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1、江苏盱眙帝景国际项江苏盱眙帝景国际项目前期定位报告目前期定位报告城市概况宏观经济市场区域房产市场竞争个案分析市场篇市场篇盱眙位于淮河中下游，洪泽湖南岸 ， 江苏省西部 ， 淮安市南端 ，东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西与安徽省来安县、明光市交界，北与洪泽、泗洪两县接壤。全县设14个镇、5个乡，盱城镇、马坝镇、明祖陵镇、维桥乡、穆店乡等。总面积24319平方公里，人均面积列江苏省各县(市)之首。目前全县总人口达到74万人，其中城区人口17万。其中全县外出务工人口大约在12万人。县定位为：“淮河明珠、龙虾之都、帝王故里、生态家园”。苏北五市至南京的必经之地，更是苏北地区对接苏南的交通要塞、承接
2、长三角地区经济辐射的前沿阵地，已融入南京一小时经济圈和长三角经济圈，有“苏北门户”之称 。盱眙盱眙城市概况城市概况 “三心”：城西旅游休闲中心，商贸服务中心，行政办公中心“两轴”：沿淮河东路-金源北路-迎宾大道的城市生长轴，沿淮河东路-金鹏大道-圣山路的产业拓展轴“四片区”：滨河观光区、现代服务区、政务新区和经济开发区 城市发展方向：遵循“显山露水、东扩北移、两区互融、具有个性”的发展方向。“三心、两轴、四片区三心、两轴、四片区”城市发展布局城市发展布局 北北 移移滨滨河河观观光光区区政务新区政务新区经经济济开开发发区区东扩东扩近五年，盱眙地区经济稳步增长，2008年实现地区生产总值110.4
3、3亿元，同比增23.8%。 盱眙县保持经济的持续增长，为地区房地产发展提供信心。盱眙县保持经济的持续增长，为地区房地产发展提供信心。地区地区GDP GDP l2008全社会完成固定资产投资130.32亿元，同比增长32.9%。l20091-6月份全县共实施规模（500万元）以上固定资产投资项目210个，完成投入53.22亿元，增长27.7%。 金融危机后，中国经济市场逐渐恢复信心，投资大环境的好转，扭转了房地金融危机后，中国经济市场逐渐恢复信心，投资大环境的好转，扭转了房地产危机的形势。产危机的形势。固定资产投资固定资产投资 2008年城镇居民储蓄存款余额41.63亿元，增长31.9%。 09
4、年一季度，城镇居民人均可支配收入达4056元，比08年同期增加730元，同比增长21.9%，列全市8县区之首。 居民收入的增长使得房地产市场的购买力得到增强。居民收入的增长使得房地产市场的购买力得到增强。人均可支配收入人均可支配收入 近几年全市总体经济运行健康平稳，呈现持续平稳上升的良好态势，发展潜呈现持续平稳上升的良好态势，发展潜力和空间较大力和空间较大，后劲十足，为该地区房地产市场提供良好的硬实力。盱眙人均收入逐年增长，社会消费能力也日益增强盱眙人均收入逐年增长，社会消费能力也日益增强，居民收入的增加，是地区房地产获得成功的支撑点。城市规模不断扩大城市规模不断扩大，必然要求城市能提供大量的
5、住宅房，新的人口迁移和外地返乡人员将会为房地产市场提供更多的刚性需求刚性需求。盱眙政务区的发展，在一定程度上给本案带来大量的市场机会，可以预见在新区工作的人群将是本案的重要的购买客群和消费客群。固定资产投资也在逐年增加固定资产投资也在逐年增加，2008年房地产开发投资总额为13.9亿元，08年的金融危机，并没有冷却盱眙房地产投资的热度。盱眙旅游业的发展，招商引资为本地房地产注入外来需求招商引资为本地房地产注入外来需求，带来新一轮的发展契机。宏观市场小结宏观市场小结 年份年份20082008年年20092009年年20102010年年城镇人均住宅面积（）272830住宅建设总量（万）909010
6、0住宅类型商品住房经济适用房商品住房经济适用房商品住房经济适用房需供地面积不低于（亩）720180720180800200需供地总量（亩）9009001000房地产发展规划房地产发展规划 “十一五”期间，新增住房建设总量400万，其中商品住房占80%，经济适用住房占20%。 未来两年内，将规划一定量的商品房上市，强大的后续供应量，令区域市场的未来两年内，将规划一定量的商品房上市，强大的后续供应量，令区域市场的竞争更为激烈。竞争更为激烈。09年1-6月，房地产实施项目26个，投入11.46亿元，增长50.3% 。 2009 2009年上半年房产市场的回暖，促进了盱眙房地产投资的不断增长，年上半年
