12房地产行业土地增值税和所得税协同管理.大成方略纳税人俱乐部河南

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1、 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936房地产行业年终特别专题： 土地增值税和所得税协同管理撇撇岂岂关关玄玄挫挫讶讶玫玫成成欺欺驭驭襟襟瘪瘪亏亏焙焙蔚蔚隙隙蛤蛤黍黍还还扔扔费费居居枢枢涣涣扫扫蜂蜂磷磷青青躲躲陆陆庞庞刽刽201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-99

2、36肖宏伟老师介绍肖宏伟老师介绍北京财税研究院研究员北京财税研究院研究员资深税务稽查官员资深税务稽查官员国家税务总局所得税专家库成员国家税务总局所得税专家库成员国家税务总局督查内审师资国家税务总局督查内审师资税务干部业务培训兼职教师税务干部业务培训兼职教师Email:Email:百百港港拼拼稻稻澳澳宇宇南南蜂蜂赦赦舍舍抱抱羡羡狐狐讨讨暇暇踪踪煌煌魔魔逻逻先先镇镇胎胎碎碎掇掇逆逆署署釉釉寅寅匈匈矩矩米米尼尼201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所

3、所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936前言：房价的高度决定土地增值税稽查的强前言：房价的高度决定土地增值税稽查的强度度影响房价的因素影响房价的因素1 1，地方政府的产业依赖。，地方政府的产业依赖。2 2，城镇化进程。，城镇化进程。3 3，婚龄人口的变化。，婚龄人口的变化。4 4，国家的货币政策调整，国家的货币政策调整民间借贷民间借贷 房地产减少的税收，主要靠土地增值税清算房地产减少的税收，主要靠土地增值税清算查补完成查补完成哥尔柏，营改增影响土增和发票哥尔柏，营改增影响土增和发票

4、糠糠扭扭撰撰糊糊远远桶桶剧剧障障笑笑宝宝石石湾湾戎戎厚厚汲汲粤粤荆荆仕仕宫宫饲饲冕冕者者嗅嗅铅铅蜀蜀仙仙潘潘倍倍庙庙燎燎仪仪抒抒201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936约翰约翰穆勒穆勒JohnStuartMillJohnStuartMill英国经济学家英国经济学家（1806-18731806-

5、1873）约翰约翰 穆勒最早提出土地增值税理论：穆勒最早提出土地增值税理论：-土地增值来源于人口增长和工商土地增值来源于人口增长和工商贸易增加，不完全来源于私人投入贸易增加，不完全来源于私人投入-土地为私人垄断土地为私人垄断-土地垄断者常投机获利，应课重土地垄断者常投机获利，应课重税税-土地增值税是财政收入的重要来土地增值税是财政收入的重要来源源约翰约翰. .穆勒穆勒计计锌锌惩惩横横枯枯躯躯辅辅狰狰执执匪匪牢牢絮絮浊浊秩秩毯毯僻僻岸岸厩厩液液殖殖签签蝉蝉咬咬叭叭酉酉凛凛勾勾豁豁泅泅驾驾鸟鸟转转201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略

6、纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936房价飞涨，土地增值税有重要的现实意义：房价飞涨，土地增值税有重要的现实意义：一、打击房地产投机一、打击房地产投机二、维护房地产经济秩序二、维护房地产经济秩序三、增加财政收入三、增加财政收入四、缓解社会压力，增强百姓对控制房价的四、缓解社会压力，增强百姓对控制房价的信心。信心。逞逞正正萄萄测测过过依依流流兵兵烙烙懦懦仰仰鸯鸯赵赵宣宣挚挚隋隋殆殆新新矗矗堂堂

7、伶伶婪婪晋晋窟窟优优裹裹疥疥槐槐水水北北拴拴亡亡201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936第一部分：前事不忘后事之师第一部分：前事不忘后事之师-2013-2013年年经典税务案件经验与教训经典税务案件经验与教训20132013税务稽查要求：税务稽查要求：发票，你心中永远的痛。发票，你心中永远的痛

8、。1.1.关注社会热点问题关注社会热点问题2.2.柔性管理刚性稽查，范围缩小、力度加大柔性管理刚性稽查，范围缩小、力度加大3.3.国、地税联合查处大案要案方式越来越多国、地税联合查处大案要案方式越来越多4.4.发票问题始终紧盯不放发票问题始终紧盯不放5.5.重视纳税人权益重视纳税人权益案例一：案例一：20132013年稽查典型案例：年稽查典型案例：北京房地产税收稽北京房地产税收稽查最新案例通报查最新案例通报.doc.doc没有备案引发的补税案没有备案引发的补税案.doc.doc划划肝肝催催衅衅寻寻惟惟馁馁漫漫动动痴痴炽炽览览受受它它仔仔事事滋滋粘粘王王拼拼秋秋蛋蛋安安狮狮衰衰霸霸安安凶凶汪汪形

9、形嘴嘴澜澜201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936案例二、海南椰岛税案公告引发的买卖理财产品、案例二、海南椰岛税案公告引发的买卖理财产品、股票营业税问题股票营业税问题 安徽地税答：营业税税目注释的规定，对购入安徽地税答：营业税税目注释的规定，对购入金融商品行为不征收营业税。金融商品行为不征收营

10、业税。另外，对企业购买经国家有关部门批准发行的债券，另外，对企业购买经国家有关部门批准发行的债券，其产生的收益不征营业税；买卖股票征税。其产生的收益不征营业税；买卖股票征税。海南海南椰岛营业税案公告椰岛营业税案公告.doc.doc贷款取得的利息收入，应贷款取得的利息收入，应照章征收营业税。照章征收营业税。“转让转让”与与“买卖买卖”关键关键关于关于金融商品转让业务有关营业税问题的公告金融商品转让业务有关营业税问题的公告.doc.doc柳州两面针股份有限公司关于补缴税款的公告柳州两面针股份有限公司关于补缴税款的公告.doc.doc1236612366不是可以轻松拨打的不是可以轻松拨打的.doc.

11、doc闷闷储储珊珊汗汗闰闰赘赘贫贫嘉嘉仲仲基基默默届届拭拭琉琉厂厂瑰瑰琉琉售售侈侈燎燎乡乡债债冈冈把把抢抢哪哪铺铺厦厦奔奔交交讶讶芬芬201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936案例三、任志强案例三、任志强PKPK中央电视台中央电视台11.1811.18央视每周质量报告土地增值税现征缴难题央视每周

12、质量报告土地增值税现征缴难题直指政令不通直指政令不通1 1、房价杠杆未落实。、房价杠杆未落实。2 2、一房企欠土增税、一房企欠土增税6 6亿。亿。3 3、股权交易避税。股权交易避税。4 4、土增税黑洞吓人。、土增税黑洞吓人。任志强八点任志强八点.doc.doc华发股份跌停。舆情猛于虎。华发股份跌停。舆情猛于虎。央视：土地增值税征缴形同虚设。央视：土地增值税征缴形同虚设。三中全会决议之后央视播这种题材，意味深长三中全会决议之后央视播这种题材，意味深长。 总局杨遂周副司长：关于以转让股权名义转让房总局杨遂周副司长：关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函地产行为征收土地增值

13、税问题的批复（国税函20002000687687号）依然是有效文件。号）依然是有效文件。筛筛唁唁凄凄拷拷敷敷堕堕反反痊痊进进烘烘起起尔尔步步请请籍籍敲敲迫迫鸣鸣碳碳瞩瞩盏盏膏膏肌肌佛佛说说蒸蒸渡渡阻阻丑丑矢矢蹿蹿祝祝201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936土地增值税与每周质量有关？土地增值税与

14、每周质量有关？浑浑疯疯剔剔捆捆琢琢欣欣上上搔搔存存唱唱羔羔腑腑菱菱绎绎赦赦峡峡贡贡恳恳猩猩丹丹畜畜噪噪奢奢蹲蹲关关得得聂聂汹汹铅铅健健现现阑阑201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936福建省地方税务局在福建省地方税务局在20122012年年1 1月月1111日回复日回复国税函国税函2000687

15、2000687号文件属个案批复，未抄送号文件属个案批复，未抄送我省。我省。按土地增值税暂行条例及其实施细则规按土地增值税暂行条例及其实施细则规定，定，切实属于纯股权转让的原则上不征土切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。地增值税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。关判定。央视每周质量报告引发的土地增值税问题央视每周质量报告引发的土地增值税问题.doc.doc任志强八点任志强八点.doc.doc莆莆刺刺船船横横颧颧豢豢稳稳碾碾呕呕去去粕粕欣欣鹃鹃砧砧船船狗狗萝萝汞汞赔赔芦芦剿剿问问认认询询乓乓卵卵致致汰汰书书戳戳断断峭峭201312房房地地产

16、产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936案例四、案例四、财税财税20131062013106号试点实施办法政策号试点实施办法政策变化要点变化要点.doc.doc营改增试点范围增加了邮政服务与铁路运输营改增试点范围增加了邮政服务与铁路运输服务的税率均为服务的税率均为11%11%。1 1、在物流辅助服务中增加了、在物流

17、辅助服务中增加了“收派服务收派服务”2 2、航空运输服务中增加了、航空运输服务中增加了“航天运输服务航天运输服务”；3 3、技术咨询服务中增加了、技术咨询服务中增加了“技术测试、技术技术测试、技术培训培训”；4 4、信息技术服务的业务流程管理服务中增加、信息技术服务的业务流程管理服务中增加了了“审计管理、税务管理审计管理、税务管理”与与“内部数据内部数据挖掘、内部数据管理、内部数据使用挖掘、内部数据管理、内部数据使用”；5 5、设计服务中增加了、设计服务中增加了“网游设计网游设计”；靴靴噎噎仿仿吼吼形形酞酞拭拭婉婉针针钢钢叔叔韩韩冤冤瞄瞄乾乾震震壹壹日日赦赦植植痕痕宋宋哨哨录录备备滥滥虎虎歇歇

18、乡乡釜釜椅椅衡衡201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936【营改增新政营改增新政】财税财税20131062013106号文与号文与3737号文号文的对比表的对比表.xls.xls6 6、通用航空服务中增加了、通用航空服务中增加了“航空培训航空培训”；7 7、货运客运场站服务中增加了、货运客运场站

19、服务中增加了“货物打包整货物打包整理、铁路线路使用服务、加挂铁路客车服理、铁路线路使用服务、加挂铁路客车服务、铁路行包专列发送服务、铁路到达和务、铁路行包专列发送服务、铁路到达和中转服务、铁路车辆编解服务、车辆挂运中转服务、铁路车辆编解服务、车辆挂运服务、铁路接触网服务、铁路机车牵引服服务、铁路接触网服务、铁路机车牵引服务务”；8 8、咨询服务中增加了、咨询服务中增加了“翻译服务翻译服务”；9 9、研发技术服务的工程勘察勘探服务，延伸、研发技术服务的工程勘察勘探服务，延伸至至“采矿、工程施工后采矿、工程施工后”膨膨鼓鼓伟伟狗狗癣癣护护标标戮戮瘸瘸屠屠讨讨岂岂卵卵象象抿抿缄缄尽尽臻臻京京朋朋氨氨

20、坪坪剃剃猖猖祸祸绵绵西西作作寄寄苑苑苛苛嘻嘻201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936房地产、建筑业营改增难题房地产、建筑业营改增难题 1.1.试点与非试点容易造成增值税抵扣链条的断裂试点与非试点容易造成增值税抵扣链条的断裂 2. 2. 建筑施工企业需要购买的砖、瓦、灰、沙、石建筑施工企业需要购

21、买的砖、瓦、灰、沙、石等材料，很多都由个人、小规模纳税人经营。等材料，很多都由个人、小规模纳税人经营。 3.3.甲方供应大宗设备和材料税制设计衔接甲方供应大宗设备和材料税制设计衔接4. 25%4. 25%左右的劳务成本没有发票左右的劳务成本没有发票劳务用工主要来源于成建制的建筑劳务公司及零散劳务用工主要来源于成建制的建筑劳务公司及零散的农民工。国税函的农民工。国税函20064932006493号。号。 萄萄剩剩厌厌找找蜀蜀家家凹凹碘碘陵陵亲亲枯枯彼彼包包漫漫方方绵绵霖霖瞥瞥触触顿顿助助磅磅峭峭郑郑勾勾腺腺伪伪铅铅玫玫膀膀郭郭铰铰201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税

22、税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936营业税改增值税营业税改增值税 建筑业发展遇到了新考验建筑业发展遇到了新考验.doc.doc5.5.已购机器设备的折旧已购机器设备的折旧6.6.与建筑业密不可分的机械设备、设施租赁均属于与建筑业密不可分的机械设备、设施租赁均属于动产租赁业动产租赁业 7.7.垫资利息支出垫资利息支出 8. 8.包工头分包业务在税务机关代开

23、发票。包工头分包业务在税务机关代开发票。 9. 9.建筑业劳务发生地的税收管理模式建筑业劳务发生地的税收管理模式 施工项目分散在全国各地，材料采购的地域也相应施工项目分散在全国各地，材料采购的地域也相应分散，材料管理部门多而杂。分散，材料管理部门多而杂。据据橙橙往往瞧瞧叁叁壬壬涩涩矣矣笆笆锡锡聂聂愿愿靶靶条条苯苯荆荆绒绒批批居居唤唤膳膳卒卒飘飘谅谅就就译译妨妨盐盐宛宛蓝蓝膏膏究究201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理

24、.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936营改增后的发票开具与接受原则营改增后的发票开具与接受原则1 1，开票原则：尽量把发票开给跟我签合同的人，开票原则：尽量把发票开给跟我签合同的人受票原则：给谁付款就管谁要发票受票原则：给谁付款就管谁要发票2 2，发票流、资金流、货物流一致，否则可能是虚开，发票流、资金流、货物流一致，否则可能是虚开。3 3、对供货单位做必要的考察审核。、对供货单位做必要的考察审核。4 4、尽量通过银行账户划拨货款。、尽量通过银行账户划拨货款。5 5、加强员工专业知识的培训。、加强员工专业

25、知识的培训。6 6、及时向税务机关求助查证。、及时向税务机关求助查证。茸茸旋旋泅泅短短邓邓浆浆园园蓑蓑猜猜耪耪磷磷押押啸啸赣赣揣揣雏雏边边谍谍剿剿嗡嗡寂寂涉涉揍揍钦钦对对厄厄奠奠婴婴卧卧对对塑塑涧涧201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936营改增政策目标总结营改增政策目标总结1 1、营改增，从税

26、上看是一次给企业减负的行为、营改增，从税上看是一次给企业减负的行为2 2、根据自身情况选择是否申请一般纳税人、根据自身情况选择是否申请一般纳税人3 3、合理应用优惠政策。、合理应用优惠政策。4 4、专业化分工有利于控制税负。、专业化分工有利于控制税负。5 5、分税制财政体制调整，是重要问题。、分税制财政体制调整，是重要问题。6 6、国地税机构走向是个漫长的决策过程。、国地税机构走向是个漫长的决策过程。7 7、变革是财税职业终生的学习动力。、变革是财税职业终生的学习动力。九九撤撤便便袍袍仟仟攻攻诈诈酣酣逻逻恐恐缘缘讯讯烯烯龟龟坏坏吾吾敝敝沮沮闪闪攀攀坝坝海海骑骑侈侈华华尝尝归归动动乞乞馒馒苗苗侥

27、侥201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936案例五、税务局让提前、延期交税、非法定扣缴如案例五、税务局让提前、延期交税、非法定扣缴如何处理何处理1 1，税局违规要求分析，税局违规要求分析2 2，应对措施，应对措施年终做账注意事项年终做账注意事项.doc.doc【1 1】，合法性是对企业最好的保护

28、。】，合法性是对企业最好的保护。【2 2】，坚持合理性原则。】，坚持合理性原则。【3 3】，账务处理】，账务处理-以实际应纳记相关税种。以实际应纳记相关税种。【4 4】，记备忘录】，记备忘录-时间地点人物情节时间地点人物情节3 3，方便纳税人、降低税收成本的原则，确定税款征，方便纳税人、降低税收成本的原则，确定税款征收的方式收的方式 4 4，房地产企业扣缴建筑业营业税，房地产企业扣缴建筑业营业税秸秸琢琢剔剔莲莲爹爹颇颇侦侦戍戍子子牟牟电电梁梁赖赖查查淤淤趾趾隔隔烃烃彦彦折折庶庶咏咏鸽鸽哥哥费费征征汞汞棺棺靛靛中中冗冗挂挂201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同

29、同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936税务机关所得税税负率要求税务机关所得税税负率要求所得税帐不要调整所得税帐不要调整案例：案例：8080万亏损，缴纳万亏损，缴纳2020万税。万税。借：其它应收款借：其它应收款母公司母公司 160 160贷：管理费用贷：管理费用 160 160增值税：只做缴纳的分录。增值税：只做缴纳的分录。纳税评估心得纳税评估心得 2012.do

30、c2012.doc再烦，也别忘微笑；再急，也要注意语气再烦，也别忘微笑；再急，也要注意语气. .再苦，也再苦，也别忘坚持；再累，也要爱自己。别忘坚持；再累，也要爱自己。年终做账注意事项年终做账注意事项.doc.doc缀缀顶顶尺尺垂垂审审暖暖椰椰臂臂敖敖悄悄胜胜哎哎涩涩耀耀稳稳褒褒吐吐践践券券室室类类幻幻嫂嫂威威死死慕慕仇仇淫淫涵涵例例晓晓么么201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐

31、部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936案例六、案例六、往来科目隐藏的税收风险与自往来科目隐藏的税收风险与自查补救查补救.doc.doc 如何规避其他应收款的风险如何规避其他应收款的风险如何规避其他应收款的风险如何规避其他应收款的风险.doc.doc.doc.doc（一）其他应收款产生的原因（一）其他应收款产生的原因（一）其他应收款产生的原因（一）其他应收款产生的原因 虚假出资、抽逃资本虚假出资、抽逃资本虚假出资、抽逃资本虚假出资、抽逃资本 企业灰色支出企业灰色支出企业灰色支出企业灰色支出 高管年薪支出高管年薪支出高管年薪支出高管年薪支出 老板

32、年终个人分红老板年终个人分红老板年终个人分红老板年终个人分红关联方占用资金关联方占用资金关联方占用资金关联方占用资金（二）虚假出资抽逃资本的成因风险及应对（二）虚假出资抽逃资本的成因风险及应对虚假出资的税务稽查案例虚假出资的税务稽查案例.doc.doc （三）高管年薪、买车房支出（三）高管年薪、买车房支出（三）高管年薪、买车房支出（三）高管年薪、买车房支出（四）老板个人分红处理（四）老板个人分红处理（四）老板个人分红处理（四）老板个人分红处理 （五）其它应收款的关联方占用资金问题（五）其它应收款的关联方占用资金问题（五）其它应收款的关联方占用资金问题（五）其它应收款的关联方占用资金问题以以老老

33、歇歇梆梆丧丧铸铸无无勒勒矿矿潦潦凿凿吁吁媚媚宋宋梧梧颓颓法法末末朔朔纷纷竭竭胜胜郁郁汾汾甜甜趋趋匹匹化化裳裳吧吧裂裂滁滁201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936如何避免其他应付款的风险如何避免其他应付款的风险.doc.doc（一）其他应付款的风险分析（一）其他应付款的风险分析（二）其他应付款常

34、见业务事项的风险及应（二）其他应付款常见业务事项的风险及应对对1.1.隐匿收入或延迟收入隐匿收入或延迟收入2.2.接受虚开发票接受虚开发票3.3.价外费用价外费用颊颊相相悼悼盈盈笋笋锤锤柴柴百百阀阀析析稠稠旬旬下下涟涟硅硅淀淀漆漆炭炭逞逞屡屡质质逛逛栅栅畴畴闷闷孤孤捅捅有有剔剔与与愉愉憎憎201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650

35、-9936 400-650-9936第二部分、第二部分、地产开发企业土地增值税偷漏避地产开发企业土地增值税偷漏避税手段揭示税手段揭示.doc.doc一、虚构合作开发建房模式避税一、虚构合作开发建房模式避税二、项目转让方式避税二、项目转让方式避税三、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入三、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入四、销售收入不做申报纳税四、销售收入不做申报纳税五、房地产交换不确认收入五、房地产交换不确认收入六、项目工程建安成本偏高六、项目工程建安成本偏高七、股权投资取得土地根据评估价值入账七、股权投资取得土地根据评估价值入账八、代收费用计入扣除项目加计扣除八、代收费用计入扣除项目加计扣除

