶室、花厅、客房等功能，独立情景房的设置。为住户预留出一块可以自由设计的DIY空间，给室内增加了情趣性与灵活性 。首层情景房首层情景房【多层产品形式建议多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房趋势一
4、：万科情景洋房首层户型首层户型二层户型二层户型三层户型三层户型根据首层“情景房”的形体，每户向阳面都是层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的阳光露台露台没有顶盖区别于阳台的概念，可更多享受日光，使居者充分与自然情景沟通露台与客厅毗连，并有较大的进深，便于安排活动半围合的设计使其拥有较强的私家感南向阳光大露台南向阳光大露台【多层产品形式建议多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房趋势一：万科情景洋房首层户型首层户型8.1米宽开间的横向客厅和餐厅，对南向阳光的获得更为有利，通风更好，使客厅视野开阔，感受开阔舒适。大开间横厅大开间横厅【多层产品形式建议多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房趋势一：万科
5、情景洋房顶层的跃层户型，在8米的宽厅上方是6米高的共享空间，提升空间效果，节约面积跃层共享空间跃层共享空间【多层产品形式建议多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房趋势一：万科情景洋房每个组团两侧为车行道，中间为人行步道和组团内绿化，以组团为单位进行人车分流，将车流控制在组团级道路上。人车分流不彻底，区内主要干道仍然存在人车混行问题。地上停车成本投入相对较少。人流与车流组织人流与车流组织平面分流平面分流优点：优点：人车混流，地上停车，成本低；人车混流，地上停车，成本低；缺点：缺点：社区整体品质下降，浪费地上土地资源，并且车位永远缺乏，社区整体品质下降，浪费地上土地资源，并且车位永远缺乏，必须通过
6、物业管理协调。必须通过物业管理协调。【多层产品形式建议多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房趋势一：万科情景洋房通过搭台造势形成天然坡地，并植浓阴于坡地之上，A区建筑体从南往北、由西往东逐层增高，后排别墅比前一排抬高1.2米，使叠拼别墅起伏错落，逐层叠加，前排楼座的屋顶花园成为后排楼座的永久景观，这样加强了每户的采光和观景效果，形成“坡House”。微坡地形微坡地形趋势二：北京上元趋势二：北京上元【多层产品形式建议多层产品形式建议】下沉的室外花园，给地下室带来自然通风和采光，也丰富了首层庭院空间的层次，精巧的庭院生活从此开始。下沉花园下沉花园【多层产品形式建议多层产品形式建议】趋势二：北京上元
7、趋势二：北京上元出屋面的楼梯，将业主的生活空间延伸到屋顶露台，沐浴在阳光和空气中，体会假日休闲的气氛。屋顶花园屋顶花园【多层产品形式建议多层产品形式建议】趋势二：北京上元趋势二：北京上元15米面宽，12.36米进深；平层布局，电梯入户；四室两厅三卫；建筑面积约190平方米； 7.5米开间的起居厅和餐厅，通长的阳光露台；3.91米开间的主卧区南北通透。电梯入户，平层户型占电梯入户，平层户型占2 2户超大面宽户超大面宽【多层产品形式建议多层产品形式建议】趋势二：北京上元趋势二：北京上元采用下沉式车道设计将人行与车行从小区外围环路分层，小区内人车彻底分流。车行道可直达每个单元对应的地下车库，并从位于
