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1、第第1 14 4章章 土地增值税法土地增值税法土地增值税最新课件第一节第一节第一节第一节 土地增值税的基本要素理土地增值税的基本要素理土地增值税的基本要素理土地增值税的基本要素理 vv 纳税义务人纳税义务人纳税义务人纳税义务人 vv 征税范围征税范围征税范围征税范围vv 税率税率税率税率 第二节第二节第二节第二节 土地增值税的计算土地增值税的计算土地增值税的计算土地增值税的计算 vv计税依据计税依据计税依据计税依据 vv应纳税额的计算应纳税额的计算应纳税额的计算应纳税额的计算第三节第三节第三节第三节 土地增值税的申报与缴纳土地增值税的申报与缴纳土地增值税的申报与缴纳土地增值税的申报与缴纳土地增
2、值税最新课件第一节第一节 土地增值税基本要素土地增值税基本要素vv概念概念概念概念土地增值税对土地增值税对土地增值税对土地增值税对有偿转让有偿转让有偿转让有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及国有土地使用权、地上建筑物及国有土地使用权、地上建筑物及国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并其附着物并其附着物并其附着物并取得收入取得收入取得收入取得收入的单位和个人，就其的单位和个人，就其的单位和个人，就其的单位和个人，就其转让房地产转让房地产转让房地产转让房地产所所所所取得取得取得取得增值额增值额增值额增值额征收的一种税种征收的一种税种征收的一种税种征收的一种税种vv我国土地增值税特点我国土地增值税特
3、点我国土地增值税特点我国土地增值税特点以转让房地产的增值额为计税依据以转让房地产的增值额为计税依据以转让房地产的增值额为计税依据以转让房地产的增值额为计税依据征税面比较广征税面比较广征税面比较广征税面比较广超率累进税率超率累进税率超率累进税率超率累进税率按次征收按次征收按次征收按次征收土地增值税最新课件 一、纳税义务人一、纳税义务人vv转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人。取得收入的单位和个人。取得收入的单位和个人。取得收入的单位和个人
4、。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。注意：只要注意：只要注意：只要注意：只要有偿转让有偿转让有偿转让有偿转让房地产，均为纳税义务人，不论经济房地产，均为纳税义务人，不论经济房地产，均为纳税义务人，不论经济房地产，均为纳税义务人，不论经济性质、内外资等。性质、内外资等。性质、内外资等。性质、内外资等。vv【多选】【多选】【多选】【多选】 转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取转让国有土地使用权、地上建筑及其附着
5、物并取转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。 A. A.学校学校学校学校. . B.B.税务机关税务机关税务机关税务机关. . C.C.外籍个人外籍个人外籍个人外籍个人. . D.D.国有企业国有企业国有企业国有企业. .vv【答案】【答案】【答案】【答案】ABCD ABCD 土地增值税最新课件二、征税范围二、征税范围vv征税范围：征税范围：征税范围：征税范围：转让国有土地使用权转让国有土地使用权转让国有土地使用权转让国有土
6、地使用权地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 存量房地产买卖存量房地产买卖存量房地产买卖存量房地产买卖 注意两点：注意两点：注意两点：注意两点：1.1.土地增值税的基本征税范围土地增值税的基本征税范围土地增值税的基本征税范围土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易不仅仅限于土地交易不仅仅限于土地交易不仅仅限于土地交易; ;2.2.土地增值税的征税范围具有土地增值税的征税范围具有土地增值税的征税范围具有土地增值税的征税范围具有“ “国有国有国有国有
7、” ”、“ “转让转让转让转让” ”两个关键两个关键两个关键两个关键特征。特征。特征。特征。vv具体事项的征税情况具体事项的征税情况具体事项的征税情况具体事项的征税情况vv例题例题例题例题土地增值税最新课件有关事项有关事项有关事项有关事项是否属于征税范围是否属于征税范围是否属于征税范围是否属于征税范围出售出售出售出售 1 1）转让国有土地使用权，）转让国有土地使用权，）转让国有土地使用权，）转让国有土地使用权，征税征税征税征税。（。（。（。（出让出让出让出让不征税不征税不征税不征税）2 2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售，）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售，）取得国有土地