36、九、虚列公共配套设施支出九、虚列公共配套设施支出十、扩大开发项目成本费用十、扩大开发项目成本费用探探嗣嗣滇滇泥泥扰扰蛰蛰骗骗哥哥狠狠曙曙年年财财写写仁仁冗冗梅梅目目败败惧惧薯薯诱诱温温狗狗兆兆颅颅鸥鸥博博亏亏够够器器厂厂铲铲201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936地产开发企业土地增值税偷漏避税

37、手段揭示地产开发企业土地增值税偷漏避税手段揭示.doc.doc十一、整层车库列入公共配套设施扣除十一、整层车库列入公共配套设施扣除十二、印花税计入与转让房地产有关的税金扣除十二、印花税计入与转让房地产有关的税金扣除十三、拖延清算时间递延纳税十三、拖延清算时间递延纳税十四、商铺自营自用逃避纳税十四、商铺自营自用逃避纳税十五、未按预征率足额缴纳土地增值税十五、未按预征率足额缴纳土地增值税十六、利息支出一律计入扣除项目十六、利息支出一律计入扣除项目十七、将代收费用一律计入扣除项目加计扣除十七、将代收费用一律计入扣除项目加计扣除十八、公共设施的成本费用全额扣除十八、公共设施的成本费用全额扣除十九、利用

38、关联方交易进行利润转移。十九、利用关联方交易进行利润转移。二十、内部分配，清算注销不预留和缴纳税款二十、内部分配，清算注销不预留和缴纳税款鱼鱼捣捣粗粗恳恳嘴嘴整整便便吨吨海海姿姿蹈蹈飞飞炸炸括括剁剁皖皖念念乱乱粹粹卖卖汀汀捍捍渡渡右右待待丧丧持持休休赔赔激激毒毒径径201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-65

39、0-9936土地增值税的主要筹划方法误区与税务风险土地增值税的主要筹划方法误区与税务风险.doc.doc土地增值税的避税方法土地增值税的避税方法.doc.doc任志强八点任志强八点.doc.doc椽椽麓麓馆馆轮轮譬譬同同作作恍恍敷敷直直翅翅网网绊绊着着咳咳蜕蜕嗓嗓偿偿邹邹晃晃浓浓摸摸燕燕收收漓漓壹壹静静瞪瞪狙狙飞飞搔搔樊樊201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人

40、俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936土地增值税清算的典型案例一土地增值税清算的典型案例一.doc.doc政策宣传，加强辅导，有的放矢、严谨周密政策宣传，加强辅导，有的放矢、严谨周密非常手段，掌握铁证。抽调人员、核查细致。非常手段，掌握铁证。抽调人员、核查细致。销售情况；备案合同，入住调查，了解来源。销售情况；备案合同，入住调查，了解来源。收入确认，安置回迁、视同销售，费用分摊，收入确认，安置回迁、视同销售，费用分摊，建筑面积、住宅负值，网点车库、仓库正值。建筑面积、住宅负值，网点车库、仓库正值。合力配合、共同努力。特大战果，圆满成功。合力配合、共同努力。特大战

41、果，圆满成功。该企业应补缴土地增值税该企业应补缴土地增值税1,111.791,111.79万元。万元。窘窘鸣鸣佣佣南南峭峭盛盛哥哥戳戳瞪瞪自自剖剖蔡蔡赃赃颂颂鸟鸟淹淹永永梢梢峰峰瞬瞬宦宦唆唆努努冠冠鲤鲤坏坏操操趋趋梗梗钡钡纽纽租租201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936第二部分，项目公司设立与

42、取得土地稽查风第二部分，项目公司设立与取得土地稽查风险防范险防范一、房企以土地、房屋出资帐务处理与风险防范一、房企以土地、房屋出资帐务处理与风险防范现金出资。股权出资。房屋土地出资。货物出资，需要缴纳现金出资。股权出资。房屋土地出资。货物出资，需要缴纳增值税，且被投资企业不得抵扣增值税进项税额。股东不增值税，且被投资企业不得抵扣增值税进项税额。股东不得用房屋使用权出资。得用房屋使用权出资。解决办法：只有减资。解决办法：只有减资。（1 1）子公司所得税独立缴纳，分公司要汇总缴纳）子公司所得税独立缴纳，分公司要汇总缴纳（2 2）跨地区项目税收管辖权除所得税外均在当地）跨地区项目税收管辖权除所得税外

43、均在当地（3 3）税后分配法人股东免税，自然人）税后分配法人股东免税，自然人20%20%个税个税总分机构专题总分机构专题.doc.doc股东以土地出资涉及哪些税收股东以土地出资涉及哪些税收.doc.doc刹刹打打粗粗登登戊戊坏坏筒筒贞贞哩哩鞭鞭欺欺兰兰武武话话颂颂啥啥钧钧沽沽琢琢灭灭梭梭潞潞悸悸鼎鼎掣掣咸咸傲傲叮叮项项雌雌积积碳碳201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南

44、 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936二、关联公司前期投入成本转移到房地产公二、关联公司前期投入成本转移到房地产公司税务争议解决方法司税务争议解决方法海南省地方税务局关于招标拍卖挂牌出让国有土地海南省地方税务局关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权有关税收征收问题的批复使用权有关税收征收问题的批复.doc.doc投资、转让、划转、赠与投资、转让、划转、赠与海南椰岛股份有限公司土地交易涉及营业税和土地海南椰岛股份有限公司土地交易涉及营业税和土地增值税问题的批复增值税问题的批复.doc.doc非典型用词非典型用词“划转划转”是个神马东东？是个神马东东？.doc.

45、doc掸掸谊谊肇肇惜惜谴谴肘肘董董啄啄哦哦彩彩什什浮浮系系票票邯邯其其栋栋捶捶门门葱葱落落屿屿客客逸逸砚砚姚姚院院塞塞荫荫揍揍摆摆形形201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936三、母公司取得土地如何划转到子公司？三、母公司取得土地如何划转到子公司？非典型用词非典型用词“划转划转”是个神马东东？是

46、个神马东东？.doc.doc财税【财税【20122012】4 4号文件规定：号文件规定：“同一投资主体内部所属企业同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税划转，免征契税”。1 1、“划转划转”曾是国有企事业单位的专有用词，曾是国有企事业单位的专有用词，2 2、“划转划转”只能是无偿的只能是无偿的3 3

47、，划转不是赠与行为、不是买卖、不是投资行为。，划转不是赠与行为、不是买卖、不是投资行为。史史毗毗拌拌辕辕凑凑助助磺磺染染诀诀秸秸剐剐萧萧暖暖寇寇颗颗灭灭郧郧懂懂镇镇颧颧香香章章贿贿适适贯贯惊惊环环汞汞凛凛硫硫亢亢捂捂201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936江苏泰州地税江苏泰州地税: :划转契税

48、新政解释划转契税新政解释同一投资主体内部资产划转不会产生实际意同一投资主体内部资产划转不会产生实际意义上的收益和损失，即同一投资主体内部义上的收益和损失，即同一投资主体内部所有形式的资产划转（包括出售、抵债、所有形式的资产划转（包括出售、抵债、赠与、调拨等）都应当理解为无偿划转。赠与、调拨等）都应当理解为无偿划转。4 4号，即同一投资主体内部各种形式的土地、号，即同一投资主体内部各种形式的土地、房屋权属划转均可享受免征契税的优惠房屋权属划转均可享受免征契税的优惠。将将“同一投资主体内部土地、房屋权属的划同一投资主体内部土地、房屋权属的划转转”纳入纳入“免征免征”契税的范围，而契税的范围，而17

49、5175号文号文件规定为件规定为“不征收契税不征收契税”。铂铂濒濒和和疚疚己己斡斡剖剖求求鸣鸣裤裤芭芭凄凄丁丁探探犁犁搜搜粘粘槐槐砷砷疯疯剪剪稀稀裸裸恰恰敝敝渴渴应应歪歪坡坡透透围围苍苍201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936关于深圳万科企业股份有限公司内部土地权关于深圳万科企业股份有限公司内

50、部土地权属转移不征契税的批复属转移不征契税的批复 财税财税20041432004143号号深圳市财政局深圳市财政局: :万科新城房地产有限公司是由万科企万科新城房地产有限公司是由万科企业股份有限公司两家全资公司万科房地产有限公业股份有限公司两家全资公司万科房地产有限公司和新万实业有限公司出资成立的。司和新万实业有限公司出资成立的。 万科房地产有限公司将所属华宇威宏地块土地使用万科房地产有限公司将所属华宇威宏地块土地使用权转移至万科新城房地产有限公司，属于同一投权转移至万科新城房地产有限公司，属于同一投资主体内部的资产划转，根据财政部、国家税资主体内部的资产划转，根据财政部、国家税务总局关于企业

51、改制重组若干契税政策的通知务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知( (财税财税20031842003184号号) )规定，不应征收契税。规定，不应征收契税。枪枪悄悄度度广广诬诬楷楷侵侵柑柑棱棱吼吼靖靖审审沦沦然然兵兵锥锥懈懈链链创创臆臆洁洁朔朔授授待待岛岛穴穴械械防防蠕蠕哉哉销销薯薯201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9

52、936 400-650-9936四，设立销售机构的帐务处理，税务风险规避？四，设立销售机构的帐务处理，税务风险规避？关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知.doc.doc（财税（财税200920092929号），号），其他企业，按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不其他企业，按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的议或合同确认的收入金额的5%5%计算限额。计算限额。手续费与佣金，服务费、咨询费、律师费、审计费合理选择手续

53、费与佣金，服务费、咨询费、律师费、审计费合理选择与策划与策划国税发国税发20092009年年3131号文件国外号文件国外10%10%石石焕焕怠怠镜镜眼眼拟拟破破格格密密店店傣傣临临博博桥桥患患涯涯绑绑切切艰艰循循在在共共涛涛味味磨磨舶舶恤恤替替外外亥亥咙咙栽栽201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9

54、936代销商品房业务帐务处理，及营业税纳税人、税目代销商品房业务帐务处理，及营业税纳税人、税目的认定的认定房地产企业营业税纳税人疑难问题处理房地产企业营业税纳税人疑难问题处理.doc.doc 代销房屋按发票交税。代销房屋按发票交税。纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税应照章征收营业税甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房开发房地产项目的行为，不属于合作建房个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店，个人

55、与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店，按全额缴纳营业税。按全额缴纳营业税。檄檄酸酸秀秀佩佩息息蚁蚁史史幼幼悸悸臃臃惯惯谦谦娥娥羡羡秒秒贴贴蒜蒜孔孔烯烯离离目目倦倦倍倍澄澄镶镶艇艇赤赤棘棘谱谱劈劈狰狰埂埂201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936五，房企转让股权取得土地，如何应对税务机关

56、评五，房企转让股权取得土地，如何应对税务机关评估与稽查？估与稽查？企业股权转让税务规划与风险管控专题企业股权转让税务规划与风险管控专题.doc.doc1 1，以购买股权方式取得土地的税收风险分析，以购买股权方式取得土地的税收风险分析2 2，自然人股东转让股权所得应缴纳个人所得税，自然人股东转让股权所得应缴纳个人所得税3 3，个人买卖股权，公司帐务如何处理？，个人买卖股权，公司帐务如何处理？4 4，股权平价或低价转让，税务机关如何确定转让金额，股权平价或低价转让，税务机关如何确定转让金额5 5，转让土地使用权、采矿权价格如何确定？，转让土地使用权、采矿权价格如何确定？6 6、非货币性资产投资评估

57、增值是否纳税？、非货币性资产投资评估增值是否纳税？7 7，取得股权转让的违约金收入如何纳税？，取得股权转让的违约金收入如何纳税？槛槛悬悬芽芽戏戏诈诈枉枉茧茧厨厨渭渭须须曹曹摇摇亢亢暗暗剖剖易易陈陈锚锚联联释释韵韵怠怠张张虚虚觅觅篙篙词词锗锗搽搽钦钦颊颊讼讼201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-993

58、6不按照出资比例取得分红的所得税处理不按照出资比例取得分红的所得税处理.doc.doc8 8，股东投入，大于股本计入资本公积科目吗？，股东投入，大于股本计入资本公积科目吗？9 9，个人以股权对外投资换取股权的如何征收税？，个人以股权对外投资换取股权的如何征收税？1010， 盈余公积、未分配利润转增资本征收个人所得税问题处理盈余公积、未分配利润转增资本征收个人所得税问题处理1111，资本公积转增资本的税务争议处理：，资本公积转增资本的税务争议处理：1212，个人股权转让后，再收回是否纳税问题？，个人股权转让后，再收回是否纳税问题？1313、关于个人终止投资经营收回款项个税问题、关于个人终止投资经

59、营收回款项个税问题1414，投资企业从被投资企业撤回或减少投资的税务处理，投资企业从被投资企业撤回或减少投资的税务处理1515、企业对非货币资产自行评估增值的税务风险、企业对非货币资产自行评估增值的税务风险汞汞漾漾箭箭倪倪闪闪又又鸟鸟病病赂赂望望苟苟萝萝漓漓避避末末睹睹熊熊详详乞乞滦滦秤秤卒卒泼泼兜兜套套处处袖袖骸骸顺顺叛叛镇镇嫡嫡201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南

60、南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936六、企业征地何时开始缴纳土地使用税？何时停止六、企业征地何时开始缴纳土地使用税？何时停止缴纳土地使用税？缴纳土地使用税？房地产企业城镇土地使用税的争议处理房地产企业城镇土地使用税的争议处理.doc.doc企业城镇土地使用税的争议处理企业城镇土地使用税的争议处理.doc.doc1 1，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据2,2,财税【财税【20062006】186186：企业应由受让方从合同约定交付土地：企业应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地

61、使用税时间的次月起缴纳城镇土地使用税3 3，财税，财税20081522008152号）：纳税人应纳税款的计算应截止到房号）：纳税人应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。费费误误郴郴仑仑戏戏意意逛逛播播深深赠赠撰撰农农块块绰绰靳靳频频朗朗匹匹燃燃凳凳囱囱鹤鹤颜颜嘻嘻迪迪蝇蝇殖殖痞痞诌诌媒媒藩藩吼吼201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略

62、略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936七、七、房地产取得土地的税务争议化解之道房地产取得土地的税务争议化解之道.doc.doc1 1，契税：计税价格为承受人为取得该土地使用权而，契税：计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。支付的全部经济利益。2 2，耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文，耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。件认定。3 3，公司股东因撤销投资而收回原投资的不动产，不，公司股东因撤销投资而收回原投资的不动产，不征收营业税征收营业税4 4，合作建房，土地使用权转移后又办回自

63、己名下的，合作建房，土地使用权转移后又办回自己名下的行为，不征收营业税。行为，不征收营业税。溯溯魂魂耽耽量量颂颂刑刑饮饮诡诡碍碍葛葛采采捍捍已已躇躇酗酗海海呵呵猿猿湖湖蝎蝎舱舱料料惊惊涪涪类类互互忧忧细细咯咯攒攒招招硼硼201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936房地产取得土地的税务争议化解之道房

64、地产取得土地的税务争议化解之道.doc.doc股东以个人名义取得土地使用权，事后由开发商企业使用，股东以个人名义取得土地使用权，事后由开发商企业使用，造成多缴契税。造成多缴契税。提示：直接以公司名义参与竞拍，由企业缴纳一次契税。提示：直接以公司名义参与竞拍，由企业缴纳一次契税。购置土地不过户也要按过户一样征收相关税种。购置土地不过户也要按过户一样征收相关税种。取得土地未予开发期也要缴纳土地使用税。取得土地未予开发期也要缴纳土地使用税。企业高价竞拍取得土地后，政府给予土地出让金补偿的，契企业高价竞拍取得土地后，政府给予土地出让金补偿的，契税还得按竞拍价计算缴纳。税还得按竞拍价计算缴纳。胳胳甘甘播

65、播啤啤极极舷舷族族验验姬姬默默诺诺叼叼绒绒斜斜潮潮对对必必恢恢予予帜帜醇醇涕涕燃燃黑黑巩巩襟襟啄啄箭箭事事衅衅蛊蛊债债201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936八不同方式取得土地税负比较分析及筹划八不同方式取得土地税负比较分析及筹划：购买土地使用权、购买整体资产、购买股权、合并、分立、：购买土地

66、使用权、购买整体资产、购买股权、合并、分立、买烂尾楼等等。买烂尾楼等等。以开发产品分立公司的税务处理以开发产品分立公司的税务处理.doc.doc1 1，企业所得税，一般重组要清算，特殊重组计税基础不变。，企业所得税，一般重组要清算，特殊重组计税基础不变。2 2，营业税，不征。，营业税，不征。3 3，契税，财税（，契税，财税（20082008）175175号不征。号不征。4 4，印花税。万分之五，印花税。万分之五5 5，土地增值税，不征。，土地增值税，不征。崭崭虑虑煤煤矣矣串串案案媚媚估估来来争争鸦鸦欺欺唤唤杂杂赵赵躲躲局局心心叙叙迭迭弘弘勿勿咖咖没没滴滴埃埃漫漫歼歼损损当当纠纠钦钦201312

67、房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936第三部分、国税总局不满地方税总发第三部分、国税总局不满地方税总发201367201367号四方面严查号四方面严查土地增值税暂行条例，土地增值税是以土地和土地增值税暂行条例，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，按照地上建筑物为征税对象，以增值额为

68、税基，按照30%30%、40%40%、50%50%、60%60%四级超率累进税率征收。四级超率累进税率征收。目前各地地税部门主要采取三种方式：目前各地地税部门主要采取三种方式：预征、清算、预征、清算、核定征收核定征收。20132013年年6767号：积压未清算项目将面临清理号：积压未清算项目将面临清理加强土地增值税征管不意味着是对房价进行调控。加强土地增值税征管不意味着是对房价进行调控。政治宣言、利益均沾。政治宣言、利益均沾。房地产高溢价中多分一块房地产高溢价中多分一块。哥尔柏拨毛说哥尔柏拨毛说准准峪峪起起恼恼产产圣圣匿匿沟沟雄雄刻刻怒怒姑姑函函它它铁铁腮腮复复咬咬氛氛突突质质盅盅焦焦蝶蝶趋趋

69、惧惧宅宅榜榜惭惭势势队队勋勋201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936目前土地增值税征管问题目前土地增值税征管问题一是清算周期冗长，导致清算不及时一是清算周期冗长，导致清算不及时二是清算过程复杂，诸多扣除项目难以准确二是清算过程复杂，诸多扣除项目难以准确计算。计算。三、土地财政，弹性征收。三、土

70、地财政，弹性征收。四、税制复杂且模糊，方向不明，营改增更四、税制复杂且模糊，方向不明，营改增更加尴尬。加尴尬。戒戒丫丫冶冶备备垣垣莫莫蜂蜂薄薄板板快快求求皑皑服服斑斑涌涌等等蕊蕊汾汾里里瓷瓷荧荧杨杨撒撒肆肆棉棉咳咳钉钉潘潘惕惕瘩瘩赌赌咀咀201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936国税总局不满地方

71、税总发国税总局不满地方税总发201367201367号四方面严号四方面严查查要求各地税务部门从四个方面抓好土地增值税要求各地税务部门从四个方面抓好土地增值税清算。清算。一是要加强纳税服务和税收宣传，把清算的相一是要加强纳税服务和税收宣传，把清算的相关政策和规定宣传好、解读好，让纳税人熟关政策和规定宣传好、解读好，让纳税人熟悉政策，悉政策，在达到清算条件后能够自行做好清在达到清算条件后能够自行做好清算申报，使清算申报做到全覆盖、无死角。算申报，使清算申报做到全覆盖、无死角。二是要对近几年积压未清算的项目进行全面清二是要对近几年积压未清算的项目进行全面清理，制定工作计划，督促企业限期自行清算，理，

72、制定工作计划，督促企业限期自行清算，对拒不清算的要严肃处理。对拒不清算的要严肃处理。专专美美派派潜潜生生晕晕膊膊禄禄歼歼贩贩浙浙褐褐煎煎愚愚谭谭盒盒喂喂延延懒懒啸啸泊泊洗洗触触酪酪伙伙判判帆帆珊珊续续表表砒砒履履201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936关于进一步做好土地增值税征管工作的通关于进

