科技谷项目整体定位报告

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1、11打造廊坊多元复合办公聚集区 开启中科商务服务新纪元廊坊科技谷项目廊坊科技谷项目整体定位与物业发展方向整体定位与物业发展方向1项目本体分析及开发目标解读项目本体分析及开发目标解读3市场机会及客户分析市场机会及客户分析4案例研究案例研究5整体定位与发展战略整体定位与发展战略报告汇报内容：报告汇报内容：6经济测算经济测算2宏观经济背景及宏观经济背景及城市规划城市规划分析分析一、项目本体分析及开发目标解读u项目位于廊坊市中科科技谷园区内。u距市区市区8公里左右，约15分钟车程。u距万庄新城万庄新城6公里左右，约10分钟车程。u距大学城大学城9公里左右，约15-20分钟车程。u距廊坊火廊坊火车站站1

2、0公里左右，15-20分钟左右。u距京津塘高速京津塘高速出入口约10公里公里，距104国道国道3公里左右。科技谷位于廊坊市北部，科技谷位于廊坊市北部，与廊坊市区及北京产业重地亦庄、通州与廊坊市区及北京产业重地亦庄、通州等地交通联系便捷，对内、对外均有强势的交通优势，利于企业办公等地交通联系便捷，对内、对外均有强势的交通优势，利于企业办公和产业发展和产业发展万万庄庄新新城城市区市区9公里左右公里左右大大学学城城京京津津塘塘高高速速公公路路104国道廊廊坊坊开开发发区区区位及交通区位及交通亦庄亦庄通州通州六环六环京津唐高速京津唐高速有一定的规模优势，同时园区规划理念先进，定位前沿、特色鲜明，拥有最

3、高级别孵化单位规模：占地规模：占地5000亩亩产业定位：科技孵化和成果转化产业定位：科技孵化和成果转化，吸引北京、天津环渤海经济圈科技软资源，聚集高科技人才、大院大所、创业投资者和机构，培育和推劢高科技成果的转化功能定位：功能定位：最具创新能力的全球第四代科技园区、中国特色“硅谷”：以科技为轲体，以自主创新为核心，以2.5产业产业为主要特征，把科技、金融、生活、生态等诸多元素紧密结合，集工工作、生活、休闲作、生活、休闲于一体于一体的梦想创新之城；该项目被列为“联合国推进高新技术产业化及联合国推进高新技术产业化及国际合作示范项目国际合作示范项目”，目前已有国家科技部、中国科学院在园内设立国家级技

4、术交易中心、科技国家级技术交易中心、科技成果孵化转化中心成果孵化转化中心2006年开工建设的科技谷预计将用58年时间建成，目前科技谷会所、孵化大楼、中科院工程热物理所、国家纸院、国家热工流量监督检验基地等项目全面进入施工阶段；中科院过程所、理化所、行管局已经签约正式落户科技谷，北京东方华智、大地检测、荣达通讯等一批业内领先的高科技项目将于近期开工建设；科技谷首个文化创意类项目“盛世嘉华文化创意产业基地”也已正式签约。园区解读园区解读科技谷会所已竣工使用，孵化器、中科热物理所等项目科技谷会所已竣工使用，孵化器、中科热物理所等项目建设中，已经出让建设中，已经出让700多亩土地，同时，园区东部有一部

5、多亩土地，同时，园区东部有一部分未拆迁土地。分未拆迁土地。123456789101112131415161718在建项目在建项目园区现状园区现状未出让土地统计未出让土地统计商金居住用地商金居住用地214.479亩科研用地科研用地1168.931亩住宅用地住宅用地1090.492亩序号序号企业名称企业名称占地面积占地面积工程情况工程情况1科技谷会所、孵化中心50.997亩科技谷会所已竣工，孵化中心在建2中科院工程热物理所50亩在建3中国制泵造纸研究院50亩在建4中科院过程所新材料基地53.598亩9-15日开工5中科院过程所能源基地39.533亩9-15日开工6亿峰中科孵化器(精英创业园)119

6、.7亩9-1日开工7中科院行政管理局50亩9-15日开工8四环医药60亩9中科院理化所研发中试基地62.642亩9-15日开工10中科院理化所研发中试基地62.964亩9-15日开工11计量院-在建12中油嘉昱28亩在建13大地工程检测技术开发公司10亩在建14东方华智研发中心20.81亩9-15日开工15河北讯成网络应用技术创新基地30亩9-1日开工16盛世嘉华文化创意产业基地20亩10-10日开工17嘉德宝业科技创新发展基地28.397亩9-10日开工18荣达通讯10.06亩-总计总计1818块出让土地块出让土地746746亩亩-在建项目在建项目在建项目在建项目中科科技谷已出让土地中科科技

7、谷已出让土地700多亩，已确定入园企业有多亩，已确定入园企业有18家，其中中科院相关院所达到六家家，其中中科院相关院所达到六家入园企业入园企业技技术经济指指标占地面积：占地面积：项目总占地109亩，约7.3万平方米。容积率：容积率：1.5用地性质：用地性质：工业用地，50年产权 科研设计用地（低密度）总建筑面积：总建筑面积：约10.9万平方米通达性及展示型良好，占据园区较好位置，具有一定通达性及展示型良好，占据园区较好位置，具有一定产业氛围及环境优势，占地规模较小，中低密度开发产业氛围及环境优势，占地规模较小，中低密度开发地块分析地块分析u紧邻园区主入口u紧邻园区会所及孵化器u紧邻园区主路，项

8、目通达性良好，且展示型良好u地块南侧、西侧为临园区环状绿化带u周边以出让土地较多，有一定产业氛围开开发进度度开发进度：开发进度：预计年底或明年初开工项目属性界定项目属性界定优势优势劣势劣势区位及交通条件区位及交通条件l园区临近北京，具有承接北京相关产业转业的先天性优势；l临近104国道、京津唐高速等重要交通干道，对内对外通达性好，利于满足企业选址要求；定位及品牌定位及品牌l定位为2.5代产业园，采用先进的规划理念，10分钟生活圈理念对客户具有很大的吸引力；l6所中科院院所的入驻，快速提升园区的品牌效应及影响力；l杉杉集团自身的品牌效应及实力，为客户的投资提供了保障；相对较低的价格优势相对较低的

9、价格优势 廊坊远郊区、北京辐射圈内廊坊远郊区、北京辐射圈内廊坊远郊区、北京辐射圈内廊坊远郊区、北京辐射圈内交通条件优良但缺乏人气的科研用地项目交通条件优良但缺乏人气的科研用地项目交通条件优良但缺乏人气的科研用地项目交通条件优良但缺乏人气的科研用地项目项目优劣势项目优劣势项目属性界定项目属性界定项目优劣势分析及属性界定项目优劣势分析及属性界定l区位偏远，与城市核心区距离较远，区域认知度不够l基础建设未完成，部分土地拆迁、三通一平未完成l园区配套缺失，人气不足，包括居住配套、基础生活配套均进度较缓l园区现状荒芜，整体形象一般，与园区整体规划差异明显l土地属性问题：科研教育用地，体制内的常规变现方法

10、受限较大开发商目标解读目标分解目标分解目标分解目标分解核心目标核心目标核心目标核心目标限制条件限制条件限制条件限制条件l通过109亩教育科研用地找到高利润回报且具备复制推广价值的盈利模式，以期运用于后续1000多亩同类型用地的开发l基于园区的整体定位l产权50年年限的工业用地，政策限制l具有市场可实现性且能带来高利润回报l1000亩能推广l企业独栋l写字楼l厂房l生产+办公综合体l公寓、宿舍目标一：锁定具有市场、政策可实现性，目标一：锁定具有市场、政策可实现性，能持续开发产品形式能持续开发产品形式目标二：挖掘项目的核心竞争力目标二：挖掘项目的核心竞争力l区位l理念l低密度办公、环境l成本优势l

11、配套l交通l政策优惠二、城市宏观背景分析1、宏观经济背景分析2、城市规划研究第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段条件条件政府主导，旧城拆迁改造；品牌开发商进驻；城市配套逐步完善；路网体系升级，交通加强；政府招商引资，大的企业单位入驻；特征特征城市中心开始形成；居民视野及消费观开始转变，与一线城市对接；市场出现两极分化，价格平台不断突破；外来人口不断涌入，人口结构发生改变；城市面貌焕然一新，经济快速发展；居民收入水平不断提高，幸福指数增强；过渡阶段，为打开外过渡阶段，为打开外向型市场做准备，廊向型市场做准备，廊坊当前所处阶段坊当前所处阶段廊坊未来的发展阶段廊坊未来的发展阶段类比唐山类比唐山政府主导政

12、府主导品牌开发商入驻品牌开发商入驻产业结构调整产业结构调整交通条件改善交通条件改善“三年大变样三年大变样”工程，以旧城拆迁改造旧城拆迁改造方式为主，土地迅速放量。“四大功能区四大功能区”的新城建设。万达广场万达广场的进驻，带来内城的更新，形成一次传统城区的复兴，促使住宅价格平台过万元过万元；渤海新世界与橙天嘉禾国际影城、戴德梁行嘉禾国际影城、戴德梁行，作为唐山西部商业焦点的地位被进一步奠定l曹妃甸曹妃甸成为唐山未来最重要的经济增长点，带来经济由能源向空港物流转型空港物流转型；2007年3月12日，新首钢在曹妃甸正式开工建设；2007年，曹妃甸港区勘探出储量达10亿吨大型油田；l唐山湾唐山湾大规

13、模开发建设将成为环渤海崛起的核心发动机。l唐曹高速唐曹高速08年建成通车，唐山至曹妃甸车程缩至40分钟。京、津至曹妃甸距离分别缩短至220公里和120公里。l京唐城际铁路京唐城际铁路计划2013年竣工，届时京唐通行时间缩至30分钟。内向型内向型外向型外向型城市发展阶段城市发展阶段廊坊当前的发展阶段与曾经的唐山呈现相似特征，处于由内向向外廊坊当前的发展阶段与曾经的唐山呈现相似特征，处于由内向向外向型转型阶段向型转型阶段近年来廊坊GDP总额、人均GDP保持快速增长2002至2007年，廊坊市GDPGDP呈快速增呈快速增长趋势长趋势；2008年受金融危机影响，GDP增速有所放缓，但增长率仍达11.8

14、%，高于10.1%的河北省平均水平，2009年保持稳步提升趋势。2009年，廊坊市人均GDP增长率将近10%，2009人均GDP值达2.84万元，是2002年1.08万元的2.62.6倍倍。城市经济城市经济廊坊市人口增长情况自04年至08年，人口净增加21.1万人。其中外来人口增长外来人口增长达6.9万人，占人口增长比重为占人口增长比重为33%；廊坊市就业人口结构当中低层次人口占绝大廊坊市就业人口结构当中低层次人口占绝大比例，其中高中及高中以下学历的占比例，其中高中及高中以下学历的占68%，本，本科及本科以上的仅占科及本科以上的仅占14%；拥有高级职称的只；拥有高级职称的只有有10%人口结构人

15、口结构随产业结构变化而来的外来人口与新出生人口数逐年增加，但从就随产业结构变化而来的外来人口与新出生人口数逐年增加，但从就业人口结构中低层次人口占绝大比例业人口结构中低层次人口占绝大比例廊坊市就业人口文化程度廊坊市就业人口职称程度廊坊市人均可支配收入与人均消费支出随GDP增长呈持续增长趋势，其中2008年人均消费性支出增长率超过人均可支配收入增长率。廊坊市人均收入及消费情况对比河北省地级市08年社会消费品零售总额对比2008年廊坊社会消费品零售总额在河北11个区市中排第3位，增幅排第4位。社会消费呈持续上扬态势。人均消费性支出增长较快，显示社会消费观念有较大变化，居民消费信心上涨。食品与服装消

16、费合计占总消费性支出的42.7%，消费层次仍然较低。廊坊城镇居民消费结构城市消费城市消费消费性支出增长较快，社会消费信心上涨，但消费消费性支出增长较快，社会消费信心上涨，但消费层次仍然较低层次仍然较低“金字塔”型结构廊坊市第二产业占社会总体经济水平总量较大，管道局管理层、下县私企老板等处于财富顶层；城区个体业者、公务员及企业中层管理人员处于财富中层。管道局相关、管道局相关、ITIT、金融、会展、商务服务等收入水平最为突、金融、会展、商务服务等收入水平最为突出。出。2009年1-9月廊坊城镇居民人均工资累计为21600元，月均月均24002400元。元。第二、第三产业从业人员人均收入水平整体差距

17、较小。2009年年1至至9月廊坊市分行业平均工资累计对比月廊坊市分行业平均工资累计对比管道局中层以上领导、管道局中层以上领导、下县私企老板、政府下县私企老板、政府企业高层公务员企业高层公务员管道局职工、城管道局职工、城区个体户、公务区个体户、公务员、医生等员、医生等白领、教师、白领、教师、工人等工人等财富结构财富结构财富集中与管道局管理层、私企业主和政府高干；各行业收入水平财富集中与管道局管理层、私企业主和政府高干；各行业收入水平整体不高，差距较小整体不高，差距较小产业空间布局产业空间布局形成两带一轴一中心的产业格局形成两带一轴一中心的产业格局，承接北京、天津产业转移，承接北京、天津产业转移“

18、两带两带”，即依托固安、龙河、廊坊、香河、大厂、燕郊六个开发区和工业园区，沿涿密高速公路建设环北京产业带；依托留各庄、东阜、左各庄、胜芳、扬芬港、东沽港、里澜城等园区，沿廊泊公路建设环天津产业带；“一轴一轴”，即依托永清、霸州、文安、大城等工业园区，沿规划建设的廊沧高速公路建设特色产业轴；“一中心一中心”，即发展城市经济，提升城市的综合竞争力和辐射带动力，使市区不仅成为全市的政治文化中心，而且成为名副其实的经济中心通过“两带一轴一中心两带一轴一中心”格局的构建，增强对京津产业转移的承接能力，提高对项目投资的吸附能力，强化对产业聚集的支撑能力，进而从整体上加快我市与京津产业融合的步伐，加快我市县

19、域之间、城乡之间的整合步伐，在空间上实现全市产业的协调快速发展承接北京生产制造业外溢承接北京生产制造业外溢产业工人人力资本价格低于北京市区工业用地的土地价格低于北京城区廊坊承接了大量北京制造业外溢，二产占比较高传统传统产业产业新型新型产业产业轻工业轻工业重工业重工业地处京津之间的优越区位，并受惠于北京部分产业的外溢，廊坊已经逐步建立了良好的工业基础。良好的环境、低廉的土地及人力成本、便利的交通等优势是廊坊市承接北京产业外溢创造的基础。目前廊坊市工业处在由传统产业向新型产业过渡阶段，已经吸引了华为、富士康、华为、富士康、亚新科亚新科等国内外知名企业的入驻。廊坊产业现状廊坊产业现状产业基础产业基础

20、具有良好的工业基础，已经吸引众多电子信息、汽车零部件制造等具有良好的工业基础，已经吸引众多电子信息、汽车零部件制造等著名企业入驻著名企业入驻产业格局产业格局廊坊市以第二产业为主导，在产业规划中力争形成廊坊市以第二产业为主导，在产业规划中力争形成“二三一二三一”产业产业发展格局，壮大第二产业，加快第三产业发展是目前的产业发展方发展格局，壮大第二产业，加快第三产业发展是目前的产业发展方向向2009年廊坊市三产结构中，二产占比54%，第二产业增加值626.0亿元，增长11.4%；第三产业增加396.3亿元，增长12.5%；“二三一二三一”产业发展格局，通过大力优化第一产业，壮产业发展格局，通过大力优

21、化第一产业，壮大第二产业，加快第三产业特别是现代服务业的发展，形大第二产业，加快第三产业特别是现代服务业的发展，形成以高新技术产业为主导、以现代制造业为支撑、产业特成以高新技术产业为主导、以现代制造业为支撑、产业特色明显的产业体系；色明显的产业体系；p优化第一产业，突出科技兴农、绿色生态和食品安全，加快现代农业发展；p壮大第二产业，一是加快发展高新技术产业，大力发展电子信息产业；二是改造提升传统产业，积极推广运用信息技术和先进适用技术，加快信息产品与传统产品的融合，以市场为导向，推动食品加工、汽摩配件、建材、木材加工及家具制造等传统产业在研发、设计及工艺技术等方面的创新与变革；p加快第三产业，

22、一是大力发展现代服务业，重点发展现代物流业、信息服务业、会展旅游、房地产业。二是面向京津市场，在廊坊市区筹划建设一个集购物、休闲、娱乐、商住为一体的多功能、全方位的大型摩尔购物中心。2009年廊坊年廊坊市三产结构市三产结构廊坊产业结构变化主导产业主导产业产业发展总的定位是：坚持“以高科技、以高科技、外向型为主导，现代外向型为主导，现代制造业和新兴服务业制造业和新兴服务业并举并举”。重点发展电电子信息、汽车零部件、子信息、汽车零部件、金属制品、木材加工金属制品、木材加工及家具制造、食品加及家具制造、食品加工与制造、会展旅游工与制造、会展旅游等六大主导产业廊坊市在发展二产的基础上，以高科技、外向型

23、为主导方向，做强廊坊市在发展二产的基础上，以高科技、外向型为主导方向，做强六大主导产业，同时发展新兴产业六大主导产业，同时发展新兴产业社会社会财富呈金字塔型富呈金字塔型结构，整体收入水平不高，构，整体收入水平不高，仅管道局、私管道局、私营企企业主和部分从事新主和部分从事新兴产业者者财富水平富水平较突出突出城市城市经济增增长较快，快，处于一个由内向型向外向型于一个由内向型向外向型转型的一个型的一个过度度阶段段人人们对经济发展前景看好，整体消展前景看好，整体消费信心增加，但消信心增加，但消费层次次较低低社会消社会消费产业结构升构升级带来大量外来人口，房地来大量外来人口，房地产市市场存在大量存在大量

24、刚性需求性需求人口人口变化化经济发展展财富富结构构宏观经济小结宏观经济小结以二以二产为主，形成六大主主，形成六大主导产业，承接京津，承接京津产业转移移产业结构构二、城市宏观背景分析1、宏观经济背景分析2、城市规划研究京哈京沈京津塘京开京承0.5小时交通圈小时交通圈廊坊廊坊固安固安香河香河燕郊燕郊大厂大厂1小时交通圈小时交通圈廊坊廊坊p城市定位：城市定位：京津冀城镇群重要区域中心城市，承接京津城市部分职能，以以发展高新技术产业和现代化服务业为发展高新技术产业和现代化服务业为主的生态宜居名城主的生态宜居名城；p近几年间廊坊先后兴建了国际会展中心、国际展览馆、华日展馆等一批现代化展馆。p廊坊已经举办

25、了中国国际管道展、东北亚暨环渤海国际商务节和中国北方农产品交易会等一批展会，以及环渤海合作机制会议、东北亚暨环渤海国际合作论坛等具有影响的会议。 p廊坊在京津冀城市群中的优势：廊坊在京津冀城市群中的优势：p地处京津之间，距离京津较近，处于京津冀城市群地处京津之间，距离京津较近，处于京津冀城市群核心地段；核心地段；p交通运输便利；交通运输便利；p城市可开发空间较大，有利于商务服务、会展、高城市可开发空间较大，有利于商务服务、会展、高科技工业发展。科技工业发展。北京北京天津天津城市区位城市区位位于京津冀城市群核心地带，承接京津冀城市圈部分职能及相关产位于京津冀城市群核心地带，承接京津冀城市圈部分职

26、能及相关产业的转移业的转移作为连接京津的枢纽城市，“京津冀经济一体化”战略，使得廊坊发展进入快速通道p京津冀经济一体化京津冀经济一体化p京津廊交通运输一体化京津廊交通运输一体化 京台高速公路京台高速公路廊坊段工程廊坊段工程北京至台北高速公路廊坊段项目估算总投资约为北京至台北高速公路廊坊段项目估算总投资约为50.350.3亿元亿元，全长约，全长约5353公里公里。该项目起自该项目起自廊坊市火头营廊坊市火头营( (京冀界京冀界) )，接拟建的北京至台北高速公路北京段，接拟建的北京至台北高速公路北京段，止于止于廊坊市穆家口廊坊市穆家口( (冀津界冀津界) )，接在建的北京至台北高速公路天津段。，接在

27、建的北京至台北高速公路天津段。电子信息产业及服务业中的机遇电子信息产业及服务业中的机遇作为京津走廊，与两地交通便利，但投资、生活成本较低，对企业来说节作为京津走廊，与两地交通便利，但投资、生活成本较低，对企业来说节省成本的同时还能充分利用京津的技术和人力资源；服务业方面，由于廊省成本的同时还能充分利用京津的技术和人力资源；服务业方面，由于廊坊自身重工业少，环境条件明显好于周边地区，在发展舒适型生态黄金为坊自身重工业少，环境条件明显好于周边地区，在发展舒适型生态黄金为特点的周末休闲旅游、文化娱乐方面有很大优势。特点的周末休闲旅游、文化娱乐方面有很大优势。廊坊市区至首都国际机场客运专线廊坊市区至首

28、都国际机场客运专线将于将于1010底开通底开通，将投入，将投入1010辆大巴车接辆大巴车接送乘客。送乘客。北京公交引入万庄路线北京公交引入万庄路线已于已于8 8月底月底开通开通；北京公交引入永清运营；北京公交引入永清运营线路已基本确定，线路已基本确定，年内有望开通年内有望开通。 北京北京廊坊廊坊天津天津保定保定石家庄石家庄唐山唐山张家口张家口承德承德战略规划利好战略规划利好交通规划：交通规划：结合结合京台、涿密、廊沧京台、涿密、廊沧等高速公路建设，加快推进京廊轨道交通建设，加强等高速公路建设，加快推进京廊轨道交通建设，加强“大三点大三点”( (廊坊市区、永清、固安廊坊市区、永清、固安) )间快

29、速交通联系，构建间快速交通联系，构建“大三点大三点”交通网络交通网络。 廊坊廊坊北京地铁亦庄线，已确定延长至廊坊市区北京地铁亦庄线，已确定延长至廊坊市区，但具体时间及站点尚未公布。，但具体时间及站点尚未公布。京沪高速铁路京沪高速铁路从北京南站出发，终点站为上海虹桥，总长度1318公里。全线纵贯北京、天津、上海三大直辖市和河北、山东、安徽、江苏四省。预计通车时间为2011年末。廊坊站廊坊站 为高铁出京后的首站。北京至廊坊规划交通示意图北京至廊坊规划交通示意图交通规划交通规划立体交通网的规划建设，拉近了廊坊与北京、天津、上海、台湾等经立体交通网的规划建设，拉近了廊坊与北京、天津、上海、台湾等经济强

30、市的时间距离，为廊坊市的无限发展空间，同时也会为廊坊市企济强市的时间距离，为廊坊市的无限发展空间，同时也会为廊坊市企业带来更多商机业带来更多商机空间布局：三点组团空间布局：三点组团 形成市区市区服务密集生产区，即通过发展现代服务业，形成财富流通中心和城市的决策、管理与指挥中心； 开发区开发区的资本密集生产区，即以高新技术产业为主导，形成财富的创造中心； 万庄万庄的知识密集生产中心，即以万庄为主体，结合清华科技园，通过建立科研、高新技术产业化与风险金融一体化模式，形成廊坊市社会经济发展的动力中心。此外，结合龙河的改造与开发，聚集艺术产业，形成廊坊市的艺术之城；城市定位：城市定位：京津之间的新兴城

31、市，高新技术产业和现代制造业基地，园林式、生态型、宜居名城。整体规划整体规划整体布局呈现三点组团模式，各个组团功能相整体布局呈现三点组团模式，各个组团功能相对明确对明确p一轴：一轴：即南北绿色步行轴，北至廊坊尖塔区域南到廊坊龙河次中心区，其中，廊坊火车站南北广场至广阳道是一轴的核心组成部分，是发展特色商贸、文化交流、生态居住、游玩休憩的最佳区域。p一廊：一廊：即京沪高铁景观生态廊，这是依托高铁线路及铁路两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。p两环：两环：即环城水系景观带、环城奥林匹克公园。p八中心：八中心：即市民广场、商业中心、休闲中心、体育中心、交通枢纽中心、商务中心、会展中心、龙河次中心，八

32、大中心的布局奠定了廊坊未来发展的主框架、城市结构从模糊到清晰。文化休闲中心文化休闲中心体育中心体育中心会展中心会展中心市民广场市民广场周各庄商务区周各庄商务区城市商业中心区城市商业中心区交通枢纽中心交通枢纽中心光明商务区光明商务区龙河次中心龙河次中心城市规划城市规划廊坊城市新框架：廊坊城市新框架：“一轴一廊两环八中心一轴一廊两环八中心”p全国目前唯一通过ISO14001环保体系认证的城市。p被评定全国文明城市先进市、全国双拥模范城市、省级园林城市、省级环保模范城市和省级卫生城市。p到2020年，廊坊市规划人均公园绿地达到15平方米，绿地率达45%以上，绿化覆盖率达到50%以上。“蓝天、碧水、净

33、土、绿化、宁静蓝天、碧水、净土、绿化、宁静”五大工程建设宜居城市五大工程建设宜居城市整体规划整体规划廊坊定位廊坊定位“园林式、生态型、现代化园林式、生态型、现代化”城市，历届政府对城市规划城市，历届政府对城市规划的严格贯彻，城市低密高绿的宜居面貌已初步形成的严格贯彻，城市低密高绿的宜居面貌已初步形成p“三年大变样三年大变样”工程：工程：拆迁整治、旧城改造、新城拆迁整治、旧城改造、新城开发开发三大战役同时推进；09年全年完成基础设施投资158.8158.8亿元亿元；启动7 7个个城中村和光明片区、银河桥棚户区改造，完成拆迁225.7225.7万万平方米，腾出土地38533853亩亩；实施了迎宾大

34、道迎宾大道提升改造，完成新华路新华路立面改造、和和平路平路绿化提升等1212项城市精品工程项城市精品工程；p城市规划改造：城市规划改造：廊坊市规划了“一轴一廊两环八大一轴一廊两环八大中心中心”的城市功能空间主框架 ，新的行政中心将迁往广新的行政中心将迁往广阳区尖塔附近阳区尖塔附近；城市改造城市改造在政府的主导下，廊坊市进行大规模的城市拆迁改造，未来几年内在政府的主导下，廊坊市进行大规模的城市拆迁改造，未来几年内整个城市面貌将会发生巨大变化，提升廊坊市对外吸引力整个城市面貌将会发生巨大变化，提升廊坊市对外吸引力城市规划小结位于京津之位于京津之间，具有承接两地，具有承接两地产业转移的先天性移的先天

35、性优势廊坊市不廊坊市不仅仅是被是被动承接两地承接两地产业转移，而是通移，而是通过城市城市环境打造、城境打造、城市市营销、交通、交通规划等多方面主划等多方面主动吸引两地相关吸引两地相关产业规划利好划利好城市区位城市区位京津一体化京津一体化发展展战略略为廊坊市的快速廊坊市的快速发展提供了新引擎展提供了新引擎战略契机略契机三、市场机会及客户分析1、廊坊工业地产市场分析、廊坊工业地产市场分析2、廊坊办公物业市场分析、廊坊办公物业市场分析3、北京工业地产市场分析、北京工业地产市场分析4、客户分析、客户分析p永清工业园p永清台湾工业新城p中高光彩生态产业园永清片区固安片区p固安工业园廊坊市依托其区位、交通

36、、人才、市场等优势，大力发展园区经济，周边有大量产业园项目。市区周边永清、固安等地，也有成熟的工业园项目。清华科技园龙河高新区安次工业园廊坊经济开发区国际会展中心华为基地中科廊坊科技谷万庄生态新城市政府新址从廊坊市的规划及目前园区发展可以看出，市区周边园区，南部南部靠近天津，大力发展工业大力发展工业，北部北部靠近北京，依托其良好的环境，大力发展高科技产业大力发展高科技产业。同时，其经济开发区已经呈现一定的产业规模经济开发区已经呈现一定的产业规模，在目前的基础上，政府大力发展会展经济会展经济，为廊坊市的产业发展开启新的引擎。廊坊市政府鼓励各区县，发挥廊坊市“半小时上京下卫”的地域优势地域优势，依

37、托其目前处于价值洼地的价值洼地的成本优势成本优势，大力发展园区经济。固安、永清等区县均已开发出高品质，意识领先的优秀园区。廊坊市的园区经济正处于蓬勃发展阶段。分布格局分布格局项目项目清华科技园清华科技园龙河高新区龙河高新区永清工业园永清工业园固安工业园固安工业园园区规模总规划占地13000亩，目前园区内，标准厂房10栋，研发中心5000平米，研发办公大楼及配套，24000平米总占地28平方公里总规划面积24平方公里，一期开发8平方公里，二期开发16平方公里。园区总占地16平方公里，园区分为南、北两个片区，各占地8平方公里。开发模式企业主导政府+企业政府+企业政府+企业招商形式出租写字楼、出租厂

38、房出让土地为主，有一部分标准厂房出租土地出让和厂房出租出租厂房租金/价格写字楼：1.2-1.5元/天/平厂房： 0.72元/天/平土地：20万/亩厂房：0.7-1.2元/天/平厂房租金：13万元/年土地出让： 16-20万元/亩土地出让：16-20万/亩厂房租金：0.45元/平方米/天限制条件-土地出让要50亩以上-企业固定资产南区120万元，北区100万元。招商情况招商情况良好，但入住率较低2010年的土地出让指标已经用完，上半年招商10几个企业2010年上半年就与10多个项目达成签约协议北区为中小型企业，南区为大型企业，05年开始招商，现基本招满。典型企业清芯光电股份有限公司、同方川崎空调

39、设备有限公司等富士康、中建二局等南玻、华兴、嘉宝莉、美思、香港百莱玛、北京广厦等京东方（河北）移动显示技术有限公司、北京东方信联科技有限公司等廊坊市周边的产业区，以发展制造业为主，以富士康为廊坊市周边的产业区，以发展制造业为主，以富士康为代表已形成一定品牌知名度，项目招商状况良好代表已形成一定品牌知名度，项目招商状况良好项目概况项目概况廊坊市工业地产市场分析廊坊工业地产市场主体供应为大型工业园，以土地出让获取廊坊工业地产市场主体供应为大型工业园，以土地出让获取利润的模式为主，进行二级开发的竞争环境相对宽松，通过利润的模式为主，进行二级开发的竞争环境相对宽松，通过细分客户群，进行差异化竞争，能获

