《重庆市煌华国际广场项目定位及产品建议书87p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《重庆市煌华国际广场项目定位及产品建议书87p（87页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Private & Confidential Page 1Project Marketing Service Proposal Project Marketing Service Proposal 煌华国际广场煌华国际广场 项目定位及产品建议书项目定位及产品建议书Private & Confidential Page 2目目 录录 第一部分第一部分市场分析市场分析第二部分第二部分地块分析地块分析第三部分第三部分项目定位项目定位 第四部分第四部分产品建议产品建议Private & Confidential Page 3市场分析市场分析Private & Confidential Page 4一级
2、市场（土地一级市场（土地成交成交）20092009年重庆市共成交土地年重庆市共成交土地201201宗，成交总面积约宗，成交总面积约1375.37911375.3791万万平方米，成交总金平方米，成交总金额约额约436.36436.36亿亿元，成交均价约元，成交均价约211.62211.62万万元元/ /亩。亩。 除去工业用地、加油站用地、教育用地等除去工业用地、加油站用地、教育用地等9090宗外，宗外，20092009年我市用于房地产开发年我市用于房地产开发的土地共的土地共111111宗，总成交面积为宗，总成交面积为779.3947779.3947万万平方米，总成交金额约平方米，总成交金额约4
3、10.28410.28亿亿元，元，成交均价约成交均价约350.43350.43万万元元/ /亩，最大可建筑面积为亩，最大可建筑面积为2360.20942360.2094万万平方米，平均容积平方米，平均容积率率3.033.03，平均楼面地价约，平均楼面地价约1734.931734.93元元/ /平方米，平均楼面均价同比上涨了平方米，平均楼面均价同比上涨了719.53719.53元。元。Private & Confidential Page 5二级市场（商品房销售）二级市场（商品房销售） 2002007 7年年2002008 8年年2002009 9年年平均平均江北区江北区批准预售批准预售（万平方
4、米）（万平方米）282.59282.59296.77296.77193.95193.95257.77257.77主城区主城区批准预售批准预售（万平方米）（万平方米）2077.392077.391971.921971.921837.821837.821962.381962.38所占比例所占比例13.6%13.6%15.0%15.0%10.6%10.6%13.1%13.1%市场供给（商品房批准预售面积） 江北区江北区的商品房批准的商品房批准预售面积在预售面积在整个主城整个主城区中区中所占比例所占比例较高较高，2002007 7年至年至2002009 9年一直年一直维持在维持在10.610.6% %
5、15.015.0% %之间，之间，房源供应量大房源供应量大。这是由于这是由于近几年江北近几年江北区是开发的热土，土区是开发的热土，土地面积供应较大。地面积供应较大。其其可供应的土地可供应的土地、新开、新开发的楼盘也必然较多发的楼盘也必然较多。 Private & Confidential Page 6二级市场（商品房销售）二级市场（商品房销售） 市场需求（商品房成交） 2002007 7年年2002008 8年年2002009 9年年平均平均 江北区成交江北区成交（万平方米）（万平方米）306.306.8888292.42292.42296.2296.24 4298.5298.51 1主城区成
6、交主城区成交（万平方米）（万平方米）1788.1788.40401252.21252.21 12435.2435.68681825.1825.4343所占比例所占比例17.217.2% %27.4%27.4%12.2%12.2%16.4%16.4%0 07 7年年成交成交/ /供应供应0 08 8年年成交成交/ /供供应应0 09 9年年成交成交/ /供应供应江北江北区区1.091.09 ：1 10.99 0.99 ：1 11.531.53 ：1 1主城主城区区0.0.8686 ：1 1 0.640.64 ：1 1 1.331.33 ：1 1 江北区江北区2002007 7年至年至200200
7、9 9年平均年平均成交成交面积约为面积约为298.51298.51万平方米，万平方米，20082008年整体市场疲软的大环境下较年整体市场疲软的大环境下较0707年年均有所均有所下降下降。20092009年随着整体市场的回升，尤年随着整体市场的回升，尤其重庆城市化进程的进一步加快，江北区作为主其重庆城市化进程的进一步加快，江北区作为主城核心地段的稀缺性价值越来越明显，其成交量城核心地段的稀缺性价值越来越明显，其成交量有所提升，成交与供应比较，市场出现供不应求有所提升，成交与供应比较，市场出现供不应求的状态的状态。Private & Confidential Page 7重庆地位重庆地位西部增长
