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1、1雅宝项目1雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目12雅宝项目2雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目2策划中心策划中心 雅宝农业路项目组雅宝农业路项目组 2010-08-14 2010-08-14农业路中州大道项目农业路中州大道项目补充完善补充完善33 3雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目 1、项目报告回顾 2、土地价值分析 3、物业排布建议 4、各物业定位4雅宝项目4雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目4项目概况项目概况项目概况项目概况地理位置优越，土地资源稀缺；地理位置优越，土地资源稀缺；本本项项目目军安小区正大广场金成宜家古德嘉苑实验小学医院（未建
2、）中中州州大大道道龙龙湖湖外外环环西西路路农业路农业路红专路红专路55 5雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目u占地：90亩u总建面：209997.9u容积率：3.5u建筑密度：30%u高度：限高80米u土地性质：商务金融基本经济技术指标基本经济技术指标 商务金融用地，限高商务金融用地，限高80m80m对项目形象展示有所削弱；对项目形象展示有所削弱；6雅宝项目6雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目6SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析SWOTSWOT分析分析新老城区交界，区域价值得新老城区交界，区域价值得到市场认可；到市场认可；大交通优势明显，红专路打大交通优势
3、明显，红专路打通将进一步提升交通优势；通将进一步提升交通优势；内外部配套齐全；内外部配套齐全；超五星级酒店配套，提升商超五星级酒店配套，提升商务价值；务价值；景观资源丰富；景观资源丰富；项目具有规模效应；项目具有规模效应；宏观经济环境趋势向好，项目宏观经济环境趋势向好，项目所在大区域，是郑州城市扩张所在大区域，是郑州城市扩张主流方向；主流方向；政策打压投资资金需要寻找新政策打压投资资金需要寻找新的出路；的出路；市场缺少顶级酒店项目，为本市场缺少顶级酒店项目，为本项目提供了存在空间；项目提供了存在空间；项目所属高档住宅区，商务氛围较低；项目所属高档住宅区，商务氛围较低；项目临近主干道受噪音、高架
4、桥、粉尘等影响；项目临近主干道受噪音、高架桥、粉尘等影响；中州大道高架桥、农业路中间设立隔离带，造成小交通不甚便利；中州大道高架桥、农业路中间设立隔离带，造成小交通不甚便利；中州大道作为快速主干道会在一定程度上降低项目商业价值；中州大道作为快速主干道会在一定程度上降低项目商业价值；控规指标限制，不利于地块树立地标形象（限高）；控规指标限制，不利于地块树立地标形象（限高）； 商务综合体开发对品牌、产品、体量要求较高；商务综合体开发对品牌、产品、体量要求较高；酒店与写字楼投入较大，回报期较长，开发难度较高。酒店与写字楼投入较大，回报期较长，开发难度较高。 O: O:机会机会 s: s:优势优势 T
5、: T:威胁威胁 w: w:劣势劣势7雅宝项目7雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目7位于城市位于城市核心区域核心区域、周边周边配套资源配套资源极为丰富、极为丰富、大交通便利，大交通便利，小交通受限小交通受限、必须建必须建超五星级酒店超五星级酒店的、的、商务金融商务金融项目。项目。项目理解项目理解88 8雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目办公办公酒店酒店公寓公寓商业商业品质带动与提升品质带动与提升优质资源共享优质资源共享9雅宝项目9雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目9开发战略：强化区位优势,以超五星级酒店为“引擎”，围绕“高端酒店效应”开发，并力争发挥到极致，
6、从而拉动整体项目的价值。101010雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目各物业的功能定位各物业的功能定位各物业的功能定位各物业的功能定位以酒店为以酒店为“引擎引擎”，顶级公寓和高端公寓为顶级公寓和高端公寓为“主体主体”，高端写字楼为高端写字楼为“辅助辅助”，部分特色商业为部分特色商业为“补充补充”。11雅宝项目11雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目11郑州郑州CBDCBD鼎级商务涉外区鼎级商务涉外区形象定位形象定位形象定位形象定位超五星酒店超五星酒店白金公寓白金公寓顶级写字楼顶级写字楼精品商业精品商业一个位于郑东新区核心区的集高档写字楼、商业、高端商务公寓为一个位于郑东新
7、区核心区的集高档写字楼、商业、高端商务公寓为一体的现代城市商务综合体一体的现代城市商务综合体121212雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目 1、项目报告回顾 2、土地价值分析 3、物业排布建议 4、各物业定位13雅宝项目13雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目13土地价值分析土地价值分析土地价值分析土地价值分析l北边临近高架桥，受噪音和粉尘污染较重；l东侧与高档住宅和医院相近，居住氛围较浓；l西侧受中州大道阻隔，快车道商业价值较低；l南面景观资源优势明显，价值较高；中中州州大大道道龙龙湖湖外外环环西西路路农业路农业路红专路红专路高架桥480亩景观黄河立交桥噪音污染噪音污染
