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1、雍景湾踩盘报告招商雍景湾项目概况产品分析定位分析总结与思考城市豪宅分析建筑分析户型分析整体定位定位解析不足分析小结城市豪宅概念内因打造小结导入“微型”豪宅概念4城市豪宅分析321项目概况定位分析产品分析5项目总结招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房
2、地产开发集团开发商简介1所获荣誉：2011中国房地产产品要素品牌企业 、2011中国房地产公司品牌价值TOP10、2011中国房地产可持续发展品牌典范、第三届中国企业诚信榜诚信企业奖、绿色建筑示范企业等等。 公司简介：招商局地产控股股份有限公司（简称招商地产）于1984年在深圳成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，经过27年的发展，招商地产已成为一家具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。代表项目：招华曦城、花园城、招
3、商观园、招商果岭、招商雍景湾等项目。招商观园曦城花园城雍景湾项目位于工业七路与爱榕项目位于工业七路与爱榕路交汇处，紧邻四海公园，路交汇处，紧邻四海公园，处于蛇口中心区位处于蛇口中心区位项目区位2位置：项目位于工业七路与爱榕路交汇处四海公园旁； 四至：西面临四海公园、南北靠景园大厦、东面是后海大道、背面为育才第二小学，周边楼盘林立，生活氛围浓厚；配套：育才二小、育才二中、QSI国际学校、育才三幼 ；四海公园、蛇口体育中心、风华大剧院、蛇口青少年活动中心四海公园景园大厦工业七路雍景湾爱榕路项目占地项目占地4.9万平米，总建万平米，总建面面12.3万平米，属于大型万平米，属于大型高层社区高层社区基本
4、信息3建筑类别建筑类别塔楼、高层塔楼、高层物业类别物业类别高层住宅高层住宅占地面积占地面积49326总建筑面积总建筑面积123420项目特色项目特色国际化社区、地铁沿线国际化社区、地铁沿线所属片区所属片区蛇口片区蛇口片区户数户数共共10191019户户价格价格3 31000-1000-3500035000元元/ / 容积率容积率2.66绿化率绿化率33.1% 车位车位共共1048个个本期户型本期户型50一房、一房、82两房、两房、88三房到三房到140四房四房装修状况装修状况毛坯毛坯物业费物业费3.9元元/月月开盘时间开盘时间2011年年6月月18日日楼层状况楼层状况7栋为栋为32层的住宅、层
5、的住宅、1栋栋3层幼儿园、层幼儿园、1栋栋2层会层会所所开发商开发商深圳招商房地产有限公深圳招商房地产有限公司司物业公司物业公司招商局物业管理有限公司招商局物业管理有限公司4城市豪宅分析321项目概况定位分析产品分析5总结与思考Part 2.1建筑分析雍景湾雍景湾采用全板式及住栋采用全板式及住栋式斜边设计，式斜边设计，板楼朝向与板楼朝向与正南夹角在正南夹角在2060之间，之间，间距及采光得到极大优化间距及采光得到极大优化建筑布局（1/2)1建筑布局：项目采用解构重组的手法，让各栋高层错开，将会所、住宅与幼儿园，形成内敛有序的围合式的建筑布局关系板楼朝向：板楼与正南夹角2060之间，使得建筑间距