8、使用权后进行房屋开发建造后出售，）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售， 征税。征税。征税。征税。3 3）存量房地产买卖，）存量房地产买卖，）存量房地产买卖，）存量房地产买卖，征税。征税。征税。征税。 继承、赠予继承、赠予继承、赠予继承、赠予继承继承继承继承不征不征不征不征( (无收入无收入无收入无收入) )。赠予中公益性赠予、赠予直系亲赠予中公益性赠予、赠予直系亲赠予中公益性赠予、赠予直系亲赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人属或承担直接赡养义务人属或承担直接赡养义务人属或承担直接赡养义务人不征税不征税不征税不征税；非公益性赠予；非公益性赠予；非公益性赠予；非公益性赠予要
9、征要征要征要征税税税税。房地产交换房地产交换房地产交换房地产交换单位之间换房，单位之间换房，单位之间换房，单位之间换房，征税征税征税征税；个人之间互换自住房个人之间互换自住房个人之间互换自住房个人之间互换自住房不征税不征税不征税不征税。房地产抵押房地产抵押房地产抵押房地产抵押抵押期抵押期抵押期抵押期不征税不征税不征税不征税；抵押期满偿还债务本息抵押期满偿还债务本息抵押期满偿还债务本息抵押期满偿还债务本息不征税；不征税；不征税；不征税；抵押期满，不能偿还债务，以房产抵债，抵押期满，不能偿还债务，以房产抵债，抵押期满，不能偿还债务，以房产抵债，抵押期满，不能偿还债务，以房产抵债，征税征税征税征税。
10、以房地产投以房地产投以房地产投以房地产投资、联营资、联营资、联营资、联营房地产（房地产开发企业除外）转让到投资联营企业，房地产（房地产开发企业除外）转让到投资联营企业，房地产（房地产开发企业除外）转让到投资联营企业，房地产（房地产开发企业除外）转让到投资联营企业，不征税；不征税；不征税；不征税；将投资联营房地产再转让，将投资联营房地产再转让，将投资联营房地产再转让，将投资联营房地产再转让，征税征税征税征税。合作建房合作建房合作建房合作建房建成后自用建成后自用建成后自用建成后自用，不征税不征税不征税不征税；建成后转让，；建成后转让，；建成后转让，；建成后转让，征税征税征税征税。其他其他其他其他不
11、征不征不征不征、免征免征免征免征事项事项事项事项企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产、代建房代建房代建房代建房、出租、出租、出租、出租、房地产重新评房地产重新评房地产重新评房地产重新评估增值、估增值、估增值、估增值、国家收回房产权、市政搬迁国家收回房产权、市政搬迁国家收回房产权、市政搬迁国家收回房产权、市政搬迁（政府征用）（政府征用）（政府征用）（政府征用）土地增值税最新课件征税范围例题征税范围例题vv【单选】下列各项中，【单选】下列各项中，【单选】下列各项中，【单选】下列各项中，应当征收应当征收应当征收应当征收土地增值税的是（）。土地增值税的是（）。土地增
12、值税的是（）。土地增值税的是（）。A.A.公司与公司之间互换房产公司与公司之间互换房产公司与公司之间互换房产公司与公司之间互换房产. . B.B.房地产开发公司为客户代建房产房地产开发公司为客户代建房产房地产开发公司为客户代建房产房地产开发公司为客户代建房产C.C.兼并企业从被兼并企业取得房产兼并企业从被兼并企业取得房产兼并企业从被兼并企业取得房产兼并企业从被兼并企业取得房产D.D.双方合作建房后按比例分配自用房产双方合作建房后按比例分配自用房产双方合作建房后按比例分配自用房产双方合作建房后按比例分配自用房产vv【答案】【答案】【答案】【答案】A Avv【多选】下列项目中，按税法规定【多选】下
13、列项目中，按税法规定【多选】下列项目中，按税法规定【多选】下列项目中，按税法规定可以免征可以免征可以免征可以免征土地增值税的有土地增值税的有土地增值税的有土地增值税的有（）。（）。（）。（）。 A. A.国家机关转让自用的房产国家机关转让自用的房产国家机关转让自用的房产国家机关转让自用的房产B.B.税务机关拍卖欠税单位的房产税务机关拍卖欠税单位的房产税务机关拍卖欠税单位的房产税务机关拍卖欠税单位的房产C.C.对国有企业进行评估增值的房产对国有企业进行评估增值的房产对国有企业进行评估增值的房产对国有企业进行评估增值的房产. .D.D.因为国家建设需要而被政府征用的房产因为国家建设需要而被政府征用