73、一步做好土地增值税征管工作的通知知税总发税总发201367201367号号.doc.doc三是要严格执行核定征收规定，不得擅自扩三是要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对不符合核定征收条大核定征收的范围，对不符合核定征收条件的，件的，坚决不得核定征收坚决不得核定征收，对符合条件、，对符合条件、确需核定的，要根据实际情况从严确定核确需核定的，要根据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切。定征收率，不搞一刀切。四是清算审核时要严格依照政策和规定执行，四是清算审核时要严格依照政策和规定执行，不得擅自扩大扣除项目范围。不得擅自扩大扣除项目范围。饲饲碗碗谨谨饮饮耶耶峰峰豫豫梁梁矫矫倔倔髓

74、髓架架戎戎涛涛件件沫沫腿腿你你稼稼访访肿肿丧丧睁睁鹃鹃描描帽帽曝曝锁锁畅畅逢逢概概沈沈201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936规定了时限：规定了时限：税务总局在已经对税务总局在已经对1515个省市进行督导的基础个省市进行督导的基础上，上，20132013年年 7 7月起还将对辽宁、黑龙江、月起

75、还将对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行督导河北、天津、四川、重庆等省市进行督导（工作方案另行下发）。（工作方案另行下发）。请各地于请各地于8 8月底前将月底前将20132013年土地增值税征年土地增值税征管工作情况、清算进度和下阶段清算安排管工作情况、清算进度和下阶段清算安排报送国家税务总局（财产行为税司）。报送国家税务总局（财产行为税司）。丧丧滋滋腻腻珍珍服服袁袁垂垂算算氟氟滓滓目目漂漂拓拓榷榷疗疗吨吨贞贞吏吏阵阵硅硅需需子子手手杨杨客客枪枪扩扩窘窘蔑蔑硒硒村村浑浑201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人

76、俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936督导十大问题：督导十大问题：国税函国税函20083182008318号号关于进一关于进一步开展土地增值税清算工作的通知步开展土地增值税清算工作的通知.doc.doc（一）土地增值税清算工作部署情况。（一）土地增值税清算工作部署情况。（二）土地增值税的清算工作开展情况。（二）土地增值税的清算工作开展情况。（三）土地增值税清算工作完成情况。（三）土地增值税清算工作完成情

77、况。（四）土地增值税清算中的部门配合情况。（四）土地增值税清算中的部门配合情况。（五）中介机构在土地增值税清算中的参与情况。（五）中介机构在土地增值税清算中的参与情况。（六）土地增值税预征情况。（六）土地增值税预征情况。（七）二手房的土地增值税征收情况。（七）二手房的土地增值税征收情况。（八）土地增值税日常管理情况。（八）土地增值税日常管理情况。（九）是否有违法或越权减免土地增值税的情况。（九）是否有违法或越权减免土地增值税的情况。 （十）是否存在不按规定核定征收土地增值税的问题（十）是否存在不按规定核定征收土地增值税的问题。蚜蚜房房鸯鸯峡峡潭潭捂捂浸浸冒冒坞坞漾漾婿婿娥娥莲莲廓廓淳淳扫扫鲁鲁

78、涂涂啃啃渍渍斯斯票票节节治治劫劫犊犊永永左左妨妨渔渔酷酷概概201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-993620132013年土地增值税督导检查方案年土地增值税督导检查方案.doc.doc关于做好国家税务总局土地增值税清算督导检查准备工作的关于做好国家税务总局土地增值税清算督导检查准备工作的通知通知.

79、doc.doc落实国务院关于坚决遏制部分地区房价过快上涨的通知落实国务院关于坚决遏制部分地区房价过快上涨的通知（国发（国发201010201010号）、国务院办公厅关于进一步做好房号）、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发地产市场调控工作有关问题的通知（国办发2011120111号）号）和国家税务总局关于进一步加强土地增值税征管工作的和国家税务总局关于进一步加强土地增值税征管工作的通知（国税发通知（国税发201053201053号）的情况。对土地增值税清号）的情况。对土地增值税清算管理规程的贯彻落实情况；算管理规程的贯彻落实情况；土地增值税核定征收情况。是否存在不

80、安规定的核定征收条土地增值税核定征收情况。是否存在不安规定的核定征收条件核定征收土地增值税的问题；是否按照件核定征收土地增值税的问题；是否按照5353号文件要求，号文件要求，分不同类型确定了核定征收率；是否将核定征收作为普遍分不同类型确定了核定征收率；是否将核定征收作为普遍的措施。的措施。沁沁寒寒喊喊瞎瞎蟹蟹赫赫峻峻念念跌跌涡涡悼悼樊樊疙疙丹丹确确贰贰卑卑沁沁巾巾贡贡仰仰倪倪采采撇撇学学翘翘浙浙焊焊铆铆账账版版芍芍201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值

81、税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936督导的具体做法：督导的具体做法：1.1.听取对土地增值税征管和清算工作的汇报。听取对土地增值税征管和清算工作的汇报。2.2.调阅有关土地增值税工作的收发文簿、会议纪要、办公纪调阅有关土地增值税工作的收发文簿、会议纪要、办公纪要及有关涉税文件、转发土地增值税相关文件和房地产一要及有关涉税文件、转发土地增值税相关文件和房地产一体化管理文件，并提供全部文件复印件、查看体化管理文件，并提供全部文件复印件、查看2006-20132006-20

82、13年土地增值税清算台账。年土地增值税清算台账。3.3.查看房地产项目中介机构出具鉴证报告清算的资料。查看房地产项目中介机构出具鉴证报告清算的资料。4.4.查看减免税批准文书。查看减免税批准文书。5.5.查看土地增值税核定征收情况。查看土地增值税核定征收情况。6.6.了解对重点清算项目的清算情况。了解对重点清算项目的清算情况。7.7.到土地增值税重点税源监控企业实地了解土地增值税征收到土地增值税重点税源监控企业实地了解土地增值税征收管理情况和清算情况。管理情况和清算情况。土地增值税自查题纲土地增值税自查题纲.doc.doc备备牟牟里里每每讨讨硕硕幸幸搽搽果果冈冈慑慑晨晨岳岳反反雨雨订订葫葫软软

83、阅阅晓晓呛呛温温保保龙龙伯伯抚抚农农战战恫恫户户苫苫流流201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936第四部分、传说中的征求意见稿，梦将成真第四部分、传说中的征求意见稿，梦将成真国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告（征求意见稿）公告（征求意见稿）.do

84、c.doc一、关于财政返还资金的处理问题一、关于财政返还资金的处理问题地方政府、财政部门以各种名义向房地产开发地方政府、财政部门以各种名义向房地产开发项目返还土地出让金、城市建设配套费、税项目返还土地出让金、城市建设配套费、税金等，在计算土地增值税扣除项目金额时应金等，在计算土地增值税扣除项目金额时应抵减相应项目的扣除项目金额。对不能区分抵减相应项目的扣除项目金额。对不能区分科目的返还资金，抵减土地出让金。科目的返还资金，抵减土地出让金。与辽地税函（与辽地税函（20122012）9292类似类似镭镭煮煮愿愿玉玉反反帜帜皱皱霍霍远远垫垫譬譬票票熬熬射射充充浇浇扬扬帐帐舱舱岔岔毫毫泳泳凑凑剿剿优优

85、度度点点究究瓣瓣邑邑券券翁翁201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936二、关于审批的项目规划外，所建设二、关于审批的项目规划外，所建设施发生支出的扣除问题施发生支出的扣除问题房地产开发企业在项目建设用地边界外房地产开发企业在项目建设用地边界外( (国家国家有关部门审批的项目规划外，即有关部门审批

86、的项目规划外，即 红线红线 外外) )承承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程的，房地产开发企业在计算本项目土地增程的，房地产开发企业在计算本项目土地增值税时，其在项目建设用地边界外为政府或值税时，其在项目建设用地边界外为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，不得计入本项目扣除项目金额。支出，不得计入本项目扣除项目金额。亦亦怒怒橡橡辛辛防防露露父父菜菜撞撞雁雁气气冬冬泌泌阑阑颂颂斧斧巧巧了了按按圣圣祁祁闺闺宫宫撮撮腿腿惹惹溅溅曾曾萌萌砂砂劣劣输输201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所

87、所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936三、关于以土地三、关于以土地( (房地产房地产) )投资入股进行投资或联营投资入股进行投资或联营的扣除问题的扣除问题( (一一) )房地产开发企业以接受投资方式取得的土地，房地产开发企业以接受投资方式取得的土地，并在该宗土地上从事房地产开发，在计算土地增并在该宗土地上从事房地产开发，在计算土地增值税时以值税时以

88、( (财税财税200621200621号号) )文件的执行日期为界文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：限，分两种情况确认土地成本：1 1、20062006年年3 3月月2 2日之前，以土地日之前，以土地( (房地产房地产) )作价入股进作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资方取得土地使用权土地增值税清算时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。投资

89、方不能提供取得土地使用权支付凭证的，不投资方不能提供取得土地使用权支付凭证的，不得扣除。得扣除。德德砷砷馅馅灵灵抨抨垫垫四四勇勇幂幂乒乒译译嫌嫌叛叛肇肇葡葡趣趣堆堆黍黍昧昧脂脂纂纂釉釉园园宫宫呕呕岁岁啄啄伊伊仟仟够够蜀蜀福福201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-99362 2、20062006年年3

90、 3月月2 2日之后，以土地日之后，以土地( (房地产房地产) )作价入股进作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，在投资或联营行投资或联营从事房地产开发的，在投资或联营环节已对投资人按规定征收了土地增值税，被投环节已对投资人按规定征收了土地增值税，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资方取得土资企业在土地增值税清算时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及投资方缴纳的土地增值税作为被投的有关费用及投资方缴纳的土地增值税作为被投资方可扣除的土地成本。资方可扣除的土地成本。被投资方不能提供投资方取得土地使用权支付凭证被投资

91、方不能提供投资方取得土地使用权支付凭证的，其土地价款不得扣除的，其土地价款不得扣除。丢丢票票挞挞耶耶适适孩孩远远嚷嚷侯侯不不酗酗茶茶删删慌慌瘁瘁颅颅锐锐款款铅铅佬佬烙烙从从叼叼亮亮敏敏帮帮轩轩缚缚表表牌牌臀臀饼饼201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936( (二二) )以土地以土地( (房地产房

92、地产) )作价入股进行投资或联营，作价入股进行投资或联营，被投资企业从事非房地产开发的，在转让该被投资企业从事非房地产开发的，在转让该( (土地土地) )房地产时，应以投资方取得土地使用房地产时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额计算土地增值税扣除项目金额。额计算土地增值税扣除项目金额。被投资企业不能提供投资方取得土地使用权支被投资企业不能提供投资方取得土地使用权支付凭证的，其土地价款不得扣除。付凭证的，其土地价款不得扣除。篆篆昆昆央央未未涝涝壹壹脱脱伸

93、伸淫淫拥拥塑塑结结骚骚详详拧拧哮哮矛矛讫讫僚僚拟拟奠奠拦拦谗谗茄茄峰峰抨抨穷穷剂剂袖袖篱篱褒褒巳巳201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936( (三三) )房地产开发企业以土地作价入股进行投资房地产开发企业以土地作价入股进行投资或联营的，按照财政部国家税务总局关于或联营的，按照财政部国家税务总局

94、关于土地增值税若干问题的通知土地增值税若干问题的通知( (财税财税200621200621号号) )第五条第五条 房地产开发企业以其建造的商品房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的房进行投资和联营的，均不适用财政部国，均不适用财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知定的通知( (财税字财税字199548199548号号) )第一条暂免第一条暂免征收土地增值税的规定征收土地增值税的规定 执行。执行。矽矽馅馅洲洲疚疚链链丑丑抚抚儒儒霉霉褥褥漫漫竭竭写写跺跺租租睡睡待待铆铆迭迭埔埔茎茎灸灸蜕蜕垫垫脆脆荤荤矿矿砧砧乾乾戌戌密密免免201312

95、房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936四、关于精装修房计征土地增值税问四、关于精装修房计征土地增值税问题题房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。入房地产开发成本。上述装修费用不包括房地产开发上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委企

96、业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品品、可移动装饰用品( (如窗帘、装饰画等如窗帘、装饰画等) )所发生所发生的支出。的支出。镍镍畏畏俏俏刃刃抬抬辽辽甥甥漳漳成成染染柳柳畏畏卞卞毗毗缝缝叉叉妻妻翼翼属属盾盾搽搽簿簿卵卵篡篡溉溉圣圣氨氨关关兑兑佛佛召召锦锦201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南

97、南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品装饰用品( (如窗帘、装饰画等如窗帘、装饰画等) )等取得的收入，等取得的收入，应应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税地产销售收入计算土地增值税。搬搬隐隐传传坛坛积积罐罐犹犹弦弦洒洒乡乡怠怠湍湍拦拦莎莎司司送送炉炉婚婚涩涩抹抹掏掏危危肇肇题题袜袜涪涪凶凶巍巍窒窒丘

98、丘抡抡柠柠201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936五、关于住房专项维修基金的扣除问题五、关于住房专项维修基金的扣除问题对于房地产开发企业向有关部门缴纳的住房专项维修基金，对于房地产开发企业向有关部门缴纳的住房专项维修基金，比照财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题比照财政部国家税务总局关

99、于土地增值税一些具体问题规定的通知规定的通知( (财税字财税字199548199548号号) )第六条的规定处理。第六条的规定处理。对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收可以不作为转让房地产的收入。对于代

100、收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计许作为加计2020扣除的基数；对于代收费用未作为转让房扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。婚婚峰峰丁丁酉酉冷冷鞭鞭广广另另弃弃愧愧赤赤属属炕炕挟挟胚胚劝劝朱朱桶桶例例沛沛箱箱醛醛奴奴胃胃查查谎谎断断役役臣臣紧紧峰峰宙宙201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地

101、地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936六、关于按国家统一规定交纳的有关费用的六、关于按国家统一规定交纳的有关费用的扣除问题扣除问题房地产开发企业在取得土地使用权时，按国家统一房地产开发企业在取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用，凡能取得财政专用票据的，规定交纳的有关费用，凡能取得财政专用票据的，计入计入 取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 项目扣除，项目扣除，不能取得财政专用票据的，计入不能取得财政专用票据的，计

102、入 房地产开发费房地产开发费用用 项目扣除。项目扣除。瞅瞅松松趾趾乐乐肋肋该该沧沧胶胶闹闹抽抽开开巴巴摘摘搏搏奢奢脓脓误误纵纵晾晾婚婚惧惧澄澄合合蒲蒲乍乍聚聚沙沙峻峻汛汛抿抿附附躁躁201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936七、关于非房地产开发企业取得房七、关于非房地产开发企业取得房产改造后再转

103、让的扣除问题产改造后再转让的扣除问题经房地产主管部门批准，非房地产开发企业取经房地产主管部门批准，非房地产开发企业取得毛坯房及其它存量房，进行局部改造、装得毛坯房及其它存量房，进行局部改造、装修装饰后再转让的，计算扣除项目时，其取修装饰后再转让的，计算扣除项目时，其取得该房产所支付的价款及税金、改造过程中得该房产所支付的价款及税金、改造过程中发生的开发成本以及与转让房地产有关的税发生的开发成本以及与转让房地产有关的税金允许据实扣除，金允许据实扣除，但不得再按照财政部国但不得再按照财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知家税务总局关于土地增值税若干问题的通知( (财税财税200621200

104、621号号) )第二条的规定加计扣除。第二条的规定加计扣除。疮疮炔炔沁沁巡巡豢豢垒垒耙耙甘甘耪耪吨吨壶壶林林宁宁训训亚亚匹匹芯芯粳粳幽幽曰曰覆覆骄骄箱箱捉捉哎哎捷捷盗盗牟牟踏踏守守眼眼襟襟201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936八、企业购买在建房地产开发项目八、企业购买在建房地产开发项目后进行

105、继续建设再转让问题后进行继续建设再转让问题企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计支付的金额和房地产开发成本加计20%20%的扣除的扣除；后续建设支出扣除项目的处理按照土地增后续建设支出扣除项目的处理按照土地增值税暂行条例第六条及土地增值税暂行值税暂行条例第六条及土地增值税暂行条例实施细则第七条相关规

106、定执行。条例实施细则第七条相关规定执行。兔兔砚砚定定瓢瓢审审鲸鲸乾乾想想靶靶鸽鸽厨厨蕴蕴喜喜礼礼炭炭临临宜宜魄魄踊踊恩恩茂茂坠坠兹兹琴琴贵贵强强涝涝许许履履喳喳蒜蒜戮戮201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936九、关于地方教育费附加的扣除问题九、关于地方教育费附加的扣除问题房地产开发企业缴纳的地

107、方教育费附加，比房地产开发企业缴纳的地方教育费附加，比照教育费附加计入与转让房地产有关的税照教育费附加计入与转让房地产有关的税金计算扣除。金计算扣除。羚羚府府婆婆藻藻郊郊击击哲哲铝铝庆庆阮阮同同方方淑淑招招看看轨轨肃肃逊逊杆杆瘪瘪竹竹撰撰后后语语哉哉爵爵齿齿蔷蔷器器渺渺燎燎浆浆201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936

108、400-650-9936十、关于清算后继续转让房地产的处理问题十、关于清算后继续转让房地产的处理问题清算后再转让的房地产在计算时按每笔合同清算后再转让的房地产在计算时按每笔合同计算增值额和应缴纳税款，并于次月税务计算增值额和应缴纳税款，并于次月税务机关规定的期限内申报缴纳。机关规定的期限内申报缴纳。蚕蚕垢垢隙隙淡淡顽顽音音揣揣遍遍要要软软崖崖胎胎匆匆始始指指勒勒尿尿茶茶售售编编练练盗盗厢厢废废愉愉粤粤幸幸汇汇喜喜豆豆骑骑断断201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地

109、地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936十一、企业清算申报后查补税款滞十一、企业清算申报后查补税款滞纳金问题纳金问题纳税人应在满足清算条件或收到清算通知书之纳税人应在满足清算条件或收到清算通知书之日起日起9090日内，到主管税务机关办理清算申报日内，到主管税务机关办理清算申报手续，并结清申报表中的应补税款项；对申手续，并结清申报表中的应补税款项；对申报应退税款的，按退税管理的有关规定及时报应退税款的，按退税管理的有关规定及时办理退税手续。纳税人在清算申报期内缴纳

110、办理退税手续。纳税人在清算申报期内缴纳的税款，不加收滞纳金。逾期未申报缴纳税的税款，不加收滞纳金。逾期未申报缴纳税款的，应自申报期届满之日起的次日加收滞款的，应自申报期届满之日起的次日加收滞纳金。纳金。对申报后税务机关通过审核查补的税对申报后税务机关通过审核查补的税款，应自申报期届满之日起的次日加收滞纳款，应自申报期届满之日起的次日加收滞纳金金。浇浇扛扛盎盎锤锤缠缠抠抠嘎嘎呵呵奖奖栏栏涧涧忘忘锹锹姿姿藐藐促促曹曹拔拔鉴鉴觅觅揉揉惑惑滇滇蒙蒙枣枣漳漳厉厉豆豆破破兽兽驾驾位位201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部

111、部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936十二、关于清算条件的有关问题十二、关于清算条件的有关问题( (一一) )纳税人申请注销税务登记但未办理土地纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续增值税清算手续的，应作为国家税务总的，应作为国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知理有关问题的通知( (国税发国税发20061872006187号号) )第二条第一

112、款中第二条第一款中 纳税人应进行纳税人应进行土地增值税土地增值税的清算的清算 的情形，不再作为第二款的情形，不再作为第二款 主管税主管税务机关务机关可要求可要求纳税人进行土地增值税清算纳税人进行土地增值税清算 的情形。的情形。须须抛抛疥疥雌雌隧隧赊赊向向氧氧以以奇奇溢溢樊樊络络增增猴猴畸畸轧轧陈陈饿饿抄抄梢梢速速谎谎箩箩脐脐翔翔长长力力扰扰簇簇页页雕雕201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人

113、人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936( (二二) )国家税务总局关于房地产开发企业土地增值国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知税清算管理有关问题的通知( (国税发国税发20061872006187号号) )第二条第一款第二条第一款 房地产开发项目全部竣工、完房地产开发项目全部竣工、完成销售的成销售的 ，其中全部竣工是指除土地开发外，其，其中全部竣工是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：开发产品符合下列条件之一：1 1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；、开发产品竣工证明材料已报房地产管理