8、极、长江上游经济中心、国家五大中心城市、内陆西部增长极、长江上游经济中心、国家五大中心城市、内陆开放高地和国家级的交通枢纽。开放高地和国家级的交通枢纽。 （重庆市城乡总体规划（重庆市城乡总体规划（2007-20202007-2020）Private & Confidential Page 8被美国被美国时代时代周刊和英国周刊和英国金融时报金融时报评为评为“亚洲十大最佳投资城市亚洲十大最佳投资城市”第七位第七位Private & Confidential Page 920102010，西部大开发第十年，作为内陆城市发展高地，从寸滩保，西部大开发第十年，作为内陆城市发展高地，从寸滩保税港区通过国务
9、院验收，到税港区通过国务院验收，到“两江新区两江新区”挂牌。挂牌。根据根据“两江新区两江新区”公布的建设时间表，到公布的建设时间表，到20202020年，主要经济指年，主要经济指标要达到地区生产总标要达到地区生产总50005000亿元以上，占全市总量的亿元以上，占全市总量的1/41/4；实现；实现工业总产值超过工业总产值超过1000010000亿元。亿元。重庆，发展机遇史无前例！重庆，发展机遇史无前例！Private & Confidential Page 10中国看西部，西部看重庆，重庆看江北！中国看西部，西部看重庆，重庆看江北！江北，保税港区与两江新区交集！江北，保税港区与两江新区交集！区
10、域的发展必将带动房地产的同步提升。随着区域的发展必将带动房地产的同步提升。随着城市的发展，江北核心地段的建设用地将越发城市的发展，江北核心地段的建设用地将越发稀缺，江北未来核心区的房地产价格将有更大稀缺，江北未来核心区的房地产价格将有更大幅度的拉升。幅度的拉升。 Private & Confidential Page 11江北区江北区重庆观音桥观音桥聚集世界关注的城市，聚集世界关注的城市，汇聚全城瞩目的区位，汇聚全城瞩目的区位，成熟地段中的黄金位置。成熟地段中的黄金位置。Private & Confidential Page 12江北综合型商业江北综合型商业商务公寓及写字楼商务公寓及写字楼五星
11、级酒店五星级酒店江北区滨江豪宅江北区滨江豪宅通过分析本项目特点，选择具有以下条件的个案作对比分析：通过分析本项目特点，选择具有以下条件的个案作对比分析：Private & Confidential Page 13附：观音桥商圈重点项目及零售商业分布附：观音桥商圈重点项目及零售商业分布13已经营典型商业零售项目已经营典型商业零售项目l 北城天街/远东百货l 重庆百货l 世纪新都l 茂业百货l 新世界百货l 世纪金源l 绿云尚都l 协信黄金海岸l 家乐福已建成已建成/ /在建商业项目在建商业项目l 富力海洋广场l 协信.中心l 旭阳朗晴广场l 世纪英皇潜在项目潜在项目l 煌华国际商城l 太阳谷l
12、大融城茂业百货北城天街远东百货重百新世界百货世纪金源世纪新都协信黄金海岸家乐福绿云尚都协信中心富力海洋广场朗晴广场世纪英皇煌华国际观音桥商圈潜在商业密布，潜在供应量较大。观音桥商圈潜在商业密布，潜在供应量较大。太阳谷大融城Private & Confidential Page 14观音桥商圈观音桥商圈零售商业情况零售商业情况商场名称商场名称经营面积经营面积( () )定位定位备注备注重百22,000大众百货现代广场北城天街140,000（其中：远东百货36,000）北城在街：综合型远东百货：高档百货世纪新都35,000大众百货茂业百货80,000时尚百货香港城10,000时尚精品龙湖物业新世界
13、百货40,000中高档百货未来国际金源不夜城50,000地下休闲娱乐城地下商业绿云尚都60,000中高档服装批发市场红鼎国际协信黄金海岸28,000综合购物中心家乐福11,000大型超市苏宁电器10,297电器商城国美电器13,000电器商城中信大厦现有供应量现有供应量现有供应量现有供应量509,297509,297509,297509,297已经营商业已经营商业Private & Confidential Page 15状态状态商业项目商业项目总建面总建面( () )商业体量商业体量( () )定位定位在建在建/ /已建成未经营已建成未经营富力海洋广场392,000100,000协信.中心1
14、00,00036,000经营国际顶级品牌为主 旭阳朗晴广场114,69540,000浪漫主题世纪英皇162,07116,042未经营供应量未经营供应量未经营供应量未经营供应量768,766768,766768,766768,766192,042192,042192,042192,042潜在潜在煌华国际商城360,000100,000太阳谷480,000约150,000大型生态商务、商贸中心潜在供应量潜在供应量潜在供应量潜在供应量840,000840,000840,000840,000250,000250,000250,000250,000目前江北观音桥商圈已经营零售商业面积目前江北观音桥商圈已
15、经营零售商业面积5151万方；万方；在建在建/ /已建成未经营的零售商业面积已建成未经营的零售商业面积1919万方万方; ;潜在的零售商业体量有潜在的零售商业体量有2525万方；万方；零售商业总体量达零售商业总体量达100100万方。传统零售商业竞争激烈。万方。传统零售商业竞争激烈。观音桥商圈零售商业情况观音桥商圈零售商业情况Private & Confidential Page 16区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析已租赁项目已租赁项目已租赁项目已租赁项目项目名称项目名称类型类型体量体量（）人口数量人口数量（人）（人）地址地址茂业东方时代写字楼134,0186,701江北区观音桥建新北路1
