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1、大标题40号微软雅黑加粗Stillwatersrundeep.流静水深,人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望确定开发模式，把握发展机遇确定开发模式，把握发展机遇目前，商业地产又掀起了一轮发展高潮目前，商业地产又掀起了一轮发展高潮首先祝愿房地产开发商在这轮发展中首先祝愿房地产开发商在这轮发展中把握好机会把握好机会其次祝愿经营者在这轮发展中找到更多更好的其次祝愿经营者在这轮发展中找到更多更好的终端渠道终端渠道一：祝福确定开发模式，把握发展机遇确定开发模式，把握发展机遇n n政府的推力使城市综合体成为商业地产发展的政府的推力使城市综合体成为商业地产发展的主
2、流产品主流产品中国中小城市发展报告（2010）：中国中小城市绿色发展之路绿皮书显示，我国中小城市数目已达2160个。n n渠道为王、终端为王渠道为王、终端为王使零售商业成为了风投的上市产品使零售商业成为了风投的上市产品举例： 85度C，2010年底全球开了479家连锁店， 2007年进入大陆市场以来，目前门店数220家，未来6年门店数达1000家。商业机会在哪里？确定开发模式，把握发展机遇确定开发模式，把握发展机遇中国城市中国城市中国城市中国城市级别级别划分：划分：划分：划分： 第一第一第一第一级级（1818个）：直个）：直个）：直个）：直辖辖市、特市、特市、特市、特别别行政区、行政区、行政区
3、、行政区、GDPGDP大于大于大于大于16001600亿亿且市区人口大于且市区人口大于且市区人口大于且市区人口大于200200万的城市：万的城市：万的城市：万的城市：北京、天津、沈阳、大北京、天津、沈阳、大北京、天津、沈阳、大北京、天津、沈阳、大连连、哈、哈、哈、哈尔尔尔尔滨滨、济济南、青南、青南、青南、青岛岛、南京、上海、南京、上海、南京、上海、南京、上海、杭州、武杭州、武杭州、武杭州、武汉汉、广州、深圳、香港、澳、广州、深圳、香港、澳、广州、深圳、香港、澳、广州、深圳、香港、澳门门、重、重、重、重庆庆、成都、西安、成都、西安、成都、西安、成都、西安第二第二第二第二级级（2525个）：其他副
4、省个）：其他副省个）：其他副省个）：其他副省级级的城市、的城市、的城市、的城市、经济经济特区城市、省会、特区城市、省会、特区城市、省会、特区城市、省会、苏锡苏锡二市：二市：二市：二市：石家石家石家石家庄、庄、庄、庄、长长春、呼和浩特、太原、春、呼和浩特、太原、春、呼和浩特、太原、春、呼和浩特、太原、郑郑州、合肥、无州、合肥、无州、合肥、无州、合肥、无锡锡、苏苏州、宁波、福州、厦州、宁波、福州、厦州、宁波、福州、厦州、宁波、福州、厦门门、南、南、南、南昌、昌、昌、昌、长长沙、汕沙、汕沙、汕沙、汕头头、珠海、海口、三、珠海、海口、三、珠海、海口、三、珠海、海口、三亚亚、南宁、南宁、南宁、南宁、贵贵
5、阳、昆明、拉阳、昆明、拉阳、昆明、拉阳、昆明、拉萨萨、兰兰州、西宁、州、西宁、州、西宁、州、西宁、银银川、川、川、川、乌鲁乌鲁木木木木齐齐第三第三第三第三级级（2424个）：个）：个）：个）：1414沿海开放城市之一、沿海开放城市之一、沿海开放城市之一、沿海开放城市之一、经济发经济发达且收入高的城市：达且收入高的城市：达且收入高的城市：达且收入高的城市：唐山、秦唐山、秦唐山、秦唐山、秦皇皇皇皇岛岛、淄博、烟台、威海、徐州、淄博、烟台、威海、徐州、淄博、烟台、威海、徐州、淄博、烟台、威海、徐州、连连云港、南通、云港、南通、云港、南通、云港、南通、镇镇江、常州、嘉江、常州、嘉江、常州、嘉江、常州、