8、金水河粉尘污染粉尘污染红专路打通将提升交通优势及项目南边地块的价值；14雅宝项目14雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目14平面规划建议平面规划建议平面规划建议平面规划建议商务商业分析模型商务商业分析模型指指标权重交通通达性交通通达性40%人流密度人流密度30%建筑昭示性建筑昭示性20%景景观视野野10%商务商业价值商务商业价值高高低低151515雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目结合项目发展结合项目发展战略，我们建战略，我们建议将酒店集群议将酒店集群放在南面地块，放在南面地块，发挥项目的昭发挥项目的昭示性、通达性示性、通达性和景观资源最和景观资源最大化利用。大化利用。1
9、61616雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目 1、项目报告回顾 2、土地价值分析 3、物业排布建议 4、各物业定位17雅宝项目17雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目17平面布局建议平面布局建议平面布局建议平面布局建议商商业顶级公寓公寓酒店酒店写字写字楼楼高档高档公寓公寓u酒店：临近主干道与CBD，景观资源优越，视野较好，昭示性高，未来红专路打通将进一步提升项目通达性及商业价值u顶级公寓：临近龙湖外环，景观资源极为优越，又远离主干道噪音及粉尘影响，与酒店形成资源互补，提升项目形象；u写字楼：西北面都临近主干道，随受噪音和粉尘影响较大，但昭示性较好，适合建造高档写字楼，同时
10、享受酒店配套资源；u高档公寓：地块临近CBD、景观资源优越、周边比邻高档住宅区，居住分为较浓；181818雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目平面布局建议平面布局建议平面布局建议平面布局建议中心广场，项目整体档次，将各种物业相中心广场，项目整体档次，将各种物业相互联系紧密，提倡绿色、环保、健康的理互联系紧密，提倡绿色、环保、健康的理念；念；预留前广场前广场：加强项目昭示性及档前广场：加强项目昭示性及档次，与周边景观相互融合，展次，与周边景观相互融合，展现一种新的氛围；现一种新的氛围；预留中心广场191919雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目车行出入口内部出入口平面布局建议
11、平面布局建议平面布局建议平面布局建议建议除北面不设置出入口外，南、建议除北面不设置出入口外，南、西、东面均设有车型出入口，并西、东面均设有车型出入口，并保证酒店，公寓，写字楼均有独保证酒店，公寓，写字楼均有独立的出入口；立的出入口；中州大道属于快速干道，中州大道属于快速干道，中间被隔离带阻隔；中间被隔离带阻隔；龙湖外环中间被景龙湖外环中间被景观绿化带阻隔，只观绿化带阻隔，只能由北向南；能由北向南；与农业路不相连，与农业路不相连，中间隔有空地；中间隔有空地；红专路未来打通；红专路未来打通；202020雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目 1、项目报告回顾 2、土地价值分析 3、物业排布
12、建议 4、各物业产品定位212121雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目以酒店为以酒店为“引擎引擎”五星级酒店树立项目高姿态；建议超国际同类标准打造；五星级酒店树立项目高姿态；建议超国际同类标准打造；房间数量房间数量400间左右建筑面积建筑面积40000平米（含配套商业）标准间面积标准间面积50平米左右（万豪酒店标准）客房配比客房配比高级客房85%高级套房14%总理套房0.5%总统套房0.5%酒店产品定位酒店产品定位酒店产品定位酒店产品定位商业商业顶级顶级公寓公寓酒店酒店写字写字楼楼高档高档公寓公寓222222雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目设计时要充分发挥酒店配套对于
13、其他物业的促进作用，资源共享设计时要充分发挥酒店配套对于其他物业的促进作用，资源共享232323雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目242424雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目顶级公寓顶级公寓 和和 高端公寓为高端公寓为“主体主体”公寓产品定位公寓产品定位公寓产品定位公寓产品定位高端公寓高端公寓顶级公寓顶级公寓p分担项目开发风险p充分发挥项目的商务集群价值p是对写字楼集群的价值延伸和产品细分p以五星级酒店为核心驱动，充分挖掘酒 店的价值p是对酒店的价值延伸和产品细分p形成“酒店物业集群”p酒店公司直接管理p6000元/ 的豪华装修标准252525雅宝雅宝 农业路中州大道
14、项目农业路中州大道项目公寓产品建议公寓产品建议高端公寓高端公寓高端公寓高端公寓高端公寓高端公寓单体标准层建筑面积单体标准层建筑面积（万）（万）2.52标准层面积（）标准层面积（）1200标准层层高（标准层层高（m m）3.4建筑建筑高度（高度（m m）80大堂大堂面积（）面积（）600大堂高度（大堂高度（m m）8电梯（配置标准）电梯（配置标准）5000：1电梯（数量电梯（数量/ /速度）速度）5部/(3.5）空调空调中央空调高端公寓高端公寓主要硬件配置参数建议262626雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目顶级公寓：细分顶级公寓：细分降低酒店开发风险，是酒店客房部分的有机补充，经营
