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1、物业管理实务物业管理实务物业管理的前期介入物业管理的前期介入 和接管验收和接管验收四川省建设厅四川省建设厅物业企业经理部门经理应试培训物业企业经理部门经理应试培训1前期介入和接管验收 物业管理的前期介入物业管理的前期介入2前期介入和接管验收3前期介入和接管验收物业服务企业在正式承接物业之前物业服务企业在正式承接物业之前的各个阶段就参与决策，制定出物业管理的各个阶段就参与决策，制定出物业管理方案，并从物业管理的角度提出意见和建方案，并从物业管理的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能够满足业主或使议，以使建成后的物业能够满足业主或使用人的需求。用人的需求。4前期介入和接管验收5前期介入和接管验收
2、早期介入早期介入项目可行性阶段的介入项目可行性阶段的介入工作内容工作内容 市场定位市场定位物业物业 顾问顾问6前期介入和接管验收中期介入中期介入方案设计阶段的介方案设计阶段的介入入工作工作 分析图纸设分析图纸设备安装备安装物业物业 顾问顾问7前期介入和接管验收晚期介入晚期介入项目施工阶段的项目施工阶段的介入介入进行现场监督进行现场监督物业物业 监理监理8前期介入和接管验收9前期介入和接管验收优化设计完善物业设计方案优化设计完善物业设计方案 提高物业建设工程质量防止出现后遗症提高物业建设工程质量防止出现后遗症 有利于加强对物业的全面了解为日后的物有利于加强对物业的全面了解为日后的物 业管理工作打
3、好基础业管理工作打好基础 有利于后期管理工作的进行有利于后期管理工作的进行 有利于维护物业服务企业的专业形象有利于维护物业服务企业的专业形象 10前期介入和接管验收 物业的竣工验收物业的竣工验收11前期介入和接管验收12前期介入和接管验收13前期介入和接管验收14前期介入和接管验收、在正式交工验收前，由施工单位先对工程质量进行自检，并依据国家、在正式交工验收前，由施工单位先对工程质量进行自检，并依据国家规范要求编制、整理完成全套竣工资料和其它施工安装技术资料，并向开规范要求编制、整理完成全套竣工资料和其它施工安装技术资料，并向开发商提交竣工报告发商提交竣工报告、在开发商接到施工单位的竣工报告书
4、后，组织设计、监理、施工、物、在开发商接到施工单位的竣工报告书后，组织设计、监理、施工、物业管理等单位对建设工程质量进行初检，评议工程质量、整改质量问题、业管理等单位对建设工程质量进行初检，评议工程质量、整改质量问题、 并依据国家规范编制、整理全套工程并依据国家规范编制、整理全套工程 建设项目的批准文件、设计文件、技建设项目的批准文件、设计文件、技 术资料，编制好工程竣工决算；术资料，编制好工程竣工决算； 、政府质量监督部门在工程初检的、政府质量监督部门在工程初检的 基础上对工程质量进行核算和评定，基础上对工程质量进行核算和评定， 填发竣工检验单；填发竣工检验单； 、政府主管部门各有关部门组织
5、和、政府主管部门各有关部门组织和 开发商、施工单位、监理单位、设计开发商、施工单位、监理单位、设计 单位和物业管理企业组成综合验收小单位和物业管理企业组成综合验收小 组对工程进行综合验收，全面鉴定评组对工程进行综合验收，全面鉴定评 价开发建设项目，完成竣工验收综合价开发建设项目，完成竣工验收综合 报告。报告。15前期介入和接管验收16前期介入和接管验收、项目（工程）的批准文件，规划设计指标；、项目（工程）的批准文件，规划设计指标；、开发商与施工单位签订的各类合同；、开发商与施工单位签订的各类合同；、施工图纸和说明文件、施工中的设计变更文件和设备技术、施工图纸和说明文件、施工中的设计变更文件和设
6、备技术 说明书；说明书； 、现行的施工设计规程、施工验收规范、施工质量检验评定、现行的施工设计规程、施工验收规范、施工质量检验评定 标准；标准；、建筑安装技术规范；、建筑安装技术规范；、对从国外引进的技术和设备，还应、对从国外引进的技术和设备，还应 依据和国外供货方提供的设计文件依据和国外供货方提供的设计文件 等资料。技术和设备，还应依据和等资料。技术和设备，还应依据和 国外供货方提供的设计文件等资料。国外供货方提供的设计文件等资料。 竣工验收的依据竣工验收的依据17前期介入和接管验收、工程项目按照工程合同的规定和设计图纸的要求已经全部施工完、工程项目按照工程合同的规定和设计图纸的要求已经全部