16、6号 重庆中信大厦写字楼55,1652,758江北区观音桥步行街口同聚远景写字楼44,0002,200江北区观音桥建北二支路市规划局旁未来国际写字楼120,0006,000江北区观音桥步行街佳年华大厦写字楼63,525 3,176江北区观音桥建新北路 邦兴北都写字楼79,2713,964江北区观音桥步行街 俊豪名居商住楼 55,7872,789江北区江北区观音桥小苑二村一号 天街2号商住楼7,080354江北区北城天街购物广场名店坊龙湖枫香庭商住楼270,00013,500江北区建新北路60号红鼎国际商住楼160,0008,000江北观音桥现代广场浩博天庭商住楼72,3843,619江北建新南
17、路11号现代广场商住楼375,09018,755江北区观音桥建北一支路 合计1,420,32063,816Private & Confidential Page 17项目名称项目名称物业物业类型类型状态状态体量体量（）（）最近开盘最近开盘时间时间销售均价销售均价( (元元/ /) )面积（）面积（）装修装修标准标准已售已售/ /已推已推出体量出体量( () )潜在体量潜在体量( () )协信中心写字楼在售36,0004月3日19,000180-220 毛坯18,36017,640富力海洋国际写字楼在售28,0001月9日15,00080 -270 精装22,4005,600朗晴广场写字楼基本售
18、完20,0004月18日13,50070-188 毛坯18,2001,800平安国际写字楼在售13,9405月157,60045-820 毛坯（现房）4,1009,840北城国际中心写字楼预售30,450未知-毛坯-30,450中渝都会首站写字楼预售74,600预计8月-800 /层毛坯-74,600合计202,99063060139,930区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 观音桥商圈写字楼已出租的体量约观音桥商圈写字楼已出租的体量约15万方万方。目前在售目前在售/已推出体量已推出体量6万多方。万多方。预售项目和商圈周边潜在写字楼体量预计在预售项目和商圈周边潜在写字楼体量预计在25万方左右
19、（含本项目）。万方左右（含本项目）。可见，写字楼市场有较大的市场空间。可见，写字楼市场有较大的市场空间。Private & Confidential Page 18区域五星级酒店状况区域五星级酒店状况p五星级酒店一览表五星级酒店一览表状态状态项目名称项目名称酒店名称酒店名称体量（）体量（）层数层数经营方式经营方式备注备注已经营已经营世纪金源国际公寓世纪金源国际公寓重庆金源时代购物广重庆金源时代购物广场大饭店场大饭店55000-自己持有自己持有北滨路董家溪北滨路董家溪重庆君豪大饭店重庆君豪大饭店重庆君豪大饭店重庆君豪大饭店-31F自己持有自己持有北滨路北滨路368号号在建在建富力海洋国际富力海洋
20、国际 富力凯悦大酒店富力凯悦大酒店 4700027F自己持有自己持有北城天街北城天街11号号协信中心协信中心锦江大酒店锦江大酒店 2687930F建新北路建新北路68号号潜在潜在预计预计香港信和香港信和规划中，尚待定规划中，尚待定嘉陵江大桥华新街道嘉陵江大桥华新街道 太阳谷太阳谷新世界百货后面新世界百货后面光华观府国际光华观府国际观音桥西普大厦旁观音桥西普大厦旁龙湖春森彼岸龙湖春森彼岸北滨路陈家馆北滨路陈家馆目前观音桥商圈有两家五星级酒店，在建的有两家，另外四家五星级酒店都尚处于待定中，目前观音桥商圈有两家五星级酒店，在建的有两家，另外四家五星级酒店都尚处于待定中，有改变规划的可能性。有改变规
21、划的可能性。Private & Confidential Page 19区域滨江豪宅项目分析区域滨江豪宅项目分析项目名称项目名称物业类型物业类型体量体量( () )最近开盘最近开盘时间时间销售均价销售均价( (元元/ /) )主力户型主力户型面积面积( () )装修装修标准标准已售已售/ /已推已推出体量出体量( () )潜在体量潜在体量( () )龙湖春森彼岸综合体782,3924月15日16,0002房3房4房96120150毛坯417,300365,092招商江湾城综合体483,2343月19日16,0003房4房5房130-190 毛坯200,000280,000项目周边滨江豪宅综合体
22、项目，以滨江豪宅为主。目前销售价格达到项目周边滨江豪宅综合体项目，以滨江豪宅为主。目前销售价格达到1.6万元万元/，可谓真正的滨江豪宅。可谓真正的滨江豪宅。本项目无一线江景资源，地段更临近观音桥商圈，不适合做滨江大户豪宅类似物业。本项目无一线江景资源，地段更临近观音桥商圈，不适合做滨江大户豪宅类似物业。Private & Confidential Page 20区域公寓类物业分析区域公寓类物业分析项目名称项目名称类型类型状态状态体量体量（平米）（平米）地址地址宏基大厦公寓现房38,685江北区观音桥步行街转盘东侧信一金典公寓现房51,739江北区建北四支路红鼎国际名苑公寓现房160,000江北
23、区观音桥现代广场金鹏北城旺角公寓现房180,000江北区观音桥嘉陵公园旁五岳国际公寓公寓在售160,000江北区观音桥车站中医院旁合计590,424项目名称项目名称物业物业类型类型状态状态体量体量（）（）最近开盘最近开盘时间时间销售均价销售均价( (元元/ /) )主力主力户型户型面积面积（）（）装修装修标准标准已售已售/已推出已推出体量（）体量（）潜在体量潜在体量（）（）九街高屋商务公寓预售77,720预计5月-单配20-50 毛坯-77,720协信中心公寓基本售完24,28608年11月当前19000单配30 40 50 精装23,0861,200 中渝都会首站公寓在售65,4001月31