6、系数降低为1.4H，充分的利用朝向与日照的关系，节省土地。住栋斜边设计：采用住栋斜边设计，使得斜边单元轮廓线舒展从而面积增大，且增强了斜边单元采光及通风的效果，提升立面整体形象。全板式住宅：相对塔式住宅而言，全板式能获得更好的通风和采光效果，增加居住舒适性，同时有利于楼栋形体及套型变化，便捷楼道路线更能获得市场认可。不足之处：通过牺牲临近路边的部分斜边单元的噪音及居民楼视线阻挡的影响，形成围合式，对组团内部降噪。 1栋2栋7栋6C栋6B栋6A栋3栋幼儿园北南西东会所项目分南北两区项目中间有一条市政路贯穿东西，把项目分为北区和南区两个地块。设计亮点：U型下沉式市政路：双向二车道路上铺以防震减噪沥
7、青，直通地下车库，道路两侧各有宽约2米的人行道，以褐黄色的地板砖分隔。顶级的社区车库：顶部无横梁，底部铺金刚砂地坪，车库支柱顶采用预应力及局部加强布筋技术，使用寿命比一般车库延长5倍人车分流：行人可由三个入口的步行通道直接进入项目内部。建筑布局（2/2)1不足之处：除了社区停车场外，还与周边社区共用社会停车场，可能造成车位不够项目采用下沉式市政路与车库相通设计，规避了道路对组团内部的噪音影响，有效的实施人车分流 1栋2栋7栋6C栋6B栋6A栋3栋幼儿园北南西东会所主入口主出口入口下沉式市政道路地下停车场会所：面积为1500平米规划布局：首层为咖啡吧、红酒屋；二层为健身房、瑜伽室、书吧、 棋牌室
8、，动静相宜的功能布局设计理念：居住美学，提升品味目前布局：一楼为售楼中心二楼为样板间展示区。会所布局2会所大门会客厅休闲椅会所鸟瞰效果图高级会所项目拥有特色美学高级会所，上下两层动静结合分区，功能布局丰富园林布局3园林风格：泰式皇家园林园林面积：约4.8万平米轴线设计：结合空间、建筑，以泳池为核心进行整体规划布局景观视线通廊：在3栋与6栋之间，留有景观通廊，形成借景如园的视觉效果。细节处理：通过下沉式市政道路建设，使园林一体化内部配套：泰式912平米成人泳池及121平米的儿童泳池，以及1000余平米的健身广场泰式皇家园林风格热带风情的泰式皇家园林风格，配以高达1000平米的泳池及健身配套设施，
9、整体风格简约而端庄建筑建材4建筑风格：采用简约现代风格建筑立面：雍景湾以材料本色为基调；白、灰、暖灰色为主调；阳台：深灰色铝合金立柱及扶手（采用深灰色粉末喷涂），8+0.76PVB+8双层钢化夹胶玻璃。窗：主卧运用落地凸窗，次卧为低台凸窗，采用高档铝合金型材和铝合金low-e中空玻璃，隔音隔热效果良好外墙：外墙以预拌聚合物水泥砂浆防水，比普通水泥砂浆外墙防水性能卓越，质量更稳定，墙体结构设计采用部分框支剪力墙结构，更有利于抗震，抵抗侧向风荷载等。屋面：采用30mm厚挤塑聚苯乙烯泡沫板外墙玻璃架空层外立面项目立面以暖灰色调为主，玻璃和外墙都采用了大量隔音隔热、防水抗震的用料，提升整体档次解析与思
10、考5布局亮点高档建材高级会所围合式布局，降低组团内部噪音全板式住宅，拥有日照、通风良好住栋斜边设计，轮廓线舒展，提升整体形象下沉式市政道路开发商通过产品布局、建筑用材等方式降低周边高层住宅及市政道路的不利影响利用围合式布局及住栋斜边设计，来增加住宅舒适度及提升整体建筑形态咖啡吧、红酒屋；健身房、瑜伽室；布局动静相宜顶级社区车库设计高档铝合金型材及low-e玻璃防水、抗震外墙用料 高档豪宅形象不足之处：斜边单元噪音较高，视野受周边高层楼盘遮挡，车位相对不足Part 2.2户型分析 户型分布1雍景湾户型主要以80-90平米为主，采用端头大套型的单元利用形式，大户型主要分布在建筑两端不足之处：大户型