14、的房产因为国家建设需要而被政府征用的房产因为国家建设需要而被政府征用的房产. .vv【答案】【答案】【答案】【答案】CDCD土地增值税最新课件增值率增值率增值率增值率200%050%100%30%40%50%60%税率税率税率税率vv增值增值增值增值50%50%以下（含以下（含以下（含以下（含50%50%）的部分的部分的部分的部分：30%30%税率税率税率税率vv增值增值增值增值50%50%100%100%（含（含（含（含100%100%）的部分的部分的部分的部分：40%40%税率税率税率税率vv增值增值增值增值100%100%200%200%（含（含（含（含200%200%）的部分的部分的部
15、分的部分：50%50%税率税率税率税率vv增值增值增值增值200%200%以上以上以上以上的部分的部分的部分的部分：60%60%税率税率税率税率 三、税率三、税率1 1、四级、四级超率累进税率超率累进税率如表如表土地增值税最新课件增值率增值率增值率增值率（增值额占扣除项目金额比例（增值额占扣除项目金额比例（增值额占扣除项目金额比例（增值额占扣除项目金额比例 ）税率税率税率税率速算扣速算扣速算扣速算扣除系数除系数除系数除系数1 150%50%以下（含以下（含以下（含以下（含50%50%）30%30%0 02 2超过超过超过超过50%50%100%100%（含（含（含（含100%100%）40%4
16、0%5%5%3 3超过超过超过超过100%100%200%200%（含（含（含（含200%200%）50%50%15%15%4 4200%200%以上以上以上以上60%60%35%35%级数级数级数级数项目项目项目项目101721土地增值税最新课件2 2、速算扣除系数、速算扣除系数vv为便捷计算而使用的经验数。为便捷计算而使用的经验数。为便捷计算而使用的经验数。为便捷计算而使用的经验数。vv速算扣除系数计算方法：速算扣除系数计算方法：速算扣除系数计算方法：速算扣除系数计算方法：增值额增值额增值额增值额 税率税率税率税率扣除项目扣除项目扣除项目扣除项目 速算扣除系数速算扣除系数速算扣除系数速算扣
17、除系数vv【例题】某房地产公司转让商品楼收入【例题】某房地产公司转让商品楼收入【例题】某房地产公司转让商品楼收入【例题】某房地产公司转让商品楼收入90009000万元，计算土地万元，计算土地万元，计算土地万元，计算土地增值额准允扣除项目金额增值额准允扣除项目金额增值额准允扣除项目金额增值额准允扣除项目金额42004200万元，则土地增值税为：万元，则土地增值税为：万元，则土地增值税为：万元，则土地增值税为：vv 解：解：解：解：增值额增值额增值额增值额900090004200420048004800 增值率增值率增值率增值率48004200100%=48004200100%=114%114%，
18、第三级税率第三级税率第三级税率第三级税率50%50% 土地增值税土地增值税土地增值税土地增值税=4800=480050%50%4200420015%15%17701770万万万万土地增值税最新课件3、应税收入与扣除项目的确定、应税收入与扣除项目的确定vv土地增值额应税收入土地增值额应税收入土地增值额应税收入土地增值额应税收入扣除项目扣除项目扣除项目扣除项目vv具体具体具体具体新建新建新建新建存量存量存量存量房地产企业房地产企业房地产企业房地产企业（扣（扣（扣（扣5 5 5 5项）项）项）项）非房地产企业非房地产企业非房地产企业非房地产企业（扣（扣（扣（扣4 4 4 4项）项）项）项）房屋房屋房
19、屋房屋（扣（扣（扣（扣3 3 3 3项）项）项）项）土地土地土地土地（扣（扣（扣（扣2 2 2 2项）项）项）项）包括加计扣除包括加计扣除包括加计扣除包括加计扣除包括房屋原价包括房屋原价包括房屋原价包括房屋原价（用评估价）（用评估价）（用评估价）（用评估价）土地增值税最新课件扣除项目具体扣除项目具体转让转让性性性性质质扣除扣除扣除扣除项项目目目目新建新建新建新建转让转让1. 1.取得取得取得取得土地使用土地使用土地使用土地使用权权所支付的金所支付的金所支付的金所支付的金额额2. 2.房地房地房地房地产产开开开开发发成本成本成本成本3. 3.房地房地房地房地产产开开开开发费发费用用用用（依据前（
20、依据前（依据前（依据前2 2计计算）算）算）算）4. 4.与与与与转让转让房地房地房地房地产产有关的有关的有关的有关的税金税金税金税金5. 5.财财政部政部政部政部规规定的定的定的定的其他扣除其他扣除其他扣除其他扣除项项目目目目存量存量存量存量转让转让1. 1.房屋及建筑物的房屋及建筑物的房屋及建筑物的房屋及建筑物的评评估价格估价格估价格估价格。 评评估价格估价格估价格估价格 重置成本价重置成本价重置成本价重置成本价 成新率成新率成新率成新率2. 2.取得取得取得取得土地使用土地使用土地使用土地使用权权所支付的地价款所支付的地价款所支付的地价款所支付的地价款和按国家和按国家和按国家和按国家统统
