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1、2008天津写字楼、酒店式公寓分析天津写字楼、酒店式公寓分析目录目录第一部分第一部分 天津高端写字楼、酒店式公寓综述天津高端写字楼、酒店式公寓综述第二部分第二部分 个案分析个案分析第三部分第三部分 个案与本案比较分析个案与本案比较分析第四部分第四部分 产品优化建议产品优化建议第一部分第一部分 天津高端写字楼、酒店式公寓综述天津高端写字楼、酒店式公寓综述一、天津写字楼、酒店式公寓的历史发展阶段一、天津写字楼、酒店式公寓的历史发展阶段l第一个发展阶段：1991-1997年，起始阶段 l第二个发展阶段：1998-2002年，市场低迷阶段。 l第三个发展阶段：2003-2008年，迅猛发展阶段。第一个
2、发展阶段：第一个发展阶段：1991-19971991-1997年，起始阶段；年，起始阶段；代表项目：国际大厦、远洋大厦；第二个发展阶段：第二个发展阶段：1998-20021998-2002年，市场低迷阶段；年，市场低迷阶段； 代表项目：金皇大厦、泰达大厦、今晚大厦 ；第三个发展阶段：第三个发展阶段：2003-20082003-2008年，迅猛发展阶段；年，迅猛发展阶段； 代表项目：信达广场、天津中心、赛顿中心、津汇广场 ；二、高端写字楼部分二、高端写字楼部分1、市场供应情况二、高端写字楼部分二、高端写字楼部分2、市场需求情况二、高端写字楼部分二、高端写字楼部分3、市场租售情况二、高端写字楼部分
3、二、高端写字楼部分4、市场展望l经济增速带来市场需求；l政策指引下的战略定位带来产品增量与竞争；l差异化产品应运而生；三、高端酒店式公寓部分三、高端酒店式公寓部分1、市场供应情况三、高端酒店式公寓部分三、高端酒店式公寓部分2、酒店式公寓经营情况三、高端酒店式公寓部分三、高端酒店式公寓部分3、市场展望 l市场存量较少与城市发展定位并不相称；l酒店式公寓产品销售情况与普通住宅产品销售情况反差较大，受市场因素影响较小。l世界一线管理品牌陆续登陆天津，品质服务提升的同时，价格也会不同程度的上浮；第二部分第二部分 个案分析个案分析信达广场信达广场信达广场信达广场一、项目基础资料一、项目基础资料地理位置：
4、河平区解放北路办公等级：甲级占地面积：2 万平方米建筑面积：15 万平方米租售状况：写字楼部分出售，公寓只租不售开盘时间：2005 年10 月入住时间：2006 年1 月物业管理：天津天孚物业管理有限公司；物业费 ：26 元/平方米/月车位情况：地下两层，总计500 个，月租600元/月、800元/月信达广场信达广场二、产品特点二、产品特点1 1规划布局规划布局信达广场地上共51 层，地下3 层，总高度238 米，为天津CBD 最高建筑。信达广场信达广场2 2装修设备装修设备电梯系统：苏州迅达电梯。15 部客梯，1 部消防梯，1 部货梯。空调系统：美国特灵中央空调，配有新风及加湿系统交房标准：
5、交房标准：写字楼：写字楼：铝天花吊顶、地毯、墙纸，装修后室里净高2.45 米，如此图：信达广场信达广场酒店式公寓：酒店式公寓：精装标准4000 元/平方米左右，欧洲与日韩两种风格，室内家具、设施齐全，装修后室内净高2.45 米，个别户型3.4 米。如下图：信达广场信达广场3服务设施会所：信达广场会所位于塔楼6-7 层，总面积4000 多平米。6 层为日工餐厅，对外经营；7 层为都铎健身，对外经营，公寓租户免费使用。6 层平面图：餐饮为主 7 层平面图：健身、娱乐以主信达广场信达广场会议中心：会议中心位于塔楼5 层，各种规格约10 间，如下图：信达广场信达广场三、产品定位三、产品定位1 1户型配
6、比户型配比写字楼：办公面积为100-1600 平方米，自由组合。酒店式公寓：主力户型为100-190 平方米，一居室：100-120 平方米，约占比例为20%；二居室：160 平方米，约占比例为55%；三居室：190 平方米，约占比例为25%。2 2客群来源客群来源写字楼：以青岛海信、北京百福东方、富邦航运、泰德国际货运等各 类中大型企业为主。酒店式公寓：客群定位为在津工作的国内外高端商务人士。目前租用 客户中日本在津商务人士占到95%以上。信达广场信达广场3 3定价原则定价原则信达广场信达广场写字楼、公寓不分楼层朝向统一报价6元/平方米/天，成交均价5元/平方米/天左右（含物业费），出售部分