11、双拼住宅，内承重墙较多，影响了室内视野开阔性，降低整体形象。双拼后户型区间双拼后户型区间代表符合代表符合50-6050-60平米平米80-9080-90平米平米130-140130-140平米平米140-180140-180平米平米1234项目亮点：采用端头大套型的单元利用形式（7栋及6A栋），充分利用尽端单元采光足，通风好等特点，通过增加房间个数形式来发挥尽端单元优势。产品形态：包括50一房，82两房，88三房，130、140、160、180四房等六大户型。其中90以下小户为精装修，其余为毛坯房。目前项目推出1019套住宅和35套商业。 1栋2栋7栋6C栋6B栋6A栋3栋幼儿园北南西东会所2
12、223334443322211244452平平B户型型一房一一房一厅，功能，功能区区齐全，配套两个阳台，全，配套两个阳台，通通风及采光效果好，但及采光效果好，但过道道较小，无玄小，无玄门优点配套两个阳台尺度合理采光足缺点p没有入户玄关，私密性差户型分析（1/4)2阳台阳台客厅主卧厨房餐厅卫生间入口赠送凸窗阳台85平平B户型型两房两两房两厅，客，客厅面面宽4米，多阳台，两梯三米，多阳台，两梯三户，卫生生间干湿分区，但干湿分区，但没入没入户玄关，私密性差玄关，私密性差优点2房可改三房客厅开间达4米阳台多，采光通风效果好缺点p没有入户玄关，私密性差户型分析（2/4)2阳台露台阳台阳台客厅主卧厨房餐厅
13、次卧卫生间入口户门阳台客厅88平平AE户型型三房两三房两厅，南，南北朝向，多阳台，两梯三北朝向，多阳台，两梯三户，但客，但客厅进深深较深，采深，采光不足光不足优点南北朝向，南北朝向，户型方正户型方正多阳台多阳台，通风良好，通风良好，私密性强，私密性强，动静分区合理动静分区合理两梯三户，配置较高两梯三户，配置较高缺点p客厅进深较深，采光不足p视线受周边楼盘遮挡户型分析（3/4)2客厅主卧次卧露台阳台阳台阳台阳台卫生间厨房 餐厅入口风向客厅阳台阳台视野双拼双拼157平米的平米的CD户型户型，两房四两房四厅两两卫，南北朝向，南北朝向，多阳台，两梯两多阳台，两梯两户，但承，但承重重墙过多，多，视线受阻
14、隔受阻隔优点南北朝向，赠送面积大多阳台，两梯两户通风良好缺点p卧室与卫生间集中在房间两端动静不分p承重墙过多，视线受阻隔户型分析（4/4)2露台 阳台阳台阳台阳台客厅厨房卫生间主卧卫生间客厅主卧厨房餐厅餐厅入口承重墙赠送阳台赠送公摊解析与思考350-60平米置业目的：首次置业，新婚房；要求侧重：满足基本住宅需求80-90平米置业目的：置业投资、学位房要求侧重：良好居住环境，注重地段与升值空间130-150平米置业目的：改善性住房要求侧重：注重生活品位、质量，三代同堂雍景湾高层豪宅多阳台，采光通风效果好端头大套型设计，赠送面积大全板式住宅，户梯比高面积大，功能区多私密性高动静分布合理极大提升项目
15、品质高附加值支撑产品价值核心卖点项目通过打造三种主力户型，高附加值及品质提升，来满足不同阶段的购房者置业需求，从而创造价值4城市豪宅分析321项目概况定位分析产品分析5项目总结Part 3.1整体定位雍景湾以价格标杆挤身于雍景湾以价格标杆挤身于高端住宅，其均价远高于高端住宅，其均价远高于同类型配置产品同类型配置产品整体定位（1/2）1雍景湾是招商地产在蛇口区域打造的一个城市高端项目，并以区域价格标杆挤身于城市豪宅行列，产品价值已被市场接受，并受客户追捧；在价格表现上，雍景湾以35000元/平米高于南山区新房均价27444元/平米，并远超全市成交均价16854元/平米，价格高于旁边景园项目86.