21、一一一一规规定定定定缴纳缴纳的有关的有关的有关的有关费费用用用用。3. 3.转让环节转让环节缴纳缴纳的税金的税金的税金的税金。 例题例题例题例题例题例题1921土地增值税最新课件新建房地产新建房地产开发费用开发费用vv期间费用：期间费用：期间费用：期间费用：两个公式两个公式两个公式两个公式房地产开发费用房地产开发费用房地产开发费用房地产开发费用= =利息利息利息利息+ +（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额 + +房地产开发成本）房地产开发成本）房地产开发成本）房地产开发成本）5%5%以内以内以内以内房地产开发费用房地
22、产开发费用房地产开发费用房地产开发费用= =（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+ + 房地房地房地房地 产开发成本）产开发成本）产开发成本）产开发成本）10%10%以内以内以内以内vv【例】【例】【例】【例】支付的地价款为支付的地价款为支付的地价款为支付的地价款为280280万元，开发成本为万元，开发成本为万元，开发成本为万元，开发成本为520520万元万元万元万元纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并
23、能提供金纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的融机构的贷款证明的融机构的贷款证明的融机构的贷款证明的： （采用公式（采用公式（采用公式（采用公式1 1）vv利息据实扣除，其他开发费用不超过（利息据实扣除，其他开发费用不超过（利息据实扣除，其他开发费用不超过（利息据实扣除，其他开发费用不超过（280+520280+520）5%5%。纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的
24、：金融机构贷款证明的：金融机构贷款证明的：金融机构贷款证明的： （采用公式（采用公式（采用公式（采用公式2 2）vv开发费用总扣除限额（开发费用总扣除限额（开发费用总扣除限额（开发费用总扣除限额（280+520280+520）10% 10% 8080万元万元万元万元土地增值税最新课件新建房地产有关的新建房地产有关的税金税金vv房地产开发企业房地产开发企业房地产开发企业房地产开发企业 “ “两税一费两税一费两税一费两税一费” ”营业税、城建税、教育费附加营业税、城建税、教育费附加营业税、城建税、教育费附加营业税、城建税、教育费附加印花税含在管理费用印花税含在管理费用印花税含在管理费用印花税含在管
25、理费用vv非房地产开发企业非房地产开发企业非房地产开发企业非房地产开发企业 “ “三税一费三税一费三税一费三税一费” ”营业税、城建税、教育费附加、印花税营业税、城建税、教育费附加、印花税营业税、城建税、教育费附加、印花税营业税、城建税、教育费附加、印花税新建房地产新建房地产其它扣除其它扣除项目项目vv财政部规定的财政部规定的财政部规定的财政部规定的其它扣除其它扣除其它扣除其它扣除项目（加计扣除）项目（加计扣除）项目（加计扣除）项目（加计扣除）（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）（取得土地使用权支付的金额
26、房地产开发成本）20%20% 土地增值税最新课件vv【单选】【单选】【单选】【单选】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的商品房相关的商品房相关的商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计土地使用权支付额和开发成本共计土地使用权支付额和开发成本共计土地使用权支付额和开发成本共计1000010000万元；万元；万元；万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息该
27、公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所该项目所该项目所该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；国家规定允许的最高比例执行；国家规定允许的最高比例执行；国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为该项目转让的有关税金为该项目转让的有关税金为该项目转让的有关税金为200200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，万元。计算确认该商