40、取一定的市场机会。细分客户群，进行差异化竞争，能获取一定的市场机会。整体供应：廊坊工业地产市场以政府政府+ +企业为主导的大型工业园为主企业为主导的大型工业园为主，定位于高科技产业发展的园区较少，竞争环境相对宽松；产品供应格局：各大型工业园供应以粗放的土地出让形式为主，盈利方式相对单一，独栋、花园办公等产品存在市场空白；品牌效应：廊坊现有工业园已聚集了部分知名企业入住，形成了一定的产业基础，同时在市场上形成的良好口碑为整体营商环境的改善带来了一定机遇；租售市场表现：土地出让平台价格在20万/亩左右，市场表现良好市场风险分析：市场风险分析：市场机会分析：市场机会分析：产业环境：廊坊目前缺少发展高

41、科技产业的教育、科研及产业基础；竞争环境：清华科技园主要以吸引高科技企业为主，与本项目存在竞争关系租售市场：低廉的土地价格吸纳了大量具备购买实力的优质企业客户。三、市场机会及客户分析1、廊坊工业地产市场分析、廊坊工业地产市场分析2、廊坊办公物业市场分析、廊坊办公物业市场分析3、北京工业地产市场分析、北京工业地产市场分析4、客户分析、客户分析廊坊写字楼项目较少，主要集中在广阳道、新广阳道、新华路华路、第六大街至第八大街区域。写字楼企业自用的占比自用的占比较多较多。第六大街为写字楼+商业+公寓的综合项目。商务大厦、峰尚中心、博泰评估楼、交通规费业务楼是纯写字楼。新兴大厦、中太大厦为酒店+写字楼的综

42、合体，写字楼共用酒店的大堂与配套。交通大厦交通大厦天利得益天利得益尚都金茂尚都金茂商务大厦商务大厦新兴大厦新兴大厦建业大厦建业大厦中天广场中天广场金桥大厦金桥大厦博泰评估楼博泰评估楼中太大厦中太大厦管道大厦管道大厦交通规费业务楼交通规费业务楼际华大厦际华大厦第六大街第六大街峰尚中心峰尚中心企业自建自用企业自建自用出租出租/ /出售出售廊坊办公物业市场以中心区写字楼供应为主，集中分布于广阳道、廊坊办公物业市场以中心区写字楼供应为主，集中分布于广阳道、新华路、第六大街到第八大街区域。大部分写字楼为企业自建自用，新华路、第六大街到第八大街区域。大部分写字楼为企业自建自用，少部分租售。少部分租售。分布

43、格局分布格局项目项目天利得益天利得益第六大街第六大街尚都金茂中心尚都金茂中心商务大厦商务大厦规模规模总建筑面积4万平方米，包括1栋3万平方米的写字楼和1栋1万平米的酒店，酒店共20层。写字楼首层5.1米，2层4.5米、3-20层3.9米、共306套。总建筑面积123029 ,总共4栋楼，1、2号公寓，3、4号写字楼。地上6层，地下5层。总建筑面积30000平方米，可租售面积21000平方米。由A、B、C座组成，A座共14层，B座7层、C座5层总建筑面积5400平方米，可租售面积4200平方米单层面积1900平方米面积区间面积区间40-134平方米89-640平方米70-110平方米170300

44、公共区域公共区域大堂面积100平方米，面砖，简装电梯间4平方米左右，普通精装修。没有大堂。电梯间4平方米左右，普通精装修A座大堂100平方米，层高米，、座没有大堂。面砖，普通精装修。电梯间4平方米左右，简装。大堂面积300平方米，层高米，面砖，新奥项目当售楼处。电梯间5平方米左右，普通精装修停车位停车位停车位地上96，地下39个。地上停车免费。地上停车免费，地下停车300元/月。地下停车位593个没有停车场没有停车场外立面外立面石材+玻璃幕墙面砖玻璃幕墙为主面砖，普通精装修设备设施设备设施中央空调、玻璃幕墙，四部电梯，品牌为三菱中央空调、内部电梯1部A座2梯4户，B座2梯19户中央空调、内部电

45、梯2部物业档次物业档次中高端中端低端中高端项目概况项目概况1 1廊坊市写字楼整体产品水平一般，没有高端的写字楼，1、2层基本作为底商使用，前广场、大堂、电梯间等公共空间品质较低项目项目中太大厦中太大厦际华大厦际华大厦新兴大厦新兴大厦建业大厦建业大厦规模规模总建筑面积28000平米，建筑高度60.5米，地上建筑层数17层，层高3.3米，标准层面积1090平米。总建筑面积12290平米，可租赁面积9218平米，共14层，层高3.3米。总建筑面积4100平米，可租赁面积2300平米。总建筑面积近4万平方米，楼层为23层，物业管理费1.5元以上。面积区间面积区间1201000平方米100600平方米1

46、00500平方米公共区域公共区域大堂10米挑空，酒店式装修，与酒店公用大堂。电梯间4平米左右，一般装修。大堂6米挑空，普通装修。电梯间3.5平米左右，一般装修。大堂5米挑空，普通装修。电梯间3.5平方米，普通装修。大堂独立酒店式大堂 ，8米挑空大堂电梯间4.5平方米，普通装修。外立面外立面面砖和玻璃。面砖面砖石材设备设施设备设施中央空调，5部通力牌电梯，监控系统，自动喷淋，宽频网络。中央空调，富士达电梯，监控系统，自动喷淋，宽频网络。中央空调，5部电梯，监控系统，自动喷淋，宽频网络。8部电梯，室内配设分户空调物业档次物业档次中高端中高端中端中高端项目概况项目概况2 2普遍不注重写字楼的品质，物

47、业服务水平较低廊坊写字楼市场销售速度较快，市场表现良好；其中，客户以本地投资客为主，企业自用客户相对较少，且以本地中小企业为主。销售市场销售市场项目项目天利得益天利得益尚都金茂尚都金茂第六大街第六大街建业大厦建业大厦开盘时间开盘时间2009年1月1日2005年10月1日2008年11月20日2009年11月总体量总体量4万平米3万平米6万平米4万平米销售现状销售现状售罄售罄售罄已售85%销售速度销售速度约3000平米/月约3200平米/月约3400平米/月面积区间面积区间40-134平方米70-110平方米89-640平方米均价均价8700元/平方米（09年7月）4100元/平方米（05年）8

48、000元/平方米（09年）8400元/平方米（10年）总价总价35-117万元29-45万元71-512万元客户客户投资客占80%，均为廊坊本地人。本地投资客为主。本地投资客和中小企业为主。以中型公司和投资客为主。廊坊写字楼市场整体出租率较高；其中客户以中小企业为主，本地政府机构及全国性企业的廊坊分支机构是重要组成部分；行业以贸易、咨询、金融保险为主项目项目客户客户出租率出租率点评点评天利得益天利得益政府自用办公占比居多。出租率90%市政府搬迁，抓住了市场机会。第六大街第六大街以中小企业为主出租率40-50%属于较为弱化的写字楼，入口设置较为隐秘，产品水平一般。尚都金茂中心尚都金茂中心入驻企业

49、来源：贸易20%，咨询14%，工业12%，服务11%出租率70%-80%左右。产品品质一般，没有物业，致使租金很便宜。商务大厦商务大厦入驻企业来源咨询20%，贸易20%，保险20%。出租率80%。形象好，位置佳，产品品质良好。单层面积小，适合实力型企业整层使用。中太大厦中太大厦入住企业以中太下属公司为主，出租部分整层租赁客户较多。出租率100%只租一年，写字楼共用酒店大堂和物业，产品品质好，有前广场际华大厦际华大厦金融业客户为主，中国人寿占6层，人寿财产保险占1层，房地产公司占2层，国投占1层，整层租赁客户居多。出租率90%只租不售，客户相对单一，多为大客户，物业管理完善新兴大厦新兴大厦中国平

50、安保险、中国电信和饭店为主，大客户居多出租率100%只租不售 租赁市场租赁市场廊坊写字楼市场租金水平在1.11.5元/平方米/天之间，产品品质和物业服务是影响租金水平的重要因素广阳道新华路其他区域元/平方米/天1.11.21.31.41.51.6天利得益商务大厦尚都金茂中太大厦际华大厦新兴大厦第六大街 较高租金较高租金租赁市场租赁市场峰尚中心低租金低租金未来写字楼未来写字楼增量增量近一两年廊坊市商业金融用地土地出让面积达到近一两年廊坊市商业金融用地土地出让面积达到3838万平方米，建筑万平方米，建筑面积预计达到面积预计达到100100万平方米左右，潜在竞争激烈万平方米左右，潜在竞争激烈区位区位

51、占地面积占地面积（平方米）（平方米）容积率容积率建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）用途用途出让年份出让年份和平路西侧、文化艺术中心北侧643673.0193101 商业金融2009和平路西侧、文化艺术633443.0190032 商业金融2009廊坊市爱民道南侧，文丰路东侧，新华路西侧5767.7384.023071 商业金融2009南外环以南，龙河以北，银河路以东，常甫路以西801511.8144272 商业金融2009开发区华祥路西侧，汇源道北侧43920.0743.5153720 商业金融2009廊坊市光明西道以南，西外环以东22855.14272.557138 商业金融2010新奥艺

52、术大道北侧、和平路东侧64615.89733.0193848 商业金融2010光明西道北侧、育才路西侧39958.66453.21128267 商业金融2010廊坊市爱民道以南，文丰路以东1360.0683.54760 商业金融2010合计1088209 核心地段+产品品质+交通便利【区域价值区域价值】: :位于写字楼分布最多的广阳道上。 【周边现有资源周边现有资源】：临近际华大厦、新兴大厦等多个写字楼，周边配套不够完善。【总体点评总体点评】：高品质、未做推广但销售速度很快，投资价值高。建业大厦建业大厦在大堂、外立面等方面超出廊坊平台水平。销售状况销售状况2010年开盘，目前已销售85%价格价

53、格8400元/平方米客户构成客户构成投资客和中型企业各占50%核心卖点核心卖点廊坊市目前唯一的准甲级写字楼客户关注要素客户关注要素 区域位置、产品品质、升值潜力。核心地段+产品高端+交通便利【区域价值区域价值】：位于较为成熟商务区爱民东到与新华路的交叉口。【周边现有资源周边现有资源】：与交通大厦、尚都金茂和商务大厦相邻。周边配套较为齐全。【总体点评总体点评】：停车位较少，交通方便，区域位置好，形象高端。天利得益天利得益市政府搬迁，抓住了市场机会。销售状况销售状况2009年1月1日开盘，目前已全部售罄，月均销售速度3333平方米/月。写字楼产权50年，酒店产权20年。投资返租，写字楼承包金8%，

54、酒店承包金15%。单层1400元/平方米。价格价格均价8700元/平方米，总价区间为35-117万元。租金1.5元/平方米/天。客户构成客户构成投资客占80%，客源主要以本地政府机关为主。核心卖点核心卖点地理位置优越，交通方便，项目档次较高。客户关注要素客户关注要素地段位置、产品品质、交通便利性、升值潜力。核心地段+规划利好+交通便利【区域价值区域价值】：位于较为成熟商务区爱民东到与新华路的交叉口。 【周边现有资源周边现有资源】：与交通大厦、天利得益和商务大厦相邻。周边配套较为齐全。【总体点评总体点评】：区域位置好，交通方便，租金低，没有物业管理，装修水平低，电梯过少。尚都金茂尚都金茂产品品质

55、一般，没有物业，租金便宜。销售状况销售状况2005年开盘，A座满租，B、C座出租率偏低，出租率70%-80%左右。价格价格均价4100元/平方米，租金1-1.1元/平方米 /天。客户构成客户构成入驻企业来源：贸易20%，咨询14%，工业12%，服务11%。入驻企业品牌：廊坊市城乡规划设计院、安利（廊坊）联合中心、中国人寿保险等核心卖点核心卖点租金便宜、区位好、交通方便。客户关注要素客户关注要素 地段位置、交通便利性、升值潜力。核心地段+知名品牌【区域价值区域价值】: :位于城市步行街核心位置。 【周边现有资源周边现有资源】：临近第五大街、第四大街。周边配套设施不够齐全。【总体点评总体点评】：物

56、业管理好，交通方便，商业氛围不浓厚。第六大街第六大街属于较为弱化的写字楼，入口设置较为隐秘，产品质量良好。销售状况销售状况2008年11月20日开盘，目前项目以全部售罄，物业费1.5 元 /平方米/月。价格价格均价8000左右，租金1.3元/平方米/天。客户构成客户构成主要以投资客为主，商户以本地为主，北京商户逐年递增。企业入驻率40-50%，以中小型企业为主。核心卖点核心卖点地理位置优越，交通方便，知名品牌客户关注要素客户关注要素 开发商品牌、产品品质、升值潜力。廊坊市办公物业市场总结廊坊低密度办公物业存在市场空白，且核心区写字楼市场未廊坊低密度办公物业存在市场空白，且核心区写字楼市场未来竞

57、争激烈，随着市政府北迁、万庄新城开发等形成的城市来竞争激烈，随着市政府北迁、万庄新城开发等形成的城市重心北移，项目所在区域的城市价值将逐渐凸现，区域办公重心北移，项目所在区域的城市价值将逐渐凸现，区域办公物业市场长期来看存在一定市场机会物业市场长期来看存在一定市场机会 。整体供应：办公物业市场供应以中心区写字楼为主，郊区化低密度办公存在市场空白；整体水平：办公物业市场处于商务市场的初期阶段，整体产品水平较低，具备一定市场机会；租售市场：市场表现良好；销售价格在8000元/平米左右，销售速度在4万平米/年；租金水平在1-1.5元/天/平米，出租率在80%左右；未来趋势：商务市场需求逐步放量，对产

58、品品质、项目形象的需求逐步提升。市场风险分析：市场风险分析：市场机会分析：市场机会分析：整体供应：廊坊核心区未来的写字楼供应量较大，市场竞争愈发激烈；客户：写字楼市场购买客户以投资客为主，使用客户以本地中小企业为主，承受能力有限；政府机构、大企业的分支机构承受能力较强，但数量有限且对形象、配套要求较高；三、市场机会及客户分析1、廊坊工业地产市场分析、廊坊工业地产市场分析2、廊坊办公物业市场分析、廊坊办公物业市场分析3、北京工业地产市场分析、北京工业地产市场分析4、客户分析、客户分析北京工业地产市场呈现郊区化、低密化、生态化、集群化，郊区企业总部、个性独栋类办公物业开始大量出现郊区集群化：郊区集

59、群化：企业总部在郊区的聚集是北京目前总部经济发展的新特征。中关村科技园区海淀园、丰台总部基地、亦庄经济开发区已经成为北京目前发展较快、规模较大、相对成熟的总部聚集区，顺义空港商务区、常营非中心和西山片区也逐步发展。生态低密：生态低密：丰台总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。各个园区（或项目）积极打造低密生态商务办公氛围；个性化独栋：个性化独栋：亦庄联东U谷为企业提供多功能通用标准厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生活、商务配套设施。空间自由组合：空间自由组合：BDA国际企业大道II的16栋独栋建筑，与传统不同，为每个入驻

60、企业提供专属的独立办公空间。建筑的灵活性体现在空间可自由拆分组合。亦庄经济技术开发区亦庄经济技术开发区丰台总丰台总部基地片区部基地片区顺义空港顺义空港商务区商务区常营常营区域区域西山西山片区片区中关村中关村海淀园区域海淀园区域分布格局分布格局国家高科技产业的摇篮和大脑，聚集了大量、各种规模的高科技企业，产业基础强，氛围浓厚，政策优越项目项目永丰产业基地永丰产业基地中关村东升科技园中关村东升科技园基本情况永丰产业基地分为四个工业科研区、一个公共中心服务区和一个生活居住区。其中工业科研用地207公顷，公建用地26公顷，居住用地39公顷，集中绿地60公顷，市政道路用地121公顷，总绿地率35，总容积

61、率0.93 ，区域内以土地出让为主， 近期开发独栋产品占地面积15万平米，建筑面积12万平米，规划总部基地、高科技产业研发基地、中试及创业孵化基地、高新科技成果展示及相关配套服务四区一体产品面积3800-5000平米100-10000平米价格厂房出租2.2，写字楼均价1万（只售不租），独栋1.3万租金3元/平米/天销售状况一期出让土地，二级开发产品未开售只出租客户状况园区内安泰科技、用友软件、大唐电信及航天时代电子等130余家企业的入驻，基地形成以新材料产业为基础，以电子信息产业为龙头，电子信息产业与新材料产业为龙头的发展模式 北京颖泰嘉和科技股份有限公司区域成熟度、产业氛围、产业政策、区域配

62、套、区域环境依托资源依托资源13000元/平台价格平台价格电子信息行业等高科技类公司客户情况客户情况亦庄经济亦庄经济技术开发区技术开发区丰台总丰台总部基地片区部基地片区顺义空港顺义空港商务区商务区常营常营区域区域西山西山片区片区中关村中关村中关村区域中关村区域依托周边生态环境，实现生态办公，未来往创意产业、数字娱乐产业方向发展，但目前产业氛围较弱项目项目西山赢府西山赢府中间建筑中间建筑 西山汇西山汇基本情况占地面积7.2万；建筑面积8.15万平方米 层高也在3.6米以上 ；容积率0.84 ；绿化率34.7%，净层高4.1占地21万，建面30万，容积率1.13，绿化率30%占地面积13.5万平米

63、，建筑面积26万平米产品6幢4层高的独体建筑围合而成 ；叠拼式工作室、联排式工作室 8-12层写字楼产品面积A座地上面积17211平方米，B座8200平方米，C座10751平方米，D座9434平方米，E座1512平方米，F座1312平方米，A、B座之间的中庭面积952平方米， 150-500平方米工作室，层高3.6米以上6000-20000价格15000元/平米32000元/平米 整栋或整层出售，17500元/销售状况 依靠蓄客售出ABC三栋，万平米以上的大面积独栋一期主要产品为170-500平米的联排、叠拼、院落式创意工作室 尚未开始销售客户状况 亿阳集团、中铝国际等实力型客户针对创意产业人

64、群、个人工作室，包括SOHO办公的客户群体 ，二期面向高科技企业高新科技、影视动漫、文化创意类公司（开发商与管委会合作招商）西部周边自然环境依托资源依托资源15000-00000元/平台价格平台价格客户情况客户情况实力型客户创意产业类客户亦庄经济亦庄经济技术开发区技术开发区丰台总丰台总部基地片区部基地片区顺义空港顺义空港商务区商务区常营常营区域区域西山西山片区片区中关村中关村西山区域西山区域北京最早低密度总部办公区，总部经济的先行者，依托产业氛围和成熟度，产品设计合理取得了较好的市场实现项目项目总部基地总部基地总部国际总部国际基本情况丰台科技园二期产业基地内, 占地65万平方米，建面145万平

65、米；一期20万平米，二期25万平米，三期60万平米，四期40万平米 （三期包括4万平米五星级酒店、12.5万平米商业配套、含4万平米总部小公寓，每套面积30-50平米），共500多栋，容积率1.59，绿化50%总占地118432.59平米；总建面212880平米 ；分两期开发，一期99659平米，二期113221平米，一期34栋已交房，二期的西侧18套也交房，东侧24套在售，还有6套产品形式6-12层（1-3期），15层（四期）48层建筑单体，楼间距9-10米产品面积1200-6000（1-3期），4000-16000（四期）户型面积为1000-4300平米 /栋价格18000元/平米1350

66、0元/平米，一次性97折，几乎客户都是一次性付款。租金2元/平米，其中需求500平米的较多。上门量2-3组/天，成交1-2套/月，1000多平米的卖的最好销售状况分4期开发销售，前三期已经销售完毕，四期2007年开始销售，共54栋，目前剩余一栋16000平米二期的西侧18套也交房，东侧24套在售，还有6套客户状况一至三期50%中央级企业和部委机构转制的大型国有企业，30-40%在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻京办事处10%外企。如中国质量认证中心、长征火箭技术股份有限公司、中船重工中南装备有限责任公司、北京银行总部基地支行、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份有限公司等

67、。四期主要是实业和金融服务业。成交客户中大国企占20%，集中面积在4000以上，1000-2000中小企业为住，没有明显的行业集中度。客户会和亦庄对比，买这边的多数是因为环境。区域成熟度、产业氛围、产业政策、区域配套、区域环境依托资源依托资源13000-18000元/平台价格平台价格转制型国有企业为主，明星型民营企业客户情况客户情况亦庄经济亦庄经济技术开发区技术开发区丰台总丰台总部基地片区部基地片区顺义空港顺义空港商务区商务区常营常营区域区域西山西山片区片区中关村中关村丰台区域丰台区域凭借区域发展定位、政府强势引导，发展日渐成熟，大企业拉动效应明显，目前依然存在交通距离远，配套缺乏的问题，已逐

68、渐向外围区域扩展项目项目BDABDA国际企业大道国际企业大道 嘉捷科技园嘉捷科技园汇龙森汇龙森基本情况一期占地10万平方米，总建面7.7万平方米，容积率：0.77，二期占地面积约5.4万M，总建筑面积约18万M 占地面积一期西区100亩；二期东区60亩，容积率1.0，使用率70%左右占地面积50078平米，建筑面积95190平米，容积率1.5，使用率85%产品形式一期3、4层小独栋，43栋，二期共4栋集中办公，12栋7层、9层独栋4-6层独栋办公楼分2期开发，目前在售二期11栋独栋，4栋写字楼只出租产品面积一期主力户型在2000-4000平米 /栋，二期主力4000-12000平米 500-8

69、00平米4层：1500-1700平米；6层：5000-6600平米3400-6000平米价格8000-12000元 /售价7000元/平米左右；租金2元/平米/天左右8600元/平米，一次性付款优惠2-3个点销售状况一期04年9月开始销售，月均1栋多08年初售罄。预计二期2010年销售完毕西区全部售罄，东区2009年3月开盘，已销售60%。一期西区2007年2月开盘；二期东区2009年3月开盘，2007年11月开盘，上门量10组客户/月，一期09.11销售完毕客户状况北京白领时装有限公司、中国黄金集团有限公司、3M北京技术中心、北京动向体育发展有限公司、Kappa、河北建设集团、北京迪泰钶申（

70、DETAQ）信息技术有限公司、浙江贝达药业新药研制中心、中国通信建设第五工程局、中石油天然气管道燃气投资有限公司、资生堂研发中心中国公司、北京谷山丰生物科学技术有限公司、北京利智新创投资有限公司、阳光财产保险股份有限公司一期二期以服装企业为主，占90%以上。一期另有中国移动入驻。有医药、电子信息、环保、新材料等企业低密度园区、安静的环境BDA经济开发区产业氛围依托资源依托资源7000-12000元/平台价格平台价格以第二产业中的高附加值业务链客户为主客户情况客户情况亦庄经济亦庄经济技术开发区技术开发区丰台总丰台总部基地片区部基地片区顺义空港顺义空港商务区商务区常营常营区域区域西山西山片区片区中

71、关村中关村亦庄区域亦庄区域由开发商主导，区域无产业氛围依托，无政府支持，发展较为缓慢，借助CBD东扩，通州新城的开发，未来前景较好项目项目非中心非中心莱锦莱锦TOWNTOWN基本情况总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，容积率为1.15，一期10万；二期22万占地面积99000平米，建筑面积129000平米，容积率0.77，使用率85-95%，共46栋产品形式独栋商务写字楼花园式低密度工作区(旧厂房改造）产品面积平层350-850平米，独栋2300-3500平米 300-5000价格售价13000-14000元/平米；租金2.8元/平米/天外围4元/月.（16栋），内部6元/月.（30栋

72、）销售状况除一栋矩形写字楼，一大平层未售，另外开发商自留几栋外，全部已售-客户状况主要承接CBD外溢客户，弥补CBD区域企业对于低密度商务花园的需求，外企多，国内企业少，金融、保险企业的北京总部、新材料、高新型企业，以及创意产业的中等规模企业，如都邦保险、维维集团、中国船东互保协会、华软通联(CSOFT)、威顿公司等 影视、文化、创意企业开发商主导区域开发，城市发展的主导方向依托资源依托资源13000-14000元/平台价格平台价格现代服务业类企业为主客户情况客户情况亦庄经济亦庄经济技术开发区技术开发区丰台总丰台总部基地片区部基地片区顺义空港顺义空港商务区商务区常营常营区域区域西山西山片区片区

73、中关村中关村东部区域东部区域借势北京机场的辐射带动，借势空港产业机会，定位项目发展理念，以实力型民营企业为主要购买客户项目项目北京北京linklink空港空港MAXMAX基本情况占地面积127513.80平方米，建筑面积102887平方米 占地面积: 14公顷，建设规模: 20万平方米产品形式独栋、分层销售主体由72栋花园式低密度企业独栋组成，均为4层至4.5层。产品面积1800-5000平米独栋总面积控制在8001600平方米之间，并可依据客户办公面积需求，提供MAX特有的多独栋“叠加”组合模式。价格均价14000元/平米17000元/平米销售状况2009年1月开始销售二期07.8开盘销售客

74、户状况天津港保税区麦威国际贸易有限公司、北京超越未来科技发展有限公司、北京鸿羽鑫科技发展有限公司、北京圆之翰煤炭工程设计有限公司、沈阳黎明航空发动机 依托会展经济和航空经济的双引擎聚集关联度高的企业，贸易、通讯技术、国有单位、投资管理公司，如北京欣仁投资咨询有限公司；北京市大发畜产公司（与NOKIA合作的手机分销业务）；北京腾龙时代通信技术有限责任公司；欣仁投资顾问有限公司；嘉德服装有限公司；安徽新亚特电缆集团有限公司；昆明利顿人通信息有限公司借势顺义空港理念依托资源依托资源14000、17000元/平台价格平台价格现代服务业类企业为主客户情况客户情况亦庄经济亦庄经济技术开发区技术开发区丰台总

75、丰台总部基地片区部基地片区顺义空港顺义空港商务区商务区常营常营区域区域西山西山片区片区中关村中关村顺义空港区域顺义空港区域低密度独栋集群，区域标志性建筑，建筑创意设计，充分体现花园生态办公理念以亦庄以亦庄BDABDA为例：为例：小独栋园区：小独栋园区：小体量独栋：主力户型在2000-4000平米 /栋；自然生态环境优秀：园区整体绿化率达到40%，空气质量优于市中心一、二级；园林小品与小独栋和谐融合，营造创意环境；明星位置建筑特点鲜明明星位置建筑特点鲜明: :飞碟会所和88米高临街建筑，具现代感和展示性，形成商务地标；充分的花园景观交流空间：充分的花园景观交流空间：顶层花园、空中花园、下沉景观关

76、键要素关键要素规划布局、建筑叠加形式、空间功能分布合理、企业冠名权规划30度旋转以空港以空港MAXMAX为例：为例：规划特色：规划特色：建筑布局偏东南30度设计，争取最大化采光同时避免规划单调；建筑特色：建筑特色：提供专属的视觉形象和使用感受；建筑“叠加”形式，外挂消防梯，满足多种需求；顶层跃层空间，打造总裁办公室；空间及功能：空间及功能：每栋4-4.5层，1-4层层高3.9米，顶层6.7米；1层为接待功能、2-4层为办公功能、顶层为总裁办公室；冠名权，体现专属感顶层总裁办公室建筑叠加理念空间及功能安排关键要素关键要素面积弹性，组合多样，配套完善，前期投入控制，后期运营费用降低企业成本个性考虑

77、：企业成本个性考虑：大堂简装修，客户购买后根据自己的风格和需求进行装修设计；空调设备每一层分别控制，成本比较低；低于5A配置标准，供电系统，通讯网络接口都预留好了，客户根据自己需求安装就可以。以总部基地为例：以总部基地为例：产品面积弹性组合：产品面积弹性组合：楼座组合形式多样：二楼座组合：单体建建面： 12层商务楼 -5960平米 ；二或三楼座组合：6层-1620平米；7层-1910平米；8层-2190平米；10层-2860平米；11层-3150平米；12层-3445平米；四楼座组合：6层商务楼，单体1190平米或1250平米； 关键要素关键要素完善的配套，满足企业商务办公需求，提升区域成熟度

78、，有效的提高物业价值内容内容总部基地总部基地 国际企业国际企业大道大道非中心非中心MAXMAX空港空港西山西山邮局银行商务酒店规划快捷酒店规划公寓规划日常餐饮高端餐饮会议会展大型会所轨道交通规划规划规划规划公路交通市场认可的配套平台水平：邮局邮局、银行银行、日常餐饮日常餐饮+ +高端酒店高端酒店、交通交通、会议会展中心会议会展中心、公路公路、轨道交通轨道交通关键要素关键要素北京工业地产市场总结整体层面：随着城市产业转移、土地稀缺因素，北京工业地产逐步向郊区市场转移，大城市的辐射范围逐步延伸到周边区域；供应层面：北京周边目前以产业园供应为主，土地资源日益稀缺，以生产加工为目标群体的工业园区逐步向

79、周边区县转移，因此各类企业的研发、生产环节外溢势在必行，为本项目带来一定市场机会；需求层面：企业客户外溢现象大量出现，以加工制造研发生产总部为主的外溢顺序为主，为本项目带来大量加工制造类企业客户需求。北京的磁极效应及其周边郊区化办公物业暂未形成价格梯度，导致纯办公需求北京的磁极效应及其周边郊区化办公物业暂未形成价格梯度，导致纯办公需求外溢的抗性较大，但伴随北京产业转移及土地资源的日益稀缺，研发生产环节逐外溢的抗性较大，但伴随北京产业转移及土地资源的日益稀缺，研发生产环节逐步外溢，为本项目发展带来一定机遇。步外溢，为本项目发展带来一定机遇。整体层面：北京的磁极效应对企业具备极强的吸附作用，同时北

80、京的磁极效应目前暂未辐射至项目所在区域，因此本项目在对北京外溢客户的吸引力上大打折扣；供应层面：北京周边郊区化办公物业的市场供应量较大，且目前郊区化办公物业的价格梯度并未完全拉开，因此目前北京纯办公需求的客户选择面较广，被动外溢现象的抗性较大；需求层面：企业对北京的依附性较强，其中大中型企业的行政办公、市场、管理等环节尤甚，因此此类需求外溢存在一定抗性。市场风险分析：市场风险分析：市场机会分析：市场机会分析：三、市场机会及客户分析1、廊坊工业地产市场分析、廊坊工业地产市场分析2、廊坊办公物业市场分析、廊坊办公物业市场分析3、北京工业地产市场分析、北京工业地产市场分析4、客户分析、客户分析针对不