16、14%。蛇口区域规划、城市配套蛇口区域规划、城市配套资源以及产品的价值支撑资源以及产品的价值支撑了项目了项目“城市豪宅城市豪宅”的定的定位位整体定位（2/2）1蛇口区域城市配套产品打造蛇口区域规划区域发展趋势海上体验世界城市配套自然资源人文资源产品打造大户产品安防系统纬度产品定位城市中央高层豪宅Part 3.2定位解析区域前景：区域前景：未来蛇口将以未来蛇口将以“一轴一心三核一轴一心三核”为理念为理念进行规划，政策利好催生进行规划，政策利好催生区域价值区域价值区域规划（1/2）1蛇口“一轴一心三核”规划理念一轴：以南海大道为园区发展的主轴一心：以蛇口体育中心、四海公园为中心的区域三核：以沿山、
17、海上世界、太子湾为重点核心的三个产业发展的集聚区域和主要空间载体。雍景湾片区升级：片区升级：招商地产以区招商地产以区域运营的角色，域运营的角色，600亿资金亿资金再造蛇口，区域配套全面再造蛇口，区域配套全面升级升级区域规划（2/2）1海上世界效果图蛇口未来效果图邮轮母港效果图滨海休闲带图效果图景观资源：景观资源：近观四海公园、近观四海公园、高层单位可远眺大南山、高层单位可远眺大南山、欣赏东南方向海景欣赏东南方向海景城市配套（1/4）2雍景湾与四海公园仅一路之隔，城市绿肺价值凸显；四海公园是蛇口最大的公园，以水面和大片浓密荔枝林为基调，点缀以中国传统的亭、榭、廊、桥、石、滩，形成具有浓郁民族风格
18、的公众园林；六A、六B栋高层单位可眺望大南山，视野宽广；一、六、七栋栋高层单位向东南方向可欣赏湾区海景；三重景观交通配套：交通配套：众多公交线路众多公交线路经过，畅享双地铁双口岸，经过，畅享双地铁双口岸，六大主干道区内及区外交六大主干道区内及区外交通网线成熟通网线成熟 城市配套（2/4）2海月站海厦站后海大道工业八路工业七路爱榕路雍景湾公交站点及线路设有四海公园南、工业七路口、育才二中三个公交站点，有22路、70路等多达十余条公交线路经过；地铁享有双地铁口配套，分别是地铁二号线的湾厦站和海月站。 主干道及港口六条主干道：后海大道、工业八路、工业七路、公园北路南海大道；双口岸：蛇口港、太子港双客
19、运站 生活配套：生活配套：片区中心地段，片区中心地段，半小时生活圈，配套资源半小时生活圈，配套资源完善完善城市配套（3/4）2海上世界主题街区海上体验馆蛇口国际学校蛇口沃尔玛蛇口体育中心教育配套：教育配套：项目周边规划项目周边规划丰富的教育资源，从幼儿丰富的教育资源，从幼儿园至高中，满足一站式教园至高中，满足一站式教育需求育需求城市配套（4/4）2育才二中育才二小QSI国际学校育才三幼东湾小学雍景湾产品体系：产品体系：知名开发商、前瞻理念规划和设计，以豪宅体系进行产品打造产品打造（1/2）3产品园林建筑会所装修140-160平米奢华大户，南北通板楼两梯两户板楼设计，产品舒适度较好；泰式皇家园林
20、风格，设置两大游泳池，并最大限度的大南山、四海公园等自然景观，形成双园林效果；建筑整体结合周边环境及景观布局需求，形成内敛有序的布局关系；外立面简约大气；外墙预拌聚合物水泥砂浆；立面以高档面砖为主，大量铺用高档石材；屋面采用30厚挤塑聚苯乙烯泡沫板1500平米规模会所，设有红酒、咖啡、健身、瑜伽、雪茄、棋牌等功能，高雅而富有品味；豪宅体系高端产品产品档次智能化及安防：智能化及安防：以外紧内松、人防加技防的原则，实行可视话及红外监控管理产品打造（2/2）3可视对讲系统闭路监控系统停车场管理系统门禁管理系统周界报警系统无线巡更系统背景音乐系统智能化系统在小区周边围墙设置红外对射探测器、摄像机；小区
21、内各主要入口处、车库等部位设置摄像设备，智能中心可随时查看现场情况；在每栋单元设置可视对讲门禁系统、电梯内设置闭路监控电视系统；在每户设置可视对讲安防系统Part 3.3不足分析产品配置：产品配置：产品线过长，产品线过长，以小面积产品为主力，建以小面积产品为主力，建筑密度、容积率过高，不筑密度、容积率过高，不利拔高豪宅形象利拔高豪宅形象不足分析（1/2）4产品容积率梯户比客户类别52-88平米小户产品共计512套，占比高达50%容积率为2.66，绿化率为33.1%两梯5户，两梯6户客户多数以刚需或初步改善性需求为主产品特性偏离豪宅驱动因素产品配置周边环境：周边环境：街道狭窄拥挤，街道狭窄拥挤，
22、环境嘈杂，周边楼盘林立，环境嘈杂，周边楼盘林立，建筑密度高，影响居住舒建筑密度高，影响居住舒适度适度不足分析（2/2）4蛇口中队施工项目爱榕路景园大厦老社区主题店近海路荔林路Part 3.4定位小结区域政策规划及再造升级催区域政策规划及再造升级催生豪宅趋势，蛇口中心地段生豪宅趋势，蛇口中心地段培育了高端土壤，以城市资培育了高端土壤，以城市资源强化产品价值形成核心竞源强化产品价值形成核心竞争点争点小结1区域规划城市配套产品打造区域前景片区升级景观资源交通配套教育资源生活配套产品体系智能化及安防地段型高端住宅占据城市资源提升产品附加值不足点产品配置周边环境高端住宅的不利因素城市资源型高密度豪宅4城
23、市豪宅分析321项目概况定位分析产品分析5项目总结Part 4.1城市豪宅概念城市豪宅以面积、容积率、城市豪宅以面积、容积率、房价为基础条件，以品牌、房价为基础条件，以品牌、地段、产品品质、配套及服地段、产品品质、配套及服务为四大衡量标准务为四大衡量标准基本概念1建筑面积140以上高于同级地块均价的1.2倍条件一条件二条件三容积率1.0以下一般意义上的城市豪宅需满足以下至少一个条件标准品牌地段产品品质配套及服务过硬的开发商品牌是保证项目成为豪宅的基础，也是产品品质的保证地段是构成城市豪宅的核心支撑，从地段上来说，城市豪宅一般分布商务区或商务区周边包含建筑规划、产品设计、园林打造、公共空间的品质
24、等包括交通配套、生活配套、园林配套、社区文化等，同时过硬的后续服务也是豪宅品质的保证地段的不可复制性使其成地段的不可复制性使其成为为“压倒性压倒性”因素，城市因素，城市豪宅必须具备在地段上的豪宅必须具备在地段上的优势优势地段因素2深圳豪宅主要板块所处地段所处地段地段优势地段优势公园大地公园大地龙岗区中心龙岗区中心于龙岗四大主要中心于龙岗四大主要中心行政中心、体育行政中心、体育中心、高科产业中心与商业文化中心的中心、高科产业中心与商业文化中心的中央地带，配套齐全，发展空间大中央地带，配套齐全，发展空间大中信红树湾中信红树湾深圳湾深圳湾拥有海景、高尔夫景等稀缺景观，周边拥有海景、高尔夫景等稀缺景观
25、，周边配套齐全配套齐全波托菲诺波托菲诺华侨城华侨城是一个集文化、旅游、商务、娱乐、购是一个集文化、旅游、商务、娱乐、购物为一体物为一体,规模宏大的文化旅游区和生态规模宏大的文化旅游区和生态居住区居住区雍景湾雍景湾蛇口半岛蛇口半岛集配套、生态资源、教育资源为一体，集配套、生态资源、教育资源为一体，拥有很大的发展潜力拥有很大的发展潜力Part 4.2内因打造建筑风格是打造豪宅外部建筑风格是打造豪宅外部形象的重要因素形象的重要因素建筑风格1公园大地中信红树湾公园大地中信红树湾采用欧式简约风格，米色调，用蓝、红点缀坡顶，展现异国风情，总体形象大方、典雅中信红树湾采用澳洲建筑风格，风格独特，有较强标志性