7、小业主对外报价与产权方相同，成交均在4.5元/平方米/天。其中公寓单套月租金在17000 至27000 元/套/月。信达广场信达广场4 4租售情况租售情况 信达广场06 年开盘至今，租售情况喜忧参半。目前写字楼出售部分已全部售完（销售周期为2 年），入住已达70%以上。而公寓出租部分受户型面积过大、单套租金过高影响遇到较大阻力，目前出租率不足20%。信达广场信达广场四、总结四、总结1营销手段对项目运作的重要性。信达广场入市至今没有对产品开展系 统的营销推广工作，由始至终主要采取“待销”的销售方式，对销售价格产生较大影响。在06、07 年“黄金时期”销售价格仅上调500 元/平方米，涨幅仅3%，
8、低于与同档产品销售价格3000 元/平方米左右。2合理的产品定位，客观考虑市场需求。从信达广场公寓低出租率情况反应出开发商对市场预期过高，比例约占80%的中大型产品定位为信达广场租赁业务带来极大阻力。平均高达23000 元/月左右的租金水平，让大量的国内高端商务人土难以承受。虽然信达广场约占20%的一居室（100-120 平方米）已全部入住，但日本人士占据95%以上比例，由此可以看出，16000 元/月左右的租金水平仍然超出国内客群的心理价位。天津中心天津中心（原北洋钢铁大厦）（原北洋钢铁大厦）天津中心天津中心一、项目基础资料一、项目基础资料地理位置：和平区南京路与营口道交口办公等级：甲级占地
9、面积：18105 平方米建筑面积：15 万平方米租售状况：租售状况：写字楼部分：出售酒店式公寓：预计以出租为主开盘时间：2007.6.15入住时间：2009-04得房率：70%物业管理：世邦魏理仕，物业费：8 元/平方米/月天津中心天津中心二、产品特点二、产品特点1 1规划布局规划布局 酒店公寓部分为48 层，写字楼部分为52 层，地下1-3 层车库，裙楼1-6 层以购物中心会议中心、休闲、健身等设施为主。2 2装修设备装修设备 标准层电梯厅 公寓内部装修：精装报价4000-5000 元/平方米主要装修标准见下表：天津中心天津中心3 3服务设施服务设施 配有2000 平方米会所，以健身、娱乐功
10、能为主。由物业公司负责管理，暂定不对外经营。天津中心天津中心三、产品定位三、产品定位1 1户型配比户型配比写字楼：单层面积约1250 平方米，净高2.7 米酒店式公寓：见下表天津中心天津中心2 2客群来源客群来源酒店式公寓：以投资型高端商务人士为主，北京、上海、港澳台等发达 地区在津商人占据比例较大，多重视地段升值空间、商 务氛围、内部服务等。写字楼：目前尚未对外租售，现场咨询多为国内外大型企业在津总部及 各大金融机构、船运及物流等服务型企业，中小型高速发展企 业也占一定比例，如，IT、咨询类企业等。天津中心天津中心3 3定价原则定价原则天津中心天津中心天津中心于07年7月正式开盘，价格涨幅明
11、显。07年12月份成交均价已超过21000元/平方米，08年4月成交均价高达23900元/平方米与07年7月17800元/平方米相比，涨幅率达35%。天津中心天津中心4 4租售情况租售情况写字楼：以租为主，整层销售酒店式公寓： 公寓部分开盘至今未受高价格而影响销售进度，不足一年时间销售率已达40%以上。分析主要有以下两点：一、不可替代的区域优势、内部品质优势；二、较合理的定价策略。采用高单价低总价的策略使得天津中心迅速去化。该项目中小面积户型占总比例的70%左右，主力户型平均面积在75 平方米左右，总价控制在150 万以内。如租金水平按6.5 元/平方米/天计算，年投资回报率将在10%以上。总
12、价、回报预期均在投资客群的接受范围内。天津中心天津中心天津中心天津中心除受宏观市场影响外，目前天津中心成交比例大幅下降的另一个原因源于自身的调整。近期天津中心没有因为市场影响而放缓价格涨幅速度，在前期中小户型迅速被去化后，户型投放面积在不断放大。如，4 月份平均单套成交面积为90 平方米左右，单套总价提升到220万，按目前的租金计算回报率明显低于去年的水平，随着后期大面积户型的推出矛盾会日趋明显，使得持币观望的投资人群更会心有余悸。天津中心天津中心四、总结四、总结 在保证产品内部品质提供优良的投资环境的同时，应根据需求市场情况合理控制总价范围，达到顺畅去化、降低投资风险。 未来几年天津高档酒店