7、房产市场的回暖，促进了盱眙房地产投资的不断增长，增长不断加速。增长不断加速。房地产投资房地产投资 滨滨河河观观光光区区政务新区政务新区经经济济开开发发区区板块划分板块划分 l此次我司研究了盱眙三大重点开发潜力板块：滨河板块，政务新区板块，经济开发区板块。l本案所在的政务新区板块是目前盱眙市场最具潜力的热门板块。楼盘名称楼盘名称占地面占地面积积（m m2 2）总建面积总建面积（m m2 2）建筑类别建筑类别栋数栋数/ /层数层数预售套数预售套数（套）（套）价格价格（元（元/ m/ m2 2 ）开盘时间开盘时间销售率销售率森海豪庭1930823307多层8幢5层256住宅29502007-9-71
8、3.3%鹏胜家园4400075060多层17幢6层276住宅19002009-6-2651.8%惠源居98757142282多层46幢6层1425住宅2450商铺37002007-6-3051.4%龙华向阳城4000060000多层15幢6层未售未售未售未售滨河观光板块滨河观光板块 该板块位于盱眙县东部，沿淮河风光带形成的特殊区块，自然景观优越，毗邻商贸商圈，可供开发的土地约900亩，规划以低秘度旅游度假物业为主，代表楼盘：森海豪庭、鹏胜家园、惠源居和龙华向阳城。楼盘名称楼盘名称占地面积占地面积（m m2 2）总建面积总建面积（m m2 2）建筑类别建筑类别栋数栋数/ /层数层数预售套数预售套
9、数（套）（套）价格价格（元（元/ m/ m2 2 ）开盘时间开盘时间销售销售率率香江花园3781575100.6多层14幢6层425住宅2485商铺52002009-4-1466.1%世纪名城55802133800多层小高层高层3幢6层8幢11层6幢高层633住宅2500商铺50002008-12-395.9%郦水嘉园2336244120.5多层高层13幢6层5幢17层254住宅1850商铺36002008-8-2972.4&水岸凤凰城466900750000多层小高层180幢566住宅17502007-9-3097%东方都市2336244120.5多层高层8幢6层1幢16层490住宅2300
10、商铺30002007-6-3096.3% 位于县城东部、是“东扩北移”的重要内容，目前成型居住区较少，日常生活配套缺乏，出入不太方便。代表楼盘有香江花园、世纪名城、郦水嘉园、东方都市和水岸凤凰城。经济开发区板块经济开发区板块 政务新区板块政务新区板块l本案所在的政务新区板块囊括盱眙汽车客运站，金源北路，中央公园，沿山水大道，直至县政府的大片平台区域，可开发用地约6000亩，也是“十一五”规划的重点。l该区域是外地进出盱眙的必经板块，体现盱眙的整体形象，是未来的新城商业中心和高端商务区。l该板块沿山水大道自西向东，聚集了不同风格的大规模社区，形成新区高尚居住氛围。l代表楼盘有：富顿中央、海通时代
11、广场、龙城新天地、四季华庭、凤悦天晴等。本案本案四季华庭四季华庭海通时代广场海通时代广场富顿中央富顿中央凤悦天晴凤悦天晴龙城新天地龙城新天地楼盘名称楼盘名称占地占地面积面积（m m2 2）总建总建面积面积（m m2 2）建筑类别建筑类别栋数栋数/ /层数层数预售预售套数套数（套）（套）价格价格（元（元/ m/ m2 2 ）开盘时间开盘时间主力主力面积面积销售率销售率后续后续供应量供应量富顿中央一期85000380000高层住宅多层商业7幢3-5层7幢19-28层353高层住宅2850商铺60002008-5-8106-119m2三室两厅两卫48%19万方海通时代广场200000400000多层
12、小高层多层商业一期10幢4层11幢6层823多层住宅2200沿街商铺3000-70002008-5-8龙虾城商铺面积在200-300m268.1%13万方金源花苑4628890180多层小高层17幢6层2幢11层717住宅2700商铺60002007-7-30商铺350070.1%3万方龙城新天地4100054000多层商业街高层住宅9幢2-6层4幢11层368小高层2650商铺3000-100002007-7-15100-130m2三室两厅两卫93.2%4000方四季华庭3800074000多层小高层8幢6层4幢11层462复式2480商铺60002007-9-30115-121m2三室两厅