24、日10600单配两房40 60 毛坯44,05021,350合计167,40667,136100,270现房项目现房项目现房项目现房项目 观音桥商圈现房中普通公寓体量达到观音桥商圈现房中普通公寓体量达到59万方。近期在售项目中已售万方。近期在售项目中已售/已推出体量近已推出体量近7万方。预售万方。预售项目和潜在项目的公寓类物业体量约项目和潜在项目的公寓类物业体量约30万方。万方。公寓类物业投资性较强，市场空间也比较大。公寓类物业投资性较强，市场空间也比较大。 期房项目期房项目期房项目期房项目Private & Confidential Page 21地块地块分析分析Private & Conf
25、idential Page 22公交体系完善：公交体系完善：4040余条城市公交线路途经地块余条城市公交线路途经地块城市轻轨城市轻轨3 3号线站点紧邻地块号线站点紧邻地块Private & Confidential Page 23交通路网通达：交通路网通达：距离江北机场约距离江北机场约20公里公里距离龙头寺长途客运站点约距离龙头寺长途客运站点约5公里公里距离菜园坝长途客运站点约距离菜园坝长途客运站点约2公里公里距离解放碑商圈约距离解放碑商圈约5公里公里距离观音桥商圈约距离观音桥商圈约0.5公里公里距离上清寺商务办公区约距离上清寺商务办公区约0.5公里公里。Private & Confident
26、ial Page 24火车火车站站杨家杨家坪坪火车火车站站Private & Confidential Page 25标识性显著：标识性显著：地处嘉陵江大桥桥头，是进出观音桥地处嘉陵江大桥桥头，是进出观音桥的标志性建筑群的标志性建筑群Private & Confidential Page 26Private & Confidential Page 27尽揽城景、江景资源：尽揽城景、江景资源：眺望嘉陵江江景，渝中夜景。眺望嘉陵江江景，渝中夜景。Private & Confidential Page 28Private & Confidential Page 29商业潜力巨大：商业潜力巨大：n 日
27、均人流量约日均人流量约50-6050-60万人；万人；n 20092009年观音桥商圈销售额同比增长年观音桥商圈销售额同比增长40.8%40.8%，高于解放，高于解放碑商圈碑商圈21%21%的增长率；的增长率；n 20102010年年“5.15.1”期间，观音桥商圈共计刷卡交易金额期间，观音桥商圈共计刷卡交易金额1.771.77亿元，超过了渝中区解放碑商圈的亿元，超过了渝中区解放碑商圈的1.031.03亿元；亿元；n 大量滨江豪宅区，洋房别墅区汇聚江北，为商业发展大量滨江豪宅区，洋房别墅区汇聚江北，为商业发展注入了持续而强劲的动力。注入了持续而强劲的动力。Private & Confident
28、ial Page 30Private & Confidential Page 31商业竞争激烈，尤其零售业：商业竞争激烈，尤其零售业：n 江北区目前常住人口约江北区目前常住人口约6868万人万人 （数据来源：重庆市统计年鉴）（数据来源：重庆市统计年鉴）n 据不完全统计，仅观音桥商圈商业供应量逾百万方据不完全统计，仅观音桥商圈商业供应量逾百万方 （数据来源：天晟市场部）数据来源：天晟市场部）Private & Confidential Page 32项目距观音桥其他成熟商业约步行项目距观音桥其他成熟商业约步行1 1公里，公里，步行时间约步行时间约1010分钟，有快速干道切割，距分钟，有快速干道切
29、割，距离步行街商圈心理较远。离步行街商圈心理较远。和步行街商圈割裂：和步行街商圈割裂：Private & Confidential Page 33新世纪，新世界，重百百新世纪，新世界，重百百货货北城天北城天街街茂业百茂业百货货本案与主要商业物业的距离本案与主要商业物业的距离Private & Confidential Page 34Private & Confidential Page 35分析结论：分析结论：n 难得一遇的城市中心区稀缺地块；难得一遇的城市中心区稀缺地块；n 具备打造为全市，乃至全国影响力的高端城市具备打造为全市，乃至全国影响力的高端城市综合体的条件；综合体的条件；n 办公及
30、居住属性俱佳，但商业竞争激烈。办公及居住属性俱佳，但商业竞争激烈。Private & Confidential Page 36项目定位Private & Confidential Page 37比肩全球的新城市综合体比肩全球的新城市综合体市场定位市场定位重庆，中国第五城，西部最闪耀的经济高地。观音桥商圈，重庆未来城市的新核心。本案作为观音桥商圈不可再生的稀缺资源项目，其定位的高度和设计理念的前瞻性对本案价值和未来经营风险至关重要。天晟认为定位于全国甚至全球精英认可的建筑品质，以更先进的建设城市综合体的理念来超越本地项目将更利于项目的价值提升和商业运营Private & Confidential
31、 Page 38煌华国际商城是什么？Private & Confidential Page 39城市中的都会都会 丰富的城市生活体验丰富的城市生活体验它是一座集办公、住宅、商业设它是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店和豪华影院施、文化设施、酒店和豪华影院为一身的建筑综合体为一身的建筑综合体! !它具备了居住、办公、娱乐、学它具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区，约一个超大型复合性都会地区，约有有2 2万人在此工作，平均每天出入万人在此工作，平均每天出入的人数达的人数达5 5万人。万人。都会精英聚集在此，光影流动，都会