13、式公寓仍会中小面积需求为主，天津中心在07年取得佳绩也是因为此期间推出大量低总价中小面积产品。天津与北京、上海等发达城市相比国际氛围仍存有较大差距，在高档酒店式公寓销售过程中应将国内投资人士做为主要客群，在租赁方面应国内外并进。从目前的市场来看，在具备优越的地段、品质、服务等条件下，户型面积在70平方米以内的高档酒店式公寓将在未来市场中占据一定市场份额。赛顿中心赛顿中心赛顿中心赛顿中心一、项目基础资料一、项目基础资料楼盘地址：和平西康路与成都道交口办公等级：甲级投资商：天津万顺房地产有限公司开发商：天津万顺房地产有限公司总建筑面积：16 万平方米占地面积：1.5 万平方米物业管理：天津市君怡物
14、业管理有限公司物业费：公寓：3.6 元/平方米；写字楼：16 元/平方米开盘时间:：2005-11-01交房日期：2006-08-30赛顿中心赛顿中心二、产品特点二、产品特点1 1规划布局：规划布局：1-4 层商业群房，两栋公寓，一栋写字楼。2 2装修设备：装修设备：赛顿中心赛顿中心3 3服务设施服务设施 赛顿中心拥有3000 平方米的会所，以泳池、健身、娱乐等功能为主。该会所服务业主实行会员制不对经营，会员费用为3800 元/年。赛顿中心赛顿中心三、产品定位三、产品定位1 1户型配比户型配比公寓部分：写字楼部分：标准面积1400 平方米，户型区间：110250 平方米，其中210 平方米与2
15、50平方米以主力户型，占到总比例的70%左右。赛顿中心赛顿中心2客群来源公寓：天津本地高端自住型人士，极少对外出租。写字楼：中大型企业，服务、物流类企业居多。3定价原则公寓：目前赛顿中心公寓部分仅存两套（16层、27层） 对外报价15000元/平方米。写字楼：销售报份15700 元/平方米 租赁报价：6.1 元/平方米/天（含物业费）;赛顿中心赛顿中心4 4租售情况租售情况公寓：赛顿中心赛顿中心赛顿中心赛顿中心公寓：公寓：虽然赛顿中心以大户型为主，在总价方面为销售带来一定难度，但 在06、07 年最佳时期该项目总体销售比较顺畅，08年赛顿中心放 大优惠幅度项目得以顺利收尾，目前仅剩两套户型;写
16、字楼：写字楼：赛顿中心写字楼部分与公寓部分同期销售，推出后整体销售进度 良好，目前仅存一套低层单元未售出;四、总结分析四、总结分析 虽然赛顿中心整体销售比较顺畅，但超大户型设计还是为项目销售带来较大压力，最终不得不降底利润点来保证去化速度。赛顿中心赛顿中心津汇广场津汇广场津汇广场津汇广场一、项目基础资料一、项目基础资料楼盘地址：和平区南京路与营口道交口开发商：天津澳中发展有限公司办公等级：甲级办公建筑面积:39000 租售状况：出租开盘时间：2003-09-10交房日期：2007-06-30物业管理：澳中发展有限公司车位情况：地下270 个，月租800 元/月建筑层数 36 层建筑形态： 1
17、栋36 层南塔楼标准层净高 2.60 米标准层面积 1334 平方米得房率 70%津汇广场津汇广场二、产品特点二、产品特点1 1规划布局规划布局 津汇广场为1栋38层高层，标准层净高2.60米，标准层面积1334平方米 ，可自由分割。津汇广场津汇广场2 2装修设备装修设备大堂电梯厅大堂电梯厅 标准层电梯厅：三菱电梯标准层电梯厅：三菱电梯津汇广场津汇广场写字间内部：毛坏，净高写字间内部：毛坏，净高2.6 2.6 米米津汇广场津汇广场三、产品定位三、产品定位1户型配比：标准层面积1334平方米，自由组合。2客群来源: 以各类中大型企业分支机构、中小成长型企业为主。主要租户有：太平保险公司天津分公司
18、、海航国际、Bp 石油贸易有限公 司、佳能、上海冲外电子、穆勒电气有限公司天津办事处、 长漱国际贸易有限公司、阿克苏诺贝尔工业油漆有限公司天 津办事处、中国国际技术智力合作天津分公司等。津汇广场津汇广场3定价原则目前报价较07 年略有上幅，预计成交价在5.5 元/平方米/天以内。津汇广场津汇广场4租售情况 只租不售，三年起租。目前一期入住率达70%以上，与去年相比有一定攀升，二期在30%左右。四、总结四、总结 在新兴高档写字楼（如，天津中心、君隆广场项目等）不断涌出的南京路区域，有实力的企业会更青睐于档次更高的办公场所，而津汇广场将逐渐向“次高档”写字楼转变。租金水平因地段优势与需求市场力量的