81、同类型的企业，我们通过问卷调查的形式，了解企业需求及特征企业类型企业类型数量数量企业类型企业类型数量数量初创型企业初创型企业20实力型企业实力型企业41成长型企业成长型企业38集团型企业集团型企业18p覆盖原则覆盖原则依据项目的园区定位，有针对性调研，主要覆盖中关村、亦庄、通州、国贸及廊坊本地等区域。p企业分类原则企业分类原则依据企业人数、办公面积划分为四类企业，其中以人数为主要参考标准：初创型企业：20人以下；200以下成长型企业：20-100人；200-1000实力型企业：100-500人；1000-5000集团型企业：500-1000人；5000以上样本量样本量样本选择标准样本选择标准共

82、发放500份以上问卷，回收有效问卷117份。问卷调研问卷调研从企业性质、行业类别、人数规模、办公面积对企业进行一定划分从企业性质看，主要集中在民营企业；行业中，信息软件、科技、制造业较多，其他行业较平均；100-1000人企业占比较多，办公面积依据企业类型而有所差别企业背景企业背景依据客户访谈及调查问卷，可将市场上的企业客户分为四类需求面积：大于2000平米，以购地为主；企业类型：多为国有二级企业，集团重组等原因划分出的二级单位，支付能力强，企业兼有研发、办公、生产功能成熟期成熟期企业企业实力型企业实力型企业成长型企业成长型企业小型、初创型企业小型、初创型企业需求面积：在500-2000平米企

83、业类型：a.高速发展阶段的私营企业，企业处于快速发展期 b.民营上市公司，通过上市募集资金或者获得科研基金，具备一定的资本运作能力，但关注企业运营成本，注重企业形象、办公环境以及配置，高素质研发类人员占企业人员总数的60%以上，生产类型属于研发类轻型生产；需求面积：在200-1000平米企业类型： a.已经经历了初创，正在成长型的企业，且发展前景良好，有一定的支付能力 b. 以科技、研发类企业为主，高素质人员为主c. 企业需要快速扩张，对办公需求面积较大，具备一定置业能力，但整体承受能力有限，价格敏感度较高需求面积：小于300平米企业类型：起步阶段的企业，刚性需求（原办公物业拆迁等原因），价格

84、敏感型企业，离原办公地点近或是离老板居住地近，有部分购置小面积物业用于注册公司，大多为需要园区政策支持的企业，多为租用客户分析客户分析p关注要素：关注要素：p成本成本p交通交通p配套配套关注要素：关注要素：成本、交通、配套、扶持政策等；成本、交通、配套、扶持政策等；物物业需求：需求：100-200平方米写字楼或平方米写字楼或100-200平方米平方米SOHO公寓公寓对规划理念较认同对区域认可度不高，离现有办公地点太远企企企企业业特征特征特征特征选选址要求址要求址要求址要求对对区域及本区域及本区域及本区域及本项项目的看法目的看法目的看法目的看法初创型企业以租用办公物业为主，价格敏感型企业，迁址倾

85、向于就近更换地点，对项目区域不认可企业成立时间较短，一般为5年以内，生存压力较大企业人员较少，一般为20人以下，核心人员为企业创始人对环境配套的依赖程度很高，倾向于就进迁址多为租用办公物业，部分公司购置小面积物业用于注册公司办公地点较分散，部分企业在住宅或SOHO公寓内，部分为个人工作室办公的租金、水电等花费，在成本中所占比较相对较高，对价格很敏感客户分析客户分析小型、初创型小型、初创型蜜蜂型企蜜蜂型企蜜蜂型企蜜蜂型企业业客户分析客户分析小型、初创型小型、初创型初创型企业以租用办公为主，租金价格、交通、商业配套为其优先考虑因素，租金及价格的承受能力低Q6：Q8：Q10：Q11：Q12：客户分析

86、客户分析小型、初创型小型、初创型初创型企业比较看好廊坊科技谷的低价优势、低经营成本和交通条件，在物业类型上以写字楼和SOHO占比较大Q14：Q15：Q16.1：Q16.2：Q16.3：客户分析客户分析小型、初创型小型、初创型初创型企业对居住配套要求不高，少量有需求企业，希望员工自行购买，企业会给予一些补贴Q20：Q21：Q22：Q23：Q24：Q25：Q26：Q27：Q28：Q29：客户分析客户分析小型、初创型小型、初创型企业普遍对配套要求较高，餐饮、超市、医疗、运动场地等均有较大需求，配套不足也是企业反映的普遍问题Q31：Q32：Q33：Q34：Q30：看重廊坊的低成本优势，并看好未来发展对

87、园区位置较满意，但希望园区能加强配套建设认可园区规划理念企企企企业业特征特征特征特征选选址要求址要求址要求址要求对对区域及本区域及本区域及本区域及本项项目的看法目的看法目的看法目的看法成长型企业爆发力强，高速成长期，成本控制型企业，有一定的经济实力，有办公生产一体化需求企业进入高速发展时期，逐步扩大市场占有率随着实力增强越来越注重企业形象为了便于管理，有办公、研发、生产一体化需求有一定经济实力，但注重成本控制（前期投入和后期运营）对交通以及生活配套（小超市、快餐店、邮局、银行）有较强的要求，并希望能满足员工的居住需求多存在于新兴产业和高科技产业客户分析客户分析成长型成长型瞪羚型企瞪羚型企瞪羚型

88、企瞪羚型企业业p关注要素：关注要素：p成本成本p区位区位p交通交通关注要素：关注要素：成本控制（前期成本投入、后期运成本控制（前期成本投入、后期运营成本）、区位、交通、园区成本）、区位、交通、园区优惠政策、惠政策、生生产办公集中、物公集中、物业实用性等用性等物物业需求：需求：在在200-1000平米写字楼或企平米写字楼或企业独独栋，1000-2000平方米厂房平方米厂房成长型企业以租用办公为主，租金价格、区位和交通成为其优先考虑因素，购买客户价格承受能力在200-500万之间，租金的承受范围较大Q6：Q8：Q10：Q11：Q12：客户分析客户分析成长型成长型成长型企业看重科技谷园区的低价优势、

89、环境和低密度办公形式，物业形式看，对企业独栋的关注度较高，对独栋的面积需求在500-1000平方米内Q14：Q15：Q16.1：Q16.2：Q16.3：客户分析客户分析成长型成长型Q16.4：成长型企业对居住配套需求量有所增加，希望配比一定量宿舍和专家公寓，单位长租和员工购买均可Q20：Q21：Q22：Q23：Q24：Q25：Q26：Q27：Q28：Q29：客户分析客户分析成长型成长型企业普遍对配套要求较高，餐饮、超市、休闲娱乐、医疗、教育、等均有较大需求，配套不足、没有产业氛围为主要问题Q30：Q31：Q32：Q34：客户分析客户分析成长型成长型Q33：廊坊市有区位交通优势，对环渤海的覆盖能

90、力强，适合生产基地的发展看好未来的发展不适合高端人才的引进，不利于企业人才储备企企企企业业特征特征特征特征选选址要求址要求址要求址要求对对区域及本区域及本区域及本区域及本项项目的看法目的看法目的看法目的看法实力型企业看重企业形象和人才储备，资本运作能力强，支付能力强，对软环境要求较高在本行业内有较好市场占有率和品牌效应，有区域扩张需求，有较强的资本运作能力，实力较强，支付力强企业成规模化扩张趋势，对企业形象要求高，选址倾向于中心城市，但希望把生产基地外迁对交通、人才环境、政策、产业氛围等软环境依赖度高对高端配套有需求，基本配套的要求也较高客户分析客户分析实力型实力型巨蟒型企巨蟒型企巨蟒型企巨蟒

91、型企业业p关注要素：关注要素：p区位区位p交通交通p成本成本p配套服配套服务关注要素：关注要素：区位、交通、成本、配套等区位、交通、成本、配套等物物业需求：需求：小小规模模购地，地，500-2000平米的企平米的企业独独栋，1000-2000平米厂房平米厂房实力型企业以购买办公为主，区位、交通、价格、配套是其优先考虑因素，价格承受能力在1000万左右Q6：Q8：Q10：Q11：Q12：客户分析客户分析实力型实力型企业看好科技谷的低价优势、交通条件和10分钟生活圈的规划理念，在物业类型上独栋和厂房均有需求，办公面积在500-2000平方米Q14：Q15：Q16.1：Q16.2：Q16.3：客户分

92、析客户分析实力型实力型Q16.4：Q20：Q21：Q22：Q23：Q24：Q25：Q26：Q27：Q28：Q29：客户分析客户分析实力型实力型实力型企业对居住配套有一定需求，希望配比一定量宿舍和专家公寓，单位长租和员工购买均可Q30：Q31：Q32：Q33：客户分析客户分析实力型实力型Q34：企业对配套要求较高，餐饮、超市、金融、医疗、教育、运动场地等企业对配套要求较高，餐饮、超市、金融、医疗、教育、运动场地等均有较大需求，配套不足、没有产业氛围为主要问题均有较大需求，配套不足、没有产业氛围为主要问题看重廊坊市的土地购买成本及土地购买量关注优惠政策及产业发展方向看好项目所在位置及未来发展能力企

93、企企企业业特征特征特征特征选选址要求址要求址要求址要求对对区域及本区域及本区域及本区域及本项项目的看法目的看法目的看法目的看法成熟期企业明星企业、龙头企业，有很强的政府运作能力，能得到较多优惠政策，购地自建物业为主多为该行业龙头企业，是各个省市经济开发区争抢的对象，纳税能力强的明星企业，有多个子公司因其较强的纳税能力和区域经济、就业带动作用，政府能给予较好的优惠政策及土地政策，特事特办企业多购地自建办公物业抗区域不成熟的能力较强，企业有能力自行解决员工配套需求对高端配套有要求客户分析客户分析成熟期企业成熟期企业象群型企象群型企象群型企象群型企业业p关注要素：关注要素：p政策政策p区位区位p配套

94、配套p交通交通关注要素：关注要素：区域区域优惠政策、区位、配套、交通等；惠政策、区位、配套、交通等；物物业需求：需求：以以购地地为主，或主，或购置置2000平米以上物平米以上物业，3000平米以上的厂房平米以上的厂房成熟期企业租用、购买办公均有，政策优惠条件、区位、价格、商业配套是其优先考虑因素，价格承受能力高，可承受2000万以上价格Q6：Q8：Q10：Q11：Q12：客户分析客户分析成熟期企业成熟期企业Q14：Q15：Q16.2：客户分析客户分析成熟期企业成熟期企业Q16.4：企业看好科技谷的低价优势、交通条件和低密度办公，在物业类型上，厂房的需求量较大，办公面积在2000平方米以上Q20

95、：Q21：Q22：Q23：Q24：Q25：Q26：Q27：Q28：Q29：客户分析客户分析成熟期企业成熟期企业成熟期企业对居住配套有较大需求，希望配比一定量宿舍和专家公寓，单位长租和员工购买均可Q30：Q32：Q33：Q34：客户分析客户分析成熟期企业成熟期企业Q31：除基本配套外，企业对高端配套要求较高，金融、酒店、购物中心等除基本配套外，企业对高端配套要求较高，金融、酒店、购物中心等配套开始出现，配套不齐全、产业聚集度不强依然是主要问题配套开始出现，配套不齐全、产业聚集度不强依然是主要问题实力型客户、成长型客户的需求点存在一定市场空间，是本项目的两类潜在客户需求面积：大于2000平米，以购

96、地为主；企业类型：多为国有二级企业，集团重组等原因划分出的二级单位，支付能力强，企业兼有研发、办公、生产功能；需求关注点：区域优惠政策、产业氛围、形象展示（购地自建为主）；配套需求：抗区域不成熟的能力较强，公司一般对研发人员配有班车，由于业务往来需求，希望园区可以有较为高档的商务餐饮及住宿配套。成熟期成熟期企业企业实力型企业实力型企业成长型企业成长型企业小型、初创型企业小型、初创型企业需求面积：在500-2000平米企业类型：a.高速发展阶段的私营企业，企业处于快速发展期 b.民营上市公司，通过上市募集资金或者获得科研基金，具备一定的资本运作能力，但关注企业运营成本，注重企业形象、办公环境以及

97、配置，高素质研发类人员占企业人员总数的60%以上，生产类型属于研发类轻型生产；需求关注点：区域优惠政策、产业氛围、成本控制、形象展示（以购买物业为主，或小规模购地）、员工生活配套；配套需求：对园区配套（银行、餐饮、娱乐休闲）、公共交通等方面存在一定的需求、部分员工居住配套；需求面积：在200-1000平米企业类型：已经经历了初创，正在成长型的企业，且发展前景良好，有一定的支付能力需求关注点：园区优惠政策、物业实用性、价格较为敏感，成本控制型配套需求：对园区交通（地铁、轻轨、多条公交等便捷公共交通）以及生活配套（小超市、快餐店、邮局、银行）有较强的要求，并希望有满足员工的居住需求功能需求面积：小

98、于300平米企业类型：起步阶段的企业，刚性需求（原办公物业拆迁等原因），价格敏感型企业，离原办公地点近或是离老板居住地近，有部分购置小面积物业用于注册公司，大多为需要园区政策支持的企业，多为租用需求关注点：价格敏感型、园区优惠政策、物业使用率、配套依赖型；配套需求：对环境配套的依赖程度很高客户初判客户初判针对本项目，本次深度访谈覆盖北京、廊坊两地企业客户及工业园、孵化器等专业人士访谈类型访谈类型区域区域企业客户企业客户北京北京廊坊廊坊亿利方兴有限公司阿尔法思奇（北京）科技有限公司北京立达欣科技发展有限公司嘉捷科技园美宝化妆品制造商河北深思新材料技术有限公司华宇创新科技有限公司大地检测公司廊坊东

99、能石油工程技术有限公司专业人士专业人士非中心中弘国际商务花园置业顾问王平北大孵化器访谈西山汇芯中心建业大厦天利得益第六大街凤凰城备注：访谈内容详见附件访谈纪要北京企业客户本项目对其吸本项目对其吸引点引点区位环境：区位环境：项目区位离北京近，在距离上能接受；成本优势：成本优势：北京的租金和售价逐年攀升，迫使企业外溢，廊坊低成本具有优势；企业的运营成本也相当较低。园区环境园区环境：园区的自然环境和交通环境未来远胜于北京，也同时节省了企业的交通成本；员工稳定：员工稳定：廊坊的房价远远低于北京，利于自身企业员工购买，能保证员工的稳定性；政策环境宽松：政策环境宽松：相对于北京，有更宽松的政策环境及灵活性

100、目前不足之处目前不足之处购买倾向性购买倾向性园区配套严重不足：园区配套严重不足：企业入驻必然考虑员工的住宿、消费等问题，但目前在园区内这些都是不可见的；人力资源不足：人力资源不足：廊坊市低层次人员供给充足，但是中高以上专业技术人员不足，很难满足企业发展需求；大型成熟期企业：大型成熟期企业：倾向于购买土地，可以考虑将生产部分迁往廊坊，总部办公目前暂不考虑廊坊；中小型企业：中小型企业：类似与联东U谷的生产加办公的组合体生产加办公的组合体可以考虑，其中业务范围主要不在北京业务范围主要不在北京的企业会考虑纯办公物业；除办公需求外，对于住宿配套住宿配套，如员工公寓和宿舍考虑购买结论：结论：北京企业客户以

101、中小北京企业客户以中小型成长速度快、具备优型成长速度快、具备优质潜力的企业为主质潜力的企业为主目前难以吸引北京大目前难以吸引北京大型成熟期企业客户的企型成熟期企业客户的企业总部办公需求；业总部办公需求；成本优势和环境优势成本优势和环境优势对北京企业最有吸引力；对北京企业最有吸引力；加工加工+ +办公组合体是办公组合体是目前北京客户需求最大目前北京客户需求最大的产品形式，其次是低的产品形式，其次是低密度的纯办公物业密度的纯办公物业廊坊企业客户本项目对其本项目对其吸引点吸引点区位环境：区位环境：项目区位离北京近，便于与北京相关业务往来；规划理念规划理念：园区的十分钟生活圈理念在整个廊坊市都是最先进

102、的，未来园区整体形象将有别于廊坊市目前的工业园区；发展潜力：发展潜力：廊坊市未来发展方向北移，项目所处区域具有非常大的发展潜力；目前不足之处目前不足之处购买倾向性购买倾向性推进程度过慢：推进程度过慢：园区经过几年建设目前仍无明显进展，降低了企业对该园区的信心；园区配套严重不足：园区配套严重不足：目前区域周边过于荒凉，相关配套设施缺乏，离市区距离较远；环境有待改善：环境有待改善：目前园区绿化环境水平较低，风沙较大，园区环境有待改善。大型企业：大型企业：倾向于购买土地，主要用于生产，廊坊周边园区仍有土地供应，可以考虑其它园区；中型企业：中型企业：廊坊市中型企业倾向于购买具有完全产权的独栋独院的生产

103、加办公组合体产品形式；小型企业：小型企业：企业独栋购买力难以支撑，办公楼仍希望在市中心写字楼购买或租用；结论：结论：廊坊本地企业客廊坊本地企业客户以中型成长、户以中型成长、实力型企业为主实力型企业为主主要看中项目区主要看中项目区域的增长潜力和域的增长潜力和园区未来先进的园区未来先进的形象形象产品形式上倾向产品形式上倾向于具有一定生产于具有一定生产功能的独栋功能的独栋写字楼需求量有写字楼需求量有限，风险大限，风险大项目潜在目标客户初步界定需求需求特点特点p企业成立时间较短，人员较少p对办公环境要求低，价格敏感p对区域配套依赖度高p对环境氛围依赖度高pSOHOp写字楼p写字楼p小面积企业独栋p厂房

104、p生产研发办公一体化p写字楼p企业独栋p厂房p生产研发办公一体化p价格敏感p租用为主p配套依赖度高p成本控制p高成长性，有一定经济实力p有厂房办公一体化需求p企业成长速度块p产业领域集中在电信电子、生物技术、新材料等高新产业p对于优惠侦测、园区配套有一定要求p随着规模的扩大开始重视企业形象p该行业的龙头企业和明星企业p政府运作能力强，特事特办p抗区域不成熟能力强 ，能带动区域发展初创型企业初创型企业成长型企业成长型企业实力型企业实力型企业置业置业偏好偏好p购地要求为主p形象要求强p配套需求齐全客户分类客户分类基于园区定位和企业目标，快速发展的、追求生态办公环境，有外基于园区定位和企业目标，快速

105、发展的、追求生态办公环境，有外溢需求的成长型企业和实力型企业是我们项目的潜在客户！溢需求的成长型企业和实力型企业是我们项目的潜在客户！成熟期企业成熟期企业企业企业特点特点p对企业形象有要求p对于区域优惠政策、产业氛围有要求p开始注重办公环境、支付能力强p对园区配套有较高要求p形象要求强p经济实力较强p考虑员工生活配套p土地p企业独栋p厂房来源来源p廊坊本地企业p北京外溢客户为主p廊坊本地为主p北京、天津外溢客户为主四、案例分析1.联东联东U谷谷2.苏州工业园苏州工业园案例一：北京案例一：北京联东联东U谷谷规划：以“微笑曲线”为理论原型，依据产业发展的附产业发展的附加值导向加值导向，即中间低附加

106、值是制造、两端高附加值是营销和研发创新，为处于产业链条中不同位置的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间。主导行业：以生物医药、精密机械、电子信息、以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保为主导的综合性产业园区。能源环保为主导的综合性产业园区。入驻企业：康龙化成（北京）新药技术有限公司北京日佳电源有限公司北京同益中特种纤维技术开发有限公司北京中纺锐力机电有限公司产业规划产业规划以以“微笑曲线微笑曲线”为模型，依据产业发为模型，依据产业发展附加值为导向，为入住企业提供全方位需求服务展附加值为导向，为入住企业提供全方位需求服务联东联东U U谷谷区位与交通位于亦庄新城核心位置，临近两条高速公路，周边配

107、套完善区位区位：位于亦庄产业新城中心，北京中关村科技园区金桥科技产业基地内。交通：交通：京津塘高速公路、京沈高速公路和京津城际铁路贯穿亦庄新城。五、六环城市快速路，及即将开通的L2号线和规划中的M12、S6号线连通亦庄与北京中心城及各远郊区域。将建立亦庄同首都国际机场的快速通道。联东联东U U谷谷规模及配套规模及配套占地占地100100万平方米，万平方米，5 5大功能分区，大功能分区，园区内配套设施齐全园区内配套设施齐全规模：占地13001300亩，规划建筑面积100100万万平方米。预计年总产值达200亿元亿元以上，年税收达15亿元亿元。 功能组成：5 5大功能分区。总部商务园研发科技园配套

108、服务园生产制造园企业订制园园区内配套设施：园区在综合配套园设有商务中心，提供企业大型会议、培训场所服务。配有银行、律师事务所、邮局、工商税务等机构。商务酒店、企业会所、餐厅、迷你高尔夫练习场、健身休闲中心等。宿舍宿舍网球场网球场羽毛球馆羽毛球馆食堂、超市食堂、超市食堂食堂高管公寓高管公寓联东联东U U谷谷一期一期二期二期三期三期分期规模分期规模建筑面积近50万平方米定制需求为主规划占地11.24万平米，建筑面积15.7万平米 规划占地200亩，建筑面积18万平米 开发物业开发物业园区配套（食堂、宿舍、公寓、澡堂、超市，球馆、水站等）和标准厂房标准厂房和定制厂房企业独栋（中试楼）企业独栋产品类型

109、产品类型公寓：面积70-90平方米面积：1万平方米标准厂房：面积： 4万平方米（4层）层高：1层6米，2-4层5米成重：500公斤独栋：面积：800-3000平方米独栋：面积：800-3000平方米租金租金/ /出售出售公寓：租700-1200元/月宿舍：租750元/月标准厂房：租0.75-1.1元/天厂房：5000元/平方米定制厂房比标准厂房价钱贵100-200元/平方米企业独栋：5000元-6000 /平方米企业独栋：7000元左右/平方米四期四期企业独栋企业独栋研发办公楼研发办公楼标准厂房标准厂房标准厂房标准厂房三期三期四期四期一期一期二期二期联东联东U U谷谷联东联东U U谷分四期规划

110、，从生产谷分四期规划，从生产- -研发研发- -办公的趋势发展，顺应企业外迁办公的趋势发展，顺应企业外迁的需求的需求多样化的产品形式有针对性地吸引不同需求的客户进驻花园独栋花园独栋面积：800m23200m2，根据企业需要调整特点：容积率非常低，绿化率很高，贴近自然、和谐、安宁的办公环境租售类型：以出售为主吸引企业类型：服装设计类、文化创意类和生物医药类企业 单层厂房单层厂房面积：最大8000m2租售类型：整层出租吸引企业类型：急加工企业、新能源新环保企业、生物制药企业多层厂房多层厂房面积：很灵活，整栋面积有四五千的，单层面积也有六千多的租售类型：可租可售吸引企业类型：生物医药类、电子信息类企

111、业。既可以当做办公和生产用也可以当做研发和生产用 定制厂房定制厂房面积：四五千平方米以上，根据客户需求而定租售类型：出租，起租期十年吸引企业类型：对厂房与特许要求的企业。例如：生物医药类企业要求很好的密封性。联东联东U U谷谷景观规划,绿色、生态、环保为主题的园区环境提升园区价值、取得客户认同感中央独栋花树环绕绿色植被800米景观大道水榭、喷泉、回廊、绿地分散分布联东联东U U谷谷招商方面，利用区域产业集群优势，因地制宜发展园区产业 联东联东U U谷谷北京北京 临临近区域主要产业：近区域主要产业：生物技术与新医药光机电一体化电子信息软件新材料与新能源京津城际走廊上的京津城际发展走廊上的新技术产

112、业和科技研发基地中关村科技园区产业升级示范地位于亦庄新城产业发展核心区域，亦庄新城定位为高新技术产业中心、高端产业服务基地、国际宜居新城 联东联东U U谷谷北京北京 临近区域产业情况：临近区域产业情况：联东联东U U谷谷招商方面，同时利用各种优惠政策针对性地引进生物医药、精密机械、电子信息、能源环保等高附加值类产业联东U谷北京租售量在北京排名第一获2009年度最具品牌影响力园区 园区政策园区政策金桥基地独栋研发楼项目奖励办法行业政策行业政策通州区优惠政策：金融企业、文化创意企业 、物流企业中关村科技园区优惠政策：中关村科技园高新技术产业企业联东联东U U谷谷政策政策对比较强势、比较大的品牌，和

113、对这个区域做出贡献的企业，在租金、增值服务给予更优惠的政策 联东联东U U谷谷案例二：苏州工业园案例二：苏州工业园规模：行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口27万，从业人员31.57万，中新合作开发区规划发展面积80平方公里；发展目标：建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区高科技工业园区和现代化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区生态型新城区；建成全国水平最高、竞争力最强的园区之一 中新合作：中国和新加坡两国政府间重要的经济技术合作项目；开创了中外经济技术互利合作的新形式,对其他地区工业园发展具有重对其他地区工业园发展具有重要示范意义；要示范意义；园区概况苏州工业园是中新两国政府

114、合作，以建设具有国际竞争力的高科技工业园和创新性、生态型新城区为发展目标，是国内工业园发展的典范苏州工业园苏州工业园 拥有较大项目的自行审批权 享有国家经济技术开发区和高新技术产业开发区优惠政策 全国首家综合保税区试点 全国首个鼓励技术先进型服务企业优惠政策试点区域 中国服务外包示范基地 拥有充分授权的外事管理权 拥有预筹积累个人账户为主的公积金制度第一层面是中新两国政府联合协调理事会，负责协调苏州工业园区开发建设和借鉴新加坡经验工作中的重大问题。由两国副总理担任理事会共同主席 第二层面是中新双边工作委员会，由苏州市市长和新加坡裕廊镇管理局主席共同主持，苏州市政府和园区管委会及新加坡有关部门和

115、机构负责人组成 第三层面是联络机构，由新加坡贸工部软件项目办公室和苏州工业园区借鉴新加坡经验办公室负责日常联络工作 组织保障苏州工业园苏州工业园 区位交通地处长三角经济圈中心腹地，内外连接便利，完善配套架构起物流、信息流、资金流的立体体系苏州工业园位置交通图苏州工业园位置交通图太湖太湖常州常州80KM80KM至杭州至杭州150KM150KM无锡无锡42KM42KM张家港张家港90KM90KM常熟常熟90KM90KM常熟港常熟港60KM60KM刘家港刘家港60KM60KM太仓港太仓港70KM70KM太仓太仓50KM50KM昆山昆山50KM50KM上海上海80KM80KM虹桥机场虹桥机场80KM8

116、0KM浦东机场浦东机场120KM120KM至南京至南京200KM200KM苏州苏州苏州工苏州工业园业园区位环境优良：区位环境优良：苏州工业园区位于长三角经济圈重镇苏州古城东侧，通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连。交通条件便捷：交通条件便捷：机场：机场：上海虹桥机场（距苏州80公里）上海浦东国际机场（距苏州120公里）南京国际机场（距苏州200公里）苏州光福机场（距苏州10公里）铁路：铁路：京沪铁路京沪高速铁路已列入国家“十五”计划海运港口：海运港口：上海港：距苏州100公里；年吞吐量1.65亿吨，104个万吨级泊位张家港：距苏州96公里；综合性港口，年吞吐量

117、800万吨，18个万吨级泊位太仓港：距苏州70公里；石油港口，预计万吨级泊位30个常熟港：距苏州60公里；化工港口，预计年吞吐量150万吨，建有12万标箱码头和30万吨通用码头各1座功能板块功能板块园区在规划上形成了功能完善的分园区在规划上形成了功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础国际科技国际科技园区园区出口加出口加工区工区 信息产信息产业园业园独墅湖独墅湖高教区高教区中央中央商务商务区区出口出口加工区加工区现代物流园现代物流园中新生态中新生态科技城科技城阳澄

118、湖休阳澄湖休闲度假区闲度假区金鸡湖金鸡湖独墅湖独墅湖阳澄湖阳澄湖 苏州工业园区初步形成了国际科技园、中央商务区、国际科技园、中央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业园、出口加工区、信心产业园、出口加工区、现代物流园、中心科技生态现代物流园、中心科技生态城、阳澄湖休闲度假区城、阳澄湖休闲度假区等功能完善的分区； 苏州园区规划上形成的功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础。苏州工业园苏州工业园 产业发展阶段从1994年酝酿启动至今已大致经历了基础、发展、转型三个发展阶段奠定基础期奠定基础期1994-2001199

119、4-2001中方财团股比由35%调整为65%，承担园区开发公司的大股东责任和园区管理的主要工作开始湖东地区的开发建设园区的产业体系已经初步形成。园区的产业体系已经初步形成。中新联合协调理事会第九次会议，国务院副总理吴仪提出苏州工业苏州工业园区要加快建设成为四个示范区，园区要加快建设成为四个示范区，园区二次创业正式提出；由新加坡协助招商，引入多项总投引入多项总投资超过资超过1 1亿美元的大项目亿美元的大项目奠定组织基础：从三个层面建立领导和工作机构。中新两国政府联合协调理事会；中新双边工作委员会；联络机构奠定物质基础：中新双方财团合资组建了中新苏州工业园区开发有限公司 奠定招商基础：新方向中方提

120、供了丰富的招商经验和既有的招商网络 奠定“软件”基础：编制68项体现园区特色的规章制度和管理办法 加速发展期加速发展期2001-20072001-2007转型发转型发展期展期20082008至今至今园区开始二次创业，转型园区开始二次创业，转型发展。发展。工业园区将今年的工作重点概括为：制造业升级、制造业升级、科技跨越、服务业倍增、科技跨越、服务业倍增、生态优化生态优化。 苏州工业园以后的发展方向：一个是优二进三，一一个是优二进三，一个是深化中新合作。个是深化中新合作。苏州工业园苏州工业园 邻里中心起步期邻里中心起步期0000年年0202年年0303年年 0404年年0101年年0606年年08