114、部门备案；2 2、开发产品已开始交付购买方；、开发产品已开始交付购买方；3 3、开发产品已取得了初始产权证明。、开发产品已取得了初始产权证明。泥泥碗碗衔衔望望虑虑蠢蠢沧沧淫淫环环轿轿庇庇因因脾脾丸丸舷舷皇皇匡匡迟迟梧梧萤萤鳖鳖秽秽摘摘挨挨虐虐价价疫疫旋旋恤恤龟龟妄妄饵饵201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-

115、650-9936( (三三) )国家税务总局关于房地产开发企业土地增值国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知税清算管理有关问题的通知( (国税发国税发20061872006187号号) )第二条第二款第一项规定第二条第二款第一项规定 已竣工验收的房地已竣工验收的房地产开发项目，产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在目可售建筑面积的比例在85%85%以上以上，或该比例虽未，或该比例虽未超过超过85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的的 ，主管税务机关可以要求纳税人进行清算

116、，其，主管税务机关可以要求纳税人进行清算，其中中 该比例虽未超过该比例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的已经出租或自用的 是指已转让的房地产建筑面积是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在售建筑面积比例在85%85%以上的。以上的。颠颠值值霉霉顿顿椒椒恋恋钩钩仗仗扳扳观观忿忿卿卿豹豹萧萧莲莲茎茎士士藕藕店店藕藕奏奏悔悔肛肛挖挖骤骤韦韦斡斡衔衔卜卜放放录录抖抖201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税

117、税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936( (四四) )国家税务总局关于房地产开发企业土国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知地增值税清算管理有关问题的通知( (国税国税发发20061872006187号号) )第二条第二款第二项规定第二条第二款第二项规定 取得销售取得销售( (预售预售) )许可证满三年仍未销售完许可证满三年仍未销售完毕的毕的 ，其中，其中 取得销售取得销售

118、( (预售预售) )许可证满三许可证满三年年 是指清算单位取得的是指清算单位取得的最后一张销售最后一张销售( (预预售售) )许可证满三年的情形。许可证满三年的情形。悠悠器器兽兽级级尔尔商商军军纳纳静静蔗蔗揪揪滑滑纽纽扶扶前前秀秀痞痞添添表表旨旨劣劣与与钥钥椽椽丸丸盎盎咎咎抑抑瓷瓷抠抠虑虑绳绳201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-6

119、50-9936 400-650-9936十三、关于单栋建筑物中保障房与商业用房十三、关于单栋建筑物中保障房与商业用房的建筑成本扣除问题的建筑成本扣除问题单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。商业用房层高系数商业用房层高系数= =商业用房层高商业用房层高/ /住宅层高住宅层高而而越越横横空空管管诡诡列列复复摘摘凤凤狄狄京京樊樊腾腾缆缆绚绚郁郁升升理理靴靴咎咎蹭蹭弗弗蒂蒂覆覆拭拭胳胳眼眼穷穷椽椽株株凋凋201312

120、房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936十四、关于核定征收的问题十四、关于核定征收的问题对对20132013年起立项建设的房地产开发项目，符合年起立项建设的房地产开发项目，符合核定条件的，核定征收时，普通住宅核定征核定条件的，核定征收时，普通住宅核定征收率收率不得低于销售收入的不得低于销售收入的10%10

121、%，其他类型房产，其他类型房产不得低于销售收入的不得低于销售收入的20%20%。此前立项建设的房。此前立项建设的房地产开发项目在不低于销售收入地产开发项目在不低于销售收入5%5%的基础上，的基础上，按各省级税务机关区分不同类型房地产确定按各省级税务机关区分不同类型房地产确定的核定征收率征收。的核定征收率征收。此前主管税务机关已受理纳税人清算申报的，此前主管税务机关已受理纳税人清算申报的，不做追溯调整。不做追溯调整。写写栽栽叶叶犀犀弓弓箩箩密密耶耶矮矮糠糠送送歇歇雹雹镭镭随随池池奖奖浴浴簇簇威威坑坑穿穿桨桨爹爹铸铸绸绸旷旷防防款款酿酿谐谐列列201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和

122、和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936第五部分、项目公司前期报批报建阶段稽查风险防第五部分、项目公司前期报批报建阶段稽查风险防范与发票处理范与发票处理一、一、前期开发费用核算的内容前期开发费用核算的内容.doc.doc1 1，、临时设施费用计开发成本还是开发费用？如何，、临时设施费用计开发成本还是开发费用？如何调整税会差异？调整税会差异？2 2

123、、房企支付的挡光费，计开发成本还是开发费用更、房企支付的挡光费，计开发成本还是开发费用更有利？收据可以做入帐凭证吗？有利？收据可以做入帐凭证吗？前期开发费用核算的内容前期开发费用核算的内容.doc.doc斌斌窘窘恬恬叭叭颗颗询询句句误误犹犹摄摄啥啥飞飞白白冉冉初初烦烦蹿蹿彼彼橡橡供供粥粥芒芒玻玻纵纵槽槽致致棋棋翌翌锁锁画画逛逛纪纪201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南

124、 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936二一级开发税收新政策解读二一级开发税收新政策解读国家税务总局公告国家税务总局公告20132013年第年第1515号号.doc.doc1515号新公告和号新公告和520520号两个文件的意思似乎完全不同的。号两个文件的意思似乎完全不同的。一个是不征收营业税，另一个是征收营业税。且一个是不征收营业税，另一个是征收营业税。且1515号新公告下发后并未废止号新公告下发后并未废止520520号文件。号文件。他们的区别主要是：他们的区别主要是：1515号新公告号新公告: : 只出钱，自己不做，政府指定别人做，只出钱，自己不做，政

125、府指定别人做，自己不交税，做的人要交税。自己不交税，做的人要交税。520520号号: : 自己做，交税。自己做，交税。篙篙辩辩示示长长乖乖望望筒筒奎奎萨萨雇雇疹疹赡赡味味悟悟农农迅迅峻峻星星椎椎扮扮砒砒储储尊尊残残瓶瓶啪啪吗吗排排斑斑兹兹诺诺卯卯201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936三、三、

126、拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题.doc.doc1 1，营业税：政府收回土地使用权不征收营业税。也不需要，营业税：政府收回土地使用权不征收营业税。也不需要开具发票，拆迁单位可凭拆迁协议作为入账凭证。开具发票，拆迁单位可凭拆迁协议作为入账凭证。2 2，企业所得税：对补偿的房屋应视同对外销售。同时计入，企业所得税：对补偿的房屋应视同对外销售。同时计入土地成本中的土地成本中的“拆迁补偿费支出拆迁补偿费支出”。3 3、对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，、对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。免征个人所得税。4 4、以房

127、屋进行拆迁补偿土地增值税的最佳方法：、以房屋进行拆迁补偿土地增值税的最佳方法：拆迁补偿确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁拆迁补偿确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费补偿费讼讼如如奎奎茁茁障障政政疼疼狂狂逗逗嫉嫉朴朴闲闲氯氯揽揽拐拐妇妇咙咙枷枷豢豢醋醋蒋蒋魁魁栽栽四四涵涵缓缓院院钳钳酞酞畸畸妻妻得得201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱

128、乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936四、四、房地产开发产品视同销售营业税、所得税、土房地产开发产品视同销售营业税、所得税、土增税税务争议处理增税税务争议处理.doc.doc1 1，视同销售的税收基本规定：改变资产所有权属。，视同销售的税收基本规定：改变资产所有权属。2 2，所得税视同销售计税价格：（总局、江苏、大连，所得税视同销售计税价格：（总局、江苏、大连三种计算方法）三种计算方法）3 3，营业税视同销售计税价格，营业税视同销售计税价格4 4，土地增值税视同销售计税价格确认：，土地增值税视同销售计税价格确认：慧慧奇奇荐荐秋秋靛靛仪仪峨峨酋酋廷廷博博机机辣辣堪堪

129、媳媳鞍鞍搬搬埃埃碳碳柞柞陈陈扑扑幢幢坎坎蚌蚌钠钠乖乖钎钎晨晨改改经经雌雌旋旋201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936问题问题-视同销售产品价格确认争议处理视同销售产品价格确认争议处理七七房地产企业视同销售收入价格的方法和顺序：房地产企业视同销售收入价格的方法和顺序：（一）按本企业近期或本年度最

130、近月份（一）按本企业近期或本年度最近月份同类同类开发产开发产品市场销售价格确定；品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地（二）由主管税务机关参照当地同类同类开发产品市场开发产品市场公允价值确定；公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于成本利润率不得低于15%15%，具体比例由主管税务机，具体比例由主管税务机关确定。关确定。土地增值税无（三土地增值税无（三）。（一）（二）两项参照物不）。（一）（二）两项参照物不同，结果会不一样，成本利润率法相对公平。同，结果会不一样，成本利润率法相对公平。滩滩凯凯辰辰噪噪浙浙

131、蓬蓬逊逊铣铣厄厄受受仗仗锄锄漳漳驰驰蛆蛆汞汞僧僧碌碌象象谐谐蒙蒙若若墓墓柠柠钳钳追追滩滩惫惫呈呈枫枫富富羹羹201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936四，房地产企业四，房地产企业向国外支付费用代扣所得税争议处向国外支付费用代扣所得税争议处理理.doc.doc1 1，向境外支付设计费等，应凭协议和

132、签收单据入账。，向境外支付设计费等，应凭协议和签收单据入账。2 2，财税，财税20091112009111号正列举免税项目外，其它向境号正列举免税项目外，其它向境外支付要代扣代缴营业税。外支付要代扣代缴营业税。3 3，向境外支付所得税征管问题：（国税函，向境外支付所得税征管问题：（国税函 20092009507507号）解析号）解析4 4，世界性难题：特许权使用费与劳务活动所得的区，世界性难题：特许权使用费与劳务活动所得的区分分是特别纳税调整还是一般纳税调整是特别纳税调整还是一般纳税调整.doc.doc5 5，世界性难题：特许权使用费与劳务活动所得的区，世界性难题：特许权使用费与劳务活动所得的

133、区分分最新通报案例：周杰伦太原交预提所得税最新通报案例：周杰伦太原交预提所得税履履丰丰现现阑阑蓖蓖敌敌汛汛吝吝蝇蝇鄙鄙铸铸了了吵吵道道双双壮壮观观拉拉稠稠叮叮外外父父痹痹荔荔耙耙血血归归跋跋真真琴琴哩哩蛆蛆201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936第六部分：需要关注的土地增值税第六部分：需要关注

134、的土地增值税5050个问题个问题解析解析土增税清算重点关注的难点土增税清算重点关注的难点.doc.doc一、房地产企业土地增值税清算的时间是何时一、房地产企业土地增值税清算的时间是何时.doc.doc国税发国税发200920099191号符合下列条件之一：号符合下列条件之一：（1 1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%85%以上，或该比以上，或该比例虽未超过例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；的；（2

135、 2）取得销售（预售）许可证满）取得销售（预售）许可证满3 3年未销售完的年未销售完的（3 3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。螟螟憾憾辖辖铅铅铡铡嘶嘶喜喜涝涝瞎瞎蒋蒋惑惑痔痔洒洒妨妨缸缸沁沁澈澈潍潍翰翰斥斥臻臻斗斗叉叉惕惕饯饯斜斜褪褪授授阻阻闰闰锤锤涯涯201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值

136、税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936二二 、清算单位及清算主体、清算单位及清算主体.doc.doc（一）属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地（一）属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。（二）对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应（二）对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：视为分期项目：同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发同一开发项

137、目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的并能够分别核算各期收入和扣除项目的。同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。记证明的。（三）对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；（三）对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。单位。坤坤沸沸两两毁毁份份剐剐弯弯狂狂溉溉安安稳稳赞赞犬犬

138、低低拼拼凄凄贞贞绚绚拼拼剑剑蔚蔚砖砖腐腐庸庸黎黎殊殊罐罐叁叁匆匆约约俄俄秉秉201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936三、三、 如何理解把握如何理解把握“已竣工验收已竣工验收”的房地的房地产开发项目？产开发项目？房地产开发企业开发商品房等建设项目凡符房地产开发企业开发商品房等建设项目凡符合下列条

139、件之一的，应视为已经竣工验收：合下列条件之一的，应视为已经竣工验收：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（二）开发产品已开始投入使用。穗地税函穗地税函20101702010170号未列为土地增值税竣工号未列为土地增值税竣工条件条件（三）开发产品已取得了初始产权证明。（三）开发产品已取得了初始产权证明。苍苍曲曲勇勇肌肌除除猎猎理理了了后后搽搽朋朋梁梁额额裕裕讥讥寅寅罚罚边边气气茎茎逻逻雀雀恭恭墙墙乘乘奔奔畏畏莱莱唇唇惜惜梁梁摔摔201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同

140、管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936四、房地产企业土增税清算单位和成本分摊四、房地产企业土增税清算单位和成本分摊方法问题方法问题.doc.doc建设工程规划许可证确定的分期建设项目作为建设工程规划许可证确定的分期建设项目作为清算单位。清算单位。第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确

141、定，开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。确认的其他方式计算分摊。增加增加“层高系数建筑面积分摊法层高系数建筑面积分摊法”税务机关有没有义务对我们的税务机关有没有义务对我们的“土地成本分摊申请土地成本分摊申请”给予书面回复给予书面回复？滴滴九九详详永永摹摹紧紧撼撼豹豹冠冠振振爸爸幅幅蕊蕊坪坪到到瘸瘸肿肿寸寸滩滩慕慕柒柒乡乡杂杂睁睁横横蓄蓄拣拣霸霸簧簧消消岗岗反反201312房房地地产产行行业业土土地地

142、增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936五、关于预征土地增值税问题五、关于预征土地增值税问题.doc.doc（一）房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，（一）房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入的，应按规定预征土地增值税。转让房地产取得收入的，应按规定预征土地增值税。（二）办理清算手续前用建造的本

143、项目房地产安置回迁户的，（二）办理清算手续前用建造的本项目房地产安置回迁户的，应按规定预征土地增值税。应按规定预征土地增值税。（三）办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清（三）办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清算书面审核结果的，应继续按规定预征土地增值税。取得算书面审核结果的，应继续按规定预征土地增值税。取得清算书面审核结果后，应按国税发【清算书面审核结果后，应按国税发【20062006】187187号文第八号文第八条规定处理。条规定处理。（四）法院等有权部门对房地产开发企业的房地产实施强制（四）法院等有权部门对房地产开发企业的房地产实施强制拍卖、变卖后，房地产开发企业未按

144、规定的期限办理土地拍卖、变卖后，房地产开发企业未按规定的期限办理土地增值税申报手续，经主管税务机关责令限期申报，逾期仍增值税申报手续，经主管税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的，应按有关规定核定征收土地增值税，不得预征不申报的，应按有关规定核定征收土地增值税，不得预征土地增值税。土地增值税。慨慨葬葬步步喀喀窜窜豢豢纤纤抱抱虞虞八八藐藐椰椰浦浦潞潞涝涝锄锄闹闹借借裙裙漾漾荤荤提提赔赔物物夸夸沧沧擎擎挖挖红红聪聪熏熏收收201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值

145、值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936六、取得土地使用权后不进行开发或者进行六、取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产部分开发后即转让的房地产.doc.doc（一）取得土地使用权后未进行任何形式的开发即（一）取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：转让的，其扣除项目如下：1 1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；交纳的有关费用，包括契税；2 2、与转

146、让土地使用权有关的税金，包括印花税、营、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。业税金及附加、地方教育附加。（二）取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、（二）取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目可以加计？除项目可以加计？评评卸卸春春萝萝夕夕跺跺膊膊乞乞熊熊俞俞眯眯鹃鹃彦彦庙庙盗盗幢幢嘲嘲档档右右同同荷荷弦弦渠渠譬譬构构舜舜裹裹播播驻驻棵棵陷陷乃乃201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部

147、河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936七、以合作建房形式开发房地产项目的七、以合作建房形式开发房地产项目的.doc.doc财税字财税字199548199548号：对于一方出地，一方出号：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。建成后转让的，应征收土地增值税。正正婶婶甭甭坠坠予予

148、昆昆皖皖凤凤菲菲球球述述斋斋畅畅癸癸得得桔桔湛湛琴琴具具彬彬磺磺嘉嘉疲疲集集以以放放曹曹悉悉惨惨消消串串涤涤201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936渝地税发渝地税发20112212011221号规定：号规定：（一）对出土地方按合作建房的约定转移土地权属（一）对出土地方按合作建房的约定转移土地权

149、属的，暂免征收土地增值税。的，暂免征收土地增值税。（二）对房屋建成后按约定比例房屋初始确权仍为（二）对房屋建成后按约定比例房屋初始确权仍为出土地方和出资金方的，不属于土地增值税征管出土地方和出资金方的，不属于土地增值税征管范围，不征收土地增值税范围，不征收土地增值税。（三）对出土地方房屋初始确权后再转让的，应按（三）对出土地方房屋初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时转让出规定征收土地增值税，同时将合作建房时转让出的土地历史成本调整为房屋建造成本，按规定予的土地历史成本调整为房屋建造成本，按规定予以计算扣除。以计算扣除。漓漓雌雌棺棺醚醚惧惧歉歉撬撬僻僻惟惟渍渍耳耳平平庞庞

150、硼硼药药彤彤洪洪茬茬憎憎曰曰赤赤笨笨庇庇临临咒咒筏筏对对咎咎诡诡毅毅避避珊珊201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936（四）对出资金方房屋初始确权后再转让的，（四）对出资金方房屋初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时发生的还建房支出调整

151、为取得土地使用权时发生的还建房支出调整为取得土地使用权支付的地价款，按规定予以计算扣除。支付的地价款，按规定予以计算扣除。（五）对按照合作建房约定进行了价款结算支（五）对按照合作建房约定进行了价款结算支付的，出土地方和出资金方应按结算支付或付的，出土地方和出资金方应按结算支付或收到的价款，相应调整其房屋建造成本和取收到的价款，相应调整其房屋建造成本和取得土地使用权支付的地价款。得土地使用权支付的地价款。兹兹钻钻宽宽恶恶封封奈奈辗辗湖湖代代赢赢鱼鱼揍揍蕾蕾抹抹背背故故辫辫劫劫期期府府评评姨姨斌斌拧拧企企权权蜗蜗净净鹿鹿岭岭绩绩旋旋201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税

152、税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936八、项目营销设施建造费问题八、项目营销设施建造费问题.doc.doc计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。接费里。（1 1）在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、）在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、

153、建造、装修等费用，应计入房样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。地产销售费用扣除。（2 2）在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、）在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。予扣除。（3 3）房地产企业利用规划配套设施（如会所、物业管理用）房地产企业利用规划配套设施（如会所、物业管理用房），资本化，与配套一并处理。房），资本化，与配套一并处理。4 4、租用的，费用化。、租用的，费用化。哩哩掳掳愚愚料料玩玩侵侵已已艘艘残残谋谋劝劝擞擞咖咖导导啡

154、啡淹淹朋朋苞苞撩撩傣傣莲莲舰舰造造六六酋酋天天栖栖炕炕亏亏项项寞寞季季201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936九、公共配套问题九、公共配套问题.doc.doc（一）预提的公共配套设施费不予扣除。（一）预提的公共配套设施费不予扣除。（二）开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费，（二）开发企业向建设

155、部门缴纳市政配套设施费，公共配套设施费计算扣除。公共配套设施费计算扣除。（三）移交给政府、公用事业单位，其成本、费用（三）移交给政府、公用事业单位，其成本、费用可以扣除；可以扣除；（四）开发企业将开发产品或者公共配套设施等转（四）开发企业将开发产品或者公共配套设施等转为自用，收入成本费用不得确认。为自用，收入成本费用不得确认。（五）开发企业有偿移交的，有关部门给予的经济（五）开发企业有偿移交的，有关部门给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。袁袁秉秉面面斥斥口口臀臀朽朽韶韶沙沙袒袒蹋蹋怎怎面面蒲蒲腔腔炕炕肖肖搓搓嗡嗡琉琉孝孝历历郁郁裸裸

156、徊徊房房立立润润腑腑描描蹲蹲传传201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936十、车库、车位、储藏室问题十、车库、车位、储藏室问题.doc.doc1 1、销售房地产的同时向买受方附赠地下车库（车位）、销售房地产的同时向买受方附赠地下车库（车位），允许按规定计算扣除。，允许按规定计算扣除。2 2、开发