13、一卫83%1万多方凤悦天晴50000115000多层小高层15幢6层6幢15-17层未售多层27002009-887-137m2新盘12万方政务新区板块政务新区板块富顿中央和海通时代广场规模较大，总建面积在40万平米左右，其余项目供应量一般。说明该区域已经进入规模型楼盘开发阶段。说明该区域已经进入规模型楼盘开发阶段。主力面积为100-130m2，户型以三房为主户型以三房为主。购房者仍比较关注户型的实用、自住功能。整体销售情况不佳，08年金融危机，影响了各项目的去化速度，随着随着0909年上半年年上半年房地产市场升温，板块销售成绩有所好转。房地产市场升温，板块销售成绩有所好转。板块内的住宅销售均
14、价在板块内的住宅销售均价在2200-28002200-2800元元/m/m2 2，价格跨度不大，根据项目的建筑风格，产品品质，综合定位拉开价格差。盱眙在售商业项目主要集中政务新区板块，销售均价在商业项目主要集中政务新区板块，销售均价在6000-80006000-8000元元/ /左右左右，对于本案具有重要参考价值的是龙城新天地和海通时代广场。区域内在售项目的后续供应量约区域内在售项目的后续供应量约5050万方万方，且板块土地市场储备量大，区域内待售项目销售压力大，市场竞争趋于激烈。政务新区板块小结政务新区板块小结房地产市场小结房地产市场小结 未来的3-5年内，盱眙土地市场将持续高温，基本上维持
15、在每年900亩的规模。强强大的后续供应量，令区域市场的竞争更为激烈。大的后续供应量，令区域市场的竞争更为激烈。2008年房地产开发投资总额为13.9亿元，而仅09年1-6月已实施房地产投资11.46亿元。说明房产市场的回暖，加快了盱眙房地产投资的热度。说明房产市场的回暖，加快了盱眙房地产投资的热度。根据政府规划，政务新区板块将会成为盱眙主要的居住区政务新区板块将会成为盱眙主要的居住区，未来商业中心随着城市发展将延金源北路继续北移。盱眙房地产市场近几年发展也比较迅速，从07年开始市场已进入商品化时代，但高品质、智能化住宅仍稀缺，产品缺乏差异化高品质、智能化住宅仍稀缺，产品缺乏差异化。从目前普通住
16、宅市场的发展情况来看，住宅价格上涨的空间不大，基本上会维持在2500-3000左右，并将持续一段时间。竞争个案分析竞争个案分析四季华庭四季华庭竞争个案分析竞争个案分析凤悦天晴凤悦天晴竞争个案分析竞争个案分析海通时代广场海通时代广场竞争个案分析竞争个案分析龙城新天地龙城新天地竞争个案分析竞争个案分析富顿中央富顿中央l竞争项目都为较大体量的综合社区，商业多为沿街商铺，其中富顿中央定位为HOPSCA，理念比较超前，结合盱眙这一区域市场的消化能力来看，本项目商业的销售压力会比较大。建议商业的业态分布要有特色，区别产品同质化。l住宅建筑类型兼有多层、小高层、高层多种形式，户型单一，设计上缺乏创新，入户花
17、园较少见，建议本项目在户型上有所突破，如：新颖的错层感设计（下沉式客厅），增加居住舒适度的双阳台，大露台等。l竞争板块除凤悦天晴建筑风格具有西班牙特色，其他项目外观一般，外立面也仅为涂料，风格上雷同，欠缺品质感。要求本项目在外立面设计上做出突破 ，建议用简欧风格，提升项目品质，契合项目形象。l各项目园林景观一般，没有特色，多为简单的绿化铺设，缺乏组团景观，和路网的规划。本案在景观设计上可在细节上推敲，让景观优势作为项目具有竞争性的卖点。l富顿中央和凤悦天晴销售形象较好，尤其是富顿中央售楼处装修较华丽，类似酒店大堂，宣传力度大，户外形象佳。项目在未来推广应注意销售形象的建立，增加了购房者对本项没
18、的关注度。 竞争个案小结竞争个案小结地块情况规划分析SWOT分析市场突破口地块篇地块篇地块情况地块情况山山 水水 大大 道道金金 源源 北北 路路 1234567金源北路8基地现状富顿中央龙城新天地海通时代广场山水大道基地现状凤悦天晴交通条件交通条件: :本案周边多为交通主干道，路网发达。生活配套生活配套: :本地块区域属于新城中心区域，在建生活配套条件十分成熟，菜场、超市、银行、餐饮、汽车加油站、学校等一应俱全，且离本地块都较近，生活十分方便。海通建材城、体育馆、五中、新马中学、都梁中学、同济医院、最大的市民广场等都在项目的10分钟生活圈范围之内。地块情况分析地块情况分析地块情况综述：地块情