121、08年年0909年年0707年年0505年年9898年年9696年年9494年年借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成苏州总体规划2004-2020提出市域c bd在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区 陆续出现。Cbd商业办公功能的完善，李公堤 商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等邻里中心发展期、邻里中心发展期、CBDCBD建

122、设期建设期CBDCBD扩展期扩展期邻里中心首先担负园区配套功能邻里中心首先担负园区配套功能的职责；的职责；借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦98年建成，CBDCBD的规划建设，园区的配套更的规划建设，园区的配套更加完善；加完善；苏州总体规划2004-2020提出市域c bd在园区的概念，园区的发展上升到城市的高度；与此同时，邻里中心的发展更加成熟，大型商场开始进驻园区，特色商业街开始形成。CBDCBD功能逐步完善；功能逐步完善；李公堤商业街圆通时代广场、东方之门修建邻里中心湖东大邻里中心湖东大厦厦邻里中心贵都大厦邻里中心贵都大厦邻里中心新城大邻里中心新城大厦厦邻里中心玲珑大邻里中心玲珑大厦

123、厦邻里中心沁苑大邻里中心沁苑大厦厦邻里中心师惠大厦邻里中心师惠大厦金鸡湖商业广场金鸡湖商业广场李公堤风情商业水街李公堤风情商业水街青积案湖商业广青积案湖商业广场场左岸商业街左岸商业街中央商业广场中央商业广场圆通时代广场圆通时代广场久光百货久光百货苏杭时代购物广场苏杭时代购物广场湖滨新天地湖滨新天地东沙湖商业广场东沙湖商业广场苏州园区配套图苏州园区配套图配套发展阶段园区配套发展先于产业而发展，邻里中心首先担负园区配套功能的职责；园区CBD的规划建设使得园区配套功能更加完善苏州工业园苏州工业园 启动期启动期发展期发展期加速发展期加速发展期加速发展期加速发展期加速发展期加速发展期加速发展期加速发展期

124、成熟期成熟期00年，园区属于城市功能的延伸区域，即金鸡湖西区域房地产市场首先发展；02年左右，由于金鸡湖强势的景观资源和邻里中心的商业配套，湖西区域发展迅速；05年，随着湖西区域的发展完善，房地产市场沿金鸡湖发展；07年，开始向东部区域扩散发展；园区房地产历经十年的发展，产品力水平越来越高，产品多元化、复合化程度不断增加发展阶段发展阶段代表项目代表项目发展特点发展特点0202年年0303年年0404年年0101年年0505年年0606年年0707年年0808年年0909年年沿老城区向园区发展，借助于城市配套，属于城市功能的延伸沿湖西cbd发展，湖西cbd具备一定配套功能，资源强势特点特点沿金鸡

125、湖向南向西发展，随着湖东cbd的建设向东南延伸向园区东部发展，开发项目迅速扩散启动期启动期发展期发展期加速发展期加速发展期成熟期成熟期师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广场等。普通住宅商住楼，住宅档次不高，商住楼提供底端配套。东方春晓、湖滨公寓、天翔花园等产品以低密和湖景公寓为主，产品力较大提升阳澄名邸、星湖国际、半岛华庭等随着知名开发商的进驻，产品多元化，复合化国际社区、尚玲珑、朗诗国际等高端化、科技化、多元化、复合化房地产市场房地产市场随产业、配套的成熟，在随产业、配套的成熟，在20002000年左右，逐步启动；年左右，逐步启动；历经十年的发展，产品水平越来越高，多元化、复合化程度不断增历经十年

126、的发展，产品水平越来越高，多元化、复合化程度不断增加加老城中心老城中心 苏州工业园苏州工业园 苏州工业园人口统计苏州工业园人口统计20002000年，人口开始快速增长，产业人口大量年，人口开始快速增长，产业人口大量进驻；进驻；1994年至1999年，园区人口增长缓慢，甚至一度出现负增长。产业人口的数量逐年增加，产业人口的数量逐年增加，苏州园区人口自2000年以来持续增长，产业工人的数量增加；板块客户组成年龄组成（35以下）湖西CBD市区及周边占50%、园区占40%、外地占10%占40%独墅湖市区及周边占50%、园区占40%、外地占10%占40%湖东CBD市区及周边占30%、园区占60%外地占1

127、0%占50%新双湖市区及周边占20%园区占70-80%外地占5%以下占60%自西向东，园区内客户所占的比例逐渐加大，成为客源的主流。从西向东，购房客户年龄逐步年轻化。外地客户占到一定比例，表明外地客外地客户对园区的区域价值和未来发展前景看户对园区的区域价值和未来发展前景看好；好；购房客户自西向东呈梯度分布，基本购房客户自西向东呈梯度分布，基本上体现了与园区各个板块价值的对位上体现了与园区各个板块价值的对位人口演变人口演变随着产业和配套的逐步成熟，随着产业和配套的逐步成熟，20002000年左右，园区产业年左右，园区产业人口开始呈现大幅攀升态势，园区人气及成熟度逐步增强人口开始呈现大幅攀升态势，

128、园区人气及成熟度逐步增强西西东东苏州工业园苏州工业园 区域的初步认区域的初步认知期，价值小知期，价值小步慢升步慢升区域成熟期，价格区域成熟期，价格得到大幅提升，价得到大幅提升，价值兑现值兑现人口人口产业产业房地产房地产0000年年0202年年0303年年 0404年年0101年年0606年年0808年年区域价值区域价值配套配套0909年年0707年年0505年年9999年年9898年年9797年年自98年到01年为苏州园区的基础奠定期，成立领导机构，成立开发公司，招商的准备以及制定园区的规章制度和管理办法金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发展，园区的产业体系已经基本成形园区二次创业：即

129、加快建设四个示范区的转型发展奠定基础期奠定基础期1994-20011994-2001加速发展期加速发展期2001-20082001-2008转型期转型期08-08-借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成苏州总体规划2004-2020提出市域c bd在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区 陆续出现。Cbd商业办公功能的完善，李公堤

130、商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等项目：师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广场等。区域：城市配套延伸区住宅特点：普通住宅商住楼，住宅档次不高，商住楼提供底端配套。项目：东方春晓、湖滨公寓、天翔花园等，区域：围绕金鸡湖发展。项目特点：产品以低密和湖景公寓为主，产品力较大提升项目：星湖国际、半岛华庭等，区域：金鸡湖延伸发展。项目特点：随着知名开发商的进驻，产品多元化，复合化项目：国际社区、尚玲珑、朗诗国际等，区域：沿cbd向东发展。项目特点：高端化、科技化产业人口开始进驻；购房客户主要是当地居民、部分产业工人、城市被动外溢人口产业人口大量进驻；购房客户市中心占到半数左右、出现上海为代表的长三角的资产

131、客户,其余产业客户长三角的资产客户比重进一步加大产业规划确产业规划确定，区域价定，区域价值开始抬升值开始抬升区域意象逐步形区域意象逐步形成，价格开始大成，价格开始大幅提升幅提升发展小结发展小结苏州园区的规划利好，邻里中心配套首先进驻，带动苏州园区的规划利好，邻里中心配套首先进驻，带动了产业和房地产的发展；产业体系的基本形成和配套的初步完善，了产业和房地产的发展；产业体系的基本形成和配套的初步完善，促进了房地产市场的繁荣促进了房地产市场的繁荣苏州工业园苏州工业园 案例三：案例三：津通集团及其开发项目津通集团及其开发项目以工业地产为主的综合性开发商津通集团，是一家以工业科技地产开发为主业，集住宅、

132、商业地产开发，产业发展和住宅、商业地产开发，产业发展和产品研发及制造产品研发及制造为一体的大型集团公司 高科技产业高科技产业地产地产住宅住宅商业地产商业地产工业地产工业地产核心业务核心业务产品研发产品研发产品制造产品制造两两大大支支柱柱产产业业核心企业及其产品：核心企业及其产品：津恒能源科技公司 再生能源设备津汉电气科技公司 电子产品津通先锋光电科技公司 太阳能电池等物业管理物业管理津通集团津通集团 概况区位：区位：位于常州南翼武进高新技术产业开发区 位于长三角地理心脏和沪宁高速公（铁）路中段 1小时40分钟可达上海，40分钟可达南京禄口国际机场， 2小时可达杭州 距离国家一类口岸常州港仅30

133、分钟车程，并可在2小时内到达周边的上海港口、张家港口和江阴港口；规模：规模：占地1000亩，总规划建筑面积90万平方米投资：投资：总投资16亿建设状况：建设状况：一期近30万m2的17座高标准工业厂房、1座生活服务中心和1座商务服务中心已正式投入使用鼓励类产业鼓励类产业: : 生物/化学、电子装配&制造、研发 2005年10月开园津通国际工业园津通国际工业园1 1小时小时4040分钟车程分钟车程4040分钟车程分钟车程南京禄口国际机南京禄口国际机场场上海上海目前，津通国际工业园在工业科技地产领域，已形成建设、招商、运营、管理、服务等一体化体系 建设建设招商招商运营运营管理管理服务服务津通国际津

134、通国际工业园工业园完备一体化的服务体系，是津通工业园的核心竞争力之一津通物业管理有限公司：津通物业管理有限公司：是津通集团在吸收国内外先进工业园区运作模式和管理经验的基础上成立的专业工业园物业服务公司可为入驻企业提供集设备安装和监管、工业工程、后勤服务、企业管理和物业管理于一体的综合性服务。工业工业工程工程后勤后勤服务服务企业管理企业管理物业物业管理管理设备安装设备安装和监管和监管一体化服一体化服务体系务体系津通国际工业园的服务体系以津通物业管理公司为主要实施主体增值服务及设施增值服务及设施内容内容智能化管理系统智能化管理系统信息网络系统、智能管理系统、智能办公系统专业服务网点专业服务网点海关

135、、商检、物流、工商、税务、物业管理、配餐中心、银行、邮政、超市便利店齐全的功能设施齐全的功能设施远程视频会议、同声翻译系统、商务洽谈会场、临时办公场所、新闻发布会场完善的基础设施完善的基础设施供电、供水、供气、通讯、污水处理等优美的绿化环境优美的绿化环境资金、技术、管理等支持与合作资金、技术、管理等支持与合作津通创业投资有限公司和津通投资建设有限公司提供给入驻企业带来的优势：给入驻企业带来的优势：降低生产与管理成本提高生产效率保障安全生产利于获得国际质量体系认证津通国际津通国际工业园工业园服务型企业战略合作平台为入驻企业降低成本、提高效率这些现代服务型企业的注入这些现代服务型企业的注入可为园内

136、企业提供高效率、低成本的多种其核心流程以外的其他业务；可为入驻企业的发展提供良好的战略合作平台，从而使其充分获得产品扁平化与运作扁平化所带来的成本和效率的双赢。 认证认证外贸外贸咨询咨询法律法律会计会计设计设计广告广告信息信息物流物流仓储仓储通讯通讯金融金融教育培训教育培训人力资源人力资源租赁租赁会展会展税务税务环境环境科技科技政府部门政府部门网络型专业服务型企业网络型专业服务型企业战略合作平台战略合作平台津通国际津通国际工业园工业园在一体化服务体系基础上，融资平台为科技孵化创造了良好条件科技孵化科技孵化企业成长企业成长融资平台融资平台投资向导投资向导津通国际工业园内的“现代服务业集聚区” 为

137、入驻企业提供全方位的包括金融、会计、税务、人力资源、物流、商检等在内的高效率、低成本的集成服务，引导投资一体化服务体系为基础：一体化服务体系为基础：融资平台公司：融资平台公司：津通创业投资有限公司（津通集团为发展高新技术、促进成果产业化，为创业企业或项目提供创业投资基金而成立的专业公司）津通国际工业园内的国家级“国际科技合作基地”和国家级“留学人员创业园”中符合条件的创业企业可优先获得“种子基金”，以缩短从科技“孵化”到“产业化”之间的时间。目前入驻津通国际工业园留学生企业众多，在津通这个工业园得到发展壮大，取得了良好的经济效益津通集团宣传：津通集团宣传：“您只需与您的团队带着商业计划和少量资

138、金，就可来津通国际工业园运作”津通国际津通国际工业园工业园案例四：深圳天安数码城有限公司及其开发项目案例四：深圳天安数码城有限公司及其开发项目天安数码城有限公司是专业的科技园开发与运营商，主要服务中小企业与民营企业( ( 香港香港) )天安中国投资有限公司天安中国投资有限公司 50%50%深圳天安数码深圳天安数码城有限公司城有限公司深圳泰然股份有限公司深圳泰然股份有限公司 50%50%深业泰然是具有国家一级资质的大型房地产企业集团，注册资本2亿元人民币，拥有五家控股企业和二家参股企业，为中国房地产200强企业。天安中国投资有限公司（香港天安集团）于1986年成立，1987年在香港联合交易所上市

139、，被视为香港第一只“中国概念股”。天安集团资本雄厚，在国内的总投资超过60亿港元 ，主要集中于住宅开发；深圳天安数码城有限公司为其子公司之一公司定位：公司定位：科技园区开发运营商天安数码城运营主体：天安数码城运营主体：中港合资深圳天安数码城有限公司主营业务：主营业务：房地产开发经营，科技园开发运营，创业服务以及投融资服务股东结构：房地产开发背景股东结构：房地产开发背景定位于园区开发定位于园区开发战略意识战略意识定位：为中小企业服务定位：为中小企业服务构建适应性的支持体系与环境，配置金融、智力、技术、信息、专业服务等各种要素资源使命：服务民营企业使命：服务民营企业加强服务民营科技草根企业，即那些

140、从事与科技研发、产品相关的一般型企业通过市场、服务、要素配置促进它们向科技企业的转型与深化目标：完善创新系统目标：完善创新系统强调科技、商业、与文化理念的融合引入公众技术平台、风险资本、商业价值等要素一方面依托政府产业发展政策，另一方面通过市场化的运作机制，对企业及创新活动实现服务。 愿景：构建创新集群愿景：构建创新集群吸引优质的创新科技企业及关联企业与产业界、学术界、研究机构及专业团队合作并建立伙伴关系 天安数码城天安数码城创造了“天安模式”，目前已进入全国扩张、模式复制阶段深圳深圳天安数码城天安广州广州番禺节能科技园天安龙岗龙岗数码新城天安南海南海数码新城天安东莞东莞数码科技名城天津天津天

141、安数码城常州常州天安数码城武汉武汉天安数码城深圳1989年2001年2005年2006年2006年2006年2007年2007年珠三角中国南中国 “天安模式天安模式”已走向复制阶段已走向复制阶段“天安模式天安模式”解读解读天安数码城模式源于1997年原深圳天安工业区的转型定位：定位：定位于发展中小民营科技企业，致力于中小民营科技企业创新环境的构建。运作机制：运作机制：民投民建民营民管的运作机制，由深圳天安数码城有限公司投资、开发、建设、运营、管理和服务。聚集效应：聚集效应：包括高端产业的集聚、高端人才的集聚、金融商务的集聚以及信息服务的集聚。和谐共赢的园区文化和谐共赢的园区文化：“共赢”体现在

142、数码城公司与入驻企业的合作互惠，共同成长，体现在其促进区域产业发展、完善城市功能、提升城市价值的社会意义。天安数码城模式内涵：天安数码城模式内涵：天安数码城天安数码城天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，成功突破了传统工业园区的发展模式19901990年年19991999年年未来未来20032003年年传统产业园 规模化的高科技企业迅速发展传统加工制造企业厂房、食堂水电、网络园区定位园区定位城市产业发城市产业发展机遇展机遇企业构成企业构成物业构成物业构成软件设施软件设施高平台下的中小民营科技企业园区服务于较大规模高科技企业的下游中小企业缺失中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，

143、商业，配套物业管理、网络环境、金融服务模式成熟的全国知名民营科技园区高科技产业形成较为完整的产业链中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务起步期全国化模式复制期高速发展期资料来源：文献检索、世联分析天安数码城天安数码城发展过程中，天安数码城及时调整发展战略，从单一的工业园转向功能复合的数码城，并适时定位为中小企业发展加速器资料来源：深圳统计信息年鉴2002 专家访谈深圳深圳1980-1980-20012001年年GDPGDP周周期指数变化期指数变化1990年天安工业园成立，主要是传统加工制造企业进入园区厂区建设发展初期发展初期1990 1999年天安工业

144、园主动升级为天安数码城，由功能单一的工业园向复合功能园区转变定位为中小企业发展加速器孵化器建设孵化器建设发展转型发展转型19991999准确定位，抓住市场把握政府核心目标，结合市场需求，将自身定位为民营企业的加速器而不是孵化器促进区域发展促进区域发展增加税收增加税收哈佛大学教授拉瑞哈佛大学教授拉瑞葛雷納葛雷納(Larry E. Greiner)(Larry E. Greiner)中小企业成长模型中小企业成长模型创业阶段创业阶段集体化阶段集体化阶段规范化阶段规范化阶段精细化阶段精细化阶段合作阶段合作阶段加速器加速器孵化器孵化器工业园工业园发展阶段发展阶段发展载体发展载体 企业需求企业需求政府目标

145、政府目标开始时我们也准备按照政府的要求做孵化器，但孵化器的成功率确实但孵化器的成功率确实太低，连投行都不愿意做，我们是企业，不是政府，赔不起时间和资金太低，连投行都不愿意做，我们是企业，不是政府，赔不起时间和资金，后来我们梳理出政府的真实目标，现在我们年创造税收30多亿，虽然我们没有按照政府的要求去做孵化器，但我们还不是照样得到各种颁奖，反过来说，一旦当时做孵化器做死了，我们去找谁埋单呢 天安数码城有限公司营销总监杨毅杨毅谈企业定位当时深圳市提出产业升级后，规划了高新技术产业带，以高新区为标志，高新区当时招商的对象就是大企业，以土地招商形式为以土地招商形式为主，中小企业无法进入，而我们把握住了

146、这主，中小企业无法进入，而我们把握住了这个机遇个机遇，建造天安数码城弥补城市科技产业的不足 天安数码城有限公司工作人员访谈天安数码城天安数码城为适应从园区向“社区”和“城区”转变，适当提高商住物业比例99年时园区物业主要以办公为主，居住、商业的比例都很少，随着园区发展，居住、商业比例提升适当提高住宅的比例是可以接受的配套比例提高是市场化的发展趋势，是市场的选择，并不是人为刻意的结果。天安数码城物业管理公司 王经理19991999年园区内物业配比年园区内物业配比20062006年园区内物业配比年园区内物业配比单一功能社区向综合社区发展单一功能社区向综合社区发展主要物业：主要物业：厂房主要物业：主

147、要物业：天安数码时代大厦天安创新科技广场一期天安创新科技广场二期天安科技创业园天安高尔夫花园一期天安高尔夫花园二期天安高尔夫花园三期天安数码城天安数码城一体化服务提升园区吸引力我们凭借做好水电网络，金融服务，物管，科技园区氛围营造这些基础工作，提升园区吸引力，实现企业聚集. -天安数码城营销总监杨毅天安数码城天安数码城案例五：南京新城发展股份有限公司及其开发项目案例五：南京新城发展股份有限公司及其开发项目南京新城发展股份有限公司，首创城市化与产业化协调发展的新模式区域开发模式，致力于成为区域开发商南京新城发展股份有限公司泰达股份（控股南京新城）江苏一德集团公司业务定位：公司业务定位：与区域开发

148、相关的土地一级半开发、土地二级开发、战略咨询业务、战略投融资业务、招商业务、集中采购及相关贸易业务首创区域开发模式区域开发业务架构：区域开发业务架构：以土地开发为核心，以产业综合体、新城综合体等项目开发和资产管理为支撑雄厚的资本实力泰达股份以城市环境运营商为基本定位，以“营造美好生活空间”为主要经营理念，具备四大重点产业：生态环保、高科技人造纤维系列、土地资源整理、公共交通强大的资源整合能力公司以“通过投资与产业发展相结合，追求公司价值最大化”为宗旨，经营区域开发、信息化咨询服务、技术服务、贸易、实业项目投资等 主要股东结构主要股东结构南京新城发南京新城发展展区域开发模式提供产业发展、城市功能

149、、人居生活等相对平衡的新城市空间形态以区域价值策划为核心，对既定区域的土地、空间、产业、文化等要素进行研究、挖掘、开发和创造区域开发模式区域开发模式包含的三个方面的涵义三个方面的涵义区域开发模式的关键点关键点：明确区域价值主张通过经济发展规划、空间规划、土地利用规划、开发实施规划等手段，对区域资源价值进行更充分、更有效的挖掘和配置将土地开发作为承接城市规划、基础设施建设和产业发展的载体强调产业发展是区域价值和财富创造的源泉寻求产业的商业特性、区域综合条件的良好匹配，最终形成可持续发展之动力。南京新城发南京新城发展展突破传统软件园“房东+政策”模式，用企业化的手段做社区化产业园区“产居合一”的社

150、区化生活概念首次提出“5+2”生活模式在一周7天中，5天工作、生活在郊区，这些集聚区里拥有生活、娱乐所需的基础设施；而到了周末，园区职工便返回市区，去享受在产业园区内无法得到满足的娱乐休闲项目。市场化的产业发展方式 目前中国绝大多数产业园区都是政府主导与运作， “拼政策”、“拼扶持”成为园区的普遍而又单一的招商方式 产业园区要有自身的竞争优势，为驻地企业提供一个好的生态环境，帮助他们提高运营效率，降低运营成本对于企业来说，可持续发展更加重要，短期的政策性优惠不如长远的市场和产业化扶持，要做到企业化运作，需要园区主管方与投资方、政府、当地企业进行沟通合作，改变政策推动模式，营造生态环境，培养软件

151、园和软件企业自主创新能力 南京新城发南京新城发展展区域开发的代表项目8.6平方公里的扬州广陵新城核心区6平方公里的江苏软件园吉山基地80万平方米的托乐嘉国际街区30万平方米的成都青城山研发社区40万平方米江苏徐庄软件产业基地12万平方米南京明城汇商业街区的资产管理2008年，新城发展获得“中国房地产20年最佳区域开发模式”荣誉称号南京新城发南京新城发展展江苏软件园吉山基地概况规模规模总规划面积6平方公里，总投资250亿元，其中基础设施总投资30亿元，建成300万平米研发办公、商务、商业娱乐、居住等设施，容纳65000人居住和工作。定位定位国家软件产业基地、国家火炬计划软件产业基地和中国服务外包

152、基地城市示范区融合生态责任、知识拓展与发展智慧产业的新社区 地理位置地理位置位于南京江宁经济技术开发区吉山以南、正方大道以北、丹阳大道以西，距离南京市中心25公里处于南京市中部高科技产业带和“牛首山祖堂山”生态走廊中间。周边配套周边配套周边拥有五星级湖滨金陵饭店、禄口国际机场、银杏湖高尔夫球场等成熟商务配套 南京新城发南京新城发展展 起步期起步期快速发展期快速发展期成熟期成熟期房房地地产产完善的生活商业等配套设施完善的生活商业等配套设施土地供应量日渐有限土地供应量日渐有限高附加值产品逐步出现高附加值产品逐步出现具备一定生活、服务的商业具备一定生活、服务的商业公建配套公建配套基础的居住配套功能基

153、础的居住配套功能产业新城发展产业新城发展大量企业入驻大量企业入驻带来大量产业人口带来大量产业人口引致园区的置业需求引致园区的置业需求工业区工业区+ +居住区居住区为数不多的企业入园为数不多的企业入园工业区工业区集工业、地产、商业等业态集工业、地产、商业等业态为一体的综合功能的新城区为一体的综合功能的新城区大量土地供应开发，房地产大量土地供应开发，房地产业进入快速发展阶段业进入快速发展阶段生活商业设施建设与地产业生活商业设施建设与地产业建设相呼应，进一步变得完善建设相呼应，进一步变得完善产业新城以产业园起步，经历三个阶段，随着产业、配套、利润产品的相辅相成，最终演变为功能复合的产业新城案例总结案

154、例总结-1-1针对中型企业，以完备的服务体系、产居合一的社区生活概念是本项目的可借鉴点案例总结案例总结-2-2哈佛大学教授拉瑞哈佛大学教授拉瑞葛雷納葛雷納(Larry E. Greiner)(Larry E. Greiner)中小企业成长模型中小企业成长模型创业阶段创业阶段集体化阶段集体化阶段 规范化阶段规范化阶段精细化阶段精细化阶段合作阶段合作阶段加速器加速器孵化器孵化器工业园工业园发展阶发展阶段段发展载发展载体体 企业需企业需求求天安模式天安模式认认证证外贸外贸咨询咨询法律法律会计会计设计设计广告广告信息信息物流物流仓储仓储通讯通讯金融金融教育培训教育培训人力资源人力资源租赁租赁会展会展税

155、务税务环境环境科技科技政府部门政府部门网络型专业服务型企业网络型专业服务型企业战略合作平台战略合作平台津通模式津通模式“产居合一”的社区化生活概念首次提出“5+2”生活模式在一周7天中，5天工作、生活在郊区，这些集聚区里拥有生活、娱乐所需的基础设施；而到了周末，园区职工便返回市区，去享受在产业园区内无法得到满足的娱乐休闲项目。区域开区域开发模式发模式五、整体定位及发展战略1.项目核心发展策略项目核心发展策略2.项目整体定位项目整体定位3.项目形象定位项目形象定位4.项目客户定位项目客户定位5.项目产品定位项目产品定位开发背景回顾背景背景回顾回顾本体条件本体条件本体：本体：廊坊远郊区，北京辐射圈

156、内，具备良好交通条件的工业用地项目园区：园区：2.5产业定位，10分钟工作生活圈的先进理念，打造高科技产业新城的远景规划。宏观政策导向宏观政策导向廊坊市战略规划利好廊坊市战略规划利好：“京津冀经济一体化”，“京津廊交通一体化”使廊坊市经济进入高速发展时期。廊坊产业规划：廊坊产业规划：处于换京产业带核心位置，承接北京产业转移。廊坊城市规划：廊坊城市规划：通过建立科研、高新技术产业化与风险金融一体化模式，形成廊坊市社会经济发展的动力中心。开发目标开发目标核心目标：核心目标：通过109亩教育科研用地找到高利润回报且具备复制推广价值的盈利模式，以期运用于后续1000多亩同类型用地的开发目标分解目标分解

157、：据有市场、政策可实现性，能持续开发。较高利润率。案例案例：园区运营模式起步阶段：配套及产业先行，做足人气，拉动区域成熟；结合区域优势，发展有竞争力产业发展阶段：以客户需求为导向，开发适合产品；通过市场实现性好的产品，实现高利润回报成熟阶段：逐步打造优质园区环境，持有高附加值产品，实现稳定现金流整体发展战略第一步：配套与环境先行，通过大企业招商，提升人气与知名度，第一步：配套与环境先行，通过大企业招商，提升人气与知名度，带动区域成熟带动区域成熟产业：土地招商，导入产业，大企业带动，提升人气配套与环境：完善园区功能，打造园区环境基础生活配套：食堂、宿舍等基础商务配套：会议、商务洽谈等第二步：完善

158、产业体系，打造产业支撑平台；开发主流产品，实第二步：完善产业体系，打造产业支撑平台；开发主流产品，实现高利润回报现高利润回报产业：开发主流产品，并完善产业体系，打造产业支撑平台主流产品：复合化办公产品，如低密度办公、研发设计楼等配套：商业配套，如餐饮、娱乐休闲等；公共配套，如教育；居住配套，如住宅开发第三步：持有高附加值物业，实现长期现金流第三步：持有高附加值物业，实现长期现金流办公需求产品：优质写字楼产品配套：商业配套，高端商业街、购物中心等；公共配套，如图书馆等；居住配套，如高端住宅开发供需环境小结：写字楼写字楼独栋办公独栋办公复合化办公（办复合化办公（办公公+ +研发研发+ +轻型生轻型

159、生产）产）中试基地中试基地厂房厂房配套配套市场表现市场表现廊坊市场，销售速度及销售价格较高，出租率较高。未来供应量大廊坊市场为市场空白，北京成熟区域表现良好，陌生区域呈滞销状态廊坊市场为市场空白，北京借助五环外拆迁机会，09年市场表现良好，销售速度较高一般为专业园区配套建设，独立供应量少，价格实现不高出租市场表现良好，但价格实现不高能实现较高价格及快速回现要求，但存在政策限制客户需求客户需求廊坊市场，目前政府搬迁带来一波需求，企业需求动力不足北京潜在需求量较大，但企业对区域成熟度有一定要求企业刚性需求，需求量较大，外溢趋势明显部分行业存在中试需求需求量大居住配套为企业刚性需求，购买意愿强烈，生

160、活配套的需求也较高与项目匹与项目匹配度配度北京北京产业外溢外溢带来多种物来多种物业需求，需求，综合考合考虑，市，市场机会、客机会、客户需求及需求及项目自身的目自身的规划划设计条件，条件，独独栋办公、复合化公、复合化办公、和居住型配套公、和居住型配套，适合，适合项目目发展。展。21结构转移总部迁址创立子公司考虑成本要素，资本密集型、劳动密集型环节或企业后台，往成本优势区域外溢企业发展，规模扩大企业迁址企业迁址分析模型分析模型企业在发展扩大中，依据自身的不同需要，有两种迁址模式，结企业在发展扩大中，依据自身的不同需要，有两种迁址模式，结构转移与总部迁址构转移与总部迁址城市级别企业形象终端市场优惠政

161、策产业聚集明星企业拉动办公环境产业资源产业配套服务基于整体基于整体发展展战略，以客略，以客户需求需求为导向，通向，通过打造集花园式打造集花园式办公、研公、研发、轻型生型生产功能于一体的科技新城功能于一体的科技新城，与，与单一的一的办公或公或工工业厂房市厂房市场形成差异形成差异竞争，占争，占领市市场空白，空白，导入入产业，逐步，逐步带动区域成熟，区域成熟，实现园区整体园区整体发展的展的战略式跨步。略式跨步。本项目核心竞争力及发展策略弹性产品，预留空间，弹性产品，预留空间，满足多元化需求满足多元化需求功能弹性，组合弹性，扩大产品线，满足多样化的客户需求打造集办公、研发、轻型生产于打造集办公、研发、