8、地下车库的单元入口直接通过电梯入户。人行道与园林景观及起伏形相结合，移步易景，营造舒适的人居环境。全地下停车及人工造势的台地，使得成本投入相对较高。 人流与车流组织人流与车流组织立体分流立体分流优点：优点：人车彻底分流，社区整体品质上升，节约地上土地资源，易于人车彻底分流，社区整体品质上升，节约地上土地资源，易于营造绿化景观；营造绿化景观；缺点：缺点：地下停车库，建造和维护成本高。地下停车库，建造和维护成本高。【多层产品形式建议多层产品形式建议】趋势二：北京上元趋势二：北京上元对比提炼借鉴对比提炼借鉴人流与车流组织人流与车流组织立体分流立体分流平层户型占平层户型占2 2户超大面宽户超大面宽屋顶
9、花园，城市别墅体验屋顶花园，城市别墅体验下沉花园，地下室采光销售面积大下沉花园，地下室采光销售面积大电梯入户，增加公摊电梯入户，增加公摊人流与车流组织人流与车流组织平面分流平面分流跃层共享空间跃层共享空间大开间横厅大开间横厅南向阳光大露台南向阳光大露台首层情景房首层情景房立体多点入户方式立体多点入户方式微坡地形，增加成本微坡地形，增加成本万科情景洋房：130-185平方米，平层为主北京上元：190-265平方米，跃层为主相对舒适的起居空间、主卧系列完备相对舒适的起居空间、主卧系列完备豪华，辅助空间齐全，增加了面积豪华，辅助空间齐全，增加了面积相对经济的起居空间、主卧系列并不相对经济的起居空间、
10、主卧系列并不完善，辅助空间能省则省完善，辅助空间能省则省跃层户型增加了垂直交通空间，使实跃层户型增加了垂直交通空间，使实际套内使用面积降低际套内使用面积降低结论：结论：更舒适的居住品质需要增加更舒适的居住品质需要增加成本，增加套内实际使用面积来实成本，增加套内实际使用面积来实现；要结合市场需求适当控制增加现；要结合市场需求适当控制增加量，有选择的实现价值点。量，有选择的实现价值点。不存在标准层，建设成本增加不存在标准层，建设成本增加【多层产品形式建议多层产品形式建议】对比提炼借鉴对比提炼借鉴两种趋势的进化两种趋势的进化维持相对经济的户型面积区间；不设置地下室；平层为主，主体标准层设计概念；保留
11、首层情景房，立体多点入户，南向大露台，大面宽大横厅，顶跃层共享空间；中部平层结构预留同层打通形成更大户型的可能；引入电梯，提高居住品质，但增加了公摊，即增加了户型建筑面积；完善主卧系列，适当放大起居系列尺度，提高居住舒适度，但增加了一定户内面积。维持相对舒适的户型面积区间；保留采光地下室和下沉庭院；保留电梯入户，屋顶大露台；保留中部平层结构预留同层打通形成更大户型的可能；增加面宽到10米以上，设计大横厅，首层情景房，立体多点入户，南向大露台，顶跃层共享空间；减少跃层，即削减户内垂直交通面积，从而控制户型总体面积更加合理；引入主体标准层设计概念，优化成本。普通洋房升级版：万科情景洋房普通洋房升级
12、版：万科情景洋房立体叠加别墅：北京上元立体叠加别墅：北京上元情景洋房：情景洋房：150-190150-190平方米平方米立体别墅：立体别墅：200-250200-250平方米平方米【多层产品形式建议多层产品形式建议】对比提炼借鉴对比提炼借鉴立体别墅的可行性立体别墅的可行性12.7米大面宽，12.8米进深；下跃地下一层，花园入户；地下室采光，双层花园；首层情景洋房； 8.5米开间的起居厅和餐厅；主卧系列相对完整舒适。北京领秀新硅谷：首层北京领秀新硅谷：首层+ +地下一层，地下一层，233233平方米平方米借鉴点：借鉴点：首层如果做下沉花园，微首层如果做下沉花园，微地形地下室采光，大面宽横厅，相地
13、形地下室采光，大面宽横厅，相对舒适的起居和完善的主卧系列，对舒适的起居和完善的主卧系列，需要至少需要至少230230平米的建筑面积。平米的建筑面积。首层+地下一层【多层产品形式建议多层产品形式建议】北京领秀新硅谷：二层北京领秀新硅谷：二层+ +地下一层，地下一层，211211平方米平方米借鉴点：借鉴点：二层从室外楼梯平台经花二层从室外楼梯平台经花园入户，拥有地下室，基本上具备园入户，拥有地下室，基本上具备别墅感受；标准层概念，只有局部别墅感受；标准层概念，只有局部细节调整，节约成本。细节调整，节约成本。二层+地下一层12.7米大面宽，12.8米进深；室外楼梯平台经花园入户；拥有采光地下室；8.
