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1、第十三章租赁合同第一节第一节 租赁合同概述租赁合同概述一、租赁合同的概念和特征一、租赁合同的概念和特征（一）概念（一）概念 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。使用、收益，承租人支付租金的合同。提供租赁物给对方使用的是出租人 使用租赁物并支付租金的人是承租人（二）特征（二）特征1、租赁合同是转移使用权、收益权的合同。 2、租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。 3、租赁合同关系属于债权关系，但同时具有某些物权特征。案例n李某与刘某于1996年2月6日签订了一份房屋租赁合同。合同中约定，李某将两室一厅房屋1套出租给刘某，租期为3
2、年，月租金500元。后，李某欲投资于某商业项目，但一时资金周转不开，遂向陈某提出以这套两室一厅的房屋作为抵押，向陈某借款8万元，并告知其该套房屋已出租的事实。陈某表示同意。双方于1996年11月5日签订了抵押合同，合同约定：若李某在1年内不能还清借款，则将该套两室一厅的房屋作价转让给陈某，并办理了抵押登记手续。n1997年11月，李某因经营发生亏损，无力偿还8万元的借款。12月2日，李某于陈某又达成了一份协议，约定将房屋作价8万元转让给陈某，冲抵全部债务。12月10日，李某与陈某到房管部门办理了产权转移手续。12月12日，陈某正式通知刘某，李某已将房屋产权转移给他，他要自己搬进来住，希望刘某在
3、年底以前搬出。刘某提出租赁期尚未届满，其有权继续租用该房屋，不同意搬出。双方不能达成协议。陈某遂于1998年1月6日向法院起诉，要求宣告原租赁合同失效，责令刘某腾出房屋。问题n李某于刘某签订的租赁合同是否因该租赁房屋归陈某所有而失效？二、租赁物二、租赁物1、租赁物应当时耐用消费品而不是易耗消费品2、应当时独立物而不是附着物。3、应当是特定物，而不是种类物。4、应当是有形财产。三、租赁合同的分类三、租赁合同的分类（一）不动产租赁合同和动产租赁合同（二）一般财产租赁合同和企业租赁经营合同（三）消费性租赁合同和经营性租赁合同（四）定期租赁合同和不定期租赁合同 定期租赁，当事人约定了租赁期限，但租赁期
4、限如果过长，不利于平衡当事人之间的利益，所以合同法第214条规定：“租赁期限不得超过二二十年十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。 不定期租赁，当事人没有约定租赁的期限。不定期租赁的特点是当事人有任意解除权。任意解除权。“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限合理期限之前通知承租人”（合同法第232条）。这里强调的是出租人要给予承租人一定的宽展期。 一是当事人明确约定为不定期租赁或者没有约定租赁期限； 二是
5、推定为不定期租赁。包括三种：1，对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第61条的规定不能确定的，视为不定期租赁。2，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”（合同法第215条）。3，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”（合同法第236条）。第三种情况又称为法定更新、默示更新，是指在租赁期限届满后，当事人以行为继续租赁关系。 案例n甲建筑公司与乙建筑公司达成口头协议，约定乙将其1台吊车出租给甲建筑公司，租赁期限为6个月。乙建筑公司因自己的施工需要，在出租4个月时，要求甲建筑公司于5日内
6、返还吊车，甲建筑公司不同意。乙建筑公司以租赁合同未采用书面形式无效为由诉至法院，要求甲建筑公司返还吊车。n问题：甲建筑公司是否因合同未采取书面形式无效而应将吊车返还给乙建筑公司？四、租赁合同的主要条款 “租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”（合同法第213条）。（一）租赁财产（二）租赁财产的用途（三）租赁期限（四）租金及其支付期限和方式（五）租赁物维修（六）违约责任第二节第二节 租赁合同当事人的义务和权利租赁合同当事人的义务和权利一、出租人的主要义务和权利（一）主要义务1、租赁物交付及保持义务。 “出租人应当按照约定将租赁物交付承租人
7、，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”（合同法第216条）2 2、出租人的维修义务。、出租人的维修义务。 出租人的维修义务实为其保持义务的体现。合同法第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。” 第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。” 3、权利瑕疵担保义务。 权利瑕疵担保义务，是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利，而影响承租人租赁物的使用、收益。权利瑕疵担保义务是法定义务。 合同法第228条
8、规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”第三人主张的权利可以是所有权、担保物权和用益物权。 案例n某甲的私人承包队承包了一项建筑工程。甲与乙于9约10日商定，甲租用乙的挖掘机，租期为一个月。自9月20日至10月20日，租金8000元；如果一方违约，应给付另一方违约金1000元。9月17日，乙找到甲，告诉甲因挖掘机另租给一建筑队长期使用，不能给甲使用了。甲坚持要租用挖掘机，并提出否则由乙付给违约金1000元。乙既未将挖掘机给甲使用，也不给付违约金。双方争执无结果，甲只好另租挖掘机，因租不到挖掘机，只好用人工挖土，造成工期延期，遭受了经