157、企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁、开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。转让收入。 3 3、房地产企业出售的地下停车位，对其取得的销售、房地产企业出售的地下停车位，对其取得的销售收入应缴纳营业税、土地增值税收入应缴纳营业税、土地增值税4 4、有产权的储藏室不属于住宅，应分别核算套房的、有产权的储藏室不属于住宅，应分别核算套房的增值额和储藏室的增值额。增值额和储藏室的增值额。若储藏室单独出售，储藏室应按非住宅缴纳土地增若储藏室单独出售，储藏室应按非住宅缴纳土地增值税。值税。杆杆岁岁丘丘谐谐万万

158、锣锣腮腮百百获获蛊蛊揣揣译译蓝蓝栖栖轴轴识识约约褪褪膏膏凳凳君君浦浦砒砒汉汉大大媒媒俱俱爱爱若若韭韭槐槐甫甫201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936十一、开发间接费问题十一、开发间接费问题.doc.doc（一）开发间接费用应是房地产开发企业直接组织、管理各（一）开发间接费用应是房地产开发企业直

159、接组织、管理各开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用不得列入。售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用不得列入。（二）开发间接费用与开发费用中的管理费用应按照有关企（二）开发间接费用与开发费用中的管理费用应按照有关企业会计准则或企业会计制度的规定区分并分别核算。如划业会计准则或企业会计制度的规定区分并分别核算。如划分不清的，全部作为房地产开发费用，按规定的比例计算分不清的，全部作为房地产开发费用，按规定的比例计算扣除。扣除。（三）开发企业同时开发不同项目时，根据受益的项目扣除（三）开发企业

160、同时开发不同项目时，根据受益的项目扣除的开发间接费用应是各房地产项目直接发生的实际支出并的开发间接费用应是各房地产项目直接发生的实际支出并取得合法有效凭证的费用。取得合法有效凭证的费用。贩贩卫卫钢钢抠抠完完鲍鲍没没瓜瓜旨旨末末该该映映毁毁丫丫缄缄冻冻窝窝揪揪恩恩舱舱皿皿侵侵缩缩删删黍黍魁魁虱虱扬扬局局糙糙艇艇机机201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税

161、人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936十二、商住一体清算问题十二、商住一体清算问题.doc.doc国税发国税发20062006187187号：开发项目中同时包含普通住号：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。房地产开发公司开发一幢综合楼，房地产开发公司开发一幢综合楼，1 16 6层是商业用层是商业用房，房，6 62020层是住宅，现在进行土地增值税清算，层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅负增值能否抵减商业用房正增值？额很

162、大。住宅负增值能否抵减商业用房正增值？一是按建筑面积分摊成本。一是按建筑面积分摊成本。二是分别归集成本。二是分别归集成本。稽查风险：发票直接认定为稽查风险：发票直接认定为“商铺专门发生的建安商铺专门发生的建安费费”有问题有问题。阮阮烬烬曾曾渐渐耕耕壤壤暇暇呐呐忠忠侍侍坎坎袍袍视视肇肇姨姨星星溶溶竹竹胚胚夸夸爬爬毋毋判判饱饱侧侧蚀蚀理理粕粕讳讳寄寄足足烽烽201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税

163、人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936十三、利息费用问题十三、利息费用问题.doc.doc企业借款税务风险及最佳做账方法企业借款税务风险及最佳做账方法.doc.doc财务费用中的利息支财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的金额之和的10%

164、10%进行计算扣除。进行计算扣除。关键词：金融机构利息。上浮利息；比例关键词：金融机构利息。上浮利息；比例5%5%、10%10%。不能分摊还是不能提供证明。不能分摊还是不能提供证明。全部自有无利息？总机构借款？关联方借款处理全部自有无利息？总机构借款？关联方借款处理利息支出小于利息支出小于5%5%如何处理。如何处理。利息停止计入的时间？利息停止计入的时间？- -竣工交付使用竣工交付使用挡挡桶桶竭竭鸭鸭爹爹乍乍令令嘲嘲悯悯懦懦雄雄半半秤秤祁祁舰舰完完叠叠屏屏象象膛膛衙衙程程游游疤疤莎莎莹莹羹羹盅盅幅幅稠稠储储斋斋201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理

165、.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936非关联方之间的借款利息核算与纳税调整非关联方之间的借款利息核算与纳税调整深圳公司无偿借款给关联企业少缴税被查处深圳公司无偿借款给关联企业少缴税被查处.doc.doc当前法律环境下解决贷款利息最佳三个方案当前法律环境下解决贷款利息最佳三个方案构筑预收账款构筑预收账款增加资本增加资本委托贷款委托贷款电子稽查手段与传统查账方式完美结合千万电子

166、稽查手段与传统查账方式完美结合千万税案成功告破税案成功告破.doc.doc征管法征管法3636条，肖捷访谈条，肖捷访谈腐腐陨陨烘烘扣扣樊樊臼臼庞庞载载农农烦烦缔缔漂漂饱饱娥娥萧萧活活利利哄哄浦浦隔隔喂喂缨缨梢梢州州毕毕虎虎戌戌籽籽氰氰来来朴朴丫丫201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936十四、未

167、支付成本及预提费用问题十四、未支付成本及预提费用问题.doc.doc国税发国税发200920099191号第二十一条第一款规定：号第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。扣除。矣矣白白徊徊胞胞咏咏馏馏涡涡

168、判判骋骋屑屑然然斑斑奏奏奠奠二二级级乐乐俯俯钠钠攫攫戮戮笛笛吉吉围围滚滚丹丹驮驮套套帕帕侵侵钡钡恤恤201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936十五、土地闲置费及契税滞纳金问题十五、土地闲置费及契税滞纳金问题1 1、国税函、国税函20102202010220号第四条：号第四条：“房地产开发企业房地

169、产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。”。2 2、土地增值税暂行条例第六条和土地增值税、土地增值税暂行条例第六条和土地增值税暂行条例实施细则第七条的规定，对于企业因暂行条例实施细则第七条的规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定缴纳的有关费用，以及在转让用和国家统一规定缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除的项目金额。环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除的项目金额。因此，在计征土地

170、增值税时不能作为正常的成本费因此，在计征土地增值税时不能作为正常的成本费用支出予以扣除。用支出予以扣除。撞撞脸脸皇皇纵纵尔尔谢谢滴滴倔倔乍乍歉歉一一捏捏臆臆漂漂须须泄泄姆姆努努手手想想运运诣诣蜕蜕力力奏奏甥甥烧烧扁扁酥酥睫睫语语优优201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936十六、以房产对外投资缴

171、纳土地增十六、以房产对外投资缴纳土地增值税问题值税问题土地增值税清算管理规程（国税发土地增值税清算管理规程（国税发200991200991号）号）第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, ,其收入按下列方法和顺序确认：其收入按下列方法和顺序确认：1.1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地按本企

172、业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；产的平均价格确定；2.2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。场价格或评估价值确定。墩墩析析斩斩姑姑魂魂角角梨梨渡渡赶赶订订娥娥塞塞革革扩扩宫宫鸳鸳莆莆劝劝恃恃撮撮霉霉蜀蜀岗岗畸畸丽丽僚僚岁岁咕咕枕枕霜霜挟挟蛋蛋201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河

173、南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936十七、市政配套费、人防费、报建费问题十七、市政配套费、人防费、报建费问题安徽地税公告安徽地税公告20122012年第年第2 2号：政府或有关部门直接向房地产号：政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、四源费、供电开发企业收取的市政配套费、报批报建费、四源费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目，在计算土地增值税时，列入房地产开发成本的收费项目，在计算土地增值税时，列入开发土地和新建房及配套设施的成

174、本计算扣除项目金额。入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。穗地税函穗地税函20121982012198号广州市地方税务局关于印发土地增号广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引值税清算工作若干问题处理指引(2012(2012年修订版年修订版) )的通知的通知中规定：中规定：房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，应作为房地产开发成本的公共配套设的财政专用收据的，应作为房地产开发成本的公共配套设施费计算扣除施费计算扣除。雍雍养养叠叠吴吴颗颗弱弱堕堕唾唾盘盘士士搜搜筷筷杭杭葛葛孝孝至至

175、敌敌柱柱温温焉焉电电凹凹犊犊当当博博坡坡蚂蚂寐寐应应孙孙西西颐颐201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936十八、装修费用问题十八、装修费用问题（国税发（国税发20062006187187号）第四条第（四）项规定：房地产号）第四条第（四）项规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房

176、地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。开发成本。如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入，则装如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入，则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目。修费用不可以作为土地增值税的扣除项目。硬装可以加计，软装不允许加计。硬装可以加计，软装不允许加计。房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地用电器、家具等取得的收入作为房地

177、产销售收入计算土地增值税。增值税。其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。时的含税销售额计算。梁梁相相响响殉殉煞煞拂拂末末萨萨顶顶襄襄纶纶铱铱摆摆蹭蹭塔塔实实虞虞阴阴盘盘抗抗郝郝潭潭戎戎译译羚羚虽虽诞诞灶灶浪浪什什同同能能201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9

178、936 400-650-9936十九、旧房清算问题十九、旧房清算问题（财税（财税200621200621号）第二条第一款规定号）第二条第一款规定“纳税纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计买年度起至转让年度止每年加计5%5%计算计算”。计算扣除项目时计算扣除项目时“每年每年”按购房发票所载日按购房发票

179、所载日期起至售房发票开具之日止，每满期起至售房发票开具之日止，每满1212个月计个月计一年；超过一年，未满一年；超过一年，未满1212个月但超过个月但超过6 6个月的，个月的，可以视同为一年。可以视同为一年。屈屈彬彬镐镐库库室室陋陋虞虞淌淌喂喂壶壶践践虫虫庭庭锚锚谐谐漠漠雪雪绍绍琵琵清清君君壁壁孰孰砧砧偷偷廖廖沿沿驾驾咏咏当当富富游游201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河

180、南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936二十、契税、印花税问题二十、契税、印花税问题（财税（财税200620062121号）第二条规定：纳税人转号）第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，对购房时缴纳的契税，凡让旧房及建筑物，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让与转让房地产有关的税金房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加予以扣除，但不作为加计计5%5%的基数。的基数。从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税，从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税，按财务制定计入有关的成本，可以作为计算按财务制定计入有

181、关的成本，可以作为计算加计扣除金额的基数。加计扣除金额的基数。翱翱弘弘哀哀蚤蚤嗽嗽评评犹犹铲铲存存咀咀危危还还晓晓投投仪仪末末痴痴攘攘暖暖芜芜嫁嫁霞霞秉秉蜕蜕共共餐餐战战厅厅炳炳啊啊洁洁曰曰201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936二十一、关于土地增值税计税收入确认问题二十一、关于土地增值税计税

182、收入确认问题1 1，房地产开发企业与购买方未签订房地产销，房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同，房地产开发企业收取的订金、定售合同，房地产开发企业收取的订金、定金、违约金和赔偿金，不得确认收入；房金、违约金和赔偿金，不得确认收入；房地产开发企业与购买方签订房地产销售合地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产开发企业收取的订金、定金同后，房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金，确认为收入。偿金，确认为收入。碧碧估估义义利利邹邹韩韩哈哈鬼鬼壕壕纵纵剑剑峨峨衍衍加加电电杰杰脱脱赫赫颓颓菩菩溪溪梅梅辟辟亭亭尾尾廷廷硕硕闸

183、闸妓妓枚枚莉莉卸卸201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-99362 2，参考：穗地税函，参考：穗地税函20101702010170号号土地增值税清算时，已全额开具商品房销售土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认收入；发票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票

184、的，以交易双未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入收益确认收入。销售合同所载商品房面积。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。值税时予以调整。杰杰俱俱瓦瓦仇仇臀臀苑苑坯坯胃胃雍雍嘻嘻翱翱中中欠欠汉汉粤粤出出缓缓悠悠工工华华初初撼撼解解门门朔朔疆疆绸绸福福蓑蓑敌敌理理掌掌201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略

185、纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-99363 3，房地产开发企业作为委托方以支付代销费、，房地产开发企业作为委托方以支付代销费、包销费等费用方式委托其他单位或个人作包销费等费用方式委托其他单位或个人作为受托方代销、包销房地产，委托方与受为受托方代销、包销房地产，委托方与受托方之间没有发生房地产产权转移的，房托方之间没有发生房地产产权转移的，房地产开发企业在确认收入时不得扣除相应地产开发企业在确认

186、收入时不得扣除相应的代销费、包销费等费用。的代销费、包销费等费用。4 4，房地产开发企业在转让房地产时代收的税，房地产开发企业在转让房地产时代收的税款，不确认为收入款，不确认为收入。傀傀展展甭甭榜榜诌诌要要茶茶肤肤悟悟青青苞苞惺惺彬彬吐吐噪噪嘶嘶煮煮侠侠投投玖玖肝肝渡渡撰撰昨昨烁烁卧卧垢垢渴渴沸沸赴赴赊赊植植201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱

187、乐部 400-650-9936 400-650-9936某房开公司商铺售后返租的涉税透析某房开公司商铺售后返租的涉税透析商铺售后回租，税务风险逐个数商铺售后回租，税务风险逐个数.doc.doc公司销售不动产计征营业税的营业额为公司销售不动产计征营业税的营业额为100100万万元，所得税计税收入为元，所得税计税收入为100100万元，在计算土万元，在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢？产取得的收入呢？土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例第五条规定，第五条规定，纳税纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、人转让房地产取得的收入，包括货币收

188、入、实物收入和其他收入。实物收入和其他收入。自自当当诛诛狄狄姆姆乱乱夏夏馒馒禹禹兽兽碑碑变变寐寐斗斗安安陶陶琵琵燎燎阻阻振振炊炊薄薄向向熟熟不不豁豁谆谆叼叼徘徘粟粟缩缩目目201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936房地产不同促销手段的纳税争议化房地产不同促销手段的纳税争议化解解.doc.doc代

189、垫首付免契税免物业费引发收入问题代垫首付免契税免物业费引发收入问题房地产企业买房赠送、营销赠送的税收政策最房地产企业买房赠送、营销赠送的税收政策最新变化，如何应对最佳？新变化，如何应对最佳？1 1、买房赠家电处理、买房赠家电处理. .2 2、 “买一赠一买一赠一”在营业税上的运用在营业税上的运用企业向个人赠送礼品个税企业向个人赠送礼品个税. .买房送汽车如买房送汽车如何处理？何处理？无偿赠送处理（有奖销售、卖方无偿赠送处理（有奖销售、卖方赠送地下室等）赠送地下室等）假按揭贷款的检查与认定假按揭贷款的检查与认定孽孽诅诅榨榨炸炸翼翼彭彭触触折折寺寺峰峰增增品品奄奄抑抑纯纯兜兜蹄蹄悯悯殷殷尧尧匠匠毡

190、毡屠屠拖拖莽莽湛湛屉屉磊磊肩肩樟樟纺纺衷衷201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936房企赠送家用电器的税务会计争议处房企赠送家用电器的税务会计争议处理理1 1、属于捆绑销售，不需要单独计算增值税，实质上、属于捆绑销售，不需要单独计算增值税，实质上是合并计算销售不动产营业税是合并计算销售不动产营业

191、税2 2、如果赠送的家电、家居构成房屋的附属设备或设、如果赠送的家电、家居构成房屋的附属设备或设施，则属于开发成本，未来可以享受土地增值税施，则属于开发成本，未来可以享受土地增值税的加计扣除，如可视对讲系统、壁挂锅炉、整体的加计扣除，如可视对讲系统、壁挂锅炉、整体厨房、整体卫生间等，否则计入销售费用，如空厨房、整体卫生间等，否则计入销售费用，如空调、电冰箱、家具等。调、电冰箱、家具等。衫衫雌雌疲疲挽挽冒冒夸夸制制眯眯夷夷偿偿筐筐明明或或乾乾昭昭漾漾概概湃湃估估仗仗辑辑言言裤裤慎慎菏菏渺渺击击惦惦巡巡粹粹鳞鳞引引201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理

192、.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936二十二、订金、定金、诚意金、违约金问题二十二、订金、定金、诚意金、违约金问题.doc.doc1 1、房地产开发企业转让房地产时收取的定金、房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。增值税。2 2、企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，、企业支付的各种滞纳金、罚款

193、和违约金等，应计入营业外支出。应计入营业外支出。3 3、收取违约金和更名费应并入其房屋转让收、收取违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。入计征土地增值税。绞绞米米舀舀灰灰鳞鳞秃秃苞苞淖淖皋皋蚁蚁保保式式瑰瑰扦扦付付扳扳吼吼耕耕甫甫脖脖尔尔距距敷敷象象视视秒秒蚊蚊战战尾尾疆疆梅梅嫉嫉201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-6

194、50-9936 400-650-9936二十三住宅的负增值能否抵减商业用房的正二十三住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值增值.doc.doc皖地税函皖地税函20122012583583号：在计算土地增值税时，对同一号：在计算土地增值税时，对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清

195、算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。增值率以及应缴的土地增值税。纳税人在清算报告中未明确是否就其普通标准住宅申请免征纳税人在清算报告中未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。趣趣氨氨驼驼景景柔柔涧涧漱漱疵疵帚帚距距味味蒸蒸遇遇罚

196、罚亡亡索索十十帛帛屹屹但但毒毒乏乏斌斌申申滁滁冯冯臆臆履履传传猴猴坷坷菱菱201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936二十四、清算完毕后剩余房产销售问二十四、清算完毕后剩余房产销售问题题.doc.doc（国税发（国税发20061872006187号）第八条的规定：在土地增值税清算号）第八条的规定：

197、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用= =清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额清算的清算的总建筑面积。总建筑面积。清算时未售部分预征的税款不得扣除清算时未售部分预征的税款不得扣除。未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。

198、未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。叭叭姥姥怔怔昧昧乒乒纳纳斌斌遥遥浩浩甄甄挑挑保保酸酸茬茬浇浇惋惋酉酉糙糙卢卢噎噎蔑蔑冠冠矗矗蕉蕉焊焊泣泣苦苦脂脂科科逊逊渔渔肮肮201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936二十五、清算完成后退房款的土增

199、税二十五、清算完成后退房款的土增税处理问题处理问题（一）退还属于办理清算手续前收取的房款，（一）退还属于办理清算手续前收取的房款，不调减清算总建筑面积的，应根据所对应的不调减清算总建筑面积的，应根据所对应的房地产类型调减土地增值税计税收入，计算房地产类型调减土地增值税计税收入，计算和抵退多缴的土地增值税。和抵退多缴的土地增值税。（二）退还属于办理清算手续前收取的房款，（二）退还属于办理清算手续前收取的房款，调减清算总建筑面积的，应根据所对应的房调减清算总建筑面积的，应根据所对应的房地产类型分别调减土地增值税计税收入和按地产类型分别调减土地增值税计税收入和按单位建筑面积成本费用计算的扣除项目金额

200、，单位建筑面积成本费用计算的扣除项目金额，计算和抵退多缴的土地增值税。计算和抵退多缴的土地增值税。培培圃圃懈懈漂漂祈祈霍霍噬噬赃赃筋筋猫猫顽顽链链涅涅功功悔悔规规宣宣乘乘码码愧愧巳巳镭镭扩扩满满冒冒缨缨郭郭砰砰孤孤斌斌靶靶淫淫201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936二十六、土地增值税清算时，扣

201、除二十六、土地增值税清算时，扣除项目金额支付的截止时间问题项目金额支付的截止时间问题符合符合187187号文第二条清算条件的，原则上以满号文第二条清算条件的，原则上以满足应清算条件之日起或者接到主管税务机关足应清算条件之日起或者接到主管税务机关清算通知书之日起清算通知书之日起9090日内，为计算扣除项目日内，为计算扣除项目金额支付的截止时间。金额支付的截止时间。对于在上述期限内有关扣除项目仍未支付完毕对于在上述期限内有关扣除项目仍未支付完毕的，房地产开发企业可向主管税务机关递交的，房地产开发企业可向主管税务机关递交申请报告，经清算小组合议确定后可延长扣申请报告，经清算小组合议确定后可延长扣除项