19、况综述：项目位于盱马路龙城新天地东侧，占地约170亩，地块方正，地质呈聚宝盆型，有一定落差。该地块有部分拆迁，80%基本为净地，用地性质为商混，东侧为凤悦天晴小区，对面是海通三期及富顿中央。经济指标分析经济指标分析数据分析：数据分析：20万方的总建面积，在区域楼盘中是规模较大的一个项目，可以向品质大盘的方向规划。1.71的容积率，降低了项目总建面积，可以规划以多层为主的楼盘。32.5%的绿化率，比例并不高，但可以通过小区内部景观规划来弥补。数据分析：数据分析：住宅用地面积占总面积的70%，说明项目功能以住宅为主，商业规模不大可以定位为社区商业，便于销售、经营。小区总户数为1362户，可以营造浓
20、厚的社区居住氛围。停车位总数为907个，与居住户数比例为1：0.66，车位配比在区域内是比较高的，可以做为住宅销售宣传点之一。住宅经济指标分析住宅经济指标分析数据分析：数据分析：商业总面积为4万多方，商业规模不大，足以满足社区商业需要，比周边大商业的市场接受度更高，社区商业活跃度最高，容易形成良好商业氛围。停车位总数为201个，完全可以满足商业街和卖场的需要。商业经济指标分析商业经济指标分析规划分析规划分析规划分析：规划分析：多层和小高层排列错落有志，形成由南往北，从低到高的楼层弧线。规划分2块居住和商业，功能划分区域明确，利于宣传和保持居住品质。居住用地规划中心组团围合为圆形路网分布曲折，非
21、常有特色，中心水景和组团间溪水都可做为宣传卖点。商业部分有一条商业街，这是周边其他项目中都没有的，可以做为一条特色商业街来打造。西南角的卖场门前广场可以聚集人气，营造更加商业氛围。商业步行街商业步行街大卖场地块风水特色地块风水特色左龙右凤，上风上水左龙右凤，上风上水项目西侧为龙城新天地，东侧为凤悦天晴。在地图上看是“左龙右凤”，可以推想其他项目在命名时，一定在风水上有所研究，因此，项目区域一定为上风上水，祥和之地。“龙凤”又有王者之意，为大富大贵之意，更高程度地肯定此地为风水上的宝地。宝盆聚财，大富大贵宝盆聚财，大富大贵地块地势呈现宝盆状，成元宝形，此形状在百姓心中和中国传统文化中都可联系，提
22、升为“聚宝盆”之意。象征大富大贵，聚财之地。水贯全盘，聚财聚气水贯全盘，聚财聚气项目全盘规划中有中心水景，并从中心引出组团间几条溪水，在传统文化中有“水就是财源，水能聚财”的说法，财气随水贯穿全盘，影响到所有居住者的财富之运。总述：项目地块是一块聚财聚气、上风上水之地，在宣传中可以把富总述：项目地块是一块聚财聚气、上风上水之地，在宣传中可以把富贵之意，彰显居住者贵之意，彰显居住者“帝王、领袖帝王、领袖”气概。气概。项目项目SWOTSWOT分析分析优势：优势：地形方正，南低北高，利于整体布局；两侧沿主干道，利于商业运作；规划周边配套设施齐备，未来居住的便利度和舒适度较高；本案规模达20万方，有利
23、于区内景观营造，人气聚集有利于商业发展；项目约4万平米的商业，将有力提升社区综合品质；项目邻紧客运站，周边部分项目已交付，随着人气和商业入驻的不断增加，以及政策的引导，区域的认可度将越来越高。劣势：劣势：项目周边现有配套设施不完善，现阶段生活较为不便；现阶段区内主城中心客户对本区域认同感不高，认为区域较远；项目内部除商业配套没有其他居住配套，对于购房自住人群这是利空点；项目周边公交线少，从主城中心到项目交通较不便，不便于居住。机会：机会：盱眙房地产市场越来越成熟，成规模的城市综合体越来越多，被大众随着盱眙城市发展越来越成熟，新区配套的完善，规划实施，购房者对这一区域的高档住宅需求量将继续上升；
24、盱眙房地产成交量呈逐年上涨态势，本项目开发周期适当的延长将拥有更多的竞争机会；本项目的规划起点较高，较好的产品品质将为项目赢得市场机会；打造特色高档住宅，可以成为本项目赢取市场的一大亮点； 威胁：威胁：盱眙城市人口有限，在区域供给量加大的情况下，项目之间对购房客户的争夺将更加激烈；同地段住宅供给量大，未来3-5年内竞争压力将持续存在；本地段45万方商业陆续供给，竞争在所难免，项目商业规模不及其他项目，前期不一定会受欢迎，去化周期长，影响资金回笼；一级土地市场成交量带来的未来供给压力；来自政策面的威胁，近期银行对二套房贷收紧政策，这对刚刚步入平稳上升通道的房地产市场有一定负面影响，尤其是针对开发