28、品房项目缴纳土地增值税时，万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣应扣应扣应扣除的房地产开发费用和除的房地产开发费用和除的房地产开发费用和除的房地产开发费用和“ “其他扣除项目其他扣除项目其他扣除项目其他扣除项目” ”的金额为的金额为的金额为的金额为（ ） A.1500A.1500万元万元万元万元B.2000B.2000万元万元万元万元C.2500C.2500万元万元万元万元D.3000D.3000万元万元万元万元. .vv【答案】【答案】【答案】【答案】D D解：解：解：解：10000*10% 10000*10% 10000*10% 10000*10% + + + + 10000*2
29、0% 10000*20% 10000*20% 10000*20% =3000=3000=3000=3000（万元）（万元）（万元）（万元）土地增值税最新课件存量房地产转让例题存量房地产转让例题vv【例题】【例题】【例题】【例题】某市轿车生产企业转让某市轿车生产企业转让某市轿车生产企业转让某市轿车生产企业转让1010年前建成的旧生年前建成的旧生年前建成的旧生年前建成的旧生产车间，产车间，产车间，产车间，取得收入取得收入取得收入取得收入12001200万元，万元，万元，万元，该车间的原值为该车间的原值为该车间的原值为该车间的原值为10001000万元，已提取折旧万元，已提取折旧万元，已提取折旧万元
30、，已提取折旧400400万元。该车间经有权机构评万元。该车间经有权机构评万元。该车间经有权机构评万元。该车间经有权机构评估，估，估，估，成新度为成新度为成新度为成新度为30%30%，目前，目前，目前，目前建造同样的生产车间需要建造同样的生产车间需要建造同样的生产车间需要建造同样的生产车间需要15001500万元；万元；万元；万元；转让旧生产车间时转让旧生产车间时转让旧生产车间时转让旧生产车间时向政府补缴土地出让向政府补缴土地出让向政府补缴土地出让向政府补缴土地出让金金金金8080万元，万元，万元，万元，发生其他发生其他发生其他发生其他相关费用相关费用相关费用相关费用2020万元万元万元万元；
31、要求：计算该企业要求：计算该企业要求：计算该企业要求：计算该企业应缴纳的营业税、城市维护应缴纳的营业税、城市维护应缴纳的营业税、城市维护应缴纳的营业税、城市维护建设税建设税建设税建设税和和和和教育费附加、土地增值税教育费附加、土地增值税教育费附加、土地增值税教育费附加、土地增值税土地增值税最新课件vv营业税营业税营业税营业税=12005%=12005%=12005%=12005%60606060万万万万vv城建税和教育费附加城建税和教育费附加城建税和教育费附加城建税和教育费附加=60=60=60=60（7%7%7%7%3%3%3%3%）6 6 6 6万万万万vv土地增值额土地增值额土地增值额土
32、地增值额=1200=1200=1200=1200150030%150030%150030%150030%808080802020202066666666 =1200 =1200 =1200 =1200616=584616=584616=584616=584（万元）（万元）（万元）（万元）vv增值率增值率增值率增值率=584616100%=584616100%=584616100%=584616100%=94.81%94.81%94.81%94.81% （适用税率（适用税率（适用税率（适用税率40%40%40%40%）vv应缴纳土地增值税应缴纳土地增值税应缴纳土地增值税应缴纳土地增值税=5844
33、0%-6165%=58440%-6165%=58440%-6165%=58440%-6165% =233.6-30.8=202.8 =233.6-30.8=202.8 =233.6-30.8=202.8 =233.6-30.8=202.8（万元（万元（万元（万元）解：解：房屋评估价房屋评估价土地出让金和费用土地出让金和费用税费税费第一节完第一节完土地增值税最新课件第二节第二节 土地增值税的计算土地增值税的计算 vv计税依据计税依据计税依据计税依据增值额增值额增值额增值额土地增值额土地增值额土地增值额土地增值额= =转让收入扣除项目金额转让收入扣除项目金额转让收入扣除项目金额转让收入扣除项目金额