9、济损失。n甲诉至法院，要求乙赔偿经济损失1万元。在法院审理中，乙同意给付违约金1000元，拒绝赔偿甲的经济损失。经法院请会计事务所核查，查明因乙的不履行行为，给甲造成经济损失7000元。n问题：n乙应否赔偿因其未能将挖掘机给甲使用造成的甲的损失？案例n甲因离家在外地工作，就将其原住房4间出租给邻居乙。合同中预定，租期为10年，年租金1000元，每年初交付当年租金。合同签订后，乙即搬进租赁屋中居住。前三年乙均于年初就将租金交付给甲。但在第三年的夏季，乙发现房屋漏雨，就通知甲，让甲维修房屋，甲对此未予理会。n无奈，乙就找人对房顶进行维修，花去费用300元。到第四年初，乙向甲给付700元房租，并称另
10、外的300元以维修费冲抵。甲认为，谁住房谁就应该负责维修，仍要求乙支付租金1000元。双方发生纠纷。n问题n乙维修租赁房屋的费用是否应由甲负担？（二）出租人的权利收取租金及在租赁合同终止时要求返还租赁物二、承租人的主要义务和权利二、承租人的主要义务和权利（一）承租人的主要义务1、按约定使用与按性质使用。按约定使用与按性质使用。 合同法第217条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。” 合同法第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租
11、人可以解除合同并要求赔偿损失。” 2 2、妥善保管的义务。、妥善保管的义务。 合同法第222条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。3 3、不任意改善、增设的义务。、不任意改善、增设的义务。 合同法第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。” 4 4、租金支付义务、租金支付义务。（。（引例引例）租金的支付，是承租人的主要义务。承租人应当按照约定的时间、数额和方式交付租金。合同法第226条规定：“承租人应当按照约定的期
12、限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。” 合同法第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”按照该条规定，出租人应当先催告，在催告无效果时，才能通知出租人解除合同。案例n某技校与刘某签订了一份租赁合同。合同中约定：技校将临街的一处100平方米的营业房出租给刘某做商店；期限为5年，第一年租金5000元，自第二年起每年6000元，
13、每年的1月份交付当年租金。合同签订后，技校即将该处房屋交付给刘某，刘某按商店的要求进行了装修。头两年，刘某按照约定交付了租金，但第三年的租金，刘某迟迟不交，经技校催要后，刘某提出现该地有多处商店，效益不好，要求减少租金。同？n到第三年年底，刘某仍未交付当年的租金。技校索要租金，刘某仍以要求降低租金为由而不交。技校不同意减少租金，诉至法院要求解除合同，并要求刘某支付欠付的租金。n问题n本案中，技校可否要求刘某支付欠付的租金并解除合同？5 5、返还租赁物义务。、返还租赁物义务。 “租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”（合同法第235条）。
14、租赁期间届满或者租赁合同因解除终止，承租人应当返还原物，但返还原物并不等同于原状返还，因为即使是正常使用，租赁物也会有磨损、老化等损耗，以至于价值降低。因此，返还的租赁物符合约定的状态即可，如果对返还的租赁物的状态没有约定，返还的租赁物应符合按约定或者按租赁物的性质使用后状态。 （二）承租人的主要权利（二）承租人的主要权利1、要求出租人在合理期限内维修2、经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物3、经出租人同意，转租4、收益权在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。5、买卖不破租赁租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。6、优先购买权7、解
15、除权8、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租期为不定期。 案例n1995年5月，某市居民陆某租用杨某的街面房两间开个体饭馆，双方约定每月租金400元，水电费按实际用量交付。陆某经营了一段时间，嫌开饭馆太辛苦，于1996年初将房屋转租给了王某，双方约定：王某每月支付陆某租金400元，房屋租金由陆某支付给杨某。随后，王某将房屋重新装修后，经营服装生意。1996年4月，杨某碰巧路过此处，发现饭馆已改成了服装店，便进去询问情况，见店主已不是陆某，经询问现在的店主王某得知，陆某已将房屋租给了王某，王某装修完后刚开业不久。n杨某非常气愤，便马上找到陆某质问其原
16、委。陆某称自己已于1996年初就将房屋转租给了王某。杨某当即表示陆某未经其同意擅自转租，要求解除与陆某的租赁合同，并要求陆某承当违约责任，赔偿损失，同时要求王某将房屋返还给他。陆某称房屋转租后，他仍按月缴纳房租，未损害杨某的利益，不同意解除合同。双方无法达成协议，杨某遂将陆某告上法院。n问题n杨某可否以陆某将房屋转租给王某为由而解除合同并要求王某返还房屋？三、当事人的责任三、当事人的责任（一）出租人的责任（二）承租人的责任n李某与刘某签订一房屋租赁合同。根据所学的合同法的知识和相关法律规定，回答下列问题：（1）假如房屋租赁合同的期限为30年，合同是否有效？为什么？（2）假如租赁期间房屋需要维修
17、，承租人也要求维修，但由于没有维修，致使房屋侧墙倒塌，造成承租人财产损失，责任应当由谁承担？为什么？（3）为了美观舒适，承租人自己对房屋进行了装修，要求出租人按照装修费用的一半支付是否合理？为什么？（4）承租人经出租人同意将房屋转租，承租人和出租人之间的关系是否解除？为什么？（5）在承租期间，出租人将房屋出售，是否需要承租人的同意？为什么？n答题要点：（1）合同部分有效，部分无效。）合同部分有效，部分无效。合同法第214条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。（2）责任应当由出租人承担。）责任应当由出租人承担。合同法第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在