25、区域投资概念房的购房群体。项目突破口项目突破口景景观观风风水水价价值值规规划划特特色色新区规划未来前景，配套更加完善，周边有众多高档综合商业体，新客运站、体育中心、游泳中心、双语学校等配套已然成型，未来此区域将形成新城高档生活圈。项目规划商业、居住功能分配合理，各自相对独立，动静相宜，既保持居住品质感，又利于商业发展。地块位置上风上水，规划更是聚财聚气，在风水上定位为高端人士居住地。项目规划景观有中心景观、组团围合概念，水景和小品较有特色。区域未来发展潜力巨大，初期价格不高，具有很高投资升值价值。在户型和景观规划上可以做出特色，与市场上现有产品形成差异，引起市场关注，提升项目品质感。建筑风格建
26、议户型建议景观建议智能化建议产品篇产品篇项目周边竞争楼盘，及盱眙市场上多为现代简约式建筑风格，建筑外立面材料也越来越多选用瓷砖。也有少数楼盘选用欧式建筑风格，如，凤悦天晴选用西班牙风格，新上市期间赢得一些市民关注。说明市场比较关注新鲜事物的诞生，但市场的接受度还需要时间证明。综合考虑，建议本案采用简欧外立面，立面较现代式更丰富，但比纯欧式简洁，色彩方面也更加多变。建议用三段式，主体泛金色的外立面，可以凸显本案的高尚品质，又比较容易被市场接受。建筑风格建议建筑风格建议竞争项目建筑风格竞争项目建筑风格建筑风格建议建筑风格建议简欧风格简述简欧风格简述 欧洲风格在建造形态上的特点是：简洁、线条分明、讲
27、究对称、运用色彩的明暗，鲜淡来对视觉进行冲击。在形态上则给人壅容华贵的感觉，符合项目定位要求。简欧风格效果图简欧风格效果图建筑风格建议建筑风格建议 建议项目外立面用金色，可以在区域中显得醒目。材质用涂料和面砖，面砖贴面为主的方式。建筑风格建议建筑风格建议根据当地客户需求与居民构成，建议把目标客户定位为：根据当地客户需求与居民构成，建议把目标客户定位为：主要客户： 中端客户：本区域普通百姓、拆迁安置户、城区中心企业职工 高端客户：盱眙企业中高层领导、政府公务员、事业单位人员、私营业主次要客户： 周边乡镇居民项目客户定位项目客户定位实用，舒适度，价格适中。对户型居住的舒适度、安全性要求较高。项目客
28、户定位及需求项目客户定位及需求客户购房需求客户购房需求项目户型配比建议项目户型配比建议面积面积比例比例人群人群备注备注85两房25%当地普通百姓、拆迁安置户、当地企业职工、周边乡镇居民首次置业户型，可作投资，可放在边户或中户位置90-105经济三房40%当地普通百姓、拆迁安置户、当地企业职工、私营业主主力户型，符合当地改善性居住需要115舒适三房25%当地企业中高层领导、政府公务员、事业单位人员、私营业主舒适型改善居住户型，以中高端人群为目标客群125舒适三房10%当地企业中高层领导、政府公务员、事业单位人员、私营业主高档居住户型，以高端人群为目标客群，提升整个社区品质项目户型建议项目户型建议
29、2室2厅1卫 85.75m2 暗卫设计，增加了房屋的密闭性，避免气窗带来的透风，有利于保暖。大面宽的客厅，阳光充沛、气派项目户型图参考项目户型图参考两房两房3室1厅2卫 88.083室2厅1卫 89双卫设计使生活更便利主卧带飘窗，观景、采光性更好客厅连观景阳台项目户型图参考项目户型图参考经济三房经济三房3房1厅1卫 94.46m2 大面宽的客厅设计，使居家风格更为大气。与阳台相连，增加了客厅采光、通风性书房的设置，将居室功能区分开。主卧朝南，阳光充足。项目户型图参考项目户型图参考经济三房经济三房3房2厅1卫 103m2 主次卧及客厅均向南，采光充足，提高整体居室亮度，冬季保证足够的阳光。卫生间
30、位于两卧室之间，布局合理。厨房就近餐厅，出入方便。项目户型图参考项目户型图参考经济三房经济三房3房2厅1卫 108m2 卧室面积较小，但有利于冬季的保暖、节省供暖。进门处吧台的设计不但增添了厨房的使用面积，也提高整体住房品味。宽敞的客厅，向南，通透明亮。项目户型图参考项目户型图参考经济三房经济三房项目户型图参考项目户型图参考舒适三房舒适三房户型方正，115平米做到2卫，南北双阳台。2房朝南，可以满足家庭舒适居住要求。大面宽客厅，朝南，阳光充沛全明户型，功能齐全3室2厅2卫 120m2双卫设计，使居住更方便合理。入户花园，增添生活舒适度。卧室布局更紧凑，减少空间浪费。大开间客厅与超大庭院相连，尽