32、精英聚集在此，光影流动，精彩纷呈的城市生活时时上演，精彩纷呈的城市生活时时上演，一个全新的生活方式从此蔓延！一个全新的生活方式从此蔓延！Private & Confidential Page 405858层楼高的大厦、五星级酒店、豪华影城、精品店、主题餐厅、办公楼、展览馆、户外剧场、层楼高的大厦、五星级酒店、豪华影城、精品店、主题餐厅、办公楼、展览馆、户外剧场、城市住宅、开放空间、街道、公共设施城市住宅、开放空间、街道、公共设施集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，业态保罗万象，应有尽有，是真正意义的元素为一身，业态保罗万象，应有尽有，
33、是真正意义的“一站式一站式”消费中心，几乎可以满足消费中心，几乎可以满足都市生活的各种需求。都市生活的各种需求。各种类型的物业形态在此融合各种类型的物业形态在此融合Private & Confidential Page 41 花园中的都会花园中的都会 尽管高楼林立，但是也预留尽量多的景尽管高楼林立，但是也预留尽量多的景观空间。观空间。大体量的高层建筑与宽阔的人大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，结合筑间与屋顶上大面积的园林景观，结合良好的艺术规划与开放空间设计，将整良好的艺术规划与开放空间设计，将整体空间塑
34、造得更加艺术化和人性化，体空间塑造得更加艺术化和人性化，成成功构建了一个功能完善、密集、绿意浓功构建了一个功能完善、密集、绿意浓浓、且立体化的花园都会。浓、且立体化的花园都会。在居住区，利用景观绿化增加居住者的在居住区，利用景观绿化增加居住者的参与性，根据不同季节变化形成不同的参与性，根据不同季节变化形成不同的时段性景观变化，充分利用屋顶绿化，时段性景观变化，充分利用屋顶绿化，形成特色鲜明的主景观带，尽可能的采形成特色鲜明的主景观带，尽可能的采用高大植物和景观植物的营造城市绿谷用高大植物和景观植物的营造城市绿谷的生态环境。的生态环境。开阔的公共空间、高绿化率，高超的设计，让此地成为城市景点开阔
35、的公共空间、高绿化率，高超的设计，让此地成为城市景点Private & Confidential Page 42便捷的立体交通体系便捷的立体交通体系垂直流动线构成的建筑，使整体空间充满了层次变化感垂直流动线构成的建筑，使整体空间充满了层次变化感，将都市的生活流动线由横向改为竖向，建设将都市的生活流动线由横向改为竖向，建设一个一个“垂直垂直”的而不是的而不是“水平水平”的都市，以改变人们的居住与生活行为模式。通过大楼的高度来增加更多的都市，以改变人们的居住与生活行为模式。通过大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间，并缩短办公室与居住区之间的距离，减少人们的交通时间。的绿地和公共空间，并缩短办公室与
36、居住区之间的距离，减少人们的交通时间。内部：精装豪华高速电梯与扶梯相辅，平行交通到垂直交通的完美切换，让你毫无后顾之忧；内部：精装豪华高速电梯与扶梯相辅，平行交通到垂直交通的完美切换，让你毫无后顾之忧；外部：充分利用地铁交通系统与都市公共交通系统，与地区商业活动完美结合。外部：充分利用地铁交通系统与都市公共交通系统，与地区商业活动完美结合。Private & Confidential Page 43 文化的都会文化的都会 超现代感的外立面屹立在江北之端，蜕变成城市中心地标！超现代感的外立面屹立在江北之端，蜕变成城市中心地标！融入代表现代城市文明的公共设施及当代艺术品雕塑，用艺术理念传播商业价值
37、，令艺术与商融入代表现代城市文明的公共设施及当代艺术品雕塑，用艺术理念传播商业价值，令艺术与商业相得益彰，以开放的视野，多元的取向，引导主流，领航前沿。业相得益彰，以开放的视野，多元的取向，引导主流，领航前沿。高品位的装修高品位的装修独立精装豪华入户大堂，酒店式奢华空间，财富与尊贵共享。独立精装豪华入户大堂，酒店式奢华空间，财富与尊贵共享。Private & Confidential Page 44广场设置露天剧场、室内广场设置露天剧场、室内T台，举办各类演出台，举办各类演出广场广场设置设置露天露天剧场剧场既是剧既是剧场又是舞台。场又是舞台。露天多功能公共露天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能为户
38、外娱乐表演圆形舞台，能为户外活动提供场地；配合着可变换活动提供场地；配合着可变换的的空间空间设施，满足了多样化的设施，满足了多样化的活动场地需求，提供了变化丰活动场地需求，提供了变化丰富的空间。富的空间。满足了人们满足了人们“看看”与与“被看被看”的需求。的需求。服装发表会、新品推广会、公服装发表会、新品推广会、公益拍卖、艺术品展览等等，在益拍卖、艺术品展览等等，在此不断上演各类型文化表演，此不断上演各类型文化表演，此地也成为最繁华、最时尚的此地也成为最繁华、最时尚的都会中心。都会中心。Private & Confidential Page 45玻璃帷幕为采光屋顶，产生了丰富的空间层次变化，加
39、上各式各样精彩有趣的亮丽店玻璃帷幕为采光屋顶，产生了丰富的空间层次变化，加上各式各样精彩有趣的亮丽店面设计，配合适当的景观与休憩服务设施，是一处既简洁明亮又令人感到开阔舒适的面设计，配合适当的景观与休憩服务设施，是一处既简洁明亮又令人感到开阔舒适的购物场所。购物场所。街道、建筑物墙壁和电梯前也分别设置有大大小小的银幕，除了显示各种租赁、活动街道、建筑物墙壁和电梯前也分别设置有大大小小的银幕，除了显示各种租赁、活动资讯外，还可以转播表演活动，播放各种商业广告，传递信息。资讯外，还可以转播表演活动，播放各种商业广告，传递信息。Private & Confidential Page 46超高层顶楼亦