14、5米开间的起居厅和餐厅；主卧系列相对完整舒适；与首层基本上一至的标准层模式，节约了建筑成本。对比提炼借鉴对比提炼借鉴立体别墅的可行性立体别墅的可行性【多层产品形式建议多层产品形式建议】北京领秀新硅谷：三层跃四层，北京领秀新硅谷：三层跃四层，215215平方米平方米借鉴点：借鉴点：顶层大露台空中花园感受；顶层大露台空中花园感受；起居主卧辅助空间都舒适完备；在起居主卧辅助空间都舒适完备；在标准层基础上局部退台，节约成本。标准层基础上局部退台，节约成本。三层跃四层12.7米大面宽；电梯入户；顶层南向大露台；8.5米开间的起居厅和餐厅；主卧系列相对完整舒适；与首层基本上一至的标准层模式，顶层退台，节约
15、了建筑成本。【多层产品形式建议多层产品形式建议】对比提炼借鉴对比提炼借鉴立体别墅的可行性立体别墅的可行性1234567超高层海景豪宅五星级酒店沿城市干道，有一定外部干扰，私密性较差，底层看不到海景，适宜布置中档价值产品；建议在此处布置情景洋房建议在此处布置情景洋房相对普通户相对普通户型型多层低密度产品。多层低密度产品。沿城市干道，远离酒店配套，临近小户型公寓，私密性较差，底层看不到海景，适宜布置中档价值产品；建议在此处布置情景洋房建议在此处布置情景洋房相对相对普通户型普通户型多层低密度产品。多层低密度产品。小户型公寓滨海商业区地块核心区，私密性好，建筑限高5层；临近五星级酒店，方便引入高端物业
16、管理，形象气质佳，适合布置本项目最高端产品；建议在此处布置立体别墅这类建议在此处布置立体别墅这类大户型大户型多层低密度产品，且尽多层低密度产品，且尽量将此处商业体量打散，将海岸风景引入居住组团内。量将此处商业体量打散，将海岸风景引入居住组团内。本项目价值点建议本项目价值点建议规划位置示意规划位置示意【多层产品形式建议多层产品形式建议】本项目价值点建议本项目价值点建议户型面积及楼型示意户型面积及楼型示意情景洋房，情景洋房，1 1栋楼栋楼8 8户，无地下室，带电梯户，无地下室，带电梯层数户型面积说明1层180花园入户，带情景房2层165平层，室外楼梯平台花园入户和电梯入户，结构预留平层2户打通的可
17、能3层150平层，电梯入户，结构预留平层2户打通的可能4跃5层190跃层，电梯入户，顶层大露台立体别墅，立体别墅，1 1栋楼栋楼8 8户，有地下室，带电梯户，有地下室，带电梯层数户型面积说明1层230花园入户，带下沉庭院，情景房，地下室采光2层220平层，室外楼梯平台花园入户和电梯入户，带采光地下室3层200平层，电梯入户，结构预留平层2户打通的可能4跃5层250跃层，电梯入户，顶层大露台【多层产品形式建议多层产品形式建议】本项目价值点建议本项目价值点建议立体别墅亮点详解立体别墅亮点详解1层花园入户；带下沉庭院，地下室采光；超大面宽南向横厅起居舒适，带情景房；主卧系列中包含步入式衣橱、小书房或
18、者会客区，主卫自然采光。10米以上大面宽，有标准层的平跃结合，作为情景洋房的升级产品，保留情景洋房的优点，同时增加主卧和起居系列面积，引入微地形，在首层和二层设置采光地下室，以提升居住品质。2层带采光地下室；室外楼梯平台花园入户；超大面宽南向横厅起居舒适，带南向露台；主卧系列中包含步入式衣橱、小书房或者会客区，主卫自然采光。3层平层，电梯入户；超大面宽南向横厅起居舒适，带南向露台；主卧系列中包含步入式衣橱、小书房或者会客区，主卫南向观景采光；三层可以看海；从结构上预留左右两户打通形成平层大户型的可能。4层跃5层，电梯入户；屋顶层带面海观景大露台超大面宽南向横厅起居舒适，带南向露台；主卧系列中包含步入式衣橱、小书房或者会客区，主卫南向观景采光；客厅上空共享空间。【多层产品形式建议多层产品形式建议】