31、观窗外景色。项目户型图参考项目户型图参考舒适三房舒适三房3室2厅2卫 127.38m2入户花园，增添生活舒适度餐厅与客厅相连，增加居室空间感两卧室及客厅均向南，采光充足，提高整体居室亮度，冬季保证足够的阳光。项目户型图参考项目户型图参考舒适三房舒适三房针对盱眙目前房地产市场来看，户型上没有突破，做出具有特色的创新户型，引爆市场，也为销售打下良好基础。建议可以做把小户型创新，做成两代居两代居（子母房）的模式（子母房）的模式，即55和85 的两个户型设计在一起，即可以单独拆分出售，又可以两套房打通成一套大户型，概念新颖，比较能引起市场的兴趣。此外在目前市场小户型与大户型客户需求量并不完全确定的情况
32、下，如此设计也可以降低后期的销售风险，避免部分户型难以去化的局面。创新户型建议创新户型建议两代居两代居55+8555+85 两代居（子母房）两代居（子母房）n55 1/1/1，超大更衣室，舒适观景阳台，让单身生活升级，投资前景看好。n85 2/2/1，南北通风两房，客、餐厅全明通风，双阳台设计既可晾晒也可加储物功能n55、 85户型紧密相临，适应两代人不同的生活需要，合理分区，使两代人的生活起居分而不离。老人可以得到照顾，年轻家庭的日常生活也可以得到老人的帮助。n户型设计上既是独立的，可单独出售，也可打通后形成一套大户型出售55平米85平米创新户型建议创新户型建议两代居两代居90m90m2 2
33、的两间半设计的两间半设计n“两间半”就是在两间主要卧室的基础上，紧邻客厅或餐厅的位置设置一个可灵活分割的小房间。这多出来的小房间可作客卧、书房、婴儿房，也可与相邻的客厅打通，形成更宽敞的向南大客厅，采光更充足。n住户可以自由分割，以满足各自的需求；对于有孩子的家庭，同样也可以将这个小房间与主卧室打通，作为婴儿房，方便夜间对孩子的照顾。n卧室的紧凑设计，避免出现较长走廊，减少不必要的冗余空间，增加了有效的使用面积。可灵活分割的小房间，可灵活分割的小房间，所谓的所谓的“半半”间间创新户型建议创新户型建议两间半两间半 本案地块地势有落差，我司建议对一楼花园及客厅、地下室设计做出特点，花园、客厅可以做
34、成下沉式设计，地下室也可以是半地下室，连通一层住户。 本案有部分跃层阁楼户型，盱眙目前在售住宅项目顶楼的接受程度较低，去化困难，因此在一楼与顶楼的设计上必须具备亮点与特色，才能规避较大的销售抗性。顶楼需设计阁楼，且阁楼2米2以上的部分面积需要加大，增加阁楼的使用率。难点户型创新建议难点户型创新建议利用地势落错，在一楼设计出下沉式庭院，可附赠精装修，提升一楼的品质与价值。利用地势落错，在一楼设计出下沉式庭院，可附赠精装修，提升一楼的品质与价值。难点户型设计参考难点户型设计参考下沉式花园下沉式花园一楼设置地下室或半地下室，可装修为吧一楼设置地下室或半地下室，可装修为吧台或娱乐影音室，连通一楼，提升
35、生活品台或娱乐影音室，连通一楼，提升生活品味，激发目标客群兴趣。味，激发目标客群兴趣。难点户型设计参考难点户型设计参考下沉式客厅下沉式客厅地下室地下室利用地势的高低差设计下沉式客厅，客厅高度增加，显得待客区更加气派。阁楼通过扩大使用面积，设置主卧，与阁楼通过扩大使用面积，设置主卧，与天窗相配合，体现出浪漫优雅的生活氛天窗相配合，体现出浪漫优雅的生活氛围。围。阁楼通过扩大使用面积，设置主卧卫生阁楼通过扩大使用面积，设置主卧卫生间，通过浴缸与天窗的巧妙搭配，增加间，通过浴缸与天窗的巧妙搭配，增加生活情趣，吸引客群目光。生活情趣，吸引客群目光。难点户型设计参考难点户型设计参考阁楼阁楼景观设计建议景观
36、设计建议入口主题广场入口主题广场入口广场的设计，可以让客户从入口处就看到项目的特色和品质感，并聚集人气，与商业街连通。目前盱眙的住宅项目少有特色主题广场，仅为住家附近的空旷地。结合项目聚财聚气的特点，建议定位为聚宝广场。该主题广场可规划包括宝盆型喷泉、主题雕塑等，以简洁大方的风格，体现项目的气质，另在广场周边设置一些小品。步道用地砖或石铺面，注意步道边绿化，使业主可以在优美的环境中散步、休闲。景观设计建议景观设计建议精致的小品组团前的小广场、小品、雕塑设计要精致些。景观设计建议景观设计建议根据项目的差异化定位和高端产品定位，我司提出在产品规划中加入智能化系统概念。一方面提升项目品质，一方面突出