162、轻型生产于一体的花园式科技新城一体的花园式科技新城1.生产空间办公化2.生产研发低密化3.功能空间复合化4.园区环境景观化5.办公氛围人性化建立完善的配套体建立完善的配套体系，打造软硬件双系，打造软硬件双向服务平台，创造向服务平台，创造优质的营商环境。优质的营商环境。1.硬件配套：生活、商务、产业、公共等综合配套2.软性服务：投融资服务、管理咨询服务等关键词：低密化、景观化、复合化、人性化、平台化关键词：低密化、景观化、复合化、人性化、平台化大北京区首席花园式大北京区首席花园式科技理想城科技理想城项目整体定位项目整体定位魔方空间魔方空间魔方空间魔方空间集研发、生产试验、郊区化办公于一体的集研发

163、、生产试验、郊区化办公于一体的多元功能多元功能生产办公生产办公集中化、复合化集中化、复合化低密化低密化低密度化低密度化办公办公低密度化低密度化研发研发低密度化低密度化生产生产独享独享独享独享空间空间空间空间花花园园商商务务景景观观办办公公生态生态生态生态 空间空间空间空间融资融资理财理财创业创业培训培训专业平台专业平台专业平台专业平台项目项目评估评估IIIIIIIIIII IIV IV 边缘客户：投资客群边缘客户：投资客群需求点：投资回报（办公物业及配套）关注要素：品牌客户、价格特征：寻找高投资回报产品，对价格及总价敏感，但客户群大辅助客户：廊坊本地实力型、成熟型企业辅助客户：廊坊本地实力型、

164、成熟型企业1、廊坊本地成熟型企业（研发及营销环节） 、全国性企业廊坊分支机构（金融服务类为主）需求点：办公需求关注要素：形象展示、产业氛围及优惠政策、办公环境、配套 特征：承租能力高、品牌形象高、市场号召力强核心客户：成长型高新技术企业（办公核心客户：成长型高新技术企业（办公+ +研发研发+ +生产）生产）1.北京成长型高新技术 需求点：办公+研发+生产或纯办公需求 关注要素：成本控制、办公环境、产业氛围、优惠政策 特征：新兴、高新技术行业，成长速度快，核心成员基本稳定，对北京依赖性逐步减弱，寻找企业发展空间2.廊坊本地高新技术企业 需求点：办公+研发 关注要素：产业氛围、政策优惠、办公环境

165、特征：数量较少，企业不集中，看重办公环境及产业聚集度我们根据置业客户需求不同确定项目潜在客户群客户定位客户定位结合项目目标、客户需求和发展战略，确定本项目的产品类型及配比产品定位产品定位指标指标数据数据总占地面积总占地面积109109亩亩容积率容积率1.51.5总建筑面积总建筑面积10.910.9万平米万平米总套数总套数8383套复合型办公，套复合型办公，280280套宿舍、套宿舍、8080套公寓套公寓产品类型产品类型物业类型物业类型面积比面积比功能功能户型面积户型面积套数套数套数比套数比综合型园区综合型园区（10.910.9万平米）万平米） 复合型办公复合型办公（80%80%）20%20%花

166、园办公花园办公（4F4F）800800平米平米282834%34%60%60%研发设计研发设计（4F)4F)12001200平米平米555566%66%居住配套居住配套（20%20%）20%20%宿舍（宿舍（70%70%）、）、公寓（公寓（30%30%）宿舍宿舍5050平以内，平以内，公寓公寓70-8070-80平米平米360360左右左右-六、经济测算产品线产品线总建筑面积总建筑面积10.9万平方米，三类产品万平方米，三类产品109109亩亩总占地总占地建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率容积率72666.703109000 1.50 产品类型产品类型建筑面积（平方米）建筑面积（平方米

167、）建筑面积占比建筑面积占比花园办公（花园办公（4F8004F800）21800 20%研发设计（研发设计（4F12004F1200）65400 60%宿舍公寓宿舍公寓21800 20%产品线产品线产品类型产品类型面积面积套数套数4F花园办公800 28 4F研发设计1200 55 宿舍公寓50-80360 成本成本土地价格按每亩土地价格按每亩3535万计算，独栋办公、宿舍公寓建安成本万计算，独栋办公、宿舍公寓建安成本20002000元元/ /平平方米，研发设计建安成本方米，研发设计建安成本18001800元元/ /平方米，总投资约为平方米，总投资约为3.363.36亿元亿元项目开发成本估算表项

168、目开发成本估算表 109109亩亩序号序号项目名称项目名称计算程式计算程式数量数量( () ) 单价单价( (元元/ /) ) 金额金额( (万元）万元）备注备注1 1地价地价 72,666.70 525.00 3,815.00 1.1契税契税152.60 总价的3-5%，取4%计算 地价小计地价小计 109,000.05 364.00 364.00 3,967.60 3,967.60 2 2前期工程费前期工程费2.1策划费 109,000.05 5.00 54.50 2.2勘察、设计费 109,000.05 80.00 872.00 包括规划、管网、景观、施工图、精装修设计费2.3规划技术服

169、务费 109,000.05 5.00 54.50 2.4其他前期工程费 109,000.05 35.00 381.50 1-10元/平米前期工程小计前期工程小计2.12.42.12.4 109,000.05 109,000.05 125.00 125.00 1362.50 1362.50 3 3建筑安装工程费建筑安装工程费3.1花园办公（4F800） 21,800.01 2,000.004,360.00 3.2研发设计（4F1200） 65,400.03 1,800.0011,772.01 3.3宿舍公寓 21,800.01 2,000.004,360.00 建安工程合计建安工程合计3.13.

170、63.13.6 109,000.05 1,880.00 1,880.00 20,492.01 20,492.01 4 4园林费用园林费用 54,500.03 400.00 2,180.00 2,180.00 按占地的50%计算5 5基础设施配套费基础设施配套费 109,000.05 260.00 2834.00 2834.00 市政+项目内基础设施配套费6 6管理费用管理费用 109,000.05 109,000.05 75.575.51074.74 1074.74 （2+3+4+5）4%7 7不可预见费不可预见费 109,000.05 109,000.05 76.91 76.91 838.3

171、0 838.30 （2+3+4+5+6）*3%8 8其他费用其他费用 109,000.05 109,000.05 75.20 75.20 819.68 819.68 招标、劳保、监理等建安的*4%9 9合计合计( (不含地价不含地价) )2828 109,000.05 109,000.05 2,715.71 2,715.71 29,601.23 29,601.23 单价按总建筑面积分摊测算1010总投资费用合计总投资费用合计1818 109,000.05 109,000.05 3,079.71 3,079.71 33,568.83 33,568.83 销售收入销售收入以独栋办公售价以独栋办公售

172、价50005000元元/ /平方米，研发设计售价平方米，研发设计售价50005000元元/ /平方米，宿平方米，宿舍售价舍售价50005000元元/ /平方米，销售净收入为平方米，销售净收入为5.15.1亿元亿元项目销售收入与销售税金及附加估算表项目销售收入与销售税金及附加估算表单位：万元序号序号项目项目109109亩亩备注备注1 1销售收入销售收入54,500.0354,500.031.11.1花园办公（花园办公（4F8004F800）销售收入）销售收入( (万元万元) )10,900.0110,900.011.1.1可销售面积()21,800.011.1.2平均售价(元/)5,000.00

173、1.1.3销售率100%1.21.2研发设计（研发设计（4F12004F1200）销售收入）销售收入( (万元万元) )32,700.0232,700.021.2.1可销售面积()65,400.031.2.2平均售价(元/)5,000.001.2.3销售率100%1.31.3宿舍公寓销售收入宿舍公寓销售收入( (万元万元) )10,900.0110,900.011.3.1可销售面积()21,800.011.3.2平均售价(元/)5,000.001.3.3销售率100%3 3营业税及其他营业税及其他3024.75 3024.75 3.1营业税及附加2,997.50销售收入的5.5%3.2土地增值

174、税1,090.00销售收入的1%-2%3.3印花税27.25销售收入的0.05%4 4销售净收入销售净收入(=1-2)(=1-2)51475.28 51475.28 利润率利润率整体利润率在整体利润率在32.6%32.6%利润表利润表项目数值数值备注基本情况总占地面积72,666.70总建筑面积（）109,000.05销售收入花园办公（4F800）（万元）10,900.01研发设计（4F1200）（万元）32,700.02宿舍公寓（万元）10,900.01总计（万元）总计（万元）54,500.0354,500.03成本开发成本（万元）33,568.83销售费用（万元）1,362.50销售收入2

175、.5（营销费用销售费用）营业税及其他（万元）3,024.75总计（万元）总计（万元）37956.08 37956.08 利润税前利润总额（万元）16543.94 成本利润率（税前）43.59%税前利润/（开发成本与费用）税后利润（万元）12407.96 0.25整体利润率（税后）32.69%税后利润/（开发成本与费用）汇报结束，下面是沟通时间！附件部分附件部分专题一：工业地产回现模式探讨l持有物业，回收租金标准厂房、物流园l销售企业总部、写字楼、标准厂房l住宅化工业地产别墅l资本化运作REITS、股权式运作联东联东U U谷规模及配套谷规模及配套占地占地100100万平方米，万平方米，5 5大大

176、功能分区，园区内配套设施齐全功能分区，园区内配套设施齐全规模：占地13001300亩，规划建筑面积100100万万平方米。预计年总产值达200亿元亿元以上，年税收达15亿元亿元。 功能组成：5 5大功能分区。总部商务园研发科技园配套服务园生产制造园企业订制园园区内配套设施：园区在综合配套园设有商务中心，提供企业大型会议、培训场所服务。配有银行、律师事务所、邮局、工商税务等机构。商务酒店、企业会所、餐厅、迷你高尔夫练习场、健身休闲中心等。宿舍宿舍网球场网球场羽毛球馆羽毛球馆食堂、超市食堂、超市食堂食堂高管公寓高管公寓销售型销售型中邦中邦mohomoho以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产

177、项目，集以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，集现代建筑现代建筑modernmodern，住宅，住宅househouse，办公，办公officeoffice三者为一体三者为一体项目基本信息项目基本信息区位：区位：上海浦东金桥出口加工区南区 规模：规模：占地92588平方米物业形式：物业形式：28幢商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所构成容积率：容积率：0.6户型：户型： 300多平米，3层，附地下室，层高：3.5米商务别墅区商务别墅区商务会所商务会所中邦置业集团投资开发;世界著名建筑设计事务所美国PhilipJohnson设计公司规划设计 销售型销售型普洛斯物流园布局于城市枢纽城市

178、，强大的物流企业客户构建其核心竞争力客户资源成为其核心竞争力：近半客户资源成为其核心竞争力：近半世界世界10001000强企业是其客户强企业是其客户客户可以分为三类：客户可以分为三类：一是物流业：如UPS、DHL、联邦快递、马士基二是制造业：通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施布局于枢纽城市布局于枢纽城市布局于城市群枢纽城市布局于城市群枢纽城市布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络具体项目选址于交通枢纽区域具体项目选址于交通枢纽区域

179、开发选址上重点是临港、临空而建，基本上选址在城市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽获取土地，开发建设物流中心持有型持有型灵活多样的物流设施运营模式，并为客户提供专业的物业和物流管理服务普洛斯为客户提供的四普洛斯为客户提供的四种服务模式种服务模式物流园区与标准物流设施开发物流园区与标准物流设施开发按客户要求定制开发仓储设施按客户要求定制开发仓储设施在选定了最具战略性的物流配送地点后,着手开发在规模、登记与合同条款上满足客户要求的通用仓储物流中心,为客户提供便捷、高性价比的物流配送设施根据客户的特定需求,选择合适的地点,建设与管理客户专用的物流设施收购与回租收购与回租为了满足客户不断增加的财务

180、目标,普洛斯可以收购客户现有的物流配送设施,再将其租给客户使用提供咨询服务提供咨询服务依靠经验丰富的专业管理团队,普洛斯也为客户提供咨询服务,帮助其设计或改善供应链管理流程持有型持有型普洛斯物流地产开发，打造物流平台，采用租赁方式出售的大物流园开发模式。普洛斯公司在取得土地之后，进普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用二级项目以仓储设施为主，采用租赁销售或方式，客户对象包括租赁销售或方式，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普

181、洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质依旧是房地产开发商。持有型持有型国内首只工业地产产权式REITs落户江苏镇江，其表现为一种集合投资计划。“产权式REITs”的运营模式是通过产权式REITs发起资产包，实现投资人对物业的有权持有，并成立资产管理公司，对物业按REITs规范进行管理，投资人按产权单位直接实现投资目的，该产权单位按标准REITs设计，通过产业投资基金的转换，可以与未来上市REITs的基金单位实现对价。工业地产产权式工业地产产权式REITSREITS是一种标准的集合投是一种标准的

182、集合投资计划，体现为开放式共同基金资计划，体现为开放式共同基金 。嘉富诚与快鹿产业嘉富诚与快鹿产业港达成合作协议港达成合作协议成立资产管理公司成立资产管理公司以镇江新区快鹿产以镇江新区快鹿产业港工业标准厂房业港工业标准厂房建立资产包建立资产包公开发售，吸引市公开发售，吸引市场游资的进入场游资的进入http:/ 注册资本：最低限额为人民币十万元。股东应当一次足额缴纳公司章程规定的出资额。 住宅化住宅化消费者访谈显示，市场对于工业用地项目50年产权抗性很小，但是消费者对于物业价格有一定的预期1.工业用地实现产权分割和交易转让2.明确法人购买物业的流程3.自然人向法人转换的关键条件4.评估和降低评估

183、和降低50年使用权带来的年使用权带来的抗性。抗性。产权交易得以实现产权交易得以实现目前石狮出售的商品房的产权都是五六十年，所以本项目的五十年产权不是问题，大家也不去想那么远的事，即使产权到期了，政府也会出台政策继续延期，只需要补相应的手续就可以了。祥鸿企业集团副总裁兼石狮市政协委员 王总是50年的产权是没有太大障碍的，因为其他用地的产权也没有太长年限。 鲁总（服装公司老总）50，70年产权无所谓，便宜就可以，消费者要的是经济实惠。 侯总（汽车销售公司老总）物权法的出台基本消除了房地产土地使用年限带来的影响，消费者对土地使用年限的考虑将放在次要的位置。 陈律师（房地产服务律师）说说明：明：工业用

184、地物业开发价值实现很大程度上受到法律条件的受到法律条件的约束约束，所有的实现方式都须在法律的框架下完成；在工业用地转让时是否界定工业用地转让时是否界定产权分割转让产权分割转让是项目价值实现方式的先决条件；工业用地物业转让的规定各工业用地物业转让的规定各地具有很大的差异性地具有很大的差异性。住宅化住宅化专题二：廊坊市公寓市场在售公寓项目均位于城市北部环路沿线，城市内部无公寓产品供应东日瑞景东日瑞景壹公馆壹公馆凤河公寓凤河公寓华夏奥韵华夏奥韵公寓位置公寓位置项目名称项目名称凤和公寓凤和公寓壹公馆壹公馆华夏奥韵华夏奥韵东日瑞景东日瑞景项目图片项目图片属性属性小户型公寓大户型公寓小户型住宅小户型住宅规

185、模规模20000平米，200套30000平米，108套13000平米左右，88套形式形式2栋12层，板塔1栋21层，板塔L型塔楼1栋，12层，板型户型户型40平米一居65-90平米的两居90-110平米的三居185、196平米的三居，242平米的4居40平米一居55平米2居40平米的一居50平米的两居梯户比梯户比1梯4户1梯1户4梯17户4梯8户产权产权40年产权40年产权70年产权70年产权装修装修毛坯房三种精装风格弹性选择精装修毛坯房配置配置部分底商4.5m高挑精装大堂，3000平米的底商，地下停车1-3层位商户，一层商铺坐西朝东1-3层为写字楼廊坊市场真正的公寓产品仅为廊坊市场真正的公寓

186、产品仅为4040年产权的凤凰公年产权的凤凰公寓一个项目，另外寓一个项目，另外2 2个项目为个项目为7070年小户型住宅年小户型住宅公寓概况公寓概况壹公馆之豪爵馆户型：大面积豪华产品，建面242.83平米，五室两厅三卫，一梯一户，电梯直接入户，南北通透。市场上较为畅销的产品为一居小户型、复式市场上较为畅销的产品为一居小户型、复式式小型公寓式小型公寓东日瑞景公寓户型：复合式小型住宅，面积37.39平米，一室一厅一卫，左边为底层会客厅，右边为上层为卧室。p廊坊市场上公寓产品较为稀缺，且多为复合式小型住宅，因此销售速度较快，其中又以小户型公寓较为畅销。畅销户型畅销户型项目名项目名称称凤和公寓凤和公寓壹

187、公馆壹公馆华夏奥韵华夏奥韵东日瑞景东日瑞景客户客户主要为项目周边客户，如管道局员工等以廊坊本地客户为主，主要用于自住，北京客户较少主要为廊坊本地客户，用于资助或投资廊坊本地客户为主，特别是周边县市进城置业客户较多目前廊坊市场缺乏真正的公寓产品，市场供给非常有限，常常会出现供不应求的局面，销售状况很乐观，另外，由于公寓产品总价较低，因此很受客户欢迎，或用于投资，或用于自住凤河公寓 置业顾问公寓总价较低，既可用于投资也可用于自住，个人更加倾向一居的复合式小型公寓，希望公寓产品功能更加完善，例如配置网络等等。虽然没有燃气，但是并没有什么影响华夏奥韵 购房客户目前市场小户型公寓相对稀缺、且总价低，因目

188、前市场小户型公寓相对稀缺、且总价低，因此很受投资客户欢迎，销售情况优于普通住宅此很受投资客户欢迎，销售情况优于普通住宅客户客户公寓市场小结区域真正的公寓项目仅一个，且销售成绩优秀，城市公寓市场发展空间较大公寓销售速度高于普通住宅，一居及复式小户型公寓产品受市场青睐度高。市市场机会机会公寓产品的市场供应稀少，且档次较低，难以对项目起到参考借鉴作用，无形中增加了入市风险。产业结构构专题三：廊坊市低密度市场艾力枫社（别墅）位置位置河北省廊坊市开发区友谊路规模规模占地面积27万平方米 ，建筑面积10万平方米。容积率1.3.，绿化率65%，05年开发的别墅和高尔夫球场，别墅13栋，08年开发的住宅，均为

189、小高层，别墅24户。小高层楼层区间在8-17层。目前开发1栋5A级SOHO办公和1栋酒店式公寓还未开盘产品形式产品形式SOHO办公建筑面积为1万平方米，共15层101户，有预留口。酒店式公寓建筑面积为7万平方米，办公+居住，共15层400套，没燃气面积区间面积区间SOHO办公面积区间110-190 ，酒店式公寓面积区间50-160 ，别墅面积区间在300-400 价格价格酒店式公寓均价9000元/平方米，精装修。SOHO办公为毛坯客户客户本地投资客较多，少量北京投资客销售状况销售状况目前还未开盘卖点卖点知名品牌，配套设施水平较高，交通较为方便，园区环境优美配套配套园区内2个高级会所，2个酒店以

190、及1个高尔夫球场点评点评项目品质较高，交通方便，环境优美，配套设施水平较高天地.凤凰城（别墅）位置位置廊坊市开发区东方大学城西侧 规模规模占地862.98亩，建筑面积108.1万平方米米，容积率1.48，7000户左右，2.2万人口产品类型产品类型一二期：独栋别墅、7栋花园洋房（5层）及7栋电梯小高层（8-8.5层），共300套左右。户型介绍户型介绍联排别墅：344平米-413平米花园洋房：121平米-271平米，主力户型以三室至五室产品为主，送下沉式庭院小高层：60平米-226平米，主力户型以二室及三室产品为主客户客户廊坊本地客户为主要购买人群，北京客户只占到5%销售状况销售状况分6期开发，

191、目前为第1、2期，总开发周期5年左右，开盘时间2010年9月中旬，在廊坊和北京做推广，目前定价为洋房及小高层8000元/平米左右，独栋别墅15000元/平米左右卖点卖点环境、低密度社区、开发商品牌、配套配套配套东方大学城，东方大学城高尔夫球场，园林会所高档电影院和大型商业配套，外围70米的隔离带，后期将建设学校、幼儿园，7万平米绿化景观，音乐喷泉，流水瀑布点评点评先打造园林，投入3亿打造主景观轴，纯低密度高品质社区，高性价比产品，配套齐全高端。高绿化率。旭辉十九城邦（别墅）位置位置廊坊经济技术开发区东方大学城四光道8号高尔夫球场A场西侧规模规模占地面积23万平方米 ，建筑面积50万平方米。容积

192、率2，绿化率40%，项目开发分三期，一期总户数229.二期总户数200产品形式产品形式一期联排由4种形式组成，3联排、4联排、5联排、6联排。其中以5联排为主。二期为联排及6栋高层，层数为20.三期规划未定。面积区间面积区间一期别墅面积区间253-360 价格价格一期9000元/平方米，二期别墅12000元/平方米，高层未定。客户客户一期别墅客户廊坊、北京各占一半，廊坊自住为多。客户私营企业主居多。销售状况销售状况一期2009年10月开盘，现已全部售罄。二期月中开盘卖点卖点别墅每一层静区均有大型露台赠送 ，位于东方大学城内，周边环境优越，配套设施齐全。临近华北区最大的高尔夫球场，东方大学城高尔

193、夫球场，有环境及景观优势。配套配套项目内建有商业会所、游泳池等，并且是双会所设置点评点评项目位于东方大学城内，到市区交通不便。周边配套比较完善，能够满足人们日常生活所需。价格相对较贵专题四：访谈纪要专题四：访谈纪要北京工业地产联东联东U U谷招商经理程淑娟谷招商经理程淑娟访谈纪要：要：访谈要点摘要点摘录：1关于联东U谷的介绍：1园区总况：05年开发，总占地1300亩，政府出地，我们做招商，满足政府税收要求。07年开始销售，不卖土地，只卖房子。现在研发配套只租不售。整个园区又分为总部商务园、研发科技园、配套服务园、生产制造园和企业定制园。项目共有800企业独栋，小的面积区间在800-1500平方

194、米。大的面积在3000平方米以上。项目内可以定做厂房，首付20万，定制厂房折房价上，比一般厂房贵5%-10%。如若定制不成功，全额归还。标准厂房4万平方米，共4层。1层层高6米，2-4层5米。承重不大于500公斤。标准厂房价格为5000元左右。研发科技园容积率为1.4，总部商务园容积率为0.7，生产制造园容积率为1.2。报规划时可以报分层卖。项目内分层卖的占比较多，其余为整栋销售。买整栋的客户看中面积区间在2000-4000平方米之间。去年销售了20.6万平方米，今年上半年销售13万平方米，预计全年销售24万平方米。目前园区共有300-400人，大型企业人口在30-50人左右，小型载10-20

195、人左右。入驻员工以当地为主，原来企业搬过来的员工给配班车。企业招聘的员工也是针对本区周边为主。园区定位较为高端，低价值的企业不会入驻。2配套服务园：配套服务园的厂房面积为1万平米的，平层为3000平方米。3000-4000平方米的厂房，平层为1000平方米。公寓租金在700-1200元/月。面积区间在70-90平方米。一居900元/平方米，两居1200/平方米。宿舍面积在28平方米150元/月。宿舍楼共120多间，总共2栋。园区内配套有水站、澡堂、球馆、超市、健身器材、员工宿舍和公寓（均只租不售）等。球场和员工宿舍目前都是盈利的。产权归公司所有。3总部商务园：总部商务园内，企业独栋7000元/

196、平方米。园区07年开发。总部商务员开发了23栋企业独栋，目前共有200家企业入驻，卖了400套房，可分层出售。其中用作住宅的少。由于交通压力，总部商务园内没有厂房。从研发往东比较好卖。4研发科技园：研发科技园是给中型企业商务用，质量好，顶层高为3米。2010年3月开发，一期占地11万平方米，二期4-5万平方米。研发科技园现已入住10多家企业，共60栋楼，现已卖20套房，还有十几套没出售。研发科技园产品均价5000-6000元/平方米。配套服务园产品7000元/平方米。政府没有补助。研发科技园内有厂房、写字楼。生产型企业多些。一层用作厂房，其余几层用作办公。1000平方米研发+办公。目前开发的中

197、式区成本费在2500-2600元左右，价格在5000-6000元。二、客户类型只要没有污染所有类型企业的均可入驻。购买厂房的企业主要是自用，以个人名义购买的客户需要交房产税和营业税。企业独栋卖给个人是有税务关系的，必须在约定时间内注册公司，且税务关系要落在项目所在区域。否则要补交房产税。税钱为500-1000元/年/平方米。开发公司会协助投资客，但价钱会高出100-200。目前投资客占比较少，主要以自用居多。购买企业独栋的客户以北京人占比最大，会考虑成本问题以及交通便利问题。若有大企业进驻且税收问题不大时，可以卖给个人。可做个人固定资产，工业用地资产。进驻的大部分企业大部分由于拆迁、工作环境不

198、理想而选择本园区。且整个北京都在往南发展。三、对廊坊科技股的认知廊坊肯定也会有企业过去，没钱的企业还是占有一定比例的。厂房盈利低应该往高端做。联通U谷在本行业上算是龙头老大。需要根据社会需求而更改。应该先把生活配套好了，在盖厂房、独栋、写字楼等。没有大企业入驻，没有好的生活配套，是没有企业愿意入驻的。Max企业独栋销售经理王先生企业独栋销售经理王先生访谈纪要：访谈纪要：访谈要点摘录：访谈要点摘录：项目基本情况：咱们现在是位于空港加工区的B区，项目占地14公顷，共分5期建设，包括星级酒店（主要是商务型酒店），六个独栋商业，一个研发中心（未建设），我们是工业立项，因此不能卖给外企，只能是国企，二期

199、28栋还剩8栋，平均1月1套吧，成交周期不一定，有的当天交钱，有的考察3个月，面积区间800-1600，主力面积1500，总价在800-1500万，每平米1万多点，原来7000、8000。Max总共分五期开发，目前是一二期72栋主流面积800-1700本区域主要优势区域紧邻新国展、航空商务区，受双引擎辐射，国展的展会经济带来创意产业客户，航空商务带来物流依托企业经济，目前新国展已经举办食品、服装、旅游行业展会。项目客户情况：1.项目客户主要是基于机场产业依托，由于机场周边产业带动；2.我们的客户主要是和机场产业相关的，还有一部分其他类型的公司，包括大发畜产公司、腾龙时代通信技术、汇鑫银商、昆明

200、利顿人信息、安徽新亚特电缆、北京爱富达贸易、力天集团、欣仁投资咨询、嘉德服装等；3.有些客户反映我们项目的有些产品面积比较大了，1000-1500平米的销售压力比较大，现在基本上小面积的已经卖完了，大面积的还有；4.今年的大经济环境不是很好，而且加上最近奥运会的影响，车行单双号，成交不是很理想，奥运之前销售还可以；最近由于不允许装修，也是影响客户购买的一个因素；5.开发独栋面积一定要控制好，要不然客户就会被限制死，我们项目有一点我觉得是可以借鉴的，我们每一栋都是相对独立的，中间有外挂楼梯，2-4个作为一个小组团，企业可以买一栋，也可以根据需求买3-4栋，就看公司的需求和实力了；6.我们这里也有

201、小面积办公的，但是由于对市场没有太大的信心，暂时还没有建，周边没有太多的客户支撑，没那么多客户；7.永丰基地那里有很好的产业氛围，但是我觉得项目一定要做出特色，同时面积控制下，还有就是弹性需求能够满足不同客户需求，不建议独栋的面积太大，这类客户的议价能力很强，对实现项目利润不利； 客户特点客户特点创意产业稍微多一点，不是很明显，基本上什么行业都有，也有投资的客户10%-20%客户看好未来发展，包括新国展的规划以及带动的企业聚集氛围周围的别墅区带来很好的环境感觉北京低密度办公项目看法北京低密度办公项目看法低密度办公是发展趋势，未来低密度办公需求肯定越来越好，只是目前的大环境影响的有些减缓总部基地

202、主要是发展时间长，位置好紧邻4环路，规模大，政府有政策扶持；客户的价值排序和关注点客户的价值排序和关注点比较分散，因客户而异，大客户关注配置、区位，小客户关注氛围、公共交通小的创业型企业看重价格，总价门槛对他们影响很大非中心非中心中弘国际商务花园置业顾问王平中弘国际商务花园置业顾问王平访谈纪要：要：访谈要点摘要点摘录：1关于非中心中弘国际商务花园的介绍：1.项目基本信息项目占地10万平方米，建筑面积12万平方米。全独栋设计，可单层销售，也可整栋销售。商住两用。05年开始卖，到现在还剩1栋未销售。容积率为0.9，建筑密度22%，绿化35%，承重350公斤，入住率80-90%。均价14000元/平

203、方米。租金为2.8整栋面积分别有2300平方米、2900平方米和3400平方米。单层面积去建在750-930平方米之间。项目东北角有6栋全为单层销售。工业科研性质用地，没有优惠政策，可以以个人名义购买，注册办公没有限制。可贷款，首付50%。毛坯房，配有电梯和空调。购买原因：（1）办公条件另类。（2）价格相对便宜。地下停车位有693个，地上停车位有198个。地下停车350元/月，地下停车场按车位出售。单价为12000元/个。北面和西面为地上停车场地，开发商自持。2.配套项目内建有大型会所、五星级酒店、会议楼、餐饮楼、室内游泳池等。会所内包含两个室内篮球馆、两个室内网球馆。游泳管下层做配套。开发商

204、持有，配套占地面积为26000平方米。周边住宅区也有配套设施。二、客户类型入住的企业大多当做总部使用。入驻企业以做研发公司、写字楼办公为主。单层销售投资客略多。离机场只有10分钟，但客户都不太看重这个条件。做物流行业以、创意类行业和艺术类行业喜欢在郊区办公，不愿意到市区里办公，而且在市区里也买不到独栋。三、对廊坊科技谷认知整个行业做写字楼的比较多，但都卖的不好。廊坊很难有企业过去，除非是生产类型的企业。廊坊应该先做配套，配套做好了才会有企业愿意入住。亦庄做厂房的少，都是独栋。廊坊风险较高，客户交通要求很高来看独栋的首先都是基层员工，如果基层员工看不上，交通不够便利，根本不会上报到领导层面。西山