18、租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同法第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。（3）不合理。）不合理。合同法第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。该承租人没有得到出租人的同意自己进行装修，违反法律的规定，因此要求出租人支付一半的费用是不合理的。（4）没有解除。）没有解除。合同法第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效。（5）不需要承租人的同意。）不需要承租人的同意
19、。但应当提前通知承租人。合同法第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋租赁合同n出租人（以下简称甲方）：n承租人（以下简称乙方）：n甲、乙双方当事人经充分协商，达成房屋租赁合同如下：n一、该房屋位于，卧室1间，独立厨房及卫生间，使用面积：约平方米，房屋质量良好。甲方提供室内设施有：n。二、租赁期共个月，从年月日起至年月日止。n三、该房屋月租金为人民币圆整（￥），交纳期限为每交纳一次，每次交纳人民币圆整（￥），首期租金在年月日付清，以后每期租金需提前一个月续交。n四、乙方向甲方交付保证金人民币圆整，与首次房租一起交付甲方
20、。该保证金应在该合同终止时全额退还乙方。n五、租赁期间的水、电、煤气费用，由乙方自付。有线电视费用由乙方直接交给甲方，物业管理费由甲方承担。n六、乙方有下列情况之一的，甲方可以终止合同，收回房屋。n1、乙方未经甲方许可擅自将房屋转租、转让或转借的；n2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益，产生噪音，影响办公及楼上居民生活的；n3、乙方拖欠租金的。n七、租赁期满前，如甲方或乙方其中任何一方欲终止合同，需提前一个月告知对方。n八、乙方在租赁期间不得对其房屋结构进行任何改动。n九、租赁期间如房屋出现质量问题，应由甲方负责修缮。n十、房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互
21、不承担责任。n十一、如遇争议的问题，双方协商解决，协商不成，依法处理。n本合同经双方签字后生效，本合同一式贰份，甲方、乙方各执一份。n甲方：（签字）乙方：（签字）n身份证号：身份证号：n联系方式：联系方式：n年月日房屋租赁合同房屋租赁合同n出租方：承租方：根据中华人民共和国合同法及有关规定，为明确出租方和承租方的义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条房屋坐落、间数、面积、房屋质量第二条租赁期限租赁期共年零月，出租方自年月日起将出租房屋交付承租方使用，至年月日收回。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋：1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租人利用承租房屋进行非法活
22、动，损害公共利益的；3、承租人拖欠租金累计达个月的。n租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权。第三条租金和租金的交纳期限租金的标准和交纳期限，按国家的规定执行（如国家无统一规定，则由双方协商决定）。n第四条租赁期间房屋修缮修缮房屋是出租人的义务，。出租人对房屋及其设备应每隔月（或年）认真检查、修缮一次，以保障承租人居住安全和正常使用。出租人维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠施工。出租人如确实无力修缮，
23、可同承租人协商合修，届时承租人付出的修缮费用即用以冲抵租金或由出租人分期偿还。第五条出租方和承租方的变更1、如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。2、出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。3、承租人需要与第三人互换住房时，应事先征得出租人同意；出租人应当支持承租人的合理要求。第六条违约责任1、出租方未按前述合同条款的规定向承租人交付合乎要求的房屋的，负责赔偿元。2、出租方未按时交付出租房屋供承租人使用的，负责偿付违约金元。3、出租方未按时（或未按要求）修缮出租房屋的，负责偿付违约金元；如因此造成承租方人员人身受到伤害或财物受毁的
24、，负责赔偿损失。4、承租方逾期交付违约金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金元。5、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金元；如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿。n第七条免责条件房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。第八条争议的解决方式本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向工商局经济合同仲裁委员会申请调解或仲裁，也可以向人民法院起诉。第九条其他约定事项第十条本合同未尽事宜，一律按中华人民共和国合同法的有关规定，经双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。本合同正本一式2份，出租方、承租方各执1份；合同副本份，送单位备案。出租方（盖章）承租方（盖章）：鉴（公）证意见地址：地址：法定代表人（签名）法定代表人（签名）委托代理人（签名）委托代理人（签名）开户银行：开户银行：经办人帐号：帐号：电话：电话：鉴（公）证机关电挂：电挂：（章）邮政编码：邮政编码：签约地点：签约时间：年月日有效日期至年月日