37、项目产品特色。针对市场上楼盘都只有一些普通的智能化配套，我司建议引进智能安保设备，在市场上打出高端差异化产品。建议智能化设备包括：一卡通停车管理系统、智能安防系统。 智能化系统，突出科技化、人性化、便捷、安全的概念，力求提高本智能化系统，突出科技化、人性化、便捷、安全的概念，力求提高本项目的品质感、安全性和居住的舒适度。项目的品质感、安全性和居住的舒适度。智能化系统总述智能化系统总述l感应式IC卡停车场电脑管理系统采用计算机网络控制。l车辆出场时，读出IC卡的编号，在显示器上调出入场车辆的图像和出口CCD摄入的图像进行对比，经判断一致时，给予放行。运用一卡通系统节省人运用一卡通系统节省人力，易
38、于管理，提高社力，易于管理，提高社区整体品质感。区整体品质感。一卡通停车管理系统一卡通停车管理系统 安全系统是智能住宅区的重要组成部分。住宅区内一般设置保安安全管理中心，各安全子系统控制设备均布置在保安中心。本项目的智能安防系统由周界防范报警系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统、彩色楼宇对讲系统和家庭防盗报警系统构成，层层设防、严密监控、综合管理，更安全、更舒适。 智能安防系统智能安防系统采用红外对射对小区的周界进行实时监测，以达到周界报警。和各主管的计算机进行联网，有效防护周界区域，对翻越行为提供及时报警。还可以向110报警中心自动报警。能对报警状态、报警时间进行记录，并显示报警区域，通过警
39、笛提示警情发生，便于值班人员即时处理警情。1.1.周界防范报警系统周界防范报警系统2.2.闭路电视监控闭路电视监控在住宅区重要区域和公共场所安装摄像机，让控制室内值班人员通过电视墙一目了然全面了解住宅区发生的情况。保安中心通过录像机能实时记录、以备查证；通过矩阵控制器在控制台切换操作，跟踪监察。周边环境红外线报警信号可作为相应区域摄像机报警输入信号，一旦报警，相应摄像机自动跟踪。系统控制部分采用智能数字图像运动跟踪报警器来实现全自动操作控制。智能安防系统智能安防系统3.3.电子巡更系统电子巡更系统区域内及重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更站点，如住宅区内主要道路、盲点、死角等处。根据小区
40、内设置的各个巡更信息点进行巡逻，由保安进行定时巡访以作记录，可随时按要求增加或更改巡更路线。管理中心制定严密科学的巡逻计划，建立巡逻点，巡逻管理员用巡更棒在各巡更点接触，中心系统通过联网管理记录该点的各种情况，保证小区内部人员的人身和财产安全。智能安防系统智能安防系统4.4.彩色可视楼宇对讲系统彩色可视楼宇对讲系统由彩色可视门禁门口主机、彩色可视室内机、电源、分层解码器、管理中心等组成楼宇智能对讲系统。有效地防范外来人员自由进入单元楼内，降低小区盗窃案件发生。封闭式管理住宅小区，进行功能规划，对提高小区安全管理、方便方便小区住户的出入和对来访客人的接待。多通道内部通讯、双向互叫对讲等等，把单纯
41、访客开门提升到多功能综合管理层面上。5.5.家庭防盗报警家庭防盗报警 家庭防盗报警系统是由保安中心管理主机、家庭报警器、各类传感器和传输缆线组成。家庭被盗的切入点主要是门和窗，传感器对家庭重要地点和区域布防，品质齐全的传感器能代替传统家居内钢筋防盗网，让业主生活在更安全、舒适的环境之中，不再有牢笼感觉。智能安防系统智能安防系统门磁感应器：主要装在门及门框上，非法闯入时，家庭主机报警，管理主机会显示报警地点和性质。红外线感应器：主要装在窗户和阳台附近，红外探测非法闯入者。较新的窗户和阳台布防技术采用“幕帘式红外探头”，通过薄薄的一层电子束来保护窗户和阳台。玻璃破碎探测器：装在面对玻璃位置，通过检
42、测玻璃破碎的高频声而报警。紧急求助按钮：一般装设在较隐蔽地方，家庭发生紧急情况（如打劫、突发疾病），直接向保安中心求助。保安中心管理主机能及时显示各传感器的报警状态及性质，家庭主机有留守和布防两种状态，主人回家时，在延时时间内解除防盗系统，以免误报。 智能安防系统智能安防系统智能安防五大子系统（周界防范系统，闭路电视监控系统，电子巡更系统，彩色可视楼宇对讲系统，家庭防盗报警系统）集合在一个智能化信息平台上，利用中央服务器对小区的安全进行监测管理。配合完善的保安管理，更有效的保证小区的安全。该系统的智能化技术及保安的专业管理，可作为本项目的卖点，符合购房者对住宅舒适、安全的需求。 高科技的智能化