40、设置为城市观景台拥有高超高层顶楼亦设置为城市观景台拥有高11m11m且环绕建筑且环绕建筑360360的落地玻璃窗，从这个充满的落地玻璃窗，从这个充满空间开放感的场所眺望都市夜晚绚丽的街景，亦可举办各类展览及文化活动。空间开放感的场所眺望都市夜晚绚丽的街景，亦可举办各类展览及文化活动。Private & Confidential Page 47过去，这里过去，这里未来未来 过去与未来过去与未来Private & Confidential Page 48综述综述“ 它是城市精英的舞台，城市财富的发动机它是城市精英的舞台，城市财富的发动机 ”“ 它将是重庆最繁荣，最现代的时尚场它将是重庆最繁荣，最现
41、代的时尚场 ”“ 它也将是旧城改造，城市综合体建设的典范它也将是旧城改造，城市综合体建设的典范 ” Private & Confidential Page 49业态构成业态构成塔塔 楼：楼：1栋酒店公寓、栋酒店公寓、 2栋商务公寓、栋商务公寓、3栋小户型城市住宅栋小户型城市住宅超高层：甲级写字楼超高层：甲级写字楼+五星级酒店五星级酒店+360度观景台度观景台商商 业：主题餐饮、电影院、健身馆、业：主题餐饮、电影院、健身馆、SPA、茶馆、咖啡馆、茶馆、咖啡馆、 精品购物、超市、百货精品购物、超市、百货Private & Confidential Page 50产品组合：产品组合：商务办公楼住宅公
42、寓商业城市城市住宅住宅酒店公寓酒店公寓商务楼商务楼甲级写甲级写字楼字楼五星级五星级酒店酒店酒店Private & Confidential Page 51产品功能定位：产品功能定位：功能定位功能定位产品形态产品形态目标客群目标客群财务功能财务功能居住居住酒店式公寓酒店式公寓投资客为主投资客为主利润回报利润回报资金回笼资金回笼都市住宅都市住宅投资和自住客户投资和自住客户降低市场及政策风险降低市场及政策风险快速回笼投入资金快速回笼投入资金办公办公甲级写字楼甲级写字楼国内外知名企业国内外知名企业和集团机构和集团机构高额利润回报高额利润回报发展商品牌形象展示发展商品牌形象展示商务公寓商务公寓中小企业中
43、小企业成长型公司成长型公司利润回报，资金回笼利润回报，资金回笼酒店酒店五星级酒店五星级酒店高端商务人士高端商务人士长期投资，融资平台长期投资，融资平台Private & Confidential Page 52产品调整优化建议产品调整优化建议Private & Confidential Page 531 1、3 3号楼：商务领馆号楼：商务领馆核心卖点：商务尽从容核心卖点：商务尽从容释义：释义：强调其商务办公属性，为屈居于观音桥商住楼和老旧强调其商务办公属性，为屈居于观音桥商住楼和老旧的写字楼里的中小公司提供良好的商务办公形象和办的写字楼里的中小公司提供良好的商务办公形象和办公空间，公空间，不必
44、不必再为上下班高峰期挤电梯而郁闷，不用再为上下班高峰期挤电梯而郁闷，不用为低档的大堂，立面和公共装修档次而烦恼。为低档的大堂，立面和公共装修档次而烦恼。Private & Confidential Page 54核心卖点支撑：核心卖点支撑：高端商务气质立面高端商务气质立面甲级写字楼标准大堂甲级写字楼标准大堂标准写字楼层高标准写字楼层高设置会议中心，商务中心配置设置会议中心，商务中心配置满足商务办公需求的电梯配置满足商务办公需求的电梯配置赠送中低端分户式中央空调配置赠送中低端分户式中央空调配置共享综合体内高端商务配套（如恒温游泳池、健身桑拿房、共享综合体内高端商务配套（如恒温游泳池、健身桑拿房、
45、商务会所等）商务会所等）Private & Confidential Page 55立面建议：立面建议：以黑白灰作为基本色调，突出商务气质以黑白灰作为基本色调，突出商务气质增大玻璃幕墙面积，突出现代科技感增大玻璃幕墙面积，突出现代科技感基座及部分底层外墙外挂石材，增加厚重感基座及部分底层外墙外挂石材，增加厚重感Private & Confidential Page 56Private & Confidential Page 57Private & Confidential Page 58大堂标准：大堂标准：入口位置：入口位置：1 1号楼临主干道设置，号楼临主干道设置，3 3号楼直接落到商业平街
46、层号楼直接落到商业平街层大堂面积：大堂面积：约约200-250200-250平米平米大堂层高：大堂层高：约约6 6米米Private & Confidential Page 59公共部分交房标准：公共部分交房标准：大堂：大堂：星级大堂装修标准，地面和墙面高级大理石、花岗石等高级星级大堂装修标准，地面和墙面高级大理石、花岗石等高级石材装饰，石膏吊顶配豪华灯饰，高级沙发等候区石材装饰，石膏吊顶配豪华灯饰，高级沙发等候区 候梯厅及走道：候梯厅及走道：候梯厅地面及墙面铺高级石材，走道墙面和地面为高级抛光候梯厅地面及墙面铺高级石材，走道墙面和地面为高级抛光砖，天棚采用石膏板吊顶配置灯具。砖，天棚采用石膏
47、板吊顶配置灯具。电梯：电梯：豪华装饰，不锈钢，镜面饰面豪华装饰，不锈钢，镜面饰面消防楼梯间：消防楼梯间：地面为优质地砖、墙面及天棚面饰高级乳胶漆。地面为优质地砖、墙面及天棚面饰高级乳胶漆。Private & Confidential Page 60Private & Confidential Page 61电梯配置：电梯配置：数量：数量：5-65-6部（含货梯）部（含货梯）载重：载重：1000kg,131000kg,13人人品牌：中外合资知名品牌（如品牌：中外合资知名品牌（如KONEKONE、OTISOTIS、日立等）、日立等）Private & Confidential Page 62其他特