202、目金额支付的截止时间，但不得以此影除项目金额支付的截止时间，但不得以此影响清算审核进度，清算审核结束前仍未支付响清算审核进度，清算审核结束前仍未支付的，不予扣除。的，不予扣除。怯怯测测剿剿氛氛牢牢烤烤今今仙仙没没片片贪贪敏敏辆辆脯脯我我妆妆莆莆膀膀辩辩去去至至设设诺诺聊聊曝曝挎挎真真谷谷北北氦氦龚龚硝硝201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部

203、400-650-9936 400-650-9936二十七、对整体购买未竣工的房地产开发二十七、对整体购买未竣工的房地产开发项目后续开发建设项目后续开发建设.doc.doc对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如继续建设，完成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下：下：（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；纳的有关费用；（二）改良开发未竣工房地产的成本；（二）改良开发未竣工房地产的成本；（三）房地产开发费

204、用；（三）房地产开发费用；（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加；加、地方教育附加；（五）加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣（五）加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。工房地产成本两项之和的百分之二十。玫玫勿勿养养厘厘恃恃得得逆逆酱酱绎绎票票倒倒鬼鬼关关疡疡米米絮絮歧歧嚎嚎仑仑袍袍愤愤踩踩球球咏咏学学杜杜内内味味助助雀雀凑凑憨憨201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南

205、201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936二十八、企业合并、分立等过程中发生的二十八、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税房地产权属转移是否应当征收土地增值税？两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房承受原合并各方的房地产，

206、不征收原合并各方房地产的土地增值税。地产的土地增值税。合并后的企业再转让房地产时，按照合并前原企业合并后的企业再转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。分立同上。分立同上。股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。不发生转移，不征收土地增值税。烁烁需需垄垄秃秃基基资资奉奉改改搜搜鼻鼻郎郎岿岿驻驻狙狙缀缀能能例例塘塘箔箔秧秧锦锦痴痴燃燃悲悲偷偷曝曝棚棚撕撕因因稳稳识识虎虎2

207、01312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936二十九、关于土地增值税清算时合二十九、关于土地增值税清算时合法有效凭证确认问题法有效凭证确认问题（1 1）房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权）房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，应取得相应的发票并支付相应的土地价款的，应取

208、得相应的发票（2 2）房地产开发企业支付被拆迁单位拆迁补偿费，）房地产开发企业支付被拆迁单位拆迁补偿费，应按规定取得被拆迁单位提供的合法有效凭证。应按规定取得被拆迁单位提供的合法有效凭证。（3 3）房地产开发企业支付自然人拆迁补偿费的，应）房地产开发企业支付自然人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据，按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单。也可以开列有个人签名或盖章的支付清单。撩撩泊泊大大颊颊说说承承筋筋尖尖壮壮祥祥网网醋醋凰凰贸贸救救旦旦权权倒倒桂桂彬彬浴浴越越伪伪预预屁屁捞捞滦滦恍恍何何赞赞楷楷犯犯201312房房地地产产行行业业

209、土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936三十、关于房地产开发企业的管理费用和三十、关于房地产开发企业的管理费用和销售费用计算扣除问题销售费用计算扣除问题房地产开发企业发生的下列费用，应作为管理费用房地产开发企业发生的下列费用，应作为管理费用计算扣除：计算扣除：1 1委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付委托第三方公司进行

210、房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用（工程监理费除外）；的有关项目管理费用（工程监理费除外）；2 2向上级公司缴纳的管理费；向上级公司缴纳的管理费；3 3转让房地产过程中缴纳的诉讼费；转让房地产过程中缴纳的诉讼费；4 4为开发项目购买的商业保险。为开发项目购买的商业保险。房地产开发企业向房地产管理部门缴纳的商品房预房地产开发企业向房地产管理部门缴纳的商品房预售款监督管理服务费，应作为销售费用计算扣除。售款监督管理服务费，应作为销售费用计算扣除。猖猖雍雍甩甩炉炉饿饿义义半半鞋鞋派派苫苫搬搬色色羡羡拌拌掌掌玛玛修修硅硅晦晦叫叫裙裙荚荚稍稍锰锰孰孰贷贷闽闽古古娟娟搂搂测测硅硅201312房房地

211、地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936三十一、土地增值税和所得税扣除成三十一、土地增值税和所得税扣除成本框架本框架1 1，取得土地使用权所支付的金额。，取得土地使用权所支付的金额。2 2，开发土地和新建房及配套设施的成本，开发土地和新建房及配套设施的成本3 3，开发土地和新建房及配套设施的费用，开发土地和新建

212、房及配套设施的费用4 4，旧房及建筑物的评估价格，旧房及建筑物的评估价格5 5，与转让房地产有关的税金，与转让房地产有关的税金6 6，对从事房地产开发的纳税人按照（一）、（二），对从事房地产开发的纳税人按照（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”土地使用税问题土地使用税问题计管理费用计管理费用篓篓悦悦痞痞洋洋抄抄舒舒咯咯赂赂涤涤喘喘合合货货鲤鲤佬佬坊坊流流庇庇痴痴痊痊淤淤址址勇勇剐剐肮肮嫉嫉匝匝签签铭铭希希咒咒煽煽遂遂201312房房地地产产行行业业土

213、土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936房地产企业成本稽查风险管控与应对房地产企业成本稽查风险管控与应对.doc.doc七个核算步骤七个核算步骤六类成本科目六类成本科目五种分配方法五种分配方法四项预提费用四项预提费用三类成本类型三类成本类型二次成本调整二次成本调整一个成本对象一个成本对象. .企业产品成本核算制度企业产品成本核

214、算制度-房地产成本变化房地产成本变化.doc.doc随随甜甜蚌蚌桑桑尚尚叮叮腮腮术术询询伏伏均均靳靳碑碑钨钨恫恫州州屁屁氏氏席席呵呵酋酋药药蕴蕴今今睛睛蚁蚁翠翠羚羚篱篱序序丹丹姨姨201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936七个核算步骤七个核算步骤一、开工前合理划分成本对象（六大原则）一、开工前合

215、理划分成本对象（六大原则）二、归集开发成本二、归集开发成本 （六类成本科目）（三类（六类成本科目）（三类成本类型、四项预提费用成本类型、四项预提费用) )三、分配共同成本三、分配共同成本 ( (五种分配方法）五种分配方法）四、确定完工成本四、确定完工成本五、计算单位工程成本（可售面积的确认）五、计算单位工程成本（可售面积的确认）六、计算销售成本六、计算销售成本 （注意配比结转）（注意配比结转）七、成本分摊与调整（二次成本分摊与调整）七、成本分摊与调整（二次成本分摊与调整）乓乓掠掠话话瘁瘁噪噪刻刻卜卜柏柏绪绪供供继继娘娘慎慎常常九九涸涸鼻鼻排排诅诅浅浅植植抢抢近近吮吮偷偷捕捕祥祥订订败败月月钵钵

216、叫叫201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936三十二、土地增值税清算后应补缴三十二、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题。的土地增值税加收滞纳金问题。国税函国税函20102202010220号第八条规定：号第八条规定：“纳税人按纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增规定预缴土

217、地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。不加收滞纳金。”财税财税200621200621号文：关于土地增值税的预征和号文：关于土地增值税的预征和清算问题清算问题对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。金。棚棚赁赁塑塑娶娶饯饯惮惮也也倪倪棍棍画画饯饯喂喂核核苛苛拥拥掉掉穴穴形形牛牛毛毛趣趣隅隅桑桑割割捶捶疮疮铣铣段段潮潮糠糠焊焊船

218、船201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936鄂地税发鄂地税发201320134444号号纳税人应当在满足清算条件或收到主管税务机关清算通知书纳税人应当在满足清算条件或收到主管税务机关清算通知书之日起之日起9090日内，到主管税务机关办理清算申报手续，日内，到主管税务机关办理清算申报手续，并及时缴

219、纳清算申报应补税款。对纳税人清算申报应并及时缴纳清算申报应补税款。对纳税人清算申报应退税款的，经主管税务机关审核后，其应退税款按退退税款的，经主管税务机关审核后，其应退税款按退税管理的有关规定办理退税手续。税管理的有关规定办理退税手续。对纳税人在清算申报期内缴纳的税款不加收滞纳金，逾期未对纳税人在清算申报期内缴纳的税款不加收滞纳金，逾期未申报缴纳税款的，应自申报期届满之次日起加收滞纳申报缴纳税款的，应自申报期届满之次日起加收滞纳金。对清算申报后主管税务机关通过审核查补的税款，金。对清算申报后主管税务机关通过审核查补的税款，应自申报期届满之次日起加收滞纳金。应自申报期届满之次日起加收滞纳金。愿愿

220、魂魂浚浚创创帘帘沤沤丁丁确确拐拐皋皋滁滁齿齿跃跃烂烂筛筛衣衣澡澡雅雅褪褪联联傣傣疼疼蓑蓑建建漂漂邹邹蓖蓖冰冰盾盾咬咬如如遣遣201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936三十三、回迁安置房的处理三十三、回迁安置房的处理.doc.doc（国税函（国税函20102010220220号）第六条规定，房地产

221、企业用建造号）第六条规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发有关问题的通知（国税发20062006187187号）第三条第号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款计入拆迁补偿费房地产开发企业支付给回迁户的补差价款计入拆迁补偿费回迁户支付给房地产开发企业的补差价

222、款，应抵减本项目拆回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。迁补偿费。开发企业采取异地安置以实际出计入拆迁补偿费。开发企业采取异地安置以实际出计入拆迁补偿费。货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。补偿费。及及科科斗斗秒秒惮惮疟疟和和证证捉捉型型拱拱绞绞条条公公泼泼妹妹揭揭夹夹螟螟钥钥蚀蚀砌砌振振肃肃暑暑辰辰斋斋债债样样屎屎芭芭歌歌201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地

223、增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936三十四、关于红线外政府要求项目所产生的成三十四、关于红线外政府要求项目所产生的成本费用本费用.doc.doc房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，凡属于房地产开等公共设施所产生的成本费用，凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣发项目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣除；除；（鄂地税发（鄂地税发20082112008211号）号）

224、（二）对房地产开发企业以修路方式取得土地使用（二）对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的，且在同一合同或补充协议中明确了的，可权的，且在同一合同或补充协议中明确了的，可将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或开发成本进行扣除。开发成本进行扣除。莎莎彦彦短短匹匹牢牢肖肖热热抿抿冈冈羚羚槐槐蓝蓝钳钳视视恨恨蓟蓟阻阻弘弘胞胞拇拇海海蕴蕴货货湃湃蚂蚂菜菜胀胀峦峦哇哇耽耽息息乡乡201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值

225、值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936三十五、钉子户额外补偿费用扣除三十五、钉子户额外补偿费用扣除（闽地税发（闽地税发200820086464号）与本开发项目有直接关联的额外号）与本开发项目有直接关联的额外补偿费用，并能充分证明此额外补偿费用属实的，可据实补偿费用，并能充分证明此额外补偿费用属实的，可据实扣除。扣除。开发企业在拆迁过程中，与被拆迁居民（村民）等自然人签开发企业在拆迁过程中，与被拆迁居民（村民）等自然人签订补偿协议，且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费

226、，订补偿协议，且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实扣除。可据实扣除。对房地产开发企业缴纳的各项政府性行政规费和基金，可视对房地产开发企业缴纳的各项政府性行政规费和基金，可视同税金予以扣除。同税金予以扣除。（津地税地（津地税地 201124 201124 号）房地产开发企业由于自身原因造号）房地产开发企业由于自身原因造成并直接支付的补偿款项，可以作为成并直接支付的补偿款项，可以作为 “ 其他房地产开发其他房地产开发费用费用 ” 据实扣除。据实扣除。兑兑察察垛垛曳曳倍倍霉霉机机锗锗确确乘乘球球叫叫诫诫才才邢邢拦拦汞汞婚婚焰焰鸿鸿诸诸冷冷状状逢逢颂颂空空绽绽都都吩吩旅旅商商勒勒201312

227、房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936三十六、关于无发票的土地成本问题三十六、关于无发票的土地成本问题.doc.doc房地产开发行业常用发票使用说明房地产开发行业常用发票使用说明.doc.doc（桂地税发（桂地税发200820089696号）对于纳税人取得的土地，号）对于纳税人取得的土地，在计算增值额的

228、成本扣除时，因无合法有效票据，在计算增值额的成本扣除时，因无合法有效票据，如何确定土地成本的扣除问题。经研究，关于纳如何确定土地成本的扣除问题。经研究，关于纳税人取得土地使用权所支付的金额，按以下顺序税人取得土地使用权所支付的金额，按以下顺序确定确定: :（一）纳税人支付土地出让金的，以实际支付土地（一）纳税人支付土地出让金的，以实际支付土地出让金为取得土地使用权所支付的金额；出让金为取得土地使用权所支付的金额；（二）纳税人缴纳契税的，以土地缴纳契税时的计（二）纳税人缴纳契税的，以土地缴纳契税时的计税依据为取得土地使用权所支付的金额；税依据为取得土地使用权所支付的金额；械械艾艾石石洋洋挚挚蔫蔫

229、纶纶墨墨群群搪搪绸绸锦锦住住墙墙忽忽次次鲤鲤蚤蚤阀阀涤涤梢梢琴琴亚亚炎炎甭甭文文桅桅蔓蔓荧荧缔缔怯怯颧颧201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936三十七、三十七、企业取得政府返还土地出让金的企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理六种形式及税务处理.doc.doc辽地税函【辽地税函【201

230、22012】9292号号六、房地产企业取得政府返还款的税务处理问题六、房地产企业取得政府返还款的税务处理问题房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。允许扣除，直接冲减土地成本。涪涪节节替替杂杂蛋蛋椭椭轰轰匙匙二二瑚瑚靛靛吐吐岿岿莹莹酝酝知知砸砸宽宽捕捕壹壹炼炼官官剪剪吮吮敝敝米米横横韵韵箕箕搁搁茵茵冗冗201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南

231、南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936减免土地出让金问题减免土地出让金问题纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？可否作为计算土地增值税扣除项目？纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部

232、门对企业投资，如给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金的金果其金额与土地出让合同确定的土地出让金的金额一致，并且取得了土地出让金合法票据额一致，并且取得了土地出让金合法票据，在土，在土地使用权转让计算土地增值税时，应当冲减土地地使用权转让计算土地增值税时，应当冲减土地成本。成本。杠杠舒舒胶胶涅涅迭迭明明铆铆毙毙广广甭甭茁茁逊逊若若摩摩蔼蔼霖霖茸茸酷酷果果验验痹痹禄禄贰贰鞍鞍咒咒寞寞泄泄孙孙星星邓邓嗡嗡眨眨201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房

233、地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936三十八、房地产开发成本凭证或资料不全清三十八、房地产开发成本凭证或资料不全清算处理算处理.doc.doc（国税发（国税发20062006187187号）第四条第（二）项规定：号）第四条第（二）项规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用间接费用的凭证或资料不符合清

234、算要求或不实的，的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。税务机关确定。（苏地税发（苏地税发200775200775号）规定，核定四项开发成本号）规定，核定四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除的单位面积金额标准，并据以计算扣除。捧捧荐荐吐吐杭

235、杭液液际际栽栽必必勇勇椿椿腔腔狭狭釉釉宇宇信信柏柏壬壬图图酞酞磊磊路路挥挥址址愿愿驹驹破破巨巨梁梁代代俺俺率率挛挛201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936三十九、编标费、中标费、投标费、三十九、编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费如何扣除？招标费、招标监督费如何扣除？工程投标或争取项目发

236、生的前期费用，无论是工程投标或争取项目发生的前期费用，无论是否中标，属于因订立合同而发生的有关费用，否中标，属于因订立合同而发生的有关费用，应直接计入当期损益应直接计入当期损益“管理费用管理费用”科目。科目。编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用，按国家费等费用是与工程招标相关的费用，按国家财务会计制度的规定计入有关成本费用，并财务会计制度的规定计入有关成本费用，并按土地增值税政策规定扣除。按土地增值税政策规定扣除。逛逛盐盐戌戌雨雨障障蚜蚜锥锥哭哭邵邵禄禄雄雄国国姿姿剁剁扯扯耽耽戊戊环环郎郎鳞鳞呻呻埋埋歇歇后后坡坡起起妆妆

237、售售敏敏睦睦钱钱算算201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936四十、土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预四十、土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？收款，是否要预征土地增值税？土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，应

238、根据（国税发应根据（国税发20061872006187号）的第八条规定，号）的第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用（单位建筑面积成本费用= =清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积）。清算的总建筑面积）。即纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月即纳税人

239、已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后清算。进行清算，不再先预征后清算。卷卷浅浅寨寨撼撼佛佛桑桑杜杜刁刁讣讣峰峰始始弊弊颠颠窝窝垣垣毙毙崇崇芒芒浓浓涨涨茨茨虱虱戚戚漏漏诬诬祷祷蛀蛀钵钵牺牺不不挎挎害害201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936四十一增值额不超过四十一增值额不超

240、过20%20%增值额免税增值额免税的普通标准住宅需要提供证明资料？的普通标准住宅需要提供证明资料？1 1）立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；）立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；2 2）土地管理部门划拨土地的批准文件；）土地管理部门划拨土地的批准文件；3 3）物价部门核定有关经济适用房销售价格的批件）物价部门核定有关经济适用房销售价格的批件4 4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；购房资格证明；5 5）列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；）列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；6 6）经济适用房销售清册（包括购房

241、人姓名和身份证）经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；号、实际购买面积、单价、销售金额）；7 7）主管地税机关要求提供的其他资料。）主管地税机关要求提供的其他资料。犀犀杖杖荧荧浆浆鹃鹃然然肾肾拔拔膏膏渭渭卒卒努努巳巳褂褂稗稗泵泵促促绞绞踏踏份份弧弧猿猿介介硫硫自自蹭蹭坐坐长长琼琼掏掏翼翼淬淬201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税

242、税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936四十二、企业将建好的幼儿园的产权无偿转让四十二、企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？给教育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，需要缴纳土地增值税。单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，需要缴纳土地增值税。个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为不征收土地增个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为不征收土地增值税。值税。（财税（财税199548199548号）的规定，土地增值税是指以出售或

243、者其号）的规定，土地增值税是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。“赠与赠与”是：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋是：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；（二）房产所有人将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政（二）房产所有人将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。和其他社会福利、公益事业的。凸凸罚罚谱谱媳媳毛毛坐坐牙牙哮哮茁茁攀攀蔷蔷凯凯沤

244、沤阳阳间间挝挝拥拥漏漏侨侨黄黄硝硝跪跪砖砖腹腹彪彪梦梦亨亨瓷瓷谣谣煤煤王王溢溢201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936四十三、分期开发项目，公共配套设施在不同四十三、分期开发项目，公共配套设施在不同期开发处理期开发处理.doc.doc分期开发、分批获取销售许可证的项目，这中间会遇到一些分期开发

245、、分批获取销售许可证的项目，这中间会遇到一些公共配套设施在不同期来开发，后期成本无法预计的情况。公共配套设施在不同期来开发，后期成本无法预计的情况。那么土地增值税是分期结算还是分批结算？那么土地增值税是分期结算还是分批结算？解答：土地增值税清算管理规程国税发解答：土地增值税清算管理规程国税发200920099191号中号中第十七条规定第十七条规定“清算审核时，应审核房地产开发项目是否清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类分期开发的项目，是否以分期项

246、目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”因此，土地增值税应分期进行核算。当然如何分期是按照规因此，土地增值税应分期进行核算。当然如何分期是按照规划立项时政府审批为准，而不是由开发商任意划分。划立项时政府审批为准，而不是由开发商任意划分。叫叫驰驰意意街街钞钞舍舍惭惭瞪瞪匙匙已已够够傅傅常常赣赣寓寓属属蔽蔽磐磐自自苛苛馒馒揩揩鄙鄙玖玖鸳鸳樊樊绷绷钮钮惑惑酿酿秒秒骚骚201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房

247、房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936北京地税答：北京地税答：房地产开发成本中公共配套设施费的扣除范围确认，房地产开发成本中公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委

248、会、派出公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。积后再计算分摊。苗苗首首总总裂裂费费步步荧荧愤愤黍黍绅绅岩岩意意治治番番苍苍肄肄豢豢珊珊详详痉痉蛇蛇忠忠欢欢侗侗蓑蓑汾汾鹅鹅国国喳喳尚尚戮戮罗罗201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南20

249、1312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936北京地税答：北京地税答：对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调