34、按房地产评估价计算土地增值税的情形按房地产评估价计算土地增值税的情形按房地产评估价计算土地增值税的情形按房地产评估价计算土地增值税的情形（存量房地产）（存量房地产）（存量房地产）（存量房地产）vv应纳税额计算应纳税额计算应纳税额计算应纳税额计算应纳税额应纳税额应纳税额应纳税额= =增值额增值额增值额增值额 适用税率扣除项目适用税率扣除项目适用税率扣除项目适用税率扣除项目 速算扣除系数速算扣除系数速算扣除系数速算扣除系数计算步骤：计算步骤：计算步骤：计算步骤： （1 1）扣除项目金额）扣除项目金额）扣除项目金额）扣除项目金额 （2 2）计算增值额）计算增值额）计算增值额）计算增值额= =应税收入
35、扣除项目金额应税收入扣除项目金额应税收入扣除项目金额应税收入扣除项目金额 （3 3）计算增长率：增值额）计算增长率：增值额）计算增长率：增值额）计算增长率：增值额/ /扣除项目金额扣除项目金额扣除项目金额扣除项目金额选择适用税率选择适用税率选择适用税率选择适用税率 （4 4）计算土地增值税）计算土地增值税）计算土地增值税）计算土地增值税vv 例题例题例题例题1 1 例题例题例题例题2 2土地增值税最新课件例题例题例题例题1 1 1 1： 2004200420042004年某房地产开发公司销售其年某房地产开发公司销售其年某房地产开发公司销售其年某房地产开发公司销售其新建商品房新建商品房新建商品房
36、新建商品房一幢，取得一幢，取得一幢，取得一幢，取得销售收销售收销售收销售收入入入入1.41.41.41.4亿元，亿元，亿元，亿元，已知该公司支付与商品房相关的已知该公司支付与商品房相关的已知该公司支付与商品房相关的已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发土地使用权费及开发土地使用权费及开发土地使用权费及开发成本合计为成本合计为成本合计为成本合计为4800480048004800万元万元万元万元；该公司；该公司；该公司；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款没有按房地产项目计算分摊银行借款没有按房地产项目计算分摊银行借款没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；利息；利息；利息；该商品房所在地
37、的省政府规定计征土地增值税时该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发费用扣除比例为费用扣除比例为费用扣除比例为费用扣除比例为10%10%10%10%；销售商品房缴纳的销售商品房缴纳的销售商品房缴纳的销售商品房缴纳的有关税金有关税金有关税金有关税金770770770770万元。万元。万元。万元。该公司该公司该公司该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。 A
38、.2256.5 A.2256.5 A.2256.5 A.2256.5万元万元万元万元 B.2445.5 B.2445.5 B.2445.5 B.2445.5万元万元万元万元. . . . C.3070.5C.3070.5C.3070.5C.3070.5万元万元万元万元 D.3080.5 D.3080.5 D.3080.5 D.3080.5万元万元万元万元 解：扣除金额解：扣除金额解：扣除金额解：扣除金额= = = =4800480048004800480010%480010%480010%480010%770770770770480020%480020%480020%480020% =7010
39、 =7010 =7010 =7010 土地增值额土地增值额土地增值额土地增值额=14000=14000=14000=140007010=69907010=69907010=69907010=6990 增值率增值率增值率增值率=69907010100%=99.7% =69907010100%=99.7% =69907010100%=99.7% =69907010100%=99.7% （税率（税率（税率（税率40%40%40%40%、速算扣除、速算扣除、速算扣除、速算扣除5%5%5%5%） 土地增值税土地增值税土地增值税土地增值税=699040%=699040%=699040%=699040%70
40、105%=2445.570105%=2445.570105%=2445.570105%=2445.5 B土地增值税最新课件 某房地产开发公司：某房地产开发公司：某房地产开发公司：某房地产开发公司： （1 1 1 1）开发商品房对外出售，售房合同上注明）开发商品房对外出售，售房合同上注明）开发商品房对外出售，售房合同上注明）开发商品房对外出售，售房合同上注明售房总金额售房总金额售房总金额售房总金额4000400040004000万元，万元，万元，万元，其中：取得一次性其中：取得一次性其中：取得一次性其中：取得一次性售房收入售房收入售房收入售房收入1600160016001600万元；万元；万元；