7、施工完 毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求；毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求； 、竣工工程达到窗明、地净、水通、竣工工程达到窗明、地净、水通、 灯亮及采暖通风设备运转正常；灯亮及采暖通风设备运转正常； 、设备调试、试运行达到设计要求；、设备调试、试运行达到设计要求； 、建筑物周围米以内的场地清理完毕、建筑物周围米以内的场地清理完毕 、技术档案资料齐全。、技术档案资料齐全。 竣工验收的标准竣工验收的标准18前期介入和接管验收19前期介入和接管验收竣工工程项目一览竣工工程项目一览设备清单设备清单设备、材料证明设备、材料证明土建施工记录土建施工记录竣工工程项目一览竣工工程项目一
8、览设备清单设备清单设备、材料证明设备、材料证明土建施工记录土建施工记录设备安装调试记录设备安装调试记录建（构）筑物监记录建（构）筑物监记录隐蔽工程验收记录隐蔽工程验收记录工程质量事故发生及处理记录工程质量事故发生及处理记录设计变更通知和技核定单；设计变更通知和技核定单；工程项目竣工图工程项目竣工图建（构）筑物的用注意事项建（构）筑物的用注意事项其它重要技术资和文件其它重要技术资和文件20前期介入和接管验收21前期介入和接管验收基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合主体结构工程，为设计文件规定的该工程合 理使用年限理使用
9、年限 屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外 墙的防渗漏为墙的防渗漏为5 5年年电器管线给排水管道设备安装和装饰装修电器管线给排水管道设备安装和装饰装修工程为工程为2 2年年供热与供冷系统为供热与供冷系统为2 2个采暖期供冷期个采暖期供冷期其它项目的保修期限由双方约定其它项目的保修期限由双方约定使用不当或第三方造成的质量缺陷使用不当或第三方造成的质量缺陷不可抗力造成的质量缺陷不可抗力造成的质量缺陷 22前期介入和接管验收 物业的承接验收物业的承接验收23前期介入和接管验收24前期介入和接管验收物业服务企业承接物业服务企业承接房地产开发企业公有房地产开发企业
10、公有房屋出售单位或者业主房屋出售单位或者业主业主委员会委托管理的业主委员会委托管理的新建房屋或者原有房屋新建房屋或者原有房屋时，以物业主体结构时，以物业主体结构安全和满足使用功能安全和满足使用功能为主要内容的再为主要内容的再检验。检验。25前期介入和接管验收26前期介入和接管验收承接验收是物业管理的一个承接验收是物业管理的一个重要环节重要环节明确双方责权利关系明确双方责权利关系确保物业具备正常的使用功能确保物业具备正常的使用功能充分维护业主和自身的利益充分维护业主和自身的利益为日后管理创造条件为日后管理创造条件27前期介入和接管验收28前期介入和接管验收验收对象不同验收对象不同验收条件不同验收
11、条件不同交接对象不同交接对象不同验收性质不同验收性质不同验收的目的不同验收的目的不同29前期介入和接管验收30前期介入和接管验收书面通知验收。书面通知验收。建设位应当在竣工交付建设位应当在竣工交付使用前使用前3030日内以书面形式通知物业。日内以书面形式通知物业。物业服务合同生效日内，业主委员物业服务合同生效日内，业主委员会应会应通知日内应书面约定承接验收间；通知日内应书面约定承接验收间；成立验收小组成立验收小组移交物业资料、物管资料；移交物业资料、物管资料；查验物业共用部位共用设施设备；查验物业共用部位共用设施设备；解决验收遗留问题；解决验收遗留问题；签订承接验收协议签订承接验收协议资料保管
12、资料保管移交相关费用移交相关费用承接验收备案承接验收备案31前期介入和接管验收32前期介入和接管验收 物业资料物业资料 、产权资料、产权资料 、技术资料、技术资料 、业主资料、业主资料 物业共用部位物业共用部位 物业共用设施设备物业共用设施设备 物业管理用房物业管理用房33前期介入和接管验收34前期介入和接管验收建设部年颁布的房屋接管验收标准建设部年颁布的房屋接管验收标准工程竣工验收报告工程竣工验收报告现行的施工、安装技术规范、验收规范现行的施工、安装技术规范、验收规范设备使用说明书、设备使用说明书、 设计资料和技术参数设计资料和技术参数消费者对质量的一般要求消费者对质量的一般要求35前期介入