6、嘉兴兴、金、金、金、金华华、绍绍兴兴、台州、温州、泉州、台州、温州、泉州、台州、温州、泉州、台州、温州、泉州、东东莞、惠州、佛山、中山、江莞、惠州、佛山、中山、江莞、惠州、佛山、中山、江莞、惠州、佛山、中山、江门门、湛江、北海、桂林、湛江、北海、桂林、湛江、北海、桂林、湛江、北海、桂林第四第四第四第四级级：其他人口大于：其他人口大于：其他人口大于：其他人口大于100100万的城市、重点万的城市、重点万的城市、重点万的城市、重点经济经济城市：城市：城市：城市：邯邯邯邯郸郸、鞍山、鞍山、鞍山、鞍山、抚顺抚顺、吉、吉、吉、吉林市、林市、林市、林市、齐齐齐齐哈哈哈哈尔尔尔尔、大、大、大、大庆庆、包、包
7、、包、包头头、大同、洛阳、大同、洛阳、大同、洛阳、大同、洛阳、潍潍坊、坊、坊、坊、芜芜湖、湖、湖、湖、扬扬州、湖州、舟山、州、湖州、舟山、州、湖州、舟山、州、湖州、舟山、漳州、株洲、潮州、柳州（漳州、株洲、潮州、柳州（漳州、株洲、潮州、柳州（漳州、株洲、潮州、柳州（1818个）个）个）个）第五第五第五第五级级：其他著名：其他著名：其他著名：其他著名经济经济城市、重要交通枢城市、重要交通枢城市、重要交通枢城市、重要交通枢纽纽城市城市城市城市人口大于人口大于人口大于人口大于5050万、重点旅游城万、重点旅游城万、重点旅游城万、重点旅游城市：市：市：市：承德、保定、丹承德、保定、丹承德、保定、丹承德
8、、保定、丹东东、开封、安阳、泰安、日照、蚌埠、黄山、泰州、莆田、开封、安阳、泰安、日照、蚌埠、黄山、泰州、莆田、开封、安阳、泰安、日照、蚌埠、黄山、泰州、莆田、开封、安阳、泰安、日照、蚌埠、黄山、泰州、莆田、南平、九江、宜昌、襄樊、岳阳、肇南平、九江、宜昌、襄樊、岳阳、肇南平、九江、宜昌、襄樊、岳阳、肇南平、九江、宜昌、襄樊、岳阳、肇庆庆、乐乐山、山、山、山、绵绵阳、阳、阳、阳、丽丽江、延安、咸阳、宝江、延安、咸阳、宝江、延安、咸阳、宝江、延安、咸阳、宝鸡鸡（2323个）个）个）个）以上五个以上五个以上五个以上五个级别级别的城市共有的城市共有的城市共有的城市共有108108个，其他城市均个，其
9、他城市均个，其他城市均个，其他城市均为为第六第六第六第六级级。 确定开发模式，把握发展机遇确定开发模式，把握发展机遇85度C，2010年11月22日正式在台湾挂牌上市更多零售商业的经营商加快门店扩张，为了上市确定开发模式，把握发展机遇确定开发模式，把握发展机遇09年租金收入（元港年租金收入（元港币）726,000,000年份租金收入（百万港币）数据来源：恒隆地产2000-2010年度财务报表港汇广场从港汇广场从19991999年的年的28502850万港币到万港币到20092009年的年的7260072600万万港币，港币，1010年增长年增长2525倍。倍。城市综合体持有物业经营的模范城市综