205、汇置业顾问刘爽西山汇置业顾问刘爽访谈纪要：要：访谈要点摘要点摘录：一西山汇的介绍：1园区总况：项目08年开发，目前暂定今年9中旬开盘。总占地135亩，总建筑面积26万平方米。共有15栋楼，楼层为12层，容记率为3.5，层高3.06-3.5米。项目目前还没开盘。50年产权，科研用地。停车位不到1500个，物业费为20元。项目或整栋销售，或整层销售。每层面积在1000平方米左右，有产权。每栋的面积区间在2000-20000左右平方米。项目主要针对高新技术企业、文化创意企业、影视动漫企业等艺术类行业。项目整体分为北区、中区和南区三个片区。北区3栋，中区6栋，南区6栋。北区A1-A3整栋均以被某企业购

206、买。北区价格为22000元/平方米，南区价格为19000-2000元/平方米，中区价格为175000元/平方米。对于高新企业，实行反税政策，50万返还30%，500万返还40%，1000万返还45%.政府每年投资5个亿用于扶持文化创意产业。项目临近永定河、绿色公园、八大处等景点，地理位置优越。且挨着军区，治安好。2配套服务园：项目内设有15000平方米的商业，但没规划餐厅、宿舍区。北一区也规划900亩商业。二、客户类型进驻企业类型繁多，投资、自用均有。项目与管委会有合作，管委会提供和推荐商户。科研类型的企业可入住，前提是没有污染，没噪音。 芯中心置业顾问芯中心置业顾问访谈纪要：要：访谈要点摘要

207、点摘录：一、关于国际企业达道的介绍：独栋写字楼，整栋卖，现在还剩期房没卖出去，面积在4000平方米。本项目与北工大软件园没关系，只在最初拿地时有合作。项目开发商是京开股份。五证齐全，有销售许可证。项目一期05年全部入住，园区内禁止做宿舍楼。总共34栋楼。二期总建筑面积一万平方米。2000平方米的独栋，楼层为6层，每层300平方米。项目总占地10万平方米，容积率为1.5。本项目只做软件园，园区内企业至少要和科技挂钩。最大面积在一万平方米左右，持有出租。其余面积在2000-4000平方米。项目内建有商业配套，为共建用地，2011年开始施工。独栋有提前认购的。政府没有优惠政策，项目隶属开发区，所以必

208、须在开发区注册。看中本项目的原因有很多，例如国企背景、认可亦庄规划、产品类型等。二、客户类型：来这儿的客户只办公，没有研发和生产。项目内有中小型企业入驻，也有国企的一个部门进驻目前还有4-5栋没入驻，作为全研发使用。入驻企业什么类型的都有。中间建筑置业顾问中间建筑置业顾问访谈纪要：要：访谈要点摘要点摘录：1关于中间建筑的介绍：1园区总况：07年年底一期开盘，共88户。09年二期开盘。总占地25.6万平方米，总建筑面积30.9万平方米。容积率为1.13。整个项目限高为15米。没有行业要求。项目周边临近国际艺术中心、32小剧场等文化艺术类产业。项目为工业用地，可贷款，首付50%。一期：一期有三种形

209、式，既独栋、联排、叠拼。共30栋。其中还有个回字形建筑，首层层高为5.4米，地下层高为4.2米。产品面积在150-300平方米。单价在26000-32000元/平方米，共4层，目前已销售60%。联排共4层，地上3层，地下1层。面积为390平方米（包含地下面积），地下面积在120-130平方米，每户均有产权。独栋共3层，地上2层，地下1层。面积为460-515平米。有产权。叠拼共4层，1、2层为一户，3、4层为一户且赠送露台。面积在340-360平方米。每户都有产权 。一期现已售完，共276户，均价在15000-25000元/平方米，07年价格为13000-14000元/平方米。二期：二期叠拼正

210、在销售，共22栋。首层层高为3.2米，其余层为3.05米。面积区间在240-260平方米，目前还剩6-7套，面积为260平方米左右。月销售速度为6-7套。二期有8个独栋，面积在1000-3000平方米，整栋销售，均价为36000元/平方米。2配套服务园：售楼处日后会改建为剧场，未来还会兴建美术馆、展厅（自持）。会规划餐厅、会所、美术馆、剧场等配套设施。二、客户类型入住企业为艺术公司或个人工作室，文化创意类多。投资客也有，但占比不多。自住的比较多，主要看重价格便宜，面积小。回字形建筑客户还是以周边艺术类企业为主，外地的较少。企业办公占比不多。嘉捷科技园置业顾问嘉捷科技园置业顾问访谈纪要：要：访谈

211、要点摘要点摘录：一、关于嘉捷 的介绍：目前60%已售出，层数区间在4-6层，工业产权，全独栋，一栋一产权。一期05年开发，占地50亩，不到30栋，面积大的居多。二期08年开发正在销售，占地60亩，面积小的在1500平方米，面积大的6000多，共6层。产品类型为双拼+纯独栋。容积率为均1.3。二期又分D7一期和二期。一期已售完，二期还有6-7栋没销售，面积区间在5500-6700平方米。所售独栋4-5层可做厂房，一层楼承重为1吨，2-4层楼承重小些。一层层高为4.2米，二层以上为3.9米。均价7000元/平方米。二期比一期贵，上涨不到2000元。最高卖到8000元/平方米，类型为纯独栋。双拼型独

212、栋也是一个产权，两企业买一个双拼独栋，可以分成两个产权。开盘前三个月销售60%，现在销售比较差。去年一年销售不到20栋。购买独栋的原因:(1)郊区化办公现在是是一种趋势。（2）买独栋能满足企业老板的虚荣心。（3）郊区办公能提高员工工作讲效率。 项目内没有配套，食堂之类的配套设施需要入驻企业自己建。二、客户类型亦庄都是独栋，客户来自哪的都有。大多是以前在市里办公的。不带厂房，只办公用。一期北京客户较多。可以卖个人，但占比较少，企业自用型较多。亦庄和联通U谷政策不一样。购买客户都是比较了解后才购买。入驻企业以服装产业为主。一期中国移动购买三栋，其余以服装为主，私营企业居多。二期类型差不多。以个人名

213、义购买独栋的投资客较少，个人买也代表企业。三、对亦庄认知整个亦庄做法装行业的企业比较多，在税收上有政策优惠。私营的比重大。亦庄做厂房的少，都是独栋。北京恒泰隆兴置业有限公司职业顾问王丽双北京恒泰隆兴置业有限公司职业顾问王丽双访谈纪要：要：访谈要点摘要点摘录：一、关于总部国际的介绍：项目产品类型为企业独栋，一栋一个产权，整栋销售，工业产权50年。一期07-08年开盘，均价6000-7000元/平方米，容积率1.5，面积4000平方米以下，楼层区间为4-6层及半地下一层。地下一层有天然气接口。目前均价为13500元/平方米，剩5栋还没销售，面积区间在3000-4000平方米。独栋面积最小为1200

214、-1500平方米，面积在2000平方米左右的独栋最畅销。刚开盘时的价格为9000-10000元/平方米，总价在1000万-2000万间。一次性付款的比重较大，多为企业自用，投资客很少。项目内有银行和医院，银行租的写字楼，医院是自持。在本项目工作的员工不会在项目内部购买住宅，主要是由于项目内没有配套设施，不能满足基本生活需求。项目目前还有独栋没建完，预计年底完工。独栋售出后，对业主如何内部改造、使用无规定。二客户群体购买本项目的有一半为中小型私营企业，且大多以前就在周边办公。由于要扩大企业规模或改善办公条件等原因购买本项目企业独栋。购买客户群不局限于北京，外地也有。客户群体主要是以中小型投资客为

215、主，投资客很少。投资客转手很容易，但利润率不高。投资客不大可能会出租，租金也就在2.4-2.5元/平方米/天，16-17年才能回本。不如整栋销售。三、对于总部基地的认识总部基地和总部国际是两个开发商。两个项目相邻。到总部基地购买独栋的企业主要是认可其品牌，且区位要比总部国际好。在销售方面总部基地也做了大量的广告。总部基地西区刚销售时和总部国际价钱差不多，总部基地东区开始销售时，招的是金融企业且前期做了大量的广告，价格就比总部国际贵，18000元/平方米。总部国际主要是和总部国际打价格差异战。总部基地和总部国际都隶属丰台科技园。 四、对廊坊科技谷项目咨认知1区位太远北京办公的企业不大可能到廊坊工

216、作，员工首先会觉得距离太远，最重要的是客户群体搬不了。亦庄现在有企业独栋卖8500元/平方米，且价钱可以再打折。廊坊那边单个成本费就要在3000元/平方米左右，而且比亦庄还远，致使北京客户很难到廊坊买独栋。目前独栋市场是供大于求，客户宁愿去空港买也不愿去廊坊，更何况总部国际就已经算远了。2其他园区推荐亦庄客户群也是小型企业，交通不够方便，却比较受认可。海淀上地（中关村科技园）企业独栋比较多。空港企业独栋均价在9000-10000元/平方米，交通不如亦庄方便，但却挨着机场。BDA企业大道销售代表企业大道销售代表访谈纪要：访谈纪要：访谈要点摘录：访谈要点摘录：关于国际企业达道的介绍：关于国际企业达

217、道的介绍：总共60栋楼，14栋高层，面积区间在5000-12000平方米。43栋3-4层企业独栋，面积区间在1000-3000平方米。整栋销售。2005年开盘，到2010年卖完。现在高层价格8000-12000元/平方米。矮楼7000-8000元/平方米。二手房现在卖12000元/平方米。目前还有4-5栋没入驻，作为全研发使用。客户看重亦庄的企业氛围，写字楼只有C02分层卖，单价不到1万元，C01-12000，D02-2一层两户3700，I期成熟带动II期销售，产品定位大客户物业4.2元 独立使用有冠名权，85%使用率优点：交通区位好，临近5号线站点荣华中路核心区（前排环岛口），整体开发好，前

218、瞻性强，5000会所，临时餐饮配套（售楼中心设置餐饮中心），楼体外观利于体现企业形象客户选择的理由：宁静的氛围，通达的交通路线；低密度、类别墅，景观好能激发灵感，主要入住企业类型：白领研发，灵感需求高交通配套：交通配套：京津塘高速 1 号线 ；京津塘高速 2 号线（规划中）紧邻项目 京沈高速 ；北京经济技术开发区内 -BDA 国际企业大道 II 西环路、北环路、东环路、荣华路、荣昌路等多条区内交通可畅达项目。 轻轨 5 号线延长线：2010年运行，开发区班车：开发区服务中心国贸 BDA 国际企业大道 II- 北京市外 ，京沈高速：北京经济技术开发区内 -BDA 国际企业大道 II ，西环路、北

219、环路、东环路、荣华路、荣昌路等多条区内交通可畅达项目。 基础配置：基础配置：电梯：上海三菱电梯，载重1050KG，速度为1.6米/秒，轿厢尺寸为宽1600mm深1500mm毛高2600mm，其中A01、A02单体配备2部电梯（群控），并预留2部电梯井供客户自行使用；A03单体配备2部电梯（群控）。 照明系统：公共部分设应急照明、警卫值班照明、消防照明和景观照明，并预留屋顶LOGO照明系统。 燃气系统：每栋楼体一层、二层引入市政天然气。 排烟系统：单体建筑首层设置独立的排烟系统，满足首层餐饮业态的使用需求或企业自设员工餐厅的需求。供电系统：园区采用高供高计的计量方式，供电属于高压自管户。经开闭站

220、、配电室变压至三相380伏供应客户使用，满足双路10KV高压电源供电，单体建筑的整体供电负荷按照100瓦/平方米提供客户使用。空调系统：本项目空调系统为风机盘管加新风，新风采用新风双向换气机，新风进口设于屋面，并设置新风变频机，新风量高达50立方米/小时/人。冷源采用风冷冷水机组，机组位于屋顶平面，循环水泵设置在该楼下的地下一层，可分层控制温度，用户可自行调节温度。热源由设在地下一层的换热站统一供给空调热水。周边配套：金融：金融：中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、交通银行、中国光大银行、北京银行、上海浦东发展银行、中信银行、福建兴业银行 酒店：酒店：麋鹿苑国际会议中心、锦江富

221、园饭店、圣坤酒店、伊梦华都大酒店 、锦江之星（项目内）医疗：医疗：同仁医院、亦庄医院、同仁堂药店、京卫大药房 体育：体育：体育场、鸿喜长新国际高尔夫球场、圣福华国际俱乐部、中体倍力健身俱乐部、青鸟健身 美食：美食：渔公渔婆、东来顺、峨嵋酒家、西贝莜面村、上岛咖啡、肯德基、吉野家、永和豆浆、赛百味 购物：购物：华润超市、美廉美超市、国美电器、大中电器孵化器北大孵化器北大孵化器访谈纪要：要：访谈要点摘要点摘录：一、关于北大孵化器的介绍：项目属于国家级事业单位，为教育性用地，入孵企业要有专利，同时注册资金要有50万，融资法人30万以上。租金3.5元/天。周边孵化器租金6-7元/天。孵化器本质就是要帮

222、助中小型企业、留学生，给它们提供投资平台、贷款扶持等服务。北大孵化器是和海淀区管委会合作的项目，对有高新认证的企业有扶持政策，留学生第一年免房租。自身盈利渠道主要以物业、房租、工商手续办理等服务手续为主。主要引进留学生，不以盈利为目的。入孵企业从事行业分别有IT、教育、生物医药等。这边入住的企业都是分支机构，企业主要看中区位。北大孵化器主要靠杂志、网站等形式招商。企业中北大系的比较多，对北大学生也有优惠政策。北大学生也愿意在学校周边办公。留学生占一半。这几年北京的孵化器越来越多，扶持也更多。所谓毕业企业，即企业规模大了，现有的办公条件不能满足企业需求，需要拓展新的环境的企业。二、对廊坊科技谷的

223、认知搞研究性的企业会去廊坊。可针对当地企业需求，出相应的策略。瀚海智业集团科技产业中心总经理杨宇瀚海智业集团科技产业中心总经理杨宇访谈纪要：要：访谈要点摘要点摘录：一、一、关于孵化器及公司自己孵化器的介绍：孵化器不同于一般写字楼的地方，就是服务，一般写字楼只有基本的物业服务，租赁服务等功能，孵化器不光有这些基本功能，还有比如企业注册、办理手续、提供创业指导、项目评估等其他内容，是一个企业支持平台的概念。孵化器主要针对的企业就是高科技企业，孵化器有几种类型，从孵化行业范围上来讲，有综合孵化器和专业孵化器，瀚海智业做的是专业孵化器；经营主体不同也会分政府、学校等事业单位、企业等不同主体经营的孵化器

224、。专业孵化器的区别就是，配备的人才都是有行业背景的人才。公司有5个专业孵化器，分别是数字娱乐行业、数字传媒行业、医药行业、低碳环保行业，还有一个纺织科技的孵化器。 主要的操作模式是，托管一个别人建好的写字楼，出租给入孵企业，同时给企业提供孵化平台，企业扶持等软环境。短期内从孵化企业自身盈利是比较困难的，孵化器是个长期投资的项目，随着入孵企业的成长，前期投资的回报是主要的赢利点，物业、租金等不是主要的盈利内容。选择专业孵化器的行业方向，主要看写字楼所在的区域位置，区域支持什么产业，每个区域都有一定的产业政策倾向，比如，数字娱乐的孵化器在石景山，东三环的一个孵化器是做数字传媒，依据区域的产业聚集情

225、况和政策导向选择适合的专业方向。孵化器带来的更多的是信誉度和品牌效应，而不是利润。孵化器主要有2个功能，一个是创业导师的角色，培养企业家的平台，另一个功能是科技成果的转化平台。孵化器会为企业提供创业指导服务，比如针对人才、知识产权、融资、评估项目（有没有市场）等服务，另外也会有一些手续办理等服务内容。孵化器的好坏，主要看你这个团队的专业能力的好坏，专业知识够不够。孵化器对于政府和区域是一个生产力促进，涵养税源的概念。对于孵化器企业来讲，出租率更高，更稳定。孵化器的客户，90%以上是中小企业，科技型的企业为主，国家对科技型企业和新兴企业创业有一定优惠政策。科技型企业比较喜欢这种专业孵化器，都是相

226、同类型的企业，有办公氛围，是一种群体共生的状态。科技成果转化类型的孵化器，大学做的更多些，会比较对接科研机构。产、学、研一体化，项目与企业相结合。会提供一些比如实验室、中试平台、技术转移平台等服务。解决信息不对称的问题，科技中介。孵化器的三要素“硬件、软件、蛋”，“硬件”就是楼、场所，“软件”就是服务、温度，“蛋”就是在孵企业。二、对廊坊科技谷的认知如果已经申请了国家级孵化器，应该已经运作了一段时间了。孵化器可以挂牌。对于区域来讲是培养税源的功能，可以做一栋孵化器，与园区运作相结合，可以直接在园区内开辟在孵企业的中试、生产等功能。政策环境对企业很关键，宽松的政策环境有利于企业的成长。可以对一些

227、行业和企业制定有针对性的优惠政策。加强软性服务能力，为企业提供支持。企业访谈亿利方兴有限公司总经理李经理访谈纪要：亿利方兴有限公司总经理李经理访谈纪要：访谈纪要：访谈纪要：企业概况企业概况业务范围：生产专业的影视三脚架及吊臂等专业摄影器，为此类企业中国内最早最大的一家企业，业务范围遍及全国，不负责零部件生产，主要为组装；企业总部在丰台总部基地企业原先租用一写字楼在经开高速路附近，当时的面积为1000平方米左右；员工为市区和本地周围，员工人数为40多人；目前购买的独栋：一层600平方米，总共2000平方米左右，当时售价4000多元/平方米；选择联动选择联动U谷考虑因素谷考虑因素最看重总体环境，因

228、为很多客户都是国外客户，而这类客户会经常来考察企业且非常关注企业所在园区的外部环境，因此在选择入驻园区时最看重的是园区的整体环境和规范程度；管理和服务：联东U谷的物业管理非常不错，很多细节都会替我们考虑，同时在保持园区整体形象时要求也相对严格，这我们也能理解；同时有员工宿舍、食堂的等相关配套设施；便捷程度：主要有几方面，一是工人的生活和工作便捷；二是，产品设计与生产需求对接便捷；三是，离城区距离是否合适；在选园区时也考虑企业相关度，不原意与污染重、环境脏差乱的企业入驻同一个园区；在选园区时同时也看过永丰产业基地等其它园区项目，没有选择永丰基地主要是价格太高；对联东U谷整体格局和服务相对满意，主

229、要是希望在格局和产品形式上能够体现更多元化些；对通州台湖镇有了解，当时在选择园区时看过其附近的一个汽车产业基地，之所以最后没选中的原因一是当时考虑的是租，二是产品的结构不好，难以满足我们的需求；在配套设施方面：选择的依次顺序是宿舍、食堂、商业网点、医疗设施、文化设施等，看了很多厂房，其各方面都比较不错，但是就是没有任何配套，这我们是不考虑的；对宿舍的要求在30-40平方米左右；暂时没有考虑往廊坊外围迁移，若要迁移也只可能是单独的生产部门，因为工人好找，但设计师在当地就非常困难招到；北京九州格物过程技术有限公司董事长：李俊峰访谈要点摘录：访谈要点摘录：一企业情况一企业情况新能源分技术支持、基地（

230、用于储备）、技术服务。技术支持又分开发和工程。企业原办公地点在中关村园区的海淀园，从事新能源的研发生产行业。企业员工20-30人左右。企业目前分为两部分，一部分在北京办公，一部分在廊坊科技谷办公（技术和研发部门）。等科技谷未来配套齐全了，公司会全部搬到廊坊。企业主要是以办公为主，有少量的生产。目前需要纯办公设施，在科技谷租了写字楼。企业办公面积需求2000-3000平方米。针对目前需求企业认为写字楼比独栋好，独栋商业配套不好，且成本高，主要以出售环境为主。几百人的企业不会为了环境买独栋。写字楼的功能是不可替代的。对于独栋企业未来会有需求。工业化的趋势就是小城市的人愿意去大城市发展，而大城市的人

231、愿意去小城市发展。本企业骨干员工愿意去廊坊，相反基层员工还是愿意留在北京。员工是动态的过程，具有流动性，搬到小区域流动性小，大城市流动性会上升。在北京企业聚集度高，生活高度紧张，流动性大。小城市生活质量低，节奏慢，稳定的环境对人有好的影响。住宿100平方米足够，若科技谷未来出售住宅，公司也会有需求。二对科技谷看法二对科技谷看法之所以选择科技谷主要是由于科技谷的定位和企业自身定位相符。其次是做方案和工程的放在中关村没有优势，中关村办公人口密度高、房价高、员工生活成本高。廊坊有稳定的生活环境，房价低，生活成本低。科技谷税收没有优势，但交通有优势，离北京近。西边高碑店城市环境、人文环境都比廊坊差。科

232、技谷对于廊坊来说是个独立的个体，靠自身创造环境，未来会是产业新城。廊坊在行政上走小政府化能给企业带来很多方面的利好。科技谷适合吸引100-200人以下的企业。对北京依赖性高的行业，在全国业务上把总部设在廊坊有劣势。廊坊科技谷的现状与投资环境有关，建设产品的同时应建设配套设施。在这点苏州园林做的很好。三其他园区看法三其他园区看法中关村其他园区规划的并不是太好，亦庄是生产基地，定位和东莞一样。上地马上就饱和了，而且企业往山里面走很不吉利。随着企业规模的不断扩张，北京办公环境极为短缺。面积越大，成本越大。中关村很多企业都有办公问题。永清离高速公路太远，交通不便。固安虽然离北京近，但毕竟是个县城。燕郊

233、承担的主要是北京人口，北京企业较多。四对产业园的看法四对产业园的看法企业发展到一定程度，园区大企业要走向中小城市，企业自己能创造生活模式，大企业都往小城市走，几千家小企业走到一起，形成一种生活模式。大企业和小企业在一个园区是有弊端的，大企业只有部门分支会过去，小企业则是整体过去。园区会主要服务大企业，不利于小企业发展。以前是生活+办公的理想化生活模式，现在由于无序的房地产开发，造使生活和办公离得很远，基本规律被钱打跨了。企业发展首先是在与园区的服务功能，其次是看园区的品牌。规划和理念对于园区来说很重要，密云开发区就是个失败的例子，通州补救的方法也不完善。广东农民做的开发区都知道盖厂房的同时盖员

234、工宿舍。而亦庄却没有意识到这点，以至于市场经济过剩，计划经济短缺。有些企业面向对象是全国，守着北京没有太大意义。中关村80%-90%和北京没业务关系，在北京政策扶持力度大，廊坊金融服务比北京差，但在成本和区位上廊坊还是有优势的。五对廊坊的看法五对廊坊的看法河北生活环境比北京好，和十年前有很大差别。物流发展后，前店后场的概念没有了，不需要到中心城市。未来缺的是优良社区，北京以外的好园区会越来越多。廊坊离北京的对外出口近，客户过来也不会耽误很多时间。阿尔法思奇（北京）科技有限公司总经理李洋辉访谈纪要：阿尔法思奇（北京）科技有限公司总经理李洋辉访谈纪要：访谈要点摘要点摘录：一、关于阿尔法思奇（北京）

235、科技有限公司的介绍：1公司基本情况公司主要从事医疗器材的产品生产，医疗设施是第九产业，未来有很大的发展方向，技术含量大，需要传统的制造能力、设备设施、厂地、检验、包装、物流和仓储等。目前公司市场还在北京，生产放在北京不经济，公司在重庆、北京有研发机构。注册地选取与税收多少有关。公司对厂房的要求：厂房一般2-3层较为合适，首层面积在800-1000平方米较为合适，物流要方便，地面1层要有承重且相对其他层层高要高些。同时配备电梯，楼上可做会议室。半年到一年内，公司会大规模发展，资金不足成了最大的问题，希望有园区能提供半年的扶持期。2客户IT行业不会到廊坊科技谷去，对于IT来说人才是主要需求，这些在

236、北京生活的人很难到廊坊工作生活。高科研发企业也吸引不来，交通不够方便，且没有生活配套和产业集群。可以吸引中小型企业进驻，针对某行某业建孵化器，找到这些企业的共性需求。例如：天津万达生物，做了个开放式实验室。提供高科技精贵实验仪器来吸引企业进驻。注册地在南城的企业有可能到廊坊来，区域也是个重要因素。能够解决企业当下问题，且能够提供半年的扶持。着重吸引客户：（1）企业在未来半年或一年内要扩大生产规模。（2）有一定生产规模的企业。（3）生产型企业且有一定技术含量。（4）原址在北京南部的企业。客户行业：从事高精密、测量、医疗等有技术含量的企业。3生活配套员工宿舍、专家公寓是必须要建的，面积不用太大，价

237、格不用太高，主要解决员工基本生活就行。企业注重利益最大化，不会在员工的住宿上花太大精力，但基本设施要有。1.同个企业员工外迁更希望住在一起，有个独立的生活圈。二、对廊坊科技谷的看法不用定位大型工业园区，但内部设施要齐全。目前考虑廊坊的需求比较实际，可引进廊坊市内没有的设施，例如好学校，五星酒店，甲级医院等，吸引企业聚集。厂房2000平方米以上是一个档次，2000平放米以下又是一个档次，应该根据需求找到最合适的中间点。独栋面积根据市场需求找到中间点。 非中心投资客户北京立达欣科技发展有限公司总经理刘靖访谈纪要非中心投资客户北京立达欣科技发展有限公司总经理刘靖访谈纪要访谈要点摘录：访谈要点摘录：北

238、京立达欣科技发展有限公司是专业从事水泥基渗透结晶型防水材料研究生产和销售的高科技企业， 公司注册资金508万元。 公司生产的主导产品为“可立特”牌水泥基渗透结晶型防水材料系列，产品日生产能力超过50吨。公司在质量管理体系上已通过国际认证，在环境管理体系上已通过国际认证；并且公司产品经国家人防工程质量监督站审核批准，允许在国家人防工程上使用。非中心投资办公室面积430，精装修1.3万/（以前搞装修设计，材料费用低）；公司的厂房在亦庄，以后要去亦庄办公，实现厂房办公一体化；以前的办公地点在上地，曾经考虑过新材料大厦，一方面觉得新材料大厦的使用率低（公摊面积大，非中心只有10%公摊），一方面认为物业

239、费贵（16元）；认为非中心区域，主要优点是楼的使用率高，价格便宜，交通有预期规划中未来地铁6号线直达非中心环境好，绿化率高，容积率低，未来升值空间大，值得投资。嘉捷科技园美宝化妆品制造商业主嘉捷科技园美宝化妆品制造商业主郑经理访谈纪要郑经理访谈纪要访谈要点摘录：访谈要点摘录：关于企关于企业信息：信息：我们企业是95年在廊坊成立的，自己在廊坊买了一块地盖的厂房生产，07年的时候综合企业发展的需要扩建，由于廊坊的城市品牌效应不如北京，比如人家一看你这个东西哪里生产的，廊坊就不如北京，而且地价也随着北京的发展没有绝对的竞争优势，因此就来北京投资设厂。我们单位人员需求较小，两边加起来也就37个人，而且

240、在北京这边的很多是廊坊过来的，每天单位有班车到廊坊，40分钟就到了，所以我们对配套没有什么需求。置置业需求：需求：当时主要看上的有两个区域，上地和亦庄这，后来由于亦庄这个是现房，所以就买了这里，我们这个3000平米左右。买企业用房，主要要考虑这个层高够不够我们的需求，通风什么的要好点，其他的没有什么特别的要求了。但是你看我们这个办公楼，我跟你说，什么低碳环保的都不好，你看这个什么阳光大堂，又浪费面积，夏天又费电，一个月1万多，不实用。 北京泽桥（医药传媒）有限公司行政中心总监杨坤霞访谈纪要北京泽桥（医药传媒）有限公司行政中心总监杨坤霞访谈纪要访谈要点摘录：访谈要点摘录：所属行业：生物医药以前办

241、公地点：天津公司人数：公司目前只把行政等管理部门迁到北京，生产基地还在天津。目前北京公司人数30多人，全公司人数200多人。营业额：2009年五、六千万公司发展规划：2003年创立，主营业务是生产和销售医疗器械，2009年6、7月搬到北京，重点发展生物医药业务，将来会在北京进一步扩展此业务，计划通过OEM（代工）的形式，将生产基地落户北京购买的产品：独栋、3层、共1000多平米购买原因：战略考虑：公司发展战略的要求政策优惠：北京对高新技术产业的政策优惠，公司目前正在申报国家高新技术企业。地理位置：靠近北京，靠近客户（医院）价格：价格便宜对产业链聚合度的观点目前联动U谷园区内生物医药产业链并没有

242、规模化，购买时未考虑产业链的聚合度，认为管理部门和生产部门可以不在同一个地方将来生产基地的选择，希望能靠近产业链聚合的地方，即生产线各个环节聚合的区域，方便资源流通对配套的需求希望能有娱乐休闲配套，和入园的银行，方便员工生活和休息认为完备的生活配套对于吸引高素质人才非常必要北京嘉洁能科技有限公司办公室主任王瑞芳访谈纪要北京嘉洁能科技有限公司办公室主任王瑞芳访谈纪要访谈要点摘录：访谈要点摘录：所属行业：制造业以前办公地点：三环的北环中心公司规模：2003年创立，目前年产值1亿左右员工人数：100多人公司产品：热量表、水表、阀门等。写字楼用途：研发、生产、销售部门，3楼是生产车间。公司只做研发、设

243、计和产品组装、销售，生产环节外包给广东、深圳等工厂购买价格：2009年购买，5000多元/平米，总价五、六百万购买原因北京的优惠政策，中关村科技园的优惠政策价格低对配套等需求：宿舍、食堂等配套：目前园区内宿舍不能满足企业员工的需求，希望能提供分档次的宿舍和食堂配套通勤：公交不发达，影响新员工招聘，也不方便现有员工的通勤，希望能提供班车，能承受200元/人.月的班车费用（此费用可以以公司和员工共担的形式承担）物流配送中心：目前公司是用自己的车运输，很希望能有物流配送中心，能加速企业产品的流通摄影器材李经理访谈纪要摄影器材李经理访谈纪要访谈要点摘录：访谈要点摘录：公司现在主要做的是专业摄影器材支架