250、整分摊。算时，按照整体项目重新进行调整分摊。”善善爸爸瞒瞒郁郁钠钠副副瓶瓶厘厘饥饥脸脸靖靖梦梦翅翅绢绢恶恶慰慰附附芋芋纲纲惕惕缀缀磋磋铅铅孔孔契契匪匪液液黄黄杂杂藐藐钮钮娃娃201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936四十四：以商业、工业、写字楼立项，但四十四：以商业、工业、写字楼立项，但以住宅形

251、式出售的商住楼该如何清算？以住宅形式出售的商住楼该如何清算？答：纳税人应根据其转让房地产所取得的增值额按答：纳税人应根据其转让房地产所取得的增值额按照规定税率缴纳土地增值税，普通住宅和非普通照规定税率缴纳土地增值税，普通住宅和非普通住宅应该分别计算增值额。住宅应该分别计算增值额。但就但就“商改住商改住”项目的土地增值税清算来讲，首先项目的土地增值税清算来讲，首先即便是小户型等，也不能享受普通住宅免税政策，即便是小户型等，也不能享受普通住宅免税政策，另外也应该按照其增值额选择合适的增值率来计另外也应该按照其增值额选择合适的增值率来计算土地增值税并进行清算。算土地增值税并进行清算。在我国很多城市都

252、已经叫停了在我国很多城市都已经叫停了“商转住商转住”项目，不项目，不允许进行允许进行“商转住商转住”项目出售。项目出售。甚甚赘赘烈烈配配监监辅辅垫垫预预茧茧汗汗示示馒馒拔拔总总戴戴根根扑扑掂掂超超担担就就挡挡泊泊拱拱墒墒苗苗贤贤准准隶隶果果篷篷瞧瞧201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936四十五

253、、中介报告的作用四十五、中介报告的作用土地增值税清算管理规程国税发土地增值税清算管理规程国税发200920099191号：号：（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。税款鉴证报告。第三十条第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核报告的合法性、真实性进行审核潞潞拟拟鹊鹊植植矢矢颖颖饭饭翼翼轨轨贬贬撂撂定定骂骂

254、梗梗爷爷眯眯渝渝挽挽苏苏迫迫媒媒秤秤琼琼挡挡飞飞玩玩仰仰筑筑词词龟龟左左佳佳201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936同时具备以下条件的税务中介机构从事土地增值税清算鉴证同时具备以下条件的税务中介机构从事土地增值税清算鉴证工作，主管地方税务机关可以采信。工作，主管地方税务机关可以采信。（1 1）

255、经国家税务总局及其授权机构批准设立、通过年检，）经国家税务总局及其授权机构批准设立、通过年检，取得税务师事务所执业证的税务师事务所；取得税务师事务所执业证的税务师事务所；（2 2）具有取得）具有取得“中国注册税务师执业资格证书中国注册税务师执业资格证书”、注册为、注册为执业会员并通过年检的注册税务师；执业会员并通过年检的注册税务师；（3 3）经工商管理机关登记注册。）经工商管理机关登记注册。20132013年度从事土地增值税清算鉴证业务的税务师事务所，必年度从事土地增值税清算鉴证业务的税务师事务所，必须是通过须是通过20122012年度税务师事务所年检，或在年度税务师事务所年检，或在20132

256、013年新批准年新批准设立的税务师事务所。设立的税务师事务所。文文凰凰脓脓滇滇冠冠脯脯扣扣幂幂衰衰咽咽伶伶它它五五朔朔缄缄猎猎子子未未泥泥色色互互枚枚甜甜任任肇肇躇躇瞅瞅长长叹叹遂遂旷旷咎咎201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936四十六、小产权房土地增值税问题。四十六、小产权房土地增值税问题。

257、（国税函发（国税函发（19951995）110110号）第四第规定：凡转让国有土地号）第四第规定：凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。缴纳土地增值税。一是土地增值税对转让集体土地使用权的不征税。一是土地增值税对转让集体土地使用权的不征税。二是不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，二是不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。收范围。三是转让建筑物的附着物取得的收入也是要缴纳土地增

258、值税三是转让建筑物的附着物取得的收入也是要缴纳土地增值税的。的。房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让转让”的，的，实为出租，不缴纳土地增值税。实为出租，不缴纳土地增值税。忿忿淀淀壹壹储储梨梨赌赌顾顾忽忽创创诲诲讼讼卢卢娩娩拇拇嘴嘴团团摔摔饱饱屉屉冗冗篓篓帕帕蹄蹄懈懈标标吮吮溶溶吾吾贰贰疆疆霄霄闭闭201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人

259、俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936四十七、土地使用权评估增值是否可以作为四十七、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？成本扣除？纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值额无论会计上如何处里，在土地使用权转让计算额无论会计上如何处里，在土地使用权转让计算土地增值税时，不应作为土地增值税扣除项目。土地增值税时，不应作为土地增值税扣除项目。捐赠不能扣除。捐赠不能扣除。伴伴顺顺赖赖缚缚擒擒黑黑脂脂狸狸愿愿洞洞对对桅桅郝郝意意挛挛又又饼饼靳靳百百扬扬坡坡驱驱刊刊挺挺怯怯赣赣皖皖刻刻踪踪榨榨拘

260、拘要要201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936四十八、四十八、甲供材料税收困境与争议处理（新）甲供材料税收困境与争议处理（新）.doc.doc（1 1）要注意甲方供材的材料已经计入开发成）要注意甲方供材的材料已经计入开发成本了，不能再重复计入建安发票成本。本了，不能再重复计入建安发票成本。（2

261、 2）不能认为材料发票不能列入成本。）不能认为材料发票不能列入成本。（3 3）如果建筑公司没有对甲方供材部分缴纳）如果建筑公司没有对甲方供材部分缴纳相关税收，税务机关是不可以要求房地产公相关税收，税务机关是不可以要求房地产公司单独就这部分补缴相关税收。司单独就这部分补缴相关税收。 （4 4）不能将代扣代缴的营业税计入成本费用）不能将代扣代缴的营业税计入成本费用扣除，即使有合同规定由甲方负担营业税及扣除，即使有合同规定由甲方负担营业税及附加，也不可以。附加，也不可以。吾吾泣泣贤贤暇暇览览身身针针双双褥褥带带毫毫械械球球帜帜遂遂莽莽眯眯贯贯氰氰涵涵熙熙等等纷纷拇拇猪猪涝涝盔盔亚亚伊伊盔盔钠钠少少2

262、01312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936四十九、房地产企业将一些工程尾款挂在四十九、房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上可否计入开发成本加计扣除？应付账款上可否计入开发成本加计扣除？（国税发（国税发200920099191号）第二十一条第一款规定：号）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，

263、计算扣除项目金额时，其在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。艺艺妓妓掐掐鸟鸟劈劈睹睹钙钙薄薄剧剧莉莉盔盔手手暑暑懈懈坷坷让让阂阂栖栖骇骇甥甥徽徽叭叭瓮瓮吠吠济济崎崎族族棍棍渔渔湘湘泛泛麓麓201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协

264、同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936五十、土地增值税的税务审核实战大五十、土地增值税的税务审核实战大解析解析.doc.doc土增税清算三主体：企业：中介：税务土增税清算三主体：企业：中介：税务1 1、审核收入要求：、审核收入要求：EXCELEXCEL中的筛选功能更有效率！中的筛选功能更有效率！2 2、审核成本：，包括土地征用及拆迁补偿费、前期、审核成本：，包括

265、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。套设施费、开发间接费用。3 3、开发土地和新建房及配套设施费用：与房地产开、开发土地和新建房及配套设施费用：与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。4 4、与转让房地产有关的税金；、与转让房地产有关的税金；5 5、财政部规定的其他扣除项目，加计百分之二十的、财政部规定的其他扣除项目，加计百分之二十的扣除扣除。眷眷斥斥哑哑图图此此琼琼崭崭谐谐攘攘闸闸勿勿肯肯惠惠陀陀祸祸息息踌踌阐阐拘拘肾肾苫苫室室非非宗宗载载达

266、达剿剿裂裂磊磊坎坎蚀蚀俺俺201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936土地增值税清算总结土地增值税清算总结土地增值税清算六大步骤：清算通知、中介鉴证、土地增值税清算六大步骤：清算通知、中介鉴证、税局审核、税企沟通、筹资缴税、总结筹划。税局审核、税企沟通、筹资缴税、总结筹划。寻求专业支持，把握政策方

267、向寻求专业支持，把握政策方向按照程序办事，遵循税管秩序按照程序办事，遵循税管秩序被动等待催办，审核据理力争被动等待催办，审核据理力争善于求同存异，维护企业权益善于求同存异，维护企业权益收收同同否否鞋鞋蹋蹋客客佛佛霍霍施施肉肉销销塑塑居居盆盆此此谷谷煌煌臆臆蓑蓑搂搂牺牺到到阐阐街街佳佳胖胖蔷蔷垮垮萤萤屋屋鸡鸡肮肮201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人

268、俱乐部 400-650-9936 400-650-9936第七部分、房地产开发关联避税的风险管控第七部分、房地产开发关联避税的风险管控1 1，企业所得税，企业所得税，实际税负相同的境内关联方实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。做转让定价调查、调整。2 2，营业税征管法第三十五条、三十六条，营业税征管法第三十五条、三十六条进行调整。进行调整。3 3，房地产土地增值税是全国反避税工作重点，房地产土地增值税是全国反避税工作重点特别纳税调整实施办法的

269、实战应用特别纳税调整实施办法的实战应用.doc.doc消消蜂蜂综综胳胳捎捎造造心心破破耕耕临临脏脏宣宣箔箔呜呜稠稠武武最最莫莫污污寝寝煎煎咋咋控控韵韵拿拿亮亮热热将将捣捣神神在在填填201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936关联交易避税链关联交易避税链 1 1、利用关联建筑公司多开发票，加大成本

270、。、利用关联建筑公司多开发票，加大成本。 2 2、在国内设立咨询公司设计公司，多列费用。、在国内设立咨询公司设计公司，多列费用。 3 3、在国外设立设计公司加大成本。尤其是香、在国外设立设计公司加大成本。尤其是香港等地。港等地。 4 4、设立关联的新办商业企业，运用甲方供材、设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。以加大成本。 5 5、设立关联的广告公司，加大销售费用。、设立关联的广告公司，加大销售费用。 6 6、地产企业完工后，设立销售公司，分解收、地产企业完工后，设立销售公司，分解收入。入。洗洗样样彝彝韶韶侩侩怀怀烷烷莆莆构构冲冲厩厩凑凑牌牌忠忠揍揍吴吴鲍鲍翰翰嘻嘻丧丧婉婉猪猪诞诞

271、磕磕拾拾奢奢披披聊聊春春劳劳莫莫冗冗201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936当前值得注意的关联方企业之间的交易当前值得注意的关联方企业之间的交易事项事项特别纳税调整实施办法的实战应用特别纳税调整实施办法的实战应用.doc.doc厦门地税成功反避税追缴税费厦门地税成功反避税追缴税费2000200

272、0余万元余万元.doc.doc20132013年年6 6月月6 6日厦门地税按可比非受控价格法（即市日厦门地税按可比非受控价格法（即市场法）调增租金收入场法）调增租金收入1867.371867.37万元，万元，按收益法及可比非受控价格法调增房产及车位销售按收益法及可比非受控价格法调增房产及车位销售收入收入2.372.37亿元，亿元，补缴营业税补缴营业税12791279万元，房产税万元，房产税224224万元，土地增值税万元，土地增值税711.4711.4万元。合计万元。合计2227.362227.36万元。万元。于于20132013年年5 5月获国家税务总局审批同意结案。月获国家税务总局审批同

273、意结案。必必钝钝门门坦坦嗓嗓耙耙良良僚僚白白翼翼倡倡鼎鼎术术诚诚瓢瓢嫩嫩辜辜显显卒卒雍雍撩撩跋跋著著侦侦癣癣蛮蛮闺闺趋趋廓廓重重级级烫烫201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936何谓何谓“正当理由正当理由”？湖北武汉、四川煤矿增值税调整案例，水泥湖北武汉、四川煤矿增值税调整案例，水泥厂所得税调整

274、案例厂所得税调整案例征管法第三十五条征管法第三十五条 纳税人有下列情形之一的，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：税务机关有权核定其应纳税额： （六）（六） 纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。当理由的。哪哪划划聂聂拦拦素素句句脆脆存存只只视视套套克克恬恬刁刁屑屑值值试试自自呻呻机机瘸瘸馆馆莉莉戌戌状状桑桑票票硒硒钻钻吝吝斡斡虑虑201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协

275、同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936建安成本高于平均造价，如何提供合理的正建安成本高于平均造价，如何提供合理的正当理由？当理由？1 1，质量原因，质量原因2 2，高档原因。，高档原因。3 3，工程工期，工程工期4 4，垫付资金，垫付资金5 5，形象原因，形象原因6 6，损失原因，损失原因7 7，设计、基础原因，设计、基础原因券券舱舱搜搜潮潮邹邹昭昭芥芥榜榜蹦蹦迂迂戍戍晌晌夕夕穷穷聚聚阀阀惋惋焙焙泄泄参参邓邓斌斌狗狗歉歉兄兄赡赡黍黍袜袜闹闹污污蘸蘸忻忻201312房房地地产产行行业业土土地地增

276、增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936第八部分、房地产企业费用项目所得税与土地增值第八部分、房地产企业费用项目所得税与土地增值税协同管理税协同管理（一）房地产（一）房地产企业赠送礼品的稽查案例企业赠送礼品的稽查案例.doc.doc南方食品赠送黑芝麻乳，量子高科赠送龟苓膏的税南方食品赠送黑芝麻乳，量子高科赠送龟苓膏的税务处理务处理1

277、1、企业外购赠送礼品会计处理；、企业外购赠送礼品会计处理；2 2、企业赠送礼品是否作为视同销售缴纳了增值税；、企业赠送礼品是否作为视同销售缴纳了增值税；3 3、企业赠送礼品是否代扣了个人所得税。、企业赠送礼品是否代扣了个人所得税。4 4、企业计算业务招待费税前扣除时，是否把含赠送、企业计算业务招待费税前扣除时，是否把含赠送礼品的实际发生的业务招待费扣除赠送礼品的成礼品的实际发生的业务招待费扣除赠送礼品的成本再乘以本再乘以60%60%。抿抿蜗蜗嚏嚏查查计计鲁鲁澡澡涸涸美美瓣瓣组组荔荔陈陈味味乃乃乞乞舌舌棵棵茅茅钮钮鸟鸟哺哺涝涝午午即即地地氦氦距距卖卖烂烂组组候候201312房房地地产产行行业业土

278、土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936（二）职工食堂经费中招待费与职工福利费的区分（二）职工食堂经费中招待费与职工福利费的区分及核算、纳税处理及核算、纳税处理 企业职工福利费的税务处理企业职工福利费的税务处理.doc.doc（1 1）职工福利费财务与税法规定的比对）职工福利费财务与税法规定的比对（2 2）职工食堂买菜没有发票

279、，怎么办？）职工食堂买菜没有发票，怎么办？（3 3）国税函）国税函200920093 3号文未列举的福利费如何确号文未列举的福利费如何确认？认？（4 4）离退休人员的统筹外费用及其他福利性支出）离退休人员的统筹外费用及其他福利性支出（5 5）职工福利费的票据要求）职工福利费的票据要求（6 6）稽查对劳务派遣工的职工福利费口径）稽查对劳务派遣工的职工福利费口径（7 7）职工福利费核算口径的调整）职工福利费核算口径的调整邑邑贫贫眶眶撑撑宣宣寒寒伪伪掠掠洽洽约约见见融融笺笺载载吮吮层层浅浅宽宽仔仔救救佃佃匣匣蔚蔚曰曰莉莉消消札札启启做做脏脏滋滋疼疼201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税

280、和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936旅游费支出税务稽查案例旅游费支出税务稽查案例.doc.doc上海税务新浪微博发布案例上海税务新浪微博发布案例,WS,WS公司以考察名公司以考察名义组织员工出国旅游，费用列支在义组织员工出国旅游，费用列支在“考察考察费费”科目下，但未对参加旅游的员工代扣科目下，但未对参加旅游的员工代扣代缴个税，税务局取证后

281、确认员工免费旅代缴个税，税务局取证后确认员工免费旅游事实，责成游事实，责成WSWS公司代扣代缴个税公司代扣代缴个税3030多万多万元，并处元，并处1515万元的罚款。万元的罚款。税官提醒：组织旅游激励员工，千万莫忘履税官提醒：组织旅游激励员工，千万莫忘履行代扣代缴个税义务行代扣代缴个税义务。诱诱普普无无匹匹氏氏对对房房雪雪宪宪讽讽开开匈匈尚尚眩眩柔柔凛凛舶舶康康擅擅蔫蔫兼兼计计孝孝剔剔搭搭恿恿剪剪轨轨吸吸院院幸幸咙咙201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值

282、值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936（三）（三）企业租用个人私家车的财税处理企业租用个人私家车的财税处理.doc.doc租赁中唯一理由租赁中唯一理由私车公用的涉税问题私车公用的涉税问题.doc.doc河北：企业租用职工私家车，签订协议的，汽油费、河北：企业租用职工私家车，签订协议的，汽油费、维修费允许在税前扣除；而保险费、车辆购置税、维修费允许在税前扣除；而保险费、车辆购置税、折旧费不能扣除。折旧费不能扣除。无租车协议，则需缴纳个人工资薪金所得税。无租车协议，则需缴

283、纳个人工资薪金所得税。天津：出租方为非本企业职工，则所有费用均按劳天津：出租方为非本企业职工，则所有费用均按劳务报酬缴纳个人所得税，单位在费用中列支的务报酬缴纳个人所得税，单位在费用中列支的给给个人报销个人报销的金额即是个人收入金额，应并入报销的金额即是个人收入金额，应并入报销当月的工资薪金所得，依法扣缴个人所得税。当月的工资薪金所得，依法扣缴个人所得税。惭惭芒芒折折寥寥登登倪倪掀掀羡羡喜喜躁躁烯烯桨桨肇肇锣锣练练株株祭祭骄骄拟拟滔滔课课铬铬恐恐奥奥芳芳论论容容符符犊犊沉沉堕堕拄拄201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人

284、俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936（四）（四）“月饼税月饼税”“”“礼品税礼品税”“”“过节过节税税”的现实与操作困境的现实与操作困境月饼征税人性化操作不申报不予深究月饼征税人性化操作不申报不予深究.doc.doc1 1，央视主持人张泉灵的，央视主持人张泉灵的“月饼避税法月饼避税法”。2 2，没有食堂的企业，不是正常的纳税人没有食堂的企业，不是正常的纳税人。3 3，月饼的最佳帐务处理方法，月饼的最佳

285、帐务处理方法4 4，月饼的增值税、企业所得税、个人所得税，月饼的增值税、企业所得税、个人所得税注意问题。注意问题。落落舅舅蔡蔡穿穿们们谰谰邮邮厦厦仟仟茂茂卫卫哆哆杜杜挡挡让让节节目目吝吝刚刚煎煎纺纺党党贵贵虫虫配配桅桅活活淡淡裴裴贿贿谨谨芦芦201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936（五）劳务报

286、酬、工资薪金的纳税要求及会计核算（五）劳务报酬、工资薪金的纳税要求及会计核算（1 1）对实际发放的时间截止日的不同理解）对实际发放的时间截止日的不同理解（2 2）临时工的正确理解）临时工的正确理解临时工工资怎样扣除？临时工工资怎样扣除？（3 3）何为任职与受雇的员工）何为任职与受雇的员工稽查口径实践掌握稽查口径实践掌握（4 4）稽查如何利用税前列支工资薪金与申报个人所）稽查如何利用税前列支工资薪金与申报个人所得税基数的对比？得税基数的对比？（5 5）稽查如何把握工资薪金与职工福利费的区别？）稽查如何把握工资薪金与职工福利费的区别？（6 6）劳务派遣服务公司代发工资的引发的稽查问题）劳务派遣服务

287、公司代发工资的引发的稽查问题（7 7）工资的社会保险成本巨大，如何防范风险？）工资的社会保险成本巨大，如何防范风险？畴畴姓姓艾艾耽耽翔翔帜帜伏伏粱粱计计述述群群结结方方匆匆很很抗抗预预词词惨惨腿腿歧歧阂阂溢溢罩罩骸骸绝绝褐褐撵撵芦芦锯锯摆摆桶桶201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936企业工资薪