41、万元；取得银行取得银行取得银行取得银行按揭按揭按揭按揭分期付款方式售房收入分期付款方式售房收入分期付款方式售房收入分期付款方式售房收入2400240024002400万元万元万元万元； （2 2 2 2）支付取得）支付取得）支付取得）支付取得土地使用权的金额土地使用权的金额土地使用权的金额土地使用权的金额800800800800万元万元万元万元； （3 3 3 3）开发成本成本开发成本成本开发成本成本开发成本成本1500150015001500万元万元万元万元； （4 4 4 4）向）向）向）向银行借款银行借款银行借款银行借款2000200020002000万元，一年期，利率万元，一年期，利率
42、万元，一年期，利率万元，一年期，利率4%4%4%4%，向非银行金向非银行金向非银行金向非银行金融机构借款融机构借款融机构借款融机构借款800800800800万元，支付利息万元，支付利息万元，支付利息万元，支付利息60606060万元万元万元万元，均，均，均，均能能能能按转让房地产按转让房地产按转让房地产按转让房地产项目项目项目项目分摊利息分摊利息分摊利息分摊利息；管理销售费用管理销售费用管理销售费用管理销售费用300300300300万元万元万元万元，除利息外，除利息外，除利息外，除利息外允许扣除允许扣除允许扣除允许扣除比例为比例为比例为比例为5%5%5%5% 要求：计算该公司全年应缴纳的土
43、地增值税。要求：计算该公司全年应缴纳的土地增值税。要求：计算该公司全年应缴纳的土地增值税。要求：计算该公司全年应缴纳的土地增值税。 例题例题2 2：土地增值税最新课件解：解：(1) (1) (1) (1) 应缴纳营业税应缴纳营业税应缴纳营业税应缴纳营业税 = = = = （1600+24001600+24001600+24001600+2400）5% = 200(5% = 200(5% = 200(5% = 200(万元万元万元万元) ) ) )(2) (2) (2) (2) 应缴纳城市维护建设税应缴纳城市维护建设税应缴纳城市维护建设税应缴纳城市维护建设税 = 2007% = 14( = 20
44、07% = 14( = 2007% = 14( = 2007% = 14(万元万元万元万元) ) ) )(3) (3) (3) (3) 应缴纳教育费附加应缴纳教育费附加应缴纳教育费附加应缴纳教育费附加 = 2003% = 6( = 2003% = 6( = 2003% = 6( = 2003% = 6(万元万元万元万元) ) ) )(4) (4) (4) (4) 应缴纳土地增值税：应缴纳土地增值税：应缴纳土地增值税：应缴纳土地增值税： 扣除项目金额扣除项目金额扣除项目金额扣除项目金额 = = = = 800800800800+ + + +1500150015001500+ + + +（2000
45、+8002000+8002000+8002000+800）4%4%4%4% + + + +（800+1500800+1500800+1500800+1500） 5%5%5%5% + + + +（200+14+6200+14+6200+14+6200+14+6）+ + + + (800+1500)20%(800+1500)20%(800+1500)20%(800+1500)20% =3207 ( =3207 ( =3207 ( =3207 (万元万元万元万元) ) ) ) 增值额增值额增值额增值额 = 4000 = 4000 = 4000 = 40003207 = 793(3207 = 793(
46、3207 = 793(3207 = 793(万元万元万元万元) ) ) ) 增值率增值率增值率增值率 = 7933207 = 7933207 = 7933207 = 7933207 25%25%25%25%（适用税率（适用税率（适用税率（适用税率30%30%30%30%，速算扣除为，速算扣除为，速算扣除为，速算扣除为0 0 0 0） 应缴纳土地增值税应缴纳土地增值税应缴纳土地增值税应缴纳土地增值税 = 79330%= 237.9( = 79330%= 237.9( = 79330%= 237.9( = 79330%= 237.9(万元万元万元万元) ) ) ) 土地使用费土地使用费开发成本开发