244、，总部在丰台总部基地，我们这边主要是研发、组装部门，中国这个行业的器材都是使用国外的，我们是国内第一家做这个的公司，公司发展很快，预计2-3年内就会再有大的发展，现在的这个面积是1800平米，购买的时候都看过，当时想买在西边，离总部近一些，后来比较觉得这里还是不错的，最起码我们的国外客户过来参观，整个园区的环境是很好的；当时对于优惠政策的考虑不是很多，因为很多园区差不多。慧学国际文化交流（北京）有限公司行政主管慧学国际文化交流（北京）有限公司行政主管李女士访谈纪要李女士访谈纪要访谈要点摘录：访谈要点摘录：买的时候6000多，建面230平米，主要还是价格便宜，所以买了这里一般领导就是开车，没车的

245、就是坐公交物业费11.75，只有地上车位，不到200个，现在还暂时不收费（周五下午4点钟左右仅15辆车）吃饭是个大问题：永丰开发商自己做的餐饮，其他地方不让招商，垄断，员工吃饭很不方便，一般都是带饭交通很不方便，要走到北清路大车，大概等15分钟才能达到商业、超市都没有，现在最想有的配套是送快餐的服务，其次是有班车，还有就是有银行，现在只有农业银行，不愿在此开户，影响公司形象设施配置上，空调口分布不合理，有的屋口少，冬天冷，老总去年就冻感冒了在公司办公人员10来个人，其他业务人员都在外面跑，市内没有分部，公司主要是作MBA的课程中介，现在由于办公地点太偏，找不到人，都嫌远主要作为事务性部门，如管

246、理部门、财务部门等。买的时候是大开间，自己隔断的，主要功能区是前台、财务室、会议室和办公区当时心里的价格上限是300万，占到公司营业额的一半之前看过嘉华大厦，喜欢挑空大堂，显得公司形象好，周边的餐饮配套也很多，一层一周都是，但是当时看的时候已经尾房了，没有好的位置了，所以就没买大厦内有部分投资客，但很少有能租出去的对高档餐饮有需求，现在一般都是去中关村，大概一年8-10次，对宾馆也有需求，比如快捷酒店有的时候需要加班，对soho的商住办公有一定的需求，会有吸引力置业敏感因素依次为外观、大堂、价格、楼梯过道的宽度汇众益智教育科技有限公司汇众益智教育科技有限公司杨校长访谈纪要杨校长访谈纪要访谈要点

247、摘录：访谈要点摘录：企业概况：北京汇众益智科技有限公司（GAMFE）成立于2004年6月，多年来专注于中国数字娱乐领域职业教育、学历教育及课程研发业务，是国内领先的数字娱乐人才职业教育机构。目前主要经营的项目有游戏学院、动漫学院及数字影视学院。在新兴朝阳产业人才紧缺，人才培养缺乏成功经验与模式的情况下，汇众益智依靠精准的市场定位、高质量的课程体系、严格规范的教学质量管理和完善的就业推荐服务为中国数字娱乐职业教育行业提供了专业参考及标准。在国家相关主管部委及各省市主管部门的大力支持下，汇众益智已发展成在全国拥有三十余家分支机构，40多家直营培训中心，在职员工超过1500人的数字娱乐职业教育领军品

248、牌，培养学员遍及全国70%以上的游戏动漫企业，并成为企业的技术骨干。2007年底，公司获得国际顶级风险投资基金凯鹏华盈（KPCB）投资；物业情况：租用的面积2000平米，现在租金涨到2块多/平米.天；文化创意产业，过来这边主要是有优惠政策；自己不敢住在市里，住在基地附近，学院是在附近租的集体宿舍住；配套方面：有商业、商场、邮局、银行等生活方面的需求；餐饮方面可以做一些有特色的，8610那种就可以，住宿航天城周边就有，100多块钱，感觉就挺好的；交通方面，我觉得介入地铁很重要。企业有班车，从西二旗地铁站到基地；其他配套，最好由一些娱乐、健身等服务中心；办公配置方面：对软性服务不满，空调不够冷，夏

249、天还要再开电扇；电梯慢；保安素质差等；产品需求方面：想要写字楼形式、大开间，500平米左右的一个，可以几个连在一起；企业要扩招到2000人，正在找地方，想要一个独立生活区迈达斯技术有限公司迈达斯技术有限公司CEO桂满树访谈纪要桂满树访谈纪要企企业背背景景：我们公司的主要业务是工程软件的研发和销售，总部在韩国，目前在北京、上海、广州、成都等地都有分公司。北京公司大概50多人，人员以研发和技术支持为主。主要业务工程软件开发、销售；办公公物物业：目前方圆大厦为租赁，总共约1000平米。原来只有一层，现在增加了一层，签了2年的租约。目前感觉1000平米不是很够用；企业未来的增长在20-30%，对于后续

250、的发展计划主要是考虑未来2-3年，太长了不好说。如果按照稳定的增长，未来2年，北京公司的员工基本在80人左右。未来的办公面积会考虑在1500平米，如果是购买的话，至少在1000-1500平米；以后考虑购买写字楼，2005年的时候我们有800万，想用来购买写字楼，当时因为韩国的决策时间比较长，错过了购买时机，以后如果企业稳定增长，还会考虑购买写字楼，因为拥有自己的物业还是比较踏实。关关注注因因素素：交通方便，利于员工上下班，员工上下班时间不能太长，否则不能安心工作，所以公共交通很重要。感觉科技谷那儿，比较远，没有人气，交通较方便。另外，还比较关注员工居住问题，我们现在租了7-8套宿舍，基本在3室

251、1厅，每两个人住一屋，租金在3200-3500元/月。如果办公室附近有宿舍，会非常好，就直接给员工租下来。因为我们公司经常加班，如果在永丰，加班太晚，回家很不方便，如果能够解决住宿问题，就很好了。在付款方式上，需要有比较灵活的付款方式，比如按揭，或者是以租待售，先租2年，以后再转为购买，有这样的销售方式，我觉得很好。我觉得环境很重要好，外部环境不能太差，否则员工会感到很压抑，影响员工创造力。需要有比较愉悦的办公环境，视野开阔。配套也很重要，当然了，有的购物配套没有必要，但是与公司业务相关的银行、邮局、员工餐饮方面的配套，还是很重要，尤其是银行，每天都有业务去银行，如果离的远了，会很不方便。买写

252、字楼，注重实用性，很少从投资的角度去考虑，主要考虑员工上下班是否方便。基本预算是1000万元，以后还可以根据业务增长情况增加投入。冠捷半导体藤总访谈纪要冠捷半导体藤总访谈纪要企企业概况：概况：冠捷半导体，北京研发中心隶属于上海总部，上海总部是在张江高科园区，上海总部有生产的功能，主要做高附加值的带有闪存的特殊应用芯片设计，北京研发中心在上地7街的汇众大厦，主要是做研发，现在又30多人，北京公司成立了5.6年了，之前也是在上地；办公物公物业：现在的办公是租的，1200平米，租金2.6；选择办公物业的地点主要是看业务上往来的客户远近，产业链要有聚集效应，所以肯定要在开发区，关注周围是否有大的公司，

253、员工上下班是否方便；有外溢的办公需求，独栋办公形式很喜欢，面积需求在2-3k平米，价格上北京的办公物业还没有看过，之前帮上海公司看过办公物业，是在浦东那边，比较偏的位置，单价接近2万，北京这边的价格还不了解，但集团上对于总价的控制大概在5-6kw；外溢的话首选还是大中关村区域，因为这边有产业聚集效应，而且待习惯了。园区配套上，比较关注有宾馆，四星级就可以了，因为经常有客户的业务往来，还有就是员工的休闲健身，比如室外的网球场、足球场等；另外就是吃饭就餐、交通，不太关心有没有企业会所，因为公司不太讲究排场，主要是从员工的角度出发，住宿的话能解决当然最好，就像上海的产业园，就有单身公寓，单位或者员工

254、租用，面积在20-30平米，因为比外面的公寓设施好而且便宜，所以只有园区的企业或者员工才能租用产品配置方面，中央空调、通讯网络接口、电梯这些都是必须的 锐迪科微电子北京有限公司陈俊行政总访谈纪要锐迪科微电子北京有限公司陈俊行政总访谈纪要企业状况：企业状况：成立于2004年4月，公司总部在上海浦东张江高科技园区，北京公司是研发设计分部不负责销售任务，主要从事射频IC的设计、开发、制造、销售并提供相关技术咨询和技术服务。锐迪科在无线通信和消费电子等领域持续推出多款具有开创意义的集成电路产品，打破了阻碍中国通信产业发展的“短板”和瓶颈。是目前能提供3G(TD-SCDMA)、2G/2.5G(GSM/G

255、PRS)、大灵通(SCDMA)、小灵通(PHS)全系列移动通信核心射频芯片的中国集成电路设计公司，是国内能够提供包括收发器芯片、功率放大器芯片、天线开关在内的完整射频前端解决方案的IC厂商，同时随着产品的陆续成功上市,拥有了丰富的产业化经验；80%以上的员工具有硕士、博士及以上学历；拥有超过20项国际先进的具有中国自主知识产权的发明专利或核心技术。办公状况：办公状况：目前在中关村网银中心办公，租了大概800平米办公面积。价格大概是4.5元/平米。目前共有员工140人，研发人员在120人，公司的人员结构想对简单，行政人员不多。未来3年的增长在20%左右，预计人数会达到150-250人都有可能；企

256、业年营业额水平在7000万左右，公司业务发展较快，预计明年上市。购买写字楼首先要考虑公共交通方便一些，具有一定的产业氛围，同时在银行、餐饮、邮局等商务配套方面，也要满足基本的业务需求。对于价格，不是很在意，不过分追求产品形式，只要符合高科技企业就可以，比如要比较专业，比较得体，形象要好，简洁明快的风格就好。希望写字楼的实用率高一些，不要太低，至少不低于60%。对于独栋式办公还是高层，并不是很介意，关键是要有高效的电梯系统，不要爬楼梯。听说过廊坊科技谷，但是觉得比较远，交通不是很方便，相对员工居住地偏远，是否去科技谷，目前还没有仔细考虑过。我认为租赁写字楼对于我们公司的发展来说，更适合一些同方鼎

257、欣信息技术有限公司张德升同方鼎欣信息技术有限公司张德升行政经理访谈纪要行政经理访谈纪要企企业状况：状况：同方鼎欣信息技术有限公司，前身为清华大学子公司，2007年7月由原北京鼎新信息系统开发有限公司与同方股份有限公司软件出口事业部合并组成，现由同方股份有限公司控股。公司总部位于北京，在美国、日本、上海、大连、深圳和成都分别设有分支机构，现有员工超过1600人。同方鼎欣自成立以来一直致力于国内及国际软件外包服务，提供专业的行业解决方案和咨询服务。公司提供的软件外包服务包括应用软件的设计、开发、测试、维护、本地化及全球化；能提供从金融、电信、医疗、零售、物流到制造业等不同行业的解决方案和咨询服务；

258、支持在岸（ONSITE）、离岸（OFFSHORE）和混合（HYBRID）交付模式。在业务流程外包（BPO）领域，同方鼎欣在出版业、银行业、零售业、保险业等众多行业领域有着多年的经验，业务类型覆盖图像采集、存储、处理以及数据录入等诸多方面。同方鼎欣的客户遍及国内及欧美日等国家，包括IBM、Toshiba、SonyEricsson、Honeywell、CINCOM、NTTDATA、Microsoft、 HP、Fujifilm、LexisNexis等众多国际知名公司。目前已经分别和两家大型跨国公司成立了离岸软件开发外包中心。组织结构：400-500人，分为好几个地方办公，上地高立、得实大约300多人

259、，高级研发人员为主，在沙河有不到200人，数据加工员工为主主要主要业务：软件开发、系统整合办公物公物业：目前为租赁，总共约6000平米。刚签了租约，3年期，近期不会动。以后考虑购买写字楼，具体多少投资目前说不清楚，这个不是重点，因为企业有实力买。如果没有合适的物业，会考虑其他地方；科技谷远一些，交通不是很方便。除非特别便宜，才会考虑购买科技谷；选择地点主要考虑员工上下班交通问题，公司高端人才较多，希望在配套多、生活、工作都比较方便的地方工作 廊坊工业地产益田投资开发有限公司招商部副部长益田投资开发有限公司招商部副部长访谈纪要：要：访谈对象信息：象信息：益田投资开发有限公司招商部副部长：刘超访谈

260、要点摘要点摘录：一、永清工一、永清工业园介园介绍永清工业园由永清县政府和益田投资开发有限公司负责招商，由政府负责管理和服务，益田投资负责基础设施建设和后期开发永清工业园规划由中国城市规划设计研究院完成永清工业园于2003年启动，总投资达195亿元永清工业园总规划面积24平方公里，项目分为两期开发，一期开发8平方公里，二期开发16平方公里项目配套400亩的百货商城和住宅用地，依托于永清县城市政设施永清工业园为省级工业园，环保需达到国家甲级A标准二、二、产业定位情况定位情况永清工业园主导产业为机械化工和电子产业入园企业来源地有北京、廊坊、香港等地目前已签约项目共有135个项目入园企业员工多为本地人

261、，随企业迁入园区的员工住宿多以在县城租房解决三、运三、运营情况情况工业园以出租厂房和出让土地为主，土地价格大约在16-20万每亩一批大项目已经入园，其中，南玻集团投资11亿元年产48万吨特种浮法玻璃项目，华兴公司投资7亿元年产30万吨的日用玻璃项目小项目入园无优惠，大项目特事特批，多看中大项目的投资规模、占地面积和纳税效益，一般能够给予大项目在土地价款上优惠，缺口由益田投资开发有限公司填补，政府给益田投资后期住宅开发优惠补偿永清工业园每亩地固定资产投资额需达到200万元最近出租的厂房面积约3亩左右，场前空地约为1.5亩，租金为13万/年工业园销售状况非常乐观，仅2010年上半年就与10多个项目

262、达成签约协议永清工业园目前年纳税达到2亿元左右永清工业园土地一年一批，入园企业获得土地之后自行建设在产权处理上，如果要建设要其他性质地产需先实现土地转性四、四、项目目优势入园企业多看中工业园的交通区位优势和天然气价格低廉固安工业园区项目经理固安工业园区项目经理访谈纪要：要：访谈对象信息：象信息：固安工业园项目经理：张彬访谈要点摘要点摘录：一、关于固安工一、关于固安工业园园的介绍的介绍：1 1园区区位园区区位固安工业园区地处北京中轴线南端，天安门正南50公里的黄金位置，与北京隔永定河相望，处于北京经济圈的前沿部位。园区距离首都第二机场仅10公里，距北京南三环玉泉营环岛39公里，东南距天津110公

263、里，驱车1小时可以到达首都机场，1.5小时可以到达天津港。园区周边40公里范围内拥有11条高速公路，6条国家及铁路。100公里范围内拥有3大国际机场和3大天然良港，北京新七环亦由此经过，具备了国际上最具魅力的“1小时工业区”的区位交通条件。2 2园区规划园区规划固安工业园区坚持协调发展、环境优先的理念，以科学性规划，构建中国北方电子信息产业基地、中国北方汽车零部件产业基地、现代装备制造产业基地、城市核心区、生活配套区5大功能区域。固安工业园区从大北京经济圈产业布局及国家重点发展产业入手，确立了电子信息产业、汽车零部件产业以及现代装备制造产业为主的三大核心产业发展方向。园区分为南、北两个区域，未

264、来南、北两区还将向外扩。固安目前占地60公里，未来还有20公里的开发强度。3 3园区环境园区环境固安工业园区致力于提升园区软环境水平，打造园区新价值优势。经过几年建设，园区已实现“九通一平”，并成为北京地区基础设施最完善的工业园区之一。4 4服务领先服务领先贴心基础服务：设24小时服务指挥中心，24小时全天候服务，提供进一步升级的“全程无忧管家式服务”，对入驻企业实行封闭式管理，由“企业管家”协助企业处理与政府各部门相关的事宜，为投资者营造温馨的投资环境。金牌增值服务：园区内设有人才资源开发管理中心，聘请一流管理专家和技术专家为入区企业进行各种服务。园区为入区企业提供物流、仓储、办公等设施。5

265、 5园区配套园区配套未来园区还将规划建设五星级酒店、高尔夫、综合楼（员工宿舍楼，且层高不能超过30米）等配套设施。凤凰城乃至整个城区都会成为园区的配套。6 6园区现状园区现状项目前期有政府参与，形成无阻碍通道，目前南、北区均有企业入驻。南区较多，以中小型企业为主。北区主要聚集大型企业。南、北区域目前形成了相对独立的片区。北区价格8万/亩，南区6万/亩。20亩以下20万/亩。南区容积率大于等于0.8，北区容积率为1.0。北区8平方公里，南区8平方公里。北区6个月进场施工，南区3个月进场施工。租金为0.45元/平方米/天。投资强度：北区200万/亩，南区150万/亩。固定资产：北区120万，南区1

266、00万。三年内政府会审计，达不到要求会被清除园区。园区内80%以上位北京地区企业，以大兴为主。霸州年GDP14个亿，其中来自入园企业。固安年GDP为亿。龙河高新区北京办事处通讯电子产业处长龙河高新区北京办事处通讯电子产业处长访谈纪要：要：访谈对象信息：象信息：龙河高新区北京办事处通讯电子产业处长：付晓东访谈要点摘要点摘录：一一龙河高新区介河高新区介绍龙河高新区成立于2005年，总体规划面积28平方公里，是省级开发区龙河高新区由廊坊市安次区人民政府和廊坊市盛世建设投资有限公司采取“政府企业”的模式联合开发建设龙河高新区位于廊坊市东南部，与廊坊市区之间被南环路隔开，基本上与市区零距离，从龙河高新区

267、到廊坊市区只需10分钟就能享受到市区的教育、医疗、金融、餐饮等服务，非常方便龙河高新区投资46.5亿元打造龙河中心区为其提供大型商业，娱乐休闲、餐饮、医疗和居住服务，龙河中心区占地1206.6亩，总建筑面积133.08万平方米，平均容积率为1.65，目前，项目一期已经启动，占地400亩，投资27.8亿元，主要完成商业街、酒店式公寓、商务写字楼、行政办公楼、产权公寓等项目的开发建设龙河高新区建设了一批标准型厂房，总占地面积514亩，标准厂房区总建筑面积53.7平方米，包括16栋标准厂房和1栋物业办公楼一一产业定位及入园企定位及入园企业情况情况龙河高新区计划打造集工作、居住、休闲三位一体的综合型园

268、区龙河高新区的主导产业为电子信息、生物医药和医疗器械、装备制造、新能源、新材料、现代服务业龙河高新区以高新科技、现代制造、产业集聚为其未来发展方向入园企业多为中大型企业，其中代表性企业有富士康和中建二局等等富士康电子信息产业（廊坊）制造基地总投资37亿美元，分三期建设，总占地6000亩一一龙河高新区运作情况河高新区运作情况标准化厂房在2010年年底即可投入使用，厂房面积多在500平米以上，用于出租，价格在0.7-1.2元/平米左右，厂房也可用于出售，厂房可以分割销售，但一般只可分成两个片区，不能再分龙河高新区土地可用于出售，价格在20万以上，土地销售面积每块至少子50亩以上，因此，小型企业一般

269、没有这个能力在高新区购置地块，只能租标准化厂房龙河高新区一般不给小企业提供优惠，大型企业入园可特事特办，提供相应在土地和税收上的优惠龙河中心区的酒店和公寓建成后可以出售，蓝白领公寓共占地260亩，可用于出售，价格在6000元/平米，亦可用于出租，给入园企业员工提供基本居住需求龙河高新区的年土地供应已经划定，2010年工业用地指标已经用完，入园项目在购得土地之后可以拿到产权证 写字楼建业大厦置业顾问建业大厦置业顾问访谈纪要：要：访谈对象信息：象信息：建业大厦置业顾问： 访谈要点摘录：访谈要点摘录：一、建业大厦相关介绍：一、建业大厦相关介绍：建业大厦开发商为房管局下属地产公司建业大厦用地为商业用地

270、，产权为40年建业大厦共23层，1层2户建业大厦写字间匹配卫生间，无燃气建业大厦共配套有8部电梯建业大厦将被打造成廊坊市目前唯一的准甲级写字楼二、建业大厦租售情况二、建业大厦租售情况建业大厦主要用来出售，亦可用来出租，年底可交付钥匙建业大厦售价8400元/平米左右，租金为1.5元/平米左右建业大厦物业由公司自己管理，物业费暂定为2元/平米左右截止2010年8月5日，建业大厦已售出大部，销售速度非常快建业大厦购买者多为大公司和投资客，多为整层或半层购买，投资客与大厦管理处建立联系，大厦可帮助出租贷款购买无优惠，全款购买优惠一个百分点三、对廊坊写字楼市场的认识三、对廊坊写字楼市场的认识廊坊市写字楼

271、市场发展处于起步阶段写字楼市场目前处于供不应求的状态购买写字楼的企业多为本地企业写字楼市场缺乏高档写字楼市场供应，建业大厦正好可以填补这个缺口 天利金得益天利金得益访谈纪要：要：访谈对象信息：象信息：天利金得益销售经理：王捍青访谈要点摘录：访谈要点摘录：一、关于天利得益项目的介绍：一、关于天利得益项目的介绍：项目09年4、5月份售出，1、2层为商铺，100-300平米临街底商，40-160元/平米。220平米比较好卖。总共20层，3-20层为写字楼，70-80平米的最好卖。总建筑面积4万平米，酒店1万平米，写字楼加底商3万平米。单层面积1400平米客户主要是投资客，占80%以上。当地占70%，

272、北京占30%，自用客户主要是小企业为主，注册资产500万以上，10多个人，买100平米办公，主要为提升企业形象。行业没有什么明显区分，做什么的都有。写字楼有大产权，每户都有产权。50年。酒店20年产权。去年年底，市政府拆迁，项目差不多都租出去了，大部分为政府机构是廊坊市最高档的项目。销售价格7000起，最后价格到8000-9000。售后返祖，6%-8%回报率，返租3-5年。酒店目前价格6000,15%的回报率，返租3年，第7年进行回购，酒店拿不到大产权，卖经营权。二、关于廊坊整体写字楼市场的认识二、关于廊坊整体写字楼市场的认识整个市场观望情绪比较高，不看住宅也不看写字楼。写字楼市场也不好，销售

273、还可以，出租不好。 第六大街第六大街访谈纪要：要：访谈对象信息：象信息：华夏幸福基业职业顾问：王文博访谈要点摘要点摘录：一、关于第六大街的介一、关于第六大街的介绍：项目09年售出，1、2号楼为小户型公寓，一部分回迁房一部分销售。3、4号楼，3-6层为写字楼，1-2层为底商商业街项目全部售出，写字楼价格6000-8000左右，毛坯，户型90-300多平。客户主要是投资客，占80%以上，一部分企业自用客户目前出租状况良好，入住企业在50%左右，（物业介绍能到70%左右），入住企业多数为廊坊本地中小企业，商贸、广告、设计、IT服务等租金2元/平米/天（询问一个个人出租户，210平米，年租金10万左右

274、，合1.3-1.5左右，之前购买100多万，160万合7000多，最低租2年以上）底商2层，租金2元/平/天，目前底商入住率较低，在10%左右，4-5家商铺入住，苏宁、体育用品，底商也为业主自行出租。物业为幸福基业自己的物业团队，比较有保障，物业费1.5地下一层为停车场，300/月左右，地上不收费。二、关于二、关于华夏其他夏其他项目的介目的介绍1 1华夏开夏开发的的项目目第六街区（公寓、写字楼、商业街）、廊坊壹号（百货）华夏奥韵等住宅、公寓项目固安工业园园区开发5、6、7、8街区全部是华夏拿的地廊坊壹号也全部出售，售后反租一部分，进行统一招商。返祖5年，8%回报率。项目目前招商、建设阶段，还没

275、封顶。2 2对公寓公寓项目及客目及客户的介的介绍华夏奥韵开发有小户型公寓，户型面积从20-7、80不等其中卖的最好的是40平米左右小户型客户主要是年轻白领等首次置业的客户，刚需客户会很看重产权问题，奥韵是70年住宅产权廊坊客户对公寓的认识是，小户型+精装修，精装或简装精装修标准在800左右，再高房价又会上去，客户无法接受价格，当时销售时价格在6000-8000左右，涨价之后最高卖到过10000，总价在30万以内目前华夏其他住宅项目价格在8000-9000左右，花园洋房在10000以上廊坊的房价在今1、2年长速较快三、关于廊坊市整体三、关于廊坊市整体规划及科技谷片区的划及科技谷片区的认识1 1关

276、于廊坊房地关于廊坊房地产市市场的的认识廊坊市未来规划有比较多的利好近期价格涨速较快，有越来越多的北京客户过来置业。整个城市划分为几个组团，商贸中心、会展经济中心、CLD中央居住区、万庄新城2 2关于科技谷的关于科技谷的认识科技谷位于廊坊北部片区离CLD中央居住区、万庄新城较近，有比较好的居住氛围未来有北京到廊坊的2条轨道交通建设，会在科技谷附近设站点，交通优势很明显目前市场中没有太多声音。3 3关于廊坊写字楼市关于廊坊写字楼市场的介的介绍廊坊的写字楼主要集中在商务区内主要是新华路与爱民东道交叉口处，商都金茂、商务大厦、交通大厦、天利得宜广阳道上还有几栋写字楼。别墅凤凰城置业顾问凤凰城置业顾问访

277、谈纪要：要：访谈对象信息：象信息：天地.凤凰城置业顾问：访谈要点摘要点摘录：1 1、项目整体介目整体介绍天地.凤凰城开发商是天地控股集团下属的嘉轩地产项目位于廊坊市开发区东方大学城西侧 ，紧邻京津塘高速出入口，距廊坊市区约5公里总建筑面积108.1万平方米。共分为6期开发，总体开发周期约为5年，项目容积率为1.48产品类型涉及双拼别墅、联排别墅、花园洋房及观景洋房联排别墅产品面积区间在344413平米之间。花园洋房产品面积区间在121271平米之间，主力户型以三室至五室产品为主。景观洋房产品面积在60226平米之间，主力户型以二室及三室产品为主产品风格多样，有15世纪的哥特式，17世纪的巴洛克

278、，18世纪的洛可可，19世纪的折衷主义，20世纪的实用主义等等项目一期销售完成，正在销售二期2 2、项目配套目配套开通凤凰大道连接北京，开通楼庄路连接廊坊市区项目开发过程中绿化建设先行天地凤凰城项目分为南北2个地块，中间为7万平米的大型绿化带周边坐拥东方大学城和北方最大的平原高尔夫球场-东方大学城高尔夫球场16.33万平米的大型商业配套，漫步式商业街区，9万平米五星级酒店，时尚MALL、电影院、主题会所、娱乐中心、岛屿型度假别墅、迷你嘉年华、老人健身区，音乐喷泉、水流瀑布等等3 3、项目一期情况目一期情况产品推介：联排别墅和观景洋房洋房价格售价在8000元/平米左右，别墅在15000元/平米左

279、右别墅面积在350-420平米之间4 4、项目二期情况目二期情况产品推介：小高层小高层价格未定小高层面积在60-180平米之间5 5、项目后期情况目后期情况项目后期建设以小区为主小区配套学校，幼儿园6 6、项目客目客户和推介情况和推介情况购买客户以廊坊本地为主，北京客户在二期已售楼盘中仅占5%左右，少量亦庄客户凤凰城项目尚未在北京做推广塞纳荣府职业顾问塞纳荣府职业顾问访谈纪要：要：访谈对象信息：象信息：塞纳荣府职业顾问：潘东影访谈要点摘要点摘录：一、关于塞一、关于塞纳荣府荣府项目目的介绍的介绍：项目一期是由恒盛公司开发，已经全部售罄。二期被荣盛收购，由于受9070政策影响，规划还没批下来，致使

280、整个二期无法开盘。二期目前规划容积率为1.2，会有别墅和酒店式公寓，建筑风格为地中海式。酒店式公寓面积区间在300-400平方米，70年产权，价格在300-500万。未来政府会搬过来，项目所处地是开发区的中心，也是展会的中心，未来规划远景很好。未来物业也会由公司自己做。目前关注本项目的客户大部分是05年购买阿卡迪亚项目的老业主二、关于华夏其他项目二、关于华夏其他项目的介绍的介绍1 1荣盛开荣盛开发的项目的项目阿卡迪亚2 2对项目及客户的介绍对项目及客户的介绍别墅当初价格在2000-3000元/平方米，现在7000-8000元/平方米。三三、关于廊坊市别墅发展、关于廊坊市别墅发展的认识的认识1

281、1关于廊坊房地关于廊坊房地产市市场的认识的认识廊坊全市购买欲望很强烈，而且不认为开发区离市中心远。别墅现在相对不好批，廊坊也受新政的影响，贷款也受限制。廊坊目前房地产发展只到40%，未来发展潜力很大。廊坊市整体消费水平高，重复置业的人较多。2 2关于廊坊关于廊坊购房客房客户的的认识廊坊人不在乎年限，主要关注售后服务以及园林管理。同时比较认开发商品牌。廊坊人也不在乎价格，一次性付款的客户占50%。购房者目前还是以本地客户为主，投资为主。购买别墅项目的还是以本地客户为主，投资为主。北京人来廊坊看房，认为价钱太贵，在廊坊买还不如去通州买房。艾力枫社职业顾问艾力枫社职业顾问访谈纪要：要：访谈对象信息：

282、象信息：艾力枫社职业顾问：梁智慧访谈要点摘要点摘录：1 1关于艾力关于艾力枫社社的介绍的介绍：1 1项目前期介绍项目前期介绍占地面积27万平方米 ，建筑面积10万平方米。容积率1.3.，绿化率65%05年开发的别墅和高尔夫球场，别墅一排6户，共130户，现已全部售罄。08年开发的住宅，均为小高层，楼层区间在8-17层，还建有别墅24栋。现已全部售罄。08年别墅一排6户，共24户。地上3层，地下1层。面积区间在300-400，开始时价钱7000元/平方米，后来涨到9800元/平方米。2 2项目目前目目前开发时序开发时序目前开发的别墅、1栋5A级SOHO办公和1栋酒店式公寓还未开盘。SOHO办公建

283、筑面积为1万平方米，共15层101户，有预留口。面积区间110-190 酒店式公寓建筑面积为7万平方米，办公+居住，共15层400套，没燃气。面积区间50-160 酒店式公寓9000元/平方米，精装修。别墅SOHO办公为毛坯。商业持有，酒店持有。3、项目配套目配套项目西侧有2万平方米的高尔夫球场大会所。东侧有五星级酒店会所。项目内建有2所酒店，分别是球场中区高尔夫酒店和高尔夫花园国际会议中心。项目东北侧规划约4万平方米的高档商业区，集办公、休闲、餐饮、购物为一体。共分两个部分，一部分为南段欧洲风情商业街及酒店式公寓；另一部分为北段集步行街、酒店式公寓、高尔夫酒店等功能为一体的综合商业组团。4

284、4客户的介绍客户的介绍客户类型以改善型居住客户为主。北京和廊坊当地的购房者都有。孵化器廊坊创业中心廊坊创业中心访谈纪要：要：访谈对象信息：象信息：访谈对象：仝庆主任访谈对象：仝庆主任访谈要点摘录：访谈要点摘录：1.2004年成立创业中心，目的是为了解决大学城遗留问题。利用5000万元的闲置楼作为孵化中心，3000多平米已经招商结束，主要入驻客户是筹建单位，办公，大学生创业以及一些外地办公。孵化大楼只有70 m和130 m两种规格，向外租用给企业，当时租金为0.5元/ m/月和0.8元/ m/月。2.由于主权改制，解散了30多家企业。3.仝主任认为廊坊科技谷做的是科技地产，并应该坚持做下去。4.