10、合体持有物业经营的模范港汇广场港汇广场二：忠告商业地产比住宅地产的开发难度大！为什么难？难在哪里？难在利益构成体的复杂！商业地产与住宅地产的利益体构成不同！住宅开发利益体住宅开发利益体（两元）（两元） 开发商购房者商业开发利益体商业开发利益体（四元）（四元） 开发商购铺者经营者消费者X确定开发模式，把握发展机遇确定开发模式，把握发展机遇商业地产项目的两种开发模式的价值链解析确定开发模式，把握发展机遇确定开发模式，把握发展机遇靠下拨靠下拨资金来源资金来源靠销售靠销售靠经营贷靠经营贷还贷还贷销售物业销售物业散售散售再开发再开发整售整售打包上市打包上市开发贷（短贷）开发贷（短贷）城市综合体城市综合体
11、自有资金自有资金持有物业持有物业上市退出上市退出租金收益租金收益资产升值资产升值商业地产项目的开发资金链关系商业地产项目的开发资金链关系确定开发模式，把握发展机遇确定开发模式，把握发展机遇靠上拨资金靠上拨资金靠销售靠销售靠经营贷靠经营贷商业地产项目开发资金来源三种模式华润华润中粮中粮万达万达宝龙宝龙绿地绿地更多开发更多开发企业企业万达万达宝龙宝龙绿地绿地商业地产项目开发模式无法照搬，进入需谨慎！确定开发模式，把握发展机遇确定开发模式，把握发展机遇1.开发模式2.产品类型3.商业资源自有资金自有资金销售资金销售资金抵押贷资金抵押贷资金人才资源人才资源商家资源商家资源资本资源资本资源购物中心购物中
12、心街区式街区式综合体综合体住宅街铺住宅街铺专业商场专业商场产业园产业园商业地产项目不同的开发模式对应不同的开发产品开发商准备好了吗？开发模式开发模式只售不租只售不租售后返租售后返租返祖返祖+持有持有完全持有完全持有经营资源经营资源商管公司商管公司代理公司代理公司顾问公司顾问公司产品类型产品类型综合体综合体购物中心购物中心街区商街街区商街主题商厦主题商厦三：提示商业地产项目的开发一定要做对流程！确定开发模式，把握发展机遇确定开发模式，把握发展机遇1 1、国外商业地产项目的开发流程、国外商业地产项目的开发流程选选址址址址建建建建设设选择选择管理管理管理管理团队团队运运运运营营调调整出整出整出整出发
13、发点点点点寻寻找找找找投投投投资资基金基金基金基金投投投投资资基金基金基金基金评审评审招招招招商商商商考察考察考察考察定位定位定位定位投投投投资评审资评审未合格，未合格，未合格，未合格，则则重新重新重新重新进进行行行行选选址、定位、招商等工作址、定位、招商等工作址、定位、招商等工作址、定位、招商等工作确定开发模式，把握发展机遇确定开发模式，把握发展机遇2 2、国内商业地产项目的开发流程、国内商业地产项目的开发流程拿地拿地拿地拿地建建建建设设考察定位考察定位考察定位考察定位选择选择管理管理管理管理团队团队招商招商招商招商运运运运营营调调整点整点整点整点1 1调调整点整点整点整点2 2确定开发模式
14、，把握发展机遇确定开发模式，把握发展机遇3 3、适合国情的商业地产项目的开发流程建议、适合国情的商业地产项目的开发流程建议可行性可行性可行性可行性论证论证考察定位考察定位考察定位考察定位选择选择管理管理管理管理团队团队主力招商主力招商主力招商主力招商规规划划划划设设计计调调整整整整设计设计调调整布局整布局整布局整布局建建建建设设运运运运营营确定开确定开确定开确定开发发模式模式模式模式确定开发模式，把握发展机遇确定开发模式，把握发展机遇最后衷心祝愿：开发商拿到好地段，做对开发流程，对得起土地，为后人留下好项目。经营商拿到好项目，用心做差异、做细节、做连锁，以市场的终端赢得资本市场的青睐。确定开发模式，把握发展机遇确定开发模式，把握发展机遇感谢聆听！