48、别配置：其他特别配置：层高：层高：3.1-3.23.1-3.2米，高于普通住宅和商务公寓层高米，高于普通住宅和商务公寓层高会议中心：会议中心：特别设置会议中心，为小企业举行大中型会议提供服务特别设置会议中心，为小企业举行大中型会议提供服务商务配套：商务配套：共享综合体完善商务配套共享综合体完善商务配套Private & Confidential Page 63标准户型平面参考建议：标准户型平面参考建议：开间：约开间：约3.6-4.23.6-4.2米米( (端头户型可放大至端头户型可放大至7.27.2米米) )进深：进深：8-98-9米米厨房：无须设置厨房：无须设置卫生间：每户卫生间：每户1 1
49、个（靠入户墙面）个（靠入户墙面）特别建议：不临主干道户型可局部设置阳台特别建议：不临主干道户型可局部设置阳台Private & Confidential Page 64典型户型格局参考典型户型格局参考Private & Confidential Page 65写字楼配阳台，增加半室外活动空间写字楼配阳台，增加半室外活动空间Private & Confidential Page 66项目项目大堂大堂面积面积大堂大堂层高层高电梯电梯品牌品牌电梯电梯数量数量标准标准层高层高是否有中是否有中央空调央空调九街高屋九街高屋100-100-150 150 8.28.2米米待定待定3 3部部3 3米米无无北岸
50、星座北岸星座80804.84.8米米通力通力3 3部部3 3米米无无浩博天庭浩博天庭170 170 5 5米米富士富士3 3部部3 3米米无无红鼎国际红鼎国际A A座座120 120 4.84.8米米西子奥蒂斯西子奥蒂斯6 6部部3 3米米无无红鼎国际红鼎国际B/CB/C座座120 120 4.84.8米米西子奥蒂斯西子奥蒂斯4 4部部3 3米米无无北城旺角北城旺角70704.54.5米米巨人通力巨人通力3 3部部3 3米米无无附：观音桥商圈附近部分商住楼配置标准附：观音桥商圈附近部分商住楼配置标准Private & Confidential Page 675 5号楼：酒店式公寓号楼：酒店式公
51、寓大人物的小公馆大人物的小公馆释义：释义：强调其豪华，尊崇，服务，让投资者和居住者体验非强调其豪华，尊崇，服务，让投资者和居住者体验非凡成功感受和品质体验。凡成功感受和品质体验。Private & Confidential Page 68核心卖点支撑：核心卖点支撑：城市核心增长极区位城市核心增长极区位城市商圈黄金地段城市商圈黄金地段渝中半岛景观和嘉陵江景观渝中半岛景观和嘉陵江景观5 5星级酒店标准大堂星级酒店标准大堂5 5星级酒店装修标准星级酒店装修标准5 5星级酒店物业服务标准星级酒店物业服务标准专业的物业资产租售管理服务专业的物业资产租售管理服务Private & Confidential
52、 Page 69大堂标准：大堂标准：入口位置：入口位置：商业平街层开辟空间设置入户大堂商业平街层开辟空间设置入户大堂大堂面积：大堂面积：约约150-200150-200平米平米大堂层高：大堂层高：约约6 6米米Private & Confidential Page 70公共部分交房标准：公共部分交房标准：大堂：大堂：五星级酒店大堂装修标准，地面和墙面高级大理石、花岗石等高级石材装饰，五星级酒店大堂装修标准，地面和墙面高级大理石、花岗石等高级石材装饰，石膏吊顶配豪华灯饰，高级沙发等候区，艺术装饰画，插花等软装石膏吊顶配豪华灯饰，高级沙发等候区，艺术装饰画，插花等软装 候梯厅及走道：候梯厅及走道：
53、候梯厅地面铺和墙面为高级石材，走道墙面地面为高级砖，天棚采用石膏板吊候梯厅地面铺和墙面为高级石材，走道墙面地面为高级砖，天棚采用石膏板吊顶配置名牌灯具。顶配置名牌灯具。电梯：电梯：地面高级石材（大理石，花岗石等），墙面不锈钢或木饰面，高级镜面，配置地面高级石材（大理石，花岗石等），墙面不锈钢或木饰面，高级镜面，配置空调空调消防楼梯间：消防楼梯间：地面为优质地砖、墙面及天棚面饰高级乳胶漆。地面为优质地砖、墙面及天棚面饰高级乳胶漆。Private & Confidential Page 71Private & Confidential Page 72室内装修标准：室内装修标准：一：入户门：一：入户
54、门：高级实木防火门（配门禁卡入户）高级实木防火门（配门禁卡入户） 二：厨房：二：厨房：定制橱柜，科勒或同档次水槽龙头，西门子或同档次抽油烟机、灶具、燃器、定制橱柜，科勒或同档次水槽龙头，西门子或同档次抽油烟机、灶具、燃器、冰箱等。冰箱等。三：客厅及餐厅三：客厅及餐厅石膏板局部吊顶天棚，配置射灯及吸顶灯。石膏板局部吊顶天棚，配置射灯及吸顶灯。地面为圣象或同档次复合地板，部份户型局部石材拼花，成品踢脚线。墙面为地面为圣象或同档次复合地板，部份户型局部石材拼花，成品踢脚线。墙面为高级墙纸，餐厅局部镜面造型。定制综合收纳柜。高级墙纸，餐厅局部镜面造型。定制综合收纳柜。四：卧室四：卧室石膏板局部吊顶天棚
55、，配置吸顶灯。石膏板局部吊顶天棚，配置吸顶灯。地面为进口品牌复合木地板，成品踢脚线，墙面为高级墙纸地面为进口品牌复合木地板，成品踢脚线，墙面为高级墙纸Private & Confidential Page 73四：卫生间四：卫生间防水石膏板天棚。防水石膏板天棚。墙面为高级墙砖配马赛克，地面为高级地砖配马赛克。墙面为高级墙砖配马赛克，地面为高级地砖配马赛克。配置科勒、配置科勒、TOTOTOTO或同档次品牌洗手盆，马桶、洗手盆龙头及淋浴花洒。或同档次品牌洗手盆，马桶、洗手盆龙头及淋浴花洒。配置毛巾架、纸巾架。配置毛巾架、纸巾架。定制滑动淋浴屏，根据户型不同形状略有变化。定制滑动淋浴屏，根据户型不同