285、真正在廊坊搞创业的不多，廊坊整个环境不能满足科技谷的生存。5.84年成立小廊坊，后来发展为大廊坊，从演变历史来看，廊坊没有国有企业，没有大工业来支撑。6.廊坊有一怪现象:商民倒挂，写字楼无市场，只是近期政府搬迁，制造出来大约5000 m的写字楼市场。7.与北京距离太近，廊坊不会成为商业中心，科研中心，更不会成为交易中心。8.仅安次区就有三个园区，不能指望廊坊企业购买科技谷的楼宇。9.开发区外企走精加工，组装的道路，大企业都是外来的，都是自我买地建房，小企业是本地的，生命力不强。科技谷企业访谈中国制浆造纸研究院资产管理部副主任中国制浆造纸研究院资产管理部副主任访谈纪要：要：访谈对象信息：象信息：

286、陈主任：中国制浆造纸研究院资产管理部副主任访谈要点摘要点摘录：1 1、公司概况：、公司概况：公司属于民营性质，类属与科学技术研发行业公司总部在北京CBD核心区廊坊基地规模100人左右企业流程：研发在北京，中试在科技谷，产品销售在北京2 2、公司廊坊基地背景：、公司廊坊基地背景：企业规模扩张急需另辟生产基地开发模式：企业买地自建基地配套给员工提供50套住房，每套大约80平米左右企业为匹配容积率的需求建设办公大楼建设企业独栋意愿不强3 3、选择廊坊科技谷的理由：廊坊科技谷的理由：廊坊开发区趋于饱和，经政府推荐交通区位优势明显，距北京较近相关政策优惠4 4、企、企业配套要求配套要求大型商场和基本休闲

287、娱乐场所科技谷自然环境不容乐观，春秋风沙大，需加强人性化绿地建设 大地检测公司总经理大地检测公司总经理访谈纪要：要：访谈对象信息：象信息：杨成林：河北省地球物理勘察院大地检测总经理 137 0316 6875访谈要点摘要点摘录：一、企一、企业背景：背景：大地检测，事业单位背景，现为股份制企业，地质勘查业，以地质勘查工具输出为主营业务的技术型企业目前拥有员工100-200人左右，员工以本地员工为主，每年的新鲜血液以大学城形成的人才为主，每年新近员工约7-8人。目前普通员工月工资水平在1500元左右。目前，公司在廊万路自用办公间2层，约1000余平米，属单位自有物业。目前，公司已在廊坊科技谷内购置

288、了土地约10亩，计划修建约5000平米的办公空间。二、二、办公方面的需求公方面的需求1 1购买办公物业主要是由于企业现有办公条件一般，面积不够用，无法满足企业扩张2. 2. 选择办公物公物业的关注要素的关注要素区位 交通条件 政策优惠 商务配套三、三、 对廊坊科技谷廊坊科技谷项目的看法：目的看法：1. 1. 廊坊科技谷最具吸引力的特点：廊坊科技谷最具吸引力的特点：2.5 产业定位 办公成本低 区位及交通条件优良2 2、选择廊坊科技谷的主要原因廊坊科技谷的主要原因区位条件、交通条件好，位于廊坊市北部区域，与北京距离较近目前廊坊其他园区，如开发区、龙河工业园，都没有合适的新增土地供应办公成本相对较

289、低3 3、廊坊科技谷的不足之、廊坊科技谷的不足之处配套不足，无论是商业配套、生活配套还是商务配套都没有形成，还需要时间运作科技谷的产业缺少集聚效应政策扶持力度不足，主要表现在科技谷各项配套建设，如水电路的建设都尚未跟上，地价成本也没有足够的优惠条件营销力度不强：科技谷的整体定位相对高端，因此大企业才能担负的起相应的办公成本，但目前廊坊的大企业较少，而小企业承受能力又相对有限。北京、天津等大城市的企业客户需求相对旺盛，可考虑在北京、天津等城市加大营销力度。4 4、需求、需求层面面：居住配套：对员工居住的宿舍有比较强烈的需求，可考虑整栋或整层购买。考虑的主要因素市区房价过高，才考虑愿意到科技谷一类

290、的产业园内办公，其中解决员工的住宿问题是重要因素。物业管理服务5 5、对廊坊科技谷的其他看法：廊坊科技谷的其他看法：中科院研究所的拉动效应还尚未体现，只有应用型的研究所才具备足够的拉动效应，如计算机研究所；而类似于理化研究所等研究型的研究所对企业的拉动效应就相对较弱了。河北讯成网络科技公司总经理河北讯成网络科技公司总经理访谈纪要：要：访谈对象信息：象信息：王重杰：河北讯成网络科技公司总经理 15832605655访谈要点摘要点摘录：一、企一、企业背景：背景：河北讯成网络科技有限公司，民营企业，电子商务、应用技术研发类，轻资产高智力技术型企业企业特点：高技术含量的网络、电子商务项目的孵化模式，为

291、此类中小企业提供资金、技术支持、整体运营平台，然后将其高技术含量的项目吸纳为自身企业盈利点。企业模式的独特性，为其赢得了政府的大力支持。计划于2-3年内实现企业上市。讯成目前拥有员工100余人左右，员工以廊坊本地员工为主，近两年的新鲜血液多来自于大学城形成的人才，在未来2-3年内，预计企业员工会达到1000人以上。讯成普通员工目前月工资水平在2000元左右，未来会达到2500-3000元左右目前公司在开发区汇源道租用的临街商铺内办公，由于办公面积紧缺，无法满足企业快速扩张的需求，因此在开发区租用了三个分散的办公间，共2000平米左右，导致企业运营成本增加。目前，公司已在廊坊科技谷内购置了土地，

292、计划修建约4.4万平米的办公空间。由于科技谷内的拆迁尚未完成，始终未能入住。二、二、办公方面的需求公方面的需求1 1购买办公物业主要是由于企业计划上市，企业规模需要迅速扩大，办公面积需求增加，同时需要增加公司重资产，增大上市可能性2. 2. 选择办公物公物业的关注要素的关注要素交通条件区位物业管理服务三、三、 对廊坊科技谷廊坊科技谷项目的看法：目的看法：1. 1. 廊坊科技谷最具吸引力的特点：廊坊科技谷最具吸引力的特点：交通条件区位环境园区环境低密度办公十分钟生活圈2 2、选择廊坊科技谷的主要原因廊坊科技谷的主要原因区位条件、交通条件好科技谷定位与公司的经营定位相符合目前廊坊其他园区没有合适的

293、新增土地供应3 3、廊坊科技谷的不足之、廊坊科技谷的不足之处科技谷的行业定位相对比较模糊，行业分类分散，缺少集聚效应科技谷的规划理念先进，具备吸引力，但是现状条件还较一般4 4、需求、需求层面：面：居住配套：对员工居住的宿舍、公寓有比较强烈的需求，考虑的主要因素企业扩张时需确保员工流动性较低，员工福利，性价比，增加企业重资产商务配套：信息平台的建设，确保园区具备整体性，降低办公成本物业管理服务廊坊廊坊东能石油工程技能石油工程技术有限公司副有限公司副总经理高理高经理理访谈纪要：要：访谈要点摘要点摘录：一、企一、企业背景：背景：东能石油工程技术有限公司，民营企业，技术服务类企业，以石油工程技术服务

294、为主营业务的技术、研发型企业目前拥有员工100人左右，大部分员工在全国各地油田，研发、行政办公员工大约40-50余人，未来会在廊坊科技谷办公目前，公司在银河北路租用办公间约1000余平米，年租金13万左右。目前，公司计划在廊坊科技谷内购置土地约20亩。二、二、办公方面的需求公方面的需求1 1购买办公物公物业主要是由于企主要是由于企业现有有办公条件一般，位置公条件一般，位置较偏，区位偏，区位环境不好且配套境不好且配套环境境较差差2. 2. 选择办公物公物业的关注要素的关注要素区位价格政策优惠三、三、 对廊坊科技谷廊坊科技谷项目的看法：目的看法：1. 1. 廊坊科技谷最具吸引力的特点：廊坊科技谷最

295、具吸引力的特点：区位环境交通条件十分钟生活圈理念2 2、选择廊坊科技谷的主要原因廊坊科技谷的主要原因区位条件、交通条件好，位于廊坊市北部区域，与北京距离较近目前廊坊其他园区的定位与公司经营方向、发展定位不符办公成本相对较低3 3、廊坊科技谷的不足之、廊坊科技谷的不足之处配套不足，相应配套未能跟上 规划与现实情况不符4 4、需求、需求层面：面：居住配套：员工居住的问题，将来会考虑在购买地块上以综合楼的形式自行解决，不会以企业名义去为员工购买相应商品住宅办公产品方面，未来不会单纯的做办公楼，可能会做中试车间，因此对办公的层高、承重等指标有较高要求，不会考虑购买成型的办公物业物业管理服务盛世嘉华有限

296、公司刘德兴总经理访谈纪要：盛世嘉华有限公司刘德兴总经理访谈纪要：1.购买20亩地，盛世嘉华有若干子公司。2.入驻原因：a廊坊可能性的发展，市区向北迁移。3. b企业自身发展的需求。4. C科技谷交通便利5.3盛世嘉华已是落户项目，不会考虑企业独栋。6.4. 109亩地上如果建有别墅，盛世嘉华是否购买取决于自己20亩地上的建设情况。7.5 刘总认为，科技谷企业独栋是否有市场取决于国家的整体发展形势，以及北京的企业发展是否转移。8.6 企业独栋对于廊坊来说比较难，但5000元/ m不算高。热物理所张书记、毛主任访谈纪要：热物理所张书记、毛主任访谈纪要：1、热物理所占地50亩，建筑性质属于科研办公和

297、综合办公。2、热物理所有一栋综合服务楼，一栋办公楼，三栋实验楼。综合办公楼中主要包括住宿，会议和餐饮。3、入驻的原因：（1）中关村空间有限，发展受阻。 （2）廊坊市政府的政策支持， （3）研究所领导与廊坊市领导私交甚密，促进合作成功。 （4）科技谷配套设施，主要指绿化，做的很好。4、综合服务楼2-4楼均为客房，完全能满足实验人员的住宿需求。除此之外综合服务楼房间正在考虑对外开放。5、来廊做实验的员工很少，驻扎时间很短，视实验情况而定。6、廊坊科技谷如果建设厂房，研究所不会购买，因为实验室不能通用。7、商业网点越完善越好，可以提高研究所工作人员生活质量，但是不具备这一条件也并不影响研究所的生活与

298、工作，所里的物业人员可以弥补商业网点不足的这一缺陷，目前对于科技谷园区没有太大要求。8、科技谷园区内设立幼儿园与学校对研究所工作人员没有吸引力，所里科研人员的子女不会在廊坊就学。9、员工公寓80-90为宜，4000元/比较合理。在廊坊购房可能会考虑，尤其研究所老年人，为养老置办房屋。10、研究所不是企业，把房子作为福利发放或便宜出售给科研人员不可能，因为没有这项福利政策。11、如果团购会便宜，可以考虑买房。嘉德伟业访谈纪要：嘉德伟业访谈纪要：1、访谈要点摘要点摘录：一一、嘉德、嘉德伟业基本情况：基本情况：嘉德伟业公司主要从事警讯器材行业。总部在北京，由于公司规模的扩展，研发人员迁到廊坊工作，且

299、长期居住。公司在廊坊购买28亩土地进行开发。二、二、选择科技谷的原因科技谷的原因看中科技谷的因素：（1）位置好。（2）服务好。（3）肯定园区提出的10分钟生活圈理念。（4）空间大。（5）条件好。三、三、对外迁外迁员工影响工影响员工对于到廊坊工作会有抗性，但是由于公司发展需要，问题还是会解决的。同时公司会安排班车接送。四四对配套配套设施需求施需求公司会自建宿舍、食堂等基本生活设施满足员工基本生活需求，但大的配套设施还是希望科技谷引进建设。如果科技谷内建住宅项目且房价便宜，员工也愿意购买。廊坊市科技谷餐饮项目访谈纪要：廊坊市科技谷餐饮项目访谈纪要：访谈要点摘要点摘录：一一、基本情况：、基本情况：公

300、司和科技谷合作已经一年了，在科技谷的项目是负责建设高端餐饮。两方各投资1000万元。建成后会有150名员工到廊坊工作，大部分是新招聘的大专毕业生。五星级酒店廊坊已经趋于饱和，公司想打造的的是介于三星或四星级个性化商业酒店，面积不会太大，价格便宜，每个房间会有很强的设计感。未来廊坊酒店也会以这种模式发展。公司另一个项目在廊坊的中心，属于地表性建筑，面积为10000平方米，有20-30间房，酒店内部做自助餐，自助餐在廊坊还没有。公司与科技谷合作主要是做高端餐饮项目，企业未来会做连锁，范围会涉及到三线城市。二、配套二、配套设施施公司现在最主要的需求就是员工的住宿，希望建设小面积企业公寓60套，面积6

301、0平方米为佳，有卫生间和小型厨房。公寓初期公司会自持，后续会出让给员工。公寓价位2000-3000元/平方米为佳。前期配套应该先建起来，这样能够解决后续入驻企业的基本生活需求。目前科技谷还做不了大型的配套设施（银行、商业）。员工公寓企业会先付首付，然后转接给员工，这样产权可分割。或者员工集资。三三选择科技谷的原因科技谷的原因看好科技谷未来发展，存在发展机会。在科技股的餐饮项目是廊坊最为高端的项目。位置好四、四、对廊坊廊坊认知三知三产的的认知知廊坊定位休闲娱乐，三产服务业会慢慢变多。会展带动了酒店、餐饮的发展。五、五、对企企业独独栋的需求的需求企业独栋公司未来也会有需求，需求独立餐饮、会议等个性

302、化独栋。面积1000平方米为佳，楼层3层为佳。六六对科技谷的建科技谷的建议科技谷在时间上托的太久，过了一年项目还没有动工。前期规划太久，致使企业看不到未来，别的企业进驻也造成了影响，合作应该是互应的，不如开放式管理，有更大商机。中科院工程工程研究所中科院工程工程研究所访谈纪要：要：访谈要点摘要点摘录：一、中科院过程工程研究所基本情况：中科院过程工程研究所在廊坊中科科技谷购买了2块地，分一、二期开发。总占地80-90亩。研究所今年动工建设，明年建成。中科院过程工程研究所主要研究科研项目，不做生产。但如果是高精端且投入不大、利润丰厚的项目，会做生产。北京研究院不会扩张，但整个企业正在发展，需要拓展

303、。二、选择科技谷的原因北京是首都，在控制标准上很严格。廊坊政策相对宽松些。看中科技谷的因素：（1）离北京近（乘车40分钟）。（2）购买土地投入少。（3）看中廊坊大环境发展。（4）科技谷服务好。（5）廊坊有相关政策支持，政府积极配合。（6）园区的定位也和本研究所相符合。中关村的实验室有些科研项目不能开放，但在廊坊可以。三、对外迁员工影响科研人员只会短期在廊坊做科研实验（1年2-3个月过来试验），整体来说不会对原先本部工作的员工造成太大抗性。来科技谷办公地科研人员主要是导师和学生（短时期在廊坊做实验），同时还会有部分管理人员过来（长期居住）。廊坊的研究所员工人数大致在100-200人。四对配套设施

304、需求员工宿舍、公寓早期会建，因为初期科技谷没有配套。目前急切希望科技谷建住宅项目，北京房价太贵，员工无法承受，如果科技谷的住宅价格在5000元/平方米，员工会考虑购买。这样可以带动人气，便于员工上班工作。住宅面积80-120平方米最为合适。基本生活配套设施希望尽快建设（水、电、暖）。食堂早期研究所会自建，但希望未来科技谷内建设高端饭店。会议室也有需求，但需求不大。科技谷不能仅限于园区的需求，应放眼全廊坊，考虑廊坊整体需求。中科院工程工程研究所中科院工程工程研究所访谈纪要：要：访谈要点摘要点摘录：一、中科院过程工程研究所基本情况：中科院过程工程研究所在廊坊中科科技谷购买了2块地，分一、二期开发。

305、总占地80-90亩。研究所今年动工建设，明年建成。中科院过程工程研究所主要研究科研项目，不做生产。但如果是高精端且投入不大、利润丰厚的项目，会做生产。北京研究院不会扩张，但整个企业正在发展，需要拓展。二、选择科技谷的原因北京是首都，在控制标准上很严格。廊坊政策相对宽松些。看中科技谷的因素：（1）离北京近（乘车40分钟）。（2）购买土地投入少。（3）看中廊坊大环境发展。（4）科技谷服务好。（5）廊坊有相关政策支持，政府积极配合。（6）园区的定位也和本研究所相符合。中关村的实验室有些科研项目不能开放，但在廊坊可以。三、对外迁员工影响科研人员只会短期在廊坊做科研实验（1年2-3个月过来试验），整体来

306、说不会对原先本部工作的员工造成太大抗性。来科技谷办公地科研人员主要是导师和学生（短时期在廊坊做实验），同时还会有部分管理人员过来（长期居住）。廊坊的研究所员工人数大致在100-200人。四对配套设施需求员工宿舍、公寓早期会建，因为初期科技谷没有配套。目前急切希望科技谷建住宅项目，北京房价太贵，员工无法承受，如果科技谷的住宅价格在5000元/平方米，员工会考虑购买。这样可以带动人气，便于员工上班工作。住宅面积80-120平方米最为合适。基本生活配套设施希望尽快建设（水、电、暖）。食堂早期研究所会自建，但希望未来科技谷内建设高端饭店。会议室也有需求，但需求不大。科技谷不能仅限于园区的需求，应放眼全

307、廊坊，考虑廊坊整体需求。廊坊企业访谈河北深思新材料技术有限公司访谈纪要：河北深思新材料技术有限公司访谈纪要：访谈要点摘要点摘录：一、企一、企业背景：背景：河北深思新材料技术有限公司，股份制企业，技术研究类企业，以新材料技术研发，如环保节能材料、纳米材料等为主营业务目前拥有员工1000余人左右，其中核心研发人员约80余人，研发人员办公地点设在北京，生产环节主要设在固安开发区目前，公司已在固安开发区购置土地。二、二、办公方面的需求公方面的需求1购买办公公物物业主主要要是是由由于于北北京京土土地地成成本本较高高，所所以以考考虑在在北北京京周周边区区域域购置置土土地地，其其中中固固安安开开发区区距距离

308、离北北京京较近，土地成本近，土地成本较低，且相关低，且相关优惠政策具惠政策具备了了较大的吸引力大的吸引力2、研、研发环节暂时还不考不考虑迁出北京，主要原因在于北京迁出北京，主要原因在于北京办公成本、人公成本、人员储备相相对充分充分2. 选择办公物公物业的关注要素的关注要素区位价格政策优惠三、三、 对廊坊科技谷廊坊科技谷项目的看法：目的看法：1. 廊坊科技谷最具吸引力的特点：廊坊科技谷最具吸引力的特点：区位环境交通条件产业定位价格优势2、廊坊科技谷的不足之、廊坊科技谷的不足之处配套不足，园区相应配套未能跟上，包括生活配套、商务配套均未能达到目前企业的要求办公成本较高，虽然土地成本相对较低，但研发

309、部门工作人员多在北京生活，迁至廊坊可能面临诸多生活居住问题，且廊坊人才储备难以适应企业高素质人才的要求四、需求四、需求层面：面：配套方面，如廊坊科技谷能解决相应的配套问题，可能会更具竞争优势，其中居住配套问题，企业可以在购置土地中自行解决，或供应具备价格优势的商品用房，对企业而言也具备一定吸引力办公产品方面，如果将研发部门搬至廊坊，可能会考虑购置土地自行建造，或者购买类似于北京总部基地的独体办公产品，但是从本企业现状来看，不太愿意将核心研发部门搬出北京，就如前面所说的离开北京这个大平台，相应的人才配套、客户关系等方面都会面临较大问题。华宇创新科技有限公司黄经理访谈纪要：华宇创新科技有限公司黄经

310、理访谈纪要：访谈要点摘要点摘录：一、企一、企业背景：背景：位于廊坊经济技术开发区国际履约环保产业园区，属高新技术企业，公司占地50亩，总投资6000万元，生产各类柔性面材聚氨酯和酚醛保温夹心板材，产品广泛应用于中央空调送风管道、墙体保温、隔热装饰等领域；由兰州华宇航天新材料股份有限公司与环保总局下属的国际履约公司合资组建，同时公司在北京设立营销中心；二、二、办公方面的需求公方面的需求1近期内没有购买办公物业的需求2. 选择办公物公物业的关注要素的关注要素价格/租金区位商务氛围、配套三、三、 对廊坊科技谷廊坊科技谷项目的看法：目的看法：1. 廊坊科技谷最具吸引力的特点廊坊科技谷最具吸引力的特点：

311、区位条件园区环境中科研究所入驻低密度办公十分钟生活圈2、选择廊坊科技谷的主要原因廊坊科技谷的主要原因区位条件、交通条件好科技谷的整体规划和未来发展远景廊坊市区内工业园用地已经越来越少了，很难再有廊坊科技谷这么大规模的聚集区3、廊坊科技谷的不足之、廊坊科技谷的不足之处廊坊科技谷的成本优势并不是很明显科技谷目前来看离市区还有一定的距离且相对陌生，周边各类配套设施缺乏科技谷目前入驻的企业还是相对较少，并没有形成氛围4、需求、需求层面面：希望能争取到更多的优惠政策商业配套：超市、购物中心、餐饮相关配套设施需要具备物业管理：需要配备一个良好的物业管理公司，以保障办公物业的档次和物业服务居住配套：员工居住

312、的公寓可以考虑，购买公寓作为一定层次以上员工的一种福利，也是留住人才的一个激励措施廊坊新久电子科技开发有限公司陈经理访谈纪要：廊坊新久电子科技开发有限公司陈经理访谈纪要：访谈要点摘要点摘录：一、企一、企业背景：背景：新久电子科技，股份制企业，是一个集科研、生产、销售于一体的科技型企业。目前拥有员工100人左右，员工以本地员工为主，每年新近员工约3-4人。目前普通员工月工资水平在1000-1500元左右。目前，公司在大城县新华东街自用办公间4层，约2000余平米。二、二、办公方面的需求公方面的需求1目前企目前企业相相对稳定，能定，能满足足办公需求，公需求，暂时没有没有购置置办公物公物业的需求的需

313、求2. 选择办公物公物业的关注要素的关注要素区位价格和租金交通条件商业配套商务配套三、三、 对廊坊科技谷廊坊科技谷项目的看法：目的看法：1. 廊坊科技谷最具吸引力的特点：廊坊科技谷最具吸引力的特点：办公成本低区位环境交通条件2.5 产业定位政策优惠2、选择廊坊科技谷的主要原因廊坊科技谷的主要原因较好的产业配套和有利于高科技企业的政策环境离北京市区较近，区位交通条件比较好相对于其他开发区，该区有较多土地供应办公成本相对较低3、廊坊科技谷的不足之、廊坊科技谷的不足之处区域配套尚不成熟，缺乏必要的生活配套，商业和商务配套也很少政府给出的优惠条件吸引力不够强，地价成本优势不大入住的企业比较少，尚未形成

314、大规模的集聚4、需求、需求层面：面：政府在税收、土地使用、人才政策、高新技术产业等几方面给予更多优惠。关注园区的基本配套设施，如用电、交通、安全等廊坊市正大广告策划有限公司总经理张学庆访谈纪要廊坊市正大广告策划有限公司总经理张学庆访谈纪要访谈要点摘要点摘录：一、公司概况：一、公司概况：公司为廊坊市本地公司公司经营业务商场展示用展架、展台、货柜的设计、制作、安装，室内装饰、装潢、装修的设计、制作、施工，商业企业户外门头、灯箱、广告牌匾的设计、制作、安装公司性质为私营企业，企业员工数少于50人公司先后为TCL集团、康佳集团、创维集团、乐华彩电、三星电子、三洋电器等知名企业提供服务二、公司相关情况二

315、、公司相关情况公司目前处于稳步经营阶段，没有规模扩张的意愿，但不排除未来扩张的可能公司员工住宿情况由自己解决，公司不提供住宿公司目前租房经营，并没有购买房地产三、三、对廊坊科技谷的廊坊科技谷的认知知对廊坊科技谷有一定的了解，廊坊科技股规划理念较为先进廊坊科技谷最大的优势在于其优越的交通区位，离北京较近廊坊科技谷对于廊坊市企业最大的缺点在于其缺少必要配套，离廊坊市区较远，周边自然环境也较恶劣，风沙比较大四、企四、企业配套要求配套要求园区需配套大型超市、银行和饭店以满足员工节本生活需求如果有可能的话，最好能够开通廊坊到科技谷的公交路线，方便员工上下班科技谷需要加快基地绿化建设廊坊钻王科技有限公司总

316、经理佟经理访谈纪要：廊坊钻王科技有限公司总经理佟经理访谈纪要：访谈要点摘要点摘录：一、企一、企业背景：背景：河北深思新材料技术有限公司，民营企业，制造业企业，以钻具的生产研发为主营业务目前拥有员工100余人左右，主要以生产类员工为主目前，公司已入驻清华科技园区。二、二、办公方面的需求公方面的需求1由于公司以制造生由于公司以制造生产为主，主，对办公物公物业的需求相的需求相对较弱，自己弱，自己购置土地，建造工置土地，建造工业厂房是首厂房是首选2. 选择办公物公物业的关注要素的关注要素价格区位政策优惠园区定位及整体环境三、三、 对廊坊科技谷廊坊科技谷项目的看法：目的看法：1. 廊坊科技谷最具吸引力的

317、特点：廊坊科技谷最具吸引力的特点：区位环境交通条件产业定位2、廊坊科技谷的不足之、廊坊科技谷的不足之处成本较高，没有价格优势定位于高科技企业办公，但目前廊坊的企业多属于各行业的生产制造环节，对于厂房的需求较大，而对科研办公的需求则相对不强，因此科技谷在廊坊市场的客户面是比较有限的。配套不足，园区启动时间不长，整体办公氛围、相应配套设施都比较缺失3、需求、需求层面：面：暂时没有离开清华科技园的想法，对廊坊科技谷的需求也不强。如果未来企业发展状况理想，需进一步扩充研发部门的时候，可以考虑廊坊科技谷作为办公的下一步置业目标目前廊坊市中心写字楼发展也不错，产品条件也越来越来理想，而且相应的城市中心的配

318、套齐全，地标性较强 ，如果科技谷的配套不成熟且不具备价格优势的话，单纯的办公类物业是不具备竞争优势的。高达环保访有限公司孙万兵总经理访谈纪要：高达环保访有限公司孙万兵总经理访谈纪要：1.公司主要从事环保水处理的设备组装，劳务分包，主要工作人员大于等于10，但工地人数较多。该公司客户主要来源于廊坊本市及下面县乡等。2.现租用朋友场地300m，租金4-5万/ m。3.若买地建厂房需20亩，前期与上海某公司合作在廊坊开发区购地，后未果。4.有购置企业独栋的需求，需要1500 m办公，1000 m车间，生产与办公相分离。采取购买而不是租用的方式。5.该公司持单生产，生产后走货，不需要存货。6.需要六间

319、宿舍，如果价格合适就购买，20 m/间的酒店标准间规格。希望一楼做小食堂并设计2个小雅间供接待使用。7.整个开发区有类似小型企业几十家至百家。由于开发区门槛高，立项难，很多小企业不能进驻开发区，等待扩大发展空间。北京市精益猛讯自动化技术有限公司贾玺胜访谈纪要：北京市精益猛讯自动化技术有限公司贾玺胜访谈纪要：访谈要点摘录：一、精益猛迅自动化技术有限公司基本情况：公司从事手机零部件的加工，目前所租厂房面积为2000平方米，一年租金20万元。公司总部在亦庄，把设计+研发部分搬到了廊坊子公司，企业员工40多人。手机零部件加工并不需要庞大的机械设备，所以一楼厂房剩余空间较大，二楼研发是公司的核心部分。目

320、前的公司的研发中心和市场还在北京，把生产搬到了外地。二、对企业独栋的看法廊坊目前没有企业独栋，北京的企业独栋价格昂贵。公司所需独栋面积在1000平方米，主要是把核心研发部分搬过来，生产因为有噪音，还是要在厂房工作。占地20亩，价格为300万元的企业独栋公司可以承受。周边的企业对独栋的关注不大，较为关注别墅。实验楼公司不会进驻，实验楼适合科研企业。三、对厂房的看法1、2层完全挑高的厂房在廊坊还是有市场的。前面做2层办公，厂房往后延伸的类型也会有市场，但发展空间较小。四、配套设施员工宿舍目前不会考虑，若科技谷有住宅项目会考虑，50产权可以接受。园区内要有会所和接待中心。住宅价格在4000元/平方米最合适，别墅面积区间100-200平方米大面积为佳，或者是140平方米的大面积三居、四居。五建议廊坊生产和占地较小的企业不多，从事自动化行业的企业本来就少。由北京迁到廊坊的企业正在急剧增加，廊坊的企业目前比较低端。