19、不断增加会呈现稳步上升趋势。第三部分第三部分 个案与本案比较分析个案与本案比较分析一、写字楼部分比较分析一、写字楼部分比较分析1户型配比分析 项目名称项目名称面积区间面积区间信达广场办公面积为100-1600 平方米，自由分割组合。天津中心单层面积约1250平方米，净高2.7米，自由分割组合。赛顿中心标准层面积1400平方米，户型区间：110250 平方米，其中210 平方米与250平方米以主力户型，占到总比例的70%左右。津汇广场标准层净高2.60 米，标准层面积1334 平方米 ，可自由分割组合。一、写字楼部分比较分析一、写字楼部分比较分析2客户来源比较分析项目名称项目名称客户来源客户来源
20、信达广场以青岛海信、北京百福东方、富邦航运、泰德国际货运等各类中大型企业为主。天津中心目前尚未对外租售，现场咨询多为国内外大型企业在津总部及各大金融机构、船运及物流等服务型企业，中小型高速发展企业也占一定比例，如IT、咨询类企业赛顿中心中大型企业，服务、物流类企业居多。津汇广场以各类中大型企业分支机构、中小成长型企业为主。主要租户有：太平保险公司天津分公司、海航国际、Bp 石油贸易有限公司、佳能、上海冲外电子、穆勒电气有限公司天津办事处、长漱国际贸易有限公司、阿克苏诺贝尔工业油漆有限公司天津办事处、中国国际技术智力合作天津公司等。一、写字楼部分比较分析一、写字楼部分比较分析3价格定位比较分析项
21、目名称项目名称价格解析价格解析信达广场开盘价：13500元/平米；报价：14000元/平米；成交均价：13000元/平米；租金报价：6元/天/平米；成交均价：5元/天/平米；天津中心预计整层销售价格将突破19000元/平米；赛顿中心目前报价：15700元/平米；租金报价6.1元/天/平米；津汇广场07租金报价：5.5元/天/平米；目前租金报价：6元/天/平米；二、酒店式公寓部分比较分析二、酒店式公寓部分比较分析1 1户型配比分析户型配比分析项目名称项目名称户型配比户型配比信达广场主力户型为100-190 平方米，一居室：100-120 平方米，约占比例为20%；二居室：160 平方米，约占比例
22、为55%；三居室：190 平方米，约占比例为25%;天津中心一居室40-100 占66.4；二居室100230 占28.53%；三居室160200 占5.07%；赛顿中心三居室180256 占33.33%;四居室240260 占66.67%二、酒店式公寓部分比较分析二、酒店式公寓部分比较分析2客户来源比较分析项目名称项目名称客户来源客户来源信达广场客群定位为在津工作的国内外高端商务人士。目前租用客户中日本在津商务人士占到95%以上。天津中心以投资型高端商务人士为主，北京、上海、港澳台等发达地区在津商人占据比例较大，多重视地段升值空间、商务氛围、内部服务等。赛顿中心天津本地高端自住型人士，极少对
23、外出租。二、酒店式公寓部分比较分析二、酒店式公寓部分比较分析3价格定位比较分析项目名称项目名称价格解析价格解析信达广场公寓只租不售，由于户型过大，目前出租率不足20租金报价：6元/天/平米；成交均价：5元/天/平米；天津中心07报价：19450元/平米； 08报价： 25000元/平米； 成交价： 23335 元/平米；赛顿中心06报价：9500元/平米； 07报价：12000元/平米； 目前报价：15000元/平米；二、酒店式公寓部分比较分析二、酒店式公寓部分比较分析4装修标准比较分析项目名称项目名称装修标准装修标准信达广场4000元/平米左右；天津中心40005000元/平米左右；君隆广场5000元/平米左右；赛顿中心时代奥城1500元/平米左右；金盛国际15001800元/平米左右；第四部分第四部分 产品优化建议产品优化建议一、写字楼部分产品优化建议一、写字楼部分产品优化建议l户型配比采用加法概念、自由组合、灵活分割原则；l配套服务增加会议及员工食堂服务功能；二、酒店式公寓部分产品优化建议二、酒店式公寓部分产品优化建议l户型配比采用缩大放小原则；l增强会所商务服务休闲娱乐功能；