13、和接管验收36前期介入和接管验收物业的保修是指物业竣工验收并物业的保修是指物业竣工验收并交付使用后，在保修期限内出现交付使用后，在保修期限内出现不符合工程建设强制性标准及合不符合工程建设强制性标准及合同约定的质量缺陷的，应由施工同约定的质量缺陷的，应由施工单位履行保修义务。因使用不当单位履行保修义务。因使用不当或者第三方造成的质量缺陷及不或者第三方造成的质量缺陷及不可抗力造成的质量缺陷不属于保可抗力造成的质量缺陷不属于保修范围。建设部明文规定：建筑修范围。建设部明文规定：建筑工工在保修期内的修缮统一由开工工在保修期内的修缮统一由开发商负责，统一由原施工单位进发商负责，统一由原施工单位进行维修、
14、整改，发生行维修、整改，发生的费用由责任方承担。的费用由责任方承担。37前期介入和接管验收造成物业质量缺陷的原因造成物业质量缺陷的原因设计方案不合理设计方案不合理 违反国家安全规范违反国家安全规范施工单位偷工减料施工、不按施工规施工单位偷工减料施工、不按施工规范施工或施工工艺不合理范施工或施工工艺不合理验收把关不严验收把关不严建材的质量问题建材的质量问题发展商管理不严发展商管理不严自然灾害自然灾害38前期介入和接管验收 请思考一下1.对建设单位提出的新建房屋接管验收的申请，接管验收单位应在（对建设单位提出的新建房屋接管验收的申请，接管验收单位应在（ ） 日内审核完毕，签发验收通知并约定时间进行
15、验收。日内审核完毕，签发验收通知并约定时间进行验收。 A.7日日 B.10日日 C.15日日 D.30日日2.在接管验收新建物业时，如果发现影响相邻房屋安全问题的隐患，应在接管验收新建物业时，如果发现影响相邻房屋安全问题的隐患，应 由由( )负责处理。负责处理。 A.接关单位接关单位 B.施工单位施工单位 C.设计单位设计单位 D.建设单位建设单位3.房地产开发项目的（房地产开发项目的（ ），由政府建设行政主管部门负责，组），由政府建设行政主管部门负责，组成综成综 合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。 A.竣工验收竣工
16、验收 B.接管验收接管验收 C.使用验收使用验收 D.设计验收设计验收 单项选择题单项选择题 1C 2D 3A39前期介入和接管验收 请思考一下4.物业正式进入使用阶段的标识是（物业正式进入使用阶段的标识是（ ）。）。 A. 施工完毕施工完毕 B.竣工验收合格竣工验收合格 C.承接验收完成承接验收完成 D.业主办完入住业主办完入住手续手续5.在办理新建物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交在办理新建物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交 的资料中不包括（的资料中不包括（ ）。）。 A.竣工验收资料竣工验收资料 B.销售资料销售资料 C.物业质量保修文件物业质量保修文件
17、D.物业使用说明文物业使用说明文件件6.按照物业管理条例规定，物业服务企业在物业服务合同终止时，按照物业管理条例规定，物业服务企业在物业服务合同终止时， （ ）不必移交给业主委员会。）不必移交给业主委员会。 A.竣工验收资料竣工验收资料 B.日常物业管理工作总结日常物业管理工作总结 C.物业使用说明文件物业使用说明文件 D.物业质量保修文件物业质量保修文件 单项选择题单项选择题 4C 5B 6B40前期介入和接管验收 请思考一下7.原有物业接管验收的产权资料包括（原有物业接管验收的产权资料包括（ ）。）。 A.房屋所有权证房屋所有权证 B.土地使用权证土地使用权证 C.有关司法公证文书和协有关
18、司法公证文书和协议议 D. 房屋分户使用清册、设备及定附着物清册房屋分户使用清册、设备及定附着物清册8.物业接管验收的目的是为了（物业接管验收的目的是为了（ ）。）。 A.保证主体结构安全保证主体结构安全 B.满足使用功能满足使用功能 C.检验房屋工程是否达到设计要求检验房屋工程是否达到设计要求 D.向建设单位移交物业向建设单位移交物业9.物业竣工验收的目的是（物业竣工验收的目的是（ ）。）。 A.检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求 B.对施工质量和设计质量进行全面检查和质量评定对施工质量和设计质量进行全面检查和质量评定 C.对物业的主体结构安全进行再检验对物业的主体结构安全进行再检验 D.对物业主体满足使用功能进行再检验对物业主体满足使用功能进行再检验 多项选择题多项选择题 7ABCD 8AB 9AB41前期介入和接管验收THANK YOU42前期介入和接管验收