15、更加灵活；可销售物业公寓产品建议公寓产品建议顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓细分原则：细分原则： 符合超五星酒店的档次 梯度化产品、扩大客户范围 价值最大化顶级-A顶级-B充分挖掘超五星酒店的价值，是价值的再提升；将景观资源优势发挥到极致；满足高端客户的个性化、高品质需求可销售物业272727雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目公寓产品建议公寓产品建议顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓_A_A_A_A顶级顶级-A-A单体标准层建筑面积单体标准层建筑面积（万）（万）2.0标准层面积（）标准层面积（）1000标准层层高（标准层层高（m m）3.4建筑建筑高度（高度（m m）80大堂大堂面积
16、（）面积（）800大堂高度（大堂高度（m m）10电梯（配置标准）电梯（配置标准）4500：1电梯（数量电梯（数量/ /速度）速度）4部/（3.5）空调空调中央空调顶级顶级-A -A 公寓公寓主要硬件配置参数建议顶级顶级-A-A282828雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目公寓产品建议公寓产品建议顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓_A_A_A_A顶级顶级-A -A 公寓公寓户型配比建议产品类型产品类型户型建筑面积（m）户型套数比顶级顶级-A-A标准间50-6080%套房(一房一厅)80-9015%大套房（二房）110-1205%降低酒店开发风险，是酒店客房部分的有机补充，经营更加灵活
17、；可销售物业292929雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目公寓产品建议公寓产品建议顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓_B_B_B_B顶级顶级-B-B单体标准层建筑面积单体标准层建筑面积（万）（万）1.08标准层面积（）标准层面积（）600标准层层高（标准层层高（m m）3.6建筑建筑高度（高度（m m）80大堂大堂面积（）面积（）1000大堂高度（大堂高度（m m）12电梯（配置标准）电梯（配置标准）4000：1电梯（数量电梯（数量/ /速度）速度）3部/（3.5）空调空调中央空调顶级顶级-B -B 公寓公寓主要硬件配置参数建议顶级-B303030雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中
18、州大道项目顶级顶级-B -B 公寓公寓户型配比建议产品类型产品类型户型建筑面积（m）户型套数比顶级顶级-B -B 套房(一房一厅)80-9050%套房(二房)110-12025%大套房（三房）130-14015%大套房（四房）180-2206%大套房（四房）3004%公寓产品建议公寓产品建议顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓_B_B_B_B充分挖掘超五星酒店的价值，是价值的再提升；将景观资源优势发挥到极致；满足高端客户的个性化、高品质需求可销售物业3131雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目公寓产品建议公寓产品建议顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓_B_B_B_B3232雅宝雅宝 农业路
19、中州大道项目农业路中州大道项目公寓产品建议公寓产品建议顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓_B_B_B_B3333雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目公寓产品建议公寓产品建议顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓_B_B_B_B3434雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目公寓产品建议公寓产品建议顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓_B_B_B_B3535雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目公寓产品建议公寓产品建议顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓_B_B_B_B363636雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目公寓产品建议公寓产品建议顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓_B_
20、B_B_B373737雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目户型示意公寓产品建议公寓产品建议顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓_B_B_B_B383838雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目户型示意公寓产品建议公寓产品建议顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓_B_B_B_B393939雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目公寓产品建议公寓产品建议三种公寓综合比较三种公寓综合比较三种公寓综合比较三种公寓综合比较高端公寓高端公寓顶级顶级-A-A顶级顶级-B-B单体标准层建筑面积单体标准层建筑面积（万）（万）2.522.01.08标准层面积（）标准层面积（）12001000600