26、，有助于凸显豪宅气质中信红树湾：打造户型亮中信红树湾：打造户型亮点，强调资源最大化利用点，强调资源最大化利用户型设计2四面通透性内庭院，将室外环境室内化，客户对室外景观资源进一步加深印象，空中院馆受到客户追捧景观厨房，功能空间，同时享受外界景观资源前后双阳台设置，景观通透性良好270弧形阳台，完全展示外界山水资源红树西岸：打造五重安防红树西岸：打造五重安防系统系统物业管理3第五层防护第五层防护第二层防护第三层防护第四层防护小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况下可自动报警并录下现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援助；大堂门禁及大堂管家双重保护，拜访者只有经过您的同意才能进入；电梯管理系
27、统自动呼叫电梯，自动达到住户居住的楼层，形成客户与楼层的一对一进入；每户配置智能化门锁等形成特色安全保护；户内安全防范系统设置红外线探测器、紧急按钮，厨房设置火灾探测器等一系列先进的户内报警系统；香蜜湖香蜜湖1号：打造高档会所，号：打造高档会所，配置恒温泳池配置恒温泳池内部配套3会所大堂：进口大理石铺地，中心放射状的图案，白黑金色简洁的用色与图案处理，闪亮材质的运用，都有利于体现会所的尊贵感。会所设施配置：会所内的泳池设计采用恒温泳池系统，热泵采用的是美国E-Tech品牌商用(水加热、除湿、空调三集一体)热泵Part 4.3小结在在KPI体系中，雍景湾具体系中，雍景湾具备了大部分豪宅标准备了大
28、部分豪宅标准,但户但户型设计是最大的不足型设计是最大的不足雍景湾豪宅指标匹配1KPIKPI体系体系项目地段顶级规划户型设计建筑风格特色会所高新科技主力户型面积为：52、82、88、140-180140以下的户型占据总户数的比例较重，偏离了城市豪宅的标准市政路的下沉处理保证了项目整体的完整性，但33%的绿化面积显得略低4城市豪宅分析321项目概况定位分析产品分析5项目总结在与传统城市豪宅的对比在与传统城市豪宅的对比中，雍景湾地段与配套优中，雍景湾地段与配套优势明显，但其他指标上都势明显，但其他指标上都略显不足略显不足总结（1）1价值指标传统城市豪宅雍景湾项目总结项目地段位于中心城区，位于或靠近核
29、心区，交通方便，周边有一定配套位于蛇口片区，为核心发展区，交通便利，拥有丰富的生活及教育配套符合指标稀缺资源拥有历史悠久的人文积淀区域，拥有全市独一无二的自然资源于深圳移民文化而言，具有较好的人文积淀，但缺乏独一无二的自然景观基本符合指标规划指标容积率不大于3，楼层不大于30容积率2.66，但楼层偏高基本符合指标建筑指标建筑风格体现尊贵感，建筑布局舒朗，强调对景观资源的占有建筑风格简约、典雅，但周边楼层对景观形成一定观赏阻碍不符合指标园林指标超过50%的绿化率；具有极强仪式感的能够体现尊贵的大规模主题园林仅有33%的绿化率，但超大园林泳池及活动广场有所弥补不符合指标配套指标特色高会所；精品商业
30、拥有特色美学高所符合指标户型指标户型基本140，梯户比低140一下户型占总数50%以上不符合指标导入导入“微型微型”城市豪宅概城市豪宅概念，定义雍景湾为该类新念，定义雍景湾为该类新型豪宅型豪宅总结（2）1优势及不足核心驱动因素地段项目规划产品打造房价地段优势明显周边配套齐全交通便利拥有独有的片区资源，如教育资源规划合理，追求高于周边楼盘的标准容积率及建筑密度略高于传统豪宅追求内部配套高于同类片区的项目户型面积的控制降低了住房总价满足了对生活品质最求较高，但无法购置传统豪宅的年轻消费者无法满足对豪宅追求很高的顶级消费者有效得实现了开发商的利润最大化，加快资金回流户型打造符合中高端用户，受众面较广建筑、园林等设计追求高标准打造“微型”城市豪宅的关键因素Thanks for your attentionWish you a good day!