56、形状略有变化。定制洗手台地柜和镜柜，配置镜前灯。定制洗手台地柜和镜柜，配置镜前灯。五：阳台五：阳台天棚，墙面为乳胶漆，配置吸顶灯，预留洗衣机位，配置洗衣机龙头。天棚，墙面为乳胶漆，配置吸顶灯，预留洗衣机位，配置洗衣机龙头。六：电气设备六：电气设备西门子或同档次产品开关面板及电源插座。客厅及餐厅、卧室均配置格西门子或同档次产品开关面板及电源插座。客厅及餐厅、卧室均配置格力或同档次空调。力或同档次空调。室内装修标准：室内装修标准：Private & Confidential Page 74特别建议：特别建议：为增加营销卖点，更好实现溢价，有以下建议：为增加营销卖点，更好实现溢价，有以下建议：n 少
57、量装饰材料可选择国外广泛用于豪宅的知名建材产地进口；少量装饰材料可选择国外广泛用于豪宅的知名建材产地进口；n 地下停车场设立第一大堂，双重尊崇感受；地下停车场设立第一大堂，双重尊崇感受；n 为增加豪宅气质，邀请香港或台湾设计师进行设计；为增加豪宅气质，邀请香港或台湾设计师进行设计；n 室内电视可接受境外电视台节目，增加国际感。室内电视可接受境外电视台节目，增加国际感。Private & Confidential Page 75物业管理服务：物业管理服务：n 专业中介人员提供物业资产管理服务，保证资产收专业中介人员提供物业资产管理服务，保证资产收益回报；益回报；n 2424小时礼宾服务、小时礼宾
58、服务、2424小时保安服务、小时保安服务、2424小时家庭商小时家庭商务办公支持，务办公支持，2424小时全天候订餐服务，个性化私人管家小时全天候订餐服务，个性化私人管家服务、清扫及洗衣服务、会晤及商务服务、预订及代购服务、清扫及洗衣服务、会晤及商务服务、预订及代购服务、信件快递服务、私人地下停车场服务、信件快递服务、私人地下停车场Private & Confidential Page 76提醒：提醒：n A1A1户型厨房开间为户型厨房开间为1.3m1.3m，难以满足使用尺度最低，难以满足使用尺度最低要求。局限为开敞式使用。要求。局限为开敞式使用。n A3A3户型套内面积户型套内面积40.62
59、40.62，客厅开间为，客厅开间为2.95m2.95m，建，建议尺寸适度放大。议尺寸适度放大。Private & Confidential Page 772 2、4 4、6 6号楼：都市住宅号楼：都市住宅值得传世的顶级资产，你也有机会值得传世的顶级资产，你也有机会释义：释义：强调其地段的稀缺，不可复制性以及总价优势，达强调其地段的稀缺，不可复制性以及总价优势，达到快消目的。到快消目的。Private & Confidential Page 78核心卖点支撑：核心卖点支撑：城市核心增长极区位城市核心增长极区位城市商圈黄金地段城市商圈黄金地段渝中半岛景观和嘉陵江景观渝中半岛景观和嘉陵江景观高端城市
60、商务综合体品牌形象高端城市商务综合体品牌形象享受城市综合体商务休闲配套享受城市综合体商务休闲配套平面和立体平面和立体360360度生态绿化度生态绿化具有吸引力的总价具有吸引力的总价Private & Confidential Page 79Private & Confidential Page 80产品建议：产品建议：n 为进一步丰富产品线，加快销售速度，建议为进一步丰富产品线，加快销售速度，建议2#2#楼户型作修改调整。楼户型作修改调整。n 增加部分一居室户型，面积控制在套内增加部分一居室户型，面积控制在套内3030，二居室户型调整为局部跃层户型，户型面积控制二居室户型调整为局部跃层户型，户
61、型面积控制在在6565以内。标准层户数调整为以内。标准层户数调整为15-1815-18户。户。Private & Confidential Page 817 7号楼：号楼： 甲级写字楼甲级写字楼+ +酒店（暂定）酒店（暂定）Private & Confidential Page 82甲级写字楼甲级写字楼五星级酒店五星级酒店（暂定）（暂定）观光旅游点观光旅游点顶级餐厅顶级餐厅Private & Confidential Page 83对现有立面的建议：对现有立面的建议：城市地标，重庆骄傲城市地标，重庆骄傲观音桥门户高端商务建筑群观音桥门户高端商务建筑群Private & Confidential
62、 Page 84对现有立面优化建议：对现有立面优化建议：n 更加强调商务性，立面公建化；更加强调商务性，立面公建化；n 突出商务建筑群的标志性和形象力；突出商务建筑群的标志性和形象力；n 建筑外观和立面用材更富时代感、城市感，以符合城建筑外观和立面用材更富时代感、城市感，以符合城市地标，高端商务定位；市地标，高端商务定位；n 各建筑根据不动属性定位，在平面，立面，形态、风各建筑根据不动属性定位，在平面，立面，形态、风格等方面在整体定位风格下作变化，避免单一和呆板。格等方面在整体定位风格下作变化，避免单一和呆板。Private & Confidential Page 85Private & Confidential Page 86特别建议：特别建议： 本项目可以在国家规定标准上适当提高本项目可以在国家规定标准上适当提高环保、节能等技术指标，赋予项目环保、节能等技术指标，赋予项目“低碳建筑低碳建筑”概概念。念。Private & Confidential Page 87 汇报結汇报結束，謝束，謝謝聆听！謝聆听！ThatThats all! Thanks!s all! Thanks! 天晟（重庆）不动产天晟（重庆）不动产