47、成本利息利息其他（加计扣除）其他（加计扣除）分摊的开发费用分摊的开发费用各项税金各项税金第二节完第二节完土地增值税最新课件第三节第三节 土地增值税的申报与缴纳土地增值税的申报与缴纳vv对建造普通标准住宅的税收优惠对建造普通标准住宅的税收优惠对建造普通标准住宅的税收优惠对建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造纳税人建造纳税人建造纳税人建造普通标准住宅普通标准住宅普通标准住宅普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金出售，增值额未超过扣除项目金出售，增值额未超过扣除项目金出售，增值额未超过扣除项目金额额额额20%20%的，的，的，的，免征免征免征免征土地增值税。土地增值税。土地增值税。土地增值税。注意
48、注意注意注意：未超不征；超过全征。：未超不征；超过全征。：未超不征；超过全征。：未超不征；超过全征。vv国家征用收回，免税。国家征用收回，免税。国家征用收回，免税。国家征用收回，免税。vv对个人转让房地产的税收优惠（对个人转让房地产的税收优惠（对个人转让房地产的税收优惠（对个人转让房地产的税收优惠（个人因工作调动或改善居住个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，免税免税。）。）vv例题例题例题例题03年年5年年征征减半减半免免一、减免税一、减免税一、减免税一、减免税土地增值税最新课件税收优惠例题税收优惠例题vv【多选题】下
49、列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有【多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有【多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有【多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。（）。（）。（）。A.A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%20%的，的，的，的，减半征收减半征收减半征收减半征收土地增值税土地增值税土地增值税土地增值税 B.B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超
50、过扣除项目金额纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%20%的，免征土地增值税的，免征土地增值税的，免征土地增值税的，免征土地增值税. . C.C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%20%的，应的，应的，应的，应对其超过部分的增值额对其超过部分的增值额对其超过部分的增值额对其超过部分的增值额按规定征收土地
51、增值税按规定征收土地增值税按规定征收土地增值税按规定征收土地增值税 D.D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税. . 【答案】【答案】【答案】【答案】BDBDvv【判断题】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，【判断题】个人因工作调动或改善居住条件而转让
52、原自用住房，【判断题】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，【判断题】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满经向税务机关申报核准，凡居住满经向税务机关申报核准，凡居住满经向税务机关申报核准，凡居住满3 3年或年或年或年或3 3年以上的，免予征收土年以上的，免予征收土年以上的，免予征收土年以上的，免予征收土地增值税。地增值税。地增值税。地增值税。 【答案】【答案】【答案】【答案】 土地增值税最新课件 二、征收管理二、征收管理vv房地产企业的土地增值税房地产企业的土地增值税房地产企业的土地增值税房地产企业的土地增值税清算清算清算清算（略）（略）（略）（略）vv申报时间：申报时间：申报时间：申报时间：纳税人签订房地产转让合同后纳税人签订房地产转让合同后纳税人签订房地产转让合同后纳税人签订房地产转让合同后7 7日内日内日内日内vv纳税地点：纳税地点：纳税地点：纳税地点：法人：法人：法人：法人：房地产所在地（坐落地）主管税务机关。房地产所在地（坐落地）主管税务机关。房地产所在地（坐落地）主管税务机关。房地产所在地（坐落地）主管税务机关。 自然人：座落地自然人：座落地自然人：座落地自然人：座落地 居住地，过户手续所在地申报居住地，过户手续所在地申报居住地，过户手续所在地申报居住地，过户手续所在地申报本章完本章完土地增值税最新课件