43、安防系统提升了项目整体品质感，符合项目现代、高档高科技的智能化安防系统提升了项目整体品质感，符合项目现代、高档社区的定位，为项目宣传增加又一大卖点，在市场上具有强大号召力，在社区的定位，为项目宣传增加又一大卖点，在市场上具有强大号召力，在后期物业管理上也可以节省安保人员的物力、财力投入。后期物业管理上也可以节省安保人员的物力、财力投入。智能安防系统智能安防系统市场定位形象定位客群定位主题概念演绎定位篇定位篇2020万商住城市综合体万商住城市综合体全方位生活配套全方位生活配套盱眙新区最适宜生活住宅盱眙新区最适宜生活住宅项目项目盱眙新区核心位置盱眙新区核心位置盱眙城市高档居住新标识盱眙城市高档居住
44、新标识打造盱眙新区高端住宅打造盱眙新区高端住宅项目形象项目形象现代盱眙人居生活方向现代盱眙人居生活方向宜人景观规划宜人景观规划品质商业、住宅规划品质商业、住宅规划市场定位市场定位总结项目特点，我们给出项目市场定位：盱眙新区盱眙新区2020万平米万平米 国际品质社区国际品质社区说明项目区位，是最具发展潜力的新区；“20万平米”说明项目规模。“国际品质社区”说明项目是高端品质楼盘，是未来社区方向，现代居住需求方向。市场定位市场定位根据项目市场定位，突出项目根据项目市场定位，突出项目“盱眙新区规模化社区盱眙新区规模化社区”、“高品质高品质”、“功能全功能全” ” 等特点，我们给项目形象定位为：等特点
45、，我们给项目形象定位为：盱眙新区盱眙新区 国际品质生活国际品质生活mallmall说明项目区位，是最具发展潜力的新区；新区也是一个向国际化发展的区域。“国际品质”说明项目是高端品质楼盘；“生活mall”是对项目能够满足现代生活各种需求的功能说明，mall是未来居住社区发展的方向。形象定位形象定位迫切需要改善居住迫切需要改善居住掌握城市财富的人群以及仰慕、跟风者掌握城市财富的人群以及仰慕、跟风者寻找自己的专属契机寻找自己的专属契机喜欢高人一等，拥有极强的身份归属感喜欢高人一等，拥有极强的身份归属感盱眙新区盱眙新区2020万平米国际品质社区万平米国际品质社区项目市场定位项目市场定位从项目市场定位推
46、导出消费群的定位从项目市场定位推导出消费群的定位最有可能接受此种产品的消费群是最有可能接受此种产品的消费群是 客群定位客群定位特征描述：特征描述：u年龄在40岁-55岁之间u有一定经济基础u有购房经验，对好房有强烈需求u多为企业中层骨干，技术精英，高级白领，或独立老板，在圈子里已经有一定话语权u需要换房或二次购置更舒适的住房A A、首类人群：城市财富掌握人群、首类人群：城市财富掌握人群人群描述：人群描述： 中端客户：本区域普通百姓、拆迁安置户、城区中心企业职工 高端客户：盱眙企业中高层领导、政府公务员、事业单位人员、私营业主 客群定位客群定位特征描述：特征描述：u仰慕顶尖人群，从众心理强u有一
47、定财富累积u期待有更好的居住环境u有投资意向u乡镇意向到市区购房B B、次类人群：跟从顶尖人群或一次到位型人群、次类人群：跟从顶尖人群或一次到位型人群人群描述：人群描述： 周边乡镇居民 客群定位客群定位主题概念演绎主题概念演绎 主案名主案名 （首选）（首选）帝帝 景景 国国 际际符合命名学规则，朗朗上口，易读易记；“帝景”具有帝王气质与客户定位相符，“帝”是有尊贵之意，与项目气质相契合；“国际”在项目名称上点明项目定位是一个国际品质楼盘，在这里的生活是未来国际生活发展方向。拆分案名，表现项目气质与居者气质，得出 跟标语：跟标语：国际品质，帝王气质国际品质，帝王气质主案名主案名： （备选一）（备
48、选一）锦绣帝都锦绣帝都锦绣：表现居住、投资、购物、休闲，多彩的生活；帝都：彰显业主帝王一般的领袖气质。主案名主案名： （备选二）（备选二）御都国际御都国际御：古代皇家专用词，与“帝”意思接近；御都：有都会、都城之意，表现出项目高品质、帝王气概的气质。主题概念演绎主题概念演绎主题广告语：主题广告语：贵胄之地，王者风范贵胄之地，王者风范符合广告学规范，朗朗上口，易读易记；“贵胄之地贵胄之地”表现项目地域有富贵之气，居住在这里的人都是富贵和上层人士；“王者风范王者风范”重点表现居住者的领袖定位，与“帝景国际”的主案名相契合。主题概念演绎主题概念演绎 商业分案名商业分案名 帝景国际帝景国际旺角旺角跟标语：跟标语：缤纷生活，流金旺铺分案名在主案名之下，便于推广时大众对项目的识别；“旺角”是香港著名商业区，以缤纷、琳琅的商业、娱乐而闻名，用此名来命名项目商业，可以明确告知市场项目性质，易被人记住。旺角也是世界著名商业区，是本案商业国际品质化的又一体现。主题概念演绎主题概念演绎项目LOGO形象稿VI应用视觉篇视觉篇