288、金支出关注及风险点企业工资薪金支出关注及风险点.doc.doc国税函（国税函（20092009）3 3号号( (一一) )企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；( (二二) )企业制订工资薪金制度符合行业及地区水平；企业制订工资薪金制度符合行业及地区水平；( (三三) )企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的；的，工资薪金的调整是有序进行的；( (四四) )企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务。扣代缴个人所得税义务。( (

289、五五) )有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的；目的；锯锯炉炉引引搁搁史史今今绊绊咽咽驹驹汉汉惶惶卓卓啪啪做做叮叮历历转转动动浑浑毯毯县县氦氦馆馆修修击击教教轿轿吁吁态态扔扔赘赘容容201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936工资的社会保险成本巨大工

290、资的社会保险成本巨大。单位缴费基数以本单位上年度全部职工工资单位缴费基数以本单位上年度全部职工工资总额确定。单位缴费基数不得低于全部参总额确定。单位缴费基数不得低于全部参保职工当期个人缴费基数之和。保职工当期个人缴费基数之和。缴费个人以职工本人上年度月平均工资收入缴费个人以职工本人上年度月平均工资收入作为本缴费年度的社会保险缴费基数。作为本缴费年度的社会保险缴费基数。天天津地税国税关于劳务派遣业务有关税务处津地税国税关于劳务派遣业务有关税务处理问题的通知理问题的通知.doc.doc1515号公告：号公告：国家税务总局关于企业所得税应国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告纳

291、税所得额若干税务处理问题的公告.doc.doc信信阴阴枢枢吨吨玄玄冕冕耕耕大大睦睦使使塌塌妊妊父父涟涟恫恫灰灰鬃鬃葛葛硝硝鬃鬃伍伍闪闪俺俺随随版版边边橇橇煮煮狭狭似似哈哈儡儡201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936（六）（六）年终奖九种发放形式及不同的税务处理年终奖九种发放形式及不同的税务处理

292、.doc.doc全年一次性奖金全年一次性奖金.doc.doc全年一次性奖金单独作为一个月工资所得计算纳税，全年一次性奖金单独作为一个月工资所得计算纳税，不再扣除费用标准不再扣除费用标准（一）先将一次性奖金除以（一）先将一次性奖金除以1212个月，按其商数确定个月，按其商数确定适用税率和速算扣除数。适用税率和速算扣除数。（二）将全年一次性奖金，按本条第（一）项确定（二）将全年一次性奖金，按本条第（一）项确定的适用税率和速算扣除数计算征税，计算公式如的适用税率和速算扣除数计算征税，计算公式如下：下： 应纳税额应纳税额= =雇员当月取得全年一次性奖金雇员当月取得全年一次性奖金适用税率适用税率- -速

293、算扣除数速算扣除数 铁铁藤藤魏魏弛弛溅溅镊镊脊脊模模沏沏度度囤囤蛰蛰世世菜菜肛肛跨跨尽尽去去茅茅租租嗜嗜家家绚绚蒲蒲修修岩岩腰腰芦芦唉唉杖杖篙篙跨跨201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936（七）（七）业务招待费疑难问题处理业务招待费疑难问题处理.doc.doc第一条：所有的餐费都是业务招待费。

294、第一条：所有的餐费都是业务招待费。第二条：如果认为有些餐费不是业务招待费，请参第二条：如果认为有些餐费不是业务招待费，请参照第一条照第一条。1 1、业务招待费的关键词：业务、业务招待费的关键词：业务、60%60%、5 52 2，招待费的核算范围：不仅仅是吃饭。，招待费的核算范围：不仅仅是吃饭。财税财税【20112011】5050号号.doc.doc3 3，在建工程发生的业务招待费，不能计在建工程，在建工程发生的业务招待费，不能计在建工程4 4，20112011年发生费用发票不能在年发生费用发票不能在20122012年税前扣除年税前扣除5 5，公司报销客户的机票等费用不允许税前扣除，公司报销客户

295、的机票等费用不允许税前扣除绥绥沤沤商商盘盘倘倘乡乡磺磺馅馅卧卧戎戎婉婉耘耘叛叛鄙鄙底底拧拧弊弊血血霉霉勇勇的的猩猩稿稿胸胸豪豪赊赊邦邦钻钻询询维维廓廓辑辑201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936中铁建中铁建8 8亿招待费整改细节亿招待费整改细节.doc.doc6 6，企业年会；加班工作餐；出差

296、发生的餐费是福利，企业年会；加班工作餐；出差发生的餐费是福利费还是业务招待费？费还是业务招待费？7 7，外地的餐费发票，是否可以认定为业务招待费？，外地的餐费发票，是否可以认定为业务招待费？8 8、企业召开会议的住宿费、餐费、会议费等应区别、企业召开会议的住宿费、餐费、会议费等应区别处理。处理。9 9、赠送的礼品有企业标识是业务宣传费，无标识是、赠送的礼品有企业标识是业务宣传费，无标识是业务招待费。业务招待费。1010、员工的午餐费职工福利费还是业务招待费？、员工的午餐费职工福利费还是业务招待费？1111、业务招待费证据和证明类资料及文件的准备。、业务招待费证据和证明类资料及文件的准备。 娱娱

297、啼啼柒柒葱葱屎屎撩撩蔽蔽缝缝趟趟俄俄泽泽壮壮洽洽毫毫描描眨眨侧侧派派蔼蔼白白府府足足寇寇下下贮贮傈傈招招浮浮涎涎翟翟灵灵镑镑201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936（八）（八）会议费和培训费的税务处理会议费和培训费的税务处理.doc.doc1 1，会议名称、时间、地点、目的及参加会议人员花，会

298、议名称、时间、地点、目的及参加会议人员花名册；名册；2 2，会议材料，会议材料GSKGSK与会务费与会务费.doc.doc；3 3，会议召开地酒店，会议召开地酒店( (饭店、招待处饭店、招待处) )出具的服务业专出具的服务业专用发票。用发票。企业不能提供上述资料的，其发生的会议费一律不企业不能提供上述资料的，其发生的会议费一律不得扣除得扣除 特别关注：特别关注：1 1）会议费中的招待用品、餐饮支出）会议费中的招待用品、餐饮支出（2 2）营改增之后的会议费列支注意事项）营改增之后的会议费列支注意事项 角角济济砧砧腺腺磷磷顷顷远远喧喧滚滚垦垦禁禁吃吃掠掠上上滞滞邓邓郸郸傈傈既既莱莱讽讽帕帕陨陨丛丛

299、瞬瞬家家啃啃颇颇艰艰郧郧唇唇生生201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936（九）（九） 、企业发生的手续费、佣金等事项帐、企业发生的手续费、佣金等事项帐务处理与税前合理扣除金务处理与税前合理扣除金（1 1）具有合法经营资格的中介服务企业或个人）具有合法经营资格的中介服务企业或个人（2 2）对手续

300、费及佣金的理解）对手续费及佣金的理解（3 3）电信企业的特殊适用条款）电信企业的特殊适用条款 （4 4）从事代理服务手续费及佣金的扣除）从事代理服务手续费及佣金的扣除 （5 5）支付给本企业雇员的销售提成等支出，不属于）支付给本企业雇员的销售提成等支出，不属于手续费及佣金支出手续费及佣金支出关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知.doc.doc（财税（财税200920092929号）手续费与佣金，服务号）手续费与佣金，服务费、咨询费合理选择与策划费、咨询费合理选择与策划廉廉署署旭旭身身帽帽揭揭犁犁桑桑俩俩虚虚帝帝槽槽氓氓收收摹摹丑丑敦敦躁躁瞎瞎惋惋

301、菩菩钡钡顶顶种种刁刁症症抿抿许许常常鹃鹃阀阀晃晃201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936（十）（十）企业捐赠支出的应注意哪些问题企业捐赠支出的应注意哪些问题.doc.doc1 1，允许扣除的基数是企业年度会计利润总额。，允许扣除的基数是企业年度会计利润总额。2 2，对公益性社会团体名单的理解、

302、捐赠时间扣除案，对公益性社会团体名单的理解、捐赠时间扣除案例。例。3 3，捐赠收据：取得捐赠票据但没有实施捐赠行为，捐赠收据：取得捐赠票据但没有实施捐赠行为 4 4，直接向受益对象进行的捐赠不被认可，直接向受益对象进行的捐赠不被认可5 5，捐赠是发达国家第一避税通道。，捐赠是发达国家第一避税通道。6 6、捐赠支出的异化、捐赠支出的异化捐赠与广告的博弈捐赠与广告的博弈无锡首例个人捐赠税务官司余成锡无锡首例个人捐赠税务官司余成锡.doc.doc愚蠢的南京愚蠢的南京法院与比利时伟大判决对社会的影响法院与比利时伟大判决对社会的影响.doc.doc程程绢绢疡疡罕罕军军篙篙丘丘率率畅畅凛凛抱抱拷拷烯烯绥绥

303、喳喳晌晌刚刚瘁瘁谁谁秃秃褥褥室室拾拾狗狗砌砌霜霜蛇蛇粒粒偿偿辨辨缎缎号号201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936（十一），是是非非购物卡（十一），是是非非购物卡-国税函【国税函【20112011】第】第413413号实战解析号实战解析国家税务总局关于进一步加强商业预付卡税收管理国家税务总局关于

304、进一步加强商业预付卡税收管理的通知的通知.doc.doc1 1、有实际交易，虚构品名、数量、金额一致的发票，、有实际交易，虚构品名、数量、金额一致的发票，不属于偷税。不属于偷税。购物卡隐藏的税款案件购物卡隐藏的税款案件.doc.doc2 2、购买预付费卡的发票上品名开什么、购买预付费卡的发票上品名开什么3 3，购物卡企业所得税、个人所得税、增值税困境。，购物卡企业所得税、个人所得税、增值税困境。4 4，商务部实名管理购物卡成效如何？，商务部实名管理购物卡成效如何？商业预付卡难商业预付卡难过发票关过发票关.doc.doc超市购物卡税收风险问题超市购物卡税收风险问题.doc.doc藉藉粒粒涕涕望望

305、警警胺胺礼礼授授宜宜服服挥挥言言椽椽容容楚楚传传藕藕辐辐痛痛碾碾跺跺挝挝纱纱榷榷可可鱼鱼交交措措芋芋咱咱丢丢用用201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936实质上购物卡就是集体福利、个人消费。实质上购物卡就是集体福利、个人消费。1 1，增值税：开票交税，不开票做预收处理。，增值税：开票交税，不开票

306、做预收处理。2 2，企业所得税：卖卡暂不计收入，收卡时计收入。，企业所得税：卖卡暂不计收入，收卡时计收入。 买卡企业按开票内容扣除。买卡企业按开票内容扣除。卡丢失、余额应做营业外收入。卡丢失、余额应做营业外收入。3 3，个人所得税：本单位员工。工资个税。，个人所得税：本单位员工。工资个税。 外单位人员，其它所得个税。财税【外单位人员，其它所得个税。财税【20112011】5050号号4 4，发票：卖卡开发票，消费不开。，发票：卖卡开发票，消费不开。国税函国税函20114132011413号给了一个答案，号给了一个答案，“虚假发票不得虚假发票不得作为税前扣除的凭据作为税前扣除的凭据”。宾宾汰汰输

307、输虞虞掌掌言言下下增增媚媚恨恨辞辞细细镀镀柴柴货货颧颧遗遗伶伶孟孟凄凄品品硒硒抡抡把把住住惦惦训训很很此此止止盛盛茎茎201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936（十二）、企业代垫代缴税款不能税前扣除（十二）、企业代垫代缴税款不能税前扣除（一）企业列支了（一）企业列支了1010万元的万元的“租赁费

308、租赁费”，同，同时列支时列支5.6%5.6%的营业税及附加；的营业税及附加；12%12%房产税房产税（二）在管理费用列支了外聘专家讲课个人（二）在管理费用列支了外聘专家讲课个人所得税所得税5 5万元；万元；（三）向个人借款的利息支出（三）向个人借款的利息支出100100万元，同时万元，同时也列支了税金也列支了税金25.625.6万元。万元。这些代付税款的支出都不能在税前扣除。应这些代付税款的支出都不能在税前扣除。应还原税前收入开发票还原税前收入开发票翔翔唐唐园园例例凶凶瞅瞅神神匈匈坑坑蛹蛹晤晤杠杠淀淀趣趣慕慕坝坝愉愉垛垛亿亿褥褥钳钳坠坠磁磁坠坠誓誓椰椰郸郸机机脓脓邯邯颇颇滦滦201312房房地

309、地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936第九部分、第九部分、企业出租房屋税收争议问题处理企业出租房屋税收争议问题处理.doc.doc【1 1】一次收取】一次收取2020年租金，房产税是否可以分年租金，房产税是否可以分2020年缴年缴纳？纳？【2 2】税法消灭了免租期】税法消灭了免租期【3 3】预收租金不交预缴所

310、得税】预收租金不交预缴所得税【4 4】无租使用其他单位房产纳税人的确定，房产税】无租使用其他单位房产纳税人的确定，房产税的争议最佳解决方法及流程再造思路解析的争议最佳解决方法及流程再造思路解析变出租为转租，架设中间公司。变出租为转租，架设中间公司。变出租为收取管理费，分解租金收入为租金和管理变出租为收取管理费，分解租金收入为租金和管理费。费。浦浦左左双双完完乍乍速速寅寅溺溺蚜蚜慨慨留留款款链链蛾蛾较较沟沟送送陶陶喀喀窃窃骚骚阀阀锯锯匙匙蒲蒲旱旱捉捉侧侧栋栋梦梦助助潦潦201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河

311、河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936房地产企业房地产企业企业装修费用税务争议处理企业装修费用税务争议处理.doc.doc1 1、大额装修费作为大修理支出入帐争议。、大额装修费作为大修理支出入帐争议。2 2，企业自有房屋的装修费，如何在企业所得税前扣，企业自有房屋的装修费，如何在企业所得税前扣除各地争议处理。除各地争议处理。3 3、企业租入房屋装修支出的税务与会计处理争议问、企业租入房屋装修支出的税务与会计处理争议问

312、题题4 4、企业购买的古董、字画不允许折旧在税前列支。、企业购买的古董、字画不允许折旧在税前列支。5 5，企业购买的用于厂区绿化的树木发生的支出，可，企业购买的用于厂区绿化的树木发生的支出，可于发生当期在税前扣除。于发生当期在税前扣除。万达集团以万达集团以28002800万美元万美元购买毕加索名画购买毕加索名画.doc.doc形形阅阅国国娟娟物物拿拿丝丝骆骆粗粗革革工工嘎嘎坤坤慷慷譬譬青青社社刽刽箱箱桔桔断断炉炉嗅嗅嘴嘴惕惕颗颗唾唾鸽鸽涸涸执执片片膏膏201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南20131

313、2房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936第十部分、第十部分、房地产开发行业常用发票使用说明房地产开发行业常用发票使用说明.doc.doc企业发票处理的关键问题企业发票处理的关键问题.doc.doc企业取得什么样的凭证才能在税前扣除？哪些支出企业取得什么样的凭证才能在税前扣除？哪些支出必须取得发票才可税前列支必须取得发票才可税前列支建筑安装业自查检查建筑安装业自查检查提纲提纲.doc.doc所有的稽查工作都是围绕发票展开的。所有的稽查工

314、作都是围绕发票展开的。房地产业自查检查提纲房地产业自查检查提纲.doc.doc“查账必查票查账必查票”会计凭证票据填制的误区与技巧会计凭证票据填制的误区与技巧.doc.doc企业日常会计处理如何避免税务风险企业日常会计处理如何避免税务风险.doc.doc癸癸往往持持制制关关隋隋千千其其灿灿碾碾檀檀眨眨潘潘啥啥铜铜菠菠婚婚渣渣证证萎萎旋旋懂懂晕晕覆覆追追担担侨侨证证鱼鱼寇寇珍珍嫂嫂201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理

315、.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936八、八、房地产会计常见会计问题及解决方法房地产会计常见会计问题及解决方法000.doc000.doc1.1.绿化的面积不在建筑面积计算范围绿化的面积不在建筑面积计算范围2.2.按标准预售合同格式，购房者在什么样的情况下可以取消按标准预售合同格式，购房者在什么样的情况下可以取消合同退房？合同退房？3.3.房产分期开发基础配套设施有什么分配标准？房产分期开发基础配套设施有什么分配标准？4 4哪些费用可入销售费用？哪些费用可入销售费用？5 5由建设单位转付给总包单位交纳的建

316、筑施工企业外来从由建设单位转付给总包单位交纳的建筑施工企业外来从业人员综合保险费由总包单位承担还是开发承担？业人员综合保险费由总包单位承担还是开发承担？6 6按年交纳的土地使用金可以入成本吗？按年交纳的土地使用金可以入成本吗？7.7.预售收入的税金如何处理预售收入的税金如何处理? ?泡泡蚂蚂蹲蹲危危闻闻租租彪彪处处故故瓜瓜祝祝榴榴序序掣掣森森法法涧涧然然逼逼比比矛矛旱旱炼炼转转抢抢啃啃卯卯逞逞纲纲缀缀靡靡寇寇201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和

317、和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936一切税收筹划都是纸老虎：一切税收筹划都是纸老虎：不是筹划少缴税，而是没有筹划多缴税不是筹划少缴税，而是没有筹划多缴税税务筹划的方法：以企业战略为宗旨，税务筹划的方法：以企业战略为宗旨，坚持坚持矛盾的普遍性与特殊性的辩证原则矛盾的普遍性与特殊性的辩证原则，以案，以案例为载体，以国家的法律、法规为依据，例为载体，以国家的法律、法规为依据，采取数据信息对比分析的方法，采取数据信息对比分析的方法， 对各种交对各种交易结构进行定性和定量的分析，大胆

318、设想，易结构进行定性和定量的分析，大胆设想，小心的求证，设计并选择最优方案。小心的求证，设计并选择最优方案。 税务与会计没有关系，财务数据是计算税收税务与会计没有关系，财务数据是计算税收的依据，税负的高低在于谈判的依据，税负的高低在于谈判扶扶奎奎奉奉别别漓漓绑绑蔚蔚雷雷尹尹式式外外遣遣蜘蜘采采梨梨怔怔蛙蛙币币癣癣蚤蚤荚荚翅翅档档妄妄非非酪酪药药酉酉即即蔼蔼钨钨吝吝201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略

319、略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936会计事业，今天要干，明天还想干。会计事业，今天要干，明天还想干。1 1，重视易触发税务稽查的信息，重视易触发税务稽查的信息2 2，所得税与流转税收入确认有差异。，所得税与流转税收入确认有差异。3 3，扣除条件：生产经营相关、合法有效凭证。，扣除条件：生产经营相关、合法有效凭证。4 4，发票入账两大条件：一是有真实交易；二，发票入账两大条件：一是有真实交易；二是在纳税地点开具。是在纳税地点开具。5 5，权责发生制为普遍，收付实现制为例外。，权责发生制为普遍，收付实现制为例外。与其诅咒黑

320、暗，不如点燃蜡烛。与其诅咒黑暗，不如点燃蜡烛。学习伴随财务人终生。学习伴随财务人终生。应应诞诞孵孵婉婉搀搀撞撞泅泅茬茬僵僵哈哈角角齿齿陀陀港港绊绊扳扳瓷瓷效效迟迟匣匣收收慢慢翅翅悠悠陡陡袜袜臼臼酵酵淄淄窟窟爽爽逊逊201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936祝愿大家祝愿大家工作顺利！工作顺利！心情

321、愉快！心情愉快！ 再再 见见 ！ 医医嘲嘲逮逮舒舒畸畸介介诈诈痞痞身身妈妈怖怖竭竭晨晨匙匙脯脯扔扔痰痰措措清清化化恰恰科科粗粗朋朋绽绽彬彬嫂嫂队队秩秩碴碴冤冤虐虐201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936 400-650-9936娟娟插插族族迈迈啪啪阀阀柱柱乓乓洗洗审审存存盂盂弊弊寻寻氏氏合合麓麓崩崩撵撵员员椰椰嚼嚼垣垣洽洽以以邹邹赁赁糙糙邮邮似似占占工工201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南201312房房地地产产行行业业土土地地增增值值税税和和所所得得税税协协同同管管理理.大大成成方方略略纳纳税税人人俱俱乐乐部部河河南南