21、标准层层高（标准层层高（m m）3.43.43.6建筑建筑高度（高度（m m）808080大堂大堂面积（）面积（）6008001000大堂高度（大堂高度（m m）81012电梯（配置标准）电梯（配置标准）5000：14500：14000：1空调空调中央空调中央空调中央空调主要硬件配置指标比较404040雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目写字楼产品定位写字楼产品定位写字楼产品定位写字楼产品定位建筑面积建筑面积27000（2栋）标准层面积标准层面积1500电梯配置电梯配置6部、3.5m/s车位数量车位数量建议与项目其他业态共享车位，提高竞争力空调空调中央空调，分户计量层高层高3.8米大
22、堂高度大堂高度10大堂装修大堂装修石材精装修公共空间装修公共空间装修公共石材卫生间装修卫生间装修精装外墙装修外墙装修玻璃幕墙其他配置其他配置会议室高端写字楼为高端写字楼为“辅助辅助”，将写字楼打造成为，生态，环保，将写字楼打造成为，生态，环保，节能的绿色节能建筑；节能的绿色节能建筑；商商业顶级公寓公寓酒店酒店写字写字楼楼高档高档公寓公寓414141雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目根据客户需求，标准层面积1500，u设计要求方正，便于各个面积组合；u减少梁柱布局，灵活分割u建议面积分割基本集中100-250之间u层高满足层高3.8以上写字楼产品定位写字楼产品定位写字楼产品定位写字楼
23、产品定位4242雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目设计特点大堂u大堂层高10米，u公共部分装修以石材为主；u充分利用灯光布局，体现项目感觉；u设立专门的等候区和接待区；4343雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目设计特点电梯u3.5m/s；u知名品牌；u电梯等候区提升层高，增加整体视觉冲击；u奢华装修；4444雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目设计特点会议室u多功能会议中心，可设置大中小不同的多功能会议室，便于商务客户使用；u前期可作为项目卖点宣传，后期可以交付物业进行使用；4545雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目智能化建议，建议专属总裁VIP卡
24、，可享受电梯定制控制；大堂、地下室等入口处设置人像扫描系统，避免闲杂人丁出入写字楼，以提交项目品质及安全性；配置升级建议4646雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目自动化停车系统，可自动感应业主车辆，及时放行；地下车库做好地面采用专用防滑漆，柱与拐角设置安全防护；配置升级建议4747雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目配置升级建议员工餐厅及茶水间，建议设置员工餐厅及茶水间，体现对于商务人群的关怀；4848雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目空调出风口，项目标志等细节应与建筑融为一体；配置升级建议494949雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目部分特色商业
25、为部分特色商业为“补充补充”为保持项目的整体档次，本项目的商业主要以酒店商业及部分高端商业为主；为保持项目的整体档次，本项目的商业主要以酒店商业及部分高端商业为主；商业产品定位商业产品定位商业产品定位商业产品定位商商业顶级公寓公寓酒店酒店写字写字楼楼高档高档公寓公寓505050雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目特色商业：名车名酒店，奢侈品店等特色商业：名车名酒店，奢侈品店等515151雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目产品形态产品形态比例比例面积面积酒店酒店19%约4万写字楼写字楼26%约5.4万顶级顶级-A-A公寓公寓 9%约2万顶级顶级-B-B公寓公寓5%约1.08
26、万高端公寓高端公寓36%约7.56万商业商业5%约1万合计合计100%约21万各物业具体配比各物业具体配比各物业具体配比各物业具体配比525252雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目本次提案为第二次沟通，本次提案为第二次沟通，旨在对项目的定位进行补充和细化，旨在对项目的定位进行补充和细化，以及物业发展做初步探讨，以及物业发展做初步探讨，未来将进行全国类似项目考察学习，未来将进行全国类似项目考察学习，真诚期待下一次的交流！真诚期待下一次的交流！535353雅宝雅宝 农业路中州大道项目农业路中州大道项目Thanks you!Thanks you!545454雅宝雅宝 农业路中州大道项目农
27、业路中州大道项目MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02Fo
28、vEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwA
29、ooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